Interpretacja indywidualna z dnia 22 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.45.2026.4.MPU

Interpretacja indywidualna

stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 stycznia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług, który dotyczy kwestii czy wymuszona sprzedaż nieruchomości w postaci wcześniej wydzielonych działek, przez komornika sądowego podlega opodatkowaniu VAT. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 24 marca 2026 r. (wpływ 27 marca 2026 r.) oraz pismem z 14 kwietnia 2026 r. (wpływ 22 kwietnia 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego wraz z uzupełnieniem

Sprzedaż nowo wydzielonych działek w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika Sądowego przy Sądzie rejonowym w (…) (…) (…) (…)-(…) (…) ul. (…), na rzecz wierzyciela. Właściciel (…) (…) - dłużnik rzeczowy.

Od (…) roku jest Pan właścicielem nieruchomości zapisanej w Kw. numer (…), jest Pan dłużnikiem rzeczowym do kwoty (…). W (…) roku dokonał Pan podziału działki nr (…) położonej w (…) (…) na (…) działki, zamierza Pan w (…) roku jedną z powstałych działek rolnych podzielić na (…) działek. Nie prowadzi Pan Jednoosobowej Działalności Gospodarczej.

Komornik w postępowaniu egzekucyjnym - sprzedaż wymuszona, zamierza sprzedać nieruchomości w postaci wcześniej wydzielonych działek do kwoty wierzytelności (…) plus koszty egzekucji. W przyszłości zamierza Pan pozostałe niesprzedane działki wnieść aportem do spółki z o.o.

Pismem, które wpłynęło 27 marca 2026 r., uzupełnił Pan opis sprawy następująco:

Na wstępie wskazał Pan, że prawidłowy numer księgi wieczystej to: (…).

Jest Pan właścicielem nieruchomości objętej wskazaną księgą wieczystą od (…) roku, na podstawie umowy odnowienia i przeniesienia własności nieruchomości - kupna, do celów prywatnych.

Na obecnym etapie nie jest możliwe jednoznaczne wskazanie numerów działek przeznaczonych do sprzedaży. Sprzedaż będzie następowała sukcesywnie - w kolejności wskazanej przez dłużnika - do momentu uzyskania kwoty zabezpieczenia w wysokości (…) zł plus kosztami sprzedaży.

Pomimo sporządzenia operatu szacunkowego, nie jest możliwe określenie, które konkretnie działki oraz w jakim czasie pozwolą na osiągnięcie wskazanej kwoty. Sprzedaż będzie odbywała się w drodze licytacji (pierwszej lub drugiej), a wysokość uzyskanych cen pozostaje na dzień sporządzenia niniejszego pisma nieznana.

Działka nr (…) stanowiła i stanowi Pana majątek prywatny.

Część uzbrojona i utwardzona nie była wykorzystywana, natomiast część rolna była i jest utrzymywana w dobrej kulturze rolnej przez lokalnego rolnika na podstawie nieodpłatnej dzierżawy.

Nieruchomość została nabyta z zamiarem wykorzystania jej na własne cele mieszkaniowe po przejściu na emeryturę.

Nieruchomość (w tym działki wydzielone) nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej.

Działka nr (…) - wydzielona z działki nr (…) - od momentu powstania była wykorzystywana przez lokalnego rolnika wyłącznie w celu utrzymania gruntu w dobrej kulturze rolnej, na zasadzie nieodpłatnej dzierżawy. Nie uzyskuje Pan z tego tytułu żadnych korzyści majątkowych.

Pozostałe działki powstałe w wyniku podziału nie były użytkowane.

W celu przyspieszenia spłaty zobowiązania nawiązał Pan współpracę z pośrednikiem nieruchomości.

Poza dokonaniem podziału nieruchomości nie podejmował Pan działań zmierzających do zwiększenia jej atrakcyjności inwestycyjnej, w szczególności nie dokonał Pan uzbrojenia terenu ani doprowadzenia infrastruktury technicznej (w tym sieci energetycznej).

Czynności związane z ofertą sprzedaży (w tym ogłoszenia w sieci internetowej) realizowane są przez pośrednika nieruchomości. Nie prowadzi Pan samodzielnych działań marketingowych w tym zakresie.

Część rolna działki nr (…) była nieodpłatnie udostępniana lokalnemu rolnikowi wyłącznie w celu utrzymania jej w dobrej kulturze rolnej.

Nie był Pan/nie jest Pan rolnikiem, nie dokonywał Pan sprzedaży produktów rolnych.

Nie był Pan i nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku od podatku od towarów i usług.

Działka nr (…) była i jest nieodpłatnie udostępniana (dzierżawiona) na cele rolnicze.

Nie występował Pan z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (…) ani dla działek z niej wydzielonych.

Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wskazanych działek.

Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży (poza wskazaną we wniosku).

Dokonał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości ostatnia w 2012. Nieruchomość nabyta do majątku prywatnego, nieruchomość utrzymywana w dobrej kulturze nieodpłatna dzierżawa na rzecz lokalnego rolnika. Nie pamięta Pan dokładnej daty ale z Księgi Wieczystej wynika data sprzedaży (…), nie pamięta Pan szczegółów sprzedaży, raczej nieruchomość niezabudowana działka rolna nie odprowadzał Pan podatku VAT nie składał deklaracji VAT-7 z tytułu sprzedaży nie dokonywał Pan zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

Z kolei pismem 14 kwietnia 2026 r., które wpłynęło 22 kwietnia 2026 r. uzupełnił Pan opis sprawy następująco:

Nie pobierał Pan żadnych korzyści, oddanie do użytkowania nieruchomości lokalnemu rolnikowi stanowi formę użyczenia w myśl art. 710 ustawy kodeksu cywilnego.

Lokalny rolnik utrzymujący w dobrej kulturze rolnej działkę (…) oraz działkę (…) opłaca podatek od nieruchomości, który jest bezpośrednio związany z formą użytkowania nieruchomości.

Dokonał Pan podziału działki nr (…) na (…) działki celem sprzedaży i uregulowania zobowiązań - komornik sądowy. Brak możliwości sprzedaży w całości - brak chętnych - nieskuteczna egzekucja. Brak zamiaru wniesienia wydzielonych działek aportem do spółki.

Zamierza Pan podzielić jedną z powstałych działek na (…), ponieważ znalazł Pan nabywcę na dwie (…) arowe działki - cel spłata zobowiązania u komornika sądowego.

Jest Pan dłużnikiem rzeczowym (…) (…) (…) w (…), nieruchomość stanowiła zastaw udzielonej pożyczki.

Zrezygnował Pan z wniesienia aportem niesprzedanych działek do spółki.

Nadmienia Pan, iż w świetle przepisów Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej: art. 21.

1. Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia

Z kolei art. 64.

1.Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia.

2.Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej.

3.Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

Art. 64 ust. 1-3 Konstytucji

Każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia. Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej.

Ponadto, stosownie do art. 140 Kodeks cywilny, właściciel może, korzystać z rzeczy oraz rozporządzać nią w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.

Wskazuje Pan, iż czynności przez Pana podjęte dotyczą wyłącznie zarządu majątkiem prywatnym. Nieruchomość pozostaje w Pana posiadaniu od ponad 26 lat, co jednoznacznie potwierdza jej prywatny charakter oraz brak związku z działalnością gospodarczą.

Ze względu na dużą powierzchnię nieruchomości - majątku prywatnego, dokonał Pan podziału który wynikał wyłącznie z potrzeby racjonalnego gospodarowania własnym majątkiem, w szczególności w celu częściowego spieniężenia jego składników. Czynność ta została przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz w granicach przysługującego Panu prawa własności.

Podkreśla Pan, iż nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie podejmuje działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnych (takich jak deweloperzy), ani nie ponosi Pan nakładów właściwych dla tego rodzaju działalności.

Jednocześnie wskazuje Pan, iż nadmierna ingerencja w sferę prawa własności, w tym objęcie wskazanych czynności podatkiem od towarów i usług, może prowadzić do naruszenia Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej - gwarancji ochrony własności.

