Interpretacja indywidualna z dnia 9 października 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.638.2025.1.AWO

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych - jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 8 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Jest Pan rolnikiem (numer gospodarstwa: (...)), zarejestrowanym w KRUS, prowadzącym (już w niewielkim zakresie - z uwagi na stan zdrowia) gospodarstwo rolne, nieprowadzącym nigdy pozarolniczej działalności gospodarczej oraz niebędącym (zarówno teraz, jak i w przeszłości) podatnikiem VAT czynnym.

Dokonał Pan zbycia - w okresie od 14 lipca 2023 r. do 30 stycznia 2025 r. - 9 działek niezabudowanych (z możliwością ich zabudowy) o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 - położonych w A oraz planuje kolejne zbycia dotyczące 25 sztuk działek o numerach ewidencyjnych: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22-34 położonych w A - w przyszłości.

Wszystkie działki, o których mowa we wniosku (zbyte oraz których zbycie jest planowane) zostały nabyte w drodze darowizny od Pana rodziców.

29 grudnia 2000 r. Pana rodzice przekazali Panu w drodze darowizny:

• prawo własności gospodarstwa rolnego o powierzchni: 2 ha 55 arów, położone w A, gmina B,
• prawo własności udziału: ¹²/₃₅ w działkach lasu o powierzchni: 1 ha 82 ary, położone w D, gmina B,
• udział: ⁶/₁₂ części działki numer: 35 o powierzchni: 85 arów, położnych w C, gmina B,
• prawo własności udziału: ¼ części łąki i lasu numer 36, o powierzchni: 3 ha 79 arów, położnych w E, gmina F,
• prawo własności działki rolnej i zabudowanej numer: 37, 38, o powierzchni: 2 ha 51 arów, położonych w A, gmina B, oraz
• działek łąk numer: 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, o powierzchni: 40 arów, położonych w G, gmina B.

W ich zamiarze było, żeby Pan dalej kontynuował prowadzenie gospodarstwa (co się stało i przez wiele lat je Pan prowadził). Obecnie pobiera Pan świadczenia z (…) i - z uwagi na stan zdrowia - wiele lat nie uprawia Pan gruntów, jakie posiada Pan w gospodarstwie. Posiadane grunty jedynie użytkuje Pan w zakresie potrzeb własnych. Aktualnie nie prowadzi Pan żadnej produkcji roślinnej i zwierzęcej w tym gospodarstwie.

Nieruchomości będące przedmiotem opisanej wyżej darowizny przez cały czas posiadania przez Pana, stanowiły Pana majątek prywatny, były utrzymywane w prawidłowej kulturze rolnej, uprawiane przez wiele lat, uprawy były zgłaszane do Agencji w celu wypłat dotacji z Unii Europejskiej.

Działki nie służyły, ani nie służą, do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności nie były wynajmowane, dzierżawione, użyczane, ani udostępniane na podstawie umów o podobnym charakterze.

Na działkach numer: 37, 38 (po podziale numer: 51, 52, 53) oraz przyległych - położonych w A - posadowione są: budynek mieszkalny (gdzie zamieszkuje Pan wraz z matką) oraz budynki gospodarskie.

W celu zbycia gruntów w gospodarstwie, z uwagi na pogarszający się stan zdrowia, podjął Pan próbę sprzedaży gospodarstwa w całości, ale wstępnie zainteresowany tym nabyciem ostatecznie wycofał się z planowanej transakcji.

W 2021 r. poczynił Pan zatem kroki zmierzające do podziału działek na mniejsze (w wyniku podziału powstało: 41 działek, jedna droga dojazdowa z działki rolnej o numerze: 46), a następnie, jako że gmina nie ma uchwalonego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, zwrócił się Pan do Burmistrza B (4 listopada 2021 r.) o wydanie warunków zabudowy dla działek - wydzielonych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogą dojazdową. Decyzję w tym zakresie Pan uzyskał.

Nie doprowadzał Pan mediów do tych działek. Działki powstałe po podziale - już zbyte - nie były zabudowane w dacie sprzedaży, a także i te będące przedmiotem planowanego zbycia - nie są zabudowane.

Dokonał Pan zbycia w okresie od 14 lipca 2023 r. do 30 stycznia 2025 r. 9 działek oraz planuje Pan kolejne zbycia w przyszłości. Zbycie dotyczy wyłącznie niektórych działek uzyskanych w darowiźnie, opisanych na wstępie (działki przy budynkach, tj. działki numer: 51, 52, 53 pozostają w Pana majątku).

