Interpretacja indywidualna z dnia 18 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.287.2026.2.MW
Przychód ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu 10% stawką ryczałtu, zgodnie z art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, pomimo odmiennej argumentacji wnioskodawcy.
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
17 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 12 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzupełnił go Pan pismem z 15 kwietnia 2026 r. (wpływ 15 kwietnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca od (...) czerwca 1991 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Wnioskodawca posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczony obowiązek podatkowy w rozumieniu art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 z późn. zm.) i rozlicza się zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT.
Przeważającą działalnością Wnioskodawcy jest działalność związana z obiektami noclegowymi turystycznymi i miejscami krótkotrwałego zakwaterowania (PKD 55.20.Z).
Wnioskodawca wraz ze swoją żoną nabył do majątku wspólnego dwie działki nr 1 oraz nr 2 (dalej opisywane łącznie jako „Nieruchomość”) zlokalizowane w miejscowości (…). Dla wskazanych działek Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…). Działki zostały nabyte na podstawie umowy sprzedaży z dnia 30 grudnia 1995 oraz umowy sprzedaży z dnia 12 marca 1998 roku. Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu ww. działek. Transakcje nie były udokumentowane fakturami. Łączny obszar działek to (…) ha. Działka nr 1 jest działką zabudowaną, natomiast działka nr 2 nie jest zabudowana. Na działce 1 znajduje się (...) budynków niemieszkalnych, jednokondygnacyjnych o różnych powierzchniach:
(...).
Obie wskazane wyżej działki były wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy od momentu ich nabycia w latach 90. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości nastąpiło krótko po nabyciu i rozpoczęciu ich wykorzystywania przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej związanej z obiektami noclegowymi turystycznymi.
W dniu 14 stycznia 2025 r., Wnioskodawca zawarł umowę dzierżawy nieruchomości wraz z zabudowaniami i wyposażeniem na czas oznaczony do 31 grudnia 2026 r. ze spółką A Sp. z o.o. Jednocześnie Wnioskodawca wraz z małżonką aktem notarialnym zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży ze spółką A Sp. z o.o. na mocy, której sprzedadzą spółce opisywaną we wniosku nieruchomość. Jednakże A Sp. z o.o. na piśmie wyraziła wolę wypowiedzenia wskazanej wyżej umowy za porozumieniem stron i zrzekła się prawa pierwokupu.
Następnie w dniu 14 października 2025 r. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży ze spółką B Sp. z o.o. (dalej: „Spółka”). W niniejszej umowie wskazano, że Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT, przy czym dostawa nieruchomości w drodze umowy sprzedaży jest zwolniona z podatku VAT.
Budynki znajdujące się na większej działce nr 1 zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych i były amortyzowane dla celów podatku dochodowego. Mniejsza działka nr 2 także znajduje się w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy i jako grunt niezabudowany nie była amortyzowana dla celów podatku dochodowego. Dla ww. działek nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tylko działka nr 1 jest objęta „(…)” obowiązującym od 1 stycznia 2018 r. do 31 grudnia 2027 r. Zgodnie z zaświadczeniem o przeznaczeniu terenu wydanym na dzień 7 stycznia 2026 r., Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy, zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy z dnia 31 marca 2016 r. określa przeznaczenie działki nr 1 jako strefa funkcjonalno-przestrzenna – teren ośrodków wczasowych, a działki nr 2 jako strefa funkcjonalno-przestrzenna – teren gruntów ornych. Działki nie są położone na obszarze rewitalizacji ani na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Nieruchomość nie jest gospodarstwem rolnym ani nieruchomością rolną w rozumieniu art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.).
Wnioskodawca zamierza sprzedać opisaną wyżej Nieruchomość na rzecz Spółki, która jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca w dniu 12 stycznia 2026 roku aktem notarialnym zawarł warunkową umowę sprzedaży ze spółką B Sp. z o.o. zainteresowaną nabyciem nieruchomości. Stroną umowy jest także małżonka Wnioskodawcy. We wskazanym wyżej akcie notarialnym Wnioskodawca oświadczył, że Nieruchomość nie jest już wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości miało miejsce ponad 2 lata temu przed zawarciem warunkowej umowy sprzedaży, a Wnioskodawca nie ponosił w ciągu tego czasu wydatków na ulepszenie którejkolwiek z działek, jak i znajdujących się tam budynków oraz nie ponosił nakładów na uatrakcyjnienie nieruchomości dla kupującego. Wnioskodawca oświadcza, że w jego sytuacji nie zachodzą negatywne przesłanki określone w art. 8 ustawy o ryczałcie, które wykluczałyby możliwość opodatkowania działalności w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
W uzupełnieniu z 15 kwietnia 2026 r. doprecyzował Pan opis sprawy o poniższe informacje:
Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości została zawarta w dniu 5 lutego 2026 r.
Wnioskodawca zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej 26 lutego 2026 r.
Pytanie
Czy przychód z tytułu sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu 10% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych określoną w art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o ryczałcie?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy przychód uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu 10% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych określoną w art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o ryczałcie.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o ryczałcie:
Działalność usługowa to pozarolnicza działalność gospodarcza, której przedmiotem są czynności zaliczone do usług zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. poz. 1676, z 2017 r. poz. 2453, z 2018 r. poz. 2440, z 2019 r. poz. 2554 oraz z 2020 r. poz. 556), z zastrzeżeniem pkt 2 i 3.
W myśl art. 6 ust. 1 ww. ustawy:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej "spółką" [...].
Stosownie do art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o ryczałcie:
Podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli w roku poprzedzającym rok podatkowy:
a) uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2.000.000 euro, lub
b) uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2.000.000 euro.
Możliwość opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzależniona jest między innymi od niespełnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 8 ustawy o ryczałcie. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w przypadku Wnioskodawcy nie zachodzą negatywne przesłanki, które wykluczałyby możliwość zastosowania tej formy opodatkowania.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1).
W świetle powyższego, w przypadku uzyskania przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przychodów z planowanej sprzedaży nieruchomości, dla której właściwe grupowanie PKWiU to 68.10.1 „Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek", zastosowanie znajdzie stawka ryczałtu w wysokości 10%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Mając na uwadze powyższe, należy uznać, że w przychód uzyskany z tytułu sprzedaży Nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu według stawki ryczałtu w wysokości 10% zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o ryczałcie.
Analogiczne stanowisko było wielokrotnie potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w ramach wydanych dotychczas interpretacji, np.:
-w interpretacji z dnia 28.01.2025 r., 0115-KDST2-1.4011.596.2024.2.AW;
-w interpretacji z dnia 15.10.2025 r., 0112-KDIL2-2.4011.676.2025.1.AG;
-w interpretacji z dnia 10.06.2022 r., 0114-KDIP2-2.4011.330.2022.2.ASK.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592). Zgodnie z jego treścią:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:
Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów
d)innych rzeczy,
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.
Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 cytowanej ustawy:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Jak wynika, z art. 10 ust. 3 podanej ustawy:
Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Natomiast, w myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 wskazanej wyżej ustawy:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
-wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Jak wynika z opisu sprawy od (...) czerwca 1991 r. prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Posiada Pan na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieograniczony obowiązek podatkowy w rozumieniu art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych i rozlicza się Pan zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Pana przeważającą działalnością jest działalność związana z obiektami noclegowymi turystycznymi i miejscami krótkotrwałego zakwaterowania. Wraz ze swoją żoną nabył Pan do majątku wspólnego dwie działki nr 1 oraz nr 2. Na działce 1 znajduje się (...) budynków niemieszkalnych, jednokondygnacyjnych o różnych powierzchniach. Obie wskazane wyżej działki były wykorzystywane w działalności gospodarczej od momentu ich nabycia w latach 90. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości nastąpiło krótko po nabyciu i rozpoczęciu ich wykorzystywania przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej związanej z obiektami noclegowymi turystycznymi.
Budynki znajdujące się na większej działce nr 1 zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych i były amortyzowane dla celów podatku dochodowego. Mniejsza działka nr 2 także znajduje się w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy i jako grunt niezabudowany nie była amortyzowana dla celów podatku dochodowego. Dla ww. działek nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tylko działka nr 1 jest objęta „(…)” obowiązującym od 1 stycznia 2018 r. do 31 grudnia 2027 r. Zgodnie z zaświadczeniem o przeznaczeniu terenu, przeznaczenie działki nr 1 to strefa funkcjonalno-przestrzenna – teren ośrodków wczasowych, a działki nr 2 to strefa funkcjonalno-przestrzenna – teren gruntów ornych. Działki nie są położone na obszarze rewitalizacji ani na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Nieruchomość nie jest gospodarstwem rolnym ani nieruchomością rolną w rozumieniu art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
12 stycznia 2026 roku aktem notarialnym zawarł Pan warunkową umowę sprzedaży ze spółką B Sp. z o.o. zainteresowaną nabyciem nieruchomości. Stroną umowy jest także Pana małżonka. We wskazanym wyżej akcie notarialnym oświadczył Pan, że Nieruchomość nie jest już wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie jest przedmiotem najmu ani dzierżawy. Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości została zawarta w dniu 5 lutego 2026 r. Zaprzestał Pan prowadzenia działalności gospodarczej 26 lutego 2026 r.
W związku z powyższym powstała po Pana stronie wątpliwość, czy przychód z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu 10% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych określoną w art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o ryczałcie.
Zgodnie z art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.
W myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Przy czym w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym.
Na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Użyte w ustawie określenie działalność usługowa oznacza – pozarolniczą działalność gospodarczą, której przedmiotem są czynności zaliczone do usług zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług (PKWiU) wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. poz. 1676, z 2017 r., poz. 2453, z 2018 r. poz. 2440, z 2019 r., poz. 2554 oraz z 2020 r., poz. 556), z zastrzeżeniem pkt 2 i 3.
W myśl art. 6 ust. 1 ww. ustawy:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e-1g, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej "spółką". Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.
W myśl art. 6 ust. 4 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli w roku poprzedzającym rok podatkowy:
a) uzyskali przychody z tej działalności, prowadzonej wyłącznie samodzielnie, w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro, lub
b) uzyskali przychody wyłącznie z działalności prowadzonej w formie spółki, a suma przychodów wspólników spółki z tej działalności nie przekroczyła kwoty 2 000 000 euro.
Natomiast na podstawie art. 6 ust. 4 pkt 2 tej ustawy:
Podatnicy opłacają w roku podatkowym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z działalności wymienionej w ust. 1, jeżeli rozpoczną wykonywanie działalności w roku podatkowym i nie korzystają z opodatkowania w formie karty podatkowej – bez względu na wysokość przychodów.
Możliwość opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzależniona jest między innymi od niespełnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Zgodnie z ww. art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
1. Opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników:
1) opłacających podatek w formie karty podatkowej na zasadach określonych w rozdziale 3;
2) korzystających, na podstawie odrębnych przepisów, z okresowego zwolnienia od podatku dochodowego;
3) osiągających w całości lub w części przychody z tytułu:
a) prowadzenia aptek,
b) uchylona
c) działalności w zakresie kupna i sprzedaży wartości dewizowych,
d) – e) uchylona
f) działalności w zakresie handlu częściami i akcesoriami do pojazdów mechanicznych;
4) wytwarzających wyroby opodatkowane podatkiem akcyzowym, na podstawie odrębnych przepisów, z wyjątkiem wytwarzania energii elektrycznej z odnawialnych źródeł energii;
5) podejmujących wykonywanie działalności w roku podatkowym po zmianie działalności wykonywanej:
a) samodzielnie na działalność prowadzoną w formie spółki z małżonkiem,
b) w formie spółki z małżonkiem na działalność prowadzoną samodzielnie przez jednego lub każdego z małżonków,
c) samodzielnie przez małżonka na działalność prowadzoną samodzielnie przez drugiego małżonka
– jeżeli małżonek lub małżonkowie przed zmianą opłacali z tytułu prowadzenia tej działalności podatek dochodowy na ogólnych zasadach.
6) (uchylony)
2. Jeżeli podatnik prowadzący działalność samodzielnie lub w formie spółki, który wybrał opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, uzyska z tej działalności przychody ze sprzedaży towarów handlowych lub wyrobów lub ze świadczenia usług na rzecz byłego lub obecnego pracodawcy, odpowiadających czynnościom, które podatnik lub co najmniej jeden ze wspólników:
1) wykonywał w roku poprzedzającym rok podatkowy lub
2) wykonywał lub wykonuje w roku podatkowym
– w ramach stosunku pracy lub spółdzielczego stosunku pracy, podatnik ten traci w roku podatkowym prawo do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i, poczynając od dnia uzyskania tego przychodu do końca roku podatkowego, opłaca podatek dochodowy na ogólnych zasadach.
3. Jeżeli podatnik w roku poprzedzającym rok podatkowy nie uzyskał przychodu z działalności, o której mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, traci w roku podatkowym prawo do opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z dniem uzyskania przychodów z tych rodzajów działalności i od tego dnia opłaca podatek dochodowy na ogólnych zasadach.
