Jak rozliczyć w VAT zaliczenie kaucji gwarancyjnej na poczet czynszu najmu

Nasza firma prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie wynajmu lokali biurowych. Przy zawieraniu umów najmu zwyczajowo pobieramy kaucję w wysokości miesięcznego czynszu, stanowiącą gwarancję dotrzymania zobowiązań przez najemcę. Kaucja jest wpłacana na odrębny rachunek bankowy i co do zasady podlega zwrotowi po zakończeniu umowy najmu. Dość często zdarzają się jednak sytuacje, że najemca opuszczający lokal ma zaległości w zapłacie czynszu. Pokrywamy je wówczas, częściowo lub w całości, z wpłaconej wcześniej kaucji. Ponadto w niektórych przypadkach najemcy opuszczają lokale bez zachowania miesięcznego okresu wypowiedzenia umowy. Kaucja nie jest wówczas zwracana, lecz zaliczana na poczet czynszu za ten ostatni miesiąc. Jak powinniśmy traktować zaliczanie kaucji gwarancyjnej na poczet zaległego lub przyszłego czynszu? Kiedy w takich sytuacjach powstaje obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług?