Interpretacja indywidualna z dnia 22 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT1.4011.279.2026.2.ASZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

14 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 4 maja 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania: A.A;

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: B.A, ul. (...).

Opis stanu faktycznego

(...) 2010 r. w X B.A oraz A.A zawarli z Y umowę nr (...) o kredyt mieszkaniowy (...). Kredyt stanowił kredyt budowlano-hipoteczny indeksowany do waluty CHF. Kwota kredytu wynosiła 319.000 zł, a ostateczna wysokość zobowiązania w CHF miała zostać określona na podstawie kursu kupna CHF z tabeli kursowej banku z dnia wypłaty środków. Okres kredytowania obejmował okres od 3 listopada 2010 r. do 20 października 2040 r. Oprocentowanie kredytu było zmienne i na dzień zawarcia umowy wynosiło 3,6675% rocznie, z marżą banku w wysokości 3,50% w stosunku rocznym.

Celem kredytu było finansowanie przedpłat na poczet nabycia domu jednorodzinnego w zabudowie szeregowej położonego w B przy ul. C na działce nr 1 oraz finansowanie nabycia udziałów w kilku innych działkach położonych w B, w tym udziału 1/20 w działkach nr 2, 3 i 4, udziału 1/20 w działce nr 5 objętej księgą wieczystą (...) (numer nieaktualny) oraz udziału 1/4 w działce nr 6. Dla części działek księgi wieczyste miały zostać utworzone po zawarciu umowy. Wszystkie wymienione działki są ściśle powiązane z budynkiem na nich posadowionym, nie są to odrębne przedmioty nabycia czy też nieruchomości niezależne od nieruchomości budynkowej nabytej w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych.

Zgodnie z umową kredytową zabezpieczeniem kredytu była hipoteka kaucyjna łączna do kwoty 510.400 zł na nieruchomościach opisanych w umowie kredytowej.

Po około 2 latach od zawarcia umowy kredytowej ujawniły się nieprawidłowości związane z realizacją procesu budowalnego przez dewelopera, a ostatecznie deweloper został postawiony w stan upadłości. W konsekwencji nieruchomości objęte inwestycją weszły do masy upadłości. B.A oraz A.A wraz z innymi właścicielami sąsiednich nieruchomości podjęli działania zmierzające do wyłączenia nieruchomości, które mieli nabyć od dewelopera, z masy upadłości. Po skutecznym wyłączeniu nieruchomości z masy upadłości Wnioskodawcy przejęli własność działki obejmującej również ich budynek.

Po przejęciu nieruchomości kredytobiorcy kontynuowali proces budowlany. Prowadzili dziennik budowy, uzyskali wymagane decyzje administracyjne, w tym pozwolenia budowlane, odbiory właściwych organów nadzoru budowlanego oraz pozwolenie na użytkowanie budynku. W sądzie zostało zainicjowane postępowanie o zniesienie współwłasności działki przejęte od dewelopera. Postępowanie to znajduje się na końcowym etapie.

W okresie wykonywania umowy kredytu bank był informowany o zmianach dotyczących statusu nieruchomości, w tym o działaniach podejmowanych przez dewelopera, syndyka oraz kredytobiorców. Ze względu na skomplikowaną sytuację prawną nieruchomości bank pobierał wyższą marżę.

(...) 2025 r. B.A oraz A.A zawarli z Z, jako następcą prawnym Y., ugodę dotyczącą umowy kredytowej nr (...). Ugoda dotyczyła polubownego rozwiązania sporu co do ważności umowy kredytu indeksowanego do CHF oraz dotyczącego postanowień indeksacyjnych.

Na dzień zawarcia ugody zadłużenie kredytobiorców wynikające z ksiąg rachunkowych banku wynosiło 71.048,08 CHF, co po przeliczeniu na złote według średniego kursu NBP z dnia poprzedniego stanowiło 324.831,82 zł. Kredytobiorcy oraz bank uzgodnili rozliczenie zadłużenia w sposób odpowiadający symulacji kredytu złotowego opartego na stawce WIBOR 3M i marży 2,39%. Po dokonaniu rozliczenia ustalono, że saldo kredytu wynosi 0 zł, a bank umarza kwotę 324.831,82 zł obejmującą wyłącznie kapitał oraz odsetki bieżące.

