Interpretacja indywidualna z dnia 2 lipca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDWT.4011.129.2026.2.JŁR

Interpretacja indywidualna

 – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznegow podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

­prawidłowe – w części dotyczącej skutków podatkowych sprzedaży udziału 1/2 we współwłasności budynku mieszkalnego i gruntu związanego z tym budynkiem w części odpowiadającej udziałowi nabytemu przez Pana w drodze spadku po ojcu

­nieprawidłowe – w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 1 czerwca 2026 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną będącą polskim rezydentem podatkowym, tj. podlega opodatkowaniu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dalej: „podatek PIT”) od całości swoich dochodów bez względu na miejsce ich osiągania.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie transportu drogowego towarów (PKD 49.41.Z). Dodatkowo obok działalności w zakresie transportu drogowego towarów (przeważająca działalność zgodnie z CEIDG) Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą sklasyfikowaną pod następującymi kodami PKD:

(...)

Wnioskodawca jest współwłaścicielem w ½ części nieruchomości gruntowej we X, stanowiącej działkę gruntu o obszarze 0,414 ha (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość jest nieruchomością zabudowaną:

·jednokondygnacyjnym budynkiem biurowym o powierzchni 180 m²,

·jednokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym o powierzchni 336 m²,

·jednokondygnacyjnym budynkiem przemysłowym o powierzchni 560 m² (w ramach, którego mieszczą się 3 hale magazynowe),

·drogą dojazdową oraz parkingiem.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w ramach spadku po ojcu. Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia Wnioskodawca na podstawie dziedziczenia ustawowego nabył spadek po ojcu zmarłym (…) 2020 r. w udziale wynoszącym 1/3 części majątku spadkobiercy. Następnie w wyniku zawarcia umowy o częściowy dział spadku oraz zniesienie współwłasności Wnioskodawca nabył wraz z siostrą współwłasność w udziałach wynoszących po ½ przedmiotowej nieruchomości. Umowa o częściowy dział spadku oraz zniesienie współwłasności została zawarta bez jakichkolwiek spłat ani dopłat pomiędzy spadkobiercami.

Aktualnie Wnioskodawca sprzedał w marcu 2026 r. wraz z siostrą Nieruchomość na rzecz kupującego (dewelopera), który na Nieruchomości zaplanował podjąć inwestycję polegającą na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z dopuszczeniem usług w parterze z garażem podziemnym, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (dalej: ,,Inwestycja”).

Na dzień zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży ((…) kwietnia 2025 r.) Nieruchomość obciążało sześć umów najmu. W trosce bowiem o racjonalne gospodarowanie majątkiem oraz dla zapewnienia jego efektywnego wykorzystania w granicach zarządu majątkiem prywatnym, Wnioskodawca zdecydował się na wynajem części Nieruchomości (hal magazynowych) innym podmiotom w celu prowadzenia przez te podmioty działalności gospodarczej. Umowy najmu były zawierane przez Wnioskodawcę przy udziale profesjonalnego podmiotu pośredniczącego w obrocie nieruchomościami. Ze względu na wysokość przewidywanych przychodów z tytułu najmu Wnioskodawca zdecydował się na rozliczanie przychodów z wynajmowanych hal magazynowych w ramach prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej, a przychody z tytułu czynszu najmu wykazywał i wykazuje w podatkowej księdze przychodów i rozchodów.

Aktualnie transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na rzecz kupującego została zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:

· wynik due dilligence (zwyczajowego audytu technicznego, faktycznego, a także analizy stanu prawnego Nieruchomości) będzie satysfakcjonujący dla kupującego,

· kupujący uzyska prawomocną i ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę inwestycji obejmującej Nieruchomość,

· stan prawny lub faktyczny Nieruchomości nie zmieni się w taki sposób, że realizacja planowej inwestycji na Nieruchomości będzie utrudniona lub niemożliwa, w szczególności nie zostaną wszczęte i nie będą prowadzone żadne postępowania sądowe, administracyjne, planistyczne lub egzekucyjne, w tym takie które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego sprzedających do Nieruchomości albo utrudnić lub uniemożliwić realizację planowanej inwestycji, a także nie nastąpi zmiana innych elementów, które wpływałyby istotnie na możliwość lub opłacalność planowanej inwestycji,

· oświadczenia złożone przez sprzedających w przedwstępnej umowie sprzedaży nie okażą się nieprawdziwe lub nieaktualne i będą mogły zostać przez nich powtórzone w przyrzeczonej umowie sprzedaży, w szczególności nie będą istnieć podstawy do żądania przez osobę trzecią uznania przyrzeczonej umowy do bezskutecznej względem niej na podstawie art. 59 Kodeksu cywilnego oraz, że zawarcie i wykonanie przyrzeczonej umowy sprzedaży nie doprowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli sprzedających; nie istnieją podstawy do zgłoszenia przez wierzycieli sprzedających roszczeń o uznanie niniejszej umowy za bezskuteczną w stosunku do nich na podstawie art. 527 Kodeksu cywilnego.

Jednocześnie zgodnie z treścią umowy przedwstępnej, sprzedający (Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem) udzielili kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji. Niniejszym kupujący został upoważniony do dokonywania wszelkich czynności w ramach procesu due dilligence oraz czynności faktycznych i prawnych koniecznych do przygotowania Inwestycji, w tym do uzyskiwania m.in. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, warunków technicznych dostaw mediów, uzgodnień obsługi komunikacyjnej, zezwoleń na usunięcia drzew lub krzewów lub wykonania nasadzeń kompensacyjnych, uzgodnień z właściwym konserwatorem zabytków, decyzji zatwierdzających projekty przyłączy i projekt budowlany, uzyskiwania stanowisk i opinii archeologicznych. Upoważnienie udzielone kupującemu obejmuje jednocześnie możliwość składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, koncepcji, analiz, stanowisk w związku z realizowaną Inwestycją, w tym w zakresie warunków technicznych i przyłączy, a także, po uprzednim uzgodnieniu terminu ze sprzedającymi, umocowanie do wejścia na Nieruchomość w celu prowadzenia na niej badań, w tym badań gruntu i odwiertów oraz pobrania próbek niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki (w tym warunki glebowe) istniejące na Nieruchomości umożliwiają realizację planowanej przez kupującego inwestycji, przeprowadzenia badań archeologicznych oraz w celu dokonania, otrzymania, stanowisk, uzgodnień i opinii, a także w celu uzyskania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Przy czym wszelkie uprawnienia wynikające z upoważnienia zostaną wykonane i uzyskane przez kupującego na jego wyłączny koszt i ryzyko, w tym bez prawa zaciągania zobowiązań dotyczących sprzedających i/lub Nieruchomości.

