Interpretacja indywidualna z dnia 23 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.641.2025.3.AW

Interpretacja indywidualna- stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Informuję, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 10 października 2025 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, wpłynął 10 października 2025 r. Przedmiotowy wniosek - w odpowiedzi na wezwanie Organu - uzupełnili Państwo pismem z 24 listopada 2025 r., które wpłynęło tego samego dnia.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…),

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…).

Opis zdarzenia przyszłego (sformułowany ostatecznie w uzupełnieniu wniosku z 24 listopada 2025 r.)

A (dalej: „Spółka”, „Zbywca” lub „Wnioskodawca”) jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Dominującym przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest wynajem na rzecz podmiotu powiązanego centrum logistycznego znajdującego się na nieruchomości, do którego Spółce przysługuje tytuł prawny. Działalność Spółki podlega opodatkowaniu VAT.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Spółka planuje zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której dokona zbycia nieruchomości, stanowiącej własność Spółki, położonej w (...), przy ulicy (...), obręb (...), składająca się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych:

(i) I (dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej „(...)”) prowadzi księgę wieczystą numer (...));

(ii) II, III oraz IV (dla której (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...));

(iii) V, VI, VII, VIII, IX oraz X (dla której (...) prowadzi księgę wieczystą numer X);

(dalej: „Działki”), zabudowanych m.in. halami magazynowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Przedmiot sprzedaży będzie obejmował również budynki, budowle oraz urządzenia budowlane znajdujące się na powyższych Działkach. Działki wraz z powyższymi obiektami budowlanymi są określane dalej jako „Nieruchomość”.

Nabywcą Działek wraz z Zabudowaniami (zdefiniowanymi poniżej) będzie B z siedzibą w (…) (dalej: „Zainteresowany” lub „Nabywca”).

Wnioskodawca oraz Nabywca określani są dalej łącznie jako „Zainteresowani”. Zawarcie powyższej Umowy Sprzedaży jest określane dalej również jako „Transakcja”.

Umowa Sprzedaży obejmować będzie następujące naniesienia znajdujące się na Działkach V, VII, X, II, III, IV, I, VI: budynki hal magazynowych (wraz z instalacjami i urządzeniami wewnątrz budynków będącymi ich częścią składową), budynki stacji infrastruktury technicznej, budynek portierni, sieci zewnętrzne, drogi, place (w tym zajęte na miejsca postojowe/parking) ogrodzenie, bramy, szlabany, wiata dla motocykli, przyłącza, zbiorniki przeciwpożarowe, budynek pompowni.

Wnioskodawca na podstawie dostępnych informacji, w celu usystematyzowania analizy zabudowań znajdujących się na wskazanych Działkach, dokonał przypisania wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Działkach do następujących kategorii:

1. Zabudowania Kategorii A - obejmują budynki lub ich części, w stosunku do których spełnione będą łącznie następujące warunki:

 a. od momentu oddania budynków do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minął okres przekraczający 2 lata,

 b. w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których wartość mogłaby stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych;

 c. Spółka i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa art. 43 ust. 10 ustawy o VAT obejmujące wskazane budynki, które to oświadczenie jest opisane w dalszej części wniosku;

 d. budynki nie są objęte prawomocnymi decyzjami na rozbiórkę;

2. Zabudowania Kategorii B - obejmują budowle lub ich części spełniające łącznie następujące warunki:

a. od momentu oddania budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minął okres przekraczający 2 lata,

b. w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budowli lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których wartość mogłaby stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych;

c. Spółka i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa art. 43 ust. 10 ustawy o VAT obejmujące wskazane budowle, które to oświadczenie jest opisane w dalszej części wniosku;

d. budowle nie są objęte prawomocnymi decyzjami na rozbiórkę.

Powyższe kategorie zabudowań są dalej określane łącznie jako „Zabudowania”.

Po przeprowadzeniu powyższej kategoryzacji wszystkich budynków i budowli lub ich części znajdujących się na Działkach, Wnioskodawca dokonał identyfikacji tych budynków i budowli, które będą objęte zakresem Umowy Sprzedaży a następnie przypisał je do poszczególnych Działek, zgodnie ze Szczegółowym opisem poszczególnych Działek przedstawionym poniżej.

Szczegółowy opis poszczególnych Działek

Działka nr V

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B;

c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr VII

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B;

c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr X

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii B;

c) na działce znajduje się również linia gazowa, która należy do przedsiębiorstwa przesyłowego i nie stanowi własności Wnioskodawcy;

d) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr II

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B;

c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr III

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii B;

c) na działce znajduje się również linia gazowa, która należy do przedsiębiorstwa przesyłowego i nie stanowi własności Wnioskodawcy;

d) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr IV

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii B;

c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr I

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii B;

c) na działce znajduje się również linia gazowa, która należy do przedsiębiorstwa przesyłowego i nie stanowi własności Wnioskodawcy;

d) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr VI

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę oraz zieleni izolacyjnej;

b) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyznaczono linie rozgraniczające tereny aktywności gospodarczej oraz zieleni izolacyjnej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie definiuje jednak jak należy rozumieć tereny zieleni izolacyjnej, w szczególności nie wskazuje głównego przeznaczenia takiego terenu, jak i nie określa czy na takim terenie jest możliwa jakakolwiek zabudowa, w tym warunkowa lub uzupełniająca, jak i wprost nie przewiduje zakazu takiej zabudowy. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się jedynie zapis, że „Granice stref o różnych funkcjach wyznaczające pasy zieleni izolacyjnej określają minimalne szerokości zieleni urządzonej średniej i wysokiej”. Wnioskodawca zwraca uwagę, że na terenie oznaczonym jako zieleń izolacyjna na działce nr VI znajduje się przyłącze oraz sieć zewnętrzna (sieć wodociągowa) opisane w dalszej części Wniosku. Jednocześnie jednak Wnioskodawca, uważa, że przy braku jakichkolwiek innych zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego należy kierować się podstawowym przeznaczeniem terenu i przyjąć, że tereny zieleni izolacyjnej nie są przeznaczone pod zabudowę, ale na cele zieleni. W szczególności w związku z brakiem innych zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie powinno domniemywać się, że plan dopuszcza zabudowę warunkową lub uzupełniającą na tym terenie;

c) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii B;

d) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr VIII

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) na działce znajduje się również linia gazowa, która należy do przedsiębiorstwa przesyłowego i nie stanowi własności Wnioskodawcy;

c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr IX

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny:

a. aktywności gospodarczej przeznaczone pod zabudowę;

b. zieleni izolacyjnej. Teren zieleni izolacyjnej przekracza 50% całkowitej powierzchni działki;

b) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyznaczono linie rozgraniczające tereny aktywności gospodarczej oraz zieleni izolacyjnej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie definiuje jednak jak należy rozumieć tereny zieleni izolacyjnej, w szczególności nie wskazuje głównego przeznaczenia takiego terenu, jak i nie określa czy na takim terenie jest możliwa jakakolwiek zabudowa, w tym warunkowa lub uzupełniająca, jak i wprost nie przewiduje zakazu takiej zabudowy. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się jedynie zapis, że „Granice stref o różnych funkcjach wyznaczające pasy zieleni izolacyjnej określają minimalne szerokości zieleni urządzonej średniej i wysokiej”. Wnioskodawca, uważa, że przy braku jakichkolwiek innych zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego należy kierować się podstawowym przeznaczeniem terenu i przyjąć, że tereny zieleni izolacyjnej nie są przeznaczone pod zabudowę, ale na cele zieleni. W szczególności, w związkiem z brakiem innych zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie powinno domniemywać się, że plan dopuszcza zabudowę warunkową lub uzupełniającą na tym terenie;

c) na działce nie znajdują się budynki lub budowle.

Intencją Stron jest, aby cenę sprzedaży działki nr IX przypisać na poszczególne części działki wg ich przeznaczenia, tj. zostanie ustalona osobna cena za powierzchnię działki stanowiącą teren aktywności gospodarczej przeznaczony pod zabudowę oraz osobna cena za powierzchnię działki stanowiącą teren zieleni izolacyjnej.