Nie dokonywał Pan żadnych nakładów, które zmierzałyby do wzrostu wartości działki oraz jej uatrakcyjnienia. Nie posiada Pan potencjalnych nabywców, nie podpisywał Pan umów przedwstępnych. Sprzedawał i nadal Pan zamierza sprzedawać działki nabyte w drodze darowizny zainteresowanym osobom fizycznym. Nie podejmował, nie podejmuje, ani nie zamierza Pan podejmować działań reklamowych, czy marketingowych w celu przyspieszenia zbycia - o ofercie sprzedaży informuje nabywców poprzez platformę: (...).

Dodatkowo, w zakresie obrotu nieruchomościami informuje Pan, że przed sprzedażą będącą przedmiotem wniosku w okresie około: 2015 r. - 2016 r. sprzedał Pan grunty rolne - łąki (działki pochodziły z darowizny od rodziców, zostały zbyte po upływie pięciu lat od ich nabycia ). Z nabytego w drodze darowizny gospodarstwa rolnego opisanego wyżej, dokonał Pan 26 kwietnia 2023 r., darowizny bratu działek położonych w A (numery: 54, 55, 56 - łąki).

Pozyskanych środków ze zbycia działek w okresie od 14 lipca 2023 r. do 30 stycznia 2025 r. nie wykorzystał Pan do nabycia innych nieruchomości, w całości środki te - wraz z uzyskanymi ze sprzedaży kolejnych działek - opisanych w tym wniosku - zamierza Pan przeznaczyć na generalny remont i rozbudowę budynków posadowionych na posesji, w której mieszka Pan wraz matką. Remontu wymagają niemal wszystkie budynki, w tym mieszkalny oraz budynki gospodarcze.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej - 9 działek niezabudowanych, z możliwością ich zabudowy -o numerach ewidencyjnych: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, położonych w A oraz planowane kolejne zbycia dotyczące 25 sztuk działek o numerach ewidencyjnych: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22-34 położonych w A - w przyszłości, powinna być uznana za zbycie nieruchomości, która nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż zostanie dokonana po upływie pięciu lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że sprzedaż działek wskazana w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż jej nabycie nastąpiło ponad 20 lat temu.

Zaznaczył Pan, że zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody.

Podał Pan również, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie (...) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (...) jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (...) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W Pana ocenie, powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego, nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego - w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto podkreślił Pan, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, uważa Pan, że przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: po pierwsze odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz - po drugie - zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. W Pana ocenie, istotna jest więc kwalifikacja zbycia jako niedokonanego w ramach działalności gospodarczej. Pana zdaniem, kluczowe jest zatem wyjaśnienie, kiedy będziemy mieli do czynienia ze sprzedażą dokonaną w ramach działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi bowiem, że działalnością gospodarczą albo pozarolniczą działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa:

a)wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,

b)polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły.

Z powyższego - w Pana ocenie - wynika, że muszą więc wystąpić łącznie przesłanki: ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości.

Zaznaczył Pan, że dla oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotne są takie czynniki jak zamiar (rozumiany jako świadome działanie nakierowane na pewien cel) podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia.

Zorganizowany charakter działalności - w Pana opinii – oznacza natomiast, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale stwarza sobie okoliczności do zarobku na handlu nieruchomościami. Nie może być uznane za działalność gospodarczą wygenerowanie zysku w sposób przypadkowy. Twierdzi Pan, że konieczne jest stwierdzenie, że podjęto szereg działań - od momentu nabycia do zbycia - potwierdzających profesjonalny, zarobkowy charakter działań. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie faktycznie osiągnąć zyski.

Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Powtarzalność, to natomiast cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zauważa Pan, że zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, podejmowanie przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie własnych potrzeb, nie należy kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Pana zdaniem, potwierdza to wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 kwietnia 2019 r., w którym Sąd stwierdził, że:

(…) nie pozwala na przyjęcie, że przychody ze sprzedaży 9 działek uzyskane w latach 2010-2016 można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Nie można przyjąć, aby działalność Wnioskodawcy miała cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również ewentualne zlecenie czynności związanych ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności - a nadto - że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), osoba zbywająca z operacji tych uczyniła sobie stałe (nie okazjonalne) źródło zarobkowania.

