Interpretacja indywidualna z dnia 19 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.919.2025.2.MKA

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe/w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:

• nie działa Pan w charakterze podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek nr: 1 i 2 i w konsekwencji ww. transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT – jest prawidłowe;
• nie działa Pan w charakterze podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki nr 3 i w konsekwencji ww. transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT - jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 listopada 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych w podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału 1/3 w prawie własności działek nr: 1, 3 i 2.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie pismem z 4 grudnia 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiot wniosku obejmuje skutki planowanej sprzedaż trzech, niżej wymienionych z punktach następujących działek gruntów:

1)W dniu 21 lipca 2016 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży udział w prawie własności wynoszący 1/3 do działki gruntu do majątku prywatnego. W dniu nabycia działka gruntu była niezabudowana i nieogrodzona i miała dostęp do drogi publicznej i nadal taka pozostaje. W trakcie posiadania działki Wnioskodawca wraz z innymi współwłaścicielami ponieśli koszty jej wyrównania i utwardzenia oraz wystąpili i uzyskali zgodę na zjazd na działkę z drogi krajowej. Sam zjazd wykonało Miasto w ramach rozbudowy sieci dróg. Działka nie była w żaden sposób wykorzystywana, w tym oddana na podstawie umowy obligacyjnej do używania i pozostaje w majątku prywatnym Wnioskodawcy.

2)W dniu 14 lipca 2020 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży udział w prawie własności działki gruntu wynoszący 1/3. W dniu nabycia działki gruntu była ona zabudowana budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 1927 r. o powierzchni 110 m² i budynkiem gospodarczym o powierzchni 15 m² i miała dostęp do drogi publicznej. Budynek mieszkalny był wynajmowany przez okres nieprzekraczający 4 lat od zakupu działki. Następnie na podstawie pozwolenia budynek został rozebrany przez Współwłaścicieli, którzy ponieśli koszty rozbiórki ze względu na jego wiek i stan techniczny. Konsekwencją rozbiórki budynku było zmniejszenie wartości nieruchomości, co potwierdza wykonany operat szacunkowy przez biegłego.

Rozbiórki dokonano w 2025 r. oraz wycięto na działce na podstawie zezwolenia kilka drzew. Działka pozostaje w majątku prywatnym Wnioskodawcy.

3)W dniu 8 października 2021 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży udział w prawie własności działki gruntu wynoszący 1/3. W dniu nabycia działki gruntu była ona zabudowana budynkiem mieszkalnym do remontu wybudowanym w latach 20 XX wieku o powierzchni 110 m² oraz budynkiem gospodarczym wraz z garażem o powierzchni 50 m². Po zakupie nieruchomości nie była ona w żaden sposób wykorzystywana a budynek mieszkalny został w 2025 r. rozebrany przez Współwłaścicieli na podstawie pozwolenia ze względu na jego zły stan techniczny. Konsekwencją rozbiórki budynku było zmniejszenie wartości nieruchomości, co potwierdza wykonany operat szacunkowy przez biegłego. Współwłaściciele ponieśli koszty rozbiórki budynku.

Udział w trzech wyżej opisanych działkach gruntu jest przedmiotem planowanej umowy sprzedaży.

Ponadto, celem uzupełnienia stanu faktycznego, Wnioskodawca wskazuje, że posiada lub sprzedał następujące nieruchomości:

W dniu 18 maja 2009 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży udział w prawie własności działki gruntu wynoszący 1/3 do majątku prywatnego. W dniu nabycia działka nie była zabudowana, a w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miała kwalifikację grunty rolne w terenach do zalesień w terenach zieleni łęgowej i niskiej.

Na działce nie podejmowano żadnych czynności, działka nie była przedmiotem żadnych umów obligacyjnych i pozostaje w stanie w jakim została nabyta w majątku prywatnym Wnioskodawcy.

W dniu 23 lutego 2018 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży działkę gruntu do majątku prywatnego. W dniu nabycia działka zgodnie z dokumentami przedstawionymi do aktu notarialnego sprzedaży tj. wypisu z ewidencji gruntów była oznaczona jako grunty orne „R IVA”. Z kolei z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dniu sporządzenia aktu notarialnego zakupiona działka jest położona na terenach przeznaczonych pod zabudowę „tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej”. Działkę gruntu Wnioskodawca nabył do majątku prywatnego.

Działka, po jej nabyciu nie była przedmiotem umów obligacyjnych, nie była wykorzystywana w żaden sposób, nie czyniono nakładów na działkę, w tym nie doprowadzano żadnych mediów. Działka została sprzedana z majątku prywatnego w 2019 r.

W dniu 7 kwietnia 2025 r. Wnioskodawca jako udziałowiec w prawie wynoszącym 1/3 własności działki gruntu dokonał sprzedaży niezabudowanej działki. Działka została nabyta w 2022 r.

Sprzedana działka gruntu w dniu sprzedaży nie była ogrodzona, była położona w pobliżu drogi publicznej, nie posiadała wyposażenia w infrastrukturę techniczną. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka w dniu jej sprzedaży była kwalifikowana jako zieleń urządzona, drogi klasy dojazdowej oraz zabudowy wielofunkcyjnej, a w ewidencji gruntów działka była zaklasyfikowana jako łąki trwałe. Działka od dnia jej nabycia do dnia sprzedaży nie była oddana do używania na podstawie umów obligacyjnych, Wnioskodawca nie doprowadzał mediów, czy innego typu infrastruktury do działki. Wnioskodawca wraz z pozostałymi Współwłaścicielami uzyskali zgodę w 2023 r. na lokalizację zjazdu z drogi publicznej na działkę. Zjazd nie był przez Współwłaścicieli wykonany.

