Interpretacja indywidualna z dnia 30 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.976.2025.2.MKA

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 listopada 2025 r. wpłynął wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Państwa za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości (działki nr 1) oraz braku zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

‒A.A.

2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

‒A.B.

‒A.C.

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi są współwłaścicielami w udziałach każdy po 1/3 części niezabudowanej nieruchomości położonej w (...), w (...), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 z obrębu (…) o powierzchni 0,9100 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…) XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Własność działki gruntu oznaczonej numerem 1 Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi nabyli w drodze dziedziczenia po A.D., co potwierdził Sąd Rejonowy w (...) postanowieniem z 10 lutego 1992 r., wydanym w sprawie o sygn. akt (…). Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi planują sprzedaż ww. nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1.

Na działce niegdyś znajdowały się budynki mieszkalne (pokój z kuchnią) oraz zabudowania gospodarcze (garaż i obory oraz stodoła), jednak zostały one rozebrane w 2022 r. z powodu zagrożenia zawalaniem i od tego momentu nieruchomość pozostaje cały czas niezabudowana. Potwierdzeniem tego jest zawiadomienie z 31 października 2022 r. nr (…) o wprowadzonych zmianach w danych ewidencyjnych. Zgodnie z załącznikiem nr 1 do ww. zawiadomienia na działce nr 1 wykreślono cztery pozycje:

‒ Nr ewidencyjny (…) – budynki mieszkalne;

‒ Nr ewidencyjny (…) – budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa;

‒ Nr ewidencyjny (…) – budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa;

‒ Nr ewidencyjny (…) – budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa.

Na nieruchomości są obecnie jedynie drzewa oraz krzewy. Nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Rozbiórka istniejących wcześniej na nieruchomości zabudowań dokonana została z przyczyn bezpieczeństwa. Zabudowania uległy bowiem degradacji, m.in. zapadł się dach zabudowań gospodarczych. Decyzja o rozbiórce nie została podjęta pod wpływem chęci zwiększenia atrakcyjności nieruchomości w celu jej sprzedaży, a dbałością o zabezpieczenie skutków odpowiedzialności za zdrowie i życie osób nielegalnie użytkujących te zabudowania.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie jest uzbrojona w media. Niegdyś znajdowała się na niej studnia i szambo. W trakcie rozbiórki rozwiązana została również umowa z dostawcą energii.

Nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego obecnie nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W zakresie nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży wystąpiono o ustalenie warunków zabudowy, inicjatywa w tym zakresie należała do właściciela sąsiedniej nieruchomości. Postępowanie zakończyło się wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, w tym dla działki, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży.

Stosownie do wypisu z rejestru gruntów wydanego 15 lipca 2024 r. z upoważnienia Prezydenta (...). (...), znak: (…), działka nr 1 stanowi grunty orne, pastwiska trwałe, grunty pod rowami.

W dniu 9 sierpnia 2024 r. Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi zawarli z przedsiębiorcą, zajmującym się m.in. wznoszeniem budynków mieszkalnych, przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1. Zgodnie z ww. umową Wnioskodawcy postanowili, że przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta pod warunkiem:

• jednoczesnego zawarcia umowy sprzedaży przez osobę trzecią nieruchomości oznaczonej działką numer 2 z obrębu (…), dla której Sąd Rejonowy dla (...) XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…),
• uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla działek o numerach 2 (nieruchomość będąca własnością osoby trzeciej) i 1 obie z obrębu (…),
• uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej dla działek o numerach 2 (będącą własnością osoby trzeciej) i 1 obie z obrębu (…),
• uzyskania ostatecznej decyzji o wyłączeniu całych działek o numerach 1 i 2 (będącej własnością osoby trzeciej) obie z obrębu (…) z produkcji rolnej.

Decyzje, określone umową przedwstępną, są objęte nowym postępowaniem realizowanym przez kupującego zainteresowanego realizacją, opisanej niżej, inwestycji budowlanej na ww. działkach.

Termin na spełnienie wyżej wymienionych warunków to 9 sierpnia 2026 r.

Ponadto, zgodnie z §2 pkt 3 umowy przedwstępnej, Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi zobowiązali się do wystąpienia z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej w zakresie podatku VAT od sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem umowy, a w przypadku, gdy z tej interpretacji będzie wynikało, że podatek VAT jest należny, podatek ten zostanie doliczony do ceny nieruchomości określonej w umowie.

Umowa może zostać przedłużona o okres maksymalnie 6 miesięcy, z powodu nieuzyskania decyzji, które stanowią warunek jej zawarcia na skutek okoliczności, za które żadna ze stron umowy nie ponosi odpowiedzialności. Ponadto zgodnie z zawartym aktem notarialnym obowiązek wystąpienia o ww. decyzje spoczywa na kupującym.

Zgodnie z informacjami zawartymi w umowie przedwstępnej nie toczy się żadne postępowanie sądowe ani administracyjne dotyczące nieruchomości.

Zgodnie z §7 pkt 2 umowy przedwstępnej Wnioskodawca oraz Zainteresowani upoważnili Kupującego do reprezentowania ich przed wszelkimi władzami, urzędami administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, a zwłaszcza przed (…), we wszelkich sprawach związanych z:

• uzyskaniem wypisów rejestru gruntów lub wypisów z rejestru gruntów wraz z wyrysem lub innych zaświadczeń dotyczących działki o numerze 1;
• wystąpienia do właściwego urzędu o wyłączenie działki o numerze 1 z produkcji rolnej;
• uzyskaniem dla działki o numerze 1 decyzji o warunkach zabudowy;
• uzyskaniem dla działki o numerze 1 decyzji o pozwoleniu na budowę;
• uzyskaniem dla działki o numerze 1 wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania zamierzonej inwestycji, za wyjątkiem wydania zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów;

Roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży działki numer 1 na rzecz Kupującego zostało wpisane w dziale III kw nr (…).

