Interpretacja indywidualna z dnia 14 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.157.2026.2.HM

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 14 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku obowiązku wliczania do limitu sprzedaży wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy usług najmu lokalu mieszkalnego.

Uzupełnił go Pan pismem z 8 maja 2026 r. (wpływ 8 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych, polegającą na świadczeniu usług fryzjerskich. Korzysta Pan ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT (zwolnienie podmiotowe do limitu 200 000 zł).

Niezależnie od prowadzonej działalności gospodarczej wynajmował Pan prywatnie lokal mieszkalny o powierzchni (…) m² na cele mieszkaniowe. Lokal stanowił Pana majątek prywatny – został nabyty ze środków prywatnych i nie był wprowadzony do działalności gospodarczej ani wykorzystywany w tej działalności.

Przed wynajmem lokal był wykorzystywany przez Pana na własne cele mieszkaniowe przez okres około jednego roku. Po zmianie sytuacji życiowej zdecydował się Pan na jego wynajem, aby nie pozostawał niewykorzystany.

Najem miał charakter długoterminowy i był realizowany na rzecz jednego najemcy na cele mieszkaniowe przez okres 14 miesięcy.

Nie prowadzi Pan działalności w zakresie wynajmu nieruchomości, a najem nie miał charakteru zorganizowanego ani profesjonalnego.

Przychody z najmu były rozliczane jako najem prywatny w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (PIT-28). W 2024 roku:

·przychody z działalności gospodarczej wyniosły (…) zł,

·przychody z najmu prywatnego wyniosły (…) zł.

Najem dotyczył wyłącznie lokalu mieszkalnego i był realizowany na cele mieszkaniowe najemcy.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Na pytanie w przesłanym do Pana wezwaniu do uzupełnienia wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi.

1.Czy świadczone przez Pana usługi wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe spełniają warunki do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT?

Tak, świadczone przez Pana usługi wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe spełniają warunki do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.

Mieszkanie znajduje się w budynku mieszkalnym (bloku) w którym znajdują się wyłącznie mieszkania. Nieruchomość posiada charakter mieszkalny i była wynajmowana najemcy wyłącznie w celu zaspokajania jego potrzeb mieszkaniowych (najem długoterminowy), co jest udokumentowane zapisami w zawartej umowie najmu.

2.Czy wykonywał/wykonuje Pan czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie to czynności?

Nie, nie wykonywał Pan i nie wykonuje żadnych czynności wymienionych w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej świadczy Pan wyłącznie usługi fryzjerskie, które nie zostały ujęte w katalogu czynności wyłączających prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z podatku VAT.

Pytanie

Czy przychody uzyskane z najmu prywatnego lokalu mieszkalnego, zwolnionego od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, powinny być wliczane do limitu sprzedaży uprawniającego do zwolnienia podmiotowego z VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie przychody z najmu prywatnego lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, korzystające ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, nie powinny być wliczane do limitu sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy o VAT do wartości sprzedaży nie wlicza się czynności zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy, z wyjątkiem przypadków wskazanych w tym przepisie, które nie mają zastosowania w niniejszej sprawie.

Najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, a zatem nie powinien wpływać na limit zwolnienia podmiotowego.

Dodatkowo wskazuje Pan, że najem dotyczył jednego lokalu stanowiącego majątek prywatny i nie miał charakteru zorganizowanego ani profesjonalnego, co potwierdza jego prywatny charakter.

W konsekwencji uważa Pan, że do limitu 200 000 zł powinny być wliczane wyłącznie przychody z działalności gospodarczej, natomiast przychody z najmu prywatnego lokalu mieszkalnego nie powinny być uwzględniane przy ustalaniu tego limitu.

Wnosi Pan o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie natomiast do postanowień art. 8 ust. 1 ustawy:

Z uwagi na powyższe unormowania, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Odbiorcą świadczenia musi być inny podmiot niż wykonujący usługę.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością, a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, iż pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W konsekwencji najem nieruchomości, należy uznać za świadczony w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, i stanowi on odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec tego, podmiot świadczący usługę najmu będzie podatnikiem podatku od towarów i usług wówczas, gdy najem będzie wykonywał we własnym imieniu i na własny rachunek.

Należy zauważyć, że ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku dla pewnej grupy podatników. Regulacje w tym zakresie zawarte zostały w art. 113 ustawy.