W poniższej tabeli Wnioskodawca dokonał klasyfikacji naniesień opisanych powyżej, dla każdego naniesienia wskazał działkę lub działki, na których znajduje się dane naniesienie, wskazał czy naniesienia stanowią jego własność oraz czy powinny być klasyfikowane jako ruchomość w rozumieniu Kodeksu Cywilnego. Dodatkowo naniesienia będące budowlami lub budynkami zostały przyporządkowane do odpowiednich kategorii zabudowań zdefiniowanych we Wniosku:

Wnioskodawca wskazuje, że w odniesieniu do urządzeń budowlanych oraz instalacji i urządzeń wewnątrz budynków wymienionych powyżej przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego i jednocześnie takie obiekty były wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT.

Oświadczenie w Umowie Sprzedaży

Wraz z zawarciem Umowy Sprzedaży, Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym złożą zgodnie oświadczenie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Działek wraz z Zabudowaniami, że wybierają opodatkowanie VAT wszelkich znajdujących się na Działkach budynków lub budowli, które mogłyby korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (dalej: „Oświadczenie”). Oświadczenie będzie zawierać również odpowiednie elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Na moment złożenia Oświadczenia, a także na moment dokonania dostawy Działek wraz z Zabudowaniami, Nabywca oraz Spółka będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Status Nieruchomości w działalności przedsiębiorstwa Wnioskodawcy

Naniesienia znajdujące się na Działkach w postaci centrum logistycznego wraz z infrastrukturą towarzyszącą są obecnie przedmiotem umowy najmu zawartej ze spółką powiązaną (dalej: „Najemca”). W związku ze sprzedażą Nieruchomości, powyższa umowa najmu zostanie rozwiązana przez Spółkę.

Powyższa Nieruchomość jest jedynym centrum logistycznym posiadanym przez Spółkę. Wnioskodawca został utworzony jako spółka celowa dla kontrolowania przedmiotowej Nieruchomości w celu jej dalszego najmu. Po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie posiadał innych nieruchomości. Przedmiotowa Nieruchomość nie stanowi odrębnego wydziału, czy też działu w strukturach Spółki. Wnioskodawca nie przyjął żadnego aktu korporacyjnego o wyodrębnieniu Nieruchomości. Spółka w ramach swojej struktury organizacyjnej nie tworzy odrębnych komórek, działów dla Nieruchomości.

Wnioskodawca nie prowadzi ewidencji księgowej dla Nieruchomości odrębnej od ewidencji prowadzonej dla całej Spółki, w szczególności nie prowadzi wyodrębnionych ksiąg rachunkowych stricte dla Nieruchomości. Wnioskodawca nie opracowuje odrębnego bilansu dla Nieruchomości innego od bilansu sporządzonego dla całej Spółki. Spółka nie prowadzi takiego systemu rejestracji zdarzeń gospodarczych, w którym następuje odrębne, bezpośrednie przypisywanie należności i zobowiązań stricte do Nieruchomości - ewidencja jest prowadzona dla całej Spółki.

Dla potrzeb utrzymania Nieruchomości, czy też osiągania przychodów z najmu/dzierżawy, Wnioskodawca nie tworzył również odrębnych rachunków bankowych inne niż rachunki bankowe dla całej Spółki, jak i nie przypisywał do Nieruchomości odrębnych środków pieniężnych.

Bieżące administrowanie Nieruchomością, tzw. facility management, pozostaje w gestii aktualnego Najemcy. Zgodnie bowiem z zasadami obowiązującymi w Grupie, do której należy Wnioskodawca, za bieżące administrowanie Nieruchomością odpowiada aktualny użytkownik Nieruchomości. Również po zawarciu Umowy Sprzedaży, to Najemca będzie w dalszym ciągu odpowiedzialny za administrowanie Nieruchomością.

Wnioskodawca jest jednak stroną umowy na zarządzanie strategiczne, która to umowa jest skupiona na doradztwie w zakresie prowadzenia działalności Spółki, a więc na działalności w zakresie najmu Nieruchomości. Dodatkowo Wnioskodawca jest stroną umów na obsługę administracyjną (księgową/IT) z innymi spółkami powiązanymi. Powyższe umowy, w tym w szczególności umowa na zarządzanie strategiczne, nie będą przeniesione na Nabywcę.

Zakres Umowy Sprzedaży

Przedmiot Umowy Sprzedaży będzie obejmował wskazane powyżej Działki oraz naniesienia znajdujące się na Działkach. Powyższe obiekty były wykorzystywane w działalności opodatkowanej VAT prowadzonej przez Wnioskodawcę, tj. nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością na Nabywcę, w szczególności na Nabywcę nie będą przenoszone zobowiązania bilansowe i pozabilansowe (z zastrzeżeniem zobowiązań, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa). Wnioskodawca nie będzie również przenosić na Nabywcę zobowiązań z tytułu nieuregulowanych na dzień Transakcji faktur dokumentujących wydatki związane z Nieruchomością. Na Nabywcę nie przejdą również należności z tytułu czynszu przysługujących Spółce w chwili dokonania Transakcji.

Wnioskodawca nie będzie przenosić na Nabywcę personelu, w szczególności na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne umowy o pracę, jak i nie wystąpi przejście tzw. zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu Pracy, z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nie posiada żadnych pracowników (w skład „personelu” Wnioskodawcy wchodzą wyłącznie członkowie zarządu, którzy nie są pracownikami).

Zakres Transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie również obejmował:

- praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na nabycie przenoszonej Nieruchomości,

- praw i obowiązków z umów rachunków bankowych,

- środków pieniężnych należących do Spółki,

- praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych,

- firmy, nazwy, czy też oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Wnioskodawcy,

- tajemnic przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz know-how,

- praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości.

- ksiąg rachunkowych Wnioskodawcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Spółkę działalności gospodarczej, koncesji, licencji i zezwoleń, za wyjątkiem niektórych decyzji administracyjnych dotyczących Działek, jak na przykład decyzje wodno-prawne, decyzje zezwalające na umieszczenie urządzeń i infrastruktury w pasie drogowym, o ile ich stroną na moment Transakcji będzie Spółka.

Intencją stron Transakcji nie jest przenoszenie jakichkolwiek umów na Nabywcę związanych z zarządzaniem, czy tez obsługą Nieruchomości. Na Nabywcę nie będą przenoszone prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, umowy serwisu instalacji, umowy z operatorem sieci ciepłowniczej, umowy z dystrybutorem energii elektrycznej, bowiem stroną takich umów pozostanie co do zasady Najemca.

Zgodnie z zamierzeniami Zbywcy i Nabywcy, w ramach planowanej Transakcji Zbywca zobowiązany będzie również do przekazania Nabywcy następujących dokumentów znajdujących się w posiadaniu Zbywcy, w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży:

1) dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. dokumentów zabezpieczenia);

2) instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania budynków i budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

3) dokumentów gwarancji budowlanych (obowiązujących na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży) oraz dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

4) dokumentów gwarancji projektowych (obowiązujących na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży) oraz dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

5) pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych).

Alternatywnie, w zależności od negocjacji, możliwe jest również pozostawienie części ww. dokumentów w posiadaniu Najemcy w celu prawidłowego użytkowania i zarządzania Nieruchomością.

Ponadto, na Nabywcę zostaną przeniesione, posiadane przez Zbywcę na moment zawarcia Umowy Sprzedaży:

1) majątkowe prawa autorskie do utworów powstałych w związku z realizacją budynków (wraz z budowlami i przynależnościami) na polach eksploatacji nabytych przez Zbywcę - w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży Nieruchomości;

2) prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących utworów powstałych w związku z realizacją budynków (wraz z budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży Nieruchomości;

3) prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z budynkami i budowlami określone w pkt 1 powyżej;

4) prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej budynków (wraz z budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące budynków i budowli, w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży Nieruchomości oraz w zakresie, w jakim będą obowiązywały na dzień Transakcji;

5) wybrane licencje do oprogramowania związanego z Nieruchomościami, o ile będą one przenaszalne;

6) prawa i obowiązki wynikające z licencji dotyczących systemów zainstalowanych w budynkach (o ile systemy te są trwale związane z budynkami i będą przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji) oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom budynków, w zakresie w jakim zostały nabyte przez Zbywcę i są przenoszalne oraz w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży;

7) przekazanie przez Zbywcę Nabywcy kaucji pieniężnych wpłaconych przez wykonawców, w odniesieniu do gwarancji i rękojmi, w zakresie, w jakim będą obowiązywały w dniu Transakcji;

8) prawa z gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych przekazanych przez wykonawców, zabezpieczających roszczenia w zakresie gwarancji i rękojmi względem tych wykonawców określone w pkt 4 powyżej, w zakresie, w jakim będą obowiązywały w dniu Transakcji;

9) prawa i obowiązki związane z certyfikatami budynkowymi, o ile zostały wydane - w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży.

