tematy:

Interpretacja indywidualna z dnia 14 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.265.2026.3.MK

Obowiązek podatkowy w VAT z tytułu wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy powstaje dopiero z chwilą uwolnienia środków przez bank na rzecz dewelopera, albowiem do tego momentu środki te nie są uznawane za zapłatę w rozumieniu art 19a ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 27 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie który dotyczy momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat dokonywanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Uzupełnił go Pan pismem z 4 maja 2026 r.(wpływ)– w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca (A.A.) prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie działalności deweloperskiej. W ramach działalności zakupił działkę w miejscowości ... (k. ...), na której wybudował dom jednorodzinny w stanie deweloperskim, przeznaczony do sprzedaży osobie fizycznej.

Z potencjalnym nabywcą zostały zawarte umowy przedwstępne dotyczące zakupu domu. Zgodnie z tymi umowami nabywca dokonuje wpłat kolejnych transz ceny sprzedaży na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Środki te - po spełnieniu warunków określonych w umowie rachunku powierniczego - są w określonych etapach budowy uwalniane przez bank na rachunek firmowy Wnioskodawcy, a następnie Wnioskodawca może swobodnie z nich korzystać na potrzeby realizacji inwestycji.

Do dnia sporządzenia wniosku:

-została podpisana umowa przedwstępna,

-nabywca dokonał już kilku wpłat na otwarty rachunek powierniczy,

-bank uwolnił środki z rachunku powierniczego na rachunek bankowy działalności Wnioskodawcy,

-środki te zostały przeznaczone na koszty budowy.

-został podpisany akt przeniesienia własności w formie aktu notarialnego

1. Zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1646 ze zm.), wpłaty kolejnych transz ceny sprzedaży są dokonywane przez nabywcę domu na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w celu zapewnienia nabywcy ochrony wpłacanych przez Niego kwot na poczet zakupu domu.

2. Zgodnie z art. 59 ust. 1 i 3 ustawy Prawo bankowe, na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, gromadzone są środki powierzone Panu, jako posiadaczowi rachunku, przez nabywcę domu, natomiast wypłaty środków zostaną dokonane po spełnieniu warunków określonych w umowie o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

3. Właścicielem środków zgromadzonych na otwartym rachunku powierniczym jest A.A. i ... A.A..

4. Zawarta umowa o prowadzenie otwartego rachunku powierniczego określa warunki, po spełnieniu których, może Pan się starać o wypłatę środków z rachunku powierniczego.

5. Warunkami wynikającymi z umowy otwartego rachunku powierniczego jakie musi Pan spełnić, aby było możliwe uwolnienie przez bank kolejnych transz ceny sprzedaży na rachunek firmowy to: wykonanie poszczególnych etapów budowy (opisane w umowie rezerwacyjnej, prospekcie deweloperskim oraz w akcie notarialnym).

6. Środki wpłacane za poszczególne etapy muszą być wykorzystane na dalsze etapy inwestycji. Dopiero po ukończeniu wszystkich etapów może Pan dysponować środkami wpłaconymi na rachunek powierniczy.

7. Na którym etapie przedsięwzięcia developerskiego przenoszę własność domu na nabywcę? Umowa przenosząca własność jest w formie aktu notarialnego i jest ostatnim etapem realizacji inwestycji. Po podpisaniu aktu przeniesienia własności, bank uwalnia środki z ostatniego etapu.

Uzupełnienie wniosku.

a) Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach podatku liniowego. Prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. Wybrana metoda rozliczania to metoda memoriałowa.

b) Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

c) Sprzedaż wybudowanego domu następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

d) Umowy przedwstępne z nabywcami zostały podpisane:

- (...) 05.06.2025 r.

- (...) 23.07.2025 r.

- (...) 21.08.2025 r.

- (...) 26.08.2025 r.

e) Umowę o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego zawiera Wnioskodawca z bankiem.

f) Poszczególne transze środków z rachunku powierniczego są uwalniane przez bank po zakończeniu określonych etapów budowy, zgodnie z harmonogramem wynikającym z umowy rachunku powierniczego oraz dokumentacji deweloperskiej.

g) Wnioskodawca dysponuje środkami wypłaconymi z rachunku powierniczego po ich uwolnieniu przez bank. Środki te są przeznaczane wyłącznie na realizację kolejnych etapów inwestycji (koszty budowy).

h) Przeniesienie własności domu na nabywcę nastąpiło poprzez zawarcie aktu notarialnego – jest to ostatni etap realizacji inwestycji. Niżej wymienione osoby podpisały już akt notarialny:

- (...) 29.12.2025 r.

- (...) 19.12.2025 r.

i) Ostatnia transza środków z rachunku powierniczego jest uwalniana przez bank po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.

Pytanie

W którym momencie powstaje obowiązek podatkowy w VAT w związku ze sprzedażą domu?

Czy obowiązek podatkowy powstaje już w momencie dokonania wpłaty na otwarty rachunek powierniczy, czy dopiero w momencie uwolnienia środków z rachunku powierniczego na rachunek bankowy Wnioskodawcy? Oraz czy jest to zaliczka?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powstaje dopiero w momencie wypłaty środków z otwartego rachunku powierniczego na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

Wpłata dokonana na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy nie stanowi otrzymania zapłaty przez dewelopera, ponieważ Wnioskodawca nie ma swobodnego dostępu do tych środków - do czasu spełnienia określonych warunków bank nie udostępnia ich deweloperowi. Otrzymanie zapłaty (a tym samym powstanie obowiązku podatkowego w VAT zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT) następuje dopiero w chwili, gdy środki są faktycznie przekazane na rachunek rozliczeniowy Wnioskodawcy. W momencie takim Wnioskodawca wystawia fakturę zaliczkową.

Uzupełnienie stanowiska

Zdaniem Wnioskodawcy obowiązek podatkowy powstaje w momencie uwolnienia środków z otwartego rachunku powierniczego na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

Wpłaty dokonywane przez nabywcę na rachunek powierniczy nie stanowią otrzymania zapłaty w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, ponieważ Wnioskodawca nie ma do nich swobodnego dostępu.

Dopiero w momencie uwolnienia środków przez bank dochodzi do faktycznego otrzymania zapłaty, co skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego w VAT. W takim przypadku środki te mają charakter zaliczki.

Natomiast w momencie przeniesienia własności nieruchomości dochodzi do dokonania dostawy towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1)przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2)zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3)świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z powyższych przepisów wynika, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi – co do zasady – usługę w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

-w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (wierzyciel/nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia;

-świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało – jako usługa – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana czynność (dostawa towarów czy też usługa) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

We wniosku podał Pan informacje, z których wynika, że:

‒Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie działalności deweloperskiej.

‒W ramach działalności zakupił Pan działkę, na której wybudował dom jednorodzinny w stanie deweloperskim, przeznaczony do sprzedaży osobie fizycznej.

‒Z potencjalnym nabywcą zostały zawarte umowy przedwstępne dotyczące zakupu domu. Zgodnie z tymi umowami nabywca dokonuje wpłat kolejnych transz ceny sprzedaży na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

‒Umowę o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego zawiera Wnioskodawca z bankiem.

‒Zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, wpłaty kolejnych transz ceny sprzedaży są dokonywane przez nabywcę domu na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w celu zapewnienia nabywcy ochrony wpłacanych przez Niego kwot na poczet zakupu domu.

‒Zgodnie z art. 59 ust. 1 i 3 ustawy Prawo bankowe, na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, gromadzone są środki powierzone Panu, jako posiadaczowi rachunku, przez nabywcę domu, natomiast wypłaty środków zostaną dokonane po spełnieniu warunków określonych w umowie o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

‒Właścicielem środków zgromadzonych na otwartym rachunku powierniczym jest A.A. i ... A.A..

‒Zawarta umowa o prowadzenie otwartego rachunku powierniczego określa warunki, po spełnieniu których, może Pan starać o wypłatę środków z rachunku powierniczego.

