Interpretacja indywidualna z dnia 30 kwietnia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.144.2026.2.KK
Wydatki poniesione na spłatę kredytu hipotecznego dotyczącego sprzedanej nieruchomości oraz zakup udziału w nowym lokalu są uznane za wydatki na cele mieszkaniowe kwalifikujące do zwolnienia z podatku określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
2 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem złożonym 2 kwietnia 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
19 maja 2021 r. zakupiła Pani mieszkanie przy ul. Z w X za kwotę 200 000 zł. Kwota na kupno mieszkania została uzyskana z kredytu hipotecznego, który wzięła Pani jako osoba fizyczna w Banku (nr umowy …).
25 listopada 2025 r. mieszkanie sprzedała Pani osobie prywatnej za kwotę 323 000 zł. Z uzyskanej kwoty 137 055 zł zostało przekazane bezpośrednio do Banku na spłatę hipoteki zbywanego mieszkania.
18 grudnia 2025 r. wraz z partnerem (…) uzyskaliście wspólnie kredyt hipoteczny w Banku (nr …) na kwotę 440 000 zł, na zakup wspólnego mieszkania w X na ul. Y (zakup lokalu 530 000 zł + 20 000 zł cele remontowe). Wkład własny do zakupu mieszkania (110 000 zł) wnosi Pani sama z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania przy ul. Z. Dodatkowo część środków ze sprzedaży przeznaczacie na remont i wykończenie mieszkania na ul. Y (niestety nie znacie jeszcze kwoty).
Akt notarialny zakupu mieszkania podpisuje Pani z partnerem 6 lutego 2026 r. W związku z wniesionym wkładem, będzie Pani posiadaczką 63% udziałów w nieruchomości, pozostałe 37% będzie w posiadaniu partnera.
Chciałaby Pani skorzystać z „ulgi mieszkaniowej” - art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Telefonicznie od Krajowej Informacji Skarbowej w Olsztynie otrzymała Pani informację, że nowy kredyt wyczerpuje znamiona celów mieszkaniowych.
Uzupełnienie wniosku
Na pytanie Organu o wskazanie: „dokładną datę oraz przez kogo (należy wskazać osoby będące kredytobiorcami) został zaciągnięty wskazany we wniosku kredyt w banku, wyjaśniła Pani, że kredy zaciągnęła Pani sama, data zawarcia kredytu w banku – 14 maja 2021 r.
Bank udzielił Pani ww. kredytu w kwocie 176 000 zł, cel kredytu: kwota 20 000 zł przeznaczona na modernizację i remont, kwota 156 000 zł przeznaczona na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym położonego w X przy ulicy Z, objętego księgą wieczystą numer (…), Sądu Rejonowego w X. Pani osobisty wkład własny do kredytu w banku wynosił 44 000 zł.
Kredytu udzielił Bank (…), wpisany pod nr KRS (…) do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego.
Środki z kredytu udzielonego przez Bank zostały przeznaczone w całości na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym położonego w X przy ulicy Z oraz jego modernizację.
Na pytanie Organu o treści: „jaki był stan prawny lokalu mieszkalnego (np. lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, inny ‒ jaki?) sprzedanego w 2025 r.?”, wskazała Pani, że było to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Na pytanie Organu o treści: „czy sprzedaż przez Panią lokalu mieszkalnego w 2025 r. nastąpiła w wykonywaniu przez Panią działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?”, wskazała Pani, że nie.
Na pytanie Organu o treści: „jaki jest stan prawny lokalu mieszkalnego, który ma zostać nabyty w 2026 r. (np. lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, inny ‒ jaki?)?”, wskazała Pani, że jest to lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność.
Na pytanie Organu o treści: „na czym będzie polegać planowany przez Panią remont i wykończenie lokalu mieszkalnego przy ul. Y”, wskazała Pani, że w związku z wykorzystaniem środków finansowych pochodzących z kredytu przedstawia Pani szczegółowy plan oraz zakres prac wykończeniowych lokalu mieszkalnego.
Stan początkowy lokalu (stan deweloperski), lokal niewykończony obejmujący w szczególności:
·brak podłóg (posadzki surowe),
·ściany przygotowane do wykończenia (tynki),
·brak drzwi wewnętrznych,
·brak wyposażenia łazienki i kuchni,
·instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, grzewcza) w stanie podstawowym, niewykończonym.
Zakres prac wykończeniowych:
1.Prace przygotowawcze:
·zabezpieczenie lokalu,
·transport i wniesienie materiałów budowlanych,
·prace pomiarowe i organizacyjne.
2.Prace instalacyjne:
·modyfikacja i rozbudowa instalacji elektrycznej (gniazda, punkty świetlne),
·wykonanie instalacji oświetleniowej,
·rozprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnej,
·montaż armatury przyłączy.
