Interpretacja indywidualna z dnia 16 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.272.2026.3.ESZ

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży udziałów w Nieruchomościach przez Sprzedających na rzecz Kupującego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT,
• prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości, w przypadku uznania sprzedaży Nieruchomości za czynność opodatkowaną podatkiem VAT,
• uznania Sprzedających za odrębnych podatników VAT w przypadku uznania sprzedaży za opodatkowaną podatkiem VAT oraz braku obowiązku rejestracji Sprzedających jako jeden podatnik VAT.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 maja 2026 r. (wpływ 25 maja 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A Spółka komandytowa

2.Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• A.A.
• B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

A Spółka komandytowa z siedzibą w (…) (dalej: Wnioskodawca lub Kupujący lub Nabywca lub Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, zajmującym się m.in. budową lokali mieszkalnych oraz użytkowych na sprzedaż, jak i obrotem nieruchomościami.

Państwo A.A. i B.B. (dalej: Sprzedający) są małżeństwem, a w ich związku obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Sprzedający są polskim rezydentem podatkowym, tj. podlegają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedający są emerytami i nie prowadzą jednoosobowych działalności gospodarczych ani też nie są wspólnikami spółek kapitałowych czy też osobowych. Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni ani jako podatnicy VAT zwolnieni.

Sprzedający są współwłaścicielami niezabudowanej nieruchomości w udziale wynoszącym ½ na zasadach majątkowej wspólności małżeńskiej, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1, obręb numer: (…) o powierzchni 0,3371 ha, położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: Nieruchomość).

Sprzedający nabyli udziały we współwłasności Nieruchomości w drodze zasiedzenia, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia wydanego 2 lipca 1998 r. przez Sąd Rejonowy dla (…) Wydział I Cywilny, sygn. akt (…). W dacie zasiedzenia Sprzedający byli już w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

Obecnie Nieruchomość położona jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego „(…)”, uchwalonym Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z 16 października 2025 r. Zgodnie z ustaleniami MPZP, teren obejmujący Nieruchomość przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, oznaczoną symbolem MW/U. Część Nieruchomości została ponadto przeznaczona pod teren dróg dojazdowych, oznaczony symbolem (...).

Przez teren Nieruchomości nie przebiegają jakiekolwiek sieci infrastruktury technicznej, w szczególności sieć kanalizacyjna, wodociągowa ani elektroenergetyczna. Jednakże Wnioskodawca (…) zawarł porozumienie w zakresie doprowadzenia sieci kanalizacyjnej do planowanych na nieruchomościach inwestycji.

Sprzedający zawarli w odniesieniu do Nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży z 29 kwietnia 2019 r., ze spółką B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), wpisaną do rejestru przedsiębiorców KRS pod nr (…), NIP (…) (Rep. (…)). Na podstawie tej umowy Sprzedający udzielili spółce B Sp. z o.o. pełnomocnictw do przeprowadzenia badań technicznych i prawnych Nieruchomości oraz do podejmowania czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.

Działając w granicach udzielonego pełnomocnictwa, spółka B Sp. z o.o. wystąpiła z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na realizacji zespołu zabudowy mieszkaniowej wraz z infrastrukturą towarzyszącą na Nieruchomości.

Postanowieniem nr (…) z 16 kwietnia 2021 r., znak sprawy: (…), postępowanie zostało zawieszone do czasu przedłożenia przez wnioskodawcę raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko i pozostaje zawieszone do chwili obecnej. Jednocześnie spółka B Sp. z o.o. dokonała pielęgnacyjnej wycinki zieleni na terenie Nieruchomości.

Ponadto, w 2019 r. Sprzedający zawarli umowę pośrednictwa ze spółką C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), wpisaną do rejestru przedsiębiorców KRS pod nr (…), NIP (…) (dalej: C), która działając na ich zlecenie podejmowała czynności zmierzające do znalezienia nabywców Nieruchomości. Ostatecznie umowa z C wygasła w lipcu 2023 r.

Ponadto Pan A.A. złożył 3 lutego 2015 r. uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (…), w zakresie:

1.Zwiększenie wskaźnika maksymalnej intensywności zabudowy do 4 oraz podwyższenie maksymalnej wysokości zabudowy do 26m/8, ustalenie max. powierzchni biologicznie czynnej na 20% kondygnacji na terenie (…) oraz (…) oraz dopuszczenie zabudowy terenu oznaczonego (…), dopuszczenie zabudowy na terenie (…).

2.Wprowadzenie wzdłuż planowanej drogi (...) pasa miejsc postojowych publicznie dostępnych, zwężenie pasa zieleni wzdłuż planowanej drogi (…) wprowadzenie zapisu, że usługi w ciągu planowanej drogi (…) są dopuszczalne, zmiana szerokości planowanej drogi (…) na 26m. Doprecyzowanie zapisów par. 36 projektu planu poprzez wskazanie dokładnej wymaganej ilości miejsc postojowych publicznie dostępnych. 3.

3.Doprecyzowanie zapisów dotyczących powierzchni biologicznie czynnej, poprzez objęcie w/w definicją również zieleni pokrywającej dachy garaży podziemnych.

4.Wskazanie, że linie zabudowy od strony planowanej drogi oznaczonej symbolem (…) są liniami nieprzekraczalnej zabudowy.

4 lipca 2019 r. Rada Miasta (…) uchwałą NR (…) uchwaliła plan zagospodarowania przestrzennego (…). Plan ten został następnie uchylony w wyniku wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 października 2024 r., Sygn. II OSK 1380/24.

Z uwagi na to, że ostatecznie nie doszło do sprzedaży Nieruchomości na rzecz spółki B Sp. z o.o., Sprzedający zawarli w dniu 1 grudnia 2023 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości ze spółką A Nieruchomości Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Rep. A nr (…)).

Powyższe umowy przedwstępne zostały rozwiązane przez Strony 12 lutego 2025 r., w związku z uchyleniem wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 października 2024 r., sygn. II OSK 1380/24 – miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w czasie trwania umów, w odniesieniu do całej Nieruchomości.

