Interpretacja indywidualna z dnia 2 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.803.2025.4.MŻA

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT udziału w sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił Pan wniosek – w odpowiedzi na wezwanie, pismami 2 grudnia 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Posiada Pan nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski. Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od 2003 roku, zgodnie z ustawą z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz.U. z 2022 r. poz. 470 ze zm.). Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Podatek dochodowy rozlicza Pan na podstawie prowadzonej podatkowej Księgi Przychodów i Rozchodów, płaci Pan podatek dochodowy wg art. 30c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

W 2008 roku zakupił Pan wraz z żoną jako współwłasność małżeńską, nieruchomość rolną o powierzchni 0,7218 ha, zabudowaną budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym o powierzchni: 346 m². Przy zakupie ww. nieruchomości nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku i nie odliczył Pan podatku od towarów i usług. Zakup ten miał na celu powiększenie posiadanego gospodarstwa rolnego.

W 2011 roku plany uległy zmianie i całą nieruchomość oświadczeniem woli, za zgodą żony, przekazał Pan na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Nieruchomość została ujęta w ewidencji Środków Trwałych, a od wyodrębnionego budynku rozpoczęto naliczanie odpisów amortyzacyjnych, które stanowiły koszt w prowadzonej działalności gospodarczej.

W 2014 roku wystąpił Pan do Urzędu Gminy o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji, która polegałaby na rozbudowie i przebudowie ww. budynku oraz częściowej zmianie sposobu użytkowania na usługowy. Po uzyskaniu pozytywnej decyzji, rozpoczął Pan przebudowę, co wiązało się z ponoszeniem dodatkowych kosztów finansowych. Nakłady ponoszone na rozbudowę stanowiły podstawę odliczenia podatku naliczonego w podatku od towarów i usług do 2016 roku, potem przerwano prace.

Budynek wykorzystywany jest nieprzerwanie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, od czasu wprowadzenia go do ewidencji Środków Trwałych do teraz, też w czasie przebudowy.

Obecnie inwestycja nie zakończyła się, co skutkuje tym, że nieruchomość w rejestrze gruntów nadal widnieje jako nieruchomość rolna (Grunty rolne zabudowane i grunty zadrzewione i zakrzewione). Podjął Pan jednak decyzję o sprzedaży nieruchomości, rezygnując z prowadzenia dalszych prac zmierzających do zakończenia modernizacji tego budynku.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Na pytanie 1: Czy posiada Pan status rolnika ryczałtowego w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, odpowiedział Pan: nie posiadam.

Na pytanie 2: Do jakich czynności, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wykorzystywał/wykorzystuje Pan nieruchomość:

a)opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

b)zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług,

c)niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług

odpowiedział Pan: opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Na pytanie 3: Czy nieruchomość była/jest wykorzystywana przez Pana wyłącznie do działalności gospodarczej zwolnionej od podatku VAT, odpowiedział Pan: nie była/nie jest.

Na pytanie 4: Z ilu geodezyjnie wyodrębnionych działek składa się nieruchomość, odpowiedział Pan: dwie działki geodezyjne.

Na pytanie 5: Jaki jest nr ewidencyjny działki/działek będącej/będących przedmiotem wniosku, odpowiedział Pan: działka nr 1; działka nr 2.

Na pytanie 6: Jeśli przedmiotem wniosku jest więcej niż jedna działka geodezyjna, to proszę wskazać:

• Na której działce znajduje się budynek w rozumieniu przepisów Prawo budowlane proszę podać nr działki, odpowiedział Pan: na działce nr 1;
• Czy działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jakie jest przeznaczenie każdej z działek według planu, odpowiedział Pan: nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego;
• Czy na dzień sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla każdej z działek, odpowiedział Pan: tak, jest wydana na obydwie działki (Decyzja o Warunkach Zabudowy nr (…) z 30 września 2014 r. wydana przez Wójta Gminy (…)).

Na pytanie 7: Proszę wskazać w stosunku do budynku będącego przedmiotem planowanej sprzedaży:

• Kiedy budynek został oddany do użytkowania, odpowiedział Pan: budynek został oddany do użytkowania prywatnego od momentu zakupu nieruchomości w 2008 r. (zakup nie związany z działalnością opodatkowaną VAT i PIT), następnie przekazano na potrzeby działalności gospodarczej, tj. od 1 stycznia 2011 r. (użytkowany od momentu przekazania), a w 2014 r. wydana decyzja do rozbudowy i przebudowy. Część stara budynku – budynek gospodarczy przed przebudową (w stanie jakim został zakupiony i przekazany na potrzeby działalności) jest nadal użytkowany, natomiast część dobudowana nie została oddana do użytkowania (w rozumieniu prawa budowlanego), gdyż inwestycja nie została zakończona;
• Czy były/będą do momentu sprzedaży ponoszone wydatki na ulepszenie ww. budynku lub jego części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym? Odpowiedział Pan: wydatki na ulepszenie były ponoszone.

