Interpretacja indywidualna z dnia 14 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.203.2026.3.AWY

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 6 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy obowiązku wystawiania faktur przy użyciu KSeF z tytułu najmu lokali użytkowych na rzecz firm oraz najmu lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 kwietnia 2026 r. (wpływ 14 kwietnia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zwraca się Pan z uprzejmą prośbą o uzyskanie pełnej pisemnej informacji dotyczącej wprowadzenia KSEF.

Jako osoba fizyczna nie prowadzi Pan działalności gospodarczej. Prowadzi Pan wynajem lokali użytkowych dla firm oraz lokali mieszkalnych dla osób fizycznych jako wynajem okazjonalny.

Płaci Pan podatki co miesiąc do Urzędu Skarbowego A., ul. A1, (…) A. - w formie ryczałtu 8,5% do 100 000 złotych dochodu brutto w skali roku - a dochód powyżej 100 000 złotych - ryczałt 12,5%.

Dochód z wynajmu lokali użytkowych dla firm w skali miesiąca wynosi 5 500 złotych. Wystawia Pan faktury ze zwolnionym VAT-em.

Wynajem lokali mieszkalnych dla osób fizycznych jest wynajmem okazjonalnym i dotyczy krótkiego okresu wynajmowania przez najemców i ten dochód w skali miesiąca wynosi kwota 10 000-11 000 złotych i jest kwotą zmienną.

Pytanie

Prosi Pan o pełną pisemną informację w sprawie stosowania KSeF w formach wynajmu przedstawionych w tym piśmie.

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z aktualnymi przepisami KSeF - najem lokali użytkowych dla firm w Pana przypadku nie przekracza kwoty 10 000 złotych miesięcznie - to nie ma Pan obowiązku wystawiania faktur w KSeF.

W przypadku najmu lokali na cele mieszkaniowe dla osób fizycznych nie podlega obowiązkowi KSeF - niezależnie od kwoty dochodu.

Oświadcza Pan, że nie jest Pan firmą jako działalność gospodarcza, tylko osobą fizyczną - będącą na ryczałcie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

W przytoczonych przepisach została zrealizowana zasada powszechności opodatkowania wyrażona w art. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.).

Definicja świadczenia usług stanowi dopełnienie definicji dostawy towarów i tym samym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają wszystkie czynności odpłatnego obrotu profesjonalnego.

Przez świadczenie usług należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie, powstrzymanie się od działania (nieczynienie, bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia, jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa o podatku od towarów i usług zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 tej ustawy. Należy jednak zaznaczyć, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W związku z powyższym czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności, przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Pojęcie „podatnik” i „działalność gospodarcza” na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 15 ust. 2 ustawy:

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, że pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Trzeba tu zaznaczyć, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował, czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego działalności środek trwały.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 2 pkt 31 ustawy:

Natomiast na mocy art. 2 pkt 32 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 32a ustawy:

Zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

W myśl art. 106b ust. 2 ustawy:

Zgodnie z art. 106b ust. 3 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT.

Jak wynika z art. 106ga ustawy:

W tym miejscu należy również wskazać, że zgodnie z art. 145m ust. 1 i 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan wynajem lokali użytkowych dla firm oraz lokali mieszkalnych dla osób fizycznych (jako najem okazjonalny).

Dochód z wynajmu lokali użytkowych dla firm w skali miesiąca wynosi 5500 zł.

Wynajem lokali mieszkalnych dla osób fizycznych jest wynajem okazjonalnym i dotyczy krótkiego okresu wynajmowania przez najemców. Dochód z najmu lokali mieszkalnych w skali miesiąca wynosi 10000-11000 zł i jest kwotą zmienną.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii stosowania KSeF w ww. formach wynajmu.

Jak już zostało wskazane, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie, z tytułu najmu lokali użytkowych na rzecz firm oraz najmu lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług jest Pan podatnikiem prowadzącym działalność gospodarczą.

W pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć kwestię obowiązku wystawiania faktur przy użyciu KSeF z tytułu usług najmu lokali użytkowych na rzecz firm.

Z treści art. 106ga ust. 1 ustawy wynika, że podatnicy są obowiązani wystawiać faktury ustrukturyzowane przy użyciu Krajowego Systemu e-Faktur. Jednocześnie w ust. 2 art. 106ga ustawy wskazano na przypadki, których nie dotyczy obowiązek wystawienia faktur za pośrednictwem KSeF. Należy zauważyć, że wśród tych przypadków nie została wymieniona sprzedaż dokonywana przez podatników korzystających ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ustawy jako wyłączona z obowiązku wystawiania faktur ustrukturyzowanych. Zatem obowiązek wystawiania od 1 lutego 2026 r. faktur ustrukturyzowanych dotyczy zarówno podatników VAT czynnych, jak również podatników zwolnionych podmiotowo z podatku VAT.