Na podstawie wskazanej wyżej umowy przedwstępnej Strony zobowiązały się do zawarcia umów sprzedaży po uzyskaniu przez Wnioskodawcę pozytywnego wyniku Badania Nieruchomości. Jednocześnie Strony (w tym Sprzedający) zobowiązały się do wystąpienia do 31 stycznia 2024 r. z wnioskiem o interpretację podatkową dotyczącą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto zgodnie z postanowieniami ww. umów przedwstępnych Sprzedający przekazali Wnioskodawcy Nieruchomości do wykorzystania na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień i decyzji budowlanych według uznania Kupującego (tj. z wyłączeniem prowadzenia prac budowlanych), w tym również na rzecz osób wstępujących w prawa i obowiązki wynikające z umów.

Ponadto osobom wskazanym przez Kupującego udzielono pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw obejmującego umocowanie do samodzielnego działania, z zastrzeżeniem, że czynności te wykonywane są na koszt Kupującego m.in. do uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów, w tym usunięcia ewentualnych kolizji sieci, występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów.

Obecnie Nieruchomość jest w całości położona na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru (…), przyjętym uchwałą nr (…) Rady Miasta (…) z 16 października 2025 r. Zgodnie z ustaleniami planu, teren obejmujący Nieruchomość przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami, oznaczoną symbolem MW/U, przy czym fragment tejże Nieruchomości przeznaczony jest pod teren dróg dojazdowych oznaczony symbolem (…).

Sprzedający wraz z pozostałymi współwłaścicielami (którzy wraz z Kupującym złożą odrębne wnioski o wydanie interpretacji), zawarł 14 marca 2025 r. nową przedwstępną umowę sprzedaży na rzecz A Spółka komandytowa, obejmującą przedmiotową Nieruchomość (Rep. A nr (…)).

Na podstawie powyższej umowy przedwstępnej Sprzedający wraz z pozostałymi współwłaścicielami przekazali Kupującemu prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień i decyzji budowlanych według uznania Kupującego (tj. z wyłączeniem prowadzenia prac budowlanych), w tym również na rzecz osób wstępujących w prawa i obowiązki wynikające z umów (§ 5.3 umowy Rep. A nr (…)).

Ponadto osobom wskazanym przez Kupującego udzielono pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw obejmującego umocowanie do samodzielnego działania, z zastrzeżeniem, że czynności te wykonywane są na koszt Kupującego, w szczególności do:

1)wglądu w akta wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

2)uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów, w tym usunięcia ewentualnych kolizji sieci,

3)występowania o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów,

4)uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,

5)do uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.

Sprzedający wraz z pozostałymi współwłaścicielami oświadczyli ponadto, że pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności niewymienionych szczegółowo, lecz mieszczących się w granicach umocowania lub wynikających ze stosunków prawnych objętych pełnomocnictwem, a także zobowiązali się do nieodwoływania pełnomocnictwa przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej.

Strony w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży zobowiązały się również do wystąpienia z przedmiotowym wnioskiem o interpretację.

Ponadto Sprzedający:

• nie składali wniosków do Planu Ogólnego,
• nie ponosili nakładów ani nie dokonywali ulepszeń Nieruchomości o charakterze rzeczowym,
• nie prowadzili działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, poza zawarciem umowy pośrednictwa z C, co zostało opisane wyżej,
• są właścicielami następujących nieruchomości:

A.gospodarstwo rolne wraz z domem mieszkalnym, nabyte po rodzicach p. A.A., wykorzystywane na cele osobiste mieszkalne,

B.ok. pół ha ziemi w (…), teren wynajmowany, rozliczenie ryczałtem,

C.niezabudowane działki poza (…), nieobjęte dzierżawą, zakupione w 2007/2008 – nie są na dzień dzisiejszy użytkowane i nie są przeznaczone do sprzedaży, nie ma żadnych umów przedwstępnych,

D.lokale usługowe przy ul. (…) – będące przedmiotem umów najmu, rozliczenie ryczałtem,

E.lokal mieszalny w dzielnicy (…) - będące przedmiotem umów najmu, rozliczenie ryczałtem.

Sprzedający na moment złożenia niniejszego wniosku o interpretację indywidualną nie planują sprzedaży żadnej z posiadanych nieruchomości. Nie rozważają również nabycia kolejnych nieruchomości, jednakże nie wykluczają takiej możliwości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomość od momentu jej nabycia przez Sprzedających w 1998 r., nie była nigdy wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedających. W całym okresie posiadania przez Sprzedających, Nieruchomość była wykorzystywana jedynie pod uprawy rolne do 2020 r. Od 2020 r. Sprzedający zaprzestali prowadzenia upraw i nie podejmowali działań związanych z jej użytkowaniem, w związku z czym od 2020 r. w praktyce Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana. Ponadto, w żadnym okresie posiadania Nieruchomość nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

Sprzedający nie podejmowali działań mających na celu uatrakcyjnienie/podniesienie wartości Nieruchomości, w tym nie ogradzali działki, nie uzbroili działki w media, nie składali wniosków o podział działki ani też nie wydzielali dróg wewnętrznych. Sprzedający składali jedynie uwagi do projektu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego oraz na podstawie umów przedwstępnych sprzedaży udzielili pełnomocnictw osobom wskazanym przez Kupującego. Zakres pełnomocnictw został szeroko opisany w przedmiotowym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

W związku z przedmiotową sprzedażą udziałów w Nieruchomości Sprzedający nie udzielali innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedających w ramach tejże transakcji sprzedaży Nieruchomości. Jednakże kilka lat przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży z Kupującym, zgodnie z informacjami wskazanymi we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, Sprzedający zawarli umowę pośrednictwa ze spółką C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (NIP: (…)), która działając na ich zlecenie podejmowała czynności zmierzające do znalezienia nabywców Nieruchomości (umowa zawarta w 2019 roku). Ostatecznie umowa z C wygasła w lipcu 2023 r.

