Interpretacja indywidualna z dnia 25 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.191.2026.3.JSU

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

- prawidłowe, w części dotyczącej uznania, że z tytułu zbycia części działki nr (A.) (niebędącej przedmiotem wynajmu na rzecz przedsiębiorcy) nie działa Pan jako podatnik podatku VAT w rozumieniu przepisów art. 15 ustawy o VAT, a w konsekwencji transakcja tej części działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, oraz

- nieprawidłowe, w części dotyczącej uznania, że z tytułu zbycia części działki nr (A.) (będącej przedmiotem wynajmu na rzecz przedsiębiorcy) nie działa Pan jako podatnik podatku VAT w rozumieniu przepisów art. 15 ustawy o VAT, a w konsekwencji transakcja tej części działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Pana wniosek z 29 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący kwestii czy sprzedaż działki gruntowej na rzecz przedsiębiorcy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów dokonana przez podatnika VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wpłynął 29 kwietnia 2026 r. Uzupełnił go Pan pismem z 2 czerwca 2026 r. (wpływ 2 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę rolną, którą nabył w (…) roku w drodze zakupu od osoby fizycznej. W (…) r. działka była niezabudowana i miała dostęp do drogi publicznej (ten stan się nie zmienił do dzisiaj) (dalej: działka lub Nieruchomość). Zakup był związany z ewentualnym rozszerzenie powierzchni gospodarstwa rolnego, które Wnioskodawca miał odziedziczyć w przyszłości.

Dla przedmiotowej działki w (…) roku została wydana decyzja o warunkach zabudowy określające podstawowe warunki dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z infrastrukturą. W roku (…) gmina rozpoczęła prace nad planem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym możliwe było złożenie wniosków o warunki zabudowy. Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, choć ani w (…) roku, ani obecnie nie planuje budowy na nieruchomości.

W chwili obecnej gmina nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego i nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzenia nowego planu miejscowego dla danej działki. Na działce: w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy tereny na których znajduje się działka oznaczone są na rysunku studium symbolem R, co należy rozumieć jako tereny rolnicze, w tym grunty orne, tereny upraw ogrodniczych, pastwisk, łąk oraz nieużytków rolniczych, w części stanowi tereny oznaczone na rysunku studium symbolem PU, co należy rozumieć jako tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz tereny zabudowy usługowej oraz w części stanowi tereny oznaczone jako główne drogi, gminne i drogi pozostałe.

Dodatkowo:

• Na działce nie znajdują się media takie jak gaz, woda ani przyłącze energetyczne. Wnioskodawca nie zamierza podejmować żadnych działań, które miałyby pozwolić na zapewnienie dostępu mediów do działki.

• Przez działkę przebiega linia średniego napięcia.

• Na działce zlokalizowany jest słup z transformatorem, który został postawiony przez przedsiębiorcę wynajmującego nieruchomość.

Część działki była i jest wynajmowana przez Wnioskodawcę przedsiębiorcy prowadzącemu jednoosobową działalność gospodarczą. Przychody z tego tytułu były i są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej jako osoba fizyczna. W konsekwencji przedmiotowa nieruchomość nie została nigdy wpisana do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie zamierza w najbliższym czasie podejmować działalności gospodarczej jako osoba fizyczna, a w szczególności nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Łączne przychody Wnioskodawcy z najmu (gruntów oraz nieruchomości mieszkalnych) nie przekraczały (…) zł rocznie. Wnioskodawca korzystał ze zwolnienia podmiotowego z VAT, o którym mowa w art. 113 ustawy o VAT.

Przedsiębiorca, który dotychczas wynajmował część działki, sam zgłosił się do Wnioskodawcy z inicjatywą zakupu całej działki. Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań marketingowych ani czynności zmierzających do profesjonalnego obrotu nieruchomościami (takich jak uzbrojenie terenu, podział działki, budowa infrastruktury czy reklama).

Wnioskodawca posiada majątek w postaci:

• kilkunastu działek gruntowych (nabytych w drodze spadku lub zakupu), są to zarówno grunty rolne jak też i działki budowlane i rekreacyjne,

• domu,

• dwóch mieszkań przeznaczonych na wynajem.

Inwestycje w nieruchomości Wnioskodawca traktuje jako lokatę kapitału, a nie jako działalność gospodarczą.

Dotychczas Wnioskodawca sprzedał jedynie:

• jedną nieruchomość w (…) roku,

• jedną nieruchomość w (…) roku.

Poza opisaną we wniosku transakcją w chwili obecnej Wnioskodawca nie planuje innych transakcji zakupu czy sprzedaży nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na pytanie Organu o wskazanie:

1. numer działki będącej przedmiotem wniosku – odpowiedział Pan:

(…) – (…) Nieruchomość gruntowa nabyta w (…) nr działki (A.).

2. w jaki sposób sfinansował Pan zakup przedmiotowej działki? Czy zakup działki sfinansowany został ze środków pochodzących z działalności gospodarczej np. z wynajmu, czy np. z kredytu zaciągniętego na działalność gospodarczą np. prowadzenie działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem VAT? Proszę wyjaśnić źródło pochodzenia środków, którymi sfinansowany został zakup działki – odpowiedział Pan:

Zakup działki był finansowany z własnych środków – wynagrodzenie za pracę.

3. w jaki sposób zamierzał Pan wykorzystywać działkę, którą zakupił Pan w celu rozszerzenia powierzchni gospodarstwa rolnego, które miał Pan odziedziczyć? Proszę wyjaśnić czy na przedmiotowej działce zamierzał Pan uprawiać plony na użytek własny, prowadzić działalność rolniczą (jaką?), czy też zamierzał Pan sprzedawać plony z produkcji rolnej i czy sprzedaż ta byłaby opodatkowana podatkiem VAT – odpowiedział Pan:

Działka została obsadzona kilkunastoma drzewami owocowymi na użytek własny. Pozostała część działki stanowiła nieużytek. Przez cały okres posiadania nie było planu do innego wykorzystania. Plony jeśli takowe się pojawiły były wyłącznie wykorzystywane na użytek własny a nie sprzedawane.

4. w jaki sposób wykorzystywał Pan przedmiotową działkę, a w szczególności część, która nie była inie jest wynajmowana - od momentu zakupu działki w (…) roku, przez cały okres jej posiadania – odpowiedział Pan:

Część działki była nieużytkiem, na części rosły drzewa owocowe jak wyżej.

5. czy część działki, która nie jest i nie była wynajmowana była wykorzystywana przez cały okres jej posiadania wyłącznie na Pana cele prywatne, osobiste? Jeśli tak, to proszę wskazać w jaki sposób – odpowiedział Pan:

Część działki, która nie była wynajmowana była wykorzystywana wyłącznie na cele prywatne.

Nie wie Pan dokładnie, w którym roku jakie drzewko zostało posadzone.

6. czy działka, będąca przedmiotem wniosku – od momentu jej nabycia przez Pana – była wykorzystywana w działalności rolniczej i czy dokonywał Pan sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT – odpowiedział Pan:

Nie, działka nigdy nie była wykorzystywana w działalności rolniczej. Nie dokonywał Pan sprzedaży żadnych płodów rolnych.

7. czy pomiędzy Panem a przedsiębiorcą wynajmującym część działki (przyszłym Nabywcą) istnieją jakiekolwiek powiązania np. prawne, rodzinne, itp. – odpowiedział Pan:

Pomiędzy Panem i nabywcą nie ma żadnych powiązań.

8. i 9. proszę szczegółowo opisać wszystkie nieruchomości, które Pan posiada i posiadał, tj.:

-kiedy i w jaki sposób stał się Pan posiadaczem danej nieruchomości?

-w jakim celu dana nieruchomość została przez Pana nabyta, z jakim zamiarem wykorzystania?

-w jaki sposób dana nieruchomość była/jest wykorzystywana przez Pana od momentu wejścia w jej posiadanie?

-co było przyczyną sprzedaży nieruchomości w (…) i (…) roku?

-jakie nieruchomości zostały sprzedane w (…) i (…) roku, tj. niezabudowane, zabudowane, jeśli zabudowane to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe?

Proszę odnieść się odrębnie do każdej działki gruntu (zarówno rolnej, budowlanej, rekreacyjnej), domu, mieszkań, nieruchomości sprzedanych w (…) i (…) roku, innych.

Czy środki ze sprzedaży poprzednich nieruchomości przeznaczył Pan na zakup kolejnych nieruchomości?

– odpowiedział Pan:

Posiadane nieruchomości:

(…) – (…), udział w drodze nabyty w (…) r. dla działki nr (…).

(…) – (…). Działka rekreacyjna nabyta w (…) r., cel nabycia: chęć posiadania działki rekreacyjnej ((…)), lokata kapitału, na działce nic się nie dzieje.

(…) – (…). Dom z działką – cele mieszkaniowe, prywatne nabyte w (…) roku. Nr działki (…).

(…)– (…). Nieruchomość gruntowa nr (…), nabyta w (…)r., lokata kapitału, na działce nic się nie dzieje.

(…) – (…). Lokal Mieszkanie, lokata kapitału, zabezpieczenie emerytalne, rok (…), mieszkanie jest wynajmowane.

(…) – (…). Działka rolna (…) r., chęć posiadania działki nad jeziorem, na działce się nic nie dzieje.

(…) – (…). Działka rolna nr (…) oraz (…), darowizna od siostry w (…) roku – łąki – w dzierżawie rolnikowi.

(…) – (…). Nieruchomość gruntowa, działka nr (…), nabyta w (…) roku, lokata kapitału, działka wynajmowana.

(…) – (…), działka zabudowana nr (…), lokata kapitału, nabyta w (…) roku, wynajmowana i sprzedana w (…) roku.

(…) – (…). Nieruchomość gruntowa nabyta w (…) r., nr działki (A.), lokata kapitału i wynajmowana częściowo. Nieruchomość gruntowa nabyta w (…), obecnie uprawiana, nr działki (…).

(…) – (…), nieruchomość gruntowa, grunty orne, uprawy rolne lub dzierżawa, otrzymane w spadku w (…) roku. Działki nr (…), (…), (…).

(…) – (…)(…), nieruchomość gruntowa, darowizna od matki, działki nr (…), (…), (…), (…), w roku (…), obecnie dzierżawa rolnikowi.

(…) – (…) (…), nieruchomość gruntowa, spadek w (…)r., działki nr (…), (…), (…), są to łąki w dzierżawie rolnikowi.

(…) – (…). Lokal stanowiący odrębną własność mieszkanie, lokata kapitału, zabezpieczenie emerytalne, obecnie wynajmowane.

(…) – (…), nieruchomość gruntowa, działki nr (…), (…), (…), (…), darowizna od matki w (…) r., dzierżawa rolnikowi.

(…) – (…), nieruchomość gruntowa, nabyta w (…) r., lokata kapitału ((…)), nieużytek.

(…) – (…), nieruchomość gruntowa, zakup (…) r. – lokata kapitału lub budowa domku letniskowego, nr działki (…), nieużytek.

Sprzedaż

Działka (…) – cel sprzedaży – cele konsumpcyjne. Do czasu sprzedaży działka nie była użytkowana.

Działka zabudowana, nieruchomość użytkowa, wcześniej była wynajmowana, nr działki (…), (…), sprzedana w (…) r., - cel pozyskanie kapitału na inwestowanie w obligacje skarbowe, akcje, cele konsumpcyjne.

W przypadku obydwu sprzedanych nieruchomości to nabywcy zgłosili się do Pana z chęcią nabycia działek. Nie prowadził Pan żadnej aktywności związanej z ogłoszeniem, marketingiem itp.

10. co jest powodem podjęcia decyzji o sprzedaży opisanej we wniosku działki – odpowiedział Pan:

Powodem decyzji jest oferta złożona przez przedsiębiorcę. Nie miał Pan zamiaru sprzedawać tej działki. Obecnie trwają negocjacje cenowe.

11. w jakim celu wystąpił Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy określającej podstawowe warunki dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z infrastrukturą - skoro nie planował Pan i nie planuje budowy na nieruchomości – odpowiedział Pan:

Gmina zmieniała plany miejscowe była taka możliwość to złożył Pan wniosek. Zawsze lepiej mieć warunki zabudowy niż ich nie mieć. Było to też związane z obecną reformą planów ogólnych dla gmin. Warunki zabudowy są bezterminowe.

12. na co zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży działki – odpowiedział Pan:

Zakup obligacji skarbu państwa. Konsumpcja.

13. czy jest lub był Pan zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Jeśli, tak to proszę wskazać w jakim okresie i z jakiego tytułu – odpowiedział Pan:

Nie jest Pan i nigdy nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT.

14. czy dwa mieszkania przeznaczone na wynajem, które wchodzą w skład Pana majątku, były lub są przedmiotem umów najmu – odpowiedział Pan:

Tak obydwa mieszkania są przedmiotem najmu. Przychód opodatkowany jest ryczałtem jako przychód z najmu majątku prywatnego.

Jako uzupełnienie stanu faktycznego wskazał Pan, że żadna z opisanych powyżej nieruchomości nigdy nie stanowiła środka trwałego i nigdy nie była wpisana do ewidencji środków trwałych.

Pytanie (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż opisanej działki gruntowej na rzecz przedsiębiorcy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów dokonana przez podatnika VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

Pana stanowisko w sprawie

W odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawcy, w opisanej transakcji zbycia nieruchomości nie działa ona jako podatniczka [winno być: „on jako podatnik” – przyp. Organu] podatku VAT w rozumieniu przepisów art. 15 ustawy o VAT. W konsekwencji opisywana transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem VAT”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Nieruchomość stanowi niewątpliwie towar w rozumieniu ustawy o VAT w konsekwencji w zakresie przedmiotowym opisywana transakcja zbycia Nieruchomości mogłaby podlegać opodatkowaniu VAT. Ze względu na wydaną decyzję o warunkach zabudowy przedmiotowa działka ma status terenu budowlanego.

Niemniej opodatkowaniu VAT nie podlega każda odpłatna dostawa towarów, a jedynie odpłatna dostawa towarów dokonywana przez podmiot mający status podatnika VAT w rozumieniu przepisów art. 15 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W opisanym we wniosku stanie faktycznym [zdarzeniu przyszłym] dochodzi do wykorzystania działki w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W konsekwencji istotne jest ustalenie czy w świetle przepisów art. 15 ust. 2 ustawy o VAT w transakcji zbycia Nieruchomości Wnioskodawczynię [winno być: „Wnioskodawcę” – przyp. Organu] można uznać za handlowca realizującego działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Kluczowa dla omawianego zagadnienia jest uchwała NSA z dnia 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której NSA podkreślił: „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r., chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”. W uchwale NSA wyraźnie podkreślił, że można mówić o prowadzeniu działalności gospodarczej przez podatnika wyłącznie w sytuacji, gdy nieruchomości będące przedmiotem najmu zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

Choć powyższa uchwała dotyczy podatku dochodowego to wyraźnie wskazuje jednak przesłankę kiedy w przypadku najmu nieruchomości przez osoby fizyczne można mówić o prowadzeniu działalności gospodarczej. Jeśli osoba fizyczna wprowadziła nieruchomości do ewidencji środków trwałych to przychody z najmu stanowią przychodu z działalności gospodarczej. Jeśli osoba fizyczna nie wprowadziła nieruchomości do ewidencji środków trwałych to przychody z najmu takiej nieruchomości stanowią przychody z najmu osiągane poza działalnością gospodarczą. W uchwale NSA podkreślił, że w tym drugim przypadku mamy do czynienia z wykorzystaniem majątku prywatnego podatnika, poza działalnością gospodarczą.

W świetle powyższej uchwały NSA należy uznać, że fakt wynajmowania przez Wnioskodawcę Nieruchomości, która nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, zarówno na gruncie podatku dochodowego, jak i podatku VAT powinno być traktowane jako czynności poza działalnością gospodarczą. W konsekwencji sam fakt wynajmowania Nieruchomości nie stanowi o prowadzeniu przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej na gruncie ustawy o VAT.

Przepis art. 15 ustawy o VAT definiuje podatnika jako każdy podmiot, niezależnie od jego formy organizacyjno-prawnej, który samodzielnie prowadzi działalność gospodarczą, bez względu na cel oraz rezultat takiej działalności.

Podatnikiem dany podmiot będzie tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej. Należy zaś stwierdzić, że – zwłaszcza w odniesieniu do osób fizycznych – podatnikiem VAT nie staje się w sposób automatyczny. Status podatnika nie jest stałą cechą osoby fizycznej, w przeciwieństwie to sytuacji z osobami prawnymi.

Przepis art. 15 ustawy o VAT definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Od 1 kwietnia 2013 roku z definicji działalności gospodarczej zniknął fragment, zgodnie z którym za działalność taką uważało się także sytuację, gdy czynność (producenta, handlowca, usługodawcy, rolnika, przedstawiciela wolnego zawodu) została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Taka zmiana przepisów dobitnie wskazuje, iż pojedyncza lub niewielka liczba transakcji nie powoduje automatycznie, że dokonujący ją podmiot nabywa status podatnika VAT.

Powyższa definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Chociaż ustawy o VAT nie wyraża tego wprost, należy przyjąć, że działalnością gospodarczą jest w zasadzie tylko ta aktywność, która jest wykonywana zawodowo, w sposób profesjonalny. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Nie działa on wówczas w charakterze odpowiednio: producenta, handlowca, usługodawcy, rolnika, wykonującego wolny zawód. Taką tezę potwierdza zmiana przepisów z 1 kwietnia 2013 roku.

Ponadto, pojęcie działalności gospodarczej ma charakter wspólnotowy. Jest to pojęcie zasadnicze dla konstrukcji podatku VAT. Działalnością gospodarczą jest wszelka działalność, w ramach której wykonywane może być każde świadczenie. Generalny charakter działalności gospodarczej podkreśla także fakt, że dla statusu podatnika nie ma znaczenia, gdzie jest prowadzona działalność gospodarcza. Definicja ma zakres globalny i znajduje zastosowanie, gdziekolwiek osoba ma siedzibę bądź gdziekolwiek działa.

Do 31 marca 2013 roku, przepisy ustawy o VAT wprowadzały wymóg częstotliwości prowadzonej działalności. Wynikało to z brzmienia przepisu, który wówczas posługiwał się sformułowaniem, że podatnikiem jest osoba dokonująca czynności jednorazowej, jednak „w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy”. Jeśli bowiem zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy pozwalał na uznanie jednorazowej czynności za działalność gospodarczą, to wynikało stąd, że właśnie częstotliwość wykonywania czynności była cechą konstytutywną działalności gospodarczej. Ustawa o VAT natomiast wprost odnosiła się do okoliczności wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, gdyż w przypadku pierwszej czynności opodatkowanej (jednorazowej) tylko towarzyszące jej okoliczności pozwalały ocenić, czy działalność będzie kontynuowana, a więc czy podmiot ma zamiar wykonywać działalność w sposób częstotliwy. Podkreślić tutaj należy, że nie było konieczne faktyczne kontynuowanie działalności, wystarczający był zamiar jej kontynuowania (prowadzenia częstotliwie), choćby nawet po dokonaniu jednorazowej czynności podmiot zaprzestał dalszego prowadzenia działalności gospodarczej.

Jak już wskazywano, od 1 kwietnia 2013 roku z definicji działalności gospodarczej zniknął fragment, zgodnie z którym za działalność taką uważało się także sytuację, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Wydaje się, że chociaż zastrzeżenie o jednorazowej czynności wykonanej w okolicznościach wskazujących na zamiar działania w sposób częstotliwy – zostało skreślone z treści przepisu, to jednak nadal działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o VAT powinna charakteryzować się zamiarem częstotliwości działania. Wynika to choćby z innych sformułowań definicji pojęcia „działalność gospodarcza”. Mowa jest np. o handlowcu, a więc podmiocie, który sprzedaje towary w sposób ciągły, częstotliwy lub o podmiotach pozyskujących zasoby naturalne (użycie tu imiesłowu też wskazuje na ciągłość działalności polegającej na pozyskiwaniu tych zasobów).

W opisanym we wniosku stanie faktycznym [zdarzeniu przyszłym] Wnioskodawca nie zamierza dokonywać dostawy nieruchomości w sposób ciągły i systematyczny. Wnioskodawca zamierza dokonać w chwili obecnej jednorazowej sprzedaży Nieruchomości stanowiącej element jego majątku osobistego i nie zamierza przeznaczać otrzymanych środków na zakup innych nieruchomości i prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie handlu nieruchomościami, czy też w jakimkolwiek innym zakresie. Choć Wnioskodawca nie wyklucza, że posiadane przez niego nieruchomości mogą kiedyś być przedmiotem sprzedaży.

Jak wynika bezpośrednio z brzmienia przepisu art. 15 ustawy o VAT uznanie aktywności danego podmiotu za działalność gospodarczą nie jest uzależnione od celu takiej działalności ani od jej rezultatu.

Wiele wątpliwości w praktyce wywołuje status podatkowy osób fizycznych, które nie prowadząc formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej, dokonują sprzedaży działek budowlanych (czy też w ogóle gruntów lub nieruchomości). Kwestia ta była wielokrotnie przedmiotem orzeczeń polskich sądów administracyjnych i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE). W wydanych wyrokach sądy stanęły na stanowisku, że w sytuacji, gdy dany podmiot dokonuje sprzedaży towarów z majątku prywatnego (nienabytego w celu odprzedaży, choć z dopuszczeniem takiej możliwości), nie jest podatnikiem VAT w zakresie tych czynności, choćby takich transakcji (sprzedaży gruntów) było kilka lub nawet kilkanaście. Tego rodzaju pogląd odnaleźć można choćby w wyroku NSA z dnia 29 października 2007 roku, o sygn. I FPS 3/07.