W wyroku z 27 października 2023 r. (sygn. akt II FSK 933/23) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że:

Odpłatne zbycie nieruchomości (lub jej części) dokonane po upływie pięciu lat od końca roku, w którym została ona nabyta, co do zasady winno być uznawane za działanie w ramach zarządu majątkiem "osobistym", również w sytuacji, gdy podatnik podjął zwykłe działania przypisywane osobie racjonalnie realizującej zamiar uzyskania maksymalnych korzyści ze sprzedaży swego majątku, w tym nieruchomości (ich części). Za wyjątkiem sytuacji, gdy obiektywnie rzecz biorąc oczywistą wolą podatnika było uprzednie zaliczenie zbywanej odpłatnie nieruchomości do towarów handlowych lub środków trwałych bezpośrednio wykorzystywanych przez niego "w ramach" prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (...) Wartość środków przeznaczonych na zakup nieruchomości, a w konsekwencji również wartość przychodów z ich sprzedaży (w całości lub w części) co do zasady nie ma wpływu na wynik sprawy, jeżeli okoliczności towarzyszące zarówno nabyciu nieruchomości, jak i ich odpłatnemu zbyciu (w całości lub w części), nie spełniają łącznie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Przy czym każdorazowo przepis ten, a także art. 10 ust. 1 pkt 3 oraz pkt 8 u.p.d.o.f., należy wykładać oraz stosować w sposób prokonstytucyjny, wykluczający możliwość istnienia pułapki legislacyjnej. W przypadku przedsiębiorcy sprzedającego nieruchomości należy zatem każdorazowo badać, czy były one traktowane przez niego jako towar handlowy lub środek trwały.

Podkreśla Pan, że w przedstawionym we wniosku opisie, nie sposób przyjąć, jakoby podjął Pan działania, które należałoby kwalifikować jako działania realizowane w ramach działalności gospodarczej. W Pana opinii, z okoliczności nie wynika, aby przejawiał Pan aktywność w zakresie obrotu działkami, podobną do aktywności producentów, handlowców i usługodawców prowadzących działalność gospodarczą. Wskazał Pan, że nie angażował i nie będzie angażował Pan środków podobnych do tych, które wykorzystywane są przez przedsiębiorców. W okolicznościach wskazanych we wniosku - w Pana opinii - brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie zbycia, która to aktywność, byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W wyroku z 7 lutego 2017 r., sygn. akt II FSK 4025/14, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że:

(...) brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f, podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. (...) Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą.

W rezultacie stwierdza Pan, że o zaliczeniu przychodów ze sprzedaży nieruchomości do właściwego źródła przychodu na gruncie podatku dochodowym od osób fizycznych decydują okoliczności ich nabycia i zbycia, poczynione nakłady, czy zorganizowane i ciągłe działania o charakterze zarobkowym, które wskazują na profesjonalny obrót handlowy nieruchomościami oraz zamiar stałego zarobkowania.

Jak podał Pan powyżej, analiza orzecznictwa pokazuje, że okoliczności podejmowanych działań przed sprzedażą nieruchomości gruntowej są bardzo istotne w przypadku oceny uznania działań podatnika za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Podsumowując, uważa Pan, że dla uznania sprzedaży danego gruntu za objęty działalnością gospodarczą związaną z obrotem gruntami, istotne jest podejmowanie wydatków inwestycyjnych związanych z danym gruntem, których celem jest zwiększenie wartości nieruchomości dla osiągnięcia zysku z przyszłej sprzedaży. Pierwotne nabycie na cele prywatne związane z prowadzonym gospodarstwem rolnym – ewidentnie - wskazuje na brak woli prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem danych gruntów.

Biorąc pod uwagę całość okoliczności niniejszej sprawy, stwierdza Pan, że sprzedaż przez Pana nieruchomości nabytej ponad 20 lat temu, nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, w Pana ocenie sprzedaż działek opisanych we wniosku nie podlegała i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż wskazanych działek nie następuje w ramach źródła przychodów z działalności gospodarczej. Transakcja będzie związana ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, a uzyskany przychód mieści się źródle: „przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.; t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.; t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163 ze zm. ):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgadam się z Panem, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie bowiem do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, źródłem przychodów jest:

 pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 wskazanej wyżej ustawy:

Źródłami przychodów są: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Istotne jest więc to, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej. Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości/jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie (m.in.) dwa poniższe warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

• prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9;

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się więc przede wszystkim na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Ważne jest więc by pamiętać, że:

• działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu.

Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć; jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów,

• prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z tą działalnością związanych. Możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej),
• kryterium ciągłości oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza ono jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku,
• powtarzalność, to natomiast cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
• na pojęcie „zorganizowania” składa się natomiast zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

W każdym przypadku, o właściwej kwalifikacji przychodu do odpowiedniego źródła zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości).

Zauważam, że na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać - rozpatrywany całościowo - zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Z tej przyczyny, dla regulacji wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne jest przede wszystkim ustalenie momentu (daty i sposobu) nabycia prawa własności sprzedanej nieruchomości.

