Interpretacja indywidualna z dnia 22 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.256.2026.2.HJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie możliwości skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 kwietnia 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

7 października 2021 r. Wnioskodawca wraz z żoną (małżonkowie) nabyli na zasadach wspólności majątkowej nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym w (…).

Zakup został sfinansowany m.in. z mieszkaniowego kredytu hipotecznego (…). W dniu 27 lutego 2026 r. małżonkowie sprzedali tę nieruchomość za cenę (…) PLN. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat podatkowych od nabycia. Zgodnie z aktem notarialnym (…), cena sprzedaży została rozdysponowana w następujący sposób:

·kwota (…) PLN została przelana przez kupującego bezpośrednio na rachunek techniczny w (…) przeznaczony do spłaty zadłużenia małżonków,

·kwota (…) PLN została przelana przez bank kupującego bezpośrednio na ten sam rachunek techniczny w (…) celem spłaty kredytu małżonków.

Łącznie na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na zbywaną nieruchomość przekazano (…) PLN. Na dzień 10 lutego 2026 r. całkowite zadłużenie z tytułu tego kredytu (kapitał i odsetki) wynosiło (…) PLN.

Wnioskodawca wraz z żoną planuje wydatkować pozostałą część przychodu (co najmniej (…) PLN) na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup nowej nieruchomości mieszkalnej lub jej remont, w terminie 3 lat od końca 2026 r.

Łączna suma wydatków na cele mieszkaniowe (spłata starego kredytu + nowy zakup) wyniesie zatem minimum (…) PLN, co odpowiada pełnej kwocie uzyskanego przychodu.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca wskazał, że od momentu nabycia, tj. 7 października 2021 r., do momentu sprzedaży 27 lutego 2026 r., nieruchomość w (…) była wykorzystywana wyłącznie na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy oraz Jego rodziny. W budynku tym miał zarejestrowaną jednoosobową działalność gospodarczą (adres siedziby), jednakże budynek ten nigdy nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych firmy, nie był amortyzowany, a wydatki związane z jego utrzymaniem nie były zaliczane do kosztów uzyskania przychodu z działalności.

Sprzedaż nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym w (…) nie nastąpiła w ramach wykonywanej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowiła majątek prywatny (osobisty).

Kredyt w (…) został zaciągnięty na podstawie umowy nr (…) zawartej 5 września 2025 r.

Zgodnie z umową kredytową kredytobiorcą nie był wyłącznie Wnioskodawca. Kredytobiorcami byli wspólnie małżonkowie (…). Z charakteru zawartej umowy wynika, że jako współkredytobiorcy odpowiadali za wynikające z niej zadłużenie solidarnie.

Zgodnie z §1 ust. 3 umowy kredytowej, kredyt został zaciągnięty w całości na cele mieszkaniowe związane z przedmiotową nieruchomością.

Umowa wprost wskazuje, że kredyt przeznaczony jest na:

·spłatę w całości zobowiązań mieszkaniowych przeznaczonych na sfinansowanie domu jednorodzinnego położonego w miejscowości (…),

·refinansowanie nieudokumentowanych wydatków mieszkaniowych.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w opisanym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym, wydatkowanie przez Wnioskodawcę części przychodu ze sprzedaży (przypadającej na Jego udział w majątku wspólnym) na spłatę zaciągniętego solidarnie kredytu hipotecznego na ten dom (zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; dalej: ustawy o PIT) oraz planowane wydatkowanie pozostałej części przychodu Wnioskodawcy na nabycie innego budynku mieszkalnego lub jego remont (zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT), uprawnia Wnioskodawcę do skorzystania z pełnego zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

W ocenie Wnioskodawcy, jako współwłaściciela nieruchomości i dłużnika solidarnego z tytułu spłaconego kredytu, uzyskany przez Niego dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie w całości korzystał ze zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z tym przepisem wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli przychód został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Katalog tych celów określa art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o PIT, uważa się za nie wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego przed dniem zbycia na cele mieszkaniowe. Możliwość zaliczenia do tych celów spłaty kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość wprost potwierdza art. 21 ust. 30a ustawy o PIT.

Ponieważ spłacona ze środków ze sprzedaży kwota kredytu (…) oraz planowany przez Wnioskodawcę wydatek na nową nieruchomość mieszkalną (min. (…) PLN, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT) zrównają się z pełną kwotą uzyskanego przychodu ((…) PLN), to Wnioskodawca spełnia w całości przesłanki do zastosowania ulgi.

