Jak ustalić podstawę opodatkowania VAT budynku, który jest sprzedawany dzierżawcy ponoszącemu nakłady na jego ulepszenie

Co jest podstawą opodatkowania w podatku od towarów i usług w związku z dokonaniem czynności polegającej na przeniesieniu prawa własności gruntu zabudowanego budynkiem, który w trakcie jego używania został przez dzierżawcę zmodernizowany z jego środków? W wyniku modernizacji doszło do ulepszenia budynku, dzierżawca poniósł nakłady inwestycyjne w wysokości około 26% wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Budynek był wykorzystywany do działalności gospodarczej prowadzonej przez dzierżawcę. Strony umowy dzierżawy doszły do porozumienia, iż po jej zakończeniu X dokona sprzedaży na rzecz dzierżawcy przedmiotu dzierżawy - nieruchomości zabudowanej budynkiem użytkowym (ulepszonym przez dzierżawcę). Wartość poniesionych przez dzierżawcę nakładów inwestycyjnych ma zostać zaliczona na poczet ceny sprzedaży.