4. – 7. (uchylony).
Jednocześnie należy wskazać, że warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Sporządzone na piśmie oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku - według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.
Według art. 9 ust. 1c ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Oświadczenia, o których mowa odpowiednio w ust. 1-1b, podatnik może złożyć na podstawie przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. o Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej i Punkcie Informacji dla Przedsiębiorcy (Dz.U. z 2022 r. poz. 541 oraz z 2024 r. poz. 1841), zwanej dalej „ustawą o CEIDG”.
Stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zależą od tego, z jakiego rodzaju działalności podatnik uzyskuje przychody. Zostały one określone w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Przy czym, w myśl art. 12 ust. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Jeżeli podatnik obowiązany do prowadzenia ewidencji przychodów prowadzi działalność, z której przychody są opodatkowane różnymi stawkami określonymi w ust. 1, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ustala się według stawki właściwej dla przychodów z każdego rodzaju działalności, pod warunkiem, że ewidencja przychodów jest prowadzona w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju działalności. W przypadku gdy podatnik, o którym mowa w zdaniu poprzednim, nie prowadzi ewidencji w sposób zapewniający ustalenie przychodów dla każdego rodzaju działalności, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, z tym że w przypadku osiągania również przychodów, o których mowa w:
1) ust. 1 pkt 1, ryczałt wynosi 17%;
2) ust. 1 pkt 2, ryczałt wynosi 15%;
2a) ust. 1 pkt 2a, ryczałt wynosi 14%;
2b) ust. 1 pkt 2b, ryczałt wynosi 12%;
3) ust. 1 pkt 3, ryczałt wynosi 10%;
4) ust. 1 pkt 4, ryczałt wynosi 12,5%.
Zatem, w sytuacji prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej zryczałtowanym podatkiem dochodowym wg różnych stawek, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych na podstawie prowadzonej ewidencji przychodów ustala się według stawki właściwej dla przychodów z każdego rodzaju działalności, pod warunkiem że ewidencja przychodów jest prowadzona w sposób umożliwiający określenie przychodów z każdego rodzaju działalności.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1).
Podkreślić należy, że możliwość opłacania oraz wysokość stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzyskanych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą zależy wyłącznie od faktycznego rodzaju świadczonych czynności w ramach tej działalności.
Natomiast, jak stanowiart. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
W przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:
a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł,
c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
e)składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku
-bez względu na okres ich nabycia – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło szczęść lat.
Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Pana działalności gospodarczej nie było świadczenie usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1). Zatem w Pana sytuacji należy mieć na względzie regulację art. 12 ust. 10 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Mając powyższe na uwadze, przychód uzyskany przez Pana ze sprzedaży nieruchomości, które wykorzystywał Pan w działalności gospodarczej i które zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych, podlega opodatkowaniu 10% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych określoną w art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Końcowo należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie powołał Pan błędną podstawę prawną, tj. wskazał Pan, że przychód uzyskany z tytułu sprzedaży nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu 10% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych określoną w art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o ryczałcie.
W związku z powyższym, pomimo, że uznaje Pan prawidłowo, że uzyskane z tego tytułu przychody będą podlegały opodatkowaniu 10% stawką ryczałtu, z uwagi na błędną podstawę prawną takiego twierdzenia, uznałem je za nieprawidłowe.
W konsekwencji, w myśl zasady, że wadliwa argumentacja prawna wnioskodawcy, przy prawidłowo wywiedzionym skutku prawnym, winna skutkować uznaniem stanowiska podatnika za nieprawidłowe, Pana stanowisko należało ocenić jako nieprawidłowe.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Ponadto, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, interpretacja wydawana jest w indywidualnej sprawie zainteresowanego, który składa wniosek o jej wydanie. Wobec powyższego, należy podkreślić, że niniejsza interpretacja indywidualna stanowi ochronę prawnopodatkową tylko dla Pana, a nie dla drugiego współwłaściciela nieruchomości (Pana żony).
Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie dotyczącym podatku od towarów i usług zostały wydane 15 maja 2026 r. odrębne rozstrzygnięcia nr 0112-KDIL1-2.4012.103.2026.2.HM i 0112-KDIL1-2.4012.176.2026.1.HM.
Odnosząc się do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych wskazać należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego. Każde z rozstrzygnięć jest bowiem wydawane w indywidualnych sprawach podatników na podstawie aktualnie obowiązujących przepisów prawa.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?