Interpretacja indywidualna z dnia 22 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-1.4012.594.2025.1.AM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania sprzedaży działek nr 1, 2, 3 za czynność podlegającą opodatkowaniu, a sprzedającego za podatnika podatku VAT.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Historia nabycia

Wnioskodawca na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego nabył nieruchomość o numerze księgi wieczystej(…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, obecnie o łącznej powierzchni (…) ha składającą się z działek ewidencyjnej o numerach: 4 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: R- grunty rolne), 5 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: TP- grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych), 3 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: BP - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy), 7 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: R- grunty rolne), 1 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: R‑grunty rolne), 2 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: BP - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy), 6 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: B - tereny mieszkaniowe), położonej (…).

Wnioskodawca jest jedynym właścicielem ww. Nieruchomości.

Podstawą ujawnienia Wnioskodawcy jako właściciela w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości była umowa przekazania gospodarstwa rolnego z dnia (…) 1986 roku, zawarta za rep. A nr (…).

Nieruchomość obecnie stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy i została nabyta na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego.

Zmiany geodezyjne

Decyzją z dnia (…) 2024 r. nr (…) Wójt Gminy (…), zatwierdził projekt podziału nieruchomości zabudowanej, będącej własnością Wnioskodawcy, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 8, położonej w obrębie (…), gmina (…), pod warunkiem ustanowienia dla projektowanych działek nr 4 i nr 9 odpowiednich służebności drogowych lub zbycia udziałów w prawie własności do projektowanej działki nr 3 wydzielanej pod drogę wewnętrzną, na następujące działki:

• nr 4 o powierzchni (…) ha, przeznaczenie - tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej - usługi komercyjne, budynki mieszkalne jednorodzinne w części linia wysokiego napięcia eWN 110 kV wraz z pasem technologicznym - symbol planu 1U/MN,
• nr 5 o powierzchni (…) ha, przeznaczenie - droga gminna lokalna oznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 2KDL,
• nr 9 o powierzchni (…) ha, przeznaczenie - tereny zabudowy usługowo-mieszkaniowej - usługi komercyjne, budynki mieszkalne jednorodzinne w części linia wysokiego napięcia eWN 110 kV wraz z pasem technologicznym - symbol planu 4U/MN,
• nr 10 o powierzchni (…) ha, przeznaczenie - tereny zabudowy usługowo- mieszkaniowej - usługi komercyjne, budynki mieszkalne jednorodzinne - symbol planu 4U/MN,
• nr 3 o powierzchni (…) ha, przeznaczenie - droga wewnętrzna.

Decyzją z dnia (…) 2025 r. nr (…) Wójt Gminy (…), zatwierdził podział nieruchomości niezabudowanej, będącej własnością Pana A.B, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 9, położonej w obrębie (…), gmina (…), pod warunkiem ustanowienia dla projektowanej działki nr 7 odpowiednich służebności drogowych lub zbycia udziałów w prawie własności do działki ewidencyjnej nr 3 stanowiącej istniejącą drogę wewnętrzną (prywatną), na następujące działki:

• nr 7 o powierzchni (…) ha, przeznaczenie - teren usług lub zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, w części napowietrzna linia elektroenergetyczna 110 kV wraz z pasem technologicznym - symbol planu 2U-MNW,
• nr 1 o powierzchni (…) ha, przeznaczenie - teren usług lub zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej - symbol planu 2U-MNW - działka wydzielana w celu powiększenia działki sąsiedniej.

Decyzją z dnia (…) 2025 r. nr (…) Wójt Gminy (…), zatwierdził projekt podziału nieruchomości zabudowanej, będącej własnością Wnioskodawcy, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 10 (część działki hipotecznej 8), położonej w obrębie (…), gmina (…), na następujące działki:

‒nr 6 o powierzchni (…) ha, przeznaczenie - działka budowlana.

