Interpretacja indywidualna z dnia 29 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.887.2025.3.AD

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

·nieprawidłowe w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia domu mieszkalnego wydatków na spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na jego zakup,

·prawidłowe w pozostałym zakresie.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie zasad ustalenia dochodu z tytułu zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwania – pismami z 5 oraz 15 grudnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan posiadaczem trzech domów jednorodzinnych.

Jeden uzyskał Pan od rodziców w ramach darowizny, jednak na ten moment mieszkają tam Pana rodzice, a docelowo ma być przeznaczony dla Pana, żony i Pana dzieci. Jest on położony obok domu, gdzie jest Pan zameldowany i mieszka stale (tak jak w sprzedawanym) i korzysta tam zarówno z budynków, podwórka, garaży na własne potrzeby i cele.

W drugim i trzecim mieszka Pan z żoną i dziećmi. Ten ostatni (trzeci) kupił Pan we wrześniu 2024 r. Wyremontował i z racji pracy zdalnej, malutkie dzieci i często pracy wyjazdowej mieszka zarówno tu i tu.

Ten wyremontowany sezonowo w okresie wakacyjnym wynajmował Pan przez (...), sporadycznie jakieś rzadkie weekendy. Leży na działce budowlanej, dom jednorodzinny. Kupił go Pan, jak również ten 2 za kredyt hipoteczny mieszkaniowy. Reasumując, ma Pan dwie hipoteki mieszkaniowe.

Nosi się Pan jednak z zamiarem sprzedaży tego ostatniego z racji korekty dalszych życiowych planów, a nie upłynęło 5 lat. Dom kupił Pan za 300 000 zł (230 000 zł kredyt, 70 000 zł wkład własny). Wyremontował go Pan gruntownie i zakłada, że jego obecna wartość wynosi 500 000 zł. Była to jednak praca własna więc nie ma Pan faktur do kosztów uzyskania przychodów.

Uzupełnienie wniosku

W uzupełnieniu wniosku z 5 grudnia 2025 r. podał Pan, że:

·Dom jednorodzinny w drodze darowizny od rodziców trzymał 3 września 2020 r.

·Dom jednorodzinny otrzymany przez Pana w drodze darowizny to działka nr (...) obręb A, sąsiaduje przez drogę z działką nr (...).

·Nabycie przez Pana domu jednorodzinnego w drodze darowizny od rodziców miało miejsce do Pana majątku osobistego.

·Dom drugi położony na działce (...) został wybudowany w latach 2018-2020. Budowa zakończona pod koniec 2020 r. Do tego czasu mieszkał Pan z rodzicami, żoną i dzieckiem w domu, który we wrześniu 2020 r. formalnie otrzymał w darowiźnie.

·Drugi dom znajduje się na działce nr (...) sąsiaduje z działką (...) co umożliwia Panu stałe korzystanie z obu.Działkę otrzymał Pan od rodziców przed ślubem, jednak dom budował wspólnie z żoną za kredyt i oszczędności.Kredyt uzyskany w (...) 11 marca 2019 r. w kwocie 300 000 zł. Pozostałe środki to oszczędności Pana oraz żony. Ślub zawarli Państwo w 2015 r. Zgodnie z treścią umowy kredytowej kredyt został zaciągnięty wspólnie z żoną. Mają Państwo wspólność majątkową. Cel zgodnie z treścią umowy - budowa domu jednorodzinnego.

·Drugi dom to główne miejsce zamieszkania, pobytu Pana i Pana rodziny.Od 2019 r. jest stale rozwijany i wykańczany. Jednak już w czerwcu 2020 r. przeprowadził się Pan tam. Nie planuje Pan obecnie na pewno pozbywać się go. Większość prac obecnie wykonuje Pan samodzielnie, nie ma żadnych istotnych faktur remontowych, gdyż budynek ten jeszcze nie wymaga większych remontów z racji, że jest stosunkowo nowy.