Konieczne jest jednak uwzględnienie zacytowanych powyżej regulacji zawartych w przepisie epizodycznym dotyczących faktur, tj. art. 145m ustawy. Przepis ten przewiduje bowiem w okresie przejściowym możliwość wystawiania faktur elektronicznych lub faktur w postaci papierowej przez niektórych podatników. W tym okresie podatnicy, do których odwołuje się art. 145m ustawy, nie są zobowiązani do wystawiania faktur ustrukturyzowanych.

W art. 145m ust. 1 ustawy ustawodawca daje możliwość wystawiania faktur elektronicznych lub papierowych, a tym samym nie nakłada obowiązku wystawiania faktur ustrukturyzowanych, pod warunkiem, że u podatników obowiązanych do wystawiania faktur przy użyciu KSeF łączna wartość sprzedaży wraz z kwotą podatku udokumentowana tymi fakturami wystawionymi w danym miesiącu jest mniejsza lub równa 10 000 zł. Tacy podatnicy będą mogli wystawiać faktury elektroniczne lub w postaci papierowej w okresie od 1 kwietnia do 31 grudnia 2026 r.

Obliczając natomiast wartość sprzedaży w danym miesiącu dla progu 10 000 zł należy zsumować wszystkie kwoty brutto z faktur, które podatnik byłby zobowiązany wystawić w KSeF. Do wartości sprzedaży w ramach przewidzianego progu 10 000 zł nie są więc wliczane wartości sprzedaży z:

• faktur wystawianych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej,
• faktur wymienionych w art. 145n ust. 1 ustawy o VAT, tj. z faktur z kas rejestrujących oraz paragonów fiskalnych uznawanych za faktury,
• faktur w przypadkach określonych w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie art. 106s ustawy o VAT, np. z biletów kolejowych.

Zatem do limitu 10 000 zł, określonego w art. 145m ust. 1 ustawy, wlicza się wyłącznie wartość tych faktur, w stosunku do których podatnik jest zobowiązany do ich wystawienia w KSeF.

Jak Pan wskazał, wystawia Pan faktury dokumentujące najem lokali użytkowych dla firm i Pana dochód z tytułu ww. usług najmu lokali użytkowych w skali miesiąca wynosi 5 500 zł, a zatem nie przekracza 10 000 zł.

Tym samym – skoro łączna wartość sprzedaży na rzecz ww. firm udokumentowana fakturami wystawionymi przez Pana w danym miesiącu nie przekracza kwoty 10 000 zł, to w okresie do końca 2026 r. nie ma Pan obowiązku wystawiania tych faktur przy użyciu KSeF. Należy nadmienić, że obowiązek wystawiania faktur w postaci ustrukturyzowanej dokumentujących najem lokali użytkowych na rzecz firm wystąpi w Pana przypadku od 1 stycznia 2027 r.

Odnosząc się natomiast do kwestii obowiązku wystawiania faktur w KSeF z tytułu najmu lokali mieszkalnych na rzecz osób fizycznych, należy zauważyć, że stosownie do art. 106ga ust. 2 pkt 4 ustawy obowiązek wystawiania faktur ustrukturyzowanych, o którym mowa w ust. 1, nie dotyczy wystawiania faktur na rzecz nabywcy towarów lub usług będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej.

Niniejsza regulacja całkowicie wyłącza zatem z obligatoryjnego obowiązku wystawiania faktur ustrukturyzowanych przy użyciu KSeF z tytułu transakcji, w których nabywcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Faktury wystawiane na rzecz takich podmiotów mogą być w dalszym ciągu wystawiane i przekazywane w postaci papierowej lub elektronicznej, bez ograniczenia czasowego, zgodnie z art. 106ga ust. 3 ustawy.

Tym samym, w przypadku najmu lokali na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, nawet jeśli usługa najmu podlega opodatkowaniu VAT, transakcja nie musi być udokumentowana fakturami w postaci ustrukturyzowanej. Obowiązek korzystania z KSeF nie obejmuje ww. czynności, ponieważ decydujące znaczenie ma status nabywcy, a nie sam fakt opodatkowania świadczenia.

Podsumowując, stosownie do art. 106ga ust. 2 pkt 4 ustawy, faktury dokumentujące najem lokali na rzecz osób fizycznych nie podlegają obowiązkowi wystawiania przy użyciu KSeF.

Zatem Pana stanowisko uznaję w całości za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.