Interpretacja indywidualna z dnia 18 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-3.4012.741.2025.1.ŁW

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 24 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie wskazania, czy wniesienie do Fundacji rodzinnej działalności nieruchomościowej, na którą składa się 46,875% udziałów we współwłasności Kamienicy, będzie stanowić zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy i w konsekwencji będzie wyłączone z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą pod firmą (…).

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”).

Przedmiotem tej działalności jest przede wszystkim:

1)wynajem nieruchomości komercyjnej;

2)działalność w zakresie zarządzania nieruchomością.

Przeważająca działalność gospodarcza Wnioskodawcy zgodnie z kodami PKD to 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Wnioskodawca, w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, posiada 46,875% udziałów we współwłasności kamienicy położonej (…) (dalej: „Kamienica”); udział we współwłasności stanowi składnik majątku związany z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Pomieszczenia w Kamienicy są wynajmowane/wydzierżawiane przez Wnioskodawcę w ramach Jego działalności gospodarczej oraz przez pozostałych współwłaścicieli na prowadzenie działalności gastronomicznej oraz na cele prowadzenia hotelu przez podmioty trzecie. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gastronomicznej oraz hotelarskiej. Stronami umów najmu/dzierżawy są wszyscy współwłaściciele (w tym żona Wnioskodawcy), oznaczeni w komparycji umów jako strony umowy, natomiast rozliczenia następują w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawca prowadzi faktyczny zarząd nad nieruchomością, obejmujący m.in. obsługę rozliczeń, nadzór nad umowami i utrzymanie bieżącej funkcjonalności Kamienicy. W związku z tym Wnioskodawca za świadczone przez siebie usługi zarządzania nieruchomością wystawia faktury na rzecz pozostałych współwłaścicieli Kamienicy. Ponadto, Wnioskodawca wystawia faktury za czynsz, refaktury/noty księgowe z tytułu kosztów eksploatacyjnych, podatku od nieruchomości oraz opłat za wodę, zarówno w imieniu własnym, jak i w imieniu pozostałych współwłaścicieli.

Wnioskodawca w latach 2022-2023 ponosił wydatki na remont oraz prace adaptacyjne części Kamienicy w celu dostosowania jej pod działalność hotelową.

Wnioskodawca nie korzystał z finansowania zewnętrznego (kredytów) na zakup lub remont nieruchomości, nakłady były finansowane ze środków własnych.

Zawarte w ramach działalności Wnioskodawcy umowy obejmują m.in. umowy leasingowe na windę i klimatyzację znajdujące się w Kamienicy, umowy leasingu związane z samochodami osobowymi, umowy związane z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości (rachunkowość, refakturowanie kosztów, media, podatek od nieruchomości), umowę o zarządzanie aktywami, umowy najmu/dzierżawy. Wnioskodawca posiada także dokumentację techniczną związaną z pracami budowlanymi w Kamienicy (w tym adaptacjami Kamienicy pod hotel).

Obok działalności związanej z wynajmem/wydzierżawianiem Kamienicy oraz działalności związanej z zarządzaniem Kamienicą, Wnioskodawca prowadzi również krótkoterminowy najem mieszkania, a także posiada działkę budowlaną w innej niż Kamienica lokalizacji. Z uwagi na specyfikę prowadzonej działalności, tj. zarówno działalności związanej z wynajmem /wydzierżawianiem Kamienicy, jak i działalności związanej z zarządzaniem, Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników.

Wnioskodawca planuje utworzenie fundacji rodzinnej. Fundacja rodzinna nie będzie prowadziła działalności w zakresie zarządzania nieruchomością, a wyłącznie działalność polegającą na wynajmie/wydzierżawianiu nieruchomości. W związku z powyższym, Wnioskodawca planuje wnieść do fundacji rodzinnej zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W ramach wnoszonego majątku Wnioskodawca przeniesie związane z działalnością w zakresie wynajmu/wydzierżawiania Kamienicy (dalej jako: „działalność nieruchomościowa”):

1)wszystkie posiadane przez siebie w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej udziały w Kamienicy;

2)wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu/dzierżawy Kamienicy zawartych przez Wnioskodawcę wraz z żoną (których rozliczenia związane są z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy);

3)umowę o zarządzanie aktywami;

4)umowę na obsługę rachunkową;

5)prawo współwłasności do dokumentacji prawnej, technicznej i budowlanej;

6)prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia nieruchomości;

7)umowy leasingu windy i klimatyzacji;

8)należności i zobowiązania powstałe w ramach tej działalności;

9)księgi rachunkowe, w tym rachunek zysków i strat oraz bilans;

10)tajemnice przedsiębiorstwa i know-how właściwy dla tej działalności;

11)dedykowany tej działalności rachunek bankowy wraz ze zgromadzonymi na nim środkami pieniężnymi.