Ponadto Wnioskodawca w majątku prywatnym posiada udział w prawie własności wynoszący 1/3 w działce zabudowanej garażami, które są wynajmowane. Wnioskodawca posiada także udział wynoszący 1/3 w prawie własności do działek gruntów, które są wynajmowane w części na maszt telekomunikacyjny oraz w części jako grunty rolne na rzecz spółdzielni rolniczej, pozostała część nie przedmiotem umów obligacyjnych i nie jest w żadnym zakresie wykorzystywana. Wnioskodawca posiada zakupiony na podstawie jednej umowy sprzedaży zawartej w 2024 r. udział w prawie własności wynoszący 1/3 do trzech działek gruntu zabudowanych budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym, które nadają się do rozbiórki, oraz taki sam udział w dwóch działkach gruntów stanowiących nieużytki, które to nieruchomości nie są w żaden sposób wykorzystywane przez Wnioskodawcę, w tym nie są przedmiotem umów obligacyjnych. Wnioskodawca jest właścicielem w udziale wynoszącym 1/2 w prawie własności domu mieszkalnego nabytego w 1991 r., którego część w postaci parkingu jest wynajmowana. Wnioskodawca jest właścicielem trzech lokali mieszkalnych nabytych do majątku prywatnego odpowiednio w 2016, 2018 i 2023 położonych w (...), które są oddane w najem. Wnioskodawca jest właścicielem dwóch działek gruntów nabytych w 2009 r., które nie są w żaden sposób wykorzystywane, nie czynił żadnych nakładów na działki, w tym w postaci doprowadzenia mediów itp. Opisane nieruchomości zostały nabyte do majątku prywatnego i w ramach zarządu majątkiem prywatnym są w opisanym zakresie wynajmowane.

Udziały 1/3 w prawie własności do wszystkich opisanych działek w pkt 1 – 3 zostały nabyte przez Wnioskodawcę, który pozostaje w związku małżeńskim w którym została zawarta umowa o rozdzielności majątkowej do jego majątku odrębnego oraz prywatnego.

W odniesieniu do trzech działek gruntów, które mają być przedmiotem planowanej sprzedaży, objęte są one miejscowy planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z uzyskanym zaświadczeniem z 15 września 2025 r. wszystkie opisane działki w których 1/3 własności nabył Wnioskodawca są zakwalifikowane jako 13U – tereny zabudowy usługowej oraz 1KDGP – tereny dróg publicznych klasy drogi głównej ruchu przyśpieszonego.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy z 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców oraz nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawca jest jednym z udziałowców spółki kapitałowej. Spółka w której Wnioskodawca jest Wspólnikiem oraz członkiem Zarządu planuje odkupić od Wnioskodawcy prawa do wyżej opisanych trzech działek gruntów na cele planowanej inwestycji. Przed planowaną sprzedażą Wnioskodawca wyraził zgodę na rzecz Spółki do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz do występowania do właściwych Urzędów o wydanie zaświadczeń niezbędnych do realizacji procesu inwestycyjnego przez potencjalnego nabywcę tj. między innymi o wydanie wypisu z rejestru gruntów, zaświadczenia czy działka jest położona na terenie strefy rewitalizacji, czy zaświadczenia o braku zaległości w zapłacie zobowiązań podatkowych. Koszty ponosi Spółka, która ma zamiar zakupić opisane działki. Wnioskodawca nie planuje dokonywać sprzedaży innych nieruchomości opisanych w treści wniosku, co jest zgodne z okolicznością, że posiada je od dłuższego czasu.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W nadesłanym uzupełnieniu do wniosku w odpowiedzi na pytania Organu wskazał Pan:

1)Numerów ewidencyjnych 3 działek, które są przedmiotem planowanej sprzedaży?

Odpowiedź: Numery działek które zostały opisane w pkt 1-3 wniosku są następujące:

• Działka zakupiona 21 lipca 2016 r. położona w (...) obręb (...) nr 1
• Działka zakupiona 14 lipca 2020 r. położona w (...) obręb (...) nr 3
• Działka zakupiona 8 października 2021 r. położona w (...) obręb (...) nr 2.

2)W jakim celu nabył Pan udziały w ww. 3 działkach (np. w celu lokaty kapitału, dalszej odsprzedaży itp.). Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie w stosunku do każdej działki.

Odpowiedź: Działka położona w (...) obręb (...) nr 1została nabyta celem zabezpieczenia członków rodziny podatnika (małżonki oraz dzieci) poprzez lokatę kapitału, a także w celu zachowania wartości pieniądza w czasie, ulokowania pieniądza w aktywach trwałych, mniej podatnych na kradzież czy oszustwo.

Działka położona w (...) obręb (...) nr 3 została nabyta celem zabezpieczenia członków rodziny podatnika (małżonki oraz dzieci) poprzez lokatę kapitału a także w celu zachowania wartości pieniądza w czasie, ulokowania pieniądza w aktywach trwałych, mniej podatnych na kradzież czy oszustwo.

Działka położona w (...) obręb (...) nr 2 została nabyta celem zabezpieczenia członków rodziny podatnika (małżonki oraz dzieci) poprzez lokatę kapitału a także w celu zachowania wartości pieniądza w czasie, ulokowania pieniądza w aktywach trwałych, mniej podatnych na kradzież czy oszustwo.

3)Czy transakcja nabycia ww. udziałów w poszczególnych działkach będących przedmiotem planowanej sprzedaży była opodatkowana podatkiem VAT, a jeśli tak to, czy została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT, oraz czy przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem ww. nieruchomości?

Odpowiedź: Działka położona w (...) obręb (...) nr 1 została nabyta od osoby fizycznej, która sprzedała majątek prywatny, nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, umowa sprzedaży działki nie była przedmiotem podatku od towarów i usług, w tym jako czynność zwolniona od tego podatku, sprzedaż nie została udokumentowana fakturą VAT, bowiem sprzedawca nie był podatnikiem tego podatku, a Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z dwóch względów, nabycie nie było związane z czynnościami opodatkowanymi, a przy zawartej umowie sprzedaży nie naliczono podatku należnego. Przy zawarciu umowy sprzedaży działki nr 1notariusz jako płatnik pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych.