W każdym przypadku decydujące znaczenie dla oceny czy dana osoba fizyczna ma status podatnika VAT powinien mieć zamiar nabycia przedmiotowych gruntów (które są później sprzedawane przez takiego nabywcę). Jeśli z okoliczności sprawy wynika, że zamiarem nabycia było późniejsze odsprzedanie gruntów, to zasadniczo należałoby takiego sprzedawcę uznać za podatnika VAT w zakresie tych sprzedaży. Jeśli natomiast sprzedawca gruntów nabywał te grunty do majątku prywatnego, dopuszczając wprawdzie możliwość odprzedaży, lecz nie było to jego głównym celem, wówczas co do zasady w zakresie dokonywanej sprzedaży gruntów nie powinien być traktowany jako podatnik VAT. Decydujące znaczenie mają zatem zamiar i okoliczności nabycia składników majątku, w szczególności to, czy nabycie dotyczyło zaspokojenia własnych (prywatnych) potrzeb podatnika, czy też miało związek z prowadzoną działalnością handlową.

Zwraca Pan uwagę, że w opisanym we wniosku stanie faktycznym [zdarzeniu przyszłym] Wnioskodawca nabył Nieruchomość w celu potencjalnego powiększenia powierzchni gospodarstwa rolnego, które miał odziedziczyć w przyszłości. Wnioskodawca nie nabywa nieruchomości w celach handlowych.

W wyroku z dnia 15 września 2011 roku w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby v. Minister Finansów oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, EU:C:2011:589 TSUE odniósł się do kwestii statusu podatnika w przypadku sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne. W ocenie TSUE największe znaczenie dla uznania danego podmiotu za podatnika (prowadzącego działalność) w zakresie sprzedaży działek ma to, że podmiot ten w zakresie tej sprzedaży angażuje pewne środki, aktywa, w związku z czym działa jak handlowiec (ewentualnie usługodawca, producent). Takimi działaniami mogą być – w ocenie TSUE – przykładowo uzbrojenie terenu albo działania marketingowe. TSUE jedynie przykładowo wymienił okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że sprzedawca podejmuje działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W praktyce mogą to być również inne okoliczności. Wydaje się, że za takie działania mogą być uważane przykładowo podejmowanie starań o uchwalenie jak najkorzystniejszych przepisów planu miejscowego (finansowa partycypacja w kosztach sporządzenia planu miejscowego) czy udział w kosztach budowy przez gminę infrastruktury technicznej i drogowej w pobliżu danych gruntów.

Zwraca Pan uwagę, że z wyjątkiem wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy, nie podejmował żadnych aktywnych działań mających doprowadzić do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w szczególności nie partycypował w kosztach uchwalenia czy zmiany planu. Ponadto, Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości. Dodatkowo, Wnioskodawca nie podejmowała żadnych działań marketingowo-reklamowych mających prowadzić do sprzedaży Nieruchomości.

W takiej sytuacji należy uznać, iż wskazane w wyrokach TSUE przesłanki uznania, że dany podmiot działa jako handlowiec prowadzący działalności gospodarczą opodatkowaną VAT nie zostały w Pana przypadku spełnione. A w konsekwencji nie można uznać, że Wnioskodawca w transakcji dostawy Nieruchomości będzie działać jako podatnik VAT.

Powyższe stanowisko potwierdza NSA w wyroku z dnia 21 stycznia 2022 roku, o sygn. I FSK 1421/18, NSA wyjaśnił w wyroku, że „o tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. Takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Aktywność tego rodzaju nie należy do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności”.

W świetle powyższych argumentów Wnioskodawca wnosi o uznanie swojego stanowiska za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

- prawidłowe, w części dotyczącej uznania, że z tytułu zbycia części działki nr (A.) (niebędącej przedmiotem wynajmu na rzecz przedsiębiorcy) nie działa Pan jako podatnik podatku VAT w rozumieniu przepisów art. 15 ustawy o VAT, a w konsekwencji transakcja tej części działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, oraz

- nieprawidłowe, w części dotyczącej uznania, że z tytułu zbycia części działki nr (A.) (będącej przedmiotem wynajmu na rzecz przedsiębiorcy) nie działa Pan jako podatnik podatku VAT w rozumieniu przepisów art. 15 ustawy o VAT, a w konsekwencji transakcja tej części działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy jednak zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art.12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj.wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu planowanej sprzedaży działki nr (A.) istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży, podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć iHalina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same zsiebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, aczynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v.Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży działki nr (A.) będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął lub podejmie Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami oraz ustalenie czy działka służyła Panu do wykonywania czynności w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej niezabudowaną działkę rolną nr (A.). Działkę zakupił Pan w (…) roku w celu ewentualnego rozszerzenie powierzchni gospodarstwa rolnego, które miał Pan odziedziczyć w przyszłości.

