Interpretacja indywidualna z dnia 18 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.855.2025.3.LS

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 października 2025 r. za pośrednictwem systemu ePUAP wpłynął Pana wniosek z dnia 14 października 2025 r., o wydanie interpretacji.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z dnia 24 listopada 2025 r. (wpływ 25 listopada 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest obywatelem Republiki Federalnej Niemiec. Nie jest polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 i ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na te okoliczności na terenie Rzeczypospolitej Polskiej posiada ograniczony obowiązek podatkowy stosownie do art. 3 ust. 2a i ust. 2b pkt 4 ww. ustawy.

Pan B.B. - ojciec Wnioskodawcy - również jest niemieckim rezydentem podatkowym, na stałe przebywającym i zamieszkującym w Republice Federalnej Niemiec. Pan B.B. w dniu 9 marca 1992 r. zakupił działkę rolną nr 1, o powierzchni 2,66 ha, posiadającą księgę wieczystą o nr (…) położoną w (…). Pan B.B. ogrodził teren działki oraz wysadził w pierwszych trzech latach ok. 25.000 sadzonek świerka pospolitego. W okresie wakacyjnym ojciec Wnioskodawcy obkaszał choinki, a w okresie zimowym dokonywał ich sprzedaży uzyskując z tego tytułu dochody.

Działka została uzbrojona w przyłącze energetyczne oraz wodociągowe, a także wystąpiono o pozwolenie na budowę domu. W listopadzie 2011 r. sąsiedzi ojca Wnioskodawcy zgłosili się z inicjatywą wystąpienia o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - co było dla nich niezbędne celem uzyskania pozwolenia na budowę domu. MPZP został uchwalony w dniu 30 listopada 2012 r.

Kolejno, Pan B.B. wystąpił do Burmistrza (…) o podział omawianej nieruchomości. Decyzją z dnia 20 sierpnia 2015 r., znak: (…) ww. organ zatwierdził projekt podziału działki na 20 nieruchomości (działki oznaczone numerami 1/1-1/9), z czego:

• jedna działka została przeznaczona pod wewnętrzną drogę dojazdową;
• 19 działek przeznaczonych zostało pod indywidualną zabudowę rekreacyjną (razem 2,5892 ha).

Kolejno, ze względów zdrowotnych Pan B.B. zakończył aktywność/zajęcie związane ze sprzedażą choinek. Z uwagi na te okoliczności, celem zapewnienia zabezpieczenia finansowego synowi - A.A., w tym na jego przyszłe cele mieszkaniowe, na podstawie aktu notarialnego z dnia 27 sierpnia 2016 r. darował synowi udział wynoszący ½ części w prawie własności nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek od numeru 1/1 do numeru 1/9.

Pan A.A. wraz z ojcem postanowili o sprzedaży posiadanych gruntów. Wnioskodawca zamierza bowiem za uzyskane z tego tytułu środki zakupić lokal mieszkalny w (…), który to stanowi jego centrum interesów życiowych. W tym celu ww. osoby umieściły na nieruchomości baner informujący o planowanej sprzedaży. Jednakże z uwagi na fakt, że potencjalni nabywcy nie byli zainteresowani zakupem od Wnioskodawcy udziału w nieruchomości, Pan A.A. wraz z Panem B.B., aktem notarialnym z dnia 1 sierpnia 2025 r., REP (…)/2025 dokonali nieodpłatnego, częściowego zniesienia współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej.

W konsekwencji powyższego Wnioskodawca nabył na wyłączność prawo własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach:

• 1/1 o powierzchni 0,2131 ha;
• 1/2 o powierzchni 0,1017 ha;
• 1/3 o powierzchni 0,1004 ha;
• 1/4 o powierzchni 0,1023 ha;
• 1/5 o powierzchni 0,1001 ha;
• 1/6 o powierzchni 0,1001 ha;
• 1/7 o powierzchni 0,1036 ha;
• 1/8 o powierzchni 0,1036 ha;
• 1/9 o powierzchni 0,1036 ha.

Pozostała część nieruchomości stanowiąca niezabudowaną działkę o nr 1/10 o powierzchni 0,110 ha pozostała we współwłasności dotychczasowych współwłaścicieli w dotychczasowych udziałach.

