Interpretacja indywidualna z dnia 28 lipca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.384.2026.2.MC

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 21 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanej działki o nr 1.

Uzupełnił go Pan pismem z 15 lipca 2026 r. (wpływ 21 lipca 2026 r.) w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami oraz nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

W 2021 r. Wnioskodawca nabył ze środków prywatnych udział w nieruchomości gruntowej. Następnie nieruchomość została sprzedana, a za uzyskane środki Wnioskodawca wspólnie z innymi osobami nabył nieruchomość gruntową położoną w miejscowości (…), gmina (…).

W 2022 r. nieruchomość została podzielona geodezyjnie na kilka działek.

Wnioskodawca sprzedał udział w jednej z wydzielonych działek, natomiast obecnie pozostaje właścicielem niezabudowanej działki gruntu nr 1.

Wnioskodawca rozważa sprzedaż działki nr 1 w ramach współpracy z podmiotem zainteresowanym realizacją inwestycji polegającej na budowie domu modułowego.

W związku z planowaną transakcją możliwe jest podjęcie działań przygotowawczych dotyczących działki, w tym uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wykonanie zjazdu lub innych prac zwiększających atrakcyjność nieruchomości.

Działania marketingowe związane z inwestycją mają być prowadzone przez podmiot współpracujący.

Wynagrodzenie Wnioskodawcy miałoby obejmować kwotę za sprzedaż działki oraz dodatkowe wynagrodzenie uzależnione od realizacji inwestycji.

Nieruchomość została nabyta ze środków prywatnych i stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy.

W uzupełnieniu do wniosku udzielił Pan odpowiedzi na zadane przez Organ w wezwaniu pytania:

1)Co jest przedmiotem sprzedaży, czy jest to działka o nr 1 czy 2?

Odp. Przedmiotem planowanej sprzedaży jest wyłącznie niezabudowana działka oznaczona numerem ewidencyjnym 1, o powierzchni (…)ha, położona w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), woj. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…).

2)W ramach jakich czynności i dokładnie kiedy nabył Pan działkę będącą przedmiotem sprzedaży do majątku prywatnego, tj. w ramach czynności:

-opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

-zwolnionych od podatku od towarów i usług,

-niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odp. Nieruchomość w miejscowości (…) (pierwotnie jako jedna działka nr 1 o powierzchni (…) ha) została nabyta przez Wnioskodawcę w drugiej połowie 2021 r. (po uprzedniej sprzedaży innej działki w (…)). Zakup nastąpił do majątku osobistego (Wnioskodawca był wówczas kawalerem), wspólnie z dwoma innymi współwłaścicielami: Wnioskodawca oraz drugi współwłaściciel nabyli po 3/10 udziału, natomiast trzeci współwłaściciel nabył 4/10 udziału. Zakup ten stanowił prywatną lokatę kapitału i nie miał związku z działalnością gospodarczą.

Decyzją Burmistrza Gminy (…) z dnia (…) 2022 r. (znak: (…)) dokonano fizycznego podziału działki nr 1 na pięć mniejszych działek (od 1/9 do 1/13). Następnie, w sierpniu 2022 r., współwłaściciele dokonali umownego zniesienia współwłasności nieruchomości (Rep. A nr (…)), w wyniku którego: Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność działkę nr 1 (będącą przedmiotem planowanej sprzedaży), Wnioskodawca wraz z jednym współwłaścicielem (tym, który również posiadał pierwotnie 3/10 udziału) otrzymał na współwłasność ułamkową, inną wydzieloną działkę (która została ostatecznie sprzedana w lutym 2025 r. w celu całkowitego wyjścia ze współwłasności).

3)Czy z tytułu nabycia działki będącej przedmiotem sprzedaży otrzymał Pan fakturę z wykazaną stawką podatku VAT?

Odp. Nie, Wnioskodawca nie otrzymał faktury VAT przy nabyciu udziału w gruncie.

5)Czy jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak, to od kiedy i z tytułu prowadzenia jakiej dokładnie działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., zwanej dalej „ustawą”)?

Odp. Wnioskodawca nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) i nie prowadzi działalności gospodarczej.

6)Jeżeli jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikami podatku od towarów i usług, proszę wskazać, czy działka będącą przedmiotem sprzedaży była/jest/będzie wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, z tytułu której jest Pan podatnikiem podatku VAT?

Odp. Przedmiotowa działka nigdy nie była i do dnia sprzedaży nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej.

7)Czy prowadził/prowadzi/będzie Pan prowadzićdziałalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odp. Wnioskodawca nie prowadził, nie prowadzi i nie planuje prowadzić działalności deweloperskiej ani handlu nieruchomościami.

8)Do jakich konkretnie czynności wykorzystywana była/jest/będzie przez Pana od chwili nabycia do chwili sprzedaży działka będąca przedmiotem sprzedaży, tj. do czynności zwolnionych, opodatkowanych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? Proszę dokładnie opisać.

Odp. Działka od momentu zakupu (oraz po podziale w 2022 r. i zniesieniu współwłasności), stanowiła wyłącznie lokatę kapitału prywatnego. Nie była udostępniana komercyjnie ani w żaden sposób użytkowana rolniczo czy gospodarczo.

9)Czy posiadał/posiada Pan status rolnika ryczałtowego, w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie.

Odp. Wnioskodawca nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

10)Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży stanowiła/stanowi składnik prowadzonego gospodarstwa rolnego i była/jest/będzie wykorzystywana przez Pana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

Odp. Działka nie stanowiła i nie stanowi składnika gospodarstwa rolnego, i nie była wykorzystywana do działalności rolniczej.

11)Czy z przedmiotowejdziałki były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na Pana własne potrzeby?

Odp. Na działce nie prowadzono upraw i nie sprzedawano z niej płodów rolnych.

12)Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży była/jest/będzie wykorzystywana przez Pana przez cały okres jej posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy, na Pana cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajała i w jakim okresie.

Odp. Tak, grunt od początku traktowany był jako prywatna lokata kapitału i zabezpieczenie finansowe na przyszłość.

13)Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak – jakie przeznaczenie działki wynika z tego planu? Czy z planu wynika możliwość jej zabudowy budynkami/budowlami?

Odp. Działka nr 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy (…) i jest oznaczona symbolem (…) – przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (z przeznaczeniem uzupełniającym pod dojazd i drogi wewnętrzne – (…)). W ewidencji gruntów działka oznaczona jest jako grunt orny (RIVb, RVI).

14)Czy przed planowaną sprzedażą dla przedmiotowej działki zostanie wydane pozwolenie na budowę? Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostanie ono wydane?

Odp. Wnioskodawca nie występował i nie będzie występował o pozwolenie na budowę ani o warunki zabudowy przed sprzedażą tej działki. Nie będą podejmowane żadne tego typu kroki formalno-prawne.

15)Czy działka będąca przedmiotem sprzedażybyła/jest/będzie oddana przez Pana w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a) czy udostępniał/udostępnia/będzie Pan udostępniał działkę będącą przedmiotem sprzedaży odpłatnie, czy bezpłatnie?

b)kto był/jest/będzie stroną umowy?

c)kto uzyskiwał/uzyskuje/będzie uzyskiwał korzyści z czynszu z tytułu dzierżawy/wynajmu ww. działki?

d)czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy wynajmu/dzierżawy? Jeśli tak:

-czy rozliczał/rozlicza Pan podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy ww. działki? Gdy podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy nie był/nie jest rozliczany, proszę wskazać, z jakiego powodu ten podatek nie był/nie jest rozliczany;

-czy czynsz z tytułu dzierżawy/wynajmu przedmiotowej działki był/jest dokumentowany fakturami VAT? Jeśli tak, to kto wystawiał/wystawia faktury?

Odp. Działka nie była i do momentu sprzedaży nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze (podpunkty a-d są bezprzedmiotowe).

16)Czy przed dniem sprzedaży przedmiotowej działki zamierza Pan dokonywać jakichkolwiek czynności (ponosić nakłady) w celu przygotowania działki do sprzedaży, np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie, wytyczenie dróg dojazdowych do działek, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki, zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, inne działania marketingowe itp.? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)?

Odp. Wnioskodawca zamierza przed sprzedażą wykonać jedynie proste czynności porządkowo-zabezpieczające, tj.: doprowadzić przyłącza podstawowych mediów (woda, prąd, opcjonalnie gaz i internet), wykonać zjazd z drogi publicznej na działkę, ogrodzić teren siatką leśną (w celu zabezpieczenia granic) oraz zlecić poszukiwanie klienta licencjonowanemu pośrednikowi nieruchomości.

17)Czy w celu sprzedaży działki udzieli/udzielił/zamierza udzielić Pan innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzielił Pan pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot był/będzie zobowiązany do działania w Pana imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.)? Proszę dokładnie opisać.

Odp. Wnioskodawca zawarł umowę pośrednictwa oraz udzielił ściśle ograniczonego pełnomocnictwa firmie pośredniczącej(…) z siedzibą w (…). Pełnomocnictwo upoważnia firmę, wyłącznie do działań marketingowych, prezentacji oferty i obsługi potencjalnych klientów. Pełnomocnictwo to, nie obejmuje uprawnień do występowania w imieniu Wnioskodawcy przed organami administracji publicznej w celu uzyskiwania decyzji budowlanych, pozwoleń czy realizowania inwestycji deweloperskich.

18)Czy posiada Pan inne nieruchomości (działki)?Jeśli tak, proszę podać, ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działki):

a) kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan tą nieruchomość (działkę)?

b)w jaki sposób wykorzystywał/wykorzystuje Pan tą nieruchomość (działkę)?

c)czy nieruchomość (działka) była/jest niezabudowana, czy zabudowana?

d)jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?

e)czy zamierza Pan sprzedać pozostałe nieruchomości (działki)?

Odp. Wnioskodawca posiada obecnie jedynie opisywaną działkę niezabudowaną nr 1, stanowiącą jego majątek osobisty.

19)Czy wcześniej sprzedawał Pan inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych działek?

b)w jakim celu działki te zostały przez Pana nabyte?

c)w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

f)czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek działki (należy wskazać której) był Panzobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik podatku VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości (działki).

Odp. Wnioskodawca dokonał w przeszłości dwóch transakcji sprzedaży nieruchomości, które stanowiły likwidację majątku prywatnego:

W 2021 r. Wnioskodawca sprzedał działkę budowlaną, położoną w (…), zakupioną w czerwcu tego samego roku wspólnie z jednym współwłaścicielem (wycofanie się z inwestycji prywatnej z uwagi na zmianę planów osobistych). Działka ta, w momencie sprzedaży była całkowicie nieuzbrojona i nie poczyniono na nią żadnych nakładów.

W lutym 2025 r. Wnioskodawca, wspólnie z drugim współwłaścicielem, dokonał sprzedaży działki w (…), która po podziale i zniesieniu współwłasności z 2022 r. pozostała ich wspólną własnością ułamkową. Sprzedaż ta, miała na celu ostateczne zniesienie współwłasności i upłynnienie tego składnika prywatnego majątku. Działka ta w momencie sprzedaży również była całkowicie nieuzbrojona i nie były na nią ponoszone żadne nakłady.

Żadna z tych transakcji nie była realizowana w ramach działalności gospodarczej.

20)W zadanym przez Pana we wniosku pytaniu, wskazał Pan na „współpracę z podmiotem realizującym inwestycję domu modułowego”. Proszę zatem opisać, na czym ta współpraca będzie dokładnie polegała.

Odp. Wnioskodawca wyjaśnia, iż sformułowanie zawarte w pierwotnym wniosku dotyczące „domu modułowego” było wynikiem nieporozumienia marketingowego. Firma (…) jest wyłącznie pośrednikiem, a nie wykonawcą domów. Informacja o domach modułowych stanowiła jedynie element proponowanej strategii marketingowej (wizualizację możliwości zagospodarowania terenu dla potencjalnego nabywcy). Wnioskodawca nie planuje posadowienia, budowy ani montażu żadnego domu na działce przed jej sprzedażą.

21)Jakie konkretnie media doprowadził/doprowadzi Pan do działki będącej przedmiotem sprzedaży?

Odp. Przed sprzedażą planowane jest doprowadzenie wody i prądu (ewentualnie internetu i gazu, w zależności od warunków technicznych).

22)Jakie „inne prace zwiększające atrakcyjność nieruchomości” wykonał Pan lub zamierza wykonać na działce będącej przedmiotem sprzedaży? Proszę dokładnie opisać.

23)Jakie koszty poniesie Pan w związku z doprowadzeniem ww. mediów oraz wykonaniem zjazdu i innych prac zwiększających atrakcyjność nieruchomości?

Odp. 22 i 23 Poza przyłączami, zjazdem i ogrodzeniem siatką leśną, Wnioskodawca nie planuje żadnych innych prac. Koszty nie są obecnie znane – część prac zostanie wykonana przez gestorów sieci, część systemem gospodarczym, a część przez lokalnych wykonawców bez wcześniejszych wycen.

24)Czy przedmiotowa działka na dzień sprzedaży będzie zabudowana czy niezabudowana? (…).

Odp. Działka na dzień sprzedaży będzie całkowicie niezabudowana (podpunkty a-q są bezprzedmiotowe).

Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku

Czy planowana sprzedaż niezabudowanej działki gruntu nr 1 (…), poprzedzona doprowadzeniem podstawowych mediów, wykonaniem zjazdu oraz ogrodzenia siatką leśną, a także powierzeniem marketingu i obsługi sprzedaży pośrednikowi nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, czy też stanowić będzie wyraz zarządu majątkiem prywatnym, pozostając poza zakresem opodatkowania tym podatkiem?

Pana stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Wnioskodawca dokonując tej transakcji nie będzie działał w charakterze podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Podjęte czynności (uzbrojenie w podstawowe media, ogrodzenie terenu siatką leśną, wykonanie zjazdu), stanowią jedynie standardowe działania zmierzające do zachowania wartości rynkowej rzeczy i przygotowania jej do sprzedaży w sposób racjonalny.

Działania te mieszczą się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, co potwierdza m.in. wyrok TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (Słaby).

Wnioskodawca nie wykazuje aktywności porównywalnej do profesjonalnych handlowców nieruchomościami. Sprzedaż wcześniejszych nieruchomości (w 2021 r. oraz 2025 r.) miała charakter incydentalny i służyła wyłącznie upłynnieniu prywatnego kapitału oraz zniesieniu współwłasności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży niezabudowanej działki nr 1, podjął lub podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że nabył Pan w drugiej połowie 2021 r., wspólnie z dwoma innymi współwłaścicielami, działkę nr 1. Zakup nastąpił do majątku osobistego. Nieruchomość została nabyta ze środków prywatnych i stanowi Pana majątek prywatny. Zakup ten, stanowił prywatną lokatę kapitału i nie miał związku z działalnością gospodarczą. Przy nabyciu udziału w gruncie nie otrzymał Pan faktury VAT oraz nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy zakupie. W kwietniu 2022 r. dokonano fizycznego podziału działki nr 1 na pięć mniejszych działek (od 1/9 do 1/13). Następnie, w sierpniu 2022 r., współwłaściciele dokonali umownego zniesienia współwłasności nieruchomości, w wyniku którego otrzymał Pan na wyłączną własność niezabudowaną działkę nr 1. Jak wynika z opisu sprawy, rozważa Pan sprzedaż działki nr 1. Przedmiotowa Działka, od momentu zakupu (oraz po podziale w 2022 r. i zniesieniu współwłasności), stanowiła wyłącznie lokatę kapitału prywatnego. Nie była udostępniana komercyjnie ani w żaden sposób użytkowana rolniczo czy gospodarczo. Grunt od początku traktowany był przez Pana jako prywatna lokata kapitału i zabezpieczenie finansowe na przyszłość. Jak wskazano we wniosku, nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług i nie prowadzi działalności gospodarczej. Przedmiotowa działka nigdy nie była i do dnia sprzedaży nie będzie wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej. Nie prowadził, nie prowadzi i nie planuje Pan prowadzić działalności deweloperskiej ani handlu nieruchomościami. Nie posiada Pan statusu rolnika ryczałtowego. Działka nie stanowiła i nie stanowi składnika gospodarstwa rolnego, i nie była wykorzystywana do działalności rolniczej. Na działce nie prowadzono upraw i nie sprzedawano z niej płodów rolnych. Działka nie była i do momentu sprzedaży nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Działka nr 1 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jest oznaczona symbolem (…) – przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (z przeznaczeniem uzupełniającym pod dojazd i drogi wewnętrzne – (…)). Jak zostało wskazane, zamierza Pan przed sprzedażą, doprowadzić przyłącza podstawowych mediów (woda, prąd, opcjonalnie gaz i internet), wykonać zjazd z drogi publicznej na działkę, ogrodzić teren siatką leśną (w celu zabezpieczenia granic) oraz zlecić poszukiwanie klienta licencjonowanemu pośrednikowi nieruchomości. Zawarł Pan umowę pośrednictwa oraz udzielił ściśle ograniczonego pełnomocnictwa firmie pośredniczącej. Pełnomocnictwo upoważnia firmę, wyłącznie do działań marketingowych, prezentacji oferty i obsługi potencjalnych klientów. Pełnomocnictwo to, nie obejmuje uprawnień do występowania w Pana imieniu przed organami administracji publicznej w celu uzyskiwania decyzji budowlanych, pozwoleń czy realizowania inwestycji deweloperskich. Obecnie posiada Pan jedynie opisywaną działkę niezabudowaną nr 1, stanowiącą Pana majątek osobisty. W przeszłości dokonał Pan dwóch transakcji sprzedaży nieruchomości, które stanowiły likwidację majątku prywatnego. W 2021 r. sprzedał Pan działkę budowlaną, natomiast w 2025 r. wspólnie z drugim współwłaścicielem, dokonał Pan sprzedaży działki, która po podziale i zniesieniu współwłasności z 2022 r. pozostała ich wspólną własnością ułamkową. Sprzedaż ta, miała na celu ostateczne zniesienie współwłasności i upłynnienie tego składnika prywatnego majątku. Żadna z tych transakcji nie była realizowana w ramach działalności gospodarczej.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż niezabudowanej działki gruntu nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, dokonana w kontekście przywołanych wyżej przepisów prawa, prowadzi do wniosku, że Pana postępowanie jest charakterystyczne dla podmiotów występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym. Nie można bowiem uznać, że dokonując sprzedaży przedmiotowej działki będzie korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym.