W dniu 31 marca 2025 r. Wnioskodawca oraz Zainteresowani otrzymali zawiadomienie dotyczące ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 20 budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i jednego budynku usługowego na dz. ew. nr 2 i 1 z obrębu (…) położonych przy ul. (…) na terenie Dzielnicy (…), z którego wynika, że na wniosek firmy B.A. prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą: „X.B.A.”, w sprawie ustalenia warunków zabudowy wszczęte zostało postępowanie administracyjne.

W dniu 9 października 2025 r., w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji, której realizację planuje Kupujący nieruchomość, w Obwieszczeniu Zarządu Dzielnicy (...)(...) poinformowano, że został zebrany materiał i dowody w sprawie postępowania dotyczącego wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Aktualnie Kupujący oczekuje na wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży. Przed dokonaniem sprzedaży dojdzie do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, gdyż stanowi ona jeden z warunków realizacji transakcji.

Zgodnie z § 4 pkt 1 ppkt a) zawartej przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowanych przedwstępnej umowy sprzedaży, kupujący wpłacił 8 sierpnia 2024 r. na wydzielony rachunek depozytowy kancelarii notarialnej kwotę w wysokości (...)złotych, postanawiając, że złożona do depozytu kwota zostanie wypłacona przez notariusza Wnioskodawcy oraz Zainteresowanym.

W myśl § 4 pkt 2 umowy przedwstępnej z chwilą wypłaty wskazanych kwot z depozytu notarialnego Wnioskodawcy oraz Zainteresowanym, do tych kwot będzie miał zastosowanie art. 394 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w przypadku niewykonania umowy z zawinionych przyczyn przez jedną ze stron druga strona może otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać zwrotu sumy dwukrotnie wyższej, z tym, że w wypadku gdy nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn zawinionych tylko przez jednego ze sprzedających każdy ze sprzedających zwraca tylko otrzymany zadatek w podwójnej wysokości.

Stosownie do § 1, podpisanego 9 sierpnia 2024 r. protokołu odbioru z depozytu, Kupujący 9 sierpnia 2024 r. złożył do depozytu łączną kwotę (...) zł, stanowiącą część ceny z tytułu przedwstępnej umowy sprzedaży działki o numerze ewidencyjnym 1.

Zgodnie z § 2 protokołu Wnioskodawca oraz Zainteresowani zażądali wypłaty wskazanej powyżej kwoty złożonej do depozytu notarialnego w terminie 2 dni roboczych na odpowiednie rachunki bankowe.

Poza działką nr 1 Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi są również jedynymi współwłaścicielami działki nr 6, nabytej także w drodze dziedziczenia po zmarłym A.D., znajdującej się na tej samej KW, zgodnie z którą jej powierzchnia wynosi 0,0489 ha, a sklasyfikowana jest jako grunty orne kl RV i rowy W. Działka ta nie jest przedmiotem planowanej sprzedaży. Wnioskodawcy byli także właścicielami działki oznaczonej nr 3, również nabytej w drodze dziedziczenia po zmarłym A.D., znajdującej się w tej samej księdze wieczystej, o powierzchni 0,1073 ha, która w 2014 r. została wyłączona z ww. księgi i została założona dla niej nowa księga, z uwagi na to, że stała się ona przedmiotem współwłasności Wnioskodawców i Zainteresowanych oraz innych osób (sąsiadów). Przyczyną tej sytuacji była konieczność zmodyfikowania kilku sąsiadujących ze sobą działek tak, aby wspólnie dokonać nowego podziału, który zapewniłby każdej z nieruchomości dostęp do drogi – którego w momencie wejścia we współwłasność nieruchomości nie posiadały. Ustanowienie współwłasności miało być etapem przejściowym, w wyniku, którego każdy z zainteresowanych miał wejść w posiadanie nowej nieruchomości z dostępem do drogi. Wejście we współwłasność nastąpiło 26 czerwca 2014 r. na podstawie aktu notarialnego (nieodpłatna zamiana udziałami). Zniesienie współwłasności miało nastąpić na podstawie decyzji sądu, jednak przez komplikacje związane z wymaganiami dotyczącymi wymiarów drogi graniczącej z poszczególnymi działkami, do dnia złożenia niniejszego wniosku nie doszło do skutku.

Zgodnie z żądaniem wskazanym w złożonym do sądu wniosku o zgodnie zniesienie współwłasności, Wnioskodawca i Zainteresowani mieli stać się wyłącznymi właścicielami działki nr 4 o powierzchni 1074 m2, w częściach równych z ustanowieniem nieograniczonych w czasie i nieodpłatnych służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr 4 pasem gruntu o szerokości pięć metrów biegnącym wzdłuż północnej granicy działek 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12. Działka ta również nie jest przedmiotem planowanej sprzedaży.

Wnioskodawca p. A.A. 15 czerwca 2025 r. podpisał również umowę przeniesienia prawa do działki Rodzinnych Ogrodów Działkowych (ROD), na podstawie, której podpisał