Kredytobiorcy oświadczyli, że rezygnują z dochodzenia jakichkolwiek roszczeń związanych z umową kredytu, jej wykonywaniem oraz postanowieniami indeksacyjnymi.

Do ugody zostały załączone dokumenty obejmujące m.in. informację o sytuacji kredytobiorcy, zestawienie rozliczenia kredytu oraz oświadczenia kredytobiorców dotyczące warunków zastosowania zaniechania poboru podatku zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów. W oświadczeniach kredytobiorcy wskazali, że kredyt był przeznaczony na cele mieszkaniowe, dotyczył jednej inwestycji mieszkaniowej oraz wbrew treści umowy ustanawiającej takie zabezpieczenie, że nie był zabezpieczony hipotecznie.

Po zawarciu ugody bank potwierdził całkowitą spłatę kredytu oraz jego umorzenie. Kredytobiorcy otrzymali formularze PIT-11, w których organ podatkowy wykazał przychód wynikający z umorzenia wierzytelności, tj. dla każdego z kredytobiorców po 162.415,91 złotych. Wystawienie PIT-11 nastąpiło w związku z ww. oświadczeniem kredytobiorców.

Zainteresowani nie korzystali z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej inwestycji mieszkaniowej niż opisana we wniosku.

Uzupełnienie wniosku

Zgodnie z umową kredytu mieszkaniowego z (...) 2010 r. zabezpieczeniem kredytu była hipoteka kaucyjna łączna ustanowiona na nieruchomościach wskazanych w umowie. Jednocześnie:

a.ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego miało nastąpić po spełnieniu określonych warunków formalnych, w szczególności po przeniesieniu prawa własności nieruchomości na kredytobiorców oraz po urządzeniu właściwych ksiąg wieczystych,

b.z uwagi na upadłość dewelopera (...), który realizował inwestycję, oraz konieczność prowadzenia postępowań sądowych dotyczących wyłączenia nieruchomości z masy upadłości i zniesienia współwłasności, nie doszło do wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Umowa przewidywała jednak ustanowienie hipoteki jako zabezpieczenie.

Oświadczenie złożone przez kredytobiorców przy zawieraniu ugody, iż kredyt „nie był zabezpieczony hipotecznie” odnosiło się zatem do stanu faktycznego (braku wpisu hipoteki), a nie do samej treści umowy kredytowej, która jednak zabezpieczenie w postaci hipoteki ustanawiała, a bank posiadał stosowne uprawnienie do wpisu hipoteki, które nie zostało wykonane ze względu na stan prawny nieruchomości niezależny od Wnioskodawcy i Zainteresowanej.

Wnioskodawca i Zainteresowana byli współkredytobiorcami ponoszącymi solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, co wynika wprost z treści zawartej umowy.

Umowa zawarta z deweloperem przewidywała, że deweloper nabędzie grunt, wybuduje na nim dom jednorodzinny w zabudowie szeregowej, a następnie przeniesie na Wnioskodawcę i Zainteresowaną prawo własności działki wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym. Dom jednorodzinny przeznaczony dla Wnioskodawcy i Zainteresowanej miał zostać wybudowany (i został wybudowany) na działce nr 1, położonej w B przy ul. C. Wskazane w umowie kredytowej udziały w działkach nr 2, 3, 4, 5 oraz 6 nie stanowiły odrębnych inwestycji mieszkaniowych, miały charakter pomocniczy i funkcjonalnie powiązany z realizacją domu jednorodzinnego (m.in. drogi wewnętrzne, infrastruktura techniczna, teren konieczny do prawidłowego korzystania z nieruchomości), nie były nabywane w celach inwestycyjnych ani niezwiązanych z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych. Całość kredytu dotyczyła jednej inwestycji mieszkaniowej, realizowanej w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Po zakończeniu prac budowlanych, przejęciu nieruchomości po upadłości dewelopera oraz uzyskaniu wymaganych decyzji administracyjnych Wnioskodawca i Zainteresowana zamieszkali w wybudowanym domu – było to we wrześniu 2011 roku, dokładnej daty (dnia) przeprowadzki Wnioskodawca i Zainteresowana nie pamiętają.