Przeniesienie praw z umów najmu, dzierżawy i ubezpieczenia będzie wiązać się ze zmianą stron umowy (zmiana Wnioskodawcy wraz z żoną na fundację rodzinną); nie dojdzie do zmiany po stronie pozostałych współwłaścicieli, którzy pozostaną stronami zawartych umów.

Po dokonaniu przeniesienia, jednoosobowa działalność gospodarcza Wnioskodawcy zostanie ograniczona do działalności w zakresie zarządzania Kamienicą i najmu krótkoterminowego mieszkania. Prawa i obowiązki z umów leasingu windy i klimatyzacji w Kamienicy zostaną przeniesione na rzecz fundacji rodzinnej.

Wyodrębnienie organizacyjne.

Działalność nieruchomościowa jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Wnioskodawcy jako odrębny dział na podstawie wewnętrznych dokumentów Wnioskodawcy.

Wyodrębnienie finansowe.

Wnioskodawca prowadzi ewidencję księgową w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności i zobowiązań do poszczególnych rodzajów działalności, w szczególności działalności związanej z wynajmem/wydzierżawianiem nieruchomości (która to działalność będzie przenoszona do fundacji rodzinnej).

Wnioskodawca przed przeniesieniem działalności nieruchomościowej, sporządzi dla tej działalności odrębny bilans oraz rachunek zysków i strat. Dodatkowo dla działalności nieruchomościowej istnieje dedykowany rachunek bankowy, do którego dostęp/prawo zostanie przeniesienie na rzecz fundacji rodzinnej.

Wyodrębnienie funkcjonalne.

Fundacja rodzinna będzie mogła kontynuować działalność nieruchomościową w oparciu o przejęte składniki bez konieczności nabywania dodatkowych aktywów czy podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (takich jak zawieranie nowych umów czy modernizacja budynku). Zespół składników majątkowych składający się na działalność nieruchomościową będzie w momencie przeniesienia posiadał potencjalną zdolność do działania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze.

Fundacja nie będzie podejmowała działań charakterystycznych dla nowych inwestycji, takich jak:

·opracowanie koncepcji nowego zagospodarowania nieruchomości,

·przygotowanie nowych planów architektonicznych i budowlanych,

·przeprowadzanie analiz inwestycyjnych czy środowiskowych,

·występowanie o nowe decyzje administracyjne (warunki zabudowy, pozwolenie na budowę).

Celem wniesienia działalności nieruchomościowej do fundacji rodzinnej jest zapewnienie ciągłości i sukcesji biznesu w rodzinie, a nie rozpoczęcie nowej działalności o odmiennym charakterze.

Pytanie

Czy wniesienie przez Wnioskodawcę do Fundacji rodzinnej działalności nieruchomościowej będzie stanowić zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w konsekwencji będzie wyłączone z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, wniesienie do Fundacji rodzinnej działalności nieruchomościowej będzie stanowić zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w konsekwencji będzie wyłączone z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

W art. 2 pkt 6 ustawy o VAT towary zdefiniowano jako: rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Ta definicja towarów obejmuje swoim zakresem również nieruchomości, w tym grunty, budynki czy części budynków.

W art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przewidziano wyłączenie, w konsekwencji którego czynności prawne polegające na zbyciu przedsiębiorstwa (lub jego zorganizowanej części) wyłączone są z zakresu normowania ustawy o VAT, tj. takie czynności prawne nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy w tym miejscu nadmienić, że treść art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie ogranicza się jedynie do sprzedaży jako formy przeniesienia własności rzeczy w myśl art. 535 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071). Jak wskazuje T. Michalik (VAT. Komentarz, Wyd. 16, Warszawa 2021, art. 6, akapit 13) pojęcie zbycia celowo zostało zastosowane przez ustawodawcę, by swoim zakresem objąć nie tylko sprzedaż, ale również jakąkolwiek inną formę „zadysponowania” przedsiębiorstwem (lub jego zorganizowaną częścią) w taki sposób, by prowadziło to do jego zbycia. W związku z tym nie tylko sprzedaż, ale również zamiana, darowizna czy przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego traktowana jest jako zbycie, a co za tym idzie, ma do niej zastosowanie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (podobnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 21 kwietnia 2022 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.68.2022.3.MŻ).

W związku z powyższym należy ustalić, czy wniesienie opisanej w stanie faktycznym działalności nieruchomościowej Wnioskodawcy do Fundacji rodzinnej to zbycie przedsiębiorstwa w rozumieniu ww. przepisów.

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji przedsiębiorstwa. W praktyce orzeczniczej polskich sądów administracyjnych przyjmuje się, że na potrzeby ustawy o VAT w definiowaniu pojęcia „przedsiębiorstwo” można posiłkować się definicją zawartą w przepisach prawa cywilnego. Analogiczne podejście prezentują zasadniczo również organy podatkowe.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5)koncesje, licencje i zezwolenia;

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8)tajemnice przedsiębiorstwa;

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jak podkreśla się w orzecznictwie, taki zespół dóbr materialnych i niematerialnych należy postrzegać przede wszystkim funkcjonalnie.

