Interpretacja indywidualna z dnia 4 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.173.2026.2.MKA

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe/w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:

• świadczone przez Państwa usługi na rzecz wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych opisane we wniosku w pkt: 1, 2, 3, 6 i 7 korzystają ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia – jest prawidłowe;
• świadczone przez Państwa usługi na rzecz wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych opisane we wniosku w pkt: 4 i 5 korzystają ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy wykonywane czynności na rzecz wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, które Spółka będzie świadczyła będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło do Organu 31 marca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego doprecyzowany w nadesłanym uzupełnieniu

Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i zamierza rozszerzyć swoją działalność o świadczenie kompleksowych usług z zakresu zarządzania nieruchomościami na rzecz klientów takich jak wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe (obecnie świadczy takie usług na rzecz spółek prawa handlowego oraz JDG).

Potencjalnymi przyszłymi Klientami Spółki będą podmioty wykonujące wyłącznie czynności zwolnione z VAT na podstawie art. 43 lub art. 113 ustawy o VAT.

Symbolem Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 dla usług z zakresu zarządzania nieruchomościami, które Wnioskodawca zamierza świadczyć na rzecz klientów, takich jak wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe, to 68.32.11, 68.32.12, natomiast symbol Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych dla budynków, których dotyczą świadczone przez Wnioskodawcę przedmiotowe usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami to grupy budynków 111, 112, 113.

Usługi świadczone przez Spółkę będą obejmowały w szczególności czynności takie jak:

1) Bieżący nadzór nad stanem wyznaczonych urządzeń przeznaczonych do użytku wspólnego.

2) Przyjmowanie od właścicieli lokali zgłoszeń o przypadkach wandalizmu oraz stwierdzonych awariach.

3) Realizacja innych zadań z zakresu zarządzania nieruchomościami przyjętych na podstawie uprzedniej zgody wyrażonej w formie pisemnej:

a) zarządzanie nieruchomością wspólną w zakresie zapewnienia ładu i porządku, w tym organizowanie i koordynowanie działań związanych z utrzymaniem nieruchomości w stanie zgodnym z jej przeznaczeniem;

b) bieżące zarządzanie stanem technicznym urządzeń i elementów przeznaczonych do wspólnego użytku, w tym podejmowanie działań organizacyjnych oraz decyzji operacyjnych dotyczących ich utrzymania;

c) identyfikowanie i analizowanie zdarzeń dotyczących nieruchomości oraz przekazywanie informacji Zleceniodawcy wraz z podejmowaniem działań organizacyjnych w ramach zarządzania nieruchomością;

d) zarządzanie procesem utrzymania sprawności urządzeń technicznych (w szczególności furtki, bramy, szlabany, ogrodzenia, oświetlenie, systemy wind), w tym zgłaszanie usterek, koordynowanie działań podmiotów serwisowych oraz nadzór nad realizacją tych usług;

e) koordynowanie działań w sytuacjach naruszenia zasad korzystania z nieruchomości, w tym przekazywanie informacji właściwym podmiotom świadczącym na rzecz Zleceniodawcy usługi ochrony osób i mienia, bez podejmowania działań interwencyjnych lub czynności ochrony fizycznej;

f) koordynowanie i nadzorowanie realizacji usług świadczonych przez podmioty trzecie na rzecz nieruchomości, w tym usług ochrony osób i mienia, w zakresie ich zgodności z potrzebami nieruchomości oraz prawidłowego wykonania;

4) Całodobowe administrowanie terenu i budynków na tym terenie poprzez tzw. recepcjonistę.

5) Zapewnienie stałego nadzoru administrowanego terenu i budynków na tym terenie poprzez system telewizji przemysłowej.

6) Nadzór nad poprawnością działania urządzeń zabezpieczających takich jak szlabany, bramy, furtki oraz elementów ogrodzenia i oświetlenia.

7)Zgłaszanie zewnętrznemu podmiotowi, świadczącemu na rzecz podmiotu zarządzającego nieruchomością, usługę w zakresie bezpośredniej ochrony fizycznej w formie doraźnej, sytuacji, w których osoby postronne próbują pokonać, obejść lub zniszczyć urządzenia.

