Interpretacja indywidualna z dnia 21 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.306.2026.1.KAB

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 16 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1, udziału 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną obejmującej działki nr 2 i 3 oraz udziału wynoszącego 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną obejmującej działki nr 4 i 5.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2010 r. Wnioskodawczyni oraz B.B. nabyli nieruchomości położone w miejscowości (…).

Nabyli oni:

• w udziałach po 1/2 części własność nieruchomości obejmującej działki nr 6, 7, 4, 2 i 1,
• w udziałach po 1/4 części udział wynoszący łącznie 1/2 części w nieruchomości obejmującej działki nr 4, 2, 5 i 3.

Następnie, po śmierci B.B. w 2010 r., udział należący do niego wszedł do spadku. Spadek po B.B. nabyła w całości jego córka C.C. W konsekwencji współwłaścicielkami wskazanych wyżej nieruchomości stały się: Wnioskodawczyni oraz C.C.

W 2011 r. pomiędzy Wnioskodawczynią a C.C. doszło do częściowego zniesienia współwłasności oraz umowy sprzedaży.

Na mocy tej czynności dokonano częściowego zniesienia współwłasności w ten sposób, że Wnioskodawczyni nabyła na wyłączną własność nieruchomość obejmującą działki nr 6, 7, 4, 2 i 1. W związku ze zniesieniem współwłasności Wnioskodawczyni została zobowiązana do dokonania na rzecz C.C. spłaty. Ponadto C.C. sprzedała Wnioskodawczyni udział wynoszący 1/4 części we współwłasności nieruchomości obejmującej działki nr 4, 2, 5 i 3.

W rezultacie powyższych czynności Wnioskodawczyni stała się wyłącznym właścicielem nieruchomości obejmującej działki nr 6, 7, 4, 2 i 1 oraz właścicielem udziału wynoszącego 1/2 części w nieruchomości drogowej obejmującej działki nr 4, 2, 5 i 3.

31 marca 2026 r. Wnioskodawczyni zawarła kolejną umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której zobowiązała się sprzedać na rzecz A. sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”):

• nieruchomość położoną w miejscowości (…), gmina (…), stanowiącą działkę ewidencyjną nr 1,
• udział wynoszący 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową, obejmującej działki nr 2 i 3 (dalej: „Droga 1”),
• udział wynoszący 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową, obejmującej działki nr 4 i 5 (dalej: „Droga 2”).

Działka nr 1 ma zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez opisane wyżej drogi wewnętrzne. Zarówno nieruchomość obejmująca działki nr 2 i 3, jak i nieruchomość obejmująca działki nr 4 i 5, mają zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z danymi ewidencji gruntów działka nr 1 stanowi pastwiska trwałe i grunty orne oznaczone symbolami „PslV” i „RIVb”. Z kolei wchodząca w skład Drogi 1 działka nr 3 stanowi grunty orne oznaczone symbolem „RIVb” oraz pastwiska trwałe oznaczone symbolem „PslV”.

Zgodnie z uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w (…) z 29 września 2011 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego we wsi (…), gmina (…):

• działka nr 1 stanowi: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usług turystyki i usług oznaczony symbolem 1MN/UT/U, teren dróg wewnętrznych oznaczony symbolem KDW, strefę „K” ochrony krajobrazu oznaczoną symbolem s.K, granicę terenów górniczych oznaczoną symbolem s.GTG oraz strefę „B” ochrony konserwatorskiej oznaczoną symbolem s.B,
• wchodząca w skład Drogi 1 działka nr 3 stanowi: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług turystyki i usług oznaczony symbolem 1MN/UT/U, teren dróg wewnętrznych oznaczony symbolem KDW, strefę „K” ochrony krajobrazu oznaczoną symbolem s.K, granicę terenów górniczych oznaczoną symbolem s.GTG oraz strefę „B” ochrony konserwatorskiej oznaczoną symbolem s.B,
• wchodzące w skład Drogi 2 działki nr 4 i 5 stanowią: teren dróg głównych oznaczony symbolem 1Kg, teren dróg wewnętrznych oznaczony symbolem KDW, strefę „K” ochrony krajobrazu oznaczoną symbolem s.K, granicę terenów górniczych oznaczoną symbolem s.GTG oraz strefę „B” ochrony konserwatorskiej oznaczoną symbolem s.B.