W odróżnieniu od definicji „przedsiębiorstwa”, definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa została ujęta w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Wynika z niej, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) należy rozumieć organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Inaczej mówiąc, przez ZCP należy rozumieć taki zespół składników majątku (materialnych i niematerialnych), w tym zobowiązań, które charakteryzują się dostatecznym stopniem wyodrębnienia finansowego i organizacyjnego, umożliwiającym realizację określonych zadań gospodarczych. Taki zespół mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, które samodzielnie mogłoby realizować określoną działalność gospodarczą (podobnie NSA w wyroku z 21 stycznia 2020 r., sygn. akt I FSK 1343/17).

W dniu 11 grudnia 2018 r. Minister Finansów wydał Objaśnienia podatkowe dot. opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej jako: „Objaśnienia”). W Objaśnieniach przede wszystkim wskazano szereg okoliczności, jakie muszą wystąpić, by daną transakcję traktować jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, a w konsekwencji by taką transakcję traktować jako niepodlegającą opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z Objaśnieniami, w celu zakwalifikowania danej transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP należy łącznie spełnić dwa warunki:

1)nabywca ma zamiar kontynuowania działalności dotychczas prowadzonej przez zbywcę przy pomocy składników będących przedmiotem transakcji (kryterium intencji nabywcy),

2)istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (kryterium możliwości kontynuowania działalności).

Co istotne, momentem oceny spełnienia powyższych warunków powinien być moment przeprowadzenia transakcji.

Jak podkreśla się w Objaśnieniach, przy ocenie intencji nabywcy należy brać pod uwagę całokształt okoliczności związanych z transakcją (ocenianych na moment jej zawarcia). W szczególności więc należy zwrócić uwagę na wszelkie działania nabywcy, które mogą stanowić potwierdzenie tego, że ma on zamiar kontynuować określoną działalność.

Objaśnienia wskazują: „Zatem w celu stwierdzenia zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę konieczne jest istnienie dowodów potwierdzających istnienie na moment transakcji takiego zamiaru po stronie nabywcy (np. w formie korespondencji elektronicznej/mailowej)”.

Zamiar kontynuowania dotychczasowej działalności Wnioskodawcy zostanie udokumentowany w stosownych dokumentach towarzyszących wyposażeniu fundacji rodzinnej w majątek (np. poprzez stosowne oświadczenia składane w akcie notarialnym). Ten warunek zostanie zatem spełniony.

Kolejnymi przesłankami, które zgodnie z Objaśnieniami świadczą o zamiarze kontynuowania działalności jest brak planów nabywcy w zakresie:

•zlecenia opracowania koncepcji nowego zagospodarowania nieruchomości;

•zlecenia opracowania planów architektonicznych i budowlanych dotyczących przeprowadzenia nowej inwestycji;

•zlecenia innych analiz dotyczących planowanej inwestycji (np. prawnych, podatkowych, geodezyjnych, wodnoprawnych, geologicznych, środowiskowych);

•wystąpienia o wydanie decyzji o warunkach zabudowy;

•wystąpienia o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nowopowstała Fundacja rodzinna nie planuje podjęcia ww. działań. A więc spełnienie tego warunku jest spełnione i potwierdzone.

Podsumowując, na podstawie zestawienia przesłanek wynikających z Objaśnień oraz okoliczności przeprowadzanej transakcji, kryterium zamiaru nabywcy kontynuowania działalności zostanie spełnione. To daje argumenty przemawiające za tym, że wniesienie działalności nieruchomościowej do Fundacji rodzinnej stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa niepodlegające opodatkowaniu VAT.

Co więcej, jeżeli chodzi o kryterium możliwości kontynuowania działalności, to kryterium to jest spełnione wg Objaśnień, gdy majątek zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

•angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

•podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Dalej, Objaśnienia wskazują, że ocena kryterium kontynuowania działalności wymaga weryfikacji tego, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów towarzyszących transakcji sprzedaży nieruchomości (takich jak grunt, budynek, infrastruktura techniczna, prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na nabywcę z mocy prawa) dochodzi do przeniesienia na nabywcę takich elementów jak:

•prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

•umowy o zarządzanie nieruchomością;

•umowy zarządzania aktywami;

•należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Z drugiej strony, za umowy pozostające zasadniczo bez wpływu na ocenę ww. okoliczności w Objaśnieniach uznano umowy na dostarczanie mediów, które w praktyce w podobnych transakcjach zwykle nie są przenoszone na nabywcę nieruchomości.

W opisanym zdarzeniu przyszłym, na Fundację rodzinną zostanie przeniesiona m.in. umowa o zarządzanie aktywami, stąd transakcja spełni warunki wskazane w Objaśnieniach.

