Interpretacja indywidualna z dnia 25 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.38.2026.3.JZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 stycznia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismami z 16 marca 2026 r. (wpływ 23 marca 2026 r.) oraz 12 maja 2026 r. (wpływ 19 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• B.B.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcy są współużytkownikami wieczystymi (po 1/2 części każdy) nieruchomości gruntowej położonej w (...) przy ul. (...), działka nr 1 o powierzchni 0,5836 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). Na nieruchomości posadowiony jest jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu oświaty, nauki i kultury o powierzchni użytkowej 136 m², stanowiący odrębną własność.

4 grudnia 2025 r. Wnioskodawcy zawarli przed notariuszem (...) w Kancelarii Notarialnej w (...) przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynku na rzecz spółki A (dalej: „Kupujący”). Cena sprzedaży została określona w umowie w wysokości:

• X zł + VAT (o ile będzie należny) - wariant podstawowy, lub
• Y zł + VAT (o ile będzie należny) - wariant z rozliczeniem części ceny w formie kompensaty.

Zgodnie z § 6 ust. 8 umowy, Wnioskodawcy mają obowiązek złożyć wspólnie wniosek o interpretację indywidualną w celu potwierdzenia, czy transakcja sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

1. Status podatkowy Wnioskodawców

Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej, nie są czynnymi podatnikami VAT oraz nabyli przedmiotową nieruchomość nie działając w ramach działalności gospodarczej, lecz w drodze Umowy darowizny 21 lipca 2017 r. za Rep A nr (...).

Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, nie była udostępniana odpłatnie ani nieodpłatnie osobom trzecim, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o charakterze zarobkowym.

Wnioskodawcy nie dokonywali na nieruchomości nakładów w celu przygotowania jej do sprzedaży, nie podejmowali działań marketingowych wykraczających poza standardowe negocjacje ze stroną zainteresowaną nabyciem.

2. Charakter nieruchomości

Od pierwszego zasiedlenia budynku znajdującego się na nieruchomości minęło więcej niż 2 lata. Wnioskodawcy nie dokonywali ulepszeń budynku.

3. Planowana czynność

Wnioskodawcy planują zawarcie umowy sprzedaży własności budynku oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości najpóźniej do 31 maja 2027 r.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

1. Sposób pozyskania nabywcy

Nabywca prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku został pozyskany za pośrednictwem podmiotu profesjonalnie zajmującego się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Decyzja o skorzystaniu z usług pośrednika została podjęta z inicjatywy Wnioskodawców w celu znalezienia potencjalnego nabywcy dla posiadanej nieruchomości.

2. Status podatnika VAT

A.A. był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT w okresie od 13 grudnia 2021 r. do 1 lipca 2022 r. w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą pod firmą B.

Działalność ta nie była związana z nieruchomością będącą przedmiotem niniejszego wniosku. Nieruchomość ta nie była wykorzystywana w tej działalności ani nie stanowiła składnika majątku przedsiębiorstwa.

Ponadto A.A. prowadzi obecnie działalność gospodarczą pod firmą C.

B.B. nigdy nie był zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

3. Sposób wykorzystywania nieruchomości

W całym okresie posiadania nieruchomości Wnioskodawcy:

• nie wykorzystywali działki ani budynku do prowadzenia działalności gospodarczej,
• nie udostępniali nieruchomości osobom trzecim,
• nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Jedynymi działaniami podejmowanymi w odniesieniu do nieruchomości były starania o uzyskanie decyzji dotyczących możliwości jej zagospodarowania.

Powyższy opis odnosi się zarówno do Zainteresowanego będącego stroną postępowania, jak i do Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania.

4. Pełnomocnictwa

W związku ze sprzedażą nieruchomości zostały udzielone pełnomocnictwa. 

A.A. udzielił pełnomocnictwa Panu C.C., Panu D.D. oraz Pani E.E. do reprezentowania go przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w (...) oraz innymi organami administracji publicznej w sprawach dotyczących przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości.

Ponadto A.A. oraz B.B. udzielili wspólnie pełnomocnictw wskazanym osobom do uzyskiwania informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości oraz reprezentowania przed organami administracji publicznej w sprawach związanych z nieruchomością.