Intencje Nabywcy

Nabywca jest podmiotem polskiego prawa, posiadającym siedzibę i stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. Nabywca jest (i na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży będzie) także zarejestrowana jako czynny podatnik VAT w Polsce. Nabywa należy do międzynarodowej grupy działającej w sektorze nieruchomości - grupy (...), która jest jednym z (…) zdywersyfikowanych funduszy typu (...) ((…)), specjalizującym się w nabywaniu (…). Dla potrzeb prowadzenia powyższej działalności, Nabywca zawiera umowy na obsługę jego działalności w zakresie m.in. zarządzania/IT/księgowości z innymi podmiotami, w tym podmiotami powiązanymi. Nabywca nie będzie posiadał własnego personelu poza członkami zarządu.

Nabywca zawrze nową umowę najmu z Najemcą. Zgodnie z nową umową najmu zawartą już bezpośrednio pomiędzy Nabywcą i Najemcą to Najemca będzie odpowiedzialny za wykonywanie m.in. poniższych czynności związanych z utrzymaniem Nieruchomości przez cały okres najmu: utrzymanie, eksploatacja, naprawa, odnawianie, przebudowa, wymiana, czyszczenie, odśnieżanie, zagospodarowanie terenu, oświetlenie, malowanie Nieruchomości, zatrudnianie pracowników ochrony, konserwacja urządzeń wentylacyjnych, klimatyzacyjnych i grzewczych w budynkach, oraz kontrola, konserwacja, naprawa, odnawianie, wymiana, obsługa i eksploatacja wszystkich kotłów, instalacji gazowych, elektrycznych instalacji klimatyzacyjnych i grzewczych, urządzeń służących do uzdatniania i zmiękczania wody oraz wszelkich innych urządzeń, oraz wymiana i odnawianie wyżej wymienionych urządzeń, instalacja, dostarczanie, konserwacja, odnawianie i wymiana wszystkich urządzeń i instalacji przeciwpożarowych i wykrywających, systemów alarmowych, wyjść przeciwpożarowych, systemów bezpieczeństwa i systemów kontroli ruchu, oraz zarządzanie Nieruchomością. Nabywca nie będzie angażował się w powyższe czynności (z wyjątkiem sytuacji, gdy określone czynności będą wymagały jego zgody lub wyjątkowo, np. określone czynności nie mogą lub nie zostały wykonane przez Najemcę, w zakresie przewidzianym w umowie najmu).

Zainteresowany zwraca się o wydanie interpretacji, przy założeniu, że jego zamiarem na moment przeprowadzenia Transakcji jest wykorzystanie przedmiotu Umowy Sprzedaży wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (uzupełnione pismem z 24 listopada 2025 r.)

 1) Dostawa działek nr V, VII, X, II, III, IV, I, VI wraz z Zabudowaniami, działki nr VIII oraz działki nr IX w zakresie powierzchni tej działki stanowiącej teren aktywności gospodarczej przeznaczonej pod zabudowę, w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, w szczególności uwzględniając fakt złożenia przez strony Umowy Sprzedaży Oświadczenia, podlegać będzie opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT, natomiast dostawa działki nr IX w części stanowiącej tereny zieleni izolacyjnej będzie zwolniona z VAT.

 2) Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę z faktury dokumentującej dostawę działek nr V, VII, X, II, III, IV, I, VI wraz z Zabudowaniami, działki nr VIII oraz działki nr IX w zakresie powierzchni tej działki stanowiącej teren aktywności gospodarczej przeznaczonej pod zabudowę, w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym.

Uzasadnienie stanowiska

Ad 1.

I. Przedmiot Umowy Sprzedaży jako niestanowiący przedsiębiorstwa

Również w orzecznictwie sądów powszechnych wyrażana jest teza, że o tym, czy doszło do zbycia przedsiębiorstwa, decyduje pełen zakres przekazanego majątku, praw i zobowiązań, przy czym zbycie przedsiębiorstwa musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości, a nie tylko niektórych jego składników, nawet o znacznej wartości. Również praktyka organów skarbowych potwierdza, że zbycie wybranych składników majątkowych nie może być zakwalifikowane jako nabycie przedsiębiorstwa.

W świetle powyższego, Wnioskodawca uważa, iż Transakcja tj. zbycie Działek wraz Zabudowaniami oraz pozostałymi instalacjami i urządzeniami związanymi z Zabudowaniami, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego, nie powinna zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa.

Po pierwsze, Wnioskodawca nie planuje, ani Nabywca nie jest zainteresowany przeniesieniem wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC, stanowią przedsiębiorstwo. W szczególności, w ramach planowanej Transakcji strony Umowy Sprzedaży nie przewidują możliwości transferu takich elementów składających się na przedsiębiorstwo jak: jego nazwy, wierzytelności, środków na rachunkach bankowych, zobowiązań. Ponadto, w ramach Transakcji nie następuje zbycie ksiąg ani dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa Spółki.

Z perspektywy Zainteresowanego przedmiotem nabycia będą tylko niektóre składniki należące do majątku tego przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiot Umowy Sprzedaży nie może być uznany za zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji, będzie tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych. Pozostałe elementy przedsiębiorstwa pozostaną własnością Zbywcy.

II. Przedmiot Umowy Sprzedaży jako niestanowiący zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala, z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny.

Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa. Innymi słowy wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne powinno nastąpić jeszcze przed zbyciem składników majątkowych uznawanych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Ponadto cechy zorganizowanej części przedsiębiorstwa w postaci wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego powinny wystąpić łącznie, na co wskazuje użycie w redakcji przepisu spójnika „i” pomiędzy wymienianymi cechami wyodrębnienia.

Brak przeniesienia zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań

Jak zostało to wskazane powyżej, podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań. Tymczasem w rozważanym zdarzeniu przyszłym, zawarciu Umowy Sprzedaży nie będzie towarzyszyć przeniesienie przykładowo:

a) zobowiązań Wnioskodawcy;

b) należności Spółki;

c) środków pieniężnych Wnioskodawcy;

d) umów o dostawę mediów;

e) praw i obowiązków z umów zawartych przez Wnioskodawcę, w tym umowy najmu zawartej z Najemcą stanowiącymi istotę działalności Spółki.

Ponadto, w celu kontynuacji działalności gospodarczej w oparciu o przejęty majątek, Nabywca będzie musiał po transakcji zawrzeć umowy na prowadzenie swojej działalności (takie jak umowy na obsługę strategiczną jego działalności i obsługę administracyjną).

W związku z faktem, iż przedmiotem Transakcji nie będą zobowiązania, jak i biorąc pod uwagę, iż Transakcja nie będzie obejmować należności, czy też środków pieniężnych, w opinii Spółki, w rozważanej sytuacji nie będzie spełniony zasadniczy wymóg do uznania przedmiotu Transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, tj. przedmiotem nabycia nie będzie kompletny zespół składników materialnych, w tym zobowiązań.

Brak wyodrębnienia finansowego

Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa (taki pogląd został zaprezentowany m.in. przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 stycznia 2019 r., sygn. akt I FSK 293/17). Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej.

Pogląd powyższy jest powszechnie akceptowany w praktyce interpretacyjnej organów podatkowych i był prezentowany m.in. przez DKIS w interpretacji z 29 listopada 2019 r., znak 0112-KDIL4.4012.426.2019.1.TKU, w której organ podatkowy niemal powielił cytowane powyżej stanowisko NSA i stwierdził, że: „Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Wskazuje się również na celowość posiadania przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rachunku bankowego obsługującego działalność prowadzoną przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa (tak m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 11 lutego 2008 r., nr IP-PB3-423-418/07-2/MB).

Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy zatem rozpatrywać w kontekście co najmniej takiego prowadzenia ksiąg rachunkowych, który pozwalałby na bieżące rozdzielenie przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa od przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów całego przedsiębiorstwa. W tym miejscu należy podkreślić, że:

 a) Spółka nie prowadzi wyodrębnionych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości innych niż dla całej Spółki, w szczególności Spółka nie opracowuje odrębnego bilansu dla działalności dotyczącej najmu nieruchomości, czy też innych form komercjalizacji nieruchomości;

 b) Spółka nie wyodrębnia dla Nieruchomości aktywów i pasywów, w tym należności i zobowiązań (Wnioskodawca nie prowadzi takiego systemu rejestracji zdarzeń gospodarczych, w którym następuje odrębne od całej Spółki, bezpośrednie przypisywanie należności i zobowiązań dla majątku w postaci Nieruchomości);

 c) dla rozliczeń dotyczących Nieruchomości nie utworzono odrębnych rachunków bankowych ani subkont innych niż dla całej Spółki. Do działalności związanej z Nieruchomościami nie są formalnie przypisane odrębne środki pieniężne;

 d) nabyciu przez Zainteresowanego Działek wraz z Zabudowaniami nie będzie towarzyszyć przeniesienie środków pieniężnych i rachunków bankowych Zbywcy.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiot transakcji nie będzie posiadać przymiotu samodzielności finansowej i nie będzie spełniać kryterium wyodrębnienia finansowego, o którym mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT

Brak wyodrębnienia organizacyjnego

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana cześć przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Na temat rozumienia pojęcia „wyodrębnienia organizacyjnego” wypowiadał się m.in. DKIS w interpretacji indywidualnej z 9 listopada 2018 r., znak: 0112-KDIL2-1.4012.450.2018.2.MC, w której organ ten stwierdził m.in.: „Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Zaznaczenia wymaga jednak, że samo nazwanie jednostki wewnętrznej określonym mianem nie zapewnia wyodrębnienia organizacyjnego, jeżeli nie podąża za tym autonomia decyzyjna, wyposażenie majątkowe i zarządzanie zespołem pracowniczym”.

Biorąc więc pod uwagę, iż Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę na podstawie formalnej uchwały, czy też innego formalnego aktu korporacyjnego, jak i uwzględniając fakt, że Wnioskodawca nie przyjął żadnego aktu korporacyjnego o wyodrębnieniu działalności w zakresie najmu/dzierżawy Nieruchomości, czy też komercjalizacji nieruchomości, należy uznać, iż przedmiot transakcji nie jest wyodrębniony na płaszczyźnie organizacyjnej u Wnioskodawcy.

Brak możliwość stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania

Ponadto, należy podkreślić, że dla uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zespół ten musi cechować się również wyodrębnieniem funkcjonalnym, przez które rozumie się fakt objęcia przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa elementów posiadających potencjalną zdolność do samodzielnego działania.

W objaśnieniach podatkowych z 11 grudnia 2018 r. pt. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”, opublikowanych przez Ministra Finansów (https://mf-arch2.mf.qov.pi/c/document_library/get_file?uuid=cc7e5cfa-1107-4738-be83-655b242e2248&qroupld=764034):

 a) Minister Finansów doprecyzował, że w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: (i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów; (ii) umowy o zarządzanie nieruchomością; (iii) umowy zarządzania aktywami; (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem;

 b) dodatkowo Minister Finansów wskazał, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Podobne zdanie w tej materii prezentuje również orzecznictwo, przykładowo NSA w wyroku z 30 listopada 2017 r., sygn. akt. I FSK 418/16, w którym sąd stwierdził m.in.: „Zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia samodzielnej działalności w sytuacji, gdy sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności. W takiej sytuacji można go uznać za zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa”.

Ponadto, majątek będący przedmiotem sprzedaży, powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że nie można traktować jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa takich składników majątkowych, które dopiero w przyszłości mają stać się działającym przedsiębiorstwem, zaś w momencie zawierania transakcji wymagają jeszcze ponoszenia przez nabywcę dalszych nakładów, po zakończeniu których dopiero staną się przedsiębiorstwem.

Przenosząc powyższe na grunt zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku, wskazać należy, że składniki majątkowe, które planuje sprzedać Spółka nie są wystarczające do prowadzenia samodzielnej działalności bez podjęcia dodatkowych działań przez Zainteresowanego. Nabywca będzie musiał samodzielnie ponieść nakłady, które zapewnią Zainteresowanemu przykładowo obsługę strategiczną Nieruchomością (jej zarządzenie strategiczne), obsługę księgową, obsługę administracyjną, obsługę nowej umowy najmu. Nabywca będzie musiał zawrzeć także nową umowę najmu z Najemcą. Na Nabywcę nie zostanie przeniesiona umowa na zarządzanie strategiczne Nieruchomością. Na Nabywcę nie zostaną również przeniesione umowy na finansowanie dłużne. Nabywca będzie musiał samodzielnie pozyskać środki pieniężne w celu rozpoczęcia i finansowania działalności, w szczególności na sfinansowanie nabycia Nieruchomości.

Kierując się więc zasadą, iż w celu uznania przedmiotu transakcji za wyodrębniony funkcjonalnie, przedmiot transakcji powinien obejmować wszystkie elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, jak i zobowiązania, należy uznać, że już na podstawie tylko tych przesłanek przedmiot transakcji pomiędzy Spółką a Zainteresowanym nie jest wyodrębniony funkcjonalnie i Zainteresowany nie może być uznany za kontynuatora działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę.

Podsumowując, przedmiot Umowy Sprzedaży nie powinien być kwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

III. Opodatkowanie VAT dostawy Zabudowań

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt, w tym prawo wieczystego użytkowania gruntów, będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli dla celów podatku VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują.

W świetle powyższego, w celu określenia sposobu opodatkowania VAT dostawy Działek, w pierwszej kolejności należy ustalić czy dostawa Zabudowań znajdujących się na Działkach podlega opodatkowaniu VAT, czy też korzysta ze zwolnienia z VAT, z uwzględnieniem faktu, że strony Umowy Sprzedaży złożą Oświadczenie. Jeżeli okaże się, że wszystkie kategorie Zabudowań zidentyfikowane przez Wnioskodawcą nie korzystają ze zwolnienia z VAT, wówczas również dostawa Działek, na których znajdują się te zabudowania nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

W przypadku dostawy budynków lub budowli zwolnienie od podatku może przysługiwać na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Ponadto, zwolnienie z VAT nie znajdzie zastosowania jeżeli strony transakcji złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (tj. o rezygnacji ze zwolnienia z VAT), co będzie miało miejsce w niniejszej sprawie - Wnioskodawca oraz Zainteresowani złożą wspólnie Oświadczenie.

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części istotne jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 tego przepisu, pod warunkiem, że:

a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle powyższego, wystarczy, żeby Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od nakładów ulepszeniowych równych lub przekraczających 30% historycznej wartości początkowej danego budynku lub budowli, żeby wykluczyć możliwość zwolnienia z VAT dostawy takiego budynku lub budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W tym wypadku to czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu lub wytworzeniu danego budynku lub budowli nie będzie miało już znaczenia.

Dodatkowo, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Powyższe zwolnienie nie będzie mieć jednak zastosowania w niniejszej sprawie, z uwagi na fakt, iż Działki oraz Zabudowania nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Odnosząc powyższe przepisy do poszczególnych kategorii Zabudowań znajdujących się na Działkach, należy wskazać, że dostawa wszystkich zidentyfikowanych kategorii Zabudowań podlegać będzie opodatkowaniu VAT, co wynika z poniższych okoliczności:

Zabudowania Kategorii A - obejmują budynki lub ich części, w stosunku do których spełnione będą łącznie następujące warunki:

a. od momentu oddania budynków do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minął okres przekraczający 2 lata,

b. przed zawarciem Umowy Sprzedaży (w szczególności w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży) nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których łączna wartość mogłaby stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych;

c. Spółka i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa art. 43 ust. 10 ustawy o VAT obejmujące wskazane budynki, które to oświadczenie jest opisane w dalszej części wniosku.

Dostawa powyższych zabudowań mogłaby korzystać ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż dostawa dokonywana będzie po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (w ostatnich 2 latach przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przerwania upływu 2 letniego okresu od momentu pierwszego zasiedlenia). Jednocześnie w związku z możliwością zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, do dostawy takich obiektów nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jednocześnie, w związku ze złożeniem zgodnego Oświadczenia, dostawa Zabudowań Kategorii A podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Zabudowania Kategorii B - obejmują budowle lub ich części spełniające łącznie następujące warunki:

a. od momentu oddania budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minął okres przekraczający 2 lata,

b. przed zawarciem Umowy Sprzedaży (w szczególności w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży) nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budowli lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których wartość mogłaby stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych;

c. Spółka i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa art. 43 ust. 10 ustawy o VAT obejmujące wskazane budowle, które to oświadczenie jest opisane w dalszej części wniosku.