Tak zarysowane w Objaśnieniach drugie kryterium Wnioskodawca poniżej odnosi do zdarzenia przyszłego.

Przedmiotem czynności prawnej będzie Kamienica, których właścicielem (współwłaścicielem) jest Wnioskodawca i które służą mu do prowadzenia działalności gospodarczej opierającej się na ich wynajmie/wydzierżawieniu.

Kontynuowanie dotychczasowej działalności wynajmu/wydzierżawienia Kamienicy po wniesieniu jej do Fundacji rodzinnej będzie możliwe bez konieczności nabywania dodatkowych rzeczy/składników majątku.

Kontynuowanie działalności przez Fundację rodzinną nie będzie uzależnione od podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (takich jak dokonanie istotnej modernizacji, zawieranie nowych umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Przed dokonaniem zbycia, Wnioskodawca nie planuje rozwiązania umów najmu/dzierżawy z dotychczasowymi najemcami, w konsekwencji czego fundacja rodzinna stałaby się stroną dotychczasowych umów najmu/dzierżawy z mocy prawa.

W świetle Objaśnień powyższe elementy zdarzenia przyszłego wskazują, że działalność nieruchomościowa Wnioskodawcy, będąca przedmiotem wniesienia do fundacji rodzinnej, może zostać uznana za przedsiębiorstwo, którego zbycie pozostaje poza zakresem ustawy o VAT (w myśl art. 6 pkt 1 tejże ustawy). W celu kontynuowania działalności Fundacja rodzinna nie będzie bowiem zmuszona do podjęcia dodatkowych działań, od których taka kontynuacja byłaby zależna – przekazywany majątek będzie umożliwiał dalsze prowadzenie tej samej działalności gospodarczej, a prawa i obowiązki z dotychczasowych umów przejdą na fundację.

Podsumowując, na podstawie zestawienia przesłanek wynikających z Objaśnień oraz okoliczności przeprowadzanej transakcji, można wnioskować, że i drugie kryterium (możliwości kontynuowania działalności) również jest spełnione. To świadczy o tym, że wniesienie działalności nieruchomościowej do Fundacji rodzinnej stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa niepodlegające opodatkowaniu VAT.

Dalej, jak wskazuje się w interpretacjach organów podatkowych, istotnym dla uznania czynności za zbycie przedsiębiorstwa jest zamiar kontynuowania dotychczasowej działalności przez nabywcę, tak np.: interpretacja indywidualna DKIS z 22 lutego 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.792.2021.3.WH: „(...) W kontekście zatem zbycia przedsiębiorstwa, z wyłączenia stosowania przepisów ustawy korzysta przekazanie przedsiębiorstwa lub jego niezależnej części, w tym dóbr materialnych oraz ewentualnie elementów niematerialnych, które razem tworzą przedsiębiorstwo lub jego część zdolne do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Nabywca musi jednakże mieć na celu prowadzenie przekazanego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jedynie natychmiastową likwidację danej działalności lub sprzedanie zapasów zasobów, jeśli istnieją”.

Ponadto w interpretacji indywidualnej z 26 kwietnia 2024 r. (sygn. 0112-KDIL3.4012.174.2024.1.AK), Dyrektor KIS potwierdził prawidłowość stanowiska podatnika, zgodnie z którym wniesienie majątku związanego z prowadzoną jednoosobową działalnością gospodarczą do fundacji rodzinnej stanowi transakcję zbycia przedsiębiorstwa i jako takie na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, nie podlega opodatkowaniu VAT, gdzie wnioskodawca prowadził działalność w zakresie wynajmu i wydzierżawiania nieruchomości, a przedmiotem aportu do fundacji rodzinnej były liczne nieruchomości komercyjne wraz z umowami najmu/dzierżawy, dokumentacją oraz innymi powiązanymi składnikami. Organ uznał, że skoro fundacja będzie kontynuowała dotychczasową działalność gospodarczą w oparciu o przejęte składniki majątku, to przesłanki z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT są spełnione, a czynność ta nie podlega VAT.

Stanowisko to potwierdza, że jeżeli Wnioskodawca wnosi do Fundacji rodzinnej wyodrębnioną działalność nieruchomościową, obejmującą prawa do nieruchomości oraz pozostałych składników majątkowych i niemajątkowych składających się na zorganizowaną część przedsiębiorstwa, czynność ta powinna być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa i korzystać z wyłączenia z opodatkowania VAT.

Co więcej, organy podatkowe, kierując się przesłankami wskazanymi w Objaśnieniach, kładą duży nacisk – przy ocenie, czy dana czynność prawna stanowi zbycie przedsiębiorstwa – na możliwość kontynuowania dotychczasowej działalności w oparciu o przekazywany majątek oraz zamiar kontynuowania tej działalności. Przykładem jest interpretacja indywidualna DKIS z 6 kwietnia 2023 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.689.2022.4.AKA, w której – w podobnym stanie faktycznym – wskazano: „(...) Spółka, do której został wniesiony aport ZCP ma faktyczną możliwość prowadzenia działalności gospodarczej w niezmienionym zakresie, bez angażowania dodatkowych składników majątkowych lub podejmowania dodatkowych działań. Spółka kontynuuje w oparciu o te składniki działalność gospodarczą w takim samym zakresie, w jakim była prowadzona”.

