Interpretacja indywidualna z dnia 9 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT1.4011.911.2025.1.DB
Przychody z najmu krótkoterminowego mieszkania uzyskiwane przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działań wykazujących zorganizowany i ciągły charakter, kwalifikują się jako przychody z najmu prywatnego, a nie z pozarolniczej działalności gospodarczej według art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
20 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 12 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwalifikacji przychodów z najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego do odpowiedniego źródła przychodu. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną będącą polskim rezydentem podatkowym. Główne źródło dochodów Wnioskodawczyni pochodzi ze świadczenia pracy na podstawie umowy o pracę.
Wnioskodawczyni jest właścicielką lokalu mieszkalnego, który pierwotnie został przez Nią nabyty z myślą o jego prywatnym wykorzystaniu, tj. zaspokojeniu prywatnych potrzeb mieszkaniowych. Jednocześnie, na skutek istotnych zmian życiowych, Wnioskodawczyni podjęła decyzję o wynajmie lokalu w ramach najmu krótkoterminowego. W tym celu Wnioskodawczyni rozważa założenie jednoosobowej działalności gospodarczej (PKD 55.20.Z). Okoliczność ta ma swoje szczególne uzasadnienie, bowiem nieruchomość położona jest w miejscowości posiadającej szczególne walory turystyczne, więc potencjalnie może stanowić dodatkowe źródło dochodu oprócz wskazanego powyżej. Wnioskodawczyni nie posiada innego lokalu mieszkalnego, z którego czerpałaby korzyści finansowe (wynajem).
Wnioskodawczyni na obecny moment nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej, tym niemniej planuje zarejestrować działalność gospodarczą jako osoba fizyczna w związku z planowanym wynajmem nieruchomości. Przychody uzyskane z najmu nie staną się jedynym, ale będą dodatkowym źródłem utrzymania Wnioskodawczyni.
Wnioskodawczyni ma zamiar nawiązać współpracę z pośrednikiem – operatorem platform rezerwacyjnych typu (...), który umożliwi Jej zamieszczenie ogłoszeń na swojej platformie. Portale te mają na celu łączenie interesów osób poszukujących lokum na wynajem krótkoterminowy z interesami właścicieli mieszkań, którzy samodzielnie określają cenę, po której gość może dokonać rezerwacji, a właściciel tę rezerwację akceptuje.
Pośrednik za świadczone usługi będzie pobierał od Wnioskodawczyni prowizję, sama Wnioskodawczyni nie ma zamiaru samodzielnie podejmować żadnych dodatkowych działań reklamowych (poza ogłoszeniami w ww. portalach), w szczególności nie będzie podejmowała się prowadzenia własnej strony internetowej wynajmowanego lokalu mieszkalnego. Wyłącznym miejscem ofertowania będzie/będą wspomniane wyżej platformy rezerwacyjne.
Jednocześnie Wnioskodawczyni pragnie podkreślić, że samodzielnie zamierza wystawiać ogłoszenia, obsługiwać rezerwacje, dokonywać stosownych rozliczeń z gośćmi, a także sprzątać lokal. Wnioskodawczyni w zakresie planowanego najmu nie zamierza korzystać z żadnych innych pośredników, ani firm zewnętrznych zajmujących się profesjonalnym wynajmem mieszkań.
Wnioskodawczyni nie jest w stanie określić z jaką częstotliwością przedmiotowe mieszkanie będzie wynajmowane, biorąc jednak pod uwagę położenie nieruchomości, tj. walor turystyczny miejscowości, potencjalnie okresem szczególnego zainteresowania może być sezon wiosenno-letni, bowiem sprzyja on turystyce regionu, co jednak istotne, zamiarem Wnioskodawczyni jest wynajem mieszkania przez cały rok, niezależnie od obłożenia w poszczególnych porach roku.
W przypadku, gdy dojdzie do planowanej rejestracji działalności gospodarczej w związku z planowanym wynajmem nieruchomości Wnioskodawczyni przewiduje podejmowanie działań ukierunkowanych na zapewnienie należytej organizacji czynności niezbędnych do realizacji tego rodzaju usług (usługi najmu). Działania te będą miały na celu zapewnienie sprawnego funkcjonowania działalności w oparciu o zasady racjonalności gospodarczej. Działania będą wykorzystywać dostępne środki i rozwiązania, które umożliwią efektywne zarządzanie udostępnianiem nieruchomości w ramach najmu. Tym niemniej Wnioskodawczyni nie planuje wprowadzania formalnych struktur wykraczających poza standardowy sposób prowadzenia działalności w zakresie najmu.