Podał Pan, że nie prowadzi działalności gospodarczej jako osoba fizyczna, w konsekwencji przedmiotowa nieruchomość nie została nigdy wpisana do ewidencji środków trwałych. Nie jest i nigdy nie był Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT. Działka nigdy nie była wykorzystywana w działalności rolniczej, nie dokonywał Pan również sprzedaży żadnych płodów rolnych.

Część działki była i jest wynajmowana przedsiębiorcy prowadzącemu jednoosobową działalność gospodarczą, a przychody z tego tytułu były i są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Natomiast część działki, która nie była wynajmowana, była wykorzystywana wyłącznie na cele prywatne - działka została obsadzona kilkunastoma drzewami owocowymi na użytek własny, pozostała część działki stanowiła nieużytek. Przez cały okres posiadania nie było planu do innego wykorzystania. Plony - jeśli się pojawiły - były wyłącznie wykorzystywane na użytek własny, a nie sprzedawane.

Przedsiębiorca (wynajmujący część Pańskiej działki) sam zgłosił się do Pana z inicjatywą zakupu całej działki. Pan nie podejmował aktywnych działań marketingowych ani czynności zmierzających do profesjonalnego obrotu nieruchomościami (takich jak uzbrojenie terenu, podział działki, budowa infrastruktury czy reklama).

Na działce nie znajdują się media takie jak gaz, woda ani przyłącze energetyczne. Nie zamierza Pan podejmować żadnych działań, które miałyby pozwolić na zapewnienie dostępu mediów do działki. Przez działkę przebiega linia średniego napięcia oraz zlokalizowany jest słup z transformatorem, który został postawiony przez przedsiębiorcę wynajmującego nieruchomość.

Dla przedmiotowej działki w (…) roku została wydana decyzja o warunkach zabudowy określająca podstawowe warunki dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z infrastrukturą, pomimo że ani w (…) roku, ani obecnie nie planuje Pan budowy na nieruchomości. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy został złożony przez Pana, z uwagi na fakt, że Gmina zmieniała plany miejscowe i była możliwość złożenia takiego wniosku. Ponadto, związane było to też z obecną reformą planów ogólnych dla gmin.

Wskazał Pan również, że posiada majątek w postaci kilkunastu działek gruntowych (nabytych w drodze spadku lub zakupu), są to zarówno grunty rolne jak też i działki budowlane i rekreacyjne. Posiada Pan także dom oraz dwa mieszkania, które są przedmiotem najmu.

Dotychczas sprzedał Pan jedną nieruchomość w (…) roku i jedną w (…) roku.

Poza opisaną we wniosku transakcją nie planuje Pan innych transakcji zakupu czy sprzedaży nieruchomości, a środki ze sprzedaży działki zamierza Pan przeznaczyć na zakup obligacji skarbu państwa i konsumpcję.

Aby odnieść się do Pana wątpliwości, dotyczących podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży działki nr (A.) jako dostawy towarów dokonanej przez podatnika VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, trzeba mieć na uwadze sposób użytkowania przedmiotowej działki przez cały czas jej posiadania przez Pana.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że o ile cel z jakim dana osoba nabywa majątek (działkę), ma znaczenie przy określeniu czy dany majątek należy traktować jako prywatny czy też gospodarczy, to należy jednak mieć na uwadze również fakt, że nie jest to kryterium decydujące.

Z orzecznictwa TSUE wynika, że okoliczność, iż początkowo doszło do nabycia majątku rzeczowego na własne potrzeby nabywcy, nie stoi na przeszkodzie temu, by taki majątek został następnie wykorzystany do celów wykonywania „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 9 ust.1 dyrektywy VAT (wyrok z dnia 19 lipca 2012 r., Redlihs, C-263/11, EU:C:2012:497, pkt 39 i przytoczone tam orzecznictwo)”.