Pytanie

Czy wymuszona sprzedaż nieruchomości w postaci wcześniej wydzielonych działek, przez ww. komornika sądowego podlega opodatkowaniu VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Wymuszona sprzedaż nieruchomości w postaci działek przez komornika sądowego do zabezpieczenia roszczenia kwoty ok. (…) tyś zł ((…) (…) (…) (…)) z majątku prywatnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedaż nie ma znamion działalności gospodarczej, od (…) roku nieruchomość stanowi majątek prywatny. W myśl kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 roku w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 nie angażuje Pan środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Ponadto sprzedaż jest wymuszona.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1)przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2)zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3)świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z powyższych uregulowań wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów. Z uwagi na powyższe unormowania, pod pojęciem usługi (świadczenia) rozumie się każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Jednak usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym, związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów albo usługę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu, musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej zdziałalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, wszczególności dostawy terenu budowlanego. „Teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art.12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów iusług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj.wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie zgórnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów iusług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć iHalina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same zsiebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, aczynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v.Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że od (…) roku jest Pan właścicielem nieruchomości zapisanej w Kw. numer (…), na podstawie umowy odnowienia i przeniesienia własności nieruchomości - kupna, do celów prywatnych. Nieruchomość została nabyta z zamiarem wykorzystania jej na własne cele mieszkaniowe po przejściu na emeryturę. Jest Pan dłużnikiem rzeczowym (…) (…) (…) a nieruchomość stanowiła zastaw udzielonej pożyczki. Zamierza Pan sprzedać nieruchomości w postaci wcześniej wydzielonych działek do kwoty wierzytelności (…) plus koszty egzekucji, komornik w postępowaniu egzekucyjnym - sprzedaż wymuszona.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy Działka nr (…) stanowiła i stanowi Pana majątek prywatny. W (…) roku dokonał Pan podziału działki nr (…) na (…) działki, w celu sprzedaży nowo wydzielonych działek w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika Sądowego i uregulowania zobowiązań na rzecz wierzyciela. Brak możliwości sprzedaży działki w całości - brak chętnych - nieskuteczna egzekucja. Zamierza Pan w (…) roku jedną z powstałych działek rolnych podzielić na (…) działek, ponieważ znalazł Pan nabywcę na dwie (…) arowe działki – celem spłaty zobowiązania u komornika sądowego.

Ponadto działka nr (…) - wydzielona z działki nr (…) - od momentu powstania była wykorzystywana przez lokalnego rolnika wyłącznie w celu utrzymania gruntu w dobrej kulturze rolnej, na zasadzie nieodpłatnej dzierżawy. Nie uzyskuje Pan z tego tytułu żadnych korzyści majątkowych. Pozostałe działki powstałe w wyniku podziału nie były użytkowane. Nie pobierał Pan żadnych korzyści, oddanie do użytkowania nieruchomości lokalnemu rolnikowi stanowi formę użyczenia w myśl art. 710 ustawy Kodeksu cywilnego. Lokalny rolnik utrzymujący w dobrej kulturze rolnej działkę (…) oraz działkę (…) opłaca podatek od nieruchomości, który jest bezpośrednio związany z formą użytkowania nieruchomości. Część rolna działki nr (…) była nieodpłatnie udostępniana lokalnemu rolnikowi wyłącznie w celu utrzymania jej w dobrej kulturze rolnej.

Nie prowadzi Pan Jednoosobowej Działalności Gospodarczej. Nieruchomość (w tym działki wydzielone) nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej. Zrezygnował Pan z wniesienia aportem niesprzedanych działek do spółki.

Podał Pan także, że w celu przyspieszenia spłaty zobowiązania nawiązał Pan współpracę z pośrednikiem nieruchomości. Czynności związane z ofertą sprzedaży (w tym ogłoszenia w sieci internetowej) realizowane są przez pośrednika nieruchomości. Nie prowadzi Pan samodzielnych działań marketingowych w tym zakresie. Poza dokonaniem podziału nieruchomości nie podejmował Pan działań zmierzających do zwiększenia jej atrakcyjności inwestycyjnej, w szczególności nie dokonał Pan uzbrojenia terenu ani doprowadzenia infrastruktury technicznej (w tym sieci energetycznej). Nie był Pan/nie jest Pan rolnikiem, nie dokonywał Pan sprzedaży produktów rolnych. Nie był Pan i nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy od podatku od towarów i usług. Nie występował Pan z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (…) ani dla działek z niej wydzielonych. Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wskazanych działek. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży (poza wskazaną we wniosku). Dokonał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości ostatnia w (…) Nieruchomość nabyta do majątku prywatnego, nieruchomość utrzymywana w dobrej kulturze nieodpłatna dzierżawa na rzecz lokalnego rolnika. Nie pamięta Pan dokładnej daty ale z Księgi Wieczystej wynika data sprzedaży (…), nie pamięta Pan szczegółów sprzedaży, raczej nieruchomość niezabudowana działka rolna nie odprowadzał Pan podatku VAT nie składał deklaracji VAT-7 z tytułu sprzedaży nie dokonywał Pan zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy wymuszona sprzedaż nieruchomości w postaci wcześniej wydzielonych działek, przez ww. komornika sądowego podlega opodatkowaniu VAT.