Wskazane powyżej czynności będą składały się na jedną, złożoną usługę świadczoną na podstawie zawartej z klientem umowy zlecenia. W treści umowy będzie wskazane wprost, że Spółka świadczy na rzecz klienta kompleksową usługę zarządzania nieruchomościami, na którą składają się ww. czynności w zamian za ryczałtowe wynagrodzenie lub za każdą RBH świadczenia usług.

Spółka podkreśla, że wskazane w umowie wynagrodzenie będzie należne za usługę zarządzania nieruchomościami jako całość i nie będzie możliwe wskazanie kwoty należnej za poszczególne czynności.

Wnioskodawca nie dokonuje wyceny nieruchomości.

Wnioskodawca będzie świadczył usługi w ramach własnej bazy pracowniczej lub przez podwykonawcę, w ramach realizacji innych zadań z zakresu zarządzania nieruchomościami przyjętych na podstawie uprzedniej zgody wyrażonej w formie pisemnej.

Wnioskodawca będzie świadczył usługi związane z bieżącymi sprawami nieruchomości np. odebranie zgłoszenia o nieposprzątanej części wspólnej nieruchomości oraz przekazanie tej wiadomości do podmiotu świadczącego usługę sprzątania.

Wnioskodawca nie będzie świadczył takich usług jak na przykład: sprzątanie, konserwacja, usuwanie śmieci, usług ochrony, w zawiązku z tym wynagrodzenie, które będzie pobierał, nie będzie obejmowało wynagrodzenia za te czynności. Do zakresu świadczeń, które będzie świadczył należeć będzie wyłącznie zarząd nieruchomością.

Pytanie

Czy świadczenie wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego czynności na rzecz wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, a dotyczące będących w posiadaniu tych wspólnot i spółdzielni budynków mieszkalnych, podlegać będzie zwolnieniu z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Spółki, wskazane w opisie zdarzenia przyszłego czynności należy traktować jako podlegające zwolnieniu z VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Usługi objęte złożonym wnioskiem mieszczą się w grupowaniu PKWiU 68.32.2 - usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie. Dodatkowo, biorąc pod uwagę fakt, iż przedmiotowe usługi będą świadczone na rzecz spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych i dotyczyć będą budynków, dla których symbol Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych to grupy budynków 111, 112, 113.

W przypadku, gdy przedmiotem zarządzania będzie cały budynek mieszkalny, nawet jeżeli znajduje się w nim, np. garaż lub inne lokale użytkowe, czynność ta będzie podlegać zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlegałaby opodatkowaniu stawką 23%, na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, że:

• świadczone przez Państwa usługi na rzecz wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych opisane we wniosku w pkt: 1, 2, 3, 6 i 7 korzystają ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia – jest prawidłowe;
• świadczone przez Państwa usługi na rzecz wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych opisane we wniosku w pkt: 4 i 5 korzystają ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775):

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Z powołanych przepisów wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji. Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do „grona” usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w rozumieniu art. 7 ustawy.

Zatem każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi, co do zasady, usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

‒w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

‒świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Z kolei zgodnie z art. 5a ustawy:

Dla prawidłowego określenia wysokości stawki podatku od towarów i usług od czynności, których przedmiotem są poszczególne towary i usługi, ustawodawca odsyła częstokroć do klasyfikacji statystycznych wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, powołując w przepisach dotyczących obniżonych stawek podatku, zwolnień od podatku oraz w załącznikach do ustawy symbole PKWiU.

Wskazać należy, że w myśl § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1829):

Wprowadza się do stosowania w statystyce, ewidencji i dokumentacji oraz rachunkowości, a także w urzędowych rejestrach i systemach informacyjnych administracji publicznej Polską Klasyfikację Wyrobów i Usług (PKWiU), zwaną dalej „PKWiU 2025”, stanowiącą załącznik do rozporządzenia.

Jednocześnie zwrócić należy uwagę, że to podatnik jest zobowiązany do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z prawidłowym zdefiniowaniem i zaklasyfikowaniem wykonywanych czynności.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do ustawy, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Stosownie do § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem:

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 pkt 30 ustawy:

Umieszczenie tego dopisku przy konkretnym symbolu statystycznym ma na celu zawężenie stosowania zwolnienia, obniżonej stawki podatku lub wyłączenia tylko do towarów lub usług należących do wymienionego grupowania statystycznego, spełniających określone warunki sprecyzowane przez ustawodawcę w rubryce – nazwa towaru lub usługi. Wynikająca z konkretnego załącznika stawka VAT, zwolnienie, bądź wyłączenie, dotyczy wyłącznie danego towaru lub danej usługi z danego grupowania – konkretnego towaru lub konkretnej usługi wymienionej obok symbolu PKWiU.