Wnioskodawczyni wskazuje, że nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży została nabyta do majątku prywatnego. Celem jej nabycia nie było prowadzenie działalności gospodarczej, wykorzystywanie nieruchomości do czynności opodatkowanych ani jej dalsza odsprzedaż z zyskiem. Nieruchomość została nabyta z zamiarem realizacji celów osobistych Wnioskodawczyni, tj. budowy domu wspólnie z partnerem. Zamierzenie to nie zostało jednak zrealizowane. W związku ze zmianą planów życiowych Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży nieruchomości. Sprzedaż ta nie jest wynikiem zamiaru handlowego ani elementem zorganizowanej aktywności gospodarczej, lecz konsekwencją rezygnacji z pierwotnie planowanego prywatnego sposobu wykorzystania nieruchomości. Nieruchomość ta nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innego odpłatnego lub nieodpłatnego udostępnienia na rzecz osób trzecich. Wnioskodawczyni nie odliczała podatku VAT w związku z nabyciem tej nieruchomości ani w związku z wydatkami dotyczącymi tej nieruchomości. W odniesieniu do tej nieruchomości Wnioskodawczyni nie ponosiła również nakładów inwestycyjnych.

W związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną z Kupującym, który zamierza zrealizować na nieruchomości inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków jednorodzinnych. Zgodnie z treścią tej umowy, jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej Kupującemu przyznano określone uprawnienia do działania w związku z nieruchomością, niezbędne dla zweryfikowania i przygotowania planowanej przez niego inwestycji.

W szczególności Kupujący uzyskał prawo do dysponowania nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, a także dla celów przygotowania inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, w tym do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów. Uprawnienie to nie obejmuje zgody na prowadzenie jakichkolwiek robót fizycznych ani prac budowlanych na nieruchomości.

Ponadto Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu pełnomocnictw, obejmujących w szczególności umocowanie do:

• uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w tym do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej oraz do uzyskania warunków włączenia do dróg,
• uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
• uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz decyzji o nasadzeniach zastępczych,
• uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z nieruchomości oraz zgody zarządcy drogi na włączanie się do ruchu pojazdów obsługujących zamierzoną inwestycję,
• pobierania z właściwych urzędów dokumentów dotyczących realizacji inwestycji oraz dokumentów dotyczących samej nieruchomości.

Jednocześnie strony postanowiły, że wszelkie decyzje, uzgodnienia, opinie, warunki techniczne i inne czynności faktyczne, w tym projekty, pozwolenia, koncepcje i analizy, zostaną wykonane i uzyskane przez Kupującego na jego wyłączny koszt i ryzyko, a Wnioskodawczyni nie będzie zobowiązana do zwrotu tych kosztów. Dokumenty te mają być wydawane na rzecz Kupującego, a nie na rzecz Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni zobowiązała się również do udzielania dalszych pełnomocnictw, jeżeli okażą się niezbędne dla prowadzenia postępowań administracyjnych, oraz wyraziła zgodę na podejmowanie przez Kupującego czynności zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę dotyczącego planowanej inwestycji.

Wnioskodawczyni sama nie podejmowała działań inwestycyjnych ani administracyjnych w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Czynności te są podejmowane wyłącznie przez Kupującego, z jego inicjatywy, na jego koszt i ryzyko, w związku z planowaną przez niego inwestycją oraz jako warunki zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wnioskodawczyni korzysta również z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami. Zaangażowanie pośrednika ma charakter wyłącznie pomocniczy i praktyczny. Wnioskodawczyni mieszka w znacznej odległości od nieruchomości położonej w (...), wobec czego osobiste zajmowanie się wszystkimi czynnościami związanymi ze sprzedażą byłoby dla niej istotnie utrudnione. Skorzystanie z usług pośrednika ma zatem na celu jedynie techniczne i organizacyjne ułatwienie przeprowadzenia sprzedaży majątku prywatnego.

Niezależnie od opisanej wyżej planowanej sprzedaży działki nr 1 wraz z udziałami w drogach wewnętrznych, Wnioskodawczyni zamierza również sprzedać pozostałe należące do niej działki, tj. działki nr 6, 7 oraz 4, 2.