Należy podkreślić, że udzielenie wszelkich wskazanych powyżej upoważnień oraz zezwoleń stanowiło niezbędny warunek zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, a ich uzyskanie jest wymogiem stawianym przez kupującego. Praktyka ta jest powszechnie stosowana w transakcjach z udziałem podmiotów deweloperskich (takich jak kupujący), zawieranych z osobami fizycznymi, które z reguły nie posiadają doświadczenia ani przygotowania zawodowego w zakresie prowadzenia skomplikowanych procesów inwestycyjnych związanych z realizacją przedsięwzięć budowlanych.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań o charakterze marketingowym, promocyjnym ani reklamowym mających na celu zbycie nieruchomości. Wnioskodawca ponosił na nieruchomość jedynie drobne nakłady umożliwiające zachowanie jej w stanie niepogorszonym, a także ulepszenia w wysokości nieprzekraczającej 30% wartości nieruchomości. Wnioskodawca po dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nie planuje ponosić żadnych dalszych nakładów na Nieruchomość ani podejmować jakichkolwiek czynności mających dokonanie ulepszeń oraz podniesienie jej wartości z myślą o sprzedaży. Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy i nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Co istotne choć przychody z najmu części Nieruchomości uzyskiwane przez Wnioskodawcę były ewidencjonowane jako najem w ramach działalności gospodarczej należy wskazać, że Wnioskodawca nie prowadził, ani nie prowadzi profesjonalnej działalności związanej z obrotem Nieruchomościami, a Nieruchomość została nabyta przez Niego do majątku prywatnego (osobistego) Wnioskodawcy i nie stanowi zorganizowanej części jego przedsiębiorstwa. Wnioskodawca nie ma w planach, w dającej się przewidzieć przyszłości nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Wskazana nieruchomość nie była wprowadzona przez Wnioskodawcę do majątku firmowego i wykazywana w zestawieniu posiadanych środków trwałych. Nieruchomość nie była również przedmiotem amortyzacji podatkowej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym Wnioskodawca występuje z niniejszym wnioskiem o potwierdzenie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości na gruncie ustawy o PIT w celu uzyskania pewności co do skutków podatkowych rozważanej transakcji.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Numer ewidencyjny działki (oznaczenie geodezyjne) działki o powierzchni 0,414 ha to (...). Działka jest położona na obszarze, dla którego nie ma obecnie aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale Rada Miejska X podjęła uchwałę nr (…) 2024 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dzielnicy urbanistycznej I.

Ojciec Wnioskodawcy nabył działkę w drodze umowy sprzedaży z (…) 1990 r. Ojciec nabył ww. działkę w trakcie trwania związku małżeńskiego do wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Na dzień śmierci ojciec był razem z małżonką wyłącznym współwłaścicielem ww. działki gruntu.

Zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia spadek po ojcu Wnioskodawcy nabyli w udziałach wynoszących po 1/3 części spadkobiercy:

a)żona zmarłego, czyli matka Wnioskodawcy

b)córka zmarłego, czyli siostra Wnioskodawcy

c)syn zmarłego, czyli Wnioskodawca.

Do zawarcia umowy o częściowy dział spadku i zniesienie współwłasności doszło (…) marca 2022 r.

Częściowy dział spadku i zniesienie współwłasności zostały dokonane pomiędzy następującymi członkami rodziny spadkodawcy:

a)żona zmarłego, czyli matka Wnioskodawcy

b)córka zmarłego, czyli siostra Wnioskodawcy

c)syn zmarłego, czyli Wnioskodawca.

Na pytanie organu o treści cyt.: „Co było przedmiotem częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności oraz w jakich udziałach? Należy wymienić wszystkie rzeczy i udziały w rzeczach (nieruchomości, ruchomości, środki pieniężne) i prawa majątkowe (udziały w prawach majątkowych) będące przedmiotem częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności, a w przypadku nieruchomości stanowiących działki należy podać numery ewidencyjne działek”, Wnioskodawca wskazał, że przedmiotem częściowego działu były:

1) środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych;

2) zabudowana nieruchomość położona we X, stanowiąca działkę gruntu nr 5 (po scaleniu), o obszarze 0,414 h, nr księgi wieczystej (...);

3) ruchomości:

a) samochody obejmujące następujące pojazdy:

(...)

b) maszyny:

(...)

c) wyposażenie pomieszczeń biurowych:

· urządzenia biurowe (komputery wraz z autorskim oprogramowaniem, drukarki, materiały piśmiennicze, artykuły biurowe),

· meble,

4) wierzytelności wygasłego przedsiębiorstwa w spadku wynikające z faktur za jego wykonane usługi (ekspektatywy), na które składają się:

a) ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego numer 1, znajdującego się we X przy ulicy A numer II, z którym związany będzie m.in. udział wynoszący 4/70 części w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą numer (...),

b) ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego numer 2, znajdującego się we X przy ulicy A numer II, z którym związany będzie m.in. udział wynoszący 3/70 części w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą numer (...).

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jakie udziały (należy wskazać wysokość udziału/udziałów) i w jakich nieruchomościach/prawach majątkowych (w przypadku działek należy podać ich oznaczenie ewidencyjne) posiadali poszczególni uczestnicy częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności – w tym Pan, przed dokonaniem ww. częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności?”, Wnioskodawca wskazał, że na dzień śmierci ojciec Wnioskodawcy posiadał majątek dwojakiego rodzaju:

1)Majątek prywatny ojca Wnioskodawcy – udział spadkowy w całym majątku przedstawiał się następująco:

a) żona zmarłego – udział wynoszący 1/3,

b) syn zmarłego (Wnioskodawca) – udział wynoszący 1/3,

c) córka zmarłego – udział wynoszący 1/3.