Z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia jednoznacznie wynika, że elementem warunkującym prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług dla czynności zarządzania nieruchomościami, jest charakter oraz przeznaczenie nieruchomości, w odniesieniu do której usługa ta jest świadczona.

Wobec tego należy wskazać, że zwolnieniem od podatku od towarów i usług objęte są jedynie te usługi zarządzania nieruchomościami, które mieszczą się w grupowaniach PKWiU wymienionych w przywołanym wyżej przepisie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, oraz dotyczą nieruchomości mieszkalnych i są świadczone na zlecenie, a jednocześnie nie są usługami w zakresie wyceny nieruchomości mieszkalnych.

W związku z tym, zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. W tej sytuacji bowiem, taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.

Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która obejmuje:

‒ kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

‒ wynajem i obsługa nieruchomości własnych lub dzierżawionych,

‒ usługi agencji nieruchomości,

‒ usługi zarządzania nieruchomościami świadczone na zlecenie (włączając usługi w zakresie wyceny).

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „nieruchomość mieszkalna”, w tym zakresie należy zatem powołać się na definicję zawartą w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

W świetle Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne według PKOB, to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, natomiast w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem (rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – Dz. U. Nr 112, poz. 1316, ze zm.).

Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy wyłącznie określonych części nieruchomości mieszkalnej, przy czym części te (np. część wspólna budynku, czy też przynależny teren) nie mają charakteru mieszkalnego, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu według stawki podatku VAT odpowiedniej dla przedmiotu świadczonej usługi.

Należy także zauważyć, że kwestie zarządzania nieruchomościami zostały uregulowane w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 339):

W myśl art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Stosownie do art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Na podstawie art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Jak wskazano powyżej, przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, zwalnia od podatku od towarów i usług usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0). Odpowiednia kwalifikacja wykonywanych usług, a tym samym zaklasyfikowanie do odpowiedniego grupowania PKWiU jest podstawą prawidłowego zastosowania ww. zwolnienia.

Należy wskazać, że w dziale 68 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług znajdują się usługi związane z obsługą rynku nieruchomości. Dział ten ma swoje umiejscowienie w sekcji L, która to nie obejmuje między innymi: usług związanych z utrzymaniem porządku w budynkach klienta, włączając sprzątanie wnętrz, konserwacje i drobne naprawy, usuwanie śmieci, usługi ochrony, sklasyfikowanych w 81.10.10.0. Przepis § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, odwołuje się do grupowania ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0, które to zawiera się w dziale 68, co skutkuje tym, że wyłączenia zawarte w sekcji L dotyczą również tej regulacji.

Z objaśnień do PKWiU wynika, że grupowanie 68.32.11.0 obejmuje:

‒usługi zarządzania domami i innymi nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie,

‒usługi zarządzania budynkami wielomieszkaniowymi (lub budynkami o wielorakim wykorzystaniu, które są przede wszystkim przeznaczone na cele mieszkalne),

‒usługi zarządzania miejscami pod przewoźne domy mieszkalne,

‒usługi pobierania opłat za czynsz,

‒usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi stanowiącymi wspólnoty mieszkaniowe.

Należy wskazać, że prawa i obowiązki wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232).

Jak stanowi art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Z powyższego wynika, że wspólnota jest organizacją wspólników, związanych wspólnością w zakresie administracji nieruchomością wspólną i współwłasnością w odniesieniu do tej nieruchomości. Działanie powołanego zarządu należy prawnie ujmować w konstrukcji przedstawicielstwa do działania w imieniu i na rzecz członków wspólnoty.

Z opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Zamierzacie Państwo rozszerzyć swoją działalność o świadczenie kompleksowych usług z zakresu zarządzania nieruchomościami na rzecz wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Świadczone przez Państwa usługi będą obejmowały czynności takie jak:

1)Bieżący nadzór nad stanem wyznaczonych urządzeń przeznaczonych do użytku wspólnego.