Wnioskodawczyni od 2017 r. jest czynnym podatnikiem VAT, jednak status ten wynika z wynajmu innych nieruchomości należących do niej, tj. pokoju hotelowego oraz mieszkania wynajmowanego na cele biurowe. Nieruchomości te zostały nabyte z zamiarem prowadzenia działalności zarobkowej. Natomiast nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku nie była nabyta ani wykorzystywana w takim celu.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawczynię nieruchomości obejmującej działkę nr 1, wraz ze sprzedażą udziału wynoszącego 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną obejmującej działki nr 2 i 3 oraz udziału wynoszącego 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną obejmującej działki nr 4 i 5, będzie stanowiła czynność dokonywaną przez Wnioskodawczynię w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż działki nr 1 wraz z udziałem wynoszącym 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną obejmującej działki nr 2 i 3 oraz udziałem wynoszącym 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną obejmującej działki nr 4 i 5 nie będzie dokonana w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. W konsekwencji transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Niewątpliwie grunt oraz udział we współwłasności nieruchomości stanowią towary w rozumieniu ustawy, a ich zbycie może co do zasady mieścić się w pojęciu dostawy towarów. Sama ta okoliczność nie oznacza jednak jeszcze, że każda sprzedaż nieruchomości automatycznie podlega VAT. Dla objęcia danej czynności opodatkowaniem konieczne jest bowiem nie tylko to, aby czynność miała charakter odpłatnej dostawy towarów, lecz także to, aby została wykonana przez podmiot działający przy tej konkretnej transakcji w charakterze podatnika VAT. Kluczowe znaczenie ma zatem nie sam przedmiot sprzedaży, lecz status podmiotu dokonującego zbycia oraz charakter jego aktywności w odniesieniu do tej właśnie czynności. Na gruncie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, natomiast art. 15 ust. 2 tej ustawy ujmuje działalność gospodarczą szeroko, obejmując nią działalność producentów, handlowców i usługodawców, a także przypadki wykorzystywania towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Pojęcie to ma charakter funkcjonalny i służy wyodrębnieniu takich sytuacji, w których dany podmiot rzeczywiście uczestniczy w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z tego względu nie każda czynność rozporządzenia własnym majątkiem przez osobę fizyczną może być uznana za działalność gospodarczą. Sprzedaż składnika majątku osobistego, który nie został nabyty dla celów handlowych ani nie był wykorzystywany dla potrzeb działalności zarobkowej, co do zasady nie oznacza jeszcze, że zbywca staje się podatnikiem VAT. Innymi słowy, nawet jeśli osoba fizyczna dokonuje odpłatnej sprzedaży nieruchomości, to nie zawsze działa przy tej transakcji jako handlowiec czy usługodawca. W praktyce zasadnicze znaczenie ma ustalenie, czy dana nieruchomość należała do sfery majątku prywatnego, czy też była powiązana z działalnością gospodarczą.

Chociaż pojęcie „majątku prywatnego” nie zostało wyrażone wprost w ustawie o VAT, jest ono utrwalone zarówno w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, jak i w krajowej praktyce interpretacyjnej. Chodzi o taki składnik majątkowy, który nie został przeznaczony ani faktycznie wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej, lecz służył realizacji celów osobistych właściciela.

W tym kontekście istotne znaczenie ma orzecznictwo TSUE, w szczególności wyrok w sprawie C-291/92, z którego wynika, że osoba będąca podatnikiem VAT w jednym obszarze swojej aktywności może jednocześnie posiadać składniki majątku pozostające poza działalnością gospodarczą. Oznacza to, że sam fakt posiadania statusu czynnego podatnika VAT nie przesądza jeszcze o tym, iż każda czynność dokonana przez tę osobę podlega VAT. Konieczne jest każdorazowe zbadanie, czy dany składnik majątku był związany z działalnością gospodarczą, czy też pozostawał w sferze prywatnej.

To rozróżnienie ma zasadnicze znaczenie w niniejszej sprawie. Wnioskodawczyni wprawdzie od 2017 r. jest czynnym podatnikiem VAT, jednak status ten wynika z wynajmu innych nieruchomości, tj. pokoju hotelowego oraz mieszkania wynajmowanego na cele biurowe. Nieruchomości te zostały nabyte z zamiarem prowadzenia działalności zarobkowej. Natomiast nieruchomość położona w (...), będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, miała od początku odmienny charakter. Została nabyta do majątku prywatnego, w celu realizacji osobistych planów życiowych Wnioskodawczyni, tj. budowy domu wspólnie z partnerem. Już ta okoliczność wyraźnie odróżnia ją od składników majątku służących działalności zarobkowej.