2)Majątek firmowy zmarłego, tj. majątek wchodzący w skład jednoosobowej działalności gospodarczej, a po jego śmierci w skład przedsiębiorstwa w spadku. Udział w przedsiębiorstwie w spadku, w skład którego wchodziła nieruchomość działki o powierzchni 0,414 ha oraz wskazane w udzielonej powyżej odpowiedzi na pytanie ekspektatywy przedstawiał się następująco:

a) żona zmarłego – udział wynoszący 4/6,

b) syn zmarłego (Wnioskodawca) – udział wynoszący 1/6,

c) córka zmarłego – udział wynoszący 1/6.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „W jaki sposób, tzn. w drodze jakiej czynności cywilnoprawnej (np. umowy) lub zdarzenia prawnego (np. spadek) oraz kiedy (w przypadku umowy należy wskazać datę jej zawarcia, a w przypadku nabycia w drodze spadku datę nabycia nieruchomości/udziału w nieruchomości przez spadkodawcę), każdy z uczestników biorących udział w częściowym dziale spadku i zniesieniu współwłasności – w tym Pan, nabyli poszczególne udziały w nieruchomościach objętych częściowym działem spadku i zniesieniem współwłasności przed dokonaniem częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności?”, Wnioskodawca wskazał, że Wnioskodawca i Jego siostra nabyli poszczególne udziały w nieruchomości objętej częściowym działem spadku i zniesieniem współwłasności w drodze spadku po ojcu, w dniu jego śmierci, tj. (…) 2020 r. Przed dniem śmierci ojca nie posiadali udziałów w nieruchomości objętej częściowym działem spadku.

Żona zmarłego nabyła natomiast przysługujący jej udział w nieruchomości wynoszący 1/1 na podstawie umowy sprzedaży ww. nieruchomości do majątku wspólnego małżonków (umowa z (…) 1990 r.)

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jakie skutki prawnopodatkowe miał częściowy dział spadku i zniesienie współwłasności dla wszystkich uczestników częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności, w tym dla Pana? Należy wskazać, kto i w jakich udziałach nabył poszczególne nieruchomości (udziały w nieruchomościach) /prawa majątkowe (udziały w prawach majątkowych) w drodze częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności, w tym Pan”, Wnioskodawca wskazał, że w drodze częściowego działu spadku i zniesienia współwłasności:

1)Siostra Wnioskodawcy nabyła na wyłączność:

· ekspektatywę prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego numer 1 znajdującego się na (...) budynku we X przy ulicy A numer II,

2)Wnioskodawca nabył na wyłączność:

· ekspektatywę prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego numer 2 (...), znajdującego się na (...) budynku we X przy ulicy A numer II,

3) Wnioskodawca i siostra Wnioskodawcy nabyli współwłasność w udziałach wynoszących 1/2 części zabudowanej nieruchomości położonej we X, przy ul. C nr 3 i 4, stanowiącej działkę gruntu nr 5 (po scaleniu) o obszarze 0,414 ha.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy wartość rynkowa nabytych przez Pana składników majątkowych w wyniku częściowego działu spadku mieściła się w udziale jaki przysługiwał Panu we wszystkich składnikach majątkowych nabytych przez Pana w spadku po ojcu, czy może przekroczyła wartość Pana udziału? Czy wskutek częściowego działu spadku uzyskał Pan przysporzenie majątkowe ponad wartość rynkową nabytego przez Pana w spadku udziału w majątku spadkowym?”, Wnioskodawca wskazał, że wartość rynkowa nabytych przez Wnioskodawcę składników majątkowych w wyniku częściowego działu spadku przekroczyła wartość udziału jaki przysługiwał Wnioskodawcy we wszystkich składnikach majątkowych nabytych przez Wnioskodawcę w spadku po ojcu. W wyniku częściowego działu spadku Wnioskodawca uzyskał przysporzenie majątkowe ponad wartość rynkową majątku nabytego przez Wnioskodawcę w spadku udziału w majątku spadkowym.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy wartość rynkowa udziału w działce gruntu o powierzchni 0,414 ha, która przypadła Panu w wyniku zniesienia współwłasności, mieściła się w wartości rynkowej, jaka przysługiwała Panu w udziale w tej działce przed zniesieniem współwłasności, czy może przekraczała wartość przysługującego Panu udziału?” Wnioskodawca wskazał, że wartość rynkowa udziału w działce gruntu o powierzchni 0,414 ha, która przypadła Wnioskodawcy w wyniku zniesienia współwłasności jest wyższa niż wartość rynkowa udziału przysługującego Wnioskodawcy przed zniesieniem współwłasności:

· przed zniesieniem współwłasności – udział w nieruchomości wynoszący 1/6,

· po zniesieniu współwłasności – udział w nieruchomości wynoszący ½.

Wnioskodawca prowadzi działalność w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej od (…) 2005 r. Działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi prowadzi od (…) maja 2022 r.

Wnioskodawca opodatkowuje przychody/dochody z prowadzonej działalności gospodarczej w formie podatku liniowego 19%. Dla celów podatkowych Wnioskodawca prowadzi dokumentację w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy nieruchomość (działka gruntu o powierzchni 0,414 ha), którą zamierza Pan sprzedać, była/jest wykorzystywana przez Pana na potrzeby związane z prowadzoną przez Pana jednoosobową działalnością gospodarczą (poza uzyskiwaniem w ramach działalności gospodarczej przychodów z tytułu wynajmu)?”, Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość, którą Wnioskodawca sprzedał nie była wykorzystywana na żadne inne potrzeby związane z jednoosobową działalnością gospodarczą (poza uzyskiwaniem w ramach działalności gospodarczej przychodów z tytułu wynajmu).

Budynek biurowy, budynek mieszkalny i budynek przemysłowy, w ramach którego mieszczą się 3 hale magazynowe stanowią budynki trwale z gruntem związane. Wnioskodawca udostępniał hale magazynowe osobom trzecim na podstawie najmu od (…) kwietnia 2022 r.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jakie są postanowienia umów najmu? (Komu Pan wynajmuje hale? Czy hale wynajmuje Pan wraz z gruntem? Czy wynajmuje Pan także grunt, na którym nie są posadowione hale?)”, Wnioskodawca wskazał, że wynajmował On hale podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą w celach magazynowych. Wnioskodawca wynajmował hale tym podmiotom bez gruntu. Grunt, którego właścicielem był Wnioskodawca, a na którym nie są posadowione hale, jest częściowo wynajmowany pod potrzeby zlokalizowanych tam paczkomatów.