Dostawa powyższych zabudowań mogłaby korzystać ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż dostawa dokonywana będzie po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (w ostatnich 2 latach przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przerwania upływu 2 letniego okresu od momentu pierwszego zasiedlenia). Jednocześnie w związku z możliwością zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, do dostawy takich obiektów nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jednocześnie, w związku ze złożeniem zgodnego Oświadczenia, dostawa Zabudowań Kategorii B podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

IV. Opodatkowanie VAT dostawy Działek

Jak już zostało to wskazane powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują.

Dodatkowo, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych zawarta jest w art. 2 pkt 33 tej ustawy. Są nimi grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc powyższe zasady do poszczególnych Działkach oraz uwzględniając przedstawione powyżej konkluzje w zakresie opodatkowania VAT dostawy poszczególnych kategorii Zabudowań, należy wskazać, że dostawa Działek nr V, VII, X, II, III, IV, I, VI wraz z Zabudowaniami, Działki nr VIII oraz Działki nr IX w zakresie powierzchni tej działki stanowiącej teren aktywności gospodarczej (AG), będzie opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z VAT, co wynika z poniższych okoliczności:

Działka nr V

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B;

c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle. Działka nie może być uznana za teren niezbudowany. Jednocześnie w związku z tym, że zakresem sprzedaży objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Działka nr VII

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B;

c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nie może być uznana za teren niezbudowany. Jednocześnie w związku z tym, że zakresem sprzedaży objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Działka nr X

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii B;

c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nie może być uznana za teren niezbudowany. Jednocześnie w związku z tym, że zakresem sprzedaży objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Działka nr II

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B;

c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle

Działka nie może być uznana za teren niezbudowany. Jednocześnie w związku z tym, że zakresem sprzedaży objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Działka nr III

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii B;

c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nie może być uznana za teren niezbudowany. Jednocześnie w związku z tym, że zakresem sprzedaży objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Działka nr IV

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę ;

b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii B;

c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nie może być uznana za teren niezbudowany. Jednocześnie w związku z tym, że zakresem sprzedaży objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Działka nr I

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii B;

c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nie może być uznana za teren niezbudowany. Jednocześnie w związku z tym, że zakresem sprzedaży objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Działka nr VI

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę oraz zieleni izolacyjnej ;

b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii B;

c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nie może być uznana za teren niezbudowany. Jednocześnie w związku z tym, że zakresem sprzedaży objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Działka nr VIII [Uzasadnienie z pisma 24 listopada 2025 r. - przypis Organu]

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) na działce znajduje się również linia gazowa, która należy do przedsiębiorstwa przesyłowego i nie stanowi własności Wnioskodawcy;

c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Na Działce nr VIII znajduje się linia gazowa, stanowiąca przedmiot własności przedsiębiorstwa przesyłowego. Zgodnie z art. 48 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm., dalej „KC”), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Stosownie do art. 47 ust. 1 KC, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Co do zasady, przedmiotem sprzedaży jest więc grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi. Jednakże, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa (art. 49 ust. 1 KC).

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że z uwagi na fakt, że znajdująca się na działce linia gazowa nie jest własnością Wnioskodawcy, nie można go traktować jako części składowej Działki nr VIII, która ma być przedmiotem zbycia na rzecz Nabywcy.

Zatem rozważając skutki podatkowe transakcji sprzedaży powyższej działki, należy stwierdzić, że nie wystąpi dostawa towaru jakim jest linia gazowa. Tym samym, nie ma podstaw do przyjęcia, że Zbywca dokona jej dostawy w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT na rzecz Nabywcy (Zbywca nie przeniesie na Nabywcę prawa do rozporządzania linią gazową jak właściciel).

W sytuacji gdy linia gazowa posadowiona na działce nie stanowi własności Zbywcy - w świetle ustawy o VAT - nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania tą linią jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem sprzedaży będzie tylko sam grunt.

Przedstawione stanowisko potwierdza np. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 czerwca 2021 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.180.2021.2.MKA), w której stwierdzono: „Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działce nr 1 sieci energetyczne i telekomunikacyjne są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących te usługi, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Sprzedających ww. działki wraz z naniesieniami niestanowiącymi własność Sprzedających, lecz przedsiębiorstw sieciowych. Wobec tak przedstawionego opisu oraz obowiązujących przepisów prawa należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na działce gruntu nr 1 naniesienie wymienione we wniosku są własnością przedsiębiorstwa energetycznego i telekomunikacyjnego, to nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokonają dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim naniesieniami. Tak więc w przypadku planowanej dostawy nieruchomości oznaczonej jako działka 1, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie działka gruntu, a więc elementy infrastruktury technicznej (ww. naniesienia) nie mogą być uwzględnione przy ustalaniu stawki podatku VAT (...) Tym samym należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że w niniejszych okolicznościach przedmiotem dostawy dokonanej przez Sprzedających będzie wyłącznie sam grunt”.

Jednocześnie, skoro na Działce nr VIII obiektywnie znajduje się linia gazowa będącą budowlą, Działka nr VIII będącą przedmiotem dostawy, nie może już zostać uznana za grunt niezabudowany. Na gruncie tym posadowiona jest linia, która nie powstała w ramach samowoli budowlanej, tylko na podstawie stosownych zezwoleń oraz w wykonaniu zapisów stosownych ustaw. Tym samym, dostawa tej działka nie może już korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę wyłącznie terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tym samym dostawa Działki nr VIII powinna być opodatkowana w całości według stawki 23%.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji Izby Skarbowej w Katowicach z 13 sierpnia 2015 r. (sygn. IBPP2/4512-454/15/AB): „Zatem Wnioskodawca dokona przeniesienia na rzecz Skarbu Państwa jedynie gruntu. Stawka podatku na przekazywany grunt będzie uzależniona od rodzaju gruntu, mianowicie, będzie decydować przeznaczenie gruntu. W związku z powyższym - wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy - nie można więc uznać, że przekazywany przez Wnioskodawcę na rzecz Skarbu Państwa grunt (działka 1/363), to teren inny niż budowlany, skoro jest zabudowany siecią techniczną (budowlą)”.

Należy wskazać, że nawet, gdyby linia gazowa została pominięta dla potrzeb oceny czy Działka nr VIII jest zabudowana, to również zapisy MPZP przemawiają za opodatkowaniem tej działki w całości według stawki 23%. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego. Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę.

Dla Działki nr VIII obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka oznaczona jest jako obszar aktywności gospodarczej, dla której umożliwiono zabudowę przemysłowo-składową. W tym zakresie nie ulega więc wątpliwości, iż powyższy teren powinien być traktowany jako przeznaczony pod zabudowę.

Działka nr IX

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny:

a. aktywności gospodarczej przeznaczone pod zabudowę

b. zieleni izolacyjnej. Teren zieleni izolacyjnej przekracza 50% całkowitej powierzchni działki;

b) na działce nie znajdują budynki lub budowle.

Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie definiuje jak należy rozumieć tereny zieleni izolacyjnej, w szczególności nie wskazuje głównego przeznaczenia takiego terenu, jak i nie określa czy na takim terenie jest możliwa jakakolwiek zabudowa. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się jedynie zapis, że „Granice stref o różnych funkcjach wyznaczające pasy zieleni izolacyjnej określają minimalne szerokości zieleni urządzonej średniej i wysokiej”. W opinii Wnioskodawcy, powyższy zapis miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy interpretować jako dopuszczający realizację na terenach wyłącznie zieleni średniej i wysokiej. Jednocześnie w związku z brakiem jakichkolwiek innych zapisów, które dopuszczałyby inną zabudową na tym terenie, teren zieleni izolacyjnej powinien być więc traktowany jako teren inny niż budowlany. Podsumowując, dostawa niezabudowanej działki nr IX w zakresie powierzchni stanowiącej teren zieleni izolacyjnej nie będzie stanowić dostawy terenów budowlanych lub przeznaczonych pod zabudowę i będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, natomiast dostawa pozostałej części powierzchni tej działki, która stanowi tereny aktywności gospodarczej przeznaczone pod zabudowę będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia z tego podatku.

Podsumowując, Wnioskodawca uważa, iż dostawa Działek tj. działek nr V, VII, X, II, III, IV, I, VI wraz z Zabudowaniami, działki nr VIII oraz działki nr IX w zakresie powierzchni tej działki stanowiącej teren aktywności gospodarczej przeznaczonej pod zabudowę, będzie podlegać opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT, natomiast dostawa działki nr IX w zakresie jej części stanowiącej teren zieleni izolacyjnej będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT.