Działka położona w (...) obręb (...) nr 3 została nabyta od osoby fizycznej, która sprzedała majątek prywatny, nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, umowa sprzedaży działki nie była przedmiotem podatku od towarów i usług, w tym jako czynność zwolniona od tego podatku, sprzedaż nie została udokumentowana fakturą VAT, bowiem sprzedawca nie był podatnikiem tego podatku, a Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z dwóch względów, nabycie nie było związane z czynnościami opodatkowanymi, a przy zawartej umowie sprzedaży nie naliczono podatku należnego. Przy zawarciu umowy sprzedaży działki nr 3 notariusz jako płatnik pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych.

Działka położona w (...) obręb (...) nr 2 została nabyta od osób fizycznych, które sprzedały majątek prywatny, nie były czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, umowa sprzedaży działki nie była przedmiotem podatku od towarów i usług, w tym jako czynność zwolniona od tego podatku, sprzedaż nie została udokumentowana fakturą VAT, bowiem sprzedawcy nie byli podatnikami tego podatku, a Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z dwóch względów, nabycie nie było związane z czynnościami opodatkowanymi, a przy zawartej umowie sprzedaży nie naliczono podatku należnego. Przy zawarciu umowy sprzedaży działki nr 2 notariusz jako płatnik pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych.

4)Czy w związku z planowaną sprzedażą udziałów w działkach zawarł/zamierza Pan zawrzeć z przyszłym nabywcą (spółką kapitałową) przedwstępną umowę sprzedaży? Jeśli tak:

• jakie konkretnie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą w zakresie poszczególnych udziałów w ww. działkach będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym;
• jakie zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży działki? Prosimy wskazać jakie obowiązki i prawa wynikają z niej dla każdej ze stron;

Odpowiedź: Wnioskodawca zawarł ze Spółką, która zaoferowała zakup działek o nr 1, nr 3 oraz nr 2 umowę określoną jako przedwstępna, celem spełniania warunku o którym mowa w art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, która jednak została następnie rozwiązana.

a)w przypadku wszystkich działek o nr 1, nr 3 oraz nr 2 na Wnioskodawcy ciążył obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej o ile Spółka zdecydowałaby się na zakup działek, nieoferowanie ich sprzedaży innym podmiotom, znoszenia faktu, że Spółka będzie mogła występować o zgody związane z planowaną inwestycją, na Spółce jako potencjalnym kupującym ciążyły obowiązki związane z zakupem działek jeśli będą one spełniały kryteria dla planowanej inwestycji i zapłaty ceny, oraz uprawnienia związane z występowaniem do właściwych organów o uzyskanie pozwoleń na zrealizowanie planowanej inwestycji,

b)warunkiem jaki ustalono w umowie przedwstępnej była możliwość realizacji inwestycji na działkach o nr 1, 3 oraz 2 z uwzględnieniem nabycia innych działek, prawa i obowiązki jakie wynikały z umowy przedwstępnej zostały opisane w odpowiedzi pkt a) powyżej.

5)Czy udzielił Pan Nabywcy lub innemu niż Nabywca podmiotowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia), czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą udziałów w ww. działkach, jeśli tak:

• należy precyzyjnie wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w szczególności należy wskazać jakie konkretnie czynności podejmował podmiot działający jako Pana pełnomocnik w związku z transakcją sprzedaży działek (przy czym, nie należy załączać/przesyłać treści umowy, lecz opisać/wskazać niniejsze informacje).

Odpowiedź: Wnioskodawca nie udzielił umocowania, pełnomocnictwa ani innego dokumentu żadnemu podmiotowi który mógłby reprezentować Wnioskodawcę w umowie sprzedaży udziału w działkach o nr 1, nr 3 oraz 2. Jedynym upoważnieniem, było opisane we wniosku ORD-IN, prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowalne udzielone Spółce celem oceny możliwości wykonania zamierzenia budowalnego. Upoważnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane upoważniało Spółkę w szczególności do występowania w imieniu własnym Spółki celem uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, postanowień i uzgodnień, ze wszystkimi organami administracji, osobami fizycznymi i prawnymi jakie w zakresie zamierzonego celu inwestycyjnego okażą się niezbędne. W dokumencie zastrzeżono, że jakiekolwiek prace budowlane mogą się rozpocząć dopiero po uzyskaniu wszelkich wymaganych decyzji, postanowień i uzgodnień i wydaniu nieruchomości.

6)Czy w celu znalezienia nabywcy podejmował Pan aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości np. reklama, umieszczał ogłoszenia lub oferty sprzedaży w prasie, internecie bądź korzystał z biura nieruchomości, itp.? Jeżeli tak, to prosimy wskazać, jakie to były działania?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie zamieszczał ogłoszeń w środkach masowego przekazu czy internecie w tym na portalach ogłoszeniowych, nie zlecał pośrednikom zlecenia sprzedaży ani nie korzystał z biur nieruchomości w stosunku do działki nr 1, nr 3 oraz 2.

7)Czy był Pan czynnym podatnikiem podatku VAT, a jeśli tak, to w jakim okresie i z tytułu jakiej działalności i czy udziały w działkach będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane w tej działalności?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie był w żadnym okresie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, a udziały w działkach o nr 1, nr 3 i nr 2 nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej.

8)Czy z tytułu wcześniejszej sprzedaży nieruchomości występował Pan jako podatnik VAT czynny?

Odpowiedź: Wnioskodawca nie występował z tytułu sprzedaży jakiegokolwiek majątku, w tym działek jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

9)Czy do momentu sprzedaży ww. udziałów w działkach podjął/podejmie Pan jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości tych działek np. przyłączenie do sieci kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, ogrodzenie, wydzielenie dróg wewnętrznych itp.? Prosimy podać, jakie to były/będą czynności.