Wszystkie przychody z tytułu najmu nieruchomości, której dotyczy niniejszy wniosek, czyli:

·gruntu, na którym nie są posadowione hale i jest częściowo wynajmowany pod potrzeby zlokalizowanych tam paczkomatów oraz

·budynku biurowego oraz

·budynku mieszkalnego

·hali przemysłowej

były rozliczane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że nie prowadził odrębnego najmu parkingu oraz drogi dojazdowej – były one udostępniane podmiotom, na których rzecz są/były wynajmowane paczkomaty, podobnie, jak i również wszelkim osobom korzystającym z paczkomatów, gdyż teren ten ogólnodostępny/ bez ogrodzenia. Wszelkie osoby, które korzystały z parkingu i drogi dojazdowej do paczkomatu miały tylko prawo wjazdu i zatrzymania na parkingu, bez jakichkolwiek dalszych uprawnień względem gruntu. Wnioskodawca nie osiągał zatem odrębnych przychodów z najmu parkingu i drogi dojazdowej.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „W jaki sposób była/jest użytkowana część działki, na której nie są posadowione hale?”, Wnioskodawca wskazał, że część działki, na której nie są posadowione hale była wynajmowana na potrzeby paczkomatów, pozostała część nie była użytkowana przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca udostępniał część gruntu na potrzeby zlokalizowanych tam paczkomatów na podstawie najmu począwszy od (…) czerwca 2022 r. wraz również z prawem do korzystania z parkingu i drogi dojazdowej w czasie niezbędnym do korzystania z paczkomatu, a więc na celach załadowania/ rozładowania przesyłek przez kurierów oraz odbiór lub nadanie przez klientów najemcy.

Wnioskodawca wynajmował część gruntu, którego jest właścicielem, a na którym nie są posadowione hale, podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie usług przewozowych, pocztowych usług kurierskich, przechowywania przesyłek, w tym w celu eksploatacji, obsługi oraz korzystania z automatu paczkowego (paczkomatu) przez współpracowników, podwykonawców oraz klientów najemcy (nadawców i odbiorców przesyłek).

Wnioskodawca wskazuje, że wynajmował jedynie niewielką część gruntu pod paczkomaty. Zgodnie z postanowieniami umownymi powierzchnia wynajmowanego gruntu niezbędna do ustawienia jednego automatu paczkowego wynosiła ok. 1m2. W związku z tym łączna powierzchnia gruntu wynajmowana pod paczkomaty w żadnym okresie trwania najmu nie przekroczyła kilkunastu metrów kwadratowych.

Zgodnie z postanowieniami umów najmu Wnioskodawca zapewniał dojazd do gruntu, na którym zlokalizowane są paczkomaty i w miarę możliwości parkowanie pojazdu w czasie niezbędnym do korzystania lub obsługi z paczkomatu (na czas załadowania i wyładowania przesyłek, odbioru lub nadania przesyłek przy użyciu paczkomatów). Wnioskodawca nie świadczył odrębnej usługi najmu parkingu i drogi dojazdowej.

Wnioskodawca wynajmował lokale znajdujące się w budynku mieszkalnym i budynku biurowym na potrzeby prowadzonej przez podmioty/osoby trzecie działalności gospodarczej bez gruntu. Prawa wszystkich najemców ograniczały się do możliwości bezpłatnego korzystania z drogi dojazdowej i zatrzymywania pojazdów na parkingu. Nie mieli oni żadnych dodatkowych praw związanych z korzystaniem z gruntu.

Poza wskazanym wynajmowaniem części gruntu otrzymanego w spadku przez Wnioskodawcę pod zlokalizowane tam paczkomaty oraz części gruntu, na którym są posadowione hale magazynowe, a także lokali znajdujących się wewnątrz budynku biurowego i mieszkalnego pozostała część gruntu otrzymanego w spadku nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jak wykorzystywał/wykorzystuje Pan budynek biurowy, budynek mieszkalny, parking, drogę dojazdową od momentu nabycia spadku po ojcu do momentu planowanej sprzedaży całej nieruchomości (działki gruntu o powierzchni 0,414 ha)?”, Wnioskodawca wskazał, że budynek biurowy, jak i mieszkalny były odpłatnie udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy najmu. Natomiast parking i droga dojazdowa były udostępniane najemcom w ramach wynajmu ich powierzchni. Wnioskodawca nie wykorzystywał budynków i parkingu na własne potrzeby.

Wnioskodawca udostępniał lokale w budynku biurowym i budynku usługowym od czasu częściowego działu spadku, co nastąpiło w marcu 2022 r.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Jakie konkretnie nakłady ponosił Pan na nieruchomość, kiedy je Pan poniósł, czego i jakich budynków one dotyczyły oraz czy zaliczał/zalicza je Pan do kosztów uzyskania przychodu w prowadzonej działalności gospodarczej?”, Wnioskodawca wskazał, że poniósł po śmierci ojca następujące nakłady na nieruchomość:

a)hale magazynowe - wykonano naprawę dachu, postawiono ściankę działową oraz wykonano drobne prace malarskie,

b)budynek biurowy - przeprowadzono naprawę dachu, naprawę ogrzewania (wymiana sady w piecu, pompy cyrkulacyjnej),

c)budynek mieszkalny - wykonano naprawę dachu nad jadalnią, wymianę rynny i rynien spustowych, naprawę zraszaczy ogrodowych oraz serwis pieca gazowego.

Powyższe wydatki zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodu w prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy zaliczał/zalicza Pan do kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej opłaty związane z utrzymaniem ww. nieruchomości i znajdujących się na niej budynków, takie jak podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, itd. (jeśli tak, proszę wskazać dokładnie, jakie to wydatki)?”, Wnioskodawca wskazał, że nie zaliczał do kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej opłat związanych z utrzymaniem ww. nieruchomości i znajdujących się na niej budynków tj. Wnioskodawca nie zaliczał/nie zalicza do kosztów takiej działalności:

a)podatku od nieruchomości,

b)ubezpieczenia nieruchomości od szkód i zdarzeń losowych.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, poza planowaną sprzedażą działki gruntu o powierzchni 0,414 ha, a jeśli tak – to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a) Kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b) W jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c) W jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) Kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e) Ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych - to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f) W jaki sposób został opodatkowany przychód ze sprzedaży tych nieruchomości?

g) Na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?”