Przy ocenie charakteru majątku, szczególne znaczenie mają wyroki TSUE:

-w sprawie C-291/92 Dieter Armbrecht, gdzie Trybunał stwierdził, że „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej - a podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego, a zatem nie tylko w momencie jego nabycia;

-w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z których wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Analiza okoliczności sprawy wskazuje, że sposób wykorzystania części działki nr (A.) nie stanowił wykorzystywania części tej nieruchomości wyłącznie w Pana celach osobistych, prywatnych.

Z wniosku wynika, że część działki była i jest wynajmowana - przez Pana - przedsiębiorcy prowadzącemu jednoosobową działalność gospodarczą.

Wskazać w tym miejscu należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz.795):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie nieruchomości przez jej najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę powołane wcześniej przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Nawiązując w tym miejscu do dokonanej przez Pana argumentacji w kontekście wskazanej uchwały NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 zapadłej na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, to należy podkreślić, że regulacje dotyczące podatku od towarów i usług mają autonomiczny charakter i wszystkie czynności powinny być analizowane w oparciu o nie, niezależnie od definicji i postanowień zawartych w innych ustawach (chyba, że ustawa o podatku od towarów i usług wprost do nich odsyła).

W świetle przepisów ustawy o VAT działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował, czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego działalności środek trwały. Trzeba tu zaznaczyć, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”.

Jak wynika z opisu sprawy działka nr (A.) w części była i jest wynajmowana przez Pana przedsiębiorcy prowadzącemu jednoosobową działalność gospodarczą, a Pan otrzymywał wynagrodzenie z tytułu najmu ww. części działki.

W konsekwencji na gruncie podatku od towarów i usług, najem nieruchomości (części działki nr (A.)) stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego, wskazać należy, że z tytułu najmu części działki nr (A.), straciła ona w tej części charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania przez Pana części działki nr (A.) - spowodował, że była ona w tej części wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, sprzedaż części działki nr (A.) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Natomiast, analiza przedstawionych okoliczności sprawy wskazuje, że w odniesieniu do pozostałej części działki nr (A.) (która nie była wynajmowana) nie podejmował Pan żadnych czynności w stosunku do tej części nieruchomości, w tym czynności o charakterze zarządczym. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nie poczynił Pan na działce żadnych nakładów inwestycyjnych - w szczególności nie podejmował Pan aktywnych działań marketingowych ani czynności zmierzających do profesjonalnego obrotu nieruchomościami (takich jak uzbrojenie terenu, podział działki, budowa infrastruktury czy reklama). Nie zamierza Pan również podejmować żadnych działań, które miałyby pozwolić na zapewnienie dostępu mediów do działki.

Z opisu sprawy wynika, że – w odniesieniu do części działki nr (A.) – nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż tej części działki wypełniałaby przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność – w odniesieniu do części działki nr (A.) (która nie była przedmiotem najmu) – w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanymi wyrokami TSUE C180/10, C-181/10.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że dostawa części działki nr (A.) będzie stanowiła transakcję okazjonalną, która nie będzie czyniona z zamiarem nadania jej stałego charakteru. Tym samym w ramach przedstawionego zdarzenia przyszłego nie można uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży tej części działki nr (A.), która nie była wynajmowana na rzecz przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą.

W świetle zaprezentowanych przepisów, sprzedaż części działki nr (A.), która nie była wynajmowana na rzecz przedsiębiorcy, należy zakwalifikować jako dostawę towaru. Jednakże, w przedmiotowej sprawie - w odniesieniu do tej części działki - nie będzie działał Pan w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż ww. części działki w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Podsumowując, w odniesieniu do części działki nr (A.), która:

- była i jest wynajmowana przez Pana przedsiębiorcy prowadzącemu jednoosobową działalność gospodarczą - będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT;

- nie była przedmiotem najmu - nie będzie działał Pan w charakterze podatnika, w rozumieniu art.15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa tej części działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych – z uwagi, że wycofał Pan pytanie dotyczące podatku PCC – zostało wydane postanowienie o umorzeniu postępowania.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Pana. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie sformułowanego pytania w podatku od towarów i usług, stąd wszelkie inne kwestie, nie były przedmiotem interpretacji.

Odnosząc się do powołanych we wniosku wyroków sądów stwierdzić należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów i nie wiążą Organu w sprawie będącej przedmiotem wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz.622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143, dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.