2)Przyjmowanie od właścicieli lokali zgłoszeń o przypadkach wandalizmu oraz stwierdzonych awariach.

3)Realizacja innych zadań z zakresu zarządzania nieruchomościami przyjętych na podstawie uprzedniej zgody wyrażonej w formie pisemnej obejmuje:

a)zarządzanie nieruchomością wspólną w zakresie zapewnienia ładu i porządku, w tym organizowanie i koordynowanie działań związanych z utrzymaniem nieruchomości w stanie zgodnym z jej przeznaczeniem;

b)bieżące zarządzanie stanem technicznym urządzeń i elementów przeznaczonych do wspólnego użytku, w tym podejmowanie działań organizacyjnych oraz decyzji operacyjnych dotyczących ich utrzymania;

c)identyfikowanie i analizowanie zdarzeń dotyczących nieruchomości oraz przekazywanie informacji Zleceniodawcy wraz z podejmowaniem działań organizacyjnych w ramach zarządzania nieruchomością;

d)zarządzanie procesem utrzymania sprawności urządzeń technicznych (w szczególności furtki, bramy, szlabany, ogrodzenia, oświetlenie, systemy wind), w tym zgłaszanie usterek, koordynowanie działań podmiotów serwisowych oraz nadzór nad realizacją tych usług;

e)koordynowanie działań w sytuacjach naruszenia zasad korzystania z nieruchomości, w tym przekazywanie informacji właściwym podmiotom świadczącym na rzecz Zleceniodawcy usługi ochrony osób i mienia, bez podejmowania działań interwencyjnych lub czynności ochrony fizycznej;

f)koordynowanie i nadzorowanie realizacji usług świadczonych przez podmioty trzecie na rzecz nieruchomości, w tym usług ochrony osób i mienia, w zakresie ich zgodności z potrzebami nieruchomości oraz prawidłowego wykonania;

4)Całodobowe administrowanie terenu i budynków na tym terenie poprzez tzw. recepcjonistę.

5)Zapewnienie stałego nadzoru administrowanego terenu i budynków na tym terenie poprzez system telewizji przemysłowej.

6)Nadzór nad poprawnością działania urządzeń zabezpieczających takich jak szlabany, bramy, furtki oraz elementów ogrodzenia i oświetlenia.

7)Zgłaszanie zewnętrznemu podmiotowi, świadczącemu na rzecz podmiotu zarządzającego nieruchomością, usługę w zakresie bezpośredniej ochrony fizycznej w formie doraźnej, sytuacji, w których osoby postronne próbują pokonać, obejść lub zniszczyć urządzenia.

Wskazane wyżej czynności będą składały się na jedną, złożoną usługę świadczoną na podstawie zawartej umowy. Za wykonane czynności otrzymują Państwo jedno wynagrodzenie (jako całość) w formie ryczałtu lub za każdą RBH świadczenia usług, nie będzie możliwe wskazanie kwoty należnej za poszczególne czynności. Ww. czynności, które zamierzają Państwo świadczyć zgodnie z umową zostały sklasyfikowane w PKWiU pod symbolem 68.32.11, 68.32.12.

Nie dokonują Państwo wyceny nieruchomości, a świadczone usługi będą wykonywane w ramach własnej bazy pracowniczej lub przez podwykonawcę, w ramach realizacji innych zadań z zakresu zarządzania nieruchomościami przyjętymi na podstawie wcześniej wyrażonej zgody. Nie będą Państwo świadczyć takich usług jak sprzątanie, konserwacja, usuwanie śmieci, usług ochrony.

Państwa wątpliwości sprowadzają się do ustalenia, czy wykonywane czynności na rzecz wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, które Spółka będzie świadczyła będą korzystały ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Oceny poszczególnych czynności wykonywanych przez Wnioskodawcę w ramach świadczonej Usługi w kontekście ich kompleksowości dokonujemy z punktu widzenia podatkowego, uwzględniając w szczególności orzecznictwo TSUE w zakresie świadczeń złożonych oraz charakter wykonywanych czynności.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że co do zasady, każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedno świadczenie obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka czynności, świadczenie to nie powinno być sztucznie dzielone dla celów podatkowych.

Dane świadczenie jest świadczeniem złożonym (kompleksowym) wówczas jeżeli składa się z różnych czynności, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na świadczenie kompleksowe składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu - do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne czynności pomocnicze.