Fakt, że umowa kredytowa była zawarta solidarnie z żoną, nie ogranicza prawa Wnioskodawcy do ulgi w stosunku do przypadającego na Wnioskodawcę dochodu, gdyż jako dłużnik solidarny odpowiadał za całość długu spłaconego ze środków pochodzących ze zbycia majątku wspólnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Z kolei, w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że 7 października 2021 r. nabył Pan wraz z żoną na zasadach wspólności majątkowej nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym. 27 lutego 2026 r. wraz z żoną sprzedał Pan tę nieruchomość. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat podatkowych od nabycia. Budynek ten nigdy nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych firmy, nie był amortyzowany, a wydatki związane z jego utrzymaniem nie były zaliczane do kosztów uzyskania przychodu z działalności. Sprzedaż nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym nie nastąpiła w ramach wykonywanej przez Pana działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowiła majątek prywatny (osobisty).

Wobec powyższego, nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej, odpłatne zbycie w 2026 r. przez Pana nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym nabytej w 2021 r., nastąpiło przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości i w związku z tym ww. sprzedaż stanowi dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na gruncie art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Dochód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), może jednak na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegać zwolnieniu z opodatkowania.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Wyjaśniam, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości) i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:

W myśl art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w. którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Do celów mieszkaniowych - wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy – na które wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z omawianego zwolnienia, ustawodawca zakwalifikował nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem.

Wskazał Pan, że 7 października 2021 r. nabył Pan wraz z żoną na zasadach wspólności majątkowej nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym. Zakup został sfinansowany m.in. z mieszkaniowego kredytu hipotecznego. 27 lutego 2026 r. sprzedał Pan tę nieruchomość.

Zgodnie z aktem notarialnym, cena sprzedaży została rozdysponowana w następujący sposób:

·kwota (…) PLN została przelana przez kupującego bezpośrednio na rachunek techniczny w banku przeznaczony do spłaty zadłużenia małżonków,

·kwota (…) PLN została przelana przez bank kupującego bezpośrednio na ten sam rachunek techniczny banku celem spłaty kredytu małżonków.

Pozostałą część przychodu planuje Pan wraz z żoną przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup nowej nieruchomości mieszkalnej lub jej remont, w terminie 3 lat od końca 2026 r.

Sprzedaż nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym nie nastąpiła w ramach wykonywanej działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowiła majątek prywatny (osobisty).

Zgodnie z umową kredytową kredytobiorcą nie był wyłącznie Pan. Kredytobiorcami byli wspólnie małżonkowie. Z charakteru zawartej umowy wynika, że jako współkredytobiorcy odpowiadali za wynikające z niej zadłużenie solidarnie.

Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, że w celu zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych podatnik powinien wydatkować te same środki finansowe, które otrzymał z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Z ww. przepisu należy bowiem wywnioskować, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest wydatkowanie równowartości (odpowiednio w całości lub części) przychodu osiągniętego z odpłatnego zbycia na określone cele mieszkaniowe, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży.

Takie też stanowisko zostało zaprezentowane w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 września 2019 r. sygn. akt II FSK 3110/17, w którym Sąd stwierdził:

Wobec powyższego, uznać należy, że wydatkowanie równowartości przychodu z odpłatnego zbycia 27 lutego 2026 r. nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym nabytej w 2021 r. na spłatę kredytu hipotecznego oraz na zakup nowej nieruchomości mieszkalnej lub jej remont, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i uprawnia Pana do zwolnienia z opodatkowania, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, dochodu uzyskanego ze sprzedaży ww. nieruchomości.

Zatem wydatkowanie przez Pana części przychodu ze sprzedaży (przypadającej na Pana w majątku wspólnym) na spłatę zaciągniętego solidarnie kredytu hipotecznego na ten dom, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz planowane wydatkowanie pozostałej części Pana przychodu ze sprzedaży na nabycie innego budynku mieszkalnego lub jego remont, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawnia Pana do skorzystania z pełnego zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny oraz zdarzenie przyszłe będą zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym oraz zdarzeniu przyszłym przedstawionych we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Interpretacja ta, z uwagi na indywidualny charakter dotyczy tylko Pana, nie ma zastosowania dla Pana żony (jako współwłaściciela nieruchomości).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.