Odpowiedź: Wnioskodawca nie podejmował i nie planuje podejmować żadnych czynności mających na celu podniesienie wartości działek, w szczególności czynności mających na celu przyłączenie do sieci kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, ogrodzenia, wydzielenia dróg wewnętrznych z własnych środków.

10)Czy budynek gospodarczy oraz działka (grunt) w której udział nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży 14 lipca 2020 r. na której posadowiony był budynek mieszkalnym również były przedmiotem umowy najmu/ dzierżawy albo oddana do używana na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)kto by stroną umowy najmu (Pan, współwłaściciele czy Państwo razem)?

b)kto pobierał pożytki z tego tytułu: wyłącznie Pan, wyłącznie współwłaściciele czy Pan i współwłaściciele razem?

c)kiedy i na jaki okres zawarte zostały te umowy?

d)czy najem ten był udokumentowany fakturami i rozliczany był podatek należny? Jeśli tak, proszę wskazać:

• kto wystawiał faktury z najmu (Pan, współwłaściciele czy Państwo razem)?
• kto dokonywał rozliczenia podatku należnego z tytułu najmu gruntu (Pan, współwłaściciele czy Państwo razem)?

Odpowiedź: Wnioskodawca, jako współwłaściciel zawarł umowę najmu domu mieszkalnego, której przedmiotem był budynek mieszkalny posadowiony na działce wraz z budynkiem przynależnym gospodarczym, jako jedna rzecz, jedna nieruchomość i nie było zawartej odrębnej umowy na wynajem gruntów czy przynależnego budynku gospodarczego na których posadowiony był budynek mieszkalny, zgodnie z zasadą superficies solo cedit, przedmiotem umowy wynajmu był budynek mieszkalny na cele mieszkaniowe wraz z działką na której był posadowiony i jej częściami składowymi (np. roślinnością, ogrodzeniem),

a)działka o nr 3 zabudowana była budynkiem mieszkalnym pozostawała we współwłasności, stąd umowa najmu była zawarta przez wszystkich współwłaścicieli,

b)umowa najmu miała charakter odpłatny, każdy ze Współwłaścicieli otrzymywał 1/3 wartości ustalonego czynszu w wysokości (...) PLN/miesięcznie,

c)umowa najmu została zawarta 23 października 2020 r. na czas określony od 1 listopada 2020 r. do 31 października 2022 r. i została przedłużona 31 października 2022 r. na okres do 31 października 2023 r., następnie 31 października 2023 r. została przedłużona do 31 października 2024 r.,

d)najem nie był dokumentowany fakturami i nie był wykazywany podatek należny, bowiem nieruchomość miała charakter mieszkalny, były wynajmowana na cele mieszkaniowe, Wnioskodawca jak i pozostali Wynajmujący nie mieli statusu podatników VAT czynnych,

11)Kto był stroną umowy najmu budynku mieszkalnego znajdującego się na działce, której udział nabył Pan 14 lipca 2020 r. (Pan, współwłaściciele czy Państwo razem)?

a)kto wystawiał faktury z najmu (Pan, współwłaściciele czy Państwo razem)?

b)kto dokonywał rozliczenia podatku należnego z tytułu najmu gruntu (Pan, współwłaściciele czy Państwo razem)?

Odpowiedź: Zawarta była jedna umowa najmu opisana w odp. do pyt. 10, obejmująca jedną rzecz – nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym położoną na działce nr 3na cele mieszkaniowe, którą zawarli wszyscy Współwłaściciele nieruchomości, dokumentowana zgodnie z odpowiedzią na pyt. 10 lit d/.

12)W jaki sposób wykorzystywał Pan nabyty udział w działce na podstawie umowy sprzedaży 14 lipca 2020 r. jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to proszę o wskazanie, w jaki sposób działka zaspokajała te potrzeby osobiste?

Odpowiedź: Działka nabyta 14 lipca 2020 r. zaspokajała prywatne potrzeby Wnioskodawcy sprowadzające się do zabezpieczenia członków rodziny podatnika (małżonki oraz dzieci) poprzez lokatę kapitału a także w celu zachowania wartości pieniądza w czasie, ulokowania pieniądza w aktywach trwałych, mniej podatnych na kradzież czy oszustwo, działka była przez okres około 4 lat wynajmowana z majątku prywatnego na cele mieszkaniowe, a tak uzyskiwany czynsz był przeznaczany na bieżące potrzeby Wnioskodawcy i członków najbliższej rodziny.

13)Do jakich celów służył budynek gospodarczy znajdujący się na działce, której udział nabył Pan na podstawie umowy 14 lipca 2020 r. oraz budynek gospodarczy wraz z garażem znajdujący się na działce, które udział nabył Pan 8 października 2021 r.?

Odpowiedź: Budynek gospodarczy zakupiony 14 lipca 2020 r. jako część składowa działki zabudowanej budynkiem mieszkaniowym i stanowiącym dopełnienie budynku mieszkalnego, był zgodnie z opisem do pyt. 10 i 11 wynajmowany jako element wynajmu domu jednorodzinnego, a następnie po zakończeniu wynajmu nie był wykorzystywany w żaden sposób w znaczeniu jego używania czy oddania w najem, jako element składowy działki stanowił dla Wnioskodawcy część mienia służącą celom opisanym w odpowiedzi na pyt. 12.

Budynek gospodarczy na działce zakupionej 8 października 2021 r., jako część składowa działki gruntu zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie był wykorzystywany przez Wnioskodawcę w rozumieniu jego używania, sama działka zaspokajała potrzeby Wnioskodawcy opisane w odpowiedzi na pytanie 12), a ze względu na zły stan techniczny dom mieszkalny jak i budynek gospodarczy zostały rozebrane przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli.

Opisane budynki gospodarcze stanowiły część składową działek i przynależności budynków mieszkalnych, nie pełniły żadnej funkcji gospodarczej, były elementem wykorzystywanym jako dopełnienie budynków mieszkalnych (składowanie rzeczy itp.).