Przedmiot sprzedaży

Przedmiotem planowanej sprzedaży są działki gruntu o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, o łącznej powierzchni (…) ha, dla których Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej jako: „Nieruchomość”).

Nieruchomość zostanie sprzedana na rzecz spółki A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), wpisanej do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (…), posiadającej numer NIP: (…) oraz REGON: (…), której Wnioskodawca jest wspólnikiem, posiadającym 10 udziałów o łącznej wartości nominalnej (…) zł.

Na Nieruchomości spółka A. Sp. z o.o. planuje realizację inwestycji deweloperskiej - budowę 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z urządzeniami budowlanymi w tym wewnętrznymi sieciami wodno-kanalizacyjnymi oraz instalacjami gazowymi wewnętrznymi.

W księdze wieczystej prowadzonej m.in. dla Nieruchomości:

a)w dziale I-O: ujawniona jest wskazana wyżej nieruchomość o łącznej powierzchni (…) ha, składającej się z działek ewidencyjnej o numerach: 4 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: R- grunty rolne), 5 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: TP- grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych), 3 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: BP - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy), 7 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: R- grunty rolne), 1 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: R- grunty rolne), 2 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: BP - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy), 6 (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: B - tereny mieszkaniowe), położona przy ulicy (…) w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…).

b)w dziale I-Sp: brak wpisów,

c)w dziale II jako właściciel wpisany jest A. B. , imiona rodziców: J i M.,

d)w dziale III: brak wpisów,

e)w dziale IV: brak wpisów.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.

Nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji oraz nie zachodzą podstawy do objęcia Nieruchomości Specjalną Strefą Rewitalizacji w rozumieniu przywołanej ustawy.

Nieruchomość (i) nie jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako las, (ii) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych; (iii) w stosunku do Nieruchomości nie zachodzą przesłanki do prawa pierwokupu, o których mowa w art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie ujawniono ustawowego prawa pierwokupu gminy w stosunku do terenu Nieruchomości, gminie nie przysługuje pierwokup w świetle art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, jak również nie zachodzi jakakolwiek okoliczność skutkująca powstaniem prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ww. ustawy lub innych przepisów prawa.

Wnioskodawca nie zawierał żadnych umów z osobami trzecimi zawierających zobowiązanie do sprzedaży lub obciążenia Nieruchomości lub jej części, w tym przedwstępnej umowy sprzedaży, umowy zobowiązującej ani umowy pierwokupu.

Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości, jak również prowadzące do jej oddania do używania lub pobierania z niej pożytków.

Na Nieruchomości nie zamieszkują osoby trzecie, ani nie znajdują się żadne rzeczy stanowiące własność osób trzecich. Na Nieruchomości nie są prowadzone roboty budowlane ani żadne inne prace o podobnym charakterze.

Wykorzystywanie Nieruchomości przez Wnioskodawcę

Nieruchomość w całym okresie jej posiadania nie była wykorzystywana do czynności: opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych z podatku VAT, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku była nieodpłatnie udostępniona rolnikowi, który ten grunt obrabiał i nie pozwalał mu zarosnąć. Poza tym Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę.

Na działce ewidencyjnej nr 6 znajduje się budynek, który jest obecnie odpłatnie wynajmowany spółce A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawca posiada udziały. Budynek ten pełni funkcję siedziby ww. spółki. Na działce ewidencyjnej nr 6 znajduje się niewielki budynek magazynowy, który był wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę pod firmą „(…)” A. B., NIP: (…), REGON: (…), w szczególności do celów sprzedażowych oraz serwisowych. PKD działalności Wnioskodawcy: (…) Sprzedaż detaliczna sprzętu (…), (…) Sprzedaż detaliczna sprzętu (…),(…) Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, (…),(…) Pozostała działalność rozrywkowa (…). Obecnie działalność ta pozostaje zawieszona, ale Wnioskodawca planuje wznowić działalność w przyszłości. Niemniej jednak, działki te nie są objęte przedmiotem niniejszego wniosku.