W ramach omawianego aktu notarialnego Strony oświadczyły, że łączna wartość przedmiotu zniesienia współwłasności wynosi 642.480 zł, z czego łączna wartość nabytych w wyniku częściowego zniesienia współwłasności przez:

• Pana B.B. działek stanowi kwotę 332.280 zł;
• Pana A.A. działek stanowi kwotę 310.200 zł.

W konsekwencji powyższego, wartość nabytego przez ojca Wnioskodawcy prawa w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał temu nabywcy stanowi kwotę 11.040 zł.

W tym miejscu wskazać należy, że Wnioskodawca:

• nie prowadzi działalności gospodarczej w przedmiocie obrotu nieruchomościami, zarówno na terenie Rzeczpospolitej Polskiej, jak i Republiki Federalnej Niemiec;
• jedyne dochody, jakie uzyskuje na terenie Niemiec wynikają ze stosunku pracy;
• nie podejmował żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości, nie dokonał jej podziału, nie uzbrajał działek itd.;
• od daty nabycia w drodze darowizny nie uzyskiwał żadnych przysporzeń majątkowych w wyniku wynajmu bądź wydzierżawiania nieruchomości bądź inne.

Aktualnie, Pan A.A. zamierza sprzedać działki gruntu opisane w treści niniejszego wniosku o interpretację indywidualną.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Od dnia otrzymania, na podstawie umowy darowizny z dnia 27 sierpnia 2016 r. udziału wynoszącego ½ części w prawie własności nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek od numeru 1/1 do numeru 1/9 oraz po nieodpłatnym, częściowym zniesieniu współwłasności, które miało miejsce w dniu 1 sierpnia 2025 r., wykorzystuje Pan nieruchomości wyłącznie do celów osobistych.

Grunt ten nie jest przedmiotem dzierżawy, najmu itp. Nie jest na nim również nic uprawiane. Nie jest on w żaden sposób wykorzystywany. Jest on wyłącznie w Pana posiadaniu.

Jak wynika ze złożonego wniosku otrzymał Pan w drodze darowizny udziały w nieruchomościach. Aktualnie planuje Pan nieruchomości sprzedać, a za otrzymane środki zakupić nieruchomość w (…), w której to miejscowości posiada Pan swój stały ośrodek interesów życiowych. Po dokonaniu transakcji sprzedaży działek i zakupie nieruchomości w (…) - nieruchomość położona poza granicami Polski będzie stanowiła jedyną nieruchomość posiadaną przez Pana, wykorzystywaną na własne cele mieszkaniowe.

Nieruchomości nie zostały jeszcze sprzedane.

W wyniku zniesienia współwłasności zmniejszył się Pana udział w nieruchomościach w stosunku do udziału nabytego w drodze darowizny od Pana ojca.

Jak wynika ze złożonego wniosku - nie inicjował Pan postępowania o podział Nieruchomości na 20 mniejszych działek. Powyższego dokonał Pana ojciec przed dokonaniem na Pana rzecz darowizny, tj. przed Pana wejściem w posiadanie udziały w nieruchomościach.

Nie udzielił Pan pełnomocnictwa podmiotom trzecim.

Aktualnie nie występuje zainteresowany nabywca, z którym miałby Pan zawrzeć umowę przedwstępną.

Jak wskazano w treści złożonego wniosku, na działkach został jedynie wywieszony baner, w którym informowano o sprzedaży. Natomiast nie jest wykluczone skorzystanie w przyszłości z usług biura pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości, z uwagi choćby na fakt, że nie przebywa Pan na stałe w Polsce i kontakt z ewentualnymi nabywcami może być utrudniony.

Jednocześnie stanowczo podkreśla Pan, że zgodnie z aktualnym orzecznictwem sądowoadministracyjnym - korzystanie z usług biura pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości nie jest podstawą do przyjęcia, że sprzedaż ta dokonywana jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu choćby art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Co więcej - takie działania przemawiają właśnie za prywatnym charakterem/sprzedażą w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwraca się Pan zatem o uwzględnienie aktualnego stanowiska sądowoadministracyjnego przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w niniejszej sprawie.

Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek, które będą przedmiotem sprzedaży wynika, że jest to teren przeznaczony pod zabudowę.

Nie planuje Pan wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz o wydanie pozwolenia na budowę.