W chwili nabycia nieruchomości Wnioskodawczyni nie zamierzała jej sprzedawać ani osiągać zysku z jej zbycia. Decyzja o sprzedaży została podjęta dopiero później, w związku ze zmianą planów życiowych i rezygnacją z realizacji pierwotnego zamierzenia. Co równie ważne, zamiar ten nie miał charakteru pozornego ani deklaratywnego. Nieruchomość nie została nabyta z zamiarem dalszej odprzedaży, nie była przeznaczona do działalności deweloperskiej, inwestycyjnej ani handlowej.

W okresie posiadania nieruchomość nie została w żaden sposób włączona do działalności gospodarczej. Nie została ujęta w ewidencji środków trwałych, nie była wykorzystywana do najmu, dzierżawy, użyczenia ani innego udostępniania, nie generowała stałego dochodu i nie służyła czynnościom opodatkowanym VAT. Wnioskodawczyni nie odliczała podatku naliczonego związanego z jej nabyciem ani z wydatkami dotyczącymi tej nieruchomości. Nie ponosiła także nakładów inwestycyjnych mających na celu przygotowanie nieruchomości do komercyjnego zbycia.

Powyższe elementy mają istotne znaczenie, ponieważ działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje także wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jeżeli zatem dana nieruchomość nie była w ten sposób używana, nie przynosiła przychodów i nie była elementem zorganizowanej aktywności zarobkowej, to brak jest podstaw, by przypisywać jej gospodarczy charakter tylko z uwagi na samą okoliczność późniejszej sprzedaży.

Istotne jest również, że już na moment nabycia nieruchomość nie była przeznaczona do dalszej odsprzedaży. Wnioskodawczyni nabyła ją wyłącznie na cele osobiste, związane z zamiarem budowy domu. Sprzedaż nie była zatem elementem pierwotnego planu gospodarczego czy inwestycyjnego, lecz stała się aktualna dopiero później, wskutek zmiany planów życiowych i rezygnacji z pierwotnie zakładanego sposobu wykorzystania nieruchomości. Okoliczność ta dodatkowo potwierdza prywatny charakter zarówno nabycia, jak i obecnie planowanego zbycia.

W sprawach dotyczących zbycia nieruchomości kluczowe znaczenie ma również to, czy sprzedający podejmował aktywne działania podobne do tych, jakie podejmują podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami. Wynika to wprost z utrwalonego podejścia TSUE, zwłaszcza z wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C- 180/10 i C-181/10. Trybunał wyraźnie odróżnił tam zwykłe wykonywanie prawa własności od aktywności noszącej cechy działalności gospodarczej. Samo zbycie nieruchomości, nawet gdy wiąże się z chęcią uzyskania korzystnej ceny, nie jest jeszcze wystarczające do uznania zbywcy za podatnika VAT. Konieczne jest stwierdzenie, że jego działania wykraczają poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

W praktyce za tego rodzaju działania mogą uchodzić m.in. uzbrojenie terenu, wydzielenie infrastruktury w celu komercyjnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży, zabieganie o decyzje administracyjne podnoszące atrakcyjność inwestycyjną gruntu, inicjowanie zmian planistycznych, prowadzenie intensywnej zorganizowanej akcji marketingowej, czy też podejmowanie szeregu skoordynowanych czynności wskazujących na profesjonalny, handlowy charakter aktywności. Nie chodzi przy tym o pojedynczy, odosobniony element, lecz o taki zespół okoliczności, który łącznie pokazuje, że sprzedający działa podobnie jak przedsiębiorca obracający nieruchomościami.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawczyni sama nie podejmowała działań wykraczających poza zwykłe wykonywanie prawa własności. Nie ponosiła nakładów inwestycyjnych na nieruchomość, nie uzbrajała terenu, nie występowała we własnym interesie o warunki zabudowy, pozwolenia lub inne decyzje służące komercyjnemu przygotowaniu gruntu do zbycia, nie inicjowała zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie dzieliła nieruchomości w celach handlowych i nie organizowała działalności o charakterze deweloperskim czy handlowym.