14)W oparciu o jaki tytuł prawny została udzielona przez Pana zgoda do dysponowania nieruchomością?

Odpowiedź: Wnioskodawca wyraził zgodę do dysponowania nieruchomością bowiem jest współwłaścicielem działek gruntów o nr 1, 3, 2– podstawą było prawo własności, uprawnienie zostało określone w dokumencie a podstawą do dysponowania nieruchomością przez Spółkę była także umowa przedwstępna.

15)Czy w związku z udzieloną zgodą na dysponowanie nieruchomością zawarł Pan umowę użyczenia/najmu/dzierżawy bądź umowę o podobnym charakterze ze Spółką? Jeśli tak to proszę wskazać:

a) kto jest stroną zawartej umowy (Pan, współwłaściciele czy Państwo razem)?

b) czy umowa ma charakter odpłatny? Jeśli tak proszę wskazać:

• kto wystawia faktury z tytułu ww. umowy (Pan, współwłaściciele czy Państwo razem)

c) kto dokonuje rozliczenia podatku należnego z tytułu ww. umowy ((Pan, współwłaściciele czy Państwo razem).

Odpowiedź: Wnioskodawca nie zawierał żadnej umowy obligacyjnej w tym najmu, użyczenia czy dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze z potencjalnym nabywcą, zawarta została umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości działek gruntów o nr 1, 3 oraz 2.

• stronami umowy przedwstępnej są wszyscy współwłaściciele działek o nr 1, 3 oraz 2,
• umowa przedwstępna nie ma charakteru odpłatnego bowiem wynika to z istoty tej umowy,
• ze względu, że umowa przedwstępna nie jest odpłatna nie mamy do czynienia z żadną czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Pytanie

Czy z tytułu sprzedaży udziału 1/3 w prawie własności opisanych działek w punktach 1-3 będących w majątku prywatnym Wnioskodawcy – Wnioskodawca zostanie czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług a sprzedaż 1/3 prawa własności do opisanych działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż udziału 1/3 w prawie własności do działek gruntu opisanych w pkt od 1 do 3 będących przedmiotem zapytania w stanie faktycznym sprawy będzie się mieściło w zarządzie majątkiem prywatnym i nie będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług bowiem Wnioskodawca zbywając działki nie będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług.

UZASADNIENIE

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług pojęcie podatnika wyznaczane przez pojęcie działalności gospodarczej na gruncie przepisów VATU jest znacznie szersze i oderwane od pojęcia działalności gospodarczej wynikające z ustawy Prawo przedsiębiorców, Ordynacji podatkowej czy z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 VATU może zostać uznany każdy podmiot, który występuje w obrocie jako producent, handlowiec lub usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne a także będący rolnikiem lub wykonujący wolny zawód. Za działalność gospodarczą uważa się także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów działalności zarobkowej.

Kwalifikacji danego podmiotu jako podatnika dokonuje się do określonej aktywności, co oznacza, że dokonując konkretnej czynności nabywa się bądź nie status podatnika podatku od towarów i usług, i nie rozciąga się on na inne czynności. Status podatnika nie jest stałą cechą danego podmiotu – co wynika art. 2 Dyrektywy VAT w którym mowa jest o działaniu w stosunku do danej czynności w charakterze podatnika VAT. Potwierdza to pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 stycznia 2010 r. I FSK 1626/08 w którym Sąd stwierdza „Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako handlowiec.”.

Do polskiego porządku prawnego nie została implementowana regulacja zawarta w art. 12 ust. 1 lit b Dyrektywy VAT (tak NSA w wyrokach sygn. akt I FSK 1851/11 czy I FSK 1848/11 oraz I FSK 1785/11), która jednoznacznie rozstrzygałaby kwestię opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostaw nieruchomości. W praktyce oznacza to konieczność, przy każdej dostawie nieruchomości, przeprowadzenia oceny, czy zbywając odpłatnie nieruchomość podmiot, który nie jest przedsiębiorcą działa i angażuje aktywa jak profesjonalista i może być uznany przy realizacji określonej transakcji za czynnego podatnika podatku od towarów i usług. Wynika to z orzeczeń TSUE jakie zapadły między innymi w sprawach – orzeczenia z 15 września 2011 r. sygn. akt C-180/10 i C-181/10.

To, czy dana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie zależało od, jak trafnie ujął Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej 12 marca 2020 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.15.2020.2.AKA „(…) w kwestii zaliczenia transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne jako wykonywanej w ramach działalności gospodarczej kryterium decydującym jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie do właściwego organu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i uzyskanie takiej decyzji przed sprzedażą, wykonywanie czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości, np. uzbrojenie terenu, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną). Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. W konsekwencji, dostawę nieruchomości należy uznać za objętą podatkiem VAT pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.(…)”.

W dużej mierze ocena, czy dany podmiot działa jak handlowiec czy inny przedsiębiorca np. deweloper realizujący przedsięwzięcia budowlane, oparte jest na bogatym orzecznictwie sądów administracyjnych jakie zapadają w sprawach dotyczących oceny danego podmiotu jako podatnika VAT z tytułu realizacji transakcji dotyczących nieruchomości.

W orzecznictwie Sądów Administracyjnych badane są różne przypadki i różne stany faktyczne dotyczące kryteriów jakie mogą kwalifikować dany podmiot jako podatnika z określonej transakcji. Z wyroku NSA z 24 czerwca 2025 r. sygn. akt I FSK 1610/22 wynika, że sama znaczna ilość sprzedawanych działek, które nie były nabyte celem odsprzedaży będąca następstwem podziału jednej dużej działki na wiele małych i wytycznie dróg – nie spowoduje, że takie transakcje będą uznane za wykonywane w ramach działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami.