Nie dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

Na podstawie aktu notarialnego z dnia 19 grudnia 2003 r., Repertorium A numer (...) Pani C.C. (matka) darowała na rzecz małoletniego syna - Pana A.A. udział wynoszący ½ części w nieruchomości rolnej położonej w (…), oznaczonej numerem działki 2 o powierzchni 2,64 ha. Powyższa nieruchomość nie jest w żaden sposób wykorzystywana przez Pana, jest wyłącznie w Pana posiadaniu. Aktualnie z uwagi na charakter tejże nieruchomości - nie zamierza Pan dokonać sprzedaży swojego udziału, natomiast nie jest wykluczone, że kiedyś, w przyszłość dokona Pan sprzedaży nieruchomości. Istotnym jest jednak to, że na moment sporządzenia niniejszej odpowiedzi na wezwanie, jak i w planowanych najbliższych latach - nie ma Pan zamiaru dokonania sprzedaży posiadanego udziału. Jeśli jednak stanowisko w tym zakresie ulegnie zmianie - wystąpi Pan z odrębnym wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej, uwzględniając przy tym ewentualną sprzedaż nieruchomości objętą niniejszym postępowaniem o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wskazał Pan, że nie jest jeszcze znany przyszły nabywca opisanych we wniosku nieruchomości.

Pytanie

1)Czy przedstawiona w niniejszym wniosku czynność zniesienia współwłasności stanowiła dla Wnioskodawcy nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2)Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę niezabudowanych nieruchomości gruntowych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 30e ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

3)Czy przy sprzedaży nieruchomości opisanych w treści niniejszego wniosku Wnioskodawca będzie wypełniał definicję podatnika, o której mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu i w związku z tym sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Niniejsza interpretacja dotyczy rozstrzygnięcia w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad.1:

Zdaniem Wnioskodawcy opisana w niniejszym wniosku czynność zniesienia współwłasności nie stanowiła nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji tego, dla celów podatku dochodowego, bieg terminu pięcioletniego dla nieruchomości nabytych w wyniku zniesienia współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie na podstawie umowy darowizny, tj. od końca 2016 r.

Ad.2:

Zdaniem Podatnika planowana przyszła sprzedaż nieruchomości gruntowych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 i w zw. z art. 3 ust. 2a i ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

UZASADNIENIE

Uzasadnienie Ad. 1:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c,

- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu tego przepisu jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną - nabywcę - przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.): Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności, w rozumieniu przepisów ustawy - Kodeks cywilny, jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Z kolei art. 196 § 1 i § 2 ww. Kodeksu stanowi, że:

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Zgodnie zaś z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego: Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Natomiast zgodnie z art. 211 ww. Kodeksu: Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Artykuł 212 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Z zawartej w powyższym przepisie definicji wynika, że współwłasność charakteryzuje się trzema podstawowymi cechami: jednością przedmiotu, wielością podmiotów oraz niepodzielnością wspólnego prawa.

Jedność przedmiotu oznacza, że w stosunku współwłasności przedmiotem prawa własności przysługującego kilku osobom jest jedna rzecz ruchoma lub nieruchomość. Jeśli rzecz wchodzi w skład zbioru rzeczy, stanowiącego pewną funkcjonalną całość, to współwłasność dotyczy każdej pojedynczej rzeczy wchodzącej w skład takiego zbioru, nie zaś zbioru.

Istotną cechą charakteryzującą współwłasność jest wielość podmiotów prawa własności jednej rzeczy.

Chodzi tu o co najmniej dwie lub więcej osób, które pomimo łączącego je stosunku współwłasności są nadal odrębnymi podmiotami prawa.

We współwłasności prawo własności przysługuje, jak wynika z brzmienia cytowanego przepisu, niepodzielnie kilku osobom. Żaden ze współwłaścicieli nie ma więc wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części rzeczy, a każdemu z nich przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy.

Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeśli:

* podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

* wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy zniesieniu współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności, oznacza to, że dla części nieruchomości - nabytej w drodze zniesienia współwłasności - datą nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Jak wskazano w treści niniejszego wniosku pan A.A. nabył udział w nieruchomości gruntowej na podstawie umowy darowizny z dnia 27 sierpnia 2016 r. Z kolei w wyniku częściowego zniesienia współwłasności, które zostało dokonane w dniu 1 sierpnia 2025 r., Wnioskodawca otrzymał działki o wartości niższej aniżeli przed dokonaniem ww. czynności.