Aby odpowiedzieć na zadane we wniosku pytanie, trzeba mieć na uwadze sposób użytkowania opisanych działek przez cały czas ich posiadania.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że o ile cel z jakim dana osoba nabywa majątek (działki), ma znaczenie przy określeniu czy dany majątek należy traktować jako prywatny czy też gospodarczy, to należy jednak mieć na uwadze również fakt, że nie jest to kryterium decydujące.

Z orzecznictwa TSUE wynika, że okoliczność, iż początkowo doszło do nabycia majątku rzeczowego na własne potrzeby nabywcy, nie stoi na przeszkodzie temu, by taki majątek został następnie wykorzystany do celów wykonywania „działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 9 ust.1 dyrektywy VAT (wyrok z dnia 19 lipca 2012 r., Redlihs, C-263/11, EU:C:2012:497, pkt 39 i przytoczone tam orzecznictwo)”.

Z orzecznictwa TSUE wynika, że aby dany podmiot nie został uznany za podatnik z tytułu sprzedaży majątku, to nie może wykorzystywać majątku do celów innych cele osobiste, czyli takie które nie są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz w celu sprzedaży nie może podejmować takich czynności które są charakterystyczne dla handlowców.

Mając na uwadze opis sprawy to należy stwierdzić, że nie jest spełniony warunek dotyczący wykorzystywania ww. majątku wyłącznie do celów prywatnych. Po pierwsze należy zauważyć, że zamierzał Pan wnieść aportem niesprzedane działki do spółki i jednocześnie podał Pan, że nie jest możliwe jednoznaczne wskazanie numerów działek przeznaczonych do sprzedaży. Sprzedaż będzie następowała do momentu uzyskania kwoty zabezpieczenia w wysokości (…) zł plus kosztami sprzedaży.

Wynika z powyższego, że miał Pan zamiar wykorzystywać nieruchomości do celów gospodarczych. Fakt, że zmienił Pan zamiary, nie zmienia samej okoliczności, że opisana nieruchomość nie była przeznaczona wyłącznie do celów prywatnych przez cały czas jej posiadania.

Niezależnie od powyższego, najistotniejsze jest to do czego była przez Pana wykorzystana opisana nieruchomość. Mianowicie posłużyła jako zastaw udzielonej pożyczki przez (…) (…) (…).

Czyli, opisane działki posłużyły, jako narzędzie do prowadzenia działalności gospodarczej, a konkretnie do jej sfinansowania. Działki mające być przedmiotem sprzedaży, w istocie stanowiły aktywo, które miało przynieść korzyści ekonomiczne w związku z prowadzoną działalnością (niezależnie od tego czy jest do działalność prowadzona osobiście czy w formie np. spółki).

Konsekwencją Pana działania jest to, że pozbawił Pan opisane działki charakteru majątku osobistego, czyli takiego, którego sprzedaż nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Niezależnie od powyższego trzeba też mieć na uwadze, że działka (…) (wydzielona z działki (…)) była dzierżawiona.

Stosownie do art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.):

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy, należy stwierdzić, że dzierżawa wypełnia określoną wart. 15 ust. 2 ustawy, definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy dzierżawy mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).

Tym samym czynność polegająca na dzierżawie gruntów jest odpłatnym świadczeniem usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 podlega opodatkowaniu.

Podał Pan, że ww. działka była udostępniona nieodpłatnie rolnikowi, który opłacał podatek od nieruchomości. Oznacza to, że udostępnienia działki rolnikowi miało charakter odpłatny. To czy rolnik płacił kwotę w wysokości podatku od nieruchomości Panu, czy też opłacał podatek za Pana jest bez znaczenia, albowiem to na Panu jako właścicielu nieruchomości spoczywał ciężar tego podatku.

Z opisu sprawy wynika, że warunki na jakich udostępnił Pan nieruchomość rolnikowi w istocie stanowi dzierżawę, gdzie czynsz dzierżawny stanowił równowartość podatku od nieruchomości.

Oznacza to, że ww. działka była wykorzystywana przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej (świadczenia usług). Tym samym nieruchomość ta nie miała charakteru majątku prywatnego. W konsekwencji sprzedaż działek stanowi sprzedaż składników majątkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, a nie sprzedaż majątku prywatnego.

Należy zatem uznać, że w odniesieniu do sprzedaży opisanych działek działa Pan jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa wart. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a sprzedaż działek przez komornika sądowego podlega opodatkowaniu VAT.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 iart.54§ 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.57aPPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.