Wnioskodawca wskazał, że Wnioskodawca poza zrealizowaną sprzedażą działki gruntu o powierzchni 0,414 ha nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Na pytanie Organu o treści cyt.: „Czy posiada Pan inne nieruchomości (nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane, lokale mieszkalne, lokale użytkowe)? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości, jakiego rodzaju nieruchomości Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości:

a)Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan tę nieruchomość?

b)W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość?

c)Czy nieruchomość była/jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny, czy użytkowy?

d)Czy zamierza Pan sprzedać pozostałe nieruchomości?”

Wnioskodawca wskazał, że jest właścicielem następujących nieruchomości:

1)nieruchomości gruntowej zabudowanej domkiem jednorodzinnym; najpierw Wnioskodawca na podstawie umowy sprzedaży z (…) 2007 r. nabył działkę budowlaną a następnie w latach 2011-2016 zbudował domek jednorodzinny, w którym aktualnie mieszka,

2)lokalu mieszkalnego w budynku czterolokalowym nabytej na podstawie umowy sprzedaży z (…) 2022 r.; Wnioskodawca udostępnia lokal mieszkalny w ramach najmu długoterminowego (najem prywatny poza działalnością gospodarczą),

3)nieruchomości gruntowej niezabudowanej (działki) wraz z udziałem w drodze nabytej na podstawie umowy sprzedaży z (…) 2022 r.

Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem nieruchomości opisanej w pkt 1, oraz współwłaścicielem w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości opisanych w pkt 2 i 3. Żadnej z posiadanych nieruchomości Wnioskodawca nie zamierza sprzedać.

Pytanie

Czy opisany w stanie faktycznym przychód powstały ze sprzedaży nieruchomości będzie stanowić dla Wnioskodawcy przychód opodatkowany podatkiem PIT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, opisany w stanie faktycznym przychód ze sprzedaży nieruchomości nie będzie w sytuacji Wnioskodawcy opodatkowany podatkiem PIT, jako niezrealizowany w wykonaniu działalności gospodarczej, przy spełnieniu wymogu upływu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT do źródeł przychodów zalicza się m.in.:

·pozarolniczą działalność gospodarczą (pkt 3),

·odpłatne zbycie (pkt 8) z zastrzeżeniem ust. 2, w tym zbycie obejmujące nieruchomości lub ich części oraz udział w nieruchomości.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT statuuje generalną zasadę, w myśl której odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o PIT (o ile zastosowania nie znajdzie wyłączenie wskazane w art. 10 ust. 2 ustawy o PIT).

W konsekwencji do powstania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie dochodzi w przypadku kumulatywnego spełnienia dwóch przesłanek:

1)odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej oraz

2)zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Ze względu na to, że do przeniesienia własności Nieruchomości w przypadku Wnioskodawcy dojdzie w 2026 r. (tj. po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę), przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowił źródła przychodu dla celów PIT, wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, pod warunkiem, że zbycie nie będzie dokonane w ramach działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, części nieruchomości lub udziału w nieruchomości może być przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) lub przychodem z tzw. zbycia majątku prywatnego - jeżeli zbycie następuje poza działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Od prawidłowego zakwalifikowania do jakiego źródła przychodów będzie należał przychód ze zbycia Nieruchomości będzie zależeć w przedmiotowej sprawie czy transakcja będzie opodatkowana podatkiem PIT czy też nie.

Co istotne zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

a)wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b)polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Organy podatkowe mając na uwadze powyższą definicję podkreślają, że zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT przez działalność gospodarczą należy rozumieć działalność o charakterze:

a)zarobkowym,

b)zorganizowanym,

c)ciągłym.

W konsekwencji, aby uznać, że przychody z planowanej sprzedaży Nieruchomości będą przychodami z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT należałoby uznać, że planowana sprzedaż „wkomponuje się” w prowadzenie przez Wnioskodawcę działalności o charakterze zarobkowym, zorganizowanym i ciągłym.

Kryterium działalności zarobkowej

Jak wskazują organy podatkowe, sam zamiar osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami) nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej, z której przychody są zaliczone do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Do działań o charakterze zarobkowym nie należą działania, których np. jedynym celem jest zaspokojenie potrzeb własnych osoby podejmującej dane czynności czy też zwykły zarząd majątkiem własnym. W związku sprzedaż nawet wielokrotna przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są objęte działalnością gospodarczą i nie zostały nabyte w celu odsprzedaży nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Jak zatem podkreślają organy podatkowe jedną z kluczowych przesłanek rozstrzygających czy sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej jest sposób nabycia danej nieruchomości, w szczególności czy nabycie nastąpiło w celu wygenerowania zysków. Jeżeli bowiem do nabycia doszło wskutek zdarzeń niezależnych od przedsiębiorcy (jak np. śmierć spadkodawcy), a dodatkowo przedsiębiorca nie wprowadza danej nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz nie dokonuje jej amortyzacji (jak w przypadku Wnioskodawcy), to według fiskusa jest to okoliczność wskazująca na brak zarobkowego celu posiadania nieruchomości. Stanowisko takie znajduje oparcie m.in. w interpretacjach indywidualnych organów podatkowych:

·,,Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomości nie stanowiły majątku firmy ani nie podlegały ewidencji jako środek trwały. Nieruchomości należą do Pani majątku prywatnego. Nie podejmowała Pani żadnych czynności wskazujących na zarobkowy cel jej posiadania, o czym świadczy m.in. fakt nabycia Nieruchomości w drodze dziedziczenia. Obecnie, planowana sprzedaż Nieruchomości stanowi wyłącznie rozporządzenie majątkiem osobistym. ” (interpretacja Dyrektora KIS z 12 grudnia 2024 r., sygn. 0112-KDSL1- 2.4011.561.2024.2.BR).

Należy zatem wskazać, że nabycie przedmiotowej Nieruchomości miało charakter losowy i niezależny od decyzji Wnioskodawcy - doszło do niego w wyniku otwarcia spadku, a nie w wyniku świadomego działania mającego na celu uzyskanie korzyści majątkowych. W konsekwencji, nie można mówić o nabyciu nieruchomości z intencją jej późniejszej odsprzedaży z zyskiem, a tym samym o prowadzeniu w tym zakresie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Kryterium zorganizowania

Za zorganizowaną działalność należy uznać przygotowane, zaplanowane i uporządkowane podjęcie danego przedsięwzięcia. Na podstawie stanowisk zajmowanych przez organy podatkowe, cecha zorganizowania w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości powinna być rozumiana jako podejmowanie profesjonalnych czynności zmierzających do intensyfikacji sprzedaży (m.in. działań administracyjnych np. w zakresie podziału nieruchomości, działań podnoszących atrakcyjność działek, działań promujących sprzedaż).