5. Wcześniejsza sprzedaż nieruchomości

Zainteresowani jako współwłaściciele dokonywali w przeszłości sprzedaży nieruchomości.

Sprzedaże te nie były dokonywane w ramach działalności gospodarczej, w związku z czym nie dokonywano zgłoszeń rejestracyjnych VAT-R ani nie odprowadzano podatku VAT z tego tytułu.

6. Zakres pojęcia „Nieruchomość”

Przez określenie „Nieruchomość” Zainteresowani rozumieją zarówno:

• prawo użytkowania wieczystego gruntu,
• jak i prawo własności budynku posadowionego na tym gruncie.

A. Udostępnianie osobom trzecim

Działka oraz budynek od momentu nabycia do momentu ich zbycia nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

B. Wykorzystanie w działalności gospodarczej

Działka oraz budynek nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej prowadzonej przez żadnego z Zainteresowanych.

O decyzję dotyczącą możliwości zagospodarowania terenu występował Pan F.F. - wstępny współużytkowników wieczystych nieruchomości gruntowej, dla której Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...), działka nr 1 o obszarze 0,5836 ha, będących jednocześnie Wnioskodawcami w przedmiotowym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Wystąpienie o decyzję miało na celu ustalenie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości oraz określenie jej potencjalnego przeznaczenia. Działanie to miało charakter incydentalny i mieściło się w ramach zwykłego wykonywania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Wystąpienie o decyzję nie było związane z prowadzeniem działalności deweloperskiej, obrotem nieruchomościami w sposób profesjonalny, ani zorganizowaną działalnością handlową.

Z decyzji wynika możliwość realizacji zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-hotelowo-apartamentowego z usługami o wysokości od 7 do 14 kondygnacji nadziemnych z 2- kondygnacyjnym garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną, zjazdem z drogi publicznej oraz zagospodarowaniem terenu, planowana na działce nr ewid. 1 oraz części działki nr ewid. 2 z obrębu (...) przy ul. (...) w (...).

Decyzja określa parametry dopuszczalnej zabudowy oraz sposób zagospodarowania nieruchomości.

Osoby wskazane jako pełnomocnicy, tj. Pan C.C., Pan D.D. oraz Pani E.E., zostały umocowane do wykonywania czynności administracyjnych związanych z nieruchomością w związku z zawarciem przez firmę ich Mocodawcy - spółkę A z współużytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowej (Wnioskodawcami): Umowy przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własności budynku, Rep A nr (...), w szczególności uzyskiwania informacji, dokumentów oraz reprezentacji przed organami administracji publicznej. Udzielone pełnomocnictwa miały charakter techniczny i organizacyjny oraz służyły usprawnieniu czynności formalnych związanych z nieruchomością.

Na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynku, Rep. A nr (...), zawartej pomiędzy Wnioskodawcami a Spółką A, Wnioskodawcy zobowiązali się do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności budynku o powierzchni 136 m², przeznaczonego na cele oświaty, nauki i kultury, w stanie wolnym od obciążeń, praw oraz roszczeń osób trzecich, na warunkach określonych w przedmiotowej umowie.

Zawarcie umowy przyrzeczonej zostało uzależnione m.in. od spełnienia następujących warunków:

1.na dzień zawarcia umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własność budynku stan prawny i faktyczny nieruchomości nie ulegnie zmianie, a oświadczenia złożone przez Wnioskodawców w umowie przedwstępnej pozostaną aktualne i będą mogły zostać powtórzone w umowie przyrzeczonej;

2.decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości, wydana przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w (...), zostanie skutecznie przeniesiona na rzecz Spółki A

Termin zawarcia umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własność budynku został ustalony najpóźniej do 31 maja 2027 roku.

Sprzedający nie prowadzili zorganizowanej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, a podejmowane czynności stanowiły zwykłe wykonywanie prawa użytkowania wieczystego prywatnego majątku.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w (...) przy ul. (...), o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni 0,5836 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) oraz prawa własności posadowionego na nieruchomości gruntowej jednokondygnacyjnego budynku o przeznaczeniu oświaty, nauki i kultury o powierzchni użytkowej 136 m², będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, planowana sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT, gdyż:

A. Wnioskodawcy nie działają jako podatnicy VAT w odniesieniu do tej transakcji

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, podatnikiem jest podmiot wykonujący działalność gospodarczą w sposób zorganizowany i ciągły.

