Interpretacja indywidualna z dnia 15 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.858.2025.3.EW

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 9 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży gruntu, na którym posadowiona jest wieża telekomunikacyjna oraz braku udokumentowania tej transakcji fakturą VAT z adnotacją „split payment”. Uzupełnił go Pan pismem z 22 listopada 2025 r. (data wpływu 26 listopada 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne i jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dodatkowo od 2021 r. Wnioskodawca wynajmuje część działki rolnej (nr ewidencyjny 1, położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) firmie telekomunikacyjnej.

Firma telekomunikacyjna postawiła na tym gruncie wieżę telekomunikacyjną. Z tytułu najmu gruntu Wnioskodawca wystawia co miesiąc fakturę VAT oraz płaci ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8%.

Wnioskodawca zamierza sprzedać wyżej opisany grunt najemcy (firmie telekomunikacyjnej). Przedmiotem umowy sprzedaży będzie teren o powierzchni 144 m².

Wnioskodawca posiada wypis z planu zagospodarowania przestrzennego z 7 października 2025 r., w którym zaświadcza się, że działka o nr ewidencyjnym 1 położona w (…) znajduje się w zasadniczej części w terenie o symbolu G6R-teren rolniczy oraz w niewielkiej części znajduje się w terenie o symbolu G2KDL-teren przeznaczony pod drogę publiczną klasy „lokalna”. Jest to działka bez prawa zabudowy.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania wskazał Pan:

1.Z jakiego tytułu jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odp.: Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. Został czynnym podatnikiem podatku VAT w 2005 roku, tym samym rezygnując z rozliczenia ryczałtowego.

2.Czy działka rolna nr 1, której część Pan wynajmuje firmie telekomunikacyjnej, jest częścią składową prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego? Jeśli tak, to czy dokonuje Pan z tej działki zbiorów i dostawy (sprzedaży) produktów rolnych opodatkowanej podatkiem VAT, czy też produkty rolne były/są wykorzystywane na Pana własne potrzeby?

Odp.: Działka rolna nr 1 jest częścią składową gospodarstwa rolnego. Wnioskodawca dokonuje z tej działki zbiorów płodów rolnych, które następnie zużywa w gospodarstwie rolnym (żywienie bydła).

3.Czy firma telekomunikacyjna, która zamierza nabyć grunt o powierzchni 144 m² jest czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odp.: Tak, firma telekomunikacyjna, która zamierza od Wnioskodawcy nabyć grunt jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

4.Czy przysługiwało firmie telekomunikacyjnej prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu wydatków poniesionych na wybudowanie wieży telekomunikacyjnej?

Odp.: Wnioskodawca nie ma możliwości zdobycia informacji na ten temat.

5.Czy w okresie 2 lat przed planowaną dostawą były ponoszone wydatki na ulepszenie wieży telekomunikacyjnej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budowli; jeśli tak, to:

• kto je ponosił - Pan czy najemca (firma telekomunikacyjna)
• w jakim okresie były ponoszone (proszę wskazać daty),
• czy przysługiwało Panu bądź firmie telekomunikacyjnej prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu poniesienia nakładów na ulepszenie wieży telekomunikacyjnej?
• czy po poniesieniu nakładów na ulepszenie, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej, wieża została oddana do użytkowania; jeśli tak - proszę wskazać datę oraz określić, do jakich czynności lub jakiego rodzaju działalności (opodatkowanej podatkiem VAT czy zwolnionej z podatku VAT) była wykorzystywana.

Odp.: Wieża prawdopodobnie nie była ulepszana przez ostatnie 2 lata (nie informowano Wnioskodawcy o ewentualnych ulepszeniach, aczkolwiek nigdy takich informacji Wnioskodawca nie wymagał, ponieważ wieża nie jest Jego własnością).

6.Czy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem przez Pana nakładów na wybudowanie wieży?

Odp.: Wnioskodawca nie ponosił nakładów na wybudowanie wieży telekomunikacyjnej. Firma telekomunikacyjna wybudowała wieżę we własnym zakresie.

7.Czy faktura dokumentująca sprzedaż gruntu o pow. 144 m² wystawiana przez Pana na rzecz nabywcy będzie wystawiona na kwotę należności ogółem przekraczającą kwotę 15 000 zł lub jej równowartość wyrażoną w walucie obcej i będzie dokumentować dostawę towarów lub świadczenie usług, o których mowa w załączniku nr 15 do ustawy o VAT? Jeśli tak, tonależy wskazać pozycję z załącznika nr 15 do ww. ustawy?