3.Prace budowlano-wykończeniowe - ściany i sufity:
·gruntowanie powierzchni,
·gładzie gipsowe,
·szlifowanie ścian,
·malowanie farbami,
·wykonanie okładzin ściennych (płytki ceramiczne w łazience, kuchni, wiatrołapie).
4.Podłogi:
·przygotowanie podłoża,
·ułożenie parkietu,
·montaż listew przypodłogowych,
·ułożenie płytek podłogowych (łazienka, kuchnia, wiatrołap).
5.Łazienka:
·wykonanie izolacji przeciwwilgociowej,
·montaż płytek ściennych i podłogowych,
·montaż urządzeń sanitarnych (WC, umywalka, prysznic),
·montaż armatury (baterie, syfony).
6. Kuchnia:
·wykonanie przyłączy pod sprzęt AGD,
·montaż zabudowy kuchennej,
·montaż sprzętu AGD (płyta, piekarnik, lodówka, zmywarka),
·wykonanie okładzin ściennych (płytki między szafkami).
7. Stolarka drzwiowa i elementy wykończeniowe:
·montaż drzwi wewnętrznych,
·montaż parapetów wewnętrznych,
·montaż listew wykończeniowych.
8.Prace końcowe:
·montaż oświetlenia,
·montaż osprzętu elektrycznego (gniazdka, włączniki),
·sprzątanie lokalu,
·przygotowanie lokalu do użytkowania.
Cel realizacji prac: doprowadzenie lokalu do stanu umożliwiającego jego użytkowanie, zgodnie z przeznaczeniem mieszkalnym.
Aktem notarialnym z 6 lutego 2026 r. nabyła Pani udział wynoszący 63% nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny.
Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)
Czy wydatek poniesiony przez Panią na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość oraz wydatek na wkład własny do nowego kredytu hipotecznego i nabycie 63% udziałów we wskazanym we wniosku lokalu mieszkalnym (w tym poniesiony częściowo ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego), mogą zostać uznane za wydatki na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uwzględnione przy ustalaniu wysokości dochodu zwolnionego od opodatkowania podatkiem dochodowym?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie, zarówno wydatek poniesiony na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość, jak i wydatek na nabycie 63% udziałów w lokalu mieszkalnym (w tym częściowo sfinansowany kredytem hipotecznym), mogą zostać uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania - w zakresie określonym przepisami ustawy.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w części, w jakiej przychód z tego zbycia został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie określonym w ustawie.
Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe został określony w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in.:
·wydatki poniesione na nabycie udziału w lokalu mieszkalnym (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a),
·wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu ze zbycia na cele określone w pkt 1 (art. 21 ust. 25 pkt 2).
W odniesieniu do wydatku na nabycie 63% udziałów w lokalu mieszkalnym, w tym wydatek na wkład własny do nowego kredytu, należy wskazać, że przepis wprost dopuszcza możliwość uznania takiego wydatku za realizację własnych celów mieszkaniowych, niezależnie od tego, czy nabycie zostało sfinansowane środkami własnymi, czy kredytem hipotecznym. Istotne jest, aby lokal służył zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.
W odniesieniu natomiast do spłaty kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość wskazuje Pani, że wydatek ten również może zostać uznany za wydatek na własne cele mieszkaniowe, pod warunkiem, że kredyt ten był zaciągniętym na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy oraz został spłacony ze środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości.
W konsekwencji uznaje Pani, że:
·wydatek na nabycie 63% udziałów w lokalu mieszkalnym stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, w tym wkład własny do nowego kredytu,
·wydatek na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość również może stanowić taki wydatek,
a wyżej wymienione wskazane wydatki - przy spełnieniu ustawowych warunków - mogą zostać uwzględnione przy ustalaniu wysokości dochodu zwolnionego z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Panią 25 listopada 2025 r. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego przez Panią 19 maja 2021 r., stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. prawa zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Jak wynika z powyższych przepisów, w przedstawionej sprawie podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
a)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
b)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl natomiast art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału) lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1)wydatki poniesione na:
a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
‒ położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2)wydatki poniesione na:
a)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
b)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
c)spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
‒ w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie siębudynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
- nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
W myśl art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:
Każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie.
Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.
Z treści wniosku wynika, że:
·19 maja 2021 r. zakupiła Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym za kwotę 200 000 zł. Kwota na kupno mieszkania została uzyskana z kredytu hipotecznego, który zaciągnęła Pani w Banku 14 maja 2021 r. Środki z kredytu udzielonego przez Bank zostały przeznaczone w całości na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym, Pani osobisty wkład własny wynosił 44 000 zł.
·25 listopada 2025 r. ww. mieszkanie sprzedała Pani osobie prywatnej za kwotę 323 000 zł. Z uzyskanej kwoty 137 055 zł zostało przekazane bezpośrednio do Banku na spłatę hipoteki zbywanego mieszkania.
