Interpretacja indywidualna z dnia 22 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.369.2026.1.AG

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest:

-nieprawidłowe – w części dotyczącej wskazania podstawy prawnej momentu powstania przychodu,

-prawidłowe – w pozostałej części.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

24 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 16 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…);

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…).

Opis zdarzeń przyszłych

Małżonkowie pomiędzy którymi cały czas istnieje ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w dniu września 1994 r. zawarli Umowę Spółki Cywilnej w celu prowadzenia wspólnej działalności gospodarczej pod firmą „A”. Od samego początku spółka cywilna była podatnikiem podatku VAT, posiadającym NIP.

Jako przedmiot działalności, którą spółka miała realizować, małżonkowie wskazali prowadzenie działalności w zakresie (…). Działalność tę wspólnicy zamierzali prowadzić w A i rzeczywiście ta działalność wiele lat temu została podjęta oraz jest prowadzona do dnia dzisiejszego, przy czym dziś, po dwukrotnych przekształceniach, w formie spółki komandytowej działającej pod firmą „B” spółka komandytowa, w tym samym miejscu, gdzie obecnie znajduje się i jest prowadzona: (…).

Dodatkowo spółka prowadzi jeszcze jedną (…) w miejscowości B. Spółka komandytowa wpisana jest do KRS oraz posiada nr NIP i REGON. W B działalność spółki była i jest prowadzona na nieruchomości dzierżawionej od osoby trzeciej.

W A, a tej lokalizacji dotyczy niniejszy wniosek, działalność spółki (poprzednio – spółki cywilnej, następnie – spółki jawnej, a obecnie – spółki komandytowej) prowadzona jest na nieruchomościach należących do Małżonków, nabytych przez nich jako osoby fizyczne, poza jakąkolwiek działalnością gospodarczą, jako grunty niezabudowane, w okresie od października 1991 r. do grudnia 1996 r. (od osób fizycznych).

W dniu dzisiejszym cały teren stanowi jedną nieruchomość dla której prowadzona jest księga wieczysta (…). Nabycie przez Małżonków wszystkich tych nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT. Nabyte przez Małżonków nieruchomości nigdy nie zostały wniesione na majątek spółki cywilnej. Spółka Cywilna uzyskała jedynie prawo do nieodpłatnego korzystania z tych nieruchomości, albowiem Aneksem do Umowy Spółki Cywilnej, zawartym przez Małżonków dnia (…) grudnia 1996 r., małżonkowie postanowili, że ich dodatkowym wkładem jest udzielenie Spółce Cywilnej prawa do nieodpłatnego używania ww. nieruchomości na okres 25 lat, z obowiązkiem ponoszenia związanych z tym kosztów i nakładów. Prawną podstawą tego wkładu był przepis art. 861 § 1 KC, obowiązujący do dziś, z treści którego wynika, że wkład wspólnika może polegać m.in. na wniesieniu do spółki „innych praw”. W zawartym Aneksie wspólnicy (Małżonkowie) postanowili również, że spółka cywilna ma prawo do wykorzystywania nieruchomości na cele budowlane, tj. (…). W Aneksie również postanowiono, że z upływem okresu, na który spółka cywilna uzyskała prawo do nieodpłatnego używania nieruchomości i w braku wprowadzenia jakichkolwiek zmian w poczynionych ustaleniach, spółka cywilna ma obowiązek zwrócenia nieruchomości Małżonkom, a Małżonkowie nie będą zobowiązani do zwrócenia Spółce Cywilnej wartości poniesionych nakładów na wybudowanie (…).

Na wykorzystywanej przez Spółkę Cywilną nieruchomości Małżonków około połowy lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku została wybudowana i uruchomiona (…), funkcjonująca do dziś, następnie powstał (…), także funkcjonujący do dziś, natomiast nie powstała nigdy (…). (…) lutego 2002 r. w KRS zarejestrowane zostało przekształcenie Spółki Cywilnej w spółkę jawną, a to w związku z wejściem w życie z dniem 1 stycznia 2001 r. przepisów KSH i obowiązującym wówczas art. 26 § 4 tego kodeksu, zgodnie z którym wspólników spółki cywilnej obciążał rygor zmiany formy prawnej prowadzonej spółki, o ile przychody netto spółki cywilnej ze sprzedaży towarów lub świadczenia usług w każdym z kolejnych lat obrotowych osiągnęły równowartość w walucie polskiej co najmniej (…) EUR, a Spółka Cywilna Małżonków ten warunek spełniała. Pomimo przekształcenia Spółki Cywilnej w spółkę jawną, wkład wspólników w postaci prawa do nieodpłatnego używania nieruchomości na okres 25 lat (opisany powyżej) nie uległ zmianie i został utrzymany.

Spółka jawna została zarejestrowana w KRS pod firmą „C”. Około roku 2008 wspólnicy już spółki jawnej podjęli decyzję o rozszerzeniu działalności spółki o działalność (…). W tym celu w dniu (…) czerwca 2008 r. do Aneksu z dnia (…) grudnia 1996 r. do poprzedniej Umowy Spółki Cywilnej sporządzili kolejny Aneks, na podstawie którego postanowiono, że brak obowiązku zwrotu poniesionych przez spółkę nakładów, z upływem 25 lat od dnia przekazania nieruchomości spółce, nie obejmuje przyszłych nakładów poniesionych przez spółkę na wybudowanie (…), a zatem, w tej części, gdyby doszło do zwrotu nieruchomości wspólnikom z upływem 25 lat i nic innego strony w tym zakresie by nie postanowiły, w części dot. (…) Małżonkowie musieliby zwrócić spółce poniesione na ten obiekt nakłady.

W roku 2013 budowa obiektu (…) została przez spółkę jawną ukończona i od tego czasu do dziś w wybudowanym obiekcie spółka cały czas prowadzi tę działalność. (…) grudnia 2021 r. Małżonkowie zawarli ze spółką Aneks, wydłużający prawo do nieodpłatnego używania Nieruchomości o 5 lat.

Około połowy roku 2023 Małżonkowie, uwzględniając ich wiek oraz stan zdrowia, a także uwzględniając fakt, że od pewnego czasu w prowadzonej działalności pomaga im córka, wraz z wymienioną córką postanowili, że córka przystąpi do spółki w charakterze nowego wspólnika oraz że przekształcą formę prawną spółki w spółkę komandytową, a to dlatego, że córka uznała, że nie jest jeszcze gotowa całkowicie poświęcić się prowadzeniu spraw spółki. Działania takie podjęto i w dniu (…) czerwca 2023 r. w KRS zarejestrowano przekształcenie spółki jawnej w spółkę komandytową, która od tego czasu działa pod firmą „B” spółka komandytowa, wpisana jest do KRS oraz posiada ten sam nr NIP i REGON. Z uwagi na to, że spółki komandytowe od roku 2021 są podatnikami podatku dochodowego od osób prawnych, w związku z czym w roku 2023 także były takimi podatnikami, niemożliwe było utrzymanie w dalszym ciągu, bez negatywnych konsekwencji podatkowych dla stron umowy o oddanie nieruchomości Małżonków do nieodpłatnego używania przez spółkę, zawartej dnia (…) grudnia 1996 r. umowy przekazania do nieodpłatnego użytkowania.

Z tych przyczyn w dniu (…) lipca 2023 r., z mocą od (…) czerwca 2023 r., Małżonkowie zawarli ze spółką komandytową umowę najmu, na podstawie której umowa najmu zastąpiła umowę obowiązującą poprzednio. W umowie najmu, na jej wstępie zaznaczono, że stanowi ona w pewnym sensie kontynuację umowy poprzedniej oraz postanowiono, że umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony, przy czym wynajmujący nie wypowiedzą jej przed dniem (…) grudnia 2033 r. oraz że: (1) od momentu wejścia jej w życie spółka za wynajęte jej przez Małżonków nieruchomości, przy czym części tych nieruchomości, obejmujące wyłącznie grunt, spółka płacić będzie Małżonkom czynsz, przy czym pierwszy czynsz, jak postanowiono, ma zostać zapłacony do dnia (…) grudnia 2026 r., z dodatkową premią dla Małżonków w wysokości (…) złotych, a kolejne corocznie, z dołu, także do 31 grudnia każdego kończącego się kolejnego roku kalendarzowego, a ponadto postanowiono, że (2) pozostają w mocy poprzednie ustalenia, że od dnia (…) grudnia 2021 r. Małżonkowie nie są zobowiązani do zwrotu spółce poniesionych nakładów na wybudowanie (…), w przypadku rozwiązania umowy.

W bieżącym roku do spółki komandytowej oraz jej wspólników zgłosił się inwestor, który zaoferował „przejęcie” biznesu spółki komandytowej, obejmującego prowadzenie wyłącznie (…).

Wnioskodawcy jako komplementariusze spółki i jej wspólnicy uznali, że taką transakcją są zainteresowani. Po przeprowadzonych analizach oraz badaniu dokumentacji nieruchomości i spółki, inwestor uznał, że dla powodzenia dalszej działalności, którą chce kontynuować, dla posiadanych przez spółkę koncesji i zezwoleń, dla zachowania rynku klientów, dla których przyzwyczajenia są kluczowe, najbardziej korzystnym rozwiązaniem będzie, aby obecni wspólnicy spółki do nowego podmiotu całkowicie wydzielili najpierw zorganizowaną część przedsiębiorstwa, obejmującą prowadzenie działalności (…), na której obiekt (…) jest posadowiony, a następnie inwestor od wspólników spółki komandytowej nabędzie przysługujący im ogół praw i obowiązków w spółce komandytowej, po czym, acz prawie jednocześnie, przeprowadzona zostanie jedna z dwóch transakcji: (a) spółka komandytowa wyposażona w środki finansowe przez inwestora nabędzie od Małżonków, w odrębnej transakcji, prawo własności nieruchomości obecnie wynajętej spółce, a poprzednio udostępnionej spółce jawnej i spółce cywilnej do nieodpłatnego używania, przy czym nabycie obejmować będzie część nieruchomości, bez fragmentu zajętego na obiekt (…), lub (b) podmiot powiązany z inwestorem nabędzie od Małżonków, w odrębnej transakcji, wymienione prawo własności nieruchomości i w dalszym ciągu, podobnie jak małżonkowie, kontynuował będzie najem nieruchomości spółce. Do transakcji tej oczywiście może nie dojść.

Pytania

1.Czy przychody uzyskiwane przez Małżonków z wynajmu ich nieruchomości na rzecz spółki mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów uzyskiwanych przez osoby fizyczne?

2.Od kiedy stosować ww. formę opodatkowania?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców – przychody uzyskiwane przez nich z wynajmu ich nieruchomości na rzecz spółki mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów uzyskiwanych przez osoby fizyczne, na podstawie art. 1 pkt 2, art. 6 ust. 1a wymienionej ustawy w związku z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast te formę opodatkowania można stosować, zgodnie z art. 7 ust. 1 wymienionej ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów uzyskiwanych przez osoby fizyczne, od dnia uzyskania pierwszego przychodu, co w przypadku Wnioskodawców, jeszcze nie wystąpiło.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest:

-nieprawidłowe – w części dotyczącej wskazania podstawy prawnej momentu powstania przychodu,

-prawidłowe – w pozostałej części.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W opisie sprawy wskazali Państwo, że od 1994 r. prowadzą Państwo działalność gospodarczą, która początkowo była prowadzona w formie spółki cywilnej, następnie przekształcona została w spółkę jawną, a obecnie prowadzona jest w formie spółki komandytowej. Państwa działalność w ramach spółki cywilnej i jawnej była prowadzona na nieruchomościach należących do Państwa, które nabyli Państwo jako osoby fizyczne, poza działalnością gospodarczą, jako grunty niezabudowane. Obecnie cały teren stanowi jedną nieruchomość. Nabyta przez Państwa nieruchomość nigdy nie została wniesiona do majątku spółki cywilnej oraz spółki jawnej. Spółka cywilna uzyskała jedynie prawo do nieodpłatnego korzystania z nieruchomości. Po przekształceniu spółki cywilnej w spółkę jawną wkład Państwa w postaci prawa do nieodpłatnego używania nieruchomości nie uległ zmianie i został utrzymany. Spółka jawna została następnie przekształcona w spółkę komandytową. W 2023 r. zawarli Państwo ze spółką komandytową umowę najmu nieruchomości. Na nieruchomości zostały pobudowane: (…). Spółka komandytowa płacić będzie Państwu czynsz, przy czym pierwszy czynsz ma zostać zapłacony do (…) grudnia 2026 r., z dodatkową premią dla Państwa w wysokości (…) zł, a kolejne corocznie, z dołu, także do 31 grudnia każdego kończącego się kolejnego roku kalendarzowego.

Państwa wątpliwość dotyczy kwestii, czy przychody uzyskiwane przez Państwa z wynajmu ich nieruchomości na rzecz spółki komandytowej mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych oraz od kiedy stosować tę formę opodatkowania.

Na podstawie przedstawionego opisu sprawy oraz powołanych przepisów wskazuję, że skoro Państwa nieruchomość nie jest przez Państwa wynajmowana w ramach działalności gospodarczej, to najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zatem opodatkowaniu będą podlegać otrzymane pieniądze, czyli uregulowany na Państwa rzecz przez najemcę czynsz najmu. Tym samym, w dniu otrzymania pierwszych środków pieniężnych tytułem najmu powstanie po Państwa stronie obowiązek zapłaty ryczałtu.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Przepis ten – jako dotyczący podatników rozpoczynających działalność – nie ma bezpośredniego zastosowania do przychodów z najmu prywatnego. Wynika to z tego, że najem prywatny to odrębne źródło przychodów od działalności gospodarczej i z mocy prawa podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Jest to forma opodatkowania obowiązkowa.

Podsumowanie: przychody uzyskiwane przez Państwa z wynajmu nieruchomości, o której mowa we wniosku, na rzecz spółki komandytowej są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji pieniądze z tytułu najmu, zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Państwo przedstawili, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowaną, która jest stroną postępowania

Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.