Tymczasem Wnioskodawca nie podejmował czynności, które mogłyby świadczyć o zorganizowanym charakterze sprzedawanej nieruchomości. Jego zaangażowanie - również ze względu na to, że kupującym jest deweloper było (i jest) ograniczone. W szczególności, należy wskazać, że upoważnienie do dysponowania Nieruchomością zostało przekazane stronie kupującej. Co istotne, wszelkie ryzyka, koszty oraz obowiązki związane z uzyskaniem niezbędnych decyzji administracyjnych, zezwoleń czy innych uprawnień niezbędnych do zagospodarowania Nieruchomości, zostały w całości przeniesione na kupującego.

W konsekwencji działania o charakterze zorganizowanym - w tym inwestycyjnym, administracyjnym czy proceduralnym - podejmowane od czasu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, są (i będą) realizowane przede wszystkim przez stronę kupującą. To ona bowiem jako przyszły właściciel, jest zainteresowana uzyskaniem odpowiednich pozwoleń i przejęciem faktycznego władztwa nad nieruchomością. Tym samym, brak jest podstaw do przypisywania Wnioskodawcy cech działalności zorganizowanej czy profesjonalnej w zakresie obrotu nieruchomościami. Rola Wnioskodawcy ogranicza się wyłącznie do rozporządzenia składnikiem majątku osobistego, bez podejmowania aktywności właściwej podmiotom działającym zawodowo na rynku nieruchomości.

Należy zwrócić uwagę, że Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań, które mogłyby świadczyć o zamiarze znaczącego podniesienia wartości sprzedawanej Nieruchomości w celu jej późniejszej sprzedaży z zyskiem. W szczególności, nie dokonywał On żadnych większych prac o charakterze inwestycyjnym czy modernizacyjnym, takich jak przebudowa hali magazynowej, jej rozbudowa czy zmiana sposobu użytkowania, które mogłyby sugerować profesjonalne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Wydatki ponoszone przez Wnioskodawcę miały wyłącznie charakter eksploatacyjny i dotyczyły bieżącego utrzymania nieruchomości w należytym stanie technicznym oraz drobnych ulepszeń, niezbędnych z punktu widzenia jej podstawowego użytkowania. Ich wartość łączna nie przekroczyła 30% wartości Nieruchomości, co jednoznacznie potwierdza, że działania Wnioskodawcy nie miały charakteru inwestycyjnego, lecz były typowe dla zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Dodatkowo Wnioskodawca nie podejmował wobec Nieruchomości żadnych aktywnych działań inwestycyjnych, marketingowych ani sprzedażowych, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym obrocie nieruchomościami.

Co istotne należy podkreślić, że choć Wnioskodawca już po nabyciu Nieruchomości w wyniku zdarzenia losowego, tj. dziedziczenia oddał część Nieruchomości (tj. hale magazynowe) do używania podmiotom trzecim w ramach umów najmu - działanie to było wyrazem wyłącznie racjonalnego i odpowiedzialnego zarządzania majątkiem osobistym, a nie prowadzenia zorganizowanej działalności gospodarczej w rozumieniu w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Wnioskodawca jako właściciel odziedziczonych hal magazynowych, podjął działania mające na celu racjonalne i efektywne zagospodarowanie tej części nieruchomości. Pozostawienie jej w stanie niewykorzystania - bez najemców, użytkowników czy podstawowych działań zabezpieczających skutkowałoby stopniową degradacją obiektu, obniżeniem jego wartości technicznej i rynkowej oraz wzrostem kosztów związanych z utrzymaniem. Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca zdecydował się na czasowy wynajem powierzchni magazynowej za pośrednictwem profesjonalnego biura pośrednictwa nieruchomości. Działanie to stanowiło logiczny i uzasadniony przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, zmierzający do zachowania jego wartości oraz pokrycia kosztów utrzymania hal magazynowych w stanie umożliwiającym wykorzystywanie tych hal przez inne podmioty w ramach prowadzonej przez nie działalności gospodarczej.

Wnioskodawca podkreśla, że nie można uznać, że planowana sprzedaż Nieruchomości – nawet jeśli wcześniej jej część była czasowo przedmiotem umów najmu - będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Nieruchomość ta została nabyta nie w celu odsprzedaży z zyskiem, lecz w wyniku zdarzenia losowego (spadkobrania), a jej tymczasowe wykorzystanie było jedynie formą zachowania jej wartości i użyteczności. Planowana sprzedaż stanowić będzie zatem klasyczny przykład rozporządzania majątkiem prywatnym - oczywiście Wnioskodawca jak każdy racjonalny podmiot postanowił zbyć nieruchomość z zyskiem, jednak sprzedaż ta stanowi jedynie wyzbycie się majątku prywatnego.

Ponadto jak wskazują organy podatkowe sam fakt dokonania sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku, istotnie ogranicza, a wręcz wyklucza możliwość uznania, iż sprzedaż odziedziczonej nieruchomości miała charakter zorganizowany i ciągły, a tym samym w ramach działalności gospodarczej:

· ,,Należy rozróżnić sytuację, w której podatnik nabył nieruchomość planując jej sprzedaż w przyszłości (lub choćby rozważając taką możliwość), sytuację, w której zakupił nieruchomość nie mając planów co do jej przyszłej sprzedaży oraz sytuację, w której nieruchomość została przez podatnika otrzymana (np. poprzez dziedziczenie lub darowiznę). W szczególności w tym ostatnim przypadku nie sposób jest przypisać podatnikowi zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami przede wszystkim z tego względu, że czynność nabycia nieruchomości nastąpiła z przyczyn niezależnych od podatnika i losowych (tj. śmierci spadkodawcy). W takim przypadku brak jest elementu woli podatnika odnośnie do prowadzenia działalności gospodarczej, co samoistnie wyklucza możliwość przypisania działalności podatnika cech zorganizowania i ciągłości. ” (m.in. interpretacja Dyrektora KIS z 12 grudnia 2024 r., sygn. 0112-KDSL1-2.4011.561.2024.2.BR, analogicznie w interpretacji Dyrektora KIS z 3 czerwca 2024 r., sygn. 0112-KDSL1-1.4011.173.2024.2.DT).