·Trzeci dom znajduje się w B nr (...), powiat (...). Kupił go Pan 16 września 2024 r. Nabycie jego miało miejsce do majątku wspólnego z małżonką za kwotę 294 000 zł + koszty notarialne i opłaty (całość wyniosła według aktu 8 822 zł, kredyt mieszkaniowy „własny kąt” w banku (...) 235 200 tys. zł). Pozostałe środki to oszczędności. Umowa kredytu zawarta została 12 września 2024 r. Cel zgodnie z treścią umowy – potrzeby mieszkaniowe, nabycie domu jednorodzinnego. Do kwietnia wykonał Pan gruntowny remont we własnym zakresie. Korzysta Pan z niego weekendowo oraz z racji, że może pracować zdalnie z żoną również często w tygodniu. W sezonie letnim kilkukrotnie wynajmował Pan ten domek krótkoterminowo. Przeprowadzał Pan w nim prace we własnym zakresie i większości rachunków nie zbierał. Nie zakładał Pan, że będzie rozważał sprzedaż. Jednak pogarszający się stan domu, który ma Pan po rodzicach może to na Panu wymusić.

·Pojęcie „korekty dalszych życiowych planów” dotyczynie zakładanej wcześniej zbliżającej się konieczności wykonania kosztownych prac w domu otrzymanym od rodziców. Zakłada Pan wymianę zgniłego dachu pokrytego łataną papą, termomodernizację (okna stare, brak ocieplenia), instalacje itd.

·Rozważa Pan sprzedaż domu w B. Co do terminu nie da się tego dokładnie określić, próbowałby Pan na pewno do czerwca 2026 r. Środki uzyskane ze sprzedaży domu jednorodzinnego zamierza Pan przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego w (...) na zakup domu w B oraz w okresie do 3 lat na remont domu na działce (...), tj. po rodzicach, a z którego korzystam codziennie (garaże, strych, niektóre pomieszczenia u rodziców, dzieci tam przebywają codziennie, korzystam z podwórka itp.).

Z kolei w uzupełnieniu wniosku z 15 grudnia 2025 r. oświadczył Pan, że wątpliwości Pana sprowadzają się do niżej wymienionych kwestii, tj.:

1)Ustalenia podstawy obliczenia podatku zgodnie z ust. 2 art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. dochodu z tytułu sprzedaży domu położonego w B.

2)Możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży domu położonego w B na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup zbywanego domu oraz na remont i modernizację domu po rodzicach na działce (...) A.

Pytania

W uzupełnieniu wniosku z 15 grudnia 2025 r. sformułował Pan następujące pytania.

1)Chciałbym potwierdzić czy podstawą opodatkowania w przypadku sprzedaży domku jest dochód ze sprzedaży, a nie przychód? Przy czym chciałbym również potwierdzić, że koszt odsetek kredytowych również jest wliczany do kosztów uzyskania przychodu, o które mogę pomniejszyć przychód wyliczając podstawę opodatkowania, tj. dochód?

2)Rozważam przeznaczenie dochodu ze sprzedaży domu w B na:

a)spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na dom, w którym mieszkam tj. A, (...). Czy takie przeznaczenie sprawi, że dochód ze sprzedaży domku w B przed upływem 5 lat będzie zwolniony z podatku dochodowego?

b)Remont domu A, (...) otrzymany w darowiźnie od rodziców, a który wykorzystuję również do swoich celów mieszkaniowych i docelowo ja, lub moje dzieci będziemy korzystać z niego jeszcze więcej, szczególnie po śmierci rodziców, a dom sąsiaduje z obecnie stale zamieszkiwanym przeze mnie, tj. (...). Czy takie przeznaczenie sprawi, że dochód ze sprzedaży domku w B przed upływem 5 lat będzie zwolniony z podatku dochodowego?

Przedmiotem interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 1. W pozostałym zakresie zostanie wydane odrębne rozstrzygniecie.