W niniejszym przypadku dochodzi do analogicznej sytuacji, tj. Fundacja rodzinna będzie miała faktyczną możliwość prowadzenia dotychczasowej działalności w niezmienionym zakresie, bez konieczności angażowania dodatkowych składników majątku i podejmowania dodatkowych działań.

Ponadto jak wskazuje się w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych, przy ocenie czy daną czynność prawną należy uznać za zbycie przedsiębiorstwa kluczowym jest przede wszystkim ustalenie, czy przekazane elementy (zarówno te materialne, jak i te niematerialne) tworzą dostateczną całość, umożliwiającą nabywcy prowadzenie dotychczasowej działalności gospodarczej. Co warte podkreślenia, do uznania czynności prawnej za zbycie przedsiębiorstwa wystarczające jest przeniesienie minimum środków pozwalających na kontynuowanie realizowanej uprzednio działalności – tak np. NSA w wyroku z dnia 30 czerwca 2021 r., sygn. akt I FSK 1453/19.

W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszej analizy dochodzi do takiej sytuacji, tj. przekazane składniki majątku i towarzyszące tej czynności prawnej działania wskazują, że przekazane składniki tworzą dostateczną całość, w oparciu o którą można kontynuować działalność na dotychczasowych zasadach. Oprócz przekazania prawa do nieruchomości (będących podstawą tej działalności gospodarczej), dojdzie również do przeniesienia pozostałych składników majątkowych i niemajątkowych składających się na zorganizowaną część przedsiębiorstwa w tym praw i obowiązków z niezbędnych umów.

Ponadto, jak już podnoszono wyżej, co do zasady z transakcją zbycia przedsiębiorstwa (lub jego zorganizowanej części) ma się do czynienia wtedy, kiedy przekazywany zespół składników majątku jest wystarczający do tego, by daną działalność gospodarczą kontynuować i że w takim celu te składniki majątku są nabywane.

W tym kontekście (jak również w kontekście wskazanych przez Wnioskodawcę powyżej przesłanek wynikających z Objaśnień, stanowisk organów i sądów), Wnioskodawca wskazuje, że z samego uzasadnienia projektu ustawy wprowadzającej do polskiego porządku prawnego instytucję fundacji rodzinnej wynika, że jej głównym celem jest kontynuowanie (zabezpieczenie) dotychczasowej działalności w takim samym kształcie (tylko w nieco innej formie prawnej): „Fundacja rodzinna ma minimalizować ryzyko nieudanej sukcesji i gwarantować kontynuację działalności biznesowej. Przekazanie majątku, w tym firmy rodzinnej, fundacji rodzinnej ma chronić go przed podziałem, umożliwić jego pomnażanie, a więc także czerpanie z niego korzyści, które będzie można przeznaczyć na pokrycie kosztów utrzymania osób wskazanych przez fundatora. Kluczowe jest bowiem zapewnienie ciągłości przedsiębiorstwa prywatnego, w szczególności dla celów zabezpieczenia rodziny (Uzasadnienie do rządowego projektu ustawy o fundacji rodzinnej, Druk nr 2798/2022, s. 6)”.

Z powyższego wynika więc, że wniesienie majątku do fundacji rodzinnej niejako z samego założenia tej instytucji prawnej spełnia przesłanki za uznaniem tej czynności za zbycie przedsiębiorstwa. Jak wynika bowiem m.in. z uzasadnienia, celem powołania do życia instytucji fundacji rodzinnej było wprowadzenie takiego instrumentu prawnego, który by zapewnił sprawną sukcesję i zabezpieczył interes członków rodziny osób, które prowadzą firmy rodzinne, m.in. umożliwiał kontynuowanie i rozwój dotychczasowej działalności gospodarczej.

Jak wynika ze stanu faktycznego przedmiotowego wniosku, dokładnie taka sytuacja ma miejsce i w tym przypadku. Wniesienie składników majątku do Fundacji rodzinnej ma na celu przede wszystkim kontynuowanie dotychczasowej działalności gospodarczej w takiej formie, która możliwie w największym zakresie zabezpieczy interesy członków rodziny Wnioskodawcy, zapewni możliwie bezpieczną i skuteczną sukcesję i pozwoli na międzypokoleniowe kontynuowanie i rozwijanie dotychczasowej działalności gospodarczej. W opinii Wnioskodawcy, jest więc to dodatkowy argument potwierdzający tezę, że czynność prawna będąca przedmiotem złożonego wniosku jest zbyciem przedsiębiorstwa (lub jego części).