Ad 2.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikom VAT w sytuacji, gdy towary i usługi, przy nabyciu których został naliczony podatek są następnie wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy przy tym zaznaczyć, iż powyższe uwarunkowane jest niezaistnieniem m.in. przesłanek negatywnych, wskazanych w art. 88 ustawy o VAT.

Stosowanie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że Nabywca na dzień dokonania Transakcji będzie czynnym podatnikiem podatku VAT, po nabyciu Działek wraz z Zabudowaniami intencją Nabywcy jest zaś wykorzystanie przedmiotu Umowy Sprzedaży do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jednocześnie jak wykazano w uzasadnieniu do pytania pierwszego, planowana Transakcja, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Ponadto, dostawa Działek tj. działek nr V, VII, X, II, III, IV, I, VI wraz z Zabudowaniami, działki nr VIII oraz działki nr IX w zakresie powierzchni tej działki stanowiącej teren aktywności gospodarczej przeznaczonej pod zabudowę, nie będzie zwolniona z VAT. W rozważanym zdarzeniu przyszłym u Zainteresowanego nie znajdzie zatem zastosowania cytowane wyłączenie prawa do odliczenia zawarte w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji Zainteresowany będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Działek tj. działek nr V, VII, X, II, III, IV, I, VI wraz z Zabudowaniami, działki nr VIII oraz działki nr IX w zakresie powierzchni tej działki stanowiącej, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren aktywności gospodarczej przeznaczonym pod zabudowę.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić Nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

W celu udzielenia odpowiedzi na Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć czy planowana transakcja będzie stanowiła dostawę przedsiębiorstwa bądź jego zorganizowanej części.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że A - Zbywca, będąca spółką z ograniczoną odpowiedzialnością jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Dominującym przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest wynajem na rzecz podmiotu powiązanego centrum logistycznego znajdującego się na nieruchomości, do którego Spółce przysługuje tytuł prawny.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Spółka planuje zawarcie umowy sprzedaży na podstawie której dokona zbycia nieruchomości, stanowiącej własność Spółki, która to Nieruchomość położona jest w (...), przy ulicy (...), obręb (...) i składająca się z następujących działek gruntu o numerach ewidencyjnych: I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX oraz X.

Nabywcą Działek wraz z Zabudowaniami będzie B z siedzibą w (…). Nabywca jest podmiotem polskiego prawa, posiadającym siedzibę i stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. Nabywca jest i na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży będzie także zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Zgodnie z zamierzeniami Zbywcy i Nabywcy, w ramach planowanej Transakcji Zbywca zobowiązany będzie również do przekazania Nabywcy następujących dokumentów znajdujących się w posiadaniu Zbywcy, w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży:

1) dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. dokumentów zabezpieczenia);

2) instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania budynków i budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących;

3) dokumentów gwarancji budowlanych (obowiązujących na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży) oraz dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości;

4) dokumentów gwarancji projektowych (obowiązujących na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży) oraz dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości;

5) pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych).

Alternatywnie, w zależności od negocjacji, możliwe jest również pozostawienie części ww. dokumentów w posiadaniu Najemcy w celu prawidłowego użytkowania i zarządzania Nieruchomością.

Ponadto, na Nabywcę zostaną przeniesione, posiadane przez Zbywcę na moment zawarcia Umowy Sprzedaży:

1) majątkowe prawa autorskie do utworów powstałych w związku z realizacją budynków (wraz z budowlami i przynależnościami) na polach eksploatacji nabytych przez Zbywcę - w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży Nieruchomości;

2) prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących utworów powstałych w związku z realizacją budynków (wraz z budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży Nieruchomości;

3) prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z budynkami i budowlami określone w pkt 1 powyżej;

4) prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej budynków (wraz z budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące budynków i budowli, w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży Nieruchomości oraz w zakresie, w jakim będą obowiązywały na dzień Transakcji;

5) wybrane licencje do oprogramowania związanego z Nieruchomościami, o ile będą one przenaszalne;

6) prawa i obowiązki wynikające z licencji dotyczących systemów zainstalowanych w budynkach (o ile systemy te są trwale związane z budynkami i będą przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji) oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom budynków, w zakresie w jakim zostały nabyte przez Zbywcę i są przenoszalne oraz w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży;

7) przekazanie przez Zbywcę Nabywcy kaucji pieniężnych wpłaconych przez wykonawców, w odniesieniu do gwarancji i rękojmi, w zakresie, w jakim będą obowiązywały w dniu Transakcji;

8) prawa z gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych przekazanych przez wykonawców, zabezpieczających roszczenia w zakresie gwarancji i rękojmi względem tych wykonawców określone w pkt 4 powyżej, w zakresie, w jakim będą obowiązywały w dniu Transakcji;

9) prawa i obowiązki związane z certyfikatami budynkowymi, o ile zostały wydane - w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży.

W ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością na Nabywcę, w szczególności na Nabywcę nie będą przenoszone zobowiązania bilansowe i pozabilansowe (z zastrzeżeniem zobowiązań, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa). Wnioskodawca nie będzie również przenosić na Nabywcę zobowiązań z tytułu nieuregulowanych na dzień Transakcji faktur dokumentujących wydatki związane z Nieruchomością. Na Nabywcę nie przejdą również należności z tytułu czynszu przysługujących Spółce w chwili dokonania Transakcji.

Wnioskodawca nie będzie przenosić na Nabywcę personelu, w szczególności na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne umowy o pracę, jak i nie wystąpi przejście tzw. zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu Pracy, z uwagi na fakt, iż Wnioskodawca nie posiada żadnych pracowników (w skład „personelu” Wnioskodawcy wchodzą wyłącznie członkowie zarządu, którzy nie są pracownikami).

Zakres Transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie również obejmował:

1) praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na nabycie przenoszonej Nieruchomości,

2) praw i obowiązków z umów rachunków bankowych,

3) środków pieniężnych należących do Spółki,

4) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych,

5) firmy, nazwy, czy też oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Wnioskodawcy,

6) tajemnic przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz know-how,

7) praw i obowiązków wynikających z umów w zakresie dostawy mediów do Nieruchomości.

8) ksiąg rachunkowych Wnioskodawcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Spółkę działalności gospodarczej, koncesji, licencji i zezwoleń, za wyjątkiem niektórych decyzji administracyjnych dotyczących Działek, jak na przykład decyzje wodno-prawne, decyzje zezwalające na umieszczenie urządzeń i infrastruktury w pasie drogowym, o ile ich stroną na moment Transakcji będzie Spółka.

Intencją stron Transakcji nie jest przenoszenie jakichkolwiek umów na Nabywcę związanych z zarządzaniem, czy tez obsługą Nieruchomości. Na Nabywcę nie będą przenoszone prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, umowy serwisu instalacji, umowy z operatorem sieci ciepłowniczej, umowy z dystrybutorem energii elektrycznej, bowiem stroną takich umów pozostanie co do zasady Najemca.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że wskazany przez Państwa przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana transakcja nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W tym zakresie zauważyć należy, że powyższa Nieruchomość jest jedynym centrum logistycznym posiadanym przez Spółkę. Wnioskodawca został utworzony jako spółka celowa dla kontrolowania przedmiotowej Nieruchomości w celu jej dalszego najmu. Po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie posiadał innych nieruchomości. Przedmiotowa Nieruchomość nie stanowi odrębnego wydziału, czy też działu w strukturach Spółki. Wnioskodawca nie przyjął żadnego aktu korporacyjnego o wyodrębnieniu Nieruchomości. Spółka w ramach swojej struktury organizacyjnej nie tworzy odrębnych komórek czy też działów dla Nieruchomości, co przesądza o braku wyodrębnienia organizacyjnego opisanej Nieruchomości. Wskazali Państwo także, że Spółka nie prowadzi takiego systemu rejestracji zdarzeń gospodarczych, w którym następuje odrębne, bezpośrednie przypisywanie należności i zobowiązań stricte do Nieruchomości - ewidencja jest prowadzona dla całej Spółki. Z opisu sprawy wynika, że Spółka nie wyodrębnia dla Nieruchomości aktywów i pasywów, w tym należności i zobowiązań, zatem Nieruchomość nie jest wyodrębniona również w sensie finansowym. Z kolei w odniesieniu do braku wyodrębnienia funkcjonalnego z wniosku wynika, że Nieruchomość nie będzie miała potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy realizujący zadania gospodarcze. W tym zakresie z wniosku wynika, że Nabywca będzie musiał zapewnić przykładowo obsługę strategiczną. Nabywca będzie musiał zawrzeć także nową umowę najmu z Najemcą. Na Nabywcę nie zostanie przeniesiona umowa na zarządzanie strategiczne Nieruchomością. Na Nabywcę nie zostaną również przeniesione umowy na finansowanie dłużne.