Z uwagi na te okoliczności uznać należy, że czynność zniesienia współwłasności nie stanowiła dla pana A.A. nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wobec powyższego, dla celów podatku dochodowego, bieg terminu pięcioletniego dla nieruchomości nabytych w wyniku zniesienia współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie na podstawie umowy darowizny, tj. od końca 2016 r.

Przedstawione stanowisko zostało potwierdzone w następujących interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

• sygn. 0115-KDIT3.4011.222.2025.2.KP z dnia 2025 r.:

„Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. (…) Skoro - jak Państwo wskazali - wartość nabytej przez Państwa działki (…) nie przekraczała wartości udziału we współwłasności działki, który pierwotnie przysługiwał Państwu na podstawie umowy sprzedaży, uznać należy, że - czynność zniesienia współwłasności nie stanowiła dla Państwa nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…) bieg terminu pięcioletniego (…) należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie na podstawie umowy sprzedaży.”

• sygn. 0112-KDSL1-2.4011.635.2024.2.AP z dnia 2024 r.:

„Skoro, jak wskazał Pan w opisie sprawy, wskutek zniesienia współwłasności w 2023 r. nie uzyskał Pan przysporzenia majątkowego kosztem innych współwłaścicieli nieruchomości, a tym samym nie nabył Pan udziału w nieruchomości o wartości ponad wartość udziału, który przysługiwał Panu przed zniesieniem współwłasności, uznać należy, że w wyniku zniesienia współwłasności opisanej we wniosku nieruchomości nie dojdzie do nowego nabycia tej nieruchomości. Zatem okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca 2014 r., tj. od końca roku kalendarzowego, w którym nabył Pan przedmiotową nieruchomość.”

A także w następujących interpretacjach indywidualnych:

• 0113-KDIPT3.4011.335.2018.1.JR,
• 0115-KDWT.4011.74.2020.3.MK,
• 0113-KDIPT2-2.4011.903.2021.4.KR,
• 0113-KDWPT.4011.108.2020.2.MH,
• 0113-KDIPT3.4011.17.2018.2.JR,
• 0113-KDIPT3.4011.192.2018.2.KC,
• 0114-KDIP3-2.4011.389.2018.3.KP,
• 0114-KDIP3-2.4011.638.2020.2.MG.

Uzasadnienie Ad.2:

Uwzględniając okoliczności wskazane w „Uzasadnienie Ad.1” niniejszego wniosku uznać należy, że planowana sprzedaż nieruchomości przez pana A.A. nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu od daty nabycia (liczonego od końca roku).

Jednocześnie, nawet w przypadku ewentualnego niezasadnego przyjęcia, iż czynność planowanej sprzedaży będzie przez Wnioskodawcę wypełniała definicję działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatki dochodowym od osób fizycznych - to uznać należy, że zastosowanie w sprawie znajdzie art. 10 ust. 3 omawianej ustawy, a w konsekwencji tego uzyskany w wyniku sprzedaży przychód (dochód) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Na podstawie art. 3 ust. 1a ww. ustawy:

Natomiast art. 3 ust. 2a cytowanej ustawy stanowi, że:

W myśl art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z przedstawionych we wniosku informacji wynika, że jest Pan obywatelem Republiki Federalnej Niemiec. Nie jest polskim rezydentem podatkowym w rozumieniu art. 3 ust. 1 i ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na te okoliczności na terenie Rzeczypospolitej Polskiej posiada ograniczony obowiązek podatkowy stosownie do art. 3 ust. 2a i ust. 2b pkt 4 ww. ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 4a omawianej ustawy:

Zatem, w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy zawarte w Umowie między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku, podpisanej w Berlinie dnia 14 maja 2003 r. (Dz. U. z 2005 r. Nr 12, poz. 90).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. Umowy:

Jak stanowi art. 6 ust. 2 Umowy:

Z kolei w myśl art. 13 ust. 1 ww. Umowy:

Użycie w umowie sformułowania „może być opodatkowany” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie.