Ponadto, w 2019 r. Sprzedający zawarli w odniesieniu do Nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży ze spółką B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (NIP: (…)). Na podstawie tej umowy Sprzedający udzielili spółce B Sp. z o.o. pełnomocnictw do przeprowadzenia badań technicznych i prawnych Nieruchomości oraz do podejmowania czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, co również zostało opisane we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Finalnie nie doszło do sprzedaży Nieruchomości na rzecz B Sp. z o.o.

Sprzedający zostali skojarzeni z Kupującym w sposób nieformalny, za pośrednictwem sąsiadów, którzy przekazali informację o możliwości sprzedaży nieruchomości potencjalnemu Kupującemu. Dzięki temu doszło do nawiązania bezpośredniego kontaktu między stronami, a następnie podjęcia rozmów dotyczących transakcji.

Sprzedający dokonywali sprzedaży innych nieruchomości, jednakże transakcje te miały miejsce około 2000 r., tj. ponad 25 lat temu. Sprzedaż ta nie była dokonywana w ramach działalności gospodarczej, a Sprzedający nie występowali z jej tytułu w charakterze podatników podatku od towarów i usług. Od tamtego czasu Sprzedający nie dokonywali żadnych innych transakcji zbycia nieruchomości.

Kupujący zamierza wykorzystać nabyte Nieruchomości do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W odniesieniu do pozostałych Sprzedających zostały sporządzone odrębne wnioski o wydanie indywidualnych interpretacji podatkowych.

Pytania

1)Czy planowana sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT)?

2)W sytuacji, gdyby zdaniem Organu sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, to czy Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z powyższych tytułów?

3)W sytuacji, gdyby zdaniem Organu sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, to czy Pani B.B. i Pan A.A. powinni zostać uznani za odrębnych podatników VAT, czy też Sprzedający powinni dokonać rejestracji jako jeden podatnik VAT na potrzeby sprzedaży Nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1)Planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem VAT, gdyż Sprzedający nie powinni być uznani za podatnika VAT.

2)Gdyby jednak zdaniem Organu sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktur otrzymanych od Sprzedającego.

3)W sytuacji, gdyby zdaniem Organu sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, to na potrzeby sprzedaży Nieruchomości za podatników VAT należałoby uznać odrębnie Panią B.B. i Pana A.A., a Sprzedający nie powinni dokonać rejestracji jako jeden podatnik VAT.

Powyższe stanowisko wynika z następujących okoliczności.

·Uzasadnienie odnośnie pierwszego pytania

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Należy jednocześnie wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z kolei z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl natomiast art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym czynnikiem dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że dokonujący dostawy prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy VAT.

W praktyce stosowania tych regulacji pojawiła się kwestia kryteriów jakie należy stosować dla ustalenia, czy w przypadkach odnoszących się do zbywania części majątku prywatnego czynności te są dokonywane w ramach zarządu tym majątkiem czy też wykonywane są profesjonalnie, jako działalność gospodarcza.

W pierwszym wypadku, osoba fizyczna dokonująca takiego zarządu majątkiem prywatnym nie występowałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W drugim przypadku, osoba zbywająca majątek prywatny działałaby jako podatnik podatku od towarów i usług. W analizowanym przypadku należy stwierdzić, że w opisanym stanie faktycznym Sprzedający nie będzie działał jako podatnik VAT.

W tym zakresie istotne znaczenie ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz E. K. i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Natomiast, jak wyjaśnił TSUE w tym wyroku, inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analogiczne stanowisko było prezentowane przez TSUE również w wyrokach C-263/11, C-331/14, C-72/137) a poglądy wyrażone przez TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny wyrażał w tym zakresie pogląd, że rozstrzygnięcie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, konieczne jest ustalenie w każdej konkretnej sprawie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (np. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r. I FSK 781/13)

Znaczenie pojęcia „majątku prywatnego” poszukiwać można poprzez odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Z orzeczenia tego wynika, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę należy rozważyć czy Sprzedający, w celu sprzedaży Nieruchomości Kupującemu, działają w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym w postaci Nieruchomości, czy też w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podejmują aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkowałoby uznaniem, że dostawa (sprzedaż Nieruchomości) nastąpi w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, a Sprzedający działali jako podatnicy podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę opisany stan faktyczny, uznać należy, że w zakresie przedmiotowej transakcji Sprzedający nie działają w charakterze podatnika VAT, lecz działają w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Sprzedający nabyli udziały we współwłasności Nieruchomości w drodze zasiedzenia, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia wydanego 2 lipca 1998 r. Nabycie to miało więc miejsce 28 lat temu. Nabycie to nie było związane z jakąkolwiek działalnością inwestycyjną, handlową czy gospodarczą.

Jednocześnie przez wiele lat (od momentu nabycia do chwili obecnej) udziały w Nieruchomości pozostawały w majątku prywatnym Sprzedających - Nieruchomość nie była przez wspomniane 28 lat w żaden sposób wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nie była również przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze.

Należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Tak więc sprzedaż Nieruchomości, stanowiącej składnik majątku prywatnego, utrzymywany przez Sprzedających blisko trzy dekady, należy kwalifikować jako czynność mieszczącą się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, a nie jako działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Okoliczność, że zbycie następuje jednorazowo jako czynność incydentalna i nie jest elementem powtarzalnej, zorganizowanej aktywności nakierowanej na osiąganie zysku, jednoznacznie potwierdza brak podstaw do uznania Sprzedających (będących emerytami) za osoby prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie.

Należy również podkreślić, że Sprzedający nie podejmowali również działań marketingowych, ani nie ogłaszali zamiaru sprzedaży Nieruchomości w Internecie, gazetach, telewizji ani za pomocą innych środków masowego przekazu.