Kryterium ciągłości

Odnośnie kryterium ciągłości Wnioskodawca wskazuje, że wprowadzenie przez ustawodawcę kryterium ciągłości miało na celu wyeliminowanie przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Warunkiem do uznania, że dana czynność jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej jest ciągłość, czyli względnie stały zamiar wykonywania działalności gospodarczej. Przy czym wskazuje się, że do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia zarobku.

Na ciągłość mogą wskazywać m.in.:

·wielokrotne nabywanie nieruchomości,

·zaawansowane przygotowywanie do sprzedaży (w sposób wykraczający poza zarząd majątkiem prywatnym),

·wielokrotne zbywanie w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brakuje natomiast podstaw, aby podejmowane czynności mieszczące się w zarządzie majątkiem własnym, czyli mające na celu prawidłowe racjonalne gospodarowanie uznawać za prowadzenie działalności gospodarczej. W szczególności, że Wnioskodawca nie prowadził, nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości. Planowana sprzedaż nieruchomości ma charakter jednorazowy (incydentalny) i wynika wyłącznie z potrzeby dysponowania majątkiem prywatnym w sposób efektywny i zgodny z interesem Wnioskodawcy.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest transport drogowy towarów. Dodatkowo, w ramach działalności gospodarczej, wynajmuje również część otrzymanej w spadku Nieruchomości, jednakże działalność ta ma jedynie charakter uzupełniający względem jego podstawowej aktywności gospodarczej. Fakt prowadzenia przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej - w tym również w zakresie najmu nieruchomości – nie może i nie powinien automatycznie przesądzać o kwalifikacji sprzedaży prywatnej nieruchomości jako czynności mieszczącej się w ramach działalności gospodarczej. Planowana sprzedaż nie pozostaje bowiem w związku funkcjonalnym z prowadzoną działalnością gospodarczej i nie jest podejmowana w sposób zorganizowany ani ciągły. Tym samym, stanowi ona przejaw wykonywania prawa własności w zakresie zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

Dodatkowo co istotne, sprzedaż Nieruchomości nastąpiła po upływie dłuższego czasu (około 6 lat) od jej nabycia w drodze dziedziczenia. Zatem trudno w tym kontekście wskazać, że Wnioskodawca podejmował jakąkolwiek aktywność, która mogłaby sugerować ciągłość w działaniu, a która jest właściwa dla działalności gospodarczej. Należy wskazać, że długi odstęp czasu od nabycia do planowanej sprzedaży jednoznacznie wskazuje, że planowana transakcja sprzedaży należy do zakresu zarządu majątkiem prywatnym.

Podsumowanie

Podsumowując, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że zrealizowana sprzedaż Nieruchomości, nastąpiła w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wypełniałaby znamiona działalności gospodarczej określone w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. W świetle całokształtu okoliczności faktycznych, w szczególności z uwzględnieniem zakresu, stopnia zaangażowania oraz celu podejmowanych przez Wnioskodawcę działań, należy uznać, iż mieszczą się one w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W konsekwencji, zrealizowana przez Wnioskodawcę sprzedaż części Nieruchomości, której jest współwłaścicielem - stanowi realizację uprawnień właścicielskich w zakresie rozporządzania składnikami majątku osobistego.

W związku z powyższym, zbycie wskazanego udziału w Nieruchomości nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o PIT, a tym samym nie skutkuje powstaniem przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

Opisany w stanie faktycznym przychód ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w 2026 r. nie jest opodatkowany podatkiem PIT przy jednoczesnym spełnieniu drugiego warunku – upływu 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości.

W związku z powyższym, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 tej ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest:

odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnym źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

· nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

· nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Natomiast, w przypadku gdy co najmniej jeden z podanych warunków nie zostanie spełniony, przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Według art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- `wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1)budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2)maszyny, urządzenia i środki transportu,

3)inne przedmioty

-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Jak stanowi art. 22c ww. ustawy:

Amortyzacji nie podlegają:

1)grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2)budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

3)dzieła sztuki i eksponaty muzealne,

4)wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,

5)składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

-zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Stosownie natomiast do art. 22d ust. 2 ww. ustawy:

Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

W myśl art. 22f ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Według art. 22f ust. 4 ww. ustawy:

Jeżeli tylko część nieruchomości lub lokalu użytkowego jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości lub lokalu.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od jego wartości początkowej dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).

W świetle powyższego, co do zasady regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają zatem uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – znaczenie ma sam fakt wykorzystywania tego składnika w działalności gospodarczej.

Natomiast, na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, że przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) stanowią przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ww. ustawy.

Natomiast przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy były wykorzystywane w prowadzonej działalności.

Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 (zdanie drugie) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości.

Grunt wraz ze znajdującymi się na nim składnikami majątku (poza budynkiem mieszkalnym wraz z przynależnym do niego gruntem) są odrębnymi środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Bez znaczenia pozostaje przy tym okoliczność – co należy podkreślić – czy dany składnik majątku wykorzystywany na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, tj. wynajmowany w ramach działalności gospodarczej został ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, czy też nie, bądź w jaki sposób został nabyty. Istotne jest bowiem to, że Nieruchomość jest wynajmowana w ramach działalności prowadzonej przez Pana i tym samym cały czas wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

Zatem sprzedaż udziału 1/2 w składnikach majątku wykorzystywanych przez Pana w działalności gospodarczej (wynajmowanych w ramach prowadzonej przez Pana działalności), należy zakwalifikować jako sprzedaż, która nastąpiła w wykonaniu Pana działalności gospodarczej. Tym samym, bez względu na to, czy został spełniony obowiązek – wynikający z art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – kwota uzyskana ze sprzedaży udziału 1/2 w Nieruchomości wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyłączeniem budynku mieszkalnego i gruntu związanego z tym budynkiem) zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy – stanowi przychód z Pana działalności gospodarczej.

Należy bowiem podkreślić, że wskazany przepis nie reguluje, ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku. Zdarzeniem objętym regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia wymienionego w tym przepisie składnika majątku.