Inwestycja była realizowana przez dewelopera (...), który ogłosił upadłość w trakcie realizacji przedsięwzięcia. W konsekwencji konieczne było prowadzenie postępowań sądowych dotyczących wyłączenia nieruchomości z masy upadłości oraz zniesienia współwłasności. Przed Sądem Rejonowym w (...) toczy się postępowanie dotyczące zatwierdzenia wydzielenia nieruchomości obejmującej działkę, na której posadowiony jest dom Wnioskodawcy i Zainteresowanej. Na dzień (...) 2026 r. wyznaczony został termin ostatecznej rozprawy w tym zakresie. Dopiero po prawomocnym zakończeniu tego postępowania możliwe będzie urządzenie odrębnej księgi wieczystej dla nieruchomości Wnioskodawcy i Zainteresowanej, ostateczne uporządkowanie struktury działek powstałych w wyniku podziału. Brak aktualnej księgi wieczystej na dzień składania wniosku wynika z trwającego postępowania sądowego, a nie z zaniedbań po stronie kredytobiorców.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że przychód z tytułu umorzenia opisanego wyżej kredytu przeznaczonego w całości na cele mieszkaniowe jest objęty zaniechaniem poboru podatku na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (Dz.U. z 2025 r. poz. 1672 t.j.)?

Państwa stanowisko w sprawie

Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (Dz.U. z 2025 r. poz. 1672 t.j., dalej: Rozporządzenie) w § 1 ust. 1 pkt 1 przewiduje zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego. Zaniechanie to ma zastosowanie wtedy, gdy kredyt został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej (§ 1 ust. 1 pkt 1 lit. a Rozporządzenia) oraz gdy podatnik nie korzystał wcześniej z zaniechania poboru podatku odnoszącego się do wierzytelności wynikających z kredytu zaciągniętego na inną inwestycję mieszkaniową (§ 1 ust. 1 pkt 1 lit. b Rozporządzenia).

W § 1 ust. 2 Rozporządzenie określa, że kwoty wierzytelności objęte zaniechaniem obejmują kapitał kredytu, odsetki wraz z odsetkami skapitalizowanymi, prowizje oraz opłaty niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, z wyłączeniem kosztów usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń. Rozporządzenie jednoznacznie wskazuje zatem, że zaniechanie poboru podatku obejmuje zarówno podstawowe należności, jak i część kosztów okołokredytowych niezbędnych dla zawarcia umowy kredytowej, lecz nie obejmuje opłat za usługi dodatkowe, w tym ubezpieczeniowe.

W § 1 ust. 3 Rozporządzenia uregulowano sytuację kredytów przeznaczonych częściowo na cele mieszkaniowe, a częściowo na inne wydatki. W takim przypadku zaniechanie poboru podatku obejmuje jedynie tę część umorzonej wierzytelności, która odpowiada proporcji udziału wydatków mieszkaniowych, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT, do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego. Rozporządzenie wprowadza tym samym zasadę proporcjonalnego ustalenia zakresu dochodu zwolnionego z opodatkowania w odniesieniu do kredytów mieszanych.

W § 1 ust. 4 Rozporządzenie reguluje przypadki kredytów refinansowych i konsolidacyjnych. Zaniechanie poboru podatku dotyczy wówczas odpowiednio tej części wierzytelności z tytułu kredytu refinansowego lub konsolidacyjnego, która odpowiada kwocie wierzytelności wynikającej z kredytu mieszkaniowego spełniającego warunki Rozporządzenia. Rozporządzenie zapewnia tym samym neutralność podatkową także w przypadku następczego finansowania pierwotnego kredytu mieszkaniowego.