Odp.: Należność ogółem przekroczy kwotę 15 000 zł. Faktura nie będzie dokumentować dostawy towarów lub świadczenia usług, o których mowa w załączniku nr 15 do ustawy o VAT. Sprzedaż gruntu o pow. 144 m² to w ocenie Wnioskodawcy dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane określona art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

8.Czy przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie grunt (działka nr 1), czy też grunt wraz z wieżą telekomunikacyjną?

Odp.: Przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie grunt (fragment działki nr 1).

9.Czy „wieża telekomunikacyjna” jest budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.)?

Odp.: Wnioskodawca nie wie.

10.Kto w momencie sprzedaży będzie posiadał władztwo ekonomiczne nad wieżą telekomunikacyjną, tj. prawo do rozporządzania nią jak właściciel - Pan czy firma telekomunikacyjna?

Odp.: Władztwo ekonomiczne nad wieżą telekomunikacyjną ma firma telekomunikacyjna. Wnioskodawca nie jest właścicielem tej wieży. Wnioskodawca tylko i wyłącznie wynajął grunt firmie telekomunikacyjnej.

11.Kiedy firma telekomunikacyjna wybudowała wieżę telekomunikacyjną i kiedy oddała ją do użytkowania (proszę podać daty), do jakich celów?

Odp.: Firma telekomunikacyjna wynajmuje od Wnioskodawcy grunt pod wieżę telekomunikacyjną od 15 lutego 2021 r. W tym dniu firma telekomunikacyjna rozpoczęła budowę wieży (postawienie konstrukcji, a następnie instalacja anten). Wnioskodawca nie potrafi wskazać daty oddania wieży do użytkowania, ponieważ nie prowadzi takich zapisów. Celem budowy wieży telekomunikacyjnej jest zapewnienie publicznie dostępnej łączności telekomunikacyjnej (telefonii komórkowej).

12.Czy rozliczy Pan z firmą telekomunikacyjną nakłady poniesione na wybudowanie „wieży telekomunikacyjnej”?

Odp.: Nie dotyczy. (Wnioskodawca nie ponosił nakładów na wybudowanie wieży telekomunikacyjnej.)

13.Czy rozliczenie tych nakładów nastąpi przed sprzedażą gruntu o pow. 144 m²?

Odp.: Nie dotyczy.

Pytania

1. Czy sprzedaż gruntu, na którym stoi wieża telekomunikacyjna będzie opodatkowana podatkiem VAT?

2. Czy należy wystawić fakturę VAT z adnotacją „split payment”?

Pana stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku

Wnioskodawca, jako podatnik VAT powinien skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. W związku z tym Wnioskodawca nie wystawi faktury VAT na sprzedaż gruntu, sprzedaż będzie udokumentowana wyłącznie aktem notarialnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie więc opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że działalność rolnicza została zdefiniowana w art. 2 pkt 15 ustawy:

Wobec przywołanej wyżej definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy należy uznać, że prowadzenie działalności rolniczej (art. 2 pkt 15 ustawy) stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, posiada status podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą).

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że;

• prowadzi Pan gospodarstwo rolne i jest czynnym podatnikiem podatku VAT;
• Działka rolna nr 1 jest częścią składową gospodarstwa rolnego, z której dokonuje Pan zbiorów płodów rolnych, które następnie zużywa w gospodarstwie rolnym (żywienie bydła);
• od 2021 r. wynajmuje Pan część działki rolnej (nr ewidencyjny 1, położonej w miejscowości (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…)) firmie telekomunikacyjnej;
• z tytułu najmu gruntu wystawia Pan co miesiąc fakturę VAT;
• firma telekomunikacyjna postawiła na tym gruncie wieżę telekomunikacyjną;
• firma telekomunikacyjna, która zamierza od Pan nabyć grunt jest czynnym podatnikiem podatku VAT;
• nie ponosił Pan nakładów na wybudowanie wieży telekomunikacyjnej. Firma telekomunikacyjna wybudowała wieżę we własnym zakresie;
• władztwo ekonomiczne nad wieżą telekomunikacyjną ma firma telekomunikacyjna;
• nie jest Pan właścicielem tej wieży (wynajął Pan tylko grunt firmie telekomunikacyjnej);
• firma telekomunikacyjna wynajmuje od Pana grunt pod wieżę telekomunikacyjną od 15 lutego 2021 r. (w tym dniu firma telekomunikacyjna rozpoczęła budowę wieży);
• nie ponosił Pan nakładów na wybudowanie wieży telekomunikacyjnej i przed sprzedażą gruntów nie dojdzie do rozliczenia tych nakładów;
• z wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego z 7 października 2025 r. wynika, że działka o nr ewidencyjnym 1 znajduje się w zasadniczej części w terenie o symbolu G6R-teren rolniczy oraz w niewielkiej części znajduje się w terenie o symbolu G2KDL-teren przeznaczony pod drogę publiczną klasy „lokalna”. Jest to działka bez prawa zabudowy.