Analogicznie Sąd uznał, że uzyskiwanie dochodu czy maksymalizacja zysku nie jest tym elementem, które konstytuuje sprzedaż jako dokonaną w ramach działalności gospodarczej, bowiem sprzedaż majątku prywatnego także zawiera element chęci uzyskania jak najwyższej i najkorzystniejszej dla sprzedającego ceny.

W innym wyroku z 30 maja 2025 r. sygn. akt I FSK 59/25 NSA uznał, że stanowi działalność gospodarczą takie działanie w zakresie obrotu działkami, przy którym sprzedawca stale nabywa działki celem sprzedaży, a przed ich sprzedażą podejmuje działania mające na celu ich uatrakcyjnienie w postaci składania wniosków o uzyskanie warunków zabudowy oraz o określenie warunków przyłączenia do sieci energetycznej i o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci wodociągowej i sieci kanalizacji sanitarnej, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a same czynności mają charakter stały i powtarzalny, bowiem w każdy roku na przestrzeni kilku lat dokonano sprzedaży co najmniej dwóch działek. W ocenie Sądu podejmowanie skoordynowanych działań i ponoszenia znacznych kosztów – tego typu jakie poniósłby przedsiębiorca – uzasadnienia uznanie profesjonalnego obrotu w zakresie nieruchomości. W powołanym wyroku Sąd wskazał na następujące działania przesądzające o ich profesjonalnym charakterze „Zwracają uwagę zwłaszcza te elementy jego aktywności, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym - darowizna działek na rzecz Gminy pod drogi wewnętrzne, przeznaczenie środków finansowych na sieć wodociągową i kanalizacyjną na darowanych działkach, wydatki skarżącego na rzecz agencji nieruchomości tytułem usług pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, iż skarżący angażował środki podobne do wykorzystywanych w profesjonalnym obrocie nieruchomościami.”.

W innym wyroku z 29 maja 2025 r. sygn. akt I FSK 21/22 NSA uznał, że czynności jakie podejmuje potencjalny nabywca działki celem przeprowadzenia na niej określonej inwestycji – nie oznaczają profesjonalnego działania i nie prowadzą do uzyskania statusu podatnika przez sprzedawcę.

NSA we wskazanym wyrok uznał „Słuszna jest konkluzja Sądu pierwszej instancji, że czynności dokonywane przez oferenta nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta, lecz przez klienta w celu realizacji jego własnych interesów. „Jeżeli zatem konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności dla upewnienia się czy nieruchomość spełnia jego wymogi, to - zdaniem Sądu - nie można tego utożsamiać z podjęciem przez dotychczasowego właściciela nieruchomości prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług”. Samo udzielenie pełnomocnictwa oferentowi w wymienionym zakresie nie jest równoznaczne z przekroczeniem przez skarżącego przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym (por. wyrok NSA z 30 września 2022 r., sygn. akt I FSK 451/19).”.

W innym wyroku NSA ocenił jaki wpływ na status sprzedawcy ma okoliczność, że nieruchomość, która będzie przedmiotem sprzedaży jest lub była oddana na podstawie umowy obligacyjnej innemu podmiotowi do używania. NSA w wyroku z 18 września 2024 r. r. sygn. akt I FSK 156/21 (analogicznie wyrok w sprawie sygn. akt I FSK 2349/21) uznał, że sam fakt wynajmu czy dzierżawy nieruchomości, bez spełnienia innych przesłanek, nie powoduje, że z tytułu dostawy takiej nieruchomości jej sprzedawca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Oznacza to, że istotna jest kwalifikacja danego podmiotu dla określonej czynności, czyli w stanie opisanym we wniosku, ocena czy sprzedaż udziału w działce gruntu czyni z Wnioskodawczyni podatnika VAT, co wynika z braku implementacji art. 12 Dyrektywy VAT do polskiego porządku prawnego i na co wskazuje wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 kwietnia 2013 r. I FSK 752/12 „Z faktu wydzierżawiania przez podatnika działek gruntu nie można wyprowadzić wniosku, że podatnik nie będzie zbywał majątku osobistego, lecz majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Mimo że wydzierżawianie gruntu mieści się w zakresie określonym w zdaniu drugim art. 15 ust. 2 u.p.t.u, to ustawodawca odróżnia tego rodzaju działalność od działalności producentów, handlowców lub usługodawców. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego utrwalone jest stanowisko, że wobec nieskorzystania przez ustawodawcę krajowego z opcji określonej w art. 12 Dyrektywy 2006/112/WE każdorazowo na podstawie konkretnych okoliczności faktycznych ocenić należy, czy osoba fizyczna dokonująca dostawy gruntów przeznaczonych pod zabudowę jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. (vide np. wyroki NSA z 12 października 2011 r., sygn. akt I FSK 132/09 i z 28 października 2011 r., sygn. akt I FSK 314/12; publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu.”