Wobec tego należy stwierdzić, że w świetle powołanych wyżej przepisów, przychody ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Niemczech podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Aby ustalić, czy w przedmiotowej sprawie odpłatne zbycie przez Pana nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

W szczególności art. 155 § 1 ww. Kodeksu stanowi, że:

Zatem, pojęcie „nabycie” należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie, której doszło do przysporzenia majątkowego. Tym samym, poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Interpretacja pojęcia nabycie została również przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie nabycie użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zgodnie natomiast z art. 888 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

W przedstawionym we wniosku opisie zdarzenia przyszłego wskazał Pan, na podstawie aktu notarialnego z dnia 27 sierpnia 2016 r. Pan B.B. darował Panu udział wynoszący ½ części w prawie własności nieruchomości niezabudowanej składającej się z działek od numeru 1/1 do numeru 1/9. Następniewraz z Panem B.B., aktem notarialnym z dnia 1 sierpnia 2025 r., REP A numer (…) dokonał Pan nieodpłatnego, częściowego zniesienia współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej. W konsekwencji powyższego nabył Pan na wyłączność prawo własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek gruntu o numerach:

• 1/1 o powierzchni 0,2131 ha;
• 1/2 o powierzchni 0,1017 ha;
• 1/3 o powierzchni 0,1004 ha;
• 1/4 o powierzchni 0,1023 ha;
• 1/5 o powierzchni 0,1001 ha;
• 1/6 o powierzchni 0,1001 ha;
• 1/7 o powierzchni 0,1036 ha;
• 1/8 o powierzchni 0,1036 ha;
• 1/9 o powierzchni 0,1036 ha.

Pozostała część nieruchomości stanowiąca niezabudowaną działkę o nr 1/10 o powierzchni 0,110 ha pozostała we współwłasności dotychczasowych współwłaścicieli w dotychczasowych udziałach.

Mając na względzie powyższe uregulowania prawne oraz opis zdarzenia przyszłego, konieczna jest analiza, czy opisane zniesienie współwłasności miało znaczenie dla ustalenia daty nabycia przez Pana nieruchomości, które chce Pan sprzedać.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego.

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Stosownie do art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowiła do tej pory przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić m.in. przez podział rzeczy wspólnej:

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, to co do zasady dokonuje się jej podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli - z uwzględnieniem wartości udziałów posiadanych przed zniesieniem współwłasności. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty/spłaty pieniężne.

Zgodnie z teorią prawa cywilnego, przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności jest nabyciem tej rzeczy.

Z perspektywy prawa podatkowego, nabycie ma jednak przede wszystkim wymiar zmiany w stanie majątku podatnika - jest uzyskaniem nowych wartości majątkowych. Z tego względu, przyjmuje się, że zniesienie współwłasności, które następuje przez podział rzeczy, nie jest nowym nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli:

• podział rzeczy jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty oraz
• wartość rzeczy otrzymanej przez podatnika w wyniku podziału mieści się w wartości udziału we współwłasności rzeczy, jaki przysługiwał mu przed podziałem.

Jak wskazał Pan w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach omawianego aktu notarialnego Strony oświadczyły, że łączna wartość przedmiotu zniesienia współwłasności wynosi 642.480 zł, z czego łączna wartość nabytych w wyniku częściowego zniesienia współwłasności przez:

• Pana B.B. działek stanowi kwotę 332.280 zł;
• Pana działek stanowi kwotę 310.200 zł.

W konsekwencji powyższego, wartość nabytego przez Pana ojca prawa w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał temu nabywcy stanowi kwotę 11.040 zł. W wyniku zniesienia współwłasności zmniejszył się Pana udział w nieruchomościach w stosunku do udziału nabytego w drodze darowizny od Pana ojca.

Tym samym, opisane zniesienie współwłasności nie było dla Pana nowym nabyciem nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dla oceny, czy planowana przez Pana sprzedaż działek od nr 1/1 do nr 1/9, nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nabył Pan te nieruchomości, jako datę ich nabycia należy przyjąć datę umowy darowizny (27 sierpnia 2016 r.).

Okres 5-letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, upłynął zatem z końcem 2021 roku.

Wobec powyższego planowane odpłatne zbycie działek od nr 1/1 do nr 1/9, nie będzie stanowiło dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie będzie Pan więc zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Zatem Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k - 14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.