Jeżeli tak, proszę wskazać:

• Kiedy je Pan ponosił, odpowiedział Pan: wydatki poniesione na rozbudowę były od 2014 r. do 2016 r., potem przerwano prace budowlane;
• Czy stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej budynku/budowli lub ich części, odpowiedział Pan: tak stanowiły;
• Czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, odpowiedział Pan: nakłady poniesione na rozbudowę były odliczane od kwoty podatku należnego VAT, natomiast nie została zakończona inwestycja zatem nie było podstawy do obniżenia dochodu o odpisy amortyzacyjne (PIT);
• Czy po dokonaniu tych ulepszeń budynek lub jego części były oddane do użytkowania oraz czy w momencie jego sprzedaży minął/minie okres dłuższy niż 2 lata licząc od momentu oddania go do używania po dokonanych ulepszeniach, odpowiedział Pan: Po dokonaniu tych ulepszeń rozbudowywana część budynku nie została oddana do użytkowania. W momencie sprzedaży nieruchomości, starej część budynku - budynek gospodarczy przed przebudową w stanie jakim został zakupiony i przekazany do użytkowania, minie okres dłuższy niż 2 lata. Część budynku dobudowana, od momentu zakończenia ponoszenia nakładów na inwestycję do momentu sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata, ale ta część nie została przekazana do użytkowania.

Pa pytanie: Od kiedy oraz w jakim pełnym zakresie prowadzi Pan działalność gospodarczą, odpowiedział Pan: działalność gospodarczą prowadzę od 1 stycznia 2003 r. Wykonywana działalność gospodarcza Kody PKD: 49.41.Z Transport drogowy towarów, 33.20.Z Instalowanie maszyn przemysłowych, sprzętu i wyposażenia, 46.18.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą hurtową wyspecjalizowaną pozostałych towarów, 46.19.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą hurtową niewyspecjalizowaną, 46.90.Z Sprzedaż hurtowa niewyspecjalizowana, 52.10.B Magazynowanie i przechowywanie pozostałych towarów, 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Pytania

1.Czy sprzedaż ww. nieruchomości rolnej zabudowanej opisanym budynkiem korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?

2.Czy dokonując sprzedaży ww. nieruchomości w odniesieniu do samego gruntu może Pan skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, a dostawę budynku powinien Pan opodatkować podatkiem od towarów i usług?

3.Jeśli sprzedaż przedmiotowej nieruchomości rolnej zabudowanej opisanym budynkiem nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to czy należy opodatkować podatkiem od towarów i usług całą wartość nieruchomości, czy tylko w udziale ½ , w jakim jest Pan właścicielem tej nieruchomości i wystawić fakturę w odniesieniu do tej części? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Pana stanowisko w sprawie

1.Sprzedaż ww. nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia.

2.Zgodnie z art. 29a ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem do podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. To oznacza, że jeśli ma zastosowanie zwolnienie z VAT, to odnosi się ono zarówno do budynku, jak i gruntu, a jeśli dostawa podlega opodatkowaniu VAT, to należy również opodatkować całość stawką podstawową 23%.

3.Jeśli sprzedaż przedmiotowej nieruchomości rolnej zabudowanej opisanym budynkiem nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to należy opodatkować podatkiem VAT przypadający Panu udział w prawie własności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, budynków) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Natomiast sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od 2003 roku. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. W 2008 roku zakupił Pan wraz z żoną jako współwłasność małżeńską, nieruchomość rolną o powierzchni 0,7218 ha, zabudowaną budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym. W 2011 roku całą nieruchomość oświadczeniem woli, za zgodą żony, przekazał Pan na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Nieruchomość została ujęta w ewidencji środków trwałych, a od wyodrębnionego budynku rozpoczęto naliczanie odpisów amortyzacyjnych, które stanowiły koszt w prowadzonej działalności gospodarczej. Budynek wykorzystywany jest nieprzerwanie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Z powyższego wynika zatem, że prowadząc działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku VAT w oparciu o składniki majątku wspólnego ma Pan nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