Zamierza Pan sprzedać wyżej opisany grunt najemcy (firmie telekomunikacyjnej). Przedmiotem umowy sprzedaży będzie teren o powierzchni 144 m².

Pana wątpliwości w przedmiotowej sprawie dotyczą tego, czy transakcja sprzedaży gruntu, na którym stoi wieża telekomunikacyjna będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W świetle informacji przedstawionych we wniosku zauważyć należy, że działka rolna nr 1 jest częścią składową gospodarstwa rolnego, z której dokonuje Pan zbiorów płodów rolnych, które następnie zużywa w gospodarstwie rolnym (żywienie bydła) i prowadzi Pan gospodarstwo rolne i jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Ponadto należy zwrócić uwagę, że teren o powierzchni 144 m², którego jest Pan właścicielem, został od 2021 r. wynajęty firmie telekomunikacyjnej i z tytułu najmu gruntu wystawia Pan co miesiąc fakturę VAT.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zasada swobody umów zapisana jest w art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jej najemcę.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy od 2005 r. jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności rolniczej. Teren o pow. 144 m² wchodzący w skład działka rolna o nr 1 jest częścią składową gospodarstwa rolnego, z którego dokonuje Pan zbiorów płodów rolnych, które następnie zużywa w gospodarstwie rolnym.

Zatem z okoliczności przedstawionych w złożonym wniosku, że teren terenu o pow. 144 m² był wykorzystywany do prowadzenia działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT oraz był wykorzystywany w działalności gospodarczej Pana w zakresie najmu na rzecz firmy telekomunikacyjnej, z tytułu którego wystawia Pan co miesiąc fakturę VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, stwierdzić należy, że sprzedaż terenu o pow. 144 m² będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej - bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Zatem, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ponadto, należy wskazać, że, gdy sprzedaż budynku/budowli lub ich części będzie korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to bezzasadna staje się analiza przesłanek wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 47 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Z kolei w myśl art. 47 § 3 ustawy Kodeks cywilny:

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Podkreślić należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy, nie należy utożsamiać z prawem własności.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zaznaczenia wymaga, że przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o VAT z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji, pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe wskazuje jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe transakcji sprzedaży nieruchomości należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o VAT.

Podkreślić przy tym należy, że co do zasady ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności.

Jak wcześniej wskazano, z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że istotą dostawy jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym chodzi tutaj o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Powyższe uwagi wskazują jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe planowanej przez Pana dostawy terenu o pow. 144 m², należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. O ile jest oczywiste, że przeniesienie własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim obiektów jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do ich dostawy w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie na gruncie prawa podatkowego nastąpi sprzedaż wyłącznie terenu o pow. 144 m², a nie wieży telekomunikacyjnej znajdującej się na tym terenie. Jak wynika z okoliczności sprawy, jest Pan właścicielem wyłącznie terenu o pow. 144 m². Natomiast wieża telekomunikacyjna, stanowi odrębną ekonomiczną własność firmy telekomunikacyjnej, tj. wynajmującego teren. W świetle powyższych okoliczności, wieża telekomunikacyjna nie jest w Pana ekonomicznym posiadaniu i Pan - jako sprzedający - nie posiada prawa do dysponowania wieżą telekomunikacyjną jak właściciel. Tym samym, w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, nie wystąpi dostawa towaru w postaci budowli w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji powyższego, przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie grunt o powierzchni 144 m², bez wieży telekomunikacyjnej znajdującej się na tym gruncie. Zatem w opisanym zdarzeniu przyszłym kolejno przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie będą mieć zastosowania.

W takim przypadku, gdy przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei, zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów), będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi.