W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający korzystali wyłącznie z pomocy spółki zajmującej się pośrednictwem nieruchomości (C), przy czym skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości przez osobę fizyczną chcącą sprzedać swoją nieruchomość – z uwagi na brak doświadczenia w zakresie obrotu nieruchomościami – z pewnością nie jest cechą charakterystyczną dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Fakt skorzystania z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami nie świadczy ani nie przesądza o uznaniu Sprzedających za podatników VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości - Powierzenie czynności związanych ze sprzedażą wyspecjalizowanemu podmiotowi stanowi przejaw racjonalnego wykonywania prawa własności oraz dążenia do sprawnego przeprowadzenia transakcji, a nie dowód prowadzenia zorganizowanej i profesjonalnej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Skorzystanie z usług pośrednika ma charakter pomocniczy i techniczny – pośrednik, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, podejmuje czynności marketingowe oraz organizacyjne, których nie byliby w stanie podjąć sprzedający z uwagi na zaawansowany wiek i brak doświadczenia. Należy również podkreślić, że skorzystanie z pomocy pośrednika było w tym przypadku działaniem incydentalnym tj. jednorazowym. Tym samym okoliczność skorzystania z usług pośrednika nie może być uznana za samodzielną przesłankę świadczącą o prowadzeniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych tym m.in. w wyroku NSA z 11 marca 2025 r., sygn. II FSK 782/22, gdzie wskazano, że:

Przedmiotowy wyrok dotyczy co prawda kwestii związanych z podatkiem PIT, przy czym jego konkluzje są trafne również w zakresie podatku VAT, z uwagi na zbliżoną definicje pozarolniczej działalności gospodarczej.

Logicznym jest, iż skoro strona zleca sprzedaż działek pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, to jest to równoznaczne z tym, że sama nie działa w tym zakresie zawodowo (profesjonalnie).

Podobnie uznano w wyroku WSA w Olsztynie z 16 kwietnia 2025 r., sygn. I SA/Ol 119/25, dotyczącym ustalenia statusu podatnika VAT, gdzie skład sędziowski wskazał, że za przejaw profesjonalnej działalności handlowej na gruncie przepisów o VAT nie należy uznać skorzystania z biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Tak więc, jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Jednocześnie podkreślić należy, że Sprzedający nie podejmowali też żadnych czynności charakterystycznych w profesjonalnej działalności gospodarczej, które miałyby na celu zwiększenie jej wartości, nie ponosili nakładów ani nie dokonywali ulepszeń Nieruchomości o charakterze rzeczowym. Należy więc uznać, że czynności podejmowane przez Sprzedających w związku ze sprzedażą Nieruchomości, nie mają charakteru typowego dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, lecz są elementem zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W szczególności przekazanie Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością, w zakresie niezbędnym do uzyskania uzgodnień, opinii, warunków technicznych oraz decyzji administracyjnych, nie może być utożsamiane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W realiach współczesnego obrotu gospodarczego jest to rozwiązanie powszechnie stosowane, umożliwiające potencjalnemu nabywcy weryfikację możliwości inwestycyjnych nieruchomości jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Działanie to ma wyłącznie charakter zabezpieczający interes Kupującego i służy ograniczeniu ryzyka transakcyjnego, a nie zwiększeniu wartości Nieruchomości przez Sprzedających ani prowadzeniu przez nich zorganizowanej działalności handlowej.

Należy podkreślić, że zgodnie z aktualną linią orzeczniczą sądów administracyjnych, udzielenie pełnomocnictwa przez sprzedającego do podejmowania przez kupującego działań mających na celu przystosowanie nieruchomości do potrzeb tego kupującego, nie powinno być uznawane jako cecha charakterystyczna dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 kwietnia 2025 r., sygn. I FSK 2150/21, wskazano, że udzielenie takiego pełnomocnictwa jest zachowaniem adekwatnym do działania w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowi przesłanki do uznania podmiotu za podatnika VAT. Jak wskazano w ww. wyroku:

Podobne stanowisko prezentowane jest również w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w tym m.in. w interpretacji z 12 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.15.2025.1.ESZ, w której organ również potwierdził, że pomimo udzielenia pełnomocnictwa kupującemu, wnioskodawca (sprzedający) nie będzie występować w charakterze podatnika VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości. W interpretacji tej wnioskodawca wskazywał, że:

W zaistniałym stanie faktycznym (podobnym do sytuacji zaprezentowanej w niniejszym wniosku), organ przychylił się do stanowiska wnioskodawcy i stwierdził, że ustanowienie szerokiego pełnomocnictwa dla kupującego nie przesądza o uzyskaniu przez sprzedającego statusu podatnika VAT.

Podobnie wskazano również w niedawno wydanej interpretacji Dyrektora KIS z 11 lutego 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1117.2025.2.JP, gdzie w podobnej sytuacji organ wskazał, że:

W konsekwencji opisane w niniejszym wniosku czynności podejmowane przez Sprzedających–w tym udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu - należy ocenić jako element zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jednocześnie fakt składania przez Sprzedającego (Pana A.A.) wniosków do Planu Ogólnego oraz uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej ani o występowaniu w charakterze podatnika VAT. Uprawnienie do składania wniosków i uwag w toku procedury planistycznej przysługuje każdemu właścicielowi nieruchomości i stanowi realizację prawa do ochrony własnego interesu prawnego. Działania te mieszczą się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności i mają na celu zapewnienie możliwości racjonalnego zagospodarowania własnego majątku, a nie profesjonalne przygotowanie nieruchomości do obrotu w sposób zorganizowany i ciągły.

Nie sposób zgodzić się z twierdzeniem, że należałoby uznać za przejaw profesjonalnego obrotu nieruchomościami sam fakt, że Sprzedający dążą do uzyskania możliwie najkorzystniejszej ceny sprzedaży Nieruchomości. Dążenie do uzyskania korzystnej ceny jest naturalnym elementem wykonywania prawa własności i racjonalnego gospodarowania majątkiem prywatnym. Każdy właściciel, dokonując odpłatnego zbycia składnika swojego majątku osobistego, jest uprawniony do podejmowania działań zmierzających do osiągnięcia satysfakcjonujących warunków ekonomicznych transakcji.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że podjęte przez Sprzedających czynności nie świadczą o podejmowaniu przez nich aktywności porównywalnych do działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się handlem nieruchomościami, a tym samym nie uzasadniają przypisania mu statusu podatnika VAT w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości.