Warto w tym miejscu również powołać wyrok WSA w Szczecinie z 13 lutego 2019 r., sygn. I SA/Sz 894/18, zgodnie z którym: „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa,(…). Sprzedaż pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie może być uznana bowiem za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż jest to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została również zawarta m.in. w wyroku z 26 stycznia 2018 r. sygn. I FSK 1127/17.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W dalszej kolejności, Państwa wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania planowanej Transakcji podatkiem od towarów i usług.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Z cytowanych przepisów wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę.

W przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „obiektu budowlanego”, „budynku”, „budowli” lub ich części czy też „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do treści art. 3 pkt 1, 2, 3 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418):

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową;

9) urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku budynków, budowli lub ich części niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wskazać w tym miejscu należy, że według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Spółka planuje zawarcie umowy sprzedaży, na podstawie której dokona zbycia nieruchomości, stanowiącej własność Spółki, położonej w (...), przy ulicy (...), obręb (...), składająca się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych:

(i) I (dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej „(...)”) prowadzi księgę wieczystą numer (...));

 (ii) II, III oraz IV (dla której (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...));

(iii) V, VI, VII, VIII, IX oraz X (dla której (...) prowadzi księgę wieczystą numer X).

Wnioskodawca na podstawie dostępnych informacji, w celu usystematyzowania analizy zabudowań znajdujących się na wskazanych Działkach, dokonał przypisania wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Działkach do następujących kategorii:

1. Zabudowania Kategorii A - obejmują budynki lub ich części, w stosunku do których spełnione będą łącznie następujące warunki:

a) od momentu oddania budynków do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minął okres przekraczający 2 lata,

b) w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których wartość mogłaby stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych;

c) Spółka i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa art. 43 ust. 10 ustawy o VAT obejmujące wskazane budynki, które to oświadczenie jest opisane w dalszej części wniosku;

d) budynki nie są objęte prawomocnymi decyzjami na rozbiórkę;

2. Zabudowania Kategorii B - obejmują budowle lub ich części spełniające łącznie następujące warunki:

a) od momentu oddania budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minął okres przekraczający 2 lata,

b) w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budowli lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których wartość mogłaby stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych;

c) Spółka i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa art. 43 ust. 10 ustawy o VAT obejmujące wskazane budowle, które to oświadczenie jest opisane w dalszej części wniosku;

d) budowle nie są objęte prawomocnymi decyzjami na rozbiórkę.

Organ w pierwszej kolejności przeprowadzi analizę zwolnień w odniesieniu do działek zabudowanych budynkami i/lub budowlami należącymi do Zbywcy, tj. dla działek nr V, VII, X, II, III, IV i I. Następnie przeprowadzona zostanie analiza zwolnień dla pozostałych działek o nr: VI, VIII oraz IX.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w odniesieniu do działek nr: V, VII, X, II, III, IV i I spełnione zostaną kryteria wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10, które dadzą możliwość skorzystania ze zwolnienia planowanej dostawy tych działek. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, każda z tych działek jest zabudowana budynkiem i/lub budowlą, które to stanowią własność Zbywcy. Ponadto od momentu oddania budynków/budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minął okres przekraczający 2 lata. Dodatkowo w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków/budowli lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których wartość mogłaby stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych. Tym samym dostawa budynków i/lub budowli posadowionych na tych działkach będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10.

Ponadto, jak już wcześniej wskazano, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zostaną więc spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w odniesieniu do ww. działek zabudowanych budynkami i/lub budowlami należącymi do Zbywcy. W związku z tym, dalsza analiza zwolnień - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt  10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym zakresie, w opisie zdarzenia przyszłego, wskazali Państwo, że wraz z zawarciem Umowy Sprzedaży, Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym złożą zgodnie oświadczenie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Działek wraz z Zabudowaniami, że wybierają opodatkowanie VAT wszelkich znajdujących się na Działkach budynków lub budowli, które mogłyby korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Oświadczenie będzie zawierać również odpowiednie elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Na moment złożenia Oświadczenia, a także na moment dokonania dostawy Działek wraz z Zabudowaniami, Nabywca oraz Spółka będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. budynków i budowli należących do Zbywcy będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa działek nr: V, VII, X, II, III, IV i I, na których posadowione są ww. budynki i/lub budowle należące do Zbywcy - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT. Równocześnie dostawa urządzeń budowlanych związanych z budynkami i budowlami, które będą opodatkowane, również będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Przedmiotem dostawy będą również wymienione wcześniej działki o nr VI, VIII oraz IX. W odniesieniu do tych działek, wskazali Państwo następujące informacje:

1) Działka nr VI:

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę oraz zieleni izolacyjnej;

b) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyznaczono linie rozgraniczające tereny aktywności gospodarczej oraz zieleni izolacyjnej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie definiuje jednak jak należy rozumieć tereny zieleni izolacyjnej, w szczególności nie wskazuje głównego przeznaczenia takiego terenu, jak i nie określa czy na takim terenie jest możliwa jakakolwiek zabudowa, w tym warunkowa lub uzupełniająca, jak i wprost nie przewiduje zakazu takiej zabudowy. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się jedynie zapis, że „Granice stref o różnych funkcjach wyznaczające pasy zieleni izolacyjnej określają minimalne szerokości zieleni urządzonej średniej i wysokiej”. Wnioskodawca zwraca uwagę, że na terenie oznaczonym jako zieleń izolacyjna na działce nr VI znajduje się przyłącze oraz sieć zewnętrzna.

c) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii B (jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego - siec wewnętrzna wymieniona w pkt b, która jest budowlą Zbywcy);

 d) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

2) Działka nr VIII:

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny aktywności gospodarczej, przeznaczone pod zabudowę;

b) na działce znajduje się również linia gazowa, która należy do przedsiębiorstwa przesyłowego i nie stanowi własności Wnioskodawcy;

c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

3) Działka nr IX:

a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym są to tereny:

a. aktywności gospodarczej przeznaczone pod zabudowę;

b. zieleni izolacyjnej. Teren zieleni izolacyjnej przekracza 50% całkowitej powierzchni działki;

b) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyznaczono linie rozgraniczające tereny aktywności gospodarczej oraz zieleni izolacyjnej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie definiuje jednak jak należy rozumieć tereny zieleni izolacyjnej, w szczególności nie wskazuje głównego przeznaczenia takiego terenu, jak i nie określa czy na takim terenie jest możliwa jakakolwiek zabudowa, w tym warunkowa lub uzupełniająca, jak i wprost nie przewiduje zakazu takiej zabudowy. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się jedynie zapis, że „Granice stref o różnych funkcjach wyznaczające pasy zieleni izolacyjnej określają minimalne szerokości zieleni urządzonej średniej i wysokiej”. Wnioskodawca, uważa, że przy braku jakichkolwiek innych zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego należy kierować się podstawowym przeznaczeniem terenu i przyjąć, że tereny zieleni izolacyjnej nie są przeznaczone pod zabudowę, ale na cele zieleni. W szczególności, w związkiem z brakiem innych zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie powinno domniemywać się, że plan dopuszcza zabudowę warunkową lub uzupełniającą na tym terenie;

c) na działce nie znajdują się budynki lub budowle.

Organ w pierwszej kolejności zbada możliwość skorzystania ze zwolnienia dostawy działki nr VIII. Zgodnie z Państwa wskazaniem działka nie jest zabudowana żadnymi budynkami i/lub budowlami które należą do Zbywcy, w związku z czym dostawa tej działki nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a. Ponadto działka jest zabudowana budowlą, która należy do przedsiębiorstwa przesyłowego - linią gazową, co niweluje możliwość skorzystania ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9.

Należy również w tym miejscu wskazać - w odniesieniu do wspomnianej linii gazowej, że zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi elektroenergetyczne, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT nie będzie wskazana wcześniej linia gazowa, stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

Powyższe oznacza, że dostawa działki nr VIII będzie mogła skorzystać ewentualnie tylko ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2.

