tematy:

Interpretacja indywidualna z dnia 12 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.120.2026.2.ISL

Opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlega jedynie czynsz najmu miejsca postojowego, nie zaś opłaty eksploatacyjne ponoszone przez najemcę, które nie generują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłegow zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 16 stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem, które wpłynęło 12 marca 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnosi Pani o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej opodatkowania wynajmu miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym z chwilą zawarcia w umowie rozdzielenia wysokości czynszu za najem oraz wydzielenia wymiaru opłat ponoszonych na rzecz Spółdzielni.

W najbliższym czasie zamierza Pani wynająć posiadane przez Panią miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym znajdującym się pod budynkiem. Najmu ww. stanowiska postojowego planuje Pani dokonać za pomocą umowy, która będzie zawierała czynsz najmu należny dla Pani z tytułu najmu oraz wydzielone opłaty na rzecz Spółdzielni mieszkaniowej, w której administrowaniu znajduje się ww. miejsce postojowe.

Opłaty na rzecz Spółdzielni opatrzone są tytułem „Miesięczny wymiar opłat” i w ich skład wchodzi opłata eksploatacyjna, opłata za windę, opłata za dozór oraz opłata za energię elektryczną. W ww. umowie planuje Pani wyszczególnienie ww. opłat i comiesięczne obarczanie przyszłego najemcy wysokością kosztów należnych Spółdzielni. Koszty te będą pobierane przez Panią od najemcy i wpłacane na rzecz Spółdzielni z rozliczeniem ich całkowitej wysokości z chwilą dokonania rozliczenia kosztów przez Spółdzielnię (zwykle corocznie). Zaznacza Pani, że koszty podatku od nieruchomości będzie Pani ponosić osobiście i nie planuje Pani cedowania tej opłaty na najemcę. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. W związku z powyższym, prosi Pani o wyjaśnienie, czy Pani stanowisko polegające na opodatkowaniu przychodu w wysokości czynszu najmu bez opodatkowania otrzymanej kwoty należnej Spółdzielni z tytułu administrowania jest właściwe.

Uzupełnienie wniosku

Miejsce postojowe zamierza Pani wynająć z chwilą pozyskania najemcy, najchętniej łącznie z wynajmem znajdującego się w tym budynku Pani mieszkania lub, w razie braku zainteresowania najemcy mieszkania, innej osobie, która będzie zainteresowana najmem rzeczonego miejsca postojowego. Umowę najmu planuje Pani zawrzeć w roku bieżącym (tj. 2026 )najchętniej w końcu marca.

Przychody związane z najmem miejsca postojowego zamierza Pani opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, co wynika z art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Przychód, rozumie Pani jako czynsz najmu, natomiast opłaty administracyjne, czyli należne Spółdzielni, opłacać będzie najmujący, za Pani pośrednictwem. Na najem miejsca postojowego zamierza Pani zawrzeć umowę najmu prywatnego z osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, na okres co najmniej 1 roku lub dłużej. Najem ten będzie związany w ramach zarządu Pani majątkiem. Wyklucza Pani dalszy podnajem, najem krótkoterminowy etc. Planuje Pani znaleźć najemcę poprzez wywieszenie ogłoszenia na klatce schodowej, a także w portalach ogłoszeniowych, jak np.....

Pytanie

Pani stanowisko w sprawie (doprecyzowany w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawczyni, podatek ryczałtowy należy ustalić od wysokości czynszu należnego od przyszłego najemcy z pominięciem kosztów należnych dla administratora (w Pani wypadku Spółdzielni mieszkaniowej).

Opiera Pani swoje stanowisko na zapisach jak poniżej: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, w której jest mowa o najmie prywatnym, z uwzględnieniem art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym o przychodach z najmu prywatnego, który wg zapisów tej ustawy należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stanowisko opiera Pani także na lekturze interpretacji indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej:

·z 6 września 2022 r. Nr 0114-KDIP2-1.4011.467.2022.2.JF;

·z 13 września 2023. r. Nr 0114-KDIP3-2.4011.613.2023.2.MG;

·z 14 kwietnia 2023 r. Nr 0113-KDIPT2-1.4011.146.2023.2.HJ.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość pieniężną świadczeń w naturze, z zastrzeżeniem ust. 2c oraz art. 12 ust. 2-2c, określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Stosownie do art. 11 ust. 2a ww. ustawy:

Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1)jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców;

2)jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;

3)jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;

4)w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

W myśl art. 11 ust. 2b cyt. ustawy:

Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ww. ustawy:

Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.).

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) tej ustawy:

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego (z tytułu najmu prywatnego) muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemców opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu (np.: opłata eksploatacyjna, opłata za windę, opłata za dozór oraz opłata za energię elektryczną), jeżeli z umowy wynika, że najemcy są zobowiązani do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemców w związku z użytkowaniem przedmiotu najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Uwzględniając powyższe, uznać należy, że podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemców pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że zamierza Pani wynająć posiadane przez Panią miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym znajdującym się pod budynkiem. Najmu ww. stanowiska postojowego planuje Pani dokonać na podstawie umowy, która będzie zawierała czynsz najmu należny dla Pani z tytułu najmu oraz wydzielone opłaty na rzecz Spółdzielni mieszkaniowej, w której administrowaniu znajduje się ww. miejsce postojowe. Opłaty na rzecz Spółdzielni opatrzone są tytułem „Miesięczny wymiar opłat” i w ich skład wchodzi opłata eksploatacyjna, opłata za windę, opłata za dozór oraz opłata za energię elektryczną. W planowanej umowie planuje Pani wyszczególnienie ww. opłat i comiesięczne obarczanie przyszłego najemcy wysokością kosztów należnych Spółdzielni. Koszty te będą pobierane przez Panią od najemcy i wpłacane na rzecz Spółdzielni z rozliczeniem ich całkowitej wysokości z chwilą dokonania rozliczenia kosztów przez Spółdzielnię (zwykle corocznie). Zaznacza Pani, że koszty podatku od nieruchomości będzie Pani ponosić osobiście i nie planuje Pani cedowania tej opłaty na najemcę.

Pani wątpliwości dotyczą opodatkowania wynajmu miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym z chwilą zawarcia w umowie rozdzielenia wysokości czynszu za najem oraz wydzielenia wymiaru opłat ponoszonych na rzecz Spółdzielni.

Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz powołane przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że jeżeli z umowy najmu wynikać będzie, że najemca zobowiązany będzie do zapłaty czynszu najmu miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym w określonej kwocie oraz do pokrywania kosztów opłat ponoszonych na rzecz Spółdzielni mieszkaniowej (tj. opłaty eksploatacyjnej, opłaty za windę, opłaty za dozór oraz opłaty za energię elektryczną), to jedynie określona w umowie kwota czynszu będzie stanowić przysporzenie majątkowe dla Pani jako wynajmującej, a tym samym będzie generować przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast wymienione przez Panią ww. opłaty ponoszone na rzecz Spółdzielni mieszkaniowej, do których zapłaty zobowiązany będzie, zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie będą stanowić dla Pani przysporzenia majątkowego. W związku z tym, ww. opłaty nie będą stanowić dla Pani przysporzenia majątkowego, a tym samym nie spowodują powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Wobec powyższego, Pani stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Należy zastrzec, że interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem zadanego pytania.

Odnosząc się natomiast do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych, należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko tych konkretnych, indywidualnych spraw podatników, nie mają więc zastosowania do sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego oraz zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.

Zobacz także