·18 grudnia 2025 r. zaciągnęła Pani wraz z partnerem kredyt hipoteczny w Banku na kwotę 440 000 zł, na zakup wspólnego mieszkania (zakup lokalu 530 000 zł + 20 000 zł cele remontowe). Wkład własny do zakupu mieszkania (110 000 zł) wnosi Pani sama z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania. Dodatkowo część środków ze sprzedaży przeznacza na remont i wykończenie tego mieszkania. Celem prac remontowych będzie doprowadzenie lokalu do stanu umożliwiającego jego użytkowanie, zgodnie z przeznaczeniem mieszkalnym.
·6 lutego 2026 r. wraz z partnerem dokonała Pani zakupu udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność (w związku z wniesionym wkładem Pani udział w nieruchomości wynosi 63%, udział partnera wynosi pozostałe 37%).
Wskazać należy, że jednym z celów, których realizacja uprawnia do omawianego zwolnienia jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie.
Natomiast, w myśl obowiązującego od 1 stycznia 2022 r. art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może być to również kredyt zaciągnięty w związku ze zbywanym prawem, w tym również kredyt, gdy wydatki na spłatę którego odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, sfinansowanych tym kredytem.
W analizowanym przypadku, przychód ze sprzedaży przez Panią spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, został wydatkowany przez Panią częściowo na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanego prawa. Umowa kredytowa na nabycie zbywanego mieszkania (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) została zawarta przez Panią 14 maja 2021 r. i kredyt został zaciągnięty w banku z siedzibą w Polsce. Zatem spłata ww. kredytu spełnia wymogi określone w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jednocześnie wskazać należy, że wydatkiem, który uprawnia do zwolnienia od podatku, stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu położonego w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Z treści wniosku wynika, że nabyła Pani w 2026 r. udział 63% w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność częściowo ze środków pozyskanych z kredytu bankowego zaciągniętego na zakup tego lokalu mieszkalnego oraz częściowo ze środków własnych (jako wkład własny). Zatem, Pani wydatek na zakup ww. udziału w lokalu mieszkalnym (zarówno w kwocie, która została przez Panią zapłacona ze środków własnych, jak też w kwocie pozyskanej z kredytu mieszkaniowego), spełnia wymogi określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, że w celu zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych podatnik powinien wydatkować te same środki finansowe, które otrzymał z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Z ww. przepisu należy bowiem wywnioskować, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wydatkowanie równowartości (odpowiednio w całości lub części) przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia na określone własne cele mieszkaniowe, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży.
Takie też stanowisko zostało zaprezentowane w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 września 2019 r., sygn. akt II FSK 3110/17, w którym Sąd stwierdził: „W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f. wprowadził definicję przychodu – przez którą należy rozumieć wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie – z tego specyficznego źródła, jakim jest między innymi zbycie nieruchomości oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Dla wystąpienia przychodu wystarczy zatem samo zawarcie umowy sprzedaży, która musi określać cenę z mocy art. 535 § 1 k.c. (por. wyroki NSA: z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt II FSK 501/11 i powołane tam dalsze orzeczenia; z dnia 19 lipca 2016 r., sygn. akt II FSK 1610/14; z dnia 12 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2490/14; publik. CBOSA). Przepis art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f. nie odwołuje się przy tym do wymagalności ceny określonej w umowie polegającej na tym, że wierzyciel ma prawną możliwość żądania zaspokojenia przysługującej mu wierzytelności, czyli w przypadku umowy sprzedaży możność żądania przez sprzedawcę zapłaty określonej kwoty na jego rzecz. W świetle tego przepisu nie ma również znaczenia sposób zadysponowania przez sprzedającego uzyskaną kwotą. Z tych powodów (…) warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie jest wydatkowanie na wymienione w tym przepisie cele konkretnych pieniędzy, lecz wartości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego”.
Zatem poniesienie przez Panią wydatku na nabycie w 2026 r. udziału 63% w lokalu mieszkalnym zarówno w części w jakiej wydatek ten został poniesiony z Pani środków własnych (w formie wkładu), jak i w części w jakiej został on poniesiony ze środków pochodzących z kredytu, spełnia wymogi określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując, biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy, wydatkowanie przychodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zbywane prawo, uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a) i ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ponadto, przeznaczenie przychodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na zakup udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność, w tym z własnych środków w formie wkładu własnego, jak i ze środków pochodzących z zaciągniętego kredytu, stanowi wydatek na własny cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście przedstawionego pytania, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej. W związku z tym, w interpretacji nie była rozstrzygana sprawa zaliczenia Pani wydatków z tytułu remontu lokalu mieszkalnego do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ kwestia ta nie jest przedmiotem sformułowanego pytania i stanowiska przedstawionego we wniosku.
Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?