Pana stanowisko w sprawie

W sformułowanym w uzupełnieniu wniosku z 15 grudnia 2025 r. własnym stanowisku uważa Pan, że koszty odsetkowe według art. 23 ppkt 8 [powinno być: art. 23 ust. 1 pkt 8] stanowią koszt uzyskania przychodu.

Pana zdaniem, w Pana przypadku dochód wyniósłby cenę sprzedaży skorygowaną o udokumentowane koszty remontu, kwotę kredytu na zakup i do tej pory spłacone odsetki od wspomnianego kredytu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan w uzupełnieniu wniosku z 15 grudnia 2025 r. jest w części prawidłowe oraz w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 tej ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu od osiąganych przez nich dochodów.

Z kolei jak stanowi art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Małżonkowie podlegający obowiązkowi podatkowemu, o którym mowa w art. 3 ust. 1, między którymi istnieje przez cały rok podatkowy wspólność majątkowa, pozostający w związku małżeńskim i we współwłasności majątkowej:

1)przez cały rok podatkowy albo

2)od dnia zawarcia związku małżeńskiego do ostatniego dnia roku podatkowego – w przypadku, gdy związek małżeński został zawarty w trakcie roku podatkowego

- mogą być, z zastrzeżeniem ust. 8, na wspólny wniosek wyrażony w zeznaniu podatkowym, opodatkowani łącznie od sumy swoich dochodów określonych zgodnie z art. 9 ust. 1 i 1a, po uprzednim odliczeniu, odrębnie przez każdego z małżonków, kwot pomniejszających dochód; w tym przypadku podatek określa się na imię obojga małżonków w podwójnej wysokości podatku obliczonego od połowy łącznych dochodów małżonków.

Źródła przychodów

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości oraz praw określonych w lit. a-c przepisu przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zasady ustalenia dochodu z tytułu zbycia nieruchomości

Art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Według art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustawodawca wprawdzie nie określił, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego zbycia, niemniej w doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które muszą być ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to więc – jak już wyżej wskazano – np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek dochodowy od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX 2010).

Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży, jak wskazano powyżej, jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Zatem stwierdzić należy, że do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości można zakwalifikować wszystkie koszty, które były niezbędne, tzn. musiały być poniesione, aby czynność sprzedaży doszła do skutku.

Przy czym kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Na mocy art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Stosując przepis art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można corocznie podwyższać poniesione koszty nabycia lub koszty wytworzenia, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie.

Pana wniosek

Z treści wniosku wynika, że:

·16 września 2024 r. nabył Pan wraz z żoną do majątku wspólnego dom jednorodzinny położony w B. Nabycie nastąpiło częściowo ze środków finansowych pochodzących z kredytu, a częściowo z oszczędności. W domu przeprowadzał Pan prace remontowe we własnym zakresie i większości rachunków nie zbierał.

·Obecnie rozważa Pan sprzedaż ww. nieruchomości.

Pana wątpliwości na tle przedstawionego we wniosku opisu sprawy dotyczą m.in. kwestii ustalenia podstawy obliczenia podatku zgodnie z ust. 2 art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. dochodu z tytułu sprzedaży domu położonego w B.

Co istotne w Pana sytuacji w przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nie znajduje zastosowania przytoczony na wstępie art. 6 ust. 2 ww. ustawy, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowani przez małżonka. Oznacza to, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna.

Skoro zatem każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to każdy z nich zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu, kosztów uzyskania przychodu i dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński i wyliczenia należnego podatku dochodowego.

W świetle powyższego Panu i Pana żonie należy przypisać po 50% uzyskanych przychodów z tytułu odpłatnego zbycia opisanej we wniosku nieruchomości wchodzących w skład Państwa majątku wspólnego. Każdy z Państwa ma także prawo do odliczenia po 50% kosztów uzyskania przychodów na zasadach przewidzianych w art. 22 ust. 6c – ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z zacytowanych powyżej przepisów w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik może zaliczyć:

·udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia nieruchomości,

·udokumentowane fakturami VAT nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w okresie jej posiadania przez podatnika.