Jednocześnie jednak w ramach zawartej umowy przedwstępnej Kupujący uzyskał określone uprawnienia do działania w związku z nieruchomością jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Obejmują one w szczególności możliwość uzyskiwania decyzji, opinii, uzgodnień, warunków technicznych, warunków przyłączenia, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, decyzji o wycince drzew i krzewów, decyzji dotyczących zjazdu oraz innych rozstrzygnięć administracyjnych potrzebnych dla oceny i przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji. Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu w tym zakresie stosownych zgód i pełnomocnictw.

Okoliczność ta nie powinna jednak przesądzać automatycznie o uznaniu Wnioskodawczyni za podatnika VAT. Kluczowe znaczenie ma bowiem to, że czynności te nie są wykonywane przez Wnioskodawczynię w ramach jej własnej aktywności inwestycyjnej lub handlowej, lecz przez Kupującego, z jego inicjatywy, dla potrzeb planowanej przez niego inwestycji, na jego wyłączny koszt i ryzyko. Wnioskodawczyni nie uzyskuje tych decyzji dla siebie, nie finansuje tych działań, nie organizuje procesu inwestycyjnego i nie podejmuje z własnej inicjatywy czynności zmierzających do podniesienia atrakcyjności nieruchomości jako towaru rynkowego. Jej rola ogranicza się do umożliwienia Kupującemu weryfikacji oraz przygotowania planowanego przez niego zamierzenia inwestycyjnego jako warunku dojścia transakcji do skutku.

W ocenie Wnioskodawczyni samo udzielenie zgód i pełnomocnictw Kupującemu, w sytuacji gdy działania te są prowadzone wyłącznie przez niego, na jego koszt i ryzyko, nie powinno być utożsamiane z prowadzeniem przez Wnioskodawczynię profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie zmienia to podstawowego charakteru nieruchomości jako składnika majątku prywatnego oraz nie przekształca Wnioskodawczyni w podmiot zawodowo zajmujący się przygotowaniem gruntów pod inwestycje.

Nie powinno zmieniać tej oceny także skorzystanie przez Wnioskodawczynię z usług pośrednika. W realiach sprawy zaangażowanie pośrednika ma wyłącznie praktyczny i pomocniczy charakter. Jest podyktowane znaczną odległością pomiędzy miejscem zamieszkania Wnioskodawczyni a położeniem nieruchomości. Korzystanie z takiej pomocy służy jedynie technicznemu ułatwieniu przeprowadzenia sprzedaży i nie może być utożsamiane z profesjonalnym, zorganizowanym handlem nieruchomościami. Sam fakt wsparcia przez pośrednika nie przesądza jeszcze o tym, że sprzedający działa jak przedsiębiorca, zwłaszcza gdy całokształt okoliczności wskazuje na prywatny charakter transakcji.

Również okoliczność, że Wnioskodawczyni zamierza sprzedać pozostałe należące do niej działki, tj. działki nr 6, 7 oraz 4, 2, sama w sobie nie powinna automatycznie prowadzić do uznania jej za podatnika VAT przy obecnie planowanej sprzedaży działki nr 1. Jak wynika z orzecznictwa TSUE, sama liczba czy zakres transakcji nie mogą być jedynym kryterium rozstrzygającym. Konieczna jest ocena całokształtu działań podejmowanych przez zbywcę. Jeżeli więc sprzedaż poszczególnych nieruchomości nie wpisuje się w zorganizowaną, powtarzalną aktywność handlową, lecz stanowi rozporządzenie składnikami jednego majątku prywatnego nabytego na cele osobiste, to brak jest podstaw do przyjęcia, że zbywca działa jako podatnik VAT.

Na gruncie przedstawionego opisu decydujące znaczenie mają następujące elementy:

• nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego,
• celem nabycia była budowa domu i realizacja osobistych planów życiowych,
• nieruchomość nie została nabyta w celu odprzedaży,
• nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej,
• nie była wynajmowana, dzierżawiona ani udostępniana,
• nie odliczano od niej VAT,
• nie ponoszono nakładów inwestycyjnych przez Wnioskodawczynię,
• Wnioskodawczyni sama nie podejmowała aktywnych działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami,
• czynności przygotowawcze dotyczące planowanej inwestycji są wykonywane przez Kupującego, na jego koszt i ryzyko,
• udział pośrednika ma charakter wyłącznie pomocniczy, a nie handlowy,
• planowana sprzedaż pozostałych działek dotyczy tego samego prywatnego majątku i wynika z tej samej zmiany planów życiowych.