W analizowanej sprawie, podejmowane przez Pana czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom. Jak Pan bowiem wskazał, nie podejmował Pan żadnych działań, których celem byłoby uzbrojenie (nie doprowadzał Pan do działek mediów), uatrakcyjnienie lub też zwiększenie wartości nieruchomości. Podał też Pan, że jest Pan rolnikiem. Przez wiele lat prowadził Pan gospodarstwo, jednakże - z uwagi na stan zdrowia - od wielu lat nie uprawia już Pan tych gruntów (użytkuje je Pan jedynie w zakresie potrzeb własnych/aktualnie nie prowadzi żadnej Pan produkcji roślinnej i zwierzęcej w tym gospodarstwie).

Podkreślił Pan, że opisane nieruchomości, które podzielił Pan w 2021 r. na mniejsze działki, nabył Pan w drodze umowy darowizny, która miała miejsce w 2000 r. Podział ten - stosownie do Pana wskazania - motywowany był faktem, że podjęta przez Pana próba sprzedaży gospodarstwa w całości się nie powiodła, ponieważ: „wstępnie zainteresowany tym nabyciem wycofał się z planowanej transakcji”. Działki - zarówno zbyte w okresie od 14 lipca 2023 r. do 30 stycznia 2025 r., jak i te, wobec których planuje Pan zbycie - nie były zabudowane w dacie sprzedaży/nie są zabudowane.

Co równie istotne, wymienione nieruchomości nie były przez Pana wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej (nie były wynajmowane, dzierżawione, użyczane, ani udostępniane na podstawie umów o podobnym charakterze.

Ponadto, z treści Pana wniosku wynika m.in., że:

• nie posiada Pan potencjalnych nabywców,
• nie podpisywał Pan umów przedwstępnych,
• sprzedawał i nadal Pan zamierza sprzedawać działki nabyte w drodze darowizny zainteresowanym osobom fizycznym,
• uzyskane z tytułu opisanych we wniosku transakcji w całości zamierza Pan przeznaczyć na generalny remont i rozbudowę budynków posadowionych na posesji, w której mieszka Pan wraz z Pana matką (remontu wymagają niemal wszystkie budynki, w tym mieszkalny oraz budynki gospodarcze).

W efekcie, podjętych przez Pana działań nie można uznać za działalność handlową. Wskazanym transakcją sprzedaży należy przypisać charakter prywatny - brak jest bowiem przesłanek do uznania, że mamy w tym przypadku do czynienia z działalnością gospodarczą.

Przedstawiona we wniosku aktywność oraz zaprezentowany przez Pana ciąg zdarzeń, nie wykracza poza ramy czynności związanych z wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanej nieruchomości. Innymi słowy, brak jest podstaw, aby podejmowane przez Pana czynności - wobec wskazanych we wniosku działek, które nabył Pan w drodze umowy darowizny w 2000 r. - kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wyjaśniam, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości (lub tych praw), bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Zaznaczam również, że art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości, a nie przekształcenie, podział, czy scalenie danej nieruchomości.

W wyniku podziału nieruchomości następuje, co prawda, zmiana powierzchni oraz numerów ewidencyjnych, jednakże wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela, a także - na skutek dokonania tej czynności - nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. W konsekwencji, okoliczność podziału nieruchomości nie powoduje konieczności liczenia na nowo pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest natomiast zgodnie z normami prawa cywilnego. W tym zakresie - odwołując się do art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071) podkreślam, że:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, wynika ponadto, że:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego - z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzam, że zbycie przez Pana wskazanych w zadanym pytaniu działek, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ze względu na okoliczność, że dokonana oraz planowana przez Pana sprzedaż wymienionych w pytaniu działek nastąpi po upływie ustawowego - pięcioletniego - okresu wymaganego treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to opisane we wniosku transakcje nie skutkowały, ani nie będą skutkowały powstaniem po Pana stronie obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Innymi słowy, zbycie opisanych przez Pana działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (jest wolne od tego podatku).

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo zaznaczam, że:

• przedstawiany przez Pana zakres żądania (zadane pytanie) zakreśla granice w jakich mogę wydać interpretację indywidualną. Przedmiotowe rozstrzygnięcie dotyczy więc tylko wyznaczonego przez Pana przedmiotu wniosku - zakresu Pana pytania,
• przedmiotem interpretacji indywidualnej może być wyłącznie sam przepis prawa. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Nie prowadzę również postępowania dowodowego. Z powyższych powodów niniejszej odpowiedzi udzielam wyłącznie w oparciu o informacje podane we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm., dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.