Dodatkowo działalność nieruchomościowa będzie wydzielona zarówno organizacyjne, jak i finansowo od pozostałej działalności Wnioskodawcy, co zostało szczegółowo opisane powyżej.

Podsumowując, biorąc pod uwagę argumenty wskazane w przywołanych interpretacjach indywidualnych, należy uznać, że czynność wniesienia działalności nieruchomościowej do Fundacji rodzinnej wraz z towarzyszącymi jej składnikami stanowi zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W konsekwencji, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czynność ta będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na przepisy dotyczące działalności fundacji rodzinnej, która uregulowana została w ustawie z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 326), zwanej dalej ustawą o fundacji rodzinnej.

Jak stanowi art. 2 ust. 1 ustawy o fundacji rodzinnej:

Według art. 2 ust. 2 ustawy o fundacji rodzinnej:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o fundacji rodzinnej:

Stosownie do art. 17 ustawy o fundacji rodzinnej:

Z cytowanych przepisów ustawy o fundacji rodzinnej wynika, że fundacja rodzinna tworzona jest w celu gromadzenia majątku rodzinnego przedsiębiorstwa, zarządzania nim oraz zabezpieczenia potrzeb finansowych beneficjentów tej fundacji. Fundator określa w statucie szczegółowy cel fundacji, dodatkowo przepisy ustawy o fundacji rodzinnej określają również zakres, w jakim fundacja może prowadzić działalność gospodarczą.

Zatem, w sytuacji wykonywania czynności wpisujących się w definicje dostawy towarów czy świadczenia usług – w rozumieniu art. 5 ustawy o podatku od towarów i usług – w tym również w zakresie zbywania mienia, gdy fundacja będzie dokonywała tych czynności w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na cel czy rezultat tej działalności, będzie uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Jednocześnie przepis art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ustawodawca w ww. przepisie nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy o podatku od towarów i usług pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Należy zauważyć, że powyższa regulacja stanowi implementację art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, na podstawie którego:

Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania całości lub części majątku przedsiębiorstwa.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego:

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”.

Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, na mocy którego:

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym, funkcjonalnym i materialnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Ponadto, przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy, uwzględnić należy następujące okoliczności:

‒zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

‒faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zakres powyższego wyłączenia zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że:

TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych, umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Natomiast w wyroku z 10 listopada 2011 r., w sprawie C-444/10 Finanzamt Ludenscheid przeciwko Christel Schriever, TSUE wywiódł, że:

W wyroku tym Trybunał wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy.

Mając na uwadze powyższe orzeczenia TSUE należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub też jego zorganizowanej części decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik zobowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotem tej działalności jest przede wszystkim:

1)wynajem nieruchomości komercyjnej;

2)działalność w zakresie zarządzania nieruchomością.

Przeważająca Pana działalność gospodarcza zgodnie z kodami PKD to 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej posiada Pan 46,875% udziałów we współwłasności kamienicy położonej (…) (dalej: „Kamienica”); udział we współwłasności stanowi składnik majątku związany z Pana działalnością gospodarczą.

Pomieszczenia w Kamienicy są przez Pana wynajmowane/wydzierżawiane w ramach Pana działalności gospodarczej oraz przez pozostałych współwłaścicieli na prowadzenie działalności gastronomicznej oraz na cele prowadzenia hotelu przez podmioty trzecie. Nie prowadzi Pan działalności gastronomicznej oraz hotelarskiej. Stronami umów najmu/dzierżawy są wszyscy współwłaściciele (w tym Pana żona), oznaczeni w komparycji umów jako strony umowy, natomiast rozliczenia następują w ramach Pana działalności gospodarczej.

W ramach jednoosobowej działalności gospodarczej prowadzi Pan faktyczny zarząd nad nieruchomością, obejmujący m.in. obsługę rozliczeń, nadzór nad umowami i utrzymanie bieżącej funkcjonalności Kamienicy. W związku z tym za świadczone przez siebie usługi zarządzania nieruchomością wystawia Pan faktury na rzecz pozostałych współwłaścicieli Kamienicy. Ponadto, wystawia Pan faktury za czynsz, refaktury/noty księgowe z tytułu kosztów eksploatacyjnych, podatku od nieruchomości oraz opłat za wodę, zarówno w imieniu własnym, jak i w imieniu pozostałych współwłaścicieli.

Zawarte w ramach Pana działalności umowy obejmują m.in. umowy leasingowe na windę i klimatyzację znajdujące się w Kamienicy, umowy leasingu związane z samochodami osobowymi, umowy związane z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości (rachunkowość, refakturowanie kosztów, media, podatek od nieruchomości), umowę o zarządzanie aktywami, umowy najmu/dzierżawy. Posiada Pan także dokumentację techniczną związaną z pracami budowlanymi w Kamienicy (w tym adaptacjami Kamienicy pod hotel).

