Czy sprzedaż nieruchomości w Polsce przez podmiot zagraniczny korzysta ze zwolnienia

Osoba fizyczna, posiadająca obywatelstwo niemieckie, zameldowana oraz zamieszkała w Niemczech, nieprowadząca działalności gospodarczej, jest właścicielem lokalu użytkowego w Polsce - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego, wkład budowlany do lokalu użytkowego był wniesiony w 2000 r. Ponieważ obrót z wynajmu lokalu przekroczył 10 000 euro, wystawiamy fakturę ze stawką 22%. Właściciel lokalu użytkowego jest zainteresowany sprzedażą nieruchomości osobie prawnej. Czy przy sprzedaży ww. lokalu użytkowego stosuje się stawkę 22%, czy zwolnienie? A co, gdyby była prowadzona działalność gospodarcza i oświadczeniem woli nieruchomość została wprowadzona do środków trwałych? Jak opodatkować w VAT sprzedaż nieruchomości - lokal użytkowy?