Przepis § 3 ust. 1 Rozporządzenia zawiera legalną definicję kredytu mieszkaniowego na potrzeby stosowania zaniechania poboru podatku. Zgodnie z tą definicją kredyt mieszkaniowy musi być udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r., przez podmiot nadzorowany przez organ nadzoru rynku finansowego, uprawniony do udzielania kredytów (tj. w szczególności przez bank), musi być zabezpieczony hipoteką ustanowioną na nieruchomości lub prawie do nieruchomości i musi być zaciągnięty na wydatki wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Definicja obejmuje również pożyczki spełniające wskazane kryteria (§ 3 ust. 2 Rozporządzenia).

W § 1 ust. 5 Rozporządzenie definiuje pojęcie jednej inwestycji mieszkaniowej jako inwestycję mającą na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych jednego gospodarstwa domowego albo więcej niż jednego gospodarstwa domowego, pod warunkiem, że osoby te pozostają w relacji określonej w I grupie podatkowej na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn. W § 1 ust. 6 doprecyzowano pojęcie jednego gospodarstwa domowego. Regulacje te służą ustaleniu zakresu zastosowania zaniechania w przypadku kredytów zaciągniętych wspólnie przez kilka osób.

Okres obowiązywania zaniechania poboru podatku został określony w § 4 Rozporządzenia, który stanowi, że zaniechanie ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2026 r. § 4a Rozporządzenia wprowadza odrębną regulację dotyczącą pożyczek, przewidując stosowanie zaniechania do dochodów uzyskanych od 1 stycznia 2025 r. do 31 grudnia 2026 r.

Ponadto, stosownie do § 1 ust. 1 pkt 1 lit. b) zaniechanie poboru podatku ma zastosowanie tylko wówczas, gdy osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej inwestycji mieszkaniowej.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, Wnioskodawca i Zainteresowana spełniają wszystkie powyższe kryteria, tj.:

•kredyt został udzielony przed 15 stycznia 2015 r.,

•kredytu udzielił podmiot nadzorowany bank,

•w umowie kredytowej ustanowiono zabezpieczenie w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości,

•kredyt był zaciągnięty w całości na wydatki wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na nabycie nieruchomości na własne cele mieszkaniowe,

•kredyt w całości był przeznaczony na zaspokojenie potrzeb jednego gospodarstwa domowego (tj. gospodarstwa domowego Wnioskodawcy i Zainteresowanej),

•Zainteresowani nie korzystali z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej inwestycji mieszkaniowej niż opisana we wniosku.

W związku z powyższym zasadne jest stanowisko, zgodnie z którym zobowiązanie podatkowe wynikające z umorzenia wierzytelności wynikającej z opisanej umowy kredytowej jest objęte zaniechaniem poboru podatku na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (Dz.U. z 2025 r. poz. 1672 t.j.).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 23o, art. 23u, art. 24-24b, art. 24c, art. 24e, art. 30ca, art. 30da oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Jak stanowi art. 11 ust. 1 cytowanej ustawy:

Przychodami, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Za przychody należy zatem uznać każdą formę przysporzenia majątkowego, zarówno formę pieniężną, jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika. Dla celów podatkowych przyjmuje się, że nieodpłatne świadczenie obejmuje każde działanie lub zaniechanie na rzecz innej osoby oraz wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze w działalności podmiotów, których skutkiem jest przysporzenie majątku innej osoby, mające konkretny wymiar finansowy.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłami przychodów są inne źródła.

Stosownie do art. 20 ust. 1 ww. ustawy:

Za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.

Użycie w powyższym przepisie sformułowania „w szczególności” wskazuje, że definicja przychodów z innych źródeł ma charakter otwarty i nie ma przeszkód, aby do tej kategorii zaliczyć również przychody inne niż wymienione wprost w przepisie art. 20 ust. 1 ustawy. O przychodzie podatkowym z innych źródeł będziemy mówić w każdym przypadku, kiedy u podatnika wystąpią realne korzyści majątkowe.