Obok działalności związanej z wynajmem/wydzierżawianiem Kamienicy oraz działalności związanej z zarządzaniem Kamienicą, prowadzi Pan również krótkoterminowy najem mieszkania, a także posiada działkę budowlaną w innej niż Kamienica lokalizacji. Z uwagi na specyfikę prowadzonej działalności, tj. zarówno działalności związanej z wynajmem/wydzierżawianiem Kamienicy, jak i działalności związanej z zarządzaniem, nie zatrudnia Pan pracowników.

Planuje Pan utworzenie Fundacji rodzinnej. Fundacja rodzinna nie będzie prowadziła działalności w zakresie zarządzania nieruchomością, a wyłącznie działalność polegającą na wynajmie /wydzierżawianiu nieruchomości. W związku z powyższym, planuje Pan wnieść do Fundacji rodzinnej zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W ramach wnoszonego majątku przeniesie Pan związane z działalnością w zakresie wynajmu/wydzierżawiania Kamienicy (dalej jako: „działalność nieruchomościowa”):

1)wszystkie posiadane przez siebie w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej udziały w Kamienicy;

2)wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu/dzierżawy Kamienicy zawartych przez Pana wraz z żoną (których rozliczenia związane są z Pana działalnością gospodarczą);

3)umowę o zarządzanie aktywami;

4)umowę na obsługę rachunkową;

5)prawo współwłasności do dokumentacji prawnej, technicznej i budowlanej;

6)prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia nieruchomości;

7)umowy leasingu windy i klimatyzacji;

8)należności i zobowiązania powstałe w ramach tej działalności;

9)księgi rachunkowe, w tym rachunek zysków i strat oraz bilans;

10)tajemnice przedsiębiorstwa i know-how właściwy dla tej działalności;

11)dedykowany tej działalności rachunek bankowy wraz ze zgromadzonymi na nim środkami pieniężnymi.

Przeniesienie praw z umów najmu, dzierżawy i ubezpieczenia będzie wiązać się ze zmianą stron umowy (zmiana Pana wraz z żoną na Fundację rodzinną); nie dojdzie do zmiany po stronie pozostałych współwłaścicieli, którzy pozostaną stronami zawartych umów.

Po dokonaniu przeniesienia, Pana jednoosobowa działalność gospodarcza zostanie ograniczona do działalności w zakresie zarządzania Kamienicą i najmu krótkoterminowego mieszkania. Prawa i obowiązki z umów leasingu windy i klimatyzacji w Kamienicy zostaną przeniesione na rzecz Fundacji rodzinnej.

Działalność nieruchomościowa jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w Pana strukturze jako odrębny dział na podstawie wewnętrznych dokumentów.

Prowadzi Pan ewidencję księgową w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów, kosztów, należności i zobowiązań do poszczególnych rodzajów działalności, w szczególności działalności związanej z wynajmem/wydzierżawianiem nieruchomości (która to działalność będzie przenoszona do Fundacji rodzinnej).

Przed przeniesieniem działalności nieruchomościowej, sporządzi Pan dla tej działalności odrębny bilans oraz rachunek zysków i strat. Dodatkowo dla działalności nieruchomościowej istnieje dedykowany rachunek bankowy, do którego dostęp/prawo zostanie przeniesienie na rzecz Fundacji rodzinnej.

Fundacja rodzinna będzie mogła kontynuować działalność nieruchomościową w oparciu o przejęte składniki bez konieczności nabywania dodatkowych aktywów czy podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (takich jak zawieranie nowych umów czy modernizacja budynku). Zespół składników majątkowych składający się na działalność nieruchomościową będzie w momencie przeniesienia posiadał potencjalną zdolność do działania jako niezależne przedsiębiorstwo realizujące określone zadania gospodarcze.

Fundacja nie będzie podejmowała działań charakterystycznych dla nowych inwestycji, takich jak:

·opracowanie koncepcji nowego zagospodarowania nieruchomości,

·przygotowanie nowych planów architektonicznych i budowlanych,

·przeprowadzanie analiz inwestycyjnych czy środowiskowych,

·występowanie o nowe decyzje administracyjne (warunki zabudowy, pozwolenie na budowę).

Celem wniesienia działalności nieruchomościowej do Fundacji rodzinnej jest zapewnienie ciągłości i sukcesji biznesu w rodzinie, a nie rozpoczęcie nowej działalności o odmiennym charakterze.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy wniesienie przez Pana do Fundacji rodzinnej działalności nieruchomościowej będzie stanowić zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy i w konsekwencji będzie wyłączone z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Na wstępie należy zauważyć, że zgodnie z powołanym wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów rozumiana w świetle art. 7 ust. 1 ustawy jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl wskazanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem, w świetle powyższych regulacji – co do zasady – dostawa nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości będącej przedmiotem dostawy jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Z kolei okolicznością determinującą możliwość wyłączenia, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, stosowania przepisów ustawy do czynności sprzedaży określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych, jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana transakcja wniesienia Kamienicy do Fundacji rodzinnej będzie stanowiła dostawę składnika majątkowego i nie będzie sprzedażą zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w regulacji art. 2 pkt 27e ustawy.