Wnioskodawcy:

• nie prowadzą działalności gospodarczej,
• nie wykorzystują nieruchomości w działalności zarobkowej,
• nie podejmowali działań wskazujących na prowadzenie profesjonalnego obrotu nieruchomościami (brak podziałów nieruchomości, marketingu, działań inwestycyjnych).

W świetle utrwalonego orzecznictwa sprzedaż majątku prywatnego nie stanowi działalności gospodarczej, a zbywca nie działa jako podatnik VAT.

B. Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawców

Wnioskodawcy nabyli nieruchomość w drodze darowizny i nie wykorzystywali jej w jakikolwiek sposób w działalności zawodowej lub gospodarczej. Sprzedaż stanowi zatem zwykłe rozporządzenie majątkiem prywatnym.

C. Dodatkowo

Wnioskodawcy nie dokonywali ulepszeń położonego na nieruchomości gruntowej budynku, a od pierwszego zasiedlenia budynku znajdującego się na nieruchomości minęło więcej niż 2 lata.

IV. Konkluzja

Zdaniem Wnioskodawców:

Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawa własności budynku o powierzchni 136 m² nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT, ponieważ Wnioskodawcy dokonują zbycia majątku prywatnego, nie działając jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7ustawy:

Zatem w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, prawa wieczystego użytkowania gruntów, budynków czy budowli oraz udziałów w nich), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak natomiast stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu dostawy zabudowanej działki nr 1, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, Zainteresowani podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo współużytkownikami wieczystymi (po 1/2 części każdy) nieruchomości gruntowej położonej w (...), działka nr 1 o powierzchni 0,5836 ha. Na nieruchomości posadowiony jest jednokondygnacyjny budynek o przeznaczeniu oświaty, nauki i kultury o powierzchni użytkowej 136 m², stanowiący odrębną własność. Nieruchomość została nabyta w drodze Umowy darowizny 21 lipca 2017 r.

Nie dokonywali Państwo na nieruchomości nakładów w celu przygotowania jej do sprzedaży, nie podejmowali działań marketingowych wykraczających poza standardowe negocjacje ze stroną zainteresowaną nabyciem.

W całym okresie posiadania nieruchomości:

• nie wykorzystywali Państwo działki ani budynku do prowadzenia działalności gospodarczej,
• nie udostępniali Państwo nieruchomości osobom trzecim,
• nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani innej umowy o podobnym charakterze.

Jedynymi działaniami podejmowanymi w odniesieniu do nieruchomości były starania o uzyskanie decyzji dotyczących możliwości jej zagospodarowania. O decyzję dotyczącą możliwości zagospodarowania terenu występował wstępny Zainteresowanych.

Nabywca prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku został pozyskany za pośrednictwem podmiotu profesjonalnie zajmującego się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Decyzja o skorzystaniu z usług pośrednika została podjęta z Państwa inicjatywy w celu znalezienia potencjalnego nabywcy dla posiadanej nieruchomości.

4 grudnia 2025 r. zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynku na rzecz spółki A

W związku ze sprzedażą nieruchomości zostały udzielone pełnomocnictwa. A.A. udzielił pełnomocnictwa Panu C.C., Panu D.D. oraz Pani E.E. do reprezentowania go przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w (...) oraz innymi organami administracji publicznej w sprawach dotyczących przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości. Ponadto A.A. oraz B.B. udzielili wspólnie pełnomocnictw wskazanym osobom do uzyskiwania informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości oraz reprezentowania przed organami administracji publicznej w sprawach związanych z nieruchomością.

Osoby wskazane jako pełnomocnicy, tj. Pan C.C., Pan D.D. oraz Pani E.E., zostały umocowane do wykonywania czynności administracyjnych związanych z nieruchomością w związku z zawarciem przez firmę ich Mocodawcy - spółkę A z współużytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowej – Państwem - Umowy przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własności budynku, w szczególności uzyskiwania informacji, dokumentów oraz reprezentacji przed organami administracji publicznej. Udzielone pełnomocnictwa miały charakter techniczny i organizacyjny oraz służyły usprawnieniu czynności formalnych związanych z nieruchomością.