Tym samym w żadnym razie nie został podjęty szereg celowych działań czy też czynności mający na celu sprzedaż nieruchomości przez Sprzedających, który byłby charakterystyczny dla działalności handlowej. W praktyce czynności podjęte przez Sprzedających są bowiem typowe dla podmiotów zbywających nieruchomości w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem.

Stanowisko takie potwierdzają również liczne interpretacje, które są wydawane w podobnych stanach faktycznych, w tym m.in. interpretacja dyrektora KIS z 13 lutego 2026 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.1131.2025.2.JP, czy też interpretacja dyrektora KIS z 1 lutego 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.908.2025.2.MH .

Podkreślić również należy, że Sprzedający nie prowadzą zorganizowanej działalności gospodarczej – są osobami pozostającymi na emeryturze i nie wykonują działalności zarobkowej w sposób zorganizowany i ciągły – czy to w zakresie obrotu nieruchomościami czy też jakiejkolwiek innej. Sprzedający dzierżawią jedynie swoje pozostałe dwie nieruchomości pod tresurę psów i korty tenisowe.

Jednakże fakt wydzierżawiania przez Sprzedających dwóch innych nieruchomości nie może przesądzać o uznaniu ich za podatników VAT w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości. W związku z zawartymi umowami dzierżawy Sprzedający nie podejmują żadnych działań typowych dla podmiotów profesjonalnie prowadzących działalność gospodarczą. Ich aktywność ogranicza się wyłącznie do biernego pobierania czynszu, bez angażowania środków organizacyjnych, inwestycyjnych czy marketingowych charakterystycznych dla przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości.

Dzierżawa odrębnych składników majątku (tj. dwóch odrębnych nieruchomości) nie oznacza więc, że każda inna czynność Sprzedających dotycząca innych nieruchomości stanowiących ich majątek prywatny automatycznie przybiera charakter działalności gospodarczej.

Należy bowiem podkreślić, że planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i dotyczy składnika majątku nabytego 28 lat temu, który przez cały okres posiadania przez Sprzedających nie był wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej (nie był też dzierżawiony ani wynajmowany).

W konsekwencji, w okolicznościach niniejszej sprawy uznać należy, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała VAT, gdyż Sprzedający nie wystąpią w charakterze podatnika VAT, a jako sprzedawcy zbywający nieruchomość w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem. Z uwagi na powyższe, należy uznać, że przedmiotowa transakcja będzie stanowiła realizację prawa Sprzedających do rozporządzania majątkiem osobistym.

·Uzasadnienie odnośnie drugiego pytania

Gdyby jednak zdaniem Organu Sprzedającego należało uznać za podatnika VAT, a sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, z czym się nie zgadzamy, to należałoby uznać, że Kupujący będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z tytułu zakupu Nieruchomości.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia VAT naliczonego przysługuje od zakupu towarów i usług związanych ze sprzedażą opodatkowaną VAT.

W przypadku uznania, że Sprzedający będą posiadać status podatnika VAT, to warunek ten będzie w omawianej sytuacji spełniony, gdyż Kupujący prowadzi działalność opodatkowaną VAT na terytorium Polski i jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny w Polsce – jednocześnie Kupujący zamierza wybudować na nieruchomościach lokale, które zamierza sprzedać w ramach transakcji opodatkowanych VAT. Ewentualnie Kupujący odsprzeda nieruchomość w ramach transakcji opodatkowanej VAT deweloperowi.

Tym samym nieruchomości nabyte od Sprzedających będą wykorzystywane do czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego. Jak już wskazano, planowana sprzedaż Nieruchomości tj. przyjęcie, że sprzedaż będzie u Sprzedających opodatkowana VAT oznacza, że Kupującemu będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT naliczonego, gdyż dla Kupującego jest to rodzaj wydatków, do poniesienia których Kupujący zobowiązał się by nabyć nieruchomości, na których Kupujący zbuduje lokale, które odsprzeda w ramach transakcji opodatkowanych VAT.

Tak więc, gdyby uznano Sprzedających za podatnika VAT w odniesieniu do planowanej transakcji i sprzedaż Nieruchomości zostałaby opodatkowana podatkiem od towarów i usług, wówczas Kupującemu – jako podatnikowi VAT nabywającemu Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych – przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jej nabyciu.

·Uzasadnienie odnośnie trzeciego pytania

Gdyby jednak zdaniem Organu sprzedaż Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT, z czym się nie zgadzamy, to na potrzeby sprzedaży Nieruchomości za podatników VAT należałoby uznać odrębnie Panią B.B. i Pana A.A., a Sprzedający nie powinni dokonać rejestracji jako jeden podatnik VAT.

Aby sprzedaż podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powinna zostać dokonana przez podatnika VAT w wykonaniu przez niego działalności gospodarczej. Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (dalej: „k.r.o.”) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Istotą wspólności majątkowej małżeńskiej (zarówno ustawowej, jak i umownej) jest to, że ma ona niepodzielny charakter, bowiem każdy z małżonków jest niepodzielnie współuprawniony do całej masy majątkowej tworzącej majątek wspólny małżonków (wspólność łączna). Oznacza to, że udział każdego z małżonków w majątku wspólnym nie jest oznaczony ani ułamkiem, ani w inny sposób. Stosownie do art. 35 k.r.o. w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzenia udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Na zasadzie wspólności łącznej został oparty w polskim systemie prawa również majątek wspólników spółki cywilnej. Stosownie bowiem do art. 863 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (dalej: „k.c.”) wspólnik nie może rozporządzać udziałem we wspólnym majątku wspólników ani udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku. Zgodnie natomiast z art. 863 § 2 k.c. w czasie trwania spółki wspólnik nie może domagać się podziału wspólnego majątku wspólników. W związku z powyższym w doktrynie prawa cywilnego przyjmowany jest pogląd, że spółce cywilnej nie przysługuje przymiot podmiotowości prawnej.