By mówić o zorganizowanej części przedsiębiorstwa konieczne jest istnienie w pierwszej kolejności zespołu składników materialnych i niematerialnych, które są odpowiednio wyodrębnione w prowadzonym przedsiębiorstwie. Jak wiadomo „zespół” cechuje się formą złożoną z różnych składników majątkowych danego przedsiębiorstwa, natomiast sama nieruchomość (Kamienica) stanowi wyłącznie pojedynczy element – jeden składnik majątku przedsiębiorstwa, któremu nie sposób przypisać miana zespołu.

Analiza wskazanego przez Pana zakresu transakcji wskazuje, że jej przedmiotem będą elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, tj. Kamienica, a także prawa i obowiązki z umów najmu/dzierżawy Kamienicy, które przechodzą na kupującego z mocy prawa.

Również pozostałe wskazane przez Pana elementy transakcji takie jak: umowa o zarządzanie aktywami, prawo współwłasności do dokumentacji prawnej, technicznej i budowlanej, prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia nieruchomości, umowy leasingu windy i klimatyzacji, stanowią elementy typowe dla transakcji nieruchomościowej.

W zakresie określenia, czy Nieruchomość wraz z pozostałymi, towarzyszącymi jej składnikami może stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa wypowiedział się m.in. NSA w wyroku z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 1316/15. Sąd orzekł m.in., że: „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomościami, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności”.

Dodatkowo należy zauważyć, że wniesieniu przez Pana do Fundacji rodzinnej podlegać będzie nie cała Kamienica, a 46,875% udziałów we współwłasności Kamienicy.

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy i względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, którym może niezależnie rozporządzać. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Zatem w wyniku opisanej transakcji będzie Pan wnosić do Fundacji rodzinnej prawo do dysponowania jedynie częścią Kamienicy.

Należy stwierdzić, że wniesienie przez Pana do Fundacji rodzinnej działalności nieruchomościowej, której jednym ze składników są posiadane przez Pana w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej udziały w Kamienicy, nie może być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Wynika to z faktu, że udział nie posiada cech fizycznej, organizacyjnej, funkcjonalnej czy finansowej samodzielności. Wyodrębniony ułamek we własności Kamienicy nie umożliwia samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Przeniesienie udziału jako prawa nie skutkuje wyodrębnieniem zespołu składników materialnych i niematerialnych w przedsiębiorstwie, na podstawie którego powstaje odrębny gotowy do realizacji zadań gospodarczych podmiot. Brak wyodrębnienia funkcjonalnego przekłada się na brak wyodrębnienia organizacyjnego, bowiem nie powstaje nowy oddział czy kolejny podmiot. Nie sposób zatem także stwierdzić, że istnieje wyodrębnienie finansowe.

Wskazać więc należy, że transakcja ograniczająca się do zbycia udziału w Kamienicy wraz z pozostałymi składnikami odnoszącymi się do tej nieruchomości nie będzie stanowiła zorganizowanego i autonomicznego „zespołu” składników majątkowych.

Nie można więc uznać, że składniki mające być przedmiotem planowanej transakcji są czymś więcej niż zbyciem nieruchomości (udziału w nieruchomości) z przenoszonymi umowami związanymi z jej bieżącym funkcjonowaniem, a nie z działalnością, która może być prowadzona w oderwaniu od Pana przedsiębiorstwa bez angażowania środków nabywcy.

Z powyższego wynika, że przedmiotem wniesienia do Fundacji rodzinnej nie będzie konkretna, wydzielona całościowo część majątku Pana przedsiębiorstwa. Przekazanie własności ułamkowej części składnika przedsiębiorstwa (Kamienicy), nie skutkuje bowiem jakąkolwiek ingerencją w fizyczną (materialną) sferę przedsiębiorstwa, tak w sensie organizacyjnym, finansowym czy funkcjonalnym.

Przedstawione w opisie sprawy okoliczności oraz dokonana w kontekście przytoczonych regulacji prawnych ich całościowa analiza prowadzi do wniosku, że nie zostaną spełnione wskazane wcześniej przesłanki do uznania opisanych składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując należy stwierdzić, że planowane wniesienie przez Pana do Fundacji rodzinnej działalności nieruchomościowej, na którą składa się 46,875% udziałów we współwłasności Kamienicy, nie będzie stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy i w konsekwencji nie będzie wyłączone z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnośnie powołanych przez Pana wyroków sądów należy zauważyć, iż wyroki sądów, są to rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw i co do zasady wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem powołane orzeczenia nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii.

Natomiast odnośnie powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Zatem powołane interpretacje indywidualne nie mogą mieć wpływu na ocenę prawną rozpatrzonej sprawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.