W rozpatrywanej sprawie, pomimo że nieruchomość stanowi majątek wspólny Pana i Pana żony, to jednak zaznaczenia wymaga, że nieruchomość ta jest wykorzystywana wyłącznie przez Pana na cele prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, z tytułu transakcji planowanej sprzedaży nieruchomości będzie Pan występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w odniesieniu do art. 15 ust. 2 ustawy. Czynność ta będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy podkreślić, że cała nieruchomość oświadczeniem woli i za zgodą Pana żony została przekazana na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Wobec powyższego, to po Pana stronie wystąpi obowiązek opodatkowania w odniesieniu do całej transakcji dostawy działek.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Natomiast w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, 10 lub 10a ustawy dla dostawy nieruchomości, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (działki) stosuje się analogiczne zasady opodatkowania jak przy dostawie budynku, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że w 2008 roku zakupił Pan wraz z żoną jako współwłasność małżeńską, nieruchomość rolną o powierzchni 0,7218 ha, zabudowaną budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym o powierzchni: 346 m². Przy zakupie ww. nieruchomości nie przysługiwało Panu i nie odliczył Pan podatku od towarów i usług. Zakup ten miał na celu powiększenie posiadanego gospodarstwa rolnego. W 2014 roku wystąpił Pan do Urzędu Gminy o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji, która polegałaby na rozbudowie i przebudowie ww. budynku oraz częściowej zmianie sposobu użytkowania na usługowy. Po uzyskaniu pozytywnej decyzji, rozpoczął Pan przebudowę. Nakłady ponoszone na rozbudowę stanowiły podstawę odliczenia podatku naliczonego w podatku od towarów i usług do 2016 roku, następnie prace przerwano. Budynek wykorzystywany jest nieprzerwanie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, od czasu wprowadzenia go do ewidencji środków trwałych do teraz, też w czasie przebudowy. Obecnie inwestycja nie zakończyła się, co skutkuje tym, że nieruchomość w rejestrze gruntów nadal widnieje jako nieruchomość rolna (grunty rolne zabudowane i grunty zadrzewione i zakrzewione). Podjął Pan decyzję o sprzedaży nieruchomości, rezygnując z prowadzenia dalszych prac zmierzających do zakończenia modernizacji tego budynku. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wykorzystywał Pan nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Pana wyłącznie do działalności gospodarczej zwolnionej od podatku VAT. Nieruchomość składa się z dwóch geodezyjnie wyodrębnionych działek o nr 1; działka nr 2. Na działce nr 1 znajduje się budynek w rozumieniu przepisów Prawo budowlane. Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jest wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla każdej z działek. Budynek został oddany do użytkowania prywatnego od momentu zakupu nieruchomości w 2008 r., następnie przekazano go na potrzeby działalności gospodarczej, tj. od 1 stycznia 2011 r. (użytkowany od momentu przekazania), a w 2014 r. wydana została decyzja do rozbudowy i przebudowy. Część stara budynku – budynek gospodarczy przed przebudową (w stanie jakim został zakupiony i przekazany na potrzeby działalności) jest nadal użytkowany, natomiast część dobudowana nie została oddana do użytkowania (w rozumieniu prawa budowlanego), gdyż inwestycja nie została zakończona. Ponosił Pan wydatki na ulepszenie od 2014 r. do 2016 r., stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Nakłady poniesione na rozbudowę były odliczane od kwoty podatku należnego VAT. Po dokonaniu tych ulepszeń rozbudowywana część budynku nie została oddana do użytkowania. W momencie sprzedaży nieruchomości, starej część budynku - budynek gospodarczy przed przebudową w stanie jakim został zakupiony i przekazany do użytkowania, minie okres dłuższy niż 2 lata. Część budynku dobudowana, od momentu zakończenia ponoszenia nakładów na inwestycję do momentu sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata, ale ta część nie została przekazana do użytkowania.

Na tle przedstawionego opisu sprawy Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż opisanej nieruchomości korzysta ze zwolnienia od podatku VAT.

Odnosząc się do Pana wątpliwości w pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że opisana sprzedaż Nieruchomości dotyczy dwóch działek o nr 1 i 2. Na działce nr 1 znajduje się budynek w rozumieniu przepisów Prawo budowlane. Nie wskazał Pan w opisie sprawy, by na działce nr 2 znajdowały się budynki/budowle. Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast jest wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla każdej z działek.

Z uwagi na powyższe, opisana we wniosku działka 2 stanowi niezabudowaną działkę, która spełnia definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja dostawy niezabudowanej działki nr 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Skoro wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia opisanej dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W omawianej sprawie, zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy sprzedaży działki nr 2 nie będzie miało miejsca, ponieważ nie zostały spełnione warunki sformułowane w tym przepisie.

Z opisu sprawy wynika, że wykorzystywał Pan nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Ponadto, transakcja nabycia nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu, zatem nie wystąpił podatek, który podlegałby odliczeniu. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy i w konsekwencji sprzedaż działki nr 2 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, transakcja dostawy niezabudowanej działki nr 2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy.

Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących sprzedaży działki nr 1 zabudowanej budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym wskazać należy, że ponosił Pan wydatki na ulepszenie od 2014 r. do 2016 r., które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Część stara budynku – budynek gospodarczy przed przebudową (w stanie w jakim został zakupiony i przekazany na potrzeby działalności) jest nadal użytkowany, natomiast część dobudowana nie została oddana do użytkowania (w rozumieniu prawa budowlanego), gdyż inwestycja nie została zakończona. Nakłady poniesione na rozbudowę były odliczane od kwoty podatku należnego VAT. Po dokonaniu tych ulepszeń rozbudowywana część budynku nie została oddana do użytkowania. W momencie sprzedaży nieruchomości, tj. starej części budynku (budynek gospodarczy przed przebudową w stanie jakim został zakupiony i przekazany do użytkowania) minie okres dłuższy niż 2 lata od momentu oddania go do użytkowania. W stosunku do części dobudowanej budynku należy wskazać, że nie została oddana do użytkowania, tym samym planowana przez Pana transakcja zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zatem, do sprzedaży działki nr 1 zabudowanej budynkiem produkcyjnym, usługowym i gospodarczym w stosunku do starej części budynku, który przed przebudową w stanie, w jakim został zakupiony i przekazany do użytkowania, minął okres dłuższy niż 2 lata zastosowanie znajdzie zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa części gruntu, przyporządkowana do budynku, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Natomiast w stosunku do dobudowanej części budynku, na którą ponosił Pan nakłady stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budynku i która to część nie została oddana do użytkowania (w rozumieniu prawa budowlanego), gdyż inwestycja nie została zakończona i nie został oddany do użytkowania.

Ponadto, odliczał Pan podatek od nakładów poniesionych na rozbudowę od kwoty podatku należnego VAT.

W konsekwencji do sprzedaży działki nr 1 w części przyporządkowanej do dobudowanej części budynku, nie znajdzie zastosowania zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, jak również art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że do sprzedaży działki nr 1 przyporządkowanej do dobudowanej części budynku nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż dokonywał Pan odliczenia podatku naliczonego w podatku od towarów i usług w związku z nakładami ponoszonymi na rozbudowę budynku.

W konsekwencji nie zostały spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy i sprzedaż działki nr 1 w części przyporządkowanej do dobudowanej części budynku nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż działki nr 1 w części przyporządkowanej do dobudowanej części budynku nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a oraz pkt 2 ustawy.

Ponadto, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, zwolnieniem tym nie będzie objęta także dostawa części gruntu, przyporządkowana do ww. części budynku.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że ani przepisy ustawy, ani przepisy wykonawcze do ustawy nie precyzują, w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy transakcja dostawy dotyczy nieruchomości częściowo opodatkowanej podatkiem VAT, a częściowo korzystającej ze zwolnienia od tego podatku. Dopuszczalne są różne właściwe rozwiązania, o ile odzwierciedlają stan faktyczny.

Należy przy tym zaznaczyć, że wybór odpowiedniej metody czy klucza podziału należy wyłącznie do podatnika, który winien sam zdecydować, czy jest to metoda obiektywna i wiarygodna w jego konkretnej sytuacji. Jeżeli zatem zastosowanie klucza podziału, czy to wartościowego czy to powierzchniowego, odzwierciedla stan faktyczny i jest w konkretnej sytuacji metodą najbardziej obiektywną i wiarygodną, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby Pan taką metodę zastosował.

W tym miejscu należy zauważyć, że ocena prawidłowości postępowania w kwestii zastosowania odpowiedniego klucza podziału może być dokonana wyłącznie przez właściwy organ podatkowy w toku kontroli podatkowej lub kontroli celno-skarbowej, bowiem postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej, stosownie do treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, opiera się jedynie na interpretacji prawa podatkowego w odniesieniu do przedstawionego we wniosku opisu, a nie o zebrany w sprawie materiał dowodowy. Organ wydający interpretację nie przeprowadza postępowania dowodowego i nie ma kompetencji do wskazywania odpowiedniego klucza alokacji.

Jednocześnie należy dodać, że – jak już stwierdzono, to po Pana stronie wystąpi obowiązek opodatkowania w odniesieniu do całej transakcji dostawy działek. W konsekwencji sprzedaż działki nr 2 oraz działki nr 1, w całości będzie podlegała po Pana stronie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących obowiązku udokumentowania sprzedaży Nieruchomości fakturą należy zauważyć, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury.

Jak rozstrzygnięto powyżej, w analizowanej sprawie z tytułu sprzedaży nieruchomości, będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Ponadto, transakcja w zakresie sprzedaży działki nr 2 oraz działki nr 1 w części przyporządkowanej do dobudowanej części budynku nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

W konsekwencji będzie Pan zobowiązany udokumentować sprzedaż nieruchomości (działki nr 2 oraz części działki nr 1 przyporządkowanej do dobudowanej części budynku) fakturą na podstawie art. 106b ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Nie wydaję interpretacji indywidualnych w zakresie wysokości stawki podatku. Kwestie te są rozstrzygane w ramach odrębnej instytucji - wiążących informacji stawkowych.

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.