Na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności budynku, zawartej pomiędzy Państwem a Spółką A, zobowiązali się Państwo do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności budynku o powierzchni 136 m², przeznaczonego na cele oświaty, nauki i kultury, w stanie wolnym od obciążeń, praw oraz roszczeń osób trzecich, na warunkach określonych w przedmiotowej umowie.

Zawarcie umowy przyrzeczonej zostało uzależnione m.in. od spełnienia następujących warunków:

1.na dzień zawarcia umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz własność budynku stan prawny i faktyczny nieruchomości nie ulegnie zmianie, a oświadczenia złożone przez Państwa w umowie przedwstępnej pozostaną aktualne i będą mogły zostać powtórzone w umowie przyrzeczonej;

2.decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości, wydana przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w (...), zostanie skutecznie przeniesiona na rzecz Spółki A

Zainteresowani jako współwłaściciele dokonywali w przeszłości sprzedaży nieruchomości. Sprzedaże te nie były dokonywane w ramach działalności gospodarczej, w związku z czym nie dokonywano zgłoszeń rejestracyjnych VAT-R ani nie odprowadzano podatku VAT z tego tytułu.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą ustalenia, czy planowana transakcja zbycia opisanej nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Nabywcy pełnomocnictwa do reprezentowania Zainteresowanego będącego stroną postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w (...) oraz innymi organami administracji publicznej w sprawach dotyczących przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości oraz do reprezentowania obu Zainteresowanych do uzyskiwania informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości oraz reprezentowania przed organami administracji publicznej w sprawach związanych z nieruchomością. Pełnomocnictwa te służyły zatem usprawnieniu czynności formalnych związanych z nieruchomością.

Czynności wykonane przez Nabywcę w związku z zawarciem Umowy przedwstępnej na podstawie udzielonych pełnomocnictw, nie są czynnościami podejmowanymi w Państwa imieniu w tym celu, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy – gdyż ten już jest - oraz aby podnieść jego cenę. Nie muszą już Państwo podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia nieruchomości. Podkreślić należy, że Nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb.

Istotne w niniejszej sprawie jest również to, że w stosunku do nieruchomości nie ponosili Państwo jakichkolwiek nakładów w celu przygotowania jej do sprzedaży. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Ponadto opisana działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o charakterze zarobkowym.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz z posadowionym na tej nieruchomości budynkiem nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. nieruchomości przez Zainteresowanych wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Państwa aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C‑180/10 i C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że zawarcie umowy przyrzeczonej zostało uzależnione między innymi od przeniesienia decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości. Zatem podjęte przez Nabywcę, na mocy udzielonego mu przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania pełnomocnictwa, czynności prowadzące do przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy. Okoliczności sprawy wskazują, że podjęte przez Stronę kupującą działania oraz ich efekty, w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej nie wpłyną na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Nabywcy do wykonania określonych czynności w celu przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy wydanych dla wstępnego Zainteresowanych oraz do uzyskiwania informacji i dokumentów dotyczących nieruchomości oraz reprezentowania przed organami administracji publicznej w sprawach związanych z nieruchomością wraz z zawarciem umowy przedwstępnej, nie powoduje, że zostaną Państwo z tego powodu uznani za podatników prowadzących działalność gospodarczą.

Zatemdokonując sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z posadowionym na działce budynkiem, będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie będzie wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a jej dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym w ramach sprzedaży prawa użytkowania wieczystego dla działki nr 1 oraz znajdującego się na niej budynku nie będą Państwo występować w charakterze podatników VAT i w konsekwencji dostawa ww. nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wszystkie informacje niezbędne do wydania interpretacji z punktu widzenia przepisów, których interpretacji Państwo oczekują, powinny wynikać z opisu zdarzenia przyszłego, a nie np. z załączonych dokumentów. W związku z powyższym załączniki dołączone do złożonego wniosku nie podlegały analizie.

W związku z tym, że należna wpłata od niniejszego wniosku wynosi 80,00 zł, kwota 160,00 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i zostanie zwrócona, zgodnie z Państwa dyspozycją, przelewem na rachunek bankowy, z którego dokonano wpłaty.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.