Powołane powyżej przepisy tworzą katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów innych wydatków niż w nich wymienione.

Koszt nabycia to wartość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna/sprzedaży nieruchomości.

Zaś za nakłady na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych należy rozumieć wszelkie inwestycje, które zmieniają/przeobrażają daną rzecz, nadając jej nową jakość. Zatem nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, poniesione w trakcie posiadania nieruchomości, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia, jeżeli odznaczają się remontowym, modernizacyjnym lub ulepszającym charakterem i zwiększyły wartość nieruchomości, niezależnie od tego, czy zostały one sfinansowane kredytem bankowym, czy też środki na ten cel pochodziły z oszczędności nabywcy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisów. W doktrynie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć sumę wydatków poniesionych na substancję danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym.

Wydatki, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, czyli koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych, to udokumentowane koszty wytworzenia (nakłady), które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Są to więc wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód z odpłatnego zbycia.

W świetle powyższego w sytuacji opisanej we wniosku podstawę obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1 art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c tej ustawy.

W Pana przypadku przychodem z tytułu zbycia domu położonego w B - zgodnie z przytoczonym powyżej art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - będzie wartość wyrażona w cenie określonej przez Pana w umowie sprzedaży nieruchomości. Przy czym, jeśli cena, bez uzasadnionej przyczyny, będzie znacznie odbiegać od wartości rynkowej domu mieszkalnego, przychód ten zgodnie z dyspozycją tego przepisu określi organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów z tytułu zbycia domu mieszkalnego położonego w B będzie Pan uprawniony zaliczyć zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

·koszt jego nabycia, tj. cenę jaką Pan zapłacił w 2024 r. zbywcy za jego nabycie,

·opłaty jakie Pan poniósł w związku z zawarciem umowy nabycia domu w 2024 r.,

·nakłady, które Pan poniósł o ile zwiększyły one wartość nieruchomości w okresie jej posiadania przez Pana i o ile posiada Pan faktury VAT na ich udokumentowanie.

Nie będą natomiast stanowiły kosztów uzyskania przychodu poniesione przez Pana wydatki na spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na nabycie domu położonego w B.

Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskania pieniędzy na zapłatę ceny za nabycie nieruchomości. Zatem do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczone wydatki związane ze spłatą kredytu bankowego.

Stanowisko takie jest uzasadnione faktem, że skoro zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego, to oczywistym jest fakt, że wydatki na spłatę kredytu nie mogą być kosztem uzyskania przychodu. Zatem wydatki związane z kredytem zaciągniętym na nabycie zbywanej nieruchomości nie mogą być kosztami uzyskania przychodu, podobnie jak zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania.

Kosztem uzyskania przychodu nie są też w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu, są to bowiem wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości i mają związek ze spłatą kredytu. Odsetki są kosztem pozyskania kapitału na zakup nieruchomości, a więc niejako „ceną” jaką podatnik musi zapłacić w związku z pożyczeniem przez bank pieniędzy. Odsetki to koszt kredytobiorcy ponoszony za pożyczone przez niego środki, a więc związany z obsługą kredytu i tego kredytu dotyczący.

Nie każdy wydatek ma bezpośredni wpływ na uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości przychód, lecz tylko ten który pozostaje w takim związku, że poniesienie go miało wpływ na nabycie nieruchomości lub uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości. Dlatego przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu każdy wydatek wymaga nie tylko oceny pod kątem czy jego poniesienie miało związek z konkretnym przychodem, ale także z punktu widzenia racjonalności określonego działania dla osiągnięcia przychodu. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika o wpływie poniesionego przez niego wydatku na osiągnięcie przychodu. Wydatek musi zostać poniesiony celowo i być zasadny z punktu widzenia nabycia bądź zbycia nieruchomości. Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość. Tylko w taki sposób można pomniejszyć przychód z odpłatnego zbycia – odejmując tym samym wydatki poniesione uprzednio na nabycie zbywanej nieruchomości.