Jednakże, pomimo podobieństw zachodzących w konstrukcji prawnej między majątkiem wspólnym małżonków i majątkiem wspólników spółki cywilnej, małżonkowie pozostający w ustroju wspólności ustawowej są traktowani odmiennie niż wspólnicy spółki cywilnej w świetle regulacji art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W praktyce na gruncie ustaw podatkowych, spółka cywilna nie ma swojej własnej podmiotowości prawnej, a podatnikami i płatnikami tego podatku są sami jej wspólnicy. Jednakże na gruncie ustawy o VAT, wedle ukształtowanej linii orzeczniczej sądów administracyjnych i utrwalonej praktyki interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej to spółce cywilnej, a nie jej wspólnikom, została przyznana podmiotowość prawnopodatkowa w świetle przepisów ustawy o VAT. W związku z tym spółka cywilna jest podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT i to jej przysługują wszelkie obowiązki oraz uprawnienia wynikające z ustawy o VAT (tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 września 2006 r., I FSK 1020/05).

W dotychczasowym orzecznictwie sądów administracyjnych małżeństwo nie było kwalifikowane jako podatnik podatku od towarów i usług, dlatego konieczność ustalenia, kto jest podatnikiem rzeczonego podatku, odnosiła się do każdego z małżonków z osobna. Taki pogląd wyraził przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 lipca 2018 r., sygn. I FSK 1498/16.

Według ugruntowanej praktyki organów podatkowych przyjmuje się, że sprzedaż nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego dwóch małżonków powinna być potraktowana jako sprzedaż dokonywana przez dwóch podatników VAT z osobna. W takiej sytuacji każdy z małżonków dokonuje sprzedaży swojej, równej części nieruchomości.

W związku z powyższym każdy ze sprzedających (małżonków) powinien wystawić we własnym imieniu fakturę na kwotę, która odpowiada połowie ceny sprzedaży. Wskazane stanowisko Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zajął w licznych interpretacjach indywidualnych, przykładowo w:

1)interpretacji indywidualnej z 9 lutego 2024 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.703.2023.2.MJ,

2)interpretacji indywidualnej z 19 sierpnia 2020 r., sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.461.2020.1.JS,

3)interpretacji indywidualnej z czerwca 2022 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.161.2022.1.NS.

Jednakże, w związku z treścią wydanego wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24 (Grzera) pojawiły się pewne wątpliwości interpretacyjne dotyczące sposobu opodatkowania sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład majątku wspólnego małżonków. Wyrok ten, dopuszczający możliwość uznania sprzedaży nieruchomości przez małżonków za czynność dokonaną przez jednego podatnika VAT (a nie przez każdego z małżonków z osobna), wywołał szereg wątpliwości co do jego praktycznych konsekwencji oraz sposobu uwzględnienia jego tez w polskim systemie prawnym.

Jednakże wyrok TSUE nie przesądza automatycznie o tym jak z perspektywy VAT traktować małżonków działających wspólnie w ramach transakcji sprzedaży nieruchomości znajdującej się we wspólności majątkowej małżeńskiej. Ponadto przedstawiona w nim argumentacja nie znajduje zastosowania do przypadku Sprzedających, wobec czego w praktyce nie wpływa on na ukształtowanie ich sytuacji prawnej w świetle przepisów ustawy o VAT.

W wyroku TSUE wskazuje się, że kluczową kwestią w kontekście ustalenia statusu podatnika VAT w przypadku małżeństwa jest weryfikacja, czy małżonkowie przy danej transakcji jawili się wobec osób trzecich (nabywców i organów publicznych) i osób z zewnątrz jako osoby działające samodzielnie, co jest istotnym czynnikiem dla identyfikacji podatnika. Jednocześnie należy zwrócić uwagę czy małżonkowie podejmowali samodzielnie konkretne działania, świadczące o działaniu na ich własny rachunek i własną odpowiedzialność.

W realiach niniejszej sprawy analiza ta prowadzi do jednoznacznego wniosku, że Pani B.B. oraz Pan A.A. nie występowali jako jeden zbiorowy podmiot w postaci wspólnoty małżeńskiej, lecz jako odrębne osoby fizyczne – współwłaściciele nieruchomości.

Należy wskazać, że w umowach przedwstępnych Pan A.A. oraz Pani B.B. byli wskazywani jako niezależne osoby fizyczne, obok pozostałych współwłaścicieli - łącznie jako „Sprzedający” występowały cztery osoby fizyczne. W aktach notarialnych oczywiście istniały wzmianki, że między Panem A.A. a Panią B.B. istnieje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej, lecz fakt ten nie czyni z nich jednego podmiotu w kontekście ustawy o VAT – przy takim rozumieniu przepisów, każde małżeństwo sprzedające nieruchomość w praktyce musiałoby być uznawane za jednego podatnika VAT. Podkreślić należy, że w umowach przedwstępnych Państwo A.A. i B.B. każdorazowo występowali jako niezależne osoby fizyczne, nie zaś jako wspólność małżeńska.

Co warto również wskazać, w dziale II księgi wieczystej przedmiotowej Nieruchomości Pani B.B. oraz Pan A.A. również są wskazani w oddzielnych pozycjach, jako współwłaściciele Nieruchomości w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej.

Ponadto, z perspektywy faktycznej to głównie Pan A.A. podejmował czynności związane z planowaną sprzedażą Nieruchomości. W szczególności samodzielnie składał uwagi do projektu zagospodarowania przestrzennego w 2015 r. (Pani A.A. nie składała podobnych uwag) czy też kontaktował się z przedstawicielami Kupującego w celu ustalenia warunków sprzedaży Nieruchomości.