Z literalnej wykładni przywołanych w niniejszej interpretacji przepisów wynika, że w przypadku odpłatnego zbycia niebędących budynkiem mieszkalnym wraz z gruntem składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zatem, w tej części Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Przechodząc natomiast do kwestii planowanej sprzedaży ww. udziału 1/2 w Nieruchomości w części przypadającej na budynek mieszkalny wynajmowany w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej oraz grunt pod tym budynkiem, stwierdzam, że w tej części sprzedaż nie powoduje powstania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek (dotyczący budynku mieszkalnego i gruntu związanego z tym budynkiem) zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy. Skutki podatkowe sprzedaży części udziału w Nieruchomości obejmującej udział w budynku mieszkalnym i w gruncie związanym z tym budynkiem należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 7 ww. ustawy:

Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Podkreślenia wymaga, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycie”, należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

I tak, zgodnie z art. 155 § 1 ww. Kodeksu:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Stosownie natomiast do art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Natomiast jak stanowi art. 925 ww. Kodeksu:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Na mocy art. 926 § 1 ww. Kodeksu:

Powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu.

Stosownie do art. 1025 § 1 ww. Kodeksu:

Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W myśl art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Zgodnie z art. 1037 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

§ 1. Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

§ 2. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Jak stanowi art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z treścią art. 196 § 1 ww. Kodeksu:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Natomiast w myśl art. 210 § 1 ww. Kodeksu:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 ww. Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jak stanowi art. 212 § 1 i § 2 ww. Kodeksu:

§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

a)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

b)wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie we współwłasności.

Analogicznie sytuacja kształtuje się przy dziale spadku, bowiem za datę nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa majątkowego w wyniku działu mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz dział spadku został dokonany bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku działu spadku udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Z instytucją działu spadku mamy więc do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, że dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości lub prawie majątkowym nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w drodze działu spadku (nawet jeżeli działu spadku dokonano bez spłat lub dopłat) w części przekraczającej udział spadkowy stanowi w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w tym udziale, który przekracza udział nabyty w spadku. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem majątkowym. Bezsprzeczne jest, że udziały, jakie otrzymuje spadkobierca powyżej swojego udziału (jeżeli nabywa majątek w dziale spadku o wartości większej od swojego udziału w spadku) były własnością pozostałych spadkobierców. Spadkobierca nie miał do nich żadnych praw aż do momentu działu spadku. Nabycie w wyniku działu spadku części majątku, który należał do innych spadkobierców, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe znajduje potwierdzenie w cytowanym wcześniej art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dla oceny, czy w wyniku działu spadku doszło do nabycia „ponad udział w spadku” należy porównać udział w spadku z udziałem wartości majątku otrzymywanego na wyłączną własność w wyniku działu spadku do wartości całej masy dzielonego majątku. Przy czym za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza dotychczasowy udział w spadku, należy przyjąć datę dokonania działu spadku, tj. dzień zawarcia umowy bądź uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli dział spadku dokonany był na drodze postępowania sądowego.

W świetle powyższego, w przypadku dokonanej w marcu 2026 r. sprzedaży udziału 1/2 w Nieruchomości w części obejmującej udział w budynku mieszkalnym i w gruncie związanym z tym budynkiem przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres 5-ciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, należy liczyć od końca:

· 1990 r. – udział, który nabył Pan w spadku po tacie, do którego ma zastosowanie przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewidujący liczenie okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy – od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału w Nieruchomości przez spadkodawcę (Pana ojca);

· 2022 r. – w odniesieniu do udziału nabytego przez Pana w wyniku zniesienia współwłasności ponad przysługujący Panu pierwotnie udział w Nieruchomości przed zniesieniem współwłasności;

· 2022 r. – w odniesieniu do udziału nabytego przez Pana w wyniku częściowego działu spadkuponad przysługujący Panu pierwotnie udział w spadku po Pana ojcu w składnikach majątkowych.

Reasumując, dokonana w marcu 2026 r. sprzedaż udziału 1/2 w Nieruchomości w części obejmującej udział w budynku mieszkalnym i w gruncie związanym z tym budynkiem w udziale:

· przypadającym na nabycie przez Pana w drodze spadku po Pana tacie, nie stanowi dla Pana źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie, ustalonego zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. 1990 r.);

· przypadającym na nabycie przez Pana w wyniku zniesienia współwłasności ponad przysługujący Panu pierwotnie udział w Nieruchomości przed zniesieniem współwłasności, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału w drodze zniesienia współwłasności (tj. 2022 r.);

· przypadającym na nabycie przez Pana w wyniku częściowego działu spadku ponad przysługujące Panu pierwotnie udziały w całej masie spadkowej po Pana tacie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w związku z ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału w drodze częściowego działu spadku (tj. 2022 r.).

Zatem, Pana stanowisko w odniesieniu do skutków podatkowych sprzedaży udziału 1/2 w Nieruchomości we współwłasności budynku mieszkalnego i gruntu związanego z tym budynkiem w części przypadającej na udział w tym budynku i gruncie nabyty przez Pana w drodze spadku po ojcu, należało uznać za prawidłowe.

Natomiast, Pana stanowisko w odniesieniu do skutków podatkowych sprzedaży udziału 1/2 we współwłasności budynku mieszkalnego i gruntu związanego z tym budynkiem w części przypadającej na udział nabyty przez Pana w wyniku zniesienia współwłasności ponad przysługujący Pana pierwotnie udział w Nieruchomości przed zniesieniem współwłasności oraz w udziale przypadającym na nabycie przez Pana w wyniku częściowego działu spadku ponad przysługujące Panu pierwotnie udziały w całej masie spadkowej po Pana tacie, należało uznać za nieprawidłowe.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Jak stanowi art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.

Stosownie do treści art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Nadmienić należy, że w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Katalog wydatków stanowiących „cele mieszkaniowe” podatnika zawiera art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowychnie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Nie prowadzę postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku.

Odnosząc się do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych wskazuję, że dotyczą one konkretnych, indywidualnych spraw podatników, osadzonych w określonym stanie faktycznym lub zdarzeniu przyszłym i tylko w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące, zatem nie mogą przesądzać o niniejszym rozstrzygnięciu.

Wskazuję również, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. pozostałych spadkobierców).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawyz dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.