Mając na uwadze przytoczone orzecznictwo i wynikające z niego wnioski, w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż udziału wynoszącego 1/3 w prawie własności działek gruntów wymienionych w pkt 1 do 3, kwalifikowanych jako grunt budowlany, nie spowoduje, że Wnioskodawca w związku z dostawą nieruchomości będzie podatnikiem podatku do towarów i usług. Jak wynika z opisu stanu faktycznego, Wnioskodawca nie wykorzystuje nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Sam fakt zawarcia i obowiązywania przez czas określony umowy najmu dotyczącej budynku zlokalizowanego na jednej z nieruchomości, zakończonej przed sprzedażą nie powoduje, że jest ona związana z prowadzoną działalnością, a status podatnika należy ustalić w oparciu o realizowaną transakcję, w tym podejmowane przez Wnioskodawcę czynności i angażowane aktywa w związku ze sprzedażą działki. Jak wynika z opisu stanu faktycznego – sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nastąpi po upływie od 4 do 9 lat od ich nabycia. W okresie od odpłatnego nabycia pierwszej z nieruchomości opisanych we wniosku – Wnioskodawca tylko dwukrotnie zbył w odstępstwie 6 lat dwie nieruchomości, co wskazuje, że nie działa jak profesjonalista w zakresie obrotu nieruchomościami, zwłaszcza wobec braku jakichkolwiek inwestycji w sprzedawane działki, w tym polegające na ich uzbrojeniu celem zwiększenia ich wartości. Brak ponoszenia nakładów na działki celem zwiększenia ich wartości, świadczy o tym, że Wnioskodawca nie angażuje i nie wykonuje czynności związanych z profesjonalnym obrotem nieruchomości w postaci zakupu, zwiększenia wartości i sprzedaży nieruchomości. Co więcej rozbiórka dwóch budynków mieszkalnych znajdujących się na dwóch działkach będących przedmiotem wniosku i przyszłej sprzedaży doprowadziła do zmniejszania ich wartości, jaka wynika z operatu biegłego w stosunku do zapłaconej ceny. Obrazuje to, że podjęte czynności nie mogą być zakwalifikowane jako wydatki ponoszone na uatrakcyjnienie działek, mając na uwadze, że poza rozbiórkami, które wymusił stan techniczny budynków, Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków na uatrakcyjnienie działek, w tym doprowadzenie mediów czy innego typu infrastruktury, nie występował do organów o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy zmiany tego planu dla posiadanych działek, nie partycypował w kosztach projektowanych przyłączy i nie inicjował takich działań itp. czynności, które wykonuje profesjonalista celem podwyższenia wartości aktywa w postaci towaru.

Kolejna okoliczność związana z udzieleniem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane potencjalnemu nabywcy, w sytuacji w której całe ryzyko i koszty ponosi Spółka która wyraziła wolę nabycia nieruchomości, nie czyni z Wnioskodawcy podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji, wobec braku zaangażowania aktywów w działki, mające być przedmiotem sprzedaży, braku prowadzenia wspólnej inwestycji ze Spółką, która chce nabyć nieruchomość, niepodejmowania działań o charakterze handlowym, mających na celu uatrakcyjnienie działek oraz fakt, że działki gruntów stanowią od dnia nabycia majątek prywatny Wnioskodawcy – ich sprzedaż, która jest sporadyczna, będzie się mieściła w zarządzie majątkiem prywatnym i nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. O braku działania Wnioskodawcy jako handlowca wskazuje też okoliczność, że Wnioskodawca nie nabywa działek w celach handlowych w sposób stały i ciągły, w celu ich uatrakcyjnienia poprzez zapewnienie mediów czy uzyskania pozwolenia na budowę a następnie sprzedaży z zyskiem. 

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie uznania, że:

• nie działa Pan w charakterze podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działek nr: 1 i 2 i w konsekwencji ww. transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT – jest prawidłowe;
• nie działa Pan w charakterze podatnika podatku VAT w związku ze sprzedażą działki nr 3 i w konsekwencji ww. transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT - jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że:

• 21 lipca 2016 r. nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży udział 1/3 w prawie własności działki gruntu nr 1. W momencie nabycia ww. działka była niezabudowana i nieogrodzona, miała dostęp do drogi publicznej, w żaden sposób nie była wykorzystywana;
• 14 lipca 2020 r. nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży udział 1/3 w działce nr 3;
• działka nr 3w dniu nabycia była zabudowana budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 1927 r. o pow. 110 m² i budynkiem gospodarczym o pow. 15 m² i miała dostęp do drogi publicznej;
• budynek mieszkalny znajdujący się na działce nr 3 wraz z budynkiem przynależnym gospodarczym był przedmiotem umowy najmu, jako jedna rzecz wraz z działką w ramach jednej umowy najmu;
• umowa najmu miała charakter odpłatny, każdy ze współwłaścicieli otrzymywał 1/3 wartości ustalonego czynszu w wysokości (...) PLN/miesięcznie;
• umowa najmu została zawarta 23 października 2020 r. na czas określony od 1 listopada 2020 r. do 31 października 2022 r. i została przedłużona 31 października 2022 r. na okres do 31 października 2023 r., a następnie 31 października 2023 r. została przedłużona do 31 października 2024 r.;
• najem nie był dokumentowany fakturami i nie był wykazany podatek należny;
• budynek mieszkalny został rozebrany przez współwłaścicieli z uwagi na stan techniczny;
• 8 października 2021 r. nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży 1/3 udziału w prawie własności działki nr 2. W dniu nabycia działka była zabudowana budynkiem mieszkalnym do remontu wybudowanym w latach 20 XX wieku o pow. 110 m² oraz budynkiem gospodarczym wraz z garażem o pow. 50 m²;
• w 2025 r. z uwagi na zły stan techniczny budynek mieszkalny został rozebrany przez współwłaścicieli;
• po zakupie działka nie była w żaden sposób wykorzystywana, działka zaspakajała Pana potrzeby prywatne sprowadzające się do zabezpieczenia członków Pana rodziny (małżonki oraz dzieci);
• wszystkie ww. działki zostały nabyte z zamiarem zabezpieczenia członków Pana rodziny (małżonki i dzieci) poprzez lokatę kapitału, a także w celu zachowania wartości pieniądza w czasie, ulokowania pieniądza w aktywach trwałych;
• ww. działki zostały nabyte od osób fizycznych, a sprzedaż nie został udokumentowana fakturą VAT, sprzedawca nie był podatnikiem tego podatku, a Panu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z uwagi na to, że nabycie nie było związane z czynnościami opodatkowanymi, a przy zawartej umowie sprzedaży nie naliczono podatku należnego;
• udziały w prawie własności we wszystkich działkach zostały nabyte przez Pana do majątku odrębnego, pozostaje Pan w związku małżeńskim, ale została zawarta umowa o rozdzielności majątkowej;
• ww. działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
• nie prowadzi Pan działalności gospodarczej;
• nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT i w żadnym okresie nie był Pan;
• udziały w działkach nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej;
• nie podejmował Pan i nie planuje podejmować żadnych czynności mających na celu podniesienie wartości działek, w szczególności czynności mających na celu przyłączenie do sieci kanalizacyjnej, energetycznej i gazowej, ogrodzenia, wydzielenia dróg wewnętrznych z własnych środków;
• nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie zamieszczał ogłoszeń w środkach masowego przekazu czy internecie w tym na portalach ogłoszeniowych, nie zlecał pośrednikom zlecenia sprzedaży, ani nie korzystał z biur nieruchomości;
• nie udzielił Pan umocowania, pełnomocnictwa ani innego dokumentu żadnemu podmiotowi który mógłby Pana reprezentować w umowie sprzedaży udziału w działkach nr: 1, 3i 2;
• wyraził Pan zgodę do dysponowania nieruchomością na rzecz Spółki Kupującej na cele budowlane oraz do występowania do właściwych Urzędów o wydanie zaświadczeń niezbędnych do realizacji procesu inwestycyjnego. Upoważnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane upoważniało Spółkę w szczególności do występowania w imieniu własnym Spółki celem uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, postanowień i uzgodnień, ze wszystkimi organami administracji, osobami fizycznymi i prawnymi jakie w zakresie zamierzonego celu inwestycyjnego okażą się niezbędne. W dokumencie zastrzeżono, że jakiekolwiek prace budowlane mogą się rozpocząć dopiero po uzyskaniu wszelkich wymaganych decyzji, postanowień i uzgodnień i wydaniu nieruchomości;
• jest Pan jednym z udziałowców spółki kapitałowej. Spółka w której jest Pan Wspólnikiem oraz członkiem Zarządu planuje odkupić od Pana posiadany udział w trzech działkach na cele planowanej inwestycji;
• ze Spółką zawarł Pan umowę przedwstępną, która została rozwiązana.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż 1/3 udziału w prawie własności opisanych działek (nr 1, 3 i 2) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że w stosunku do sprzedaży udziału w działkach nr 1, 2 brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu ich sprzedaży.