‒Warunkami wynikającymi z umowy otwartego rachunku powierniczego jakie musi Pan spełnić, aby było możliwe uwolnienie przez bank kolejnych transz ceny sprzedaży na rachunek firmowy to: wykonanie poszczególnych etapów budowy (opisane w umowie rezerwacyjnej, prospekcie deweloperskim oraz w akcie notarialnym).

‒Środki wpłacane za poszczególne etapy muszą być wykorzystane na dalsze etapy inwestycji. Dopiero po ukończeniu wszystkich etapów może Pan dysponować środkami wpłaconymi na rachunek powierniczy.

‒Umowa przenosząca własność jest w formie aktu notarialnego i jest ostatnim etapem realizacji inwestycji. Po podpisaniu aktu przeniesienia własności, bank uwalnia środki z ostatniego etapu.

‒Poszczególne transze środków z rachunku powierniczego są uwalniane przez bank po zakończeniu określonych etapów budowy, zgodnie z harmonogramem wynikającym z umowy rachunku powierniczego oraz dokumentacji deweloperskiej.

‒Wnioskodawca dysponuje środkami wypłaconymi z rachunku powierniczego po ich uwolnieniu przez bank. Środki te są przeznaczane wyłącznie na realizację kolejnych etapów inwestycji (koszty budowy).

‒Przeniesienie własności domu na nabywcę nastąpiło poprzez zawarcie aktu notarialnego – jest to ostatni etap realizacji inwestycji.

‒Ostatnia transza środków z rachunku powierniczego jest uwalniana przez bank po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii określenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu wpłat dokonywanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze.

Zgodnie z zasadą ogólną wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

1)dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;

2)dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.

W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy zauważyć, że zgodnie z art. 49 ust. 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 38):

Banki mogą prowadzić w szczególności następujące rodzaje rachunków bankowych:

1)rachunki rozliczeniowe, w tym bieżące i pomocnicze, oraz prowadzone dla nich na zasadach określonych w rozdziale 3a rachunki VAT;

2)rachunki lokat terminowych;

3)rachunki oszczędnościowe, rachunki oszczędnościowo-rozliczeniowe, w tym rachunki rodzinne, oraz rachunki terminowych lokat oszczędnościowych;

4)rachunki powiernicze.

Stosownie do treści art. 50 ust. 1 ustawy Prawo bankowe:

Posiadacz rachunku bankowego dysponuje swobodnie środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku. W umowie z bankiem mogą być zawarte postanowienia ograniczające swobodę dysponowania tymi środkami.

W myśl art. 59 ust. 1 ustawy Prawo bankowe:

Na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią.

Z kolei w świetle art. 59 ust. 2 ustawy Prawo bankowe:

Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).

Natomiast zgodnie z art. 59 ust. 3 ustawy Prawo bankowe:

Umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane.

Stosownie do art. 59 ust. 4, 5 i 6 ustawy Prawo bankowe:

4. W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu.

5. W razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego – środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.

6. W przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.

W tym miejscu wskazać również należy na przepisy ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.).

Stosownie do treści art. 1 ww. ustawy:

Ustawa określa:

1)środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;

2)zasady wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego;

3)obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

4)zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej;

5)zasady i tryb zawierania oraz treść umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

6)prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

7)zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie;

8)zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego;

9)zasady działania Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami i udostępniania z niego informacji oraz sposób pozyskiwania danych i informacji do tego portalu.

Zgodnie z art. 5 pkt 6 ww. ustawy:

Użyte w ustawie określenie umowa deweloperska oznacza umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.

Na podstawie art. 6 ust. 1 ww. ustawy:

Deweloper zapewnia nabywcy jeden z następujących środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę:

1) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Stosownie do art. 7 ust. 1 powołanej ustawy:

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zwanego dalej „mieszkaniowym rachunkiem powierniczym”, dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Jak wynika z art. 5 pkt 9 ww. ustawy:

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy - należący do dewelopera rachunek powierniczy, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (Dz. U. z 2023 r. poz. 2488) lub ustawie z dnia 5 listopada 2009 r. o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych (Dz. U. z 2023 r. poz. 1278, 1394, 1407, 1723 i 1843), służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej albo w jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonym w jednej z tych umów.