Z punktu widzenia wyroku TSUE, nie sposób więc uznać, że należałoby zakwalifikować Sprzedających jako jednego podatnika VAT. Nie można też uznać, że w przedmiotowej sprawie sprzedającym był kolektyw w postaci wspólnoty małżeńskiej – na wzór konstrukcji spółki cywilnej, w której wspólnicy działają w ramach określonego stosunku zobowiązaniowego jako wspólna struktura organizacyjna. W niniejszym przypadku nie występują bowiem konkretne elementy organizacyjne (właściwe dla spółki cywilnej), które pozwalałyby utożsamiać małżonków z odrębnym bytem gospodarczym.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że w przedmiotowym wyroku TSUE wskazano, że przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, które definiują majątek wspólny i ustanawiają jego reżim, nie pozwalają jako takie na wyciągnięcie wniosku, że przy sprzedaży rzeczy należącej do majątku wspólnego będąca właścicielem wspólność ustawowa działa we własnym imieniu, na własny rachunek i na własną odpowiedzialność, ponosząc wynikające z tego ryzyko gospodarcze. TSUE zauważył przy tym, że obecnie praktyka krajowa w drodze wyjątku dopuszcza traktowanie jako samodzielnego podatnika nieposiadającej osobowości prawnej spółki cywilnej, uznając ją za podatnika VAT, odrębnego od każdego z jej wspólników, przy czym w odniesieniu do małżeństwa takiej praktyki obecnie nie ma.

TSUE zauważył również, że sam fakt, iż dana rzecz stanowi część wspólności ustawowej i jest współwłasnością małżonków, nie stoi na przeszkodzie odrębnemu opodatkowaniu małżonków, jeżeli dana działalność gospodarcza jest wykonywana oddzielnie przez jednego z małżonków. Tak więc, przedstawione w omawianym wyroku stanowisko TSUE nie przesądza automatycznie o tym jak z perspektywy VAT traktować małżonków działających wspólnie w ramach transakcji sprzedaży nieruchomości znajdującej się we wspólności majątkowej małżeńskiej.

Powyższe znajduje potwierdzenie również w stanowiskach polskich organów podatkowych, w tym m.in. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 sierpnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.424.2025.2.AS, w której organ podatkowy słusznie zauważył, że wyrok TSUE w sprawie C-213/24 (Grzera) nie determinuje automatycznie obowiązku traktowania małżonków działających wspólnie w ramach transakcji sprzedaży nieruchomości jako jednego, wspólnego podatnika VAT.

Należy więc uznać, że ewentualne zbycie przedmiotowej Nieruchomości nastąpi odrębnie i samodzielnie przez każdego z małżonków, na ich własny rachunek, własną odpowiedzialność i własne ryzyko gospodarcze. W świetle powyższego, każdy z małżonków powinien zostać uznany za odrębnego podatnika VAT w zakresie dokonanej transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Należy również nadmienić, iż przyjęcie, że Sprzedający powinni zarejestrować się jako jeden podatnik podatku od towarów i usług na potrzeby przedmiotowej transakcji prowadziłoby do naruszenia powszechnie akceptowanej w orzecznictwie sądów administracyjnych zasady wykładni zakazującej interpretowania przepisów w taki sposób, aby wynikały z nich obowiązki niemożliwe do spełnienia przez podatnika (impossibilium nulla obligatio est).

Należy bowiem zauważyć, że obecnie obowiązujące przepisy ustawy z 13 października 1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników (dalej: „ustawa o zasadach ewidencji”) nie przewidują możliwości nadania jednego numeru NIP dla małżeństwa, co jednocześnie uniemożliwia technicznie złożenie zgłoszenia rejestracyjnego w zakresie podatku od towarów i usług na formularzu VAT-R.

Nie można również oczekiwać, aby w przypadku ewentualnej rejestracji do VAT Sprzedający dokonali łącznego zgłoszenia wskazując (z braku innych możliwości), że działają w charakterze spółki cywilnej, gdyż w niniejszej sprawie taka sytuacja nie występuje i stanowiłoby to wskazanie nieprawdy w zgłoszeniu rejestracyjnym. W konsekwencji nie można wymagać od Sprzedających, aby wyłącznie dla celów rejestracyjnych wskazali, że przyjęli formę prawną, która w rzeczywistości nie istnieje.

Ponadto w takiej sytuacji wystawienie przez Sprzedających jednej faktury nie byłoby możliwe, albowiem zgodnie z art. 106e ust. 1 ustawy o VAT faktura powinna zawierać numer, za pomocą którego podatnik jest identyfikowany na potrzeby podatku VAT (tutaj: NIP), którego to jednak małżeństwo, jako podmiot nieznany ustawie o zasadach ewidencji, nie jest w stanie uzyskać.

Przyjęcie zatem stanowiska, że Sprzedający powinni dokonać rejestracji jako jeden podatnik VAT na potrzeby sprzedaży Nieruchomości w ramach przedmiotowej transakcji skutkowałoby brakiem możliwości spełnienia ciążących na nich obowiązków wskazanych w ustawie o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie uznania sprzedaży udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: „Kodeks cywilny”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy - Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy - Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy - Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału w nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego:

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym udziału w nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Sprzedający w odniesieniu do udziałów w Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

Z opisu sprawy wynika, że A Spółka komandytowa (Kupujący) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, zajmującym się m.in. budową lokali mieszkalnych oraz użytkowych na sprzedaż, jak i obrotem nieruchomościami.

Sprzedający są małżeństwem a pomiędzy nimi obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, są emerytami i nie prowadzą jednoosobowych działalności gospodarczych, nie są wspólnikami spółek kapitałowych czy też osobowych. Nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni ani jako podatnicy VAT zwolnieni.

Sprzedający są współwłaścicielami niezabudowanej działki nr 1 (nieruchomość) w udziale ½ na zasadach majątkowej wspólności małżeńskiej.

Sprzedający nabyli ww. udziały we współwłasności w Nieruchomości w drodze zasiedzenia na podstawie postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia wydanego 2 lipca 1998 r. przez sąd.

29 kwietnia 2019 r. Sprzedający zawarli w odniesieniu do Nieruchomości umowę przedwstępną sprzedaży ze spółką B Sp. z o.o. i udzielili tej spółce pełnomocnictw do przeprowadzenia badań technicznych i prawnych Nieruchomości oraz do podejmowania czynności zmierzających do przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.