Natomiast czynność należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania świadczenia zasadniczego. Pojedyncza czynność traktowana jest zatem jak element świadczenia kompleksowego wówczas, jeżeli cel świadczenia czynności pomocniczej jest zdeterminowany przez czynność główną oraz, co istotne: jeśli nie można wykonać lub wykorzystać czynności głównej bez czynności pomocniczej. Innymi słowy świadczenie pomocnicze powinno być nierozerwalnie związane z czynnością zasadniczą, w taki sposób aby nie dało się tych świadczeń wykonać oddzielnie bez naruszenia ekonomicznego sensu świadczenia.

Charakter wykonywanego świadczenia musi zostać oceniony z uwzględnieniem całokształtu okoliczności w sprawie – bez przyjmowania sztucznych ograniczeń co do wykonywanych przez Wnioskodawcę czynności.

Nieuzasadniony jest bowiem pogląd, iż aby zaistniała usługa kompleksowa to jedna z wykonywanych przez niego czynności musi stanowić usługę główną, a pozostałe muszą mieć charakter usług pomocniczych. Podkreślić należy, iż co do zasady każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji gdy jedna usługa obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, usługa ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych. Pojedyncze świadczenie ma miejsce zwłaszcza wtedy, gdy jedną lub więcej części składowych uznaje się za usługę zasadniczą, podczas gdy inny lub inne elementy traktuje się jako usługi pomocnicze, do których stosuje się te same zasady opodatkowania, co do usługi zasadniczej.

Stanowisko takie przedstawił również Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej – dalej: TSUE – w wyroku z dnia 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd (CPP), ECLI:EU:C:1999:93, stwierdzając, iż:

Zwrócić należy uwagę na fakt, iż użycie słowa „zwłaszcza” oznacza, iż z pojedynczym świadczeniem możemy mieć również do czynienia w sytuacji, gdy żadnej z części składowych usługi nie można uznać za usługę główną, np. w sytuacji, gdy wszystkie czynności będące elementami składowymi (lub przynajmniej część z nich) są równie istotne dla wykonania całego świadczenia złożonego (usługi kompleksowej), a jednocześnie brak pomiędzy tymi elementami związku, wskazującego na istnienie relacji usługa główna – usługa pomocnicza.

W wyroku z dnia 27 września 2012 r. w sprawie C-392/11 Field Fisher Waterhouse LLP, ECLI:EU:C:2012:597, pkt 15 i 16 wyroku, TSUE stwierdził:

Aby móc wskazać, iż dana usługa jest usługą złożoną (kompleksową), winna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na usługę złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu, na które składają się różnego rodzaju świadczenia.

W odniesieniu do zagadnienia dotyczącego tego, czy możliwe jest uznanie, że wykonywanie powyższych czynności na podstawie jednej umowy stanowi jedno świadczenie – usługę kompleksową, wskazać również należy, że:

‒ w wyroku z dnia 27 października 2005 r. w sprawie C-41/04 Levob Verzekeringen, ECLI:EU:C:2005:649, pkt 20 i 22 wyroku, TSUE wskazał, że po pierwsze z art. 2 ust. 1 szóstej dyrektywy wynika, iż każda transakcja powinna być uznawana za odrębną i niezależną, a po drugie, że czynność złożona z jednego świadczenia w sensie ekonomicznym nie powinna być sztucznie rozdzielana, by nie zakłócać funkcjonowania podatku VAT. W ocenie TSUE, aby określić, czy mamy do czynienia z jednym świadczeniem, należy przede wszystkim poszukać elementów charakterystycznych dla rozpatrywanej czynności celem ustalenia, czy podatnik dostarcza konsumentowi kilka odrębnych świadczeń głównych, czy też jedno świadczenie. Podobnie jest w przypadku, jeśli dwa lub więcej świadczenia (lub czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta, rozumianego jako przeciętny konsument, są tak ściśle związane, że stanowią one obiektywnie jedno tylko nierozerwalne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny,

‒ w ww. wyroku C-392/11 Field Fisher Waterhouse LLP, pkt 18 i 19 wyroku, TSUE wskazał, iż uwzględniając dwie okoliczności, po pierwsze, że każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne oraz, po drugie, że transakcja złożona z jednego świadczenia w aspekcie gospodarczym nie powinna być sztucznie rozdzielana, by nie pogarszać funkcjonalności systemu podatku VAT, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla rozpatrywanej czynności celem określenia, czy dane świadczenia stanowią kilka odrębnych świadczeń głównych, czy jednolite świadczenie, jednocześnie wskazując, iż brak jest bezwzględnej zasady dotyczącej ustalania zakresu danego świadczenia z punktu widzenia podatku VAT, a co za tym idzie, w celu ustalenia zakresu danego świadczenia należy wziąć pod uwagę ogół okoliczności (zob. ww. wyrok w sprawie CPP, pkt 27).