Powyższe stanowisko potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 czerwca 2013 r., sygn. akt II FSK 2218/11, w którym Sąd wskazał, że:

(…) nie mogą być kwalifikowane jako koszty uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości także odsetki od kredytu przeznaczonego na nabycie tej nieruchomości, ponieważ nie wchodzą one w skład kosztów nabycia rozumianych jako suma pieniędzy wydatkowana na nabycie nieruchomości, wyrażona w jej cenie. Również w takim przypadku odsetki te stanowią tylko wydatki na pozyskanie środków przeznaczonych na nabycie nieruchomości, wynikające z przyjętego przez podatnika sposobu finansowania jej nabycia, nie współtworzą jednak sumy pieniędzy wydatkowanej na jej nabycie, wyrażonej w cenie. Innymi słowy, ponieważ odsetki te nie są elementem ceny nabycia, nie są tez kosztem.

(…) Wbrew bowiem stanowisku zajętemu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny wydatek na spłatę odsetek od kredytu jest związany z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości, a nie z samym nabyciem nieruchomości; argument, że służy on obydwu wymienionym celom, pomija okoliczność, że stanowiąca o wartości nieruchomości jej cena nie zależy od źródła pozyskania przez nabywcę środków na jej pokrycie. Na ten aspekt zagadnienia trafnie wskazuje Minister Finansów, podnosząc, że krytykowany pogląd prowadzi do oderwania kosztów od rzeczywistej wartości rzeczy, bowiem jej wartość byłaby tym większa, im dłużej byłby spłacany kredyt zaciągnięty na jej nabycie, względnie im większy byłby wzrost wartości waluty, w której kredyt jest spłacany. Ponadto, skoro zaciągnięcie kredytu nie jest przychodem podatkowym, to także wydatki poniesione na jego spłatę nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu.

Prezentowany wyżej pogląd potwierdzają również wyroki NSA: z 14 marca 2014 r., sygn. akt II FSK 848/12 oraz z 28 września 2017 r., sygn. akt II FSK 1944/15.

Podsumowując, w sytuacji opisanej we wniosku dochodem ze sprzedaży nieruchomości położonej w B będzie różnica pomiędzy:

·przychodem uzyskanym z jej sprzedaży (cena określona przez Pana w umowie sprzedaży nieruchomości). Przy czym należy ponownie podkreślić, że jeślicena, bez uzasadnionej przyczyny, będzie znacznie odbiegać od wartości rynkowej domu mieszkalnego, przychód ten zgodnie z dyspozycją tego przepisu określi organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

·a kosztami uzyskania przychodu, którymi w Pana przypadku będą koszt nabycia zbywanego domu, opłaty związane z zawarciem umowy nabycia domu oraz nakłady (poczynione remonty) o ile zwiększyły one wartość nieruchomości w okresie jej posiadania przez Pana i o ile posiada Pan faktury VAT na ich udokumentowanie.

Do kosztów uzyskania przychodu ze zbycia ww. nieruchomości nie będzie natomiast Pan mógł zaliczyć spłaty kredytu oraz odsetek od tego kredytu.

Tym samym stanowisko Pana w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia domu jednorodzinnego w B wydatków na spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego na jego zakup jest nieprawidłowe. Nie mogę zgodzić się również z Pana twierdzeniem, że w Pana przypadku ma zastosowanie art. 23 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku bowiem zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie ustalenia kosztów uzyskania przychodów zastosowanie znajduje powołany powyżej art. 22 ust. 6c tej ustawy.

Prawidłowe jest natomiast Pana stanowisko w pozostałej części.

Informacje dodatkowe

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a,

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).