Ponadto, 22 lipca 2019 r. Sprzedający w odniesieniu do Nieruchomości zawarli umowę pośrednictwa ze spółką C Sp. z o.o., która działając na ich zlecenie podejmowała czynności zmierzające do znalezienia nabywców dla nieruchomości. Umowa wygasła w lipcu 2023 r.

Kupujący i Sprzedający nawiązali bezpośredni kontakt za pośrednictwem sąsiada, który w sposób nieformalny skojarzył strony, co następnie doprowadziło do podjęcia negocjacji dotyczących przedmiotowej transakcji.

Sprzedający – Pan A.A. złożył 3 lutego 2015 r. uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie:

·Zwiększenie wskaźnika maksymalnej intensywności zabudowy do 4 oraz podwyższenie maksymalnej wysokości zabudowy do 26m/8, ustalenie max. powierzchni biologicznie czynnej na 20% kondygnacji na terenie (…) oraz (…) oraz dopuszczenie zabudowy terenu oznaczonego (…), dopuszczenie zabudowy na terenie (…).

·Wprowadzenie wzdłuż planowanej drogi (…) pasa miejsc postojowych publicznie dostępnych, zwężenie pasa zieleni wzdłuż planowanej drogi (…) wprowadzenie zapisu, że usługi w ciągu planowanej drogi (…) są dopuszczalne, zmiana szerokości planowanej drogi (…) na 26m. Doprecyzowanie zapisów par. 36 projektu planu poprzez wskazanie dokładnej wymaganej ilości miejsc postojowych publicznie dostępnych. 3.

·Doprecyzowanie zapisów dotyczących powierzchni biologicznie czynnej, poprzez objęcie w/w definicją również zieleni pokrywającej dachy garaży podziemnych.

·Wskazanie, że linie zabudowy od strony planowanej drogi oznaczonej symbolem (…) są liniami nieprzekraczalnej zabudowy.

Z uwagi na to, że nie doszło do sprzedaży Nieruchomości na rzecz B Sp. z o.o., Sprzedający, już jako współwłaściciele, zawarł 1 grudnia 2023 r. przedwstępne umowy sprzedaży ze spółką A Sp. z o.o.

Na podstawie ww. umów przedwstępnych Strony zobowiązały się do zawarcia umów sprzedaży po uzyskaniu przez Kupującego pozytywnego wyniku Badania Nieruchomości. Ponadto, Sprzedający przekazali Kupującemu Nieruchomości do wykorzystania na cele budowlane oraz udzielili pełnomocnictwa osobom wskazanym przez Kupującego m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości.

Powyższe umowy przedwstępne zostały rozwiązane przez Strony 12 lutego 2025 r

Sprzedający wraz z pozostałymi współwłaścicielami zawarli 14 marca 2025 r. nową przedwstępną umowę sprzedaży na rzecz Kupującego.

Na podstawie ww. umowy przedwstępnej Sprzedający z pozostałymi współwłaścicielami przekazali Kupującemu prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane. Ponadto, osobom wskazanym przez Kupującego udzielono pełnomocnictwa w szczególności do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów, w tym usunięcia ewentualnych kolizji sieci.

Jak wskazali Państwo we wniosku, Sprzedający nie ponosił nakładów ani nie dokonywał ulepszeń Nieruchomości i nie prowadził działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości.

Sprzedający posiadają również inne nieruchomości, których na dzień złożenia wniosku nie planują sprzedawać, jak również nie planują nabywać kolejnych nieruchomości.

Ponadto Sprzedający dokonywali sprzedaży innych nieruchomości ponad 25 lat temu, jednakże w związku z tymi transakcjami nie występowali w charakterze podatników podatku od towarów i usług.

Państwa wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia, czy sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedających w zakresie czynności prowadzących do umożliwienia zakupu przez Kupującego, takich jak uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Nieruchomości, czy występowanie o wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Nabywcy, nie jest staraniem Sprzedających, którzy przykładowo starają się grunt uzbroić, czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że Kupujący już się zgłosił, współwłaściciele gruntu (Sprzedający) nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Kupującego) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą współwłaścicieli gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami współwłaścicieli podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującego działania wykonywane są we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania Nieruchomości do swoich określonych potrzeb.

Co istotne w sprawie, w stosunku do sprzedawanych Nieruchomości Sprzedający nie ponosili jakichkolwiek nakładów ani nie dokonywał ulepszeń, nie prowadzili działań marketingowych. Ponadto, Nieruchomość opisana we wniosku nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Sprzedających, w szczególności nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej ani nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Sprzedających udziałów w Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. udziałów wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podjęli takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że aktywność Sprzedających w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Kupującego na mocy udzielonego mu przez Sprzedającego pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy, a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia ze Sprzedającym umowy przyrzeczonej.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb Kupującego czy też zgłoszenie uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie powoduje, że Sprzedający zostaną z tego powodu uznani za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości, Sprzedający będą korzystać z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż udziałów w Nieruchomości (działce nr 1) przez Sprzedających nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 1 jest prawidłowe.

Dodatkowo oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytania nr 2 i 3 dotyczące ustalenia, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz czy na potrzeby transakcji Sprzedający powinni zostać uznani – każdy odrębnie – za podatnika podatku VAT, a tym samym nie powinni dokonywać rejestracji jako jeden podatnik, w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W wydanej interpretacji uznałem, że transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomości na rzecz Kupującego nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. W konsekwencji odstępuję od udzielenia odpowiedzi na pytania nr 2 i 3 zawarte we wniosku, dotyczące skutków tej transakcji na gruncie podatku VAT dla Kupującego i Sprzedających.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem (pytania) dotyczą praw i obowiązków podatkowych wszystkich zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym, pomimo uznania w wydanej interpretacji, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Sprzedających, a nie wywiera skutku prawnego dla współwłaścicieli Nieruchomości.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Spółka komandytowa (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.