Jak już zostało wskazane, zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W tym zakresie, w odniesieniu do działki nr VIII wskazać należy, że jak wynika z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, żadna z działek nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej z VAT, co ostatecznie przesądza o tym, że omawiana działka nr VIII nie będzie mogła skorzystać również ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2.

Podsumowując więc, sprzedaż działki gruntu nr VIII nie będzie korzystała z żadnego z powołanych zwolnień, a zatem jej dostawa będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Z kolei w odniesieniu do działek nr VI i IX wskazać należy że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130; ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 1, 6 i 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując czy teren jest budowlany, czy też szerzej - przeznaczony pod zabudowę.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) linie rozgraniczające to granice, które oddzielają od siebie różne rodzaje terenów o odmiennym przeznaczeniu.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zarówno działka nr VI jak i IX ma, w MPZM wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu. Wyznaczenie linii rozgraniczających oznacza więc, że plan precyzyjnie wskazuje, gdzie kończy się teren przeznaczony pod aktywność gospodarczą, a zaczyna teren zieleni izolacyjnej. Pod kątem zwolnień od podatku VAT, niezbędne jest rozpatrzenie tych terenów osobno - tzn. dla każdej z wymienionych działek należy rozpatrzeć osobno tereny aktywności gospodarczej i zieleni izolacyjnej.

I tak, dla działki nr VI w odniesieniu od terenów aktywności gospodarczej, wskazać należy, że zgodnie z MPZP, są to tereny przeznaczone pod zabudowę. Z opisu zdarzenia przyszłego nie wynika aby w tym obszarze posadowione były jakiekolwiek budynki i/lub budowle należące do Zbywcy, co jednoznacznie decyduje o tym, że dostawa terenów przeznaczonych pod zabudowę na działce nr VI nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z art. 43. ust. 1 pkt 10 i 10. Dostawa tych terenów, w związku z przeznaczeniem ich pod zabudowę nie będzie mogła skorzystać również ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9. Z kolei, jak już wcześniej wskazano, żadna z działek, nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej z podatku VAT, co oznacza, że dostawa tych terenów nie będzie mogła skorzystać także ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, co jednoznacznie przesądza o tym, że będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

W odniesieniu do terenów zieleni izolacyjnej na działce nr VI, wskazać należy, że zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, na tych terenach znajduje się przyłącze oraz sieć zewnętrzna (sieć wodociągowa). Obiekty te należą do Zbywcy. Przyłącze stanowi urządzenie budowlane związane z siecią wodną prowadzącą do zbiorników przeciwpożarowych oraz budynków na działce nr V, z kolei wskazana sieć zewnętrzna stanowi budowlę, która wpisuje się we wcześniej powołane naniesienie kategorii B. Należy więc zauważyć, że działka nr VI w terenach zieleni izolacyjnej jest zabudowana i ta dostawa nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9. Jednakże, w związku z tym, że wskazana sieć zewnętrzna stanowi budowlę i jest własnością Zbywcy to należy przeanalizować czy dostawa tej części działki będzie mogła skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10. Z opisu zdarzenia przyszłego wynika jednoznacznie, że omawiana budowla należy do kategorii zabudowań B, co oznacza, że od momentu oddania budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minął okres przekraczający 2 lata. Dodatkowo w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budowli lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których wartość mogłaby stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych. Tym samym zostaną spełnione kryteria, aby dostawa ta skorzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10.

Zostaną więc spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w odniesieniu do wskazanych terenów zieleni izolacyjnej na działce nr VI.

Jak już wcześniej wskazano, wraz z zawarciem Umowy Sprzedaży, Wnioskodawcy złożą zgodnie oświadczenie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Działek wraz z Zabudowaniami, że wybierają opodatkowanie VAT wszelkich znajdujących się na Działkach budynków lub budowli, które mogłyby korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Oświadczenie będzie zawierać również odpowiednie elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Na moment złożenia Oświadczenia, a także na moment dokonania dostawy Działek wraz z Zabudowaniami, Nabywca oraz Spółka będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Mając na uwadze powyższe, dostawa działki nr VI, na której posadowiona jest budowla należąca do Zbywcy - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT. Równocześnie dostawa urządzenia budowlanego posadowionego na tej działce, związanego z budynkami i/lub budowlami, które będą opodatkowane, również będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Podsumowując, dostawa całej działki nr VI będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Z kolei w odniesieniu dla działki nr IX, wskazać należy, że działka ta, również obejmuje tereny aktywności gospodarczej przeznaczone pod zabudowę oraz tereny zieleni izolacyjnej. Wskazali Państwo, że na działce nie znajdują się żadne budynki i budowle, co uniemożliwi skorzystanie ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a dostawy tej działki. Jednocześnie, w związku z tym, że tereny aktywności gospodarczej przeznaczone są pod zabudowę, to dostawa tych terenów nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia również z art. 43 ust. 1 pkt 9. Jedynym zwolnieniem z którego mogłaby skorzystać dostawa działki nr IX w odniesieniu do terenów aktywności gospodarczej jest zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2. W tym zakresie, ponownie jednak należy powtórzyć, że żadna z działek, nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej z podatku VAT, co oznacza, że dostawa tych terenów również nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, co jednoznacznie przesądza o tym, że będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Z kolei w odniesieniu do części działki nr IX stanowiącej tereny zieleni izolacyjnej, to jak zostało przez Państwa wskazane w opisie zdarzenia przyszłego - MPZP nie określa czy na tym terenie jest możliwa jakakolwiek zabudowa, w tym warunkowa lub uzupełniająca, jak i wprost nie przewiduje zakazu takiej zabudowy. Na tym terenie, nie są również posadowione żadne budowle. Zdaniem Organu, w tym miejscu, należy zgodzić się z Wnioskodawcą i kierować się podstawowym przeznaczeniem terenu, tj. przyjąć, że tereny zieleni izolacyjnej nie są przeznaczone pod zabudowę, ale na cele zieleni. W szczególności, w związku z brakiem innych zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie powinno domniemywać się, że plan dopuszcza zabudowę warunkową lub uzupełniającą na tym terenie. Tym samym należy wskazać, że są to tereny niezabudowane, inne niż tereny budowlane, dzięki czemu ich dostawa będzie mogła skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Podsumowując więc dostawa działki nr IX w odniesieniu do terenów aktywności gospodarczej będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, z kolei w odniesieniu do terenów zieleni izolacyjnej, będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Biorąc pod uwagę całość powyższych rozważań:

Dostawa działek nr: V, VII, X, II, III, IV, I, VIII, VI i działki nr IX w odniesieniu do terenów aktywności gospodarczej będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT. Z kolei dostawa działki nr IX w odniesieniu do terenów zieleni izolacyjnej, będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Powyższe rozstrzygniecie jest zgodne z Państwa stanowiskiem, w zakresie którym uważają Państwo, że dostawa działek nr V, VII, X, II, III, IV, I, VI wraz z zabudowaniami, działki nr VIII oraz działki nr IX w zakresie powierzchni tej działki stanowiącej teren aktywności gospodarczej przeznaczonej pod zabudowę, w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, w szczególności uwzględniając fakt złożenia przez strony Umowy Sprzedaży Oświadczenia, podlegać będzie opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT, natomiast dostawa działki nr IX w części stanowiącej tereny zieleni izolacyjnej będzie zwolniona z VAT.

Tym samym Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę z faktury dokumentującej planowaną dostawę.

Należy więc wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na moment dokonania dostawy Działek wraz z Zabudowaniami, Nabywca oraz Spółka będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Ponadto zamiarem Nabywcy jest wykorzystanie przedmiotu Umowy Sprzedaży wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku. Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto transakcja nie będzie korzystać z żadnego ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 czy też 10a w odniesieniu do działek nr V, VII, X, II, III, IV, I, VIII, VI i działki nr IX w zakresie terenów aktywności gospodarczej wobec czego będzie opodatkowana podatkiem VAT jako dostawa towarów niekorzystająca ze zwolnienia od tego podatku.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej dostawę działek V, VII, X, II, III, IV, I, VIII, VI i działki nr IX w zakresie terenów aktywności gospodarczej.

Nabywca nie będzie miał takiego prawa w odniesieniu do działki nr IX w zakresie terenów zieleni izolacyjnej, bowiem w tej części, dostawa będzie zwolniona z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W związku z powyższym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111; ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.