Stosownie do treści art. 113 ust. 1 ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2025 r.:

Natomiast według ww. art. 113 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2026 r.:

Zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 113 ust. 5 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 113 ust. 9 ustawy:

Ponadto, na mocy art. 113 ust. 10 ustawy:

Z treści art. 113 ust. 13 ustawy wynika, że:

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług fryzjerskich i dodatkowo osiągał Pan przychody jako osoba prywatna z tytułu wynajmu lokalu na cele mieszkaniowe. W zeznaniu PIT-28 za rok 2024 ujęte zostały przychody z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej w kwocie (…) zł i z tytułu wynajmu lokalu w kwocie (…) zł. Przed wynajmem lokal był wykorzystywany przez Pana na własne cele mieszkaniowe przez okres około jednego roku, a po zmianie życiowej zdecydował się Pan na jego wynajem. Najem miał charakter długoterminowy i był realizowany na cele mieszkaniowe najemcy przez okres 14 miesięcy. Nie prowadzi Pan działalności w zakresie wynajmu nieruchomości. Świadczone przez Pana usługi wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe spełniają warunki do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT. Nie wykonywał Pan i nie wykonuje czynności o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii nieuwzględnienia usług najmu prywatnego lokalu mieszkalnego przy ustalaniu limitu wartości sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym, należy przeanalizować, czy w opisanych okolicznościach spełnia Pan warunki do skorzystania ze zwolnienia z podatku VAT, w związku z limitem wartości sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ustawy.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy należy wskazać, że – co do zasady – o ile podatnik nie przekroczył kwoty sprzedaży określonej na podstawie art. 113 ust. 1 i ust. 2 ustawy, ma prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego do momentu przekroczenia tej kwoty.

W przypadku przekroczenia ww. kwoty z tytułu świadczenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, podatnik zobowiązany jest do dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie.

Z analizy przytoczonego wcześniej przepisu art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy wynika, że obliczając wartość sprzedaży uprawniającą podatnika do zwolnienia od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, nie bierze się pod uwagę m.in. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, jednakże z wyjątkiem m.in. transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli nie mają one charakteru transakcji pomocniczych.

Wskazać należy, że ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych. Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa – http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Ponadto w art. 288 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, ze zm.), w wersji angielskiej posłużono się pojęciem „ancillary transactions”. Zbliżonym znaczeniowo do powyższego jest termin „incidental transactions”, który występuje w art. 19 VI Dyrektywy i art. 174 Dyrektywy 2006/112/WE, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Także w wersji francuskiej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsätze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112/WE, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie działalności podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Zatem, aby ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

W opisie sprawy wskazał Pan, że prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług fryzjerskich, a dodatkowo osiągał Pan przychody jako osoba prywatna z tytułu wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe. Ponadto podkreślił Pan, że Pana działalność nie była w żaden sposób związana z tą nieruchomością.

Informacje te wskazują jednoznacznie, że najem nieruchomości stanowi niezależną od usług fryzjerskich działalność gospodarczą, a więc nie ma charakteru transakcji pomocniczych do ww. działalności, lecz są to transakcje podstawowe – w zakresie odrębnego rodzaju (przedmiotu) wykonywanej przez Pana działalności gospodarczej.

Odnosząc powyższe rozważania do przedstawionego opisu sprawy stwierdzić należy, że obrót uzyskiwany przez Pana w związku z najmem nieruchomości, jako dotyczący transakcji związanych z nieruchomościami, które nie będą mieć charakteru czynności pomocniczych, wliczany będzie do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. Tym samym, z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie usług fryzjerskich, był Pan zobowiązany – zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy – wliczać wartość sprzedaży usługi najmu nieruchomości, która – jak wskazał Pan we wniosku – spełnia warunki do skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT.

W konsekwencji, skoro łączna wartość sprzedaży w ramach działalności gospodarczej w zakresie usług fryzjerskich oraz najmu nieruchomości w roku 2024 przekroczyła 200 000 zł, to od momentu przekroczenia tej kwoty nie mógł Pan korzystać ze zwolnienia podmiotowego od podatku VAT.

Podsumowując, stwierdzam, że przychody uzyskane z wynajmu lokalu mieszkalnego jako osoba prywatna należy wliczyć do przychodów z działalności gospodarczej do limitu wartości sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz.622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.