Natomiast w myśl art. 5 pkt 10 ww. ustawy:

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe lub ustawie z dnia 5 listopada 2009 r. o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej albo w jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę każdego z praw wynikających z tych umów.

Zgodnie z art. 7 ust. 4 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:

Bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa, zwana dalej „kasą”, prowadzące mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonują wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy, a na żądanie nabywcy podają szczegółowe informacje dotyczące wpłat i wypłat dokonanych w wykonaniu umowy, której stroną jest nabywca występujący z żądaniem udzielenia informacji, takie jak data oraz kwoty wpłat i wypłat.

Przepis art. 15 ww. ustawy stanowi, że:

Bank lub kasa wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

W świetle art. 16 ww. ustawy:

W związku z realizacją przez dewelopera umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 2 pkt 1 lub 3, bank lub kasa wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz:

1)ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego albo

2)ceny lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego albo domu jednorodzinnego i lokalu użytkowego – w przypadku umowy, o której mowa w art. 2 ust. 2 pkt 1 lub 3.

W myśl art. 35 ust. 1 pkt 8 i 9 tej ustawy:

Umowa deweloperska zawiera w szczególności zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej oraz wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy, zgodnie z zasadami określonymi w art. 8.

Natomiast, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym:

Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.

Zatem jak wynika z istoty rachunku powierniczego, określonej w powołanym wcześniej art. 59 ust. 3 ustawy - Prawo bankowe, środki przeznaczone na poczet świadczonych w przyszłości usług lub dostawy towarów, wpłacane na ten rachunek posiadaczowi tego rachunku przez osoby trzecie nie stanowią środków, którymi posiadacz rachunku (powiernik) może zacząć dysponować z chwilą tej wpłaty. Środki wpłacane przez osoby trzecie na rachunek powierniczy nie będą więc należnościami dla posiadacza rachunku, gdyż z chwilą wpłacania ich na rachunek powierniczy posiadacz tego rachunku nie będzie miał możliwości rozporządzania nimi.

Należy wskazać, że istota rachunku powierniczego polega na tym, że jest to transakcja, której zadaniem jest zabezpieczenie interesów sprzedawcy i kupującego. Bezpieczeństwo stron uzyskuje się dzięki uczestnictwu neutralnego podmiotu, który nadzoruje realizację umowy oraz rozstrzyga ewentualne spory. Rachunek powierniczy - jest to specjalny rachunek bankowy służący do zabezpieczenia wykonania zobowiązań pieniężnych kontrahentów. Po zawarciu umowy kupujący przekazuje środki na rachunek powierniczy lub w przypadku transakcji rozłożonej w czasie (np. związanej z zakupem nieruchomości) dokonuje wpłat zgodnie z ustalonym harmonogramem. Sprzedawca otrzymuje informacje o zabezpieczeniu środków na rachunku, po czym wypełnia swoje zobowiązania. Pieniądze są wypłacane sprzedawcy w transzach zgodnie z postępem realizacji umowy lub jednorazowo po potwierdzeniu przez kupującego zgodności towaru z zamówieniem.

W sytuacji kiedy płatności na rachunek powierniczy dokonywane są w taki sposób, że korzystanie z tych środków jest odsunięte w czasie aż do chwili spełnienia warunków przewidzianych w umowie, stanowi to de facto formę kaucji/zabezpieczenia wykonania zobowiązań.

Do momentu zatem uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający, nie stanowiąc faktycznie ani formy zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji.

Zatem z uwagi na specyfikę funkcjonowania rachunku powierniczego - środków wpływających na rachunek powierniczy nie można zaliczyć do przedpłat, zaliczek, zadatków, rat wymienionych w art. 19a ust. 8 ustawy (z chwilą ich wpłacania posiadacz rachunku nie ma możliwości rozporządzania nimi), bowiem decydującym kryterium dla uznania wpłacanych kwot na rachunek powierniczy jest fakt, czy środki te zostały postawione do dyspozycji posiadacza rachunku, w ten sposób, że może on nimi swobodnie dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, że wpłacone kwoty uznaje się za zapłatę za wykonane świadczenie lub zaliczkę, przedpłatę.