Z wniosku wynika, że czynności obejmujące:

1) Bieżący nadzór nad stanem wyznaczonych urządzeń przeznaczonych do użytku wspólnego.

2) Przyjmowanie od właścicieli lokali zgłoszeń o przypadkach wandalizmu oraz stwierdzonych awariach.

3) Realizacja innych zadań z zakresu zarządzania nieruchomościami przyjętych na podstawie uprzedniej zgody wyrażonej w formie pisemnej. Zakres czynności obejmuje:

a) zarządzanie nieruchomością wspólną w zakresie zapewnienia ładu i porządku, w tym organizowanie i koordynowanie działań związanych z utrzymaniem nieruchomości w stanie zgodnym z jej przeznaczeniem;

b) bieżące zarządzanie stanem technicznym urządzeń i elementów przeznaczonych do wspólnego użytku, w tym podejmowanie działań organizacyjnych oraz decyzji operacyjnych dotyczących ich utrzymania;

c) identyfikowanie i analizowanie zdarzeń dotyczących nieruchomości oraz przekazywanie informacji Zleceniodawcy wraz z podejmowaniem działań organizacyjnych w ramach zarządzania nieruchomością;

d) zarządzanie procesem utrzymania sprawności urządzeń technicznych (w szczególności furtki, bramy, szlabany, ogrodzenia, oświetlenie, systemy wind), w tym zgłaszanie usterek, koordynowanie działań podmiotów serwisowych oraz nadzór nad realizacją tych usług;

e) koordynowanie działań w sytuacjach naruszenia zasad korzystania z nieruchomości, w tym przekazywanie informacji właściwym podmiotom świadczącym na rzecz Zleceniodawcy usługi ochrony osób i mienia, bez podejmowania działań interwencyjnych lub czynności ochrony fizycznej;

f) koordynowanie i nadzorowanie realizacji usług świadczonych przez podmioty trzecie na rzecz nieruchomości, w tym usług ochrony osób i mienia, w zakresie ich zgodności z potrzebami nieruchomości oraz prawidłowego wykonania;

6) Nadzór nad poprawnością działania urządzeń zabezpieczających takich jak szlabany, bramy, furtki oraz elementów ogrodzenia i oświetlenia.

7) Zgłaszanie zewnętrznemu podmiotowi, świadczącemu na rzecz podmiotu zarządzającego nieruchomością, usługę w zakresie bezpośredniej ochrony fizycznej w formie doraźnej, sytuacji, w których osoby postronne próbują pokonać, obejść lub zniszczyć urządzenia.

wpisują się w istotę zarządzania nieruchomością rozumianą jako podejmowanie działań bezpośrednio związanych z nieruchomością m.in. w celu zachowania jej w dobrym stanie technicznym. Dlatego też w analizowanej sprawia należy przyjąć, że czynności opisane w pkt: 1, 2, 3, 6 i 7 składają się na kompleksową usługę zarządzania nieruchomością. Ponadto powyższe czynności tworzą jedną spójną usługę zarządzania nieruchomością i mają na celu zabezpieczyć realizację celu jakim są bieżące sprawy związane z obsługą nieruchomości. Wydzielenie ich z kompleksowej usługi zarządzania nieruchomościami do odrębnego opodatkowania miałoby charakter sztuczny, w sytuacji, gdy usługi te dotyczą jednej nieruchomości i tworzą jedno świadczenie gospodarcze. Ww. usługi świadczone przez Państwa zostały sklasyfikowane w PKWIU 68.32.11, 68.32.12. Ponadto jak wynika z wniosku, czynności te są wykonywane w ramach budynków mieszkalnych (zgodnie z symbolem Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych dla budynków, których dotyczą świadczone przez Państwa usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami to grupy 111, 112, 113) i nie stanowią wyceny nieruchomości mieszkalnych, a zatem do czynności tych znajduje zastosowanie zwolnienie od podatku VAT na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia.