Przechodząc na grunt analizowanej sprawy należy stwierdzić, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości poczynił Pan określone działania:

·dokonano fizycznego podziału działki nr 1 na pięć mniejszych działek,

·dokonano umownego zniesienia współwłasności nieruchomości, w wyniku którego otrzymał Pan na wyłączną własność niezabudowaną działkę nr 1,

·zamierza Pan przed sprzedażą:

-doprowadzić przyłącza podstawowych mediów (woda, prąd, opcjonalnie gaz i internet),

-wykonać zjazd z drogi publicznej na działkę,

-ogrodzić teren siatką leśną (w celu zabezpieczenia granic),

-zlecić poszukiwanie klienta licencjonowanemu pośrednikowi nieruchomości.

Odnosząc się do Pana wskazań, że sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach zwykłego rozporządzenia majątkiem osobistym, bez zaangażowania własnych środków i działań zbliżonych do profesjonalistów w obrocie nieruchomościami, w ocenie Organu, nie można uznać, że nie podejmował Pan działań celem uatrakcyjnienia działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Podkreślić w tym miejscu jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. W przedmiotowej sprawie nie można mówić tylko o pojedynczej czynności, o której mowa w wyroku TSUE C-180/10 i C-181/10, ale mamy do czynienia z ciągiem przytoczonych w tym orzeczeniu okoliczności, które przemawiają za uznaniem Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży opisanej działki.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy będzie Pan zatem podatnikiem podatku VAT, w związku ze sprzedażą niezabudowanej działki, gdyż – w świetle wskazanych przez Pana okoliczności sprawy – wystąpi ciąg czynności świadczących o zorganizowanym i celowym działaniu z zamierzeniem sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Podejmowane przez Pana działania przyjęły charakter czynności typowych dla działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. Podejmowane przez Pana działania wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Nie można uznać, że wyżej opisane działania miały/mają wyłącznie na celu zaspokajanie Pana potrzeb osobistych. Powyższe czynności, niewątpliwie zostały podjęte w związku z uatrakcyjnieniem działki i uzyskaniem jak najwyższej ceny z jej sprzedaży oraz łatwiejszym zbyciem majątku. Zatem, podejmując czynności, takie jak doprowadzenie przyłączy podstawowych mediów (woda, prąd, opcjonalnie gaz i internet), wykonanie zjazdu z drogi publicznej na działkę, ogrodzenie teren siatką leśną oraz zlecenie poszukiwania klienta licencjonowanemu pośrednikowi nieruchomości, należy uznać, że Pana działalność jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że sprzedaż przez Pana działki o nr 1 wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.

Wobec powyższego dokonując sprzedaży działki o nr 1, nie będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzenia własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzenie prawem własności. Podjął/podejmie Pan konkretne działania, prowadzące do podniesienia atrakcyjności przedmiotowej nieruchomości. Z całokształtu opisanego zespołu czynności wynika, że sprzedaż ta będzie miała miejsce w warunkach wskazujących na handlowy charakter.

Podsumowując, stwierdzam, że planowana sprzedaż niezabudowanej działki gruntu nr 1, poprzedzona doprowadzeniem podstawowych mediów (woda, prąd, opcjonalnie gaz i internet), wykonaniem zjazdu oraz ogrodzenia siatką leśną, a także powierzeniem marketingu i obsługi sprzedaży pośrednikowi nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Zatem, planowana sprzedaż nie będzie czynnością wykonywaną w ramach zarządu majątkiem prywatnym, natomiast Pan jako realizujący, tą transakcję będzie działał w charakterze podatnika na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Wobec powyższego, Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.