Informacje na temat działań podjętych przez Wnioskodawcę

Wnioskodawca, celem przygotowania nieruchomości pod planowaną inwestycję budowlaną, podjął szereg działań o charakterze formalnoprawnym oraz technicznym, zmierzających do realizacji zamierzonego przedsięwzięcia. W szczególności dokonano geodezyjnych podziałów działek, o których mowa powyżej. Równolegle, w celu zabezpieczenia niezbędnych mediów dla planowanej inwestycji, zawarto umowę nr (…) z B. S.A. dotyczącą warunków przyłączenia do sieci dystrybucji - umowa została zawarta 8 stycznia 2025 roku. Ponadto, Wnioskodawca uzyskał warunki techniczne przyłączenia do sieci gazowej od C. S.A. Wnioskodawca uzyskał również decyzję nr (…) o lokalizacji zjazdu z drogi wojewódzkiej, wydaną przez (…) Zarząd Dróg (…) w (…) w dniu (…) 2024 r. Dnia (…) 2024 roku Wnioskodawca uzyskał decyzję nr (…) wydaną przez (…) o zezwoleniu na trwałe wyłączenie z produkcji użytków rolnych klasy IIIa o pow. (…) m², klasy IIIb o powierzchni (…) m² wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, stanowiących część działki nr ew. 7 położonych w obrębie ewidencyjnym (…), gmina (…), przeznaczonych pod budowę 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi oraz niezbędnymi utwardzeniami oraz drogi wewnętrznej za jednorazową opłatą w wysokości (…) zł.

Kluczowym etapem procesu przygotowawczego było także uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia (…) 2024 r. nr (…) (ostateczna z dniem 31 października 2025 roku) wydaną przez (…) o, która to decyzja została następnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami, przeniesiona na spółkę A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której Wnioskodawca posiada udziały, na podstawie decyzji nr (…) z dnia (…) 2024 r.

Wnioskodawca do chwili złożenia niniejszego wniosku nie zawierał żadnych umów przedwstępnych, rezerwacyjnych ani innych porozumień z potencjalnymi kupującymi. Nieruchomość zostanie sprzedana na rzecz spółki (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), wpisanej do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem (…), posiadającej numer NIP: (…) oraz REGON (…), której Wnioskodawca jest wspólnikiem, posiadającym 10 udziałów o łącznej wartości nominalnej (…) zł.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. Wnioskodawca A. B. nie jest płatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca jest właścicielem innych nieruchomości (działek ewidencyjnych) objętych (…), a nie objętych niniejszym wnioskiem.

Wnioskodawca sprzedawał do tej pory inne nieruchomości (działki ewidencyjne), które wchodziły w skład nieruchomości objętej KW nr (…).

Wnioskodawca przewiduje możliwość sprzedaży innych nieruchomości w ciągu najbliższych 5 lat na rzecz spółki A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), wpisanej do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (…), posiadającej numer NIP (…) oraz REGON (…), której Wnioskodawca jest wspólnikiem.

Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski.

Środki uzyskane przez Wnioskodawcę ze sprzedaży Nieruchomości na rzecz spółki, w której jest wspólnikiem, zostaną reinwestowane w przedsięwzięcie deweloperskie realizowane przez tę spółkę na przedmiotowej Nieruchomości.

Pytanie

Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego Wnioskodawca będzie zobowiązany do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług od sprzedaży Nieruchomości?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, Wnioskodawca będzie zobowiązany do naliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie Nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Aby uznać, że dany podmiot, sprzedając nieruchomość, działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą, należy ocenić, czy jego aktywność w tym zakresie ma cechy zorganizowanej działalności. Przejawem takiej zorganizowanej aktywności mogą być m.in.: podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, czy uzyskanie pozwolenia na budowę.