Z opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wynika bowiem z wniosku, posiadane działki nr 1, 2 nabył Pan od osób fizycznych, od ich nabycia nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego i sprzedaż nie została udokumentowana fakturą. Zarówno w momencie ich nabycia, jak i obecnie nie jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Działki nie były przedmiotem najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze. Nie wykorzystywał Pan ww. działek w działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan jakichkolwiek działań zwiększających wartość nieruchomości, nie podejmował Pan działań marketingowych, nie umieszczał ogłoszeń w środkach masowego przekazu, w tym na portalach ogłoszeniowych, nie zlecał pośrednikom sprzedaży, ani nie korzystał z biur nieruchomości.

Rodzaj i zakres podjętych przez Pana działań w odniesieniu do działek nr 1, 2 nie dają podstaw do uznania, że ich sprzedaż będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedaż ww. działek stanowić będzie zwykłe wykonywanie prawa własności, a Pan nie będzie działał jako handlowiec. W Pana działaniach nie wystąpił ciąg zdarzeń, które przesądzałyby o uznaniu planowanej sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej. Podejmowane przez Pana czynności stanowią jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym.

Zatem dokonując sprzedaży udziału w działkach nr 1, 2 będzie Pan korzystał z przysługującego Mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Powyższe potwierdza, że sprzedaż 1/3 udziałów w działkach nr 1, 2 stanowić będzie w Pana przypadku zwykłe wykonywanie prawa własności, gdyż w opisanej sytuacji, zbycie tych udziałów w działkach będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 cyt. ustawy. Całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym sprzedaż 1/3 udziału w opisanych działkach nr 1, 2 nie będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy i w zakresie tej sprzedaży nie będzie Pan podatnikiem VAT, a sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko w tej części uznaję za prawidłowe.

W opisie sprawy wskazał Pan, że działka nr 3w dniu nabycia była zabudowana budynkiem mieszkalnym wybudowanym w 1927 r. i budynkiem gospodarczym oraz miała dostęp do drogi publicznej. Pan jako współwłaściciel zawarł umowę najmu domu mieszkalnego, której przedmiotem był budynek mieszkalny na cele mieszkaniowe wraz z budynkiem (przynależnym) gospodarczym i działką na której budynki były posadowione wraz z jej częściami składowymi (roślinnością, ogrodzeniem). Wszystko było w ramach jednej umowy najmu.

Kwestię zawierania umów reguluje ustawa Kodeks cywilny:

W myśl art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jak wynika z powyższego przepisu, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, iż usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W rezultacie, w momencie kiedy zawarł Pan z osobą trzecią umowę najmu budynku mieszkalnego wraz z przynależnym budynkiem gospodarczym działka, na której były one posadowione straciła walor „prywatny” – stała się majątkiem wykorzystywanym w działalności gospodarczej w zakresie najmu, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

A zatem sprzedając swój udział w działce nr 3, będzie Pan zbywał majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej. Sposób wykorzystania działki przejawiający się w zawarciu umowy najmu bezspornie wskazuje, że działka ta utraciła walor majątku osobistego a podjęte działania nie stanowią zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.

Transakcji sprzedaży przez Pana udziału w działce nr 3nie można klasyfikować jako czynności zarządzania majątkiem prywatnym, bowiem zgodnie z powołanymi orzeczeniami, a w szczególności wyrokiem TSUE w sprawie C-291/92, działka ta była wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przymiot „majątku prywatnego” może być nadany jedynie wówczas, gdy podatnik w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazuje zamiar jej wykorzystywania w ramach majątku osobistego, z czym w analizowanej sprawie nie mamy do czynienia.

Zatem zbycie udziału w działce nr 3 nie będzie stanowiło rozporządzania majątkiem osobistym, a planowana sprzedaż udziału w ww. działce wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym sprzedaż udziału w działce nr 3 będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i w zakresie tej sprzedaży Pan będzie podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a czynność sprzedaży ww. działki będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym Pana stanowisko w tej części uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli działek.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.