Instytucja kredytu uregulowana została przepisami ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1646 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 69 ust. 1 tej ustawy:

Przez umowę kredytu bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu.

Z kolei umorzenie wierzytelności następuje w przypadku zwolnienia z długu, czyli zrzeczenia się przez wierzyciela prawa do wierzytelności, bez uzyskania świadczenia ze strony dłużnika. Takie zrzeczenie się, pod warunkiem, że dłużnik je przyjmie, powoduje, że zobowiązanie wygasa.

Umorzenie wierzytelności – co do zasady – skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwotę umorzenia należy zakwalifikować do przychodu z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Kwestia zaniechania poboru podatku od kwoty umorzonych wierzytelności została uregulowana w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 102 ze zm.).

Zgodnie z § 1 ww. rozporządzenia Ministra Finansów:

1. Zarządza się zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych od kwot:

1) umorzonych osobie fizycznej wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego, w przypadku gdy:

a) kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, a w przypadku więcej niż jednego kredytu mieszkaniowego – gdy kredyty mieszkaniowe zostały zaciągnięte na realizację wyłącznie jednej inwestycji mieszkaniowej, oraz

b) osoba fizyczna będąca stroną umowy kredytu mieszkaniowego nie korzystała z zaniechania poboru podatku od kwot umorzonych wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na realizację innej niż określona w lit. a inwestycji mieszkaniowej;

2) otrzymanych przez osobę fizyczną świadczeń z tytułu kredytu mieszkaniowego udzielonego w walucie obcej lub w złotych, lecz nominowanego lub indeksowanego do waluty obcej, w związku z powstaniem przychodu z tytułu zastosowania ujemnego oprocentowania.

2. Kwoty wierzytelności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, obejmują:

1) kwoty kredytu mieszkaniowego (kapitału);

2) odsetki, w tym odsetki skapitalizowane, i prowizje;

3) opłaty, jeżeli ich poniesienie przez kredytobiorcę było niezbędne do zawarcia umowy kredytu mieszkaniowego, z wyjątkiem kosztów usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń.

3. W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty również na wydatki inne niż określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647, z późn. zm.), zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje kwotę wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego w części, w jakiej kwota kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy pozostaje do całkowitej kwoty zaciągniętego kredytu mieszkaniowego.

4. W przypadku gdy kredyt mieszkaniowy został zastąpiony kredytem refinansowym lub gdy na jego spłatę został zaciągnięty kredyt konsolidacyjny, zaniechanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, obejmuje odpowiednio kwotę wierzytelności z tytułu kredytu refinansowego lub konsolidacyjnego w części odpowiadającej kwocie wierzytelności z tytułu kredytu mieszkaniowego.

5. Przez jedną inwestycję mieszkaniową, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, rozumie się inwestycję, której celem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych:

1) jednego gospodarstwa domowego albo

2) więcej niż jednego gospodarstwa domowego, w przypadku gdy osoby fizyczne mające zajmować wspólnie jeden budynek mieszkalny, nie mniej niż jedna osoba fizyczna z każdego takiego gospodarstwa, są osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2023 r. poz. 1774 i 1843).

6. Przez jedno gospodarstwo domowe, o którym mowa w ust. 5, rozumie się gospodarstwo prowadzone przez osobę fizyczną zajmującą jeden lokal mieszkalny albo jeden budynek mieszkalny jednorodzinny, samodzielnie lub wspólnie z innymi osobami stale z nią zamieszkującymi i gospodarującymi.

7. W przypadku gdy stroną umowy kredytu mieszkaniowego na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, są co najmniej dwie osoby fizyczne, zaniechanie poboru podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, ma zastosowanie wyłącznie do osób, o których mowa w ust. 1 pkt 1 lit. b.