Trybunał Sprawiedliwości UE („TSUE”) w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 stwierdził, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. TSUE wskazał ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Powyższe stanowisko znajduje również oparcie w orzecznictwie sądów administracyjnych. W pierwszej kolejności należy wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 października 2011 r., sygn. I FSK 1536/10, w którym sąd stwierdził: „Fakt podjęcia np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru”.

Podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 listopada 2019 r. sygn. I FSK 1621/19: „Przy ocenie, czy dokonana przez Skarżącego sprzedaż działek nastąpiła w wyniku wykonywania przez niego działalności gospodarczej, czy w ramach zarządu majątkiem prywatnym, uwzględnić należy okoliczności takie, jak: podział działek, zmiana przeznaczenia nabytego gruntu poprzez wystąpienie do jednostek samorządu terytorialnego o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, występowanie o określenie warunków przyłączenia do sieci gazowej i energetycznej. Okoliczności te wskazują bowiem jednoznacznie, że skarżący planując i dokonując sprzedaży działek, podjął działania porównywalne do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami”.

Wskazane wyżej wyroki stanowią odzwierciedlenie trwałej linii orzeczniczej prezentującej jednolite stanowisko w zakresie przedmiotowej kwestii (por. wyroki NSA: z dnia 12 stycznia 2017 r., sygn. I FSK 983/15; z dnia 12 stycznia 2017 r. sygn. I FSK 984/15; z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. I FSK 1240/15; z dnia 23 lutego 2017 r., sygn. I FSK 1241/15; z dnia 16 marca 2017 r., sygn. I FSK 1038/15; z dnia 16 marca 2017 r. sygn. I FSK 1772/15; z dnia 5 października 2017 r., sygn. I FSK 187/16; z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. I FSK 449/17; z dnia 27 kwietnia 2021 r., sygn. I FSK 773/18).

Dokonując czynności opisanych we wniosku, Wnioskodawca podjął działania charakterystyczne dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Należą do nich m.in.: geodezyjny podział nieruchomości, uzyskanie pozwolenia na budowę, zawarcie umowy dotyczącej warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci gazowej od C. S.A., decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi wojewódzkiej wydanej przez Zarząd Dróg (…) w (…), a także decyzji o zezwoleniu na trwałe wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że zakres i charakter podjętych działań stanowią ciąg czynności, który pozwala zakwalifikować Wnioskodawcę jako podatnika podatku od towarów i usług (VAT). Podobnie stwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 9 marca 2022 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.48.2022.1.MJ.

Podsumowując, skoro w niniejszej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż opisanej nieruchomości stanowić będzie dostawę dokonywaną w ramach działalności gospodarczej. Tym samym transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ww. ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o:

6) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii;

22) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby czynność była opodatkowana, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.

Art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż, majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu spraw wynika, że przedmiotem planowanej sprzedaży są działki gruntu o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, o łącznej powierzchni (…) ha. Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości, jak również prowadzące do jej oddania do używania lub pobierania z niej pożytków.

Na Nieruchomości nie zamieszkują osoby trzecie, ani nie znajdują się żadne rzeczy stanowiące własność osób trzecich. Na Nieruchomości nie są prowadzone roboty budowlane ani żadne inne prace o podobnym charakterze.

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku była nieodpłatnie udostępniona rolnikowi, który ten grunt obrabiał i nie pozwalał mu zarosnąć.

Na Nieruchomości spółka A. Sp. z o.o. planuje realizację inwestycji deweloperskiej - budowę 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z urządzeniami budowlanymi w tym wewnętrznymi sieciami wodno-kanalizacyjnymi oraz instalacjami gazowymi wewnętrznymi.