W omawianej sprawie wypłaty środków na Pana rzecz zostaną dokonane dopiero po zakończeniu określonych etapów budowy, zgodnie z harmonogramem wynikającym z umowy rachunku powierniczego oraz dokumentacji deweloperskiej. Oznacza to, że dopiero po zakończeniu określonych etapów budowy, zgodnie z harmonogramem wynikającym z umowy rachunku powierniczego oraz dokumentacji deweloperskiej, będzie Pan mógł ubiegać się o wypłatę środków z rachunku powierniczego na rachunek bieżący. Zatem dopiero po uwolnieniu środków wpłaconych przez nabywców, będzie Pan mógł dysponować tymi środkami w dowolny sposób.

Analiza powołanych wyżej przepisów prawa w kontekście przedstawionego we wniosku opisu sprawy prowadzi do wniosku, że środki pieniężne wpływające od nabywcy podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dopiero w momencie wypłaty środków z rachunku powierniczego na Pana rachunek bieżący.

Zatem, w stosunku do wypłacanych przez bank kwot z rachunku powierniczego na Pana bieżący rachunek przed podpisaniem aktu notarialnego przenoszącego prawo własności budynku na nabywcę obowiązek podatkowy powstaje - zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy - w momencie, w którym środki zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym zostaną przez bank zwolnione i będzie Pan mógł swobodnie nimi dysponować. Dopiero możliwość swobodnego dysponowania wpłaconymi środkami na rachunek powierniczy powoduje, że można uznać że kwoty te stanowią zaliczkę.

Natomiast odnosząc się do przypadku, gdy wydanie domu nastąpi przed wypłaceniem środków z ostatniej transzy należy wskazać, że zgodnie z cyt. wcześniej art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel.

Z punktu widzenia opodatkowania czynności podatkiem VAT istotne jest nie tyle przeniesienie prawa własności, lecz przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Zatem, chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym.

Co należy zrozumieć przez „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” określił Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-320/88. W orzeczeniu tym stwierdził, że dla uznania danej czynności za opodatkowaną dostawę towarów nie ma znaczenia to, czy dochodzi do przeniesienia własności według prawa właściwego dla danego kraju. Regulacja ta ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa do rozporządzania towarem na inny podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona ta uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeżeli nie wiąże się to z przeniesieniem własności. W tym orzeczeniu, odnosząc się do dostawy towarów, Trybunał posłużył się terminem przeniesienia „własności w sensie ekonomicznym”, podkreślając tym samym uniezależnienie opodatkowania od przeniesienia własności towarów. Oznacza to więc, że na gruncie przedmiotowego przepisu kluczowym elementem jest przeniesienie, w istocie rzeczy, praktycznej kontroli nad rzeczą i możliwości dysponowania nią.

Zatem przez przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, (tj. dokonanie dostawy) w rozumieniu ustawy o VAT należy rozumieć czynność faktyczną, w następstwie której następuje fizyczne przekazanie towaru nabywcy i nabywca uzyskuje faktyczną możliwość dysponowania towarem. Z tą też chwilą powinien powstawać obowiązek podatkowy z tytułu dokonania dostawy towaru.

W kontekście powyższego należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie fizyczne przekazanie (wydanie) budynku nabywcy wiąże się z przekazaniem nabywcy prawa do rozporządzania lokalem jak właściciel, a więc z dostawą budynku w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec tego, w przypadku gdy wydanie budynku nastąpi przed wypłaceniem środków z ostatniej transzy, to obowiązek podatkowy z tytułu dostawy budynku powstaje u Pana z chwilą przekazania budynku nabywcy, tj. z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania budynkiem jak właściciel na jego nabywcę, zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy

W konsekwencji, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Zobacz także