Należy ponadto zauważyć, że według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k dyrektywy 2006/112/WE Rady, zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 418)

Według art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W świetle art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Mając na względzie powyższe przepisy prawa należy stwierdzić, że skoro na gruncie będącym przeznaczonym do sprzedaży znajduje się budowla, to nie można uznać, że stanowi on teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Zatem, teren o powierzchni 144 m² zabudowany budowlą (wieżą telekomunikacyjną), którą planuje Pan sprzedać, stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Tym samym w rozpatrywanej sprawie nie może mieć zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto, jeżeli do dostawy nieruchomości (gruntów, budynków, budowli) nie znajdą zastosowania zwolnienia, o których mowa w powołanych wcześniej przepisach, należy rozważyć zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie od 2021 r. wynajmuje Pan część działki rolnej (nr ewidencyjny 1, położonej w miejscowości (…)) firmie telekomunikacyjnej. Z tytułu najmu gruntu wystawia Pan co miesiąc fakturę VAT. Nie można więc uznać, że od momentu nabycia działki rolnej nr 1, w skład której wchodzi grunt o pow. 144 m² będący przedmiotem sprzedaży do momentu zbycia grunt ten służył wyłącznie do działalności zwolnionej.

Tym samym, nie został spełniony jeden z warunków do zastosowania dla dostawy gruntu o pow. 144 m² zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Pana gruntu o pow. 144 m² nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż terenu o pow. 144 m² będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Przechodząc do kwestii obowiązku udokumentowania transakcji fakturą należy zaznaczyć, że kwestie dotyczące dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Jak stanowi art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 106b ust. 2 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów - co do zasady - podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

W przedmiotowej sprawie dostawa terenu o pow. 144 m² będzie dokonywana na rzecz firmy telekomunikacyjnej będącej czynnym podatnikiem podatku VAT. Ponadto, jak wyżej rozstrzygnięto, dostawa ww. terenu o pow. 144 m² będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług. Zatem będzie Pan obowiązany do wystawienia faktury VAT z tytułu sprzedaży terenu o pow. 144 m² będącego przedmiotem wniosku.

W dalszej kolejności Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy transakcji sprzedaży należy wystawić fakturę VAT z adnotacją „split payment”.

Zgodnie z art. 108a ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Na podstawie art. 108a ust. 1a ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2021 r.:

Na mocy art. 108a ust. 1b ustawy:

W myśl art. 108a ust. 2 ustawy:

Jak stanowi art. 106b ust. 1 ustawy:

Art. 2 pkt 31 ustawy stanowi, że:

Zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt 18a ustawy:

Załącznik nr 15 do ustawy - stanowiący „Wykaz towarów i usług, o których mowa w art. 108a ust. 1a” - zawiera zamkniętą listę towarów i usług, w przypadku których faktura dokumentująca ich dostawę lub świadczenie musi zawierać adnotację „mechanizm podzielonej płatności”.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że obowiązek wystawiania faktur z adnotacją „mechanizm podzielonej płatności” będzie istnieć, jeżeli łącznie spełnione będą trzy warunki, tj. faktura:

• będzie wystawiana na kwotę należności ogółem (kwotę brutto) przekraczającą 15.000 zł lub jej równowartość wyrażoną w walucie obcej;
• będzie dokumentować dostawę towarów lub świadczenie usług, o których mowa w załączniku nr 15 do ustawy;
• czynności będą dokonywane na rzecz podatnika.

Ww. przepisy wprowadzają obligatoryjny mechanizm podzielonej płatności w odniesieniu do sprzedaży towarów i usług określonych w załączniku nr 15 na rzecz podatnika VAT, w których kwota należności ogółem stanowi kwotę, o której mowa w art. 106e ust. 1 pkt 18a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że:

• jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT,
• przedmiotem umowy sprzedaży będzie teren o powierzchni 144 m²,
• należność ogółem przekroczy kwotę 15 000 zł,
• Faktura nie będzie dokumentować dostawy towarów lub świadczenia usług, o których mowa w załączniku nr 15 do ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny oraz okoliczności sprawy, należy wskazać, że nie będzie Pan zobligowany do wystawienia faktury VAT z adnotacją „mechanizm podzielonej płatności”, o której mowa w art. 108a ust. 1a ustawy o podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży terenu o powierzchni 144 m², ponieważ transakcja nie będzie stanowiła dostawy towaru lub świadczenia usług wymienionych w załączniku nr 15 do ustawy.

W związku z powyższym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.