Zatem z uwagi na powołane przepisy prawa i przedstawiony we wniosku opis sprawy stwierdzić należy, że świadczone usługi zarządzania, polegające na kompleksowym zarządzaniu nieruchomościami mieszkalnymi wykonywane na rzecz wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, z którymi macie Państwo umowy opisane we wniosku w punkcie 1, 2, 3, 6 i 7 korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia z 20 grudnia 2013 r.

Zatem w tej części Państwa stanowisko uznaję zaprawidłowe.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie nie ma podstaw do uznania za świadczenie kompleksowe usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, która obejmuje usługi zdefiniowane w opisie sprawy jako:

4)Całodobowe administrowanie terenu i budynków na tym terenie poprzez tzw. recepcjonistę;

5)Zapewnienie stałego nadzoru administrowanego terenu i budynków na tym terenie poprzez system telewizji przemysłowej.

Każda z tych usług powinna być traktowana jako oddzielne świadczenie. Zachodzący między nimi związek jest bowiem na tyle luźny, że z punktu widzenia nabywcy mogą być traktowane rozłącznie i nie wpłynie to na charakter żadnego z nich ani też nie sprawi, że wartość świadczeń z punktu widzenia nabywcy będzie inna, niż gdyby świadczenia te były uznane za świadczenie złożone. Z równym powodzeniem ww. usługi mogły być wykonywane oddzielnie przykładowo w ramach odrębnej umowy przez niezwiązane z Państwem podmioty. Ich oddzielenie od pozostałych - zawartych w opisie sprawy zadań składających się na zarząd nieruchomościami – nie jest niezbędne do wykonywania zasadniczej czynności zarządzania nieruchomością. Trudno jednak uznać, że są to czynności związane w sposób nierozerwalny z administrowaniem nieruchomością nalężącą do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Czynności te mają raczej charakter usług związanych z ochroną czy prowadzeniem portierni bądź recepcji. Nie wpisują się one zatem w zakres czynności wymienionych w art. 184 b ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, ich charakter jest odmienny od usługi zarządzania nieruchomościami. Każda z tych czynności powinna być zatem traktowana jako oddzielne świadczenie.

Z powyższego zatem wynika, że poszczególne czynności wchodzące w skład usługi zarządzania nie uzupełniają się na tyle, aby tworzyć kompleksowe świadczenie mające jednolity cel gospodarczy transakcji, tj. zarządzanie nieruchomością należącą do wspólnoty, spółdzielni mieszkaniowej. Czynności opisane we wniosku w punkcie: 4, 5 nie tworzą łącznie jednego, nierozerwalnego świadczenia, którego rozdzielenie miałoby sztuczny charakter. Czynności te nie tworzą całości pod względem ekonomicznym i gospodarczym, a więc nie można ich uznać za jedno świadczenie kompleksowe stanowiące zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi.

W konsekwencji usługi wyżej wymienione we wniosku 4, 5, powinny być traktowane jako oddzielne świadczenie, gdyż ich związek z usługą główną jaką jest zarządzanie nie ma charakteru bezpośredniego, skutkiem czego mogą być traktowane rozłącznie, ze względu na fakt, że ich charakter jest odmienny od usługi głównej. Zatem ww. usługi wykonywane przez Państwa z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług powinny być uznane jako czynności samoistne, które nie stanowią jednej usługi kompleksowej.

Reasumując, świadczone przez Państwa na rzecz wspólnot, spółdzielni mieszkaniowych usługi obejmujące czynności ujęte we wniosku w pkt: 4 i 5 nie podlegają zwolnieniu od podatku na podstawie § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia i należy je opodatkować odrębnie, według zasad właściwych dla danej usługi.

Zatem w tej części Państwa stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna jest wydana przy założeniu, że poprawnie zakwalifikowali Państwo świadczone usługi do odpowiedniego PKWiU. Interpretacja nie rozstrzyga o prawidłowości tej klasyfikacji (zasady formalnego przyporządkowania towaru lub usługi do grupowania statystycznego nie są przepisami prawa podatkowego).

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.