Celem przygotowania nieruchomości pod planowaną inwestycję budowlaną przez Nabywcę, podjął Pan szereg działań o charakterze formalnoprawnym oraz technicznym, zmierzających do realizacji zamierzonego przedsięwzięcia. W szczególności dokonał Pan geodezyjnych podziałów działek z których powstały działki przeznaczone do sprzedaży. Równolegle, w celu zabezpieczenia niezbędnych mediów dla planowanej inwestycji, zawarto umowę nr z B. S.A. dotyczącą warunków przyłączenia do sieci dystrybucji - umowa została zawarta w (…) 2025 roku. Ponadto, uzyskał Pan warunki techniczne przyłączenia do sieci gazowej. Uzyskał Pan również decyzję o lokalizacji zjazdu z drogi wojewódzkiej. Dnia (…) 2024 r. uzyskał Pan decyzję o zezwoleniu na trwałe wyłączenie z produkcji użytków rolnych klasy IIIa o pow. (…) m² klasy IIIb o powierzchni (…) m² wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego, stanowiących część działki nr ew. 8 położonych w obrębie ewidencyjnym, przeznaczonych pod budowę 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi oraz niezbędnymi utwardzeniami oraz drogi wewnętrznej za jednorazową opłatą.

Kluczowym etapem procesu przygotowawczego było także uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 29 października 2024 r. (ostateczna z dniem (…) 2025 roku) wydaną przez (…), która to decyzja została następnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami, przeniesiona na spółkę A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której posiada Pan udziały, na podstawie decyzji nr (…) z dnia 4 grudnia 2024 r.

Do chwili złożenia niniejszego wniosku nie zawierał Pan żadnych umów przedwstępnych, rezerwacyjnych ani innych porozumień z potencjalnymi kupującymi. Nieruchomość zostanie sprzedana na rzecz spółki A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), której jest Pan wspólnikiem, posiadającym 10 udziałów.

Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami i nie jest płatnikiem podatku VAT.

Sprzedawał Pan do tej pory inne nieruchomości. Przewiduje Pan także możliwość sprzedaży innych nieruchomości w ciągu najbliższych 5 lat na rzecz spółki, której jest Pan wspólnikiem. Środki uzyskane przez Pana ze sprzedaży Nieruchomości na rzecz spółki, w której jest wspólnikiem, zostaną reinwestowane w przedsięwzięcie deweloperskie realizowane przez tę spółkę na przedmiotowej Nieruchomości.

Pana wątpliwości dotyczą uznania sprzedaży nieruchomości za czynność opodatkowaną podatkiem VAT.

Szereg opisanych powyżej działań, dokonanych przez Pana, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności ww. działek jako towarów i wzrost ich wartości. W efekcie po dokonaniu ww. czynności przystosowujących nieruchomość do sprzedaży sprzeda Pan nieruchomość o zupełnie innym charakterze, gotową do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Nabywcy. Wykonywane czynności mają na celu dostosowanie i przygotowanie działek do potrzeb Nabywcy w zakresie realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z urządzeniami budowlanymi w tym wewnętrznymi sieciami wodno-kanalizacyjnymi oraz instalacjami gazowymi wewnętrznymi.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne, w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym.

Zatem, dokonując opisanych we wniosku ciągu czynności takich jak: dokonanie podziału nieruchomości, przyłączenie sieci energetycznej, gazowej, uzyskanie decyzji o lokalizacji zjazdu z drogi wojewódzkiej, uzyskanie zezwolenia o trwałym wyłączeniu z produkcji części użytków rolnych, uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, która zostanie przeniesiona na Nabywcę działek przeznaczonych do sprzedaży, podejmuje Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Wykonuje Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W tym przypadku wykonuje Pan czynności przystosowujące działki przeznaczone do sprzedaży do realizacji przez Nabywcę inwestycji polegającej na budowie 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z urządzeniami budowlanymi w tym wewnętrznymi sieciami wodno-kanalizacyjnymi oraz instalacjami gazowymi wewnętrznymi.

Biorąc pod uwagę wskazany powyżej całokształt podjętych przez Pana działań, w odniesieniu do terenu ww. nieruchomości w celu ich sprzedaży, stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działek nr 1, 2, 3 zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Pana jako podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Skoro w sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Panaza podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działek nr 1, 2, 3, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Pana stanowisko jest prawidłowe

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.