W przypadku, gdy dojdzie do planowanej rejestracji działalności gospodarczej w związku z planowanym wynajmem nieruchomości Wnioskodawczyni przewiduje podejmowanie działań umożliwiających sprawną realizację czynności związanych z obsługą lokalu. Zakres oraz charakter tych działań będzie dostosowywany do skali i potrzeb prowadzonej działalności w zakresie najmu nieruchomości, z zachowaniem zasad racjonalności i efektywności gospodarczej.
W przypadku, gdy dojdzie do planowanej rejestracji działalności gospodarczej w związku z planowanym wynajmem nieruchomości Wnioskodawczyni przewiduje elastyczne dostosowywanie podejmowanych działań do bieżących warunków rynkowych. Nieruchomość, która będzie wynajmowana jest dostosowana do potrzeb świadczenia usług najmu nieruchomości.
W związku z obowiązującym od 1 stycznia 2023 r. zakazem amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych, o którym mowa w art. 22c pkt 2 ustawy o PIT (analogicznie art. 16c pkt 2a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku od osób prawnych t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z póżn. zm.), Wnioskodawczyni nie przewiduje możliwości wprowadzenia do ewidencji środków trwałych lokalu mieszkalnego.
W przypadku, gdy dojdzie do planowanej rejestracji działalności gospodarczej w związku z planowanym wynajmem nieruchomości działania podejmowane przez Wnioskodawczynię będą adekwatne do jej skali oraz charakteru, przy uwzględnieniu zasad celowości i efektywności ekonomicznej. Wydatki związane z bieżącym funkcjonowaniem będą pokrywane z dostępnych środków, w szczególności z przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.
Pytanie
Czy otrzymywane przez Wnioskodawczynię przychody z najmu krótkoterminowego, o których mowa w opisanym zdarzeniu przyszłym, należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm., dalej jako: „Ustawa o PIT”), tj. z przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej?
Pani stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawczyni, przychody z najmu krótkoterminowego, o którym mowa w opisanym zdarzeniu przyszłym, należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
I tak, ustawa o PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Przychody z najmu mogą być przez podatników rozliczane w obrębie dwóch źródeł przychodów, które są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz ust. 6:
•pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3);
•najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
Jednocześnie, z punktu widzenia omawianego zagadnienia, należy zwrócić uwagę na zawartą w ww. ustawie definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Stosownie natomiast do treści art. 5b ust. 1 powołanej ustawy, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,
2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,
3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:
•celu zarobkowego,
•ciągłości,
•zorganizowanego charakteru.
Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje
Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.
Zgodnie z podejściem organów podatkowych, wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.
Warto dodać, że decydujące znaczenie dla kwalifikacji przychodów z najmu mają obiektywne kryteria wskazane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, a nie subiektywne przekonanie podatnika. Jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.
W ocenie Wnioskodawczyni, opisany we wniosku planowany krótkoterminowy najem jest w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, zawierających ww. elementy definicji działalności gospodarczej.
Co również istotne, o ciągłym oraz zarobkowym przedsięwzięciu świadczy niewątpliwie chęć współpracy z portalem umożliwiającym zamieszczenie ogłoszeń na swojej platformie. Portale te mają na celu łączenie interesów osób poszukujących lokum na wynajem krótkoterminowy z interesami właścicieli mieszkań, którzy samodzielnie określają cenę, po której gość może dokonać rezerwacji, a właściciel tę rezerwację akceptuje. Wnioskodawczyni zamierza wynajmować mieszkanie przez cały rok.
W ocenie Wnioskodawczyni usługi najmu nieruchomości na krótkie okresy czasu, jakie zamierza świadczyć, będą nosiły znamiona usług związanych z zakwaterowaniem, co potwierdza również wskazany kod PKD 55.20.Z.
W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawczyni, otrzymywane przez Nią przychody będą stanowiły przychody ze źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) i będą podlegały opodatkowaniu w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów.
Jednocześnie Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do założenia jednoosobowej działalności gospodarczej.
Na marginesie warto zwrócić uwagę na Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21, gdzie sąd stwierdził, że: „To zatem podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem”.
Na gruncie obowiązującego orzecznictwa sądowego kluczowym dla uznania czy najem prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, czy np. jako najem prywatny jest zamiar samego podatnika: „(...) Decydujący zatem dla tego rozróżnienia pomiędzy najmem rzeczy w ramach zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą (nazywanym także niekiedy potocznie "prywatnym" lub "osobistym") a najmem rzeczy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest zamiar samego podatnika. To on decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem” – Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 maja 2024 r. sygn. akt II FSK 1080/21.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:
•pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
•najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 analizowanej ustawy, zgodnie z którym:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:
a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Z kolei zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 ww. ustawy:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:
•zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
•brak wystąpienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy, oraz
•wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 tej ustawy.
Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą musi być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:
•celu zarobkowego,
•ciągłości,
•zorganizowanego charakteru.
Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.
Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.
Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy.
Najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. We współczesnych realiach społeczno-gospodarczych zakup, posiadanie i gospodarowanie nieruchomościami może być wynikiem lokowania kapitału także przez osoby, które nie prowadzą działalności gospodarczej.
W uchwale NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21 stwierdzono:
Dokonując z kolei wykładni użytego w art. 10 ust. 1 pkt 6 i w art. 14 ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f. wyrażenia „składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą”, które decyduje o przypisaniu przychodów z najmu do źródła przychodów z działalności gospodarczej zauważyć należy, że pojęcie „składniki majątkowe” zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 2 u.p.d.o.f. i rozumie się przez nie aktywa w rozumieniu ustawy o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały uwzględnione w cenie nabycia, o której mowa w art. 22g ust. 3 tej ustawy. Są to zatem kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych (art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości - Dz. U. z 2021 poz. 217 ze zm.). Dla zaliczenia przychodów do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza ustawodawca wymaga, aby składniki majątku, będące przedmiotem najmu lub dzierżawy były związane z działalnością gospodarczą. „Związany” oznacza „mający coś wspólnego z kimś lub czymś, dotyczący tego kogoś lub czegoś” (por. Wielki Słownik Języka Polskiego, publ. https://wsjp.pl). Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z posiadaniem przedsiębiorstwa, czyli zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej. Przedsiębiorstwo obejmuje m.in. indywidualizujące je oznaczenie, własność ruchomości i nieruchomości, prawa najmu i dzierżawy, koncesje, licencje i zezwolenia, a także księgi i dokumenty związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa (art. 55¹ k.c., mający zastosowanie także do podatku dochodowego od osób fizycznych z mocy art. 5a pkt 3 u.p.d.o.f.). Prowadzenie przedsiębiorstwa wymaga zatem zindentyfikowania i wydzielenia z majątku podatnika będącego osobą fizyczną składników majątkowych, które będą służyć prowadzeniu działalności gospodarczej. Wiąże się to zazwyczaj m.in. z prowadzeniem ewidencji środków trwałych, ksiąg podatkowych, tworzeniem zorganizowanej struktury, mającej umożliwić gospodarowanie tym majątkiem, finansowaniem wydatków związanych z utrzymaniem tego majątku z przychodów z działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z 22 października 2019 r., sygn. akt II FSK 1581/18, CBOSA).
(…) Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.
Odnosząc powyższe do rozpatrywanej sprawy, przedmiotowy najem nie będzie spełniał – wbrew Pani przekonaniu – wszystkich przesłanek uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy. W szczególności planowany najem lokalu mieszkalnego nie będzie stanowił Pani głównego źródła utrzymania, gdyż takim źródłem są dochody uzyskiwane ze stosunku pracy. Nie będzie Pani również podejmować czynności, które mogłyby wskazywać na zorganizowany charakter działalności. Za takie działania nie sposób uznać sprzątania przez Panią wynajmowanego lokalu czy samodzielnej obsługi rezerwacji. Jednocześnie podkreślić należy, że wynajmowanie nieruchomości za pośrednictwem serwisów internetowych czy turystyczne walory miejscowości, w której jest ona położona, nie świadczą automatycznie o konieczności zakwalifikowania uzyskiwanych z tego tytułu dochodów do przychodów z działalności gospodarczej.
W Pani przypadku nie można bowiem uznać, że:
podejmuje Pani czynności zmierzające do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności,
buduje Pani strukturę organizacyjną pozwalającą na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,
wypracowuje Pani strategię tej działalności (plan co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb).
Tak więc lokal mieszkalny, który planuje Pani wynająć nie będzie składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą – jest wyłącznie przedmiotem wynajmowania. W konsekwencji uzyskiwane przez Panią przychody z najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego będą stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. najem prywatny).
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