Natomiast z § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia wynika, że:

Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o kredycie mieszkaniowym, należy przez to rozumieć kredyt, który został:

1) udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmiot, którego działalność podlega nadzorowi państwowego organu nadzoru nad rynkiem finansowym, uprawniony do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw regulujących zasady funkcjonowania takich podmiotów, oraz

2) zabezpieczony w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości lub udziale w nieruchomości lub prawie wieczystego użytkowania gruntu lub udziale w takim prawie, lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego lub udziale w takim prawie, lub prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziale w takim prawie, oraz

3) zaciągnięty na wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z kolei § 4 ww. rozporządzenia stanowi, że:

Zaniechanie, o którym mowa w § 1 i § 2, ma zastosowanie do dochodów (przychodów) uzyskanych od dnia 1 stycznia 2022 r. do dnia 31 grudnia 2026 r.

Zaniechanie poboru podatku do umorzonych osobom fizycznym kwot wierzytelności z tytułu kredytów znajdzie zastosowanie, jeżeli zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki:

•kredyt był zaciągnięty na realizację inwestycji mieszkaniowej;

•kredyt był udzielony przed dniem 15 stycznia 2015 r. przez podmioty uprawnione do udzielania kredytów na podstawie odrębnych ustaw;

•kredyt został zabezpieczony hipotecznie;

•kredytobiorca nie korzystał wcześniej z umorzenia zobowiązania z tytułu innego kredytu na własne cele mieszkaniowe zabezpieczonego hipotecznie.

Podkreślenia wymaga, że zaniechanie poboru podatku jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających to prawo należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów.

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341):

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z kolei art. 67 ww. ustawy stanowi wyraźnie, że:

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości jest zatem obowiązkowy, ponieważ jest warunkiem do jej powstania. Bez wpisu w księdze wieczystej zabezpieczenie w postaci hipoteki nie powstaje.

Użyty w § 3 ust. 1 pkt 2 ww. rozporządzenia warunek odnosi się do takich kredytów, dla zabezpieczenia których dokonano wpisu hipoteki ustanowionej na nieruchomości (lub innym prawie) w księdze wieczystej. Wynika z tego, że jeżeli wpis w księdze wieczystej nie został dokonany, to kredyt nie spełnia warunku uznania go za kredyt mieszkaniowy w rozumieniu § 3 ust. 1 rozporządzenia.

Literalna wykładnia przepisu § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia nie pozwala więc na uznanie za prawidłowe Państwa stanowiska, że mogą Państwo skorzystać z zaniechania poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z 11 marca 2022 r. O kredycie zabezpieczonym w postaci hipoteki możemy mówić dopiero wtedy, gdy został dokonany stosowny wpis w księdze wieczystej. Złożenie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, a tym bardziej stwierdzenie w umowie kredytu, że zabezpieczeniem będzie hipoteka, nie oznacza, że kredyt mieszkaniowy został już zabezpieczony w ten sposób. Jak już wskazano, warunkiem wynikającym z przepisu jest to, aby kredytzostał zabezpieczony hipotecznie (tj. na podstawie stosownego wpisu w księdze).

Przepisy ww. rozporządzenia ustanawiają wyjątek od konstytucyjnej zasady powszechności opodatkowania, w związku z czym użyte w nich zwroty powinny być interpretowane literalnie, zgodnie z ich językowym brzmieniem. Regulacje te w żaden sposób nie wskazują, że uzyskanie kredytu przed 2015 r., przeznaczonego na realizację jednej inwestycji mieszkaniowej, udzielonego przez podmiot do tego uprawniony wystarczy do skorzystania z przedmiotowego zaniechania. Jednym z obligatoryjnych bowiem warunków wynikających z § 3 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia jest okoliczność zabezpieczenia kredytu poprzez wpis hipoteki.

Wobec powyższego w Państwa sytuacji nie znajduje zastosowania zaniechanie poboru podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 11 marca 2022 r. w sprawie zaniechania poboru podatku dochodowego od niektórych dochodów (przychodów) związanych z kredytem hipotecznym udzielonym na cele mieszkaniowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.