Taki układ okoliczności prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż nie będzie realizacją działalności gospodarczej, lecz będzie stanowiła zwykłe rozporządzenie składnikiem majątku osobistego. Wnioskodawczyni, dokonując tej czynności, nie będzie występowała jako handlowiec ani usługodawca, lecz jako właścicielka korzystająca z prawa do dysponowania własnym majątkiem.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w praktyce interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. W podobnych sprawach organy konsekwentnie wskazują, że sprzedaż nieruchomości nie podlega VAT, jeżeli dana osoba nie podejmowała profesjonalnych działań właściwych dla obrotu nieruchomościami, a sam grunt stanowił składnik majątku prywatnego. Potwierdzają to przykładowo interpretacje indywidualne o sygnaturach:

• 0114-KDIP1-2.4012.219.2025.1.JO,
• 0112-KDIL1-1.4012.257.2025.2.MG,
• 0114-KDIP1-1.4012.399.2025.2.AKA,
• 0114-KDIP4-1.4012.603.2025.2.PS,
• 0113-KDIPT1-3.4012.1030.2025.3.MK.

Wnioski płynące z tych rozstrzygnięć są zbieżne: o opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości VAT nie decyduje wyłącznie sam fakt zbycia gruntu ani sam status podatnika VAT w innym obszarze aktywności, lecz to, czy w odniesieniu do konkretnej transakcji zbywca działa jak podmiot profesjonalnie uczestniczący w obrocie gospodarczym.

W konsekwencji należy uznać, że planowana sprzedaż działki nr 1 oraz udziałów w nieruchomościach drogowych będzie dokonana przez Wnioskodawczynię w sferze prywatnej, w ramach zarządu własnym majątkiem, a nie w ramach działalności gospodarczej. Tym samym Wnioskodawczyni nie będzie występowała przy tej czynności jako podatnik VAT, a planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „2006/112/WE”:

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu planowanej sprzedaży działki 1, udziału 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną obejmującej działki nr 2 i 3 oraz udziału wynoszącego 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną obejmującej działki nr 4 i 5, istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podjęła/podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z wniosku wynika, że planuje Pani sprzedaż działki nr 1, wraz z udziałem wynoszącym 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną obejmującą działki nr 2 i 3 oraz udział wynoszący 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiący drogę wewnętrzną obejmujący działki nr 4 i 5. Wskazuje Pani, że nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży została nabyta do majątku prywatnego. Celem jej nabycia nie było prowadzenie działalności gospodarczej, wykorzystywanie nieruchomości do czynności opodatkowanych ani jej dalsza odsprzedaż z zyskiem. Nieruchomość została nabyta z zamiarem realizacji Pani celów osobistych, tj. budowy domu.

Na tle przedstawionego opisu sprawy Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż działki nr 1, udziału 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną obejmującej działki nr 2 i 3 oraz udziału wynoszącego 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną obejmującej działki nr 4 i 5, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży przez Panią ww. nieruchomości, i tym samym do udzielenia Kupującej pełnomocnictwa m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w tym do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej oraz do uzyskania warunków włączenia do dróg, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z nieruchomości oraz zgody zarządcy drogi na włączanie się do ruchu pojazdów obsługujących zamierzoną inwestycję.

Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującej Spółki (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

Ponadto, Kupujący uzyskał prawo do dysponowania nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, a także dla celów przygotowania inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane.

Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności nieruchomości lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działek do zrealizowania własnych potrzeb.

Tym samym, samo podpisanie umowy przedwstępnej i udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do Jej potrzeb nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Dodatkowo, skorzystała Pani również z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami, jednak ta czynność nie stanowi czynności, w myśl tez wynikających z wyroku TSUE C-180/10 i 181/10 wystarczających, jako czynności dokonanych przez Panią, do uznania, że w odniesieniu do sprzedaży wskazanej nieruchomości zachowa się Pani jak handlowiec.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Panią przedmiotowej nieruchomości, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądza, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W stosunku do tej nieruchomości nie ponosiła Pani jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Nie wykorzystywała Pani nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze na rzecz osób trzecich.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działki nr 1, wraz ze sprzedażą udziału wynoszącego 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną obejmującej działki nr 2 i 3 oraz udziału wynoszącego 1/6 części we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną obejmującej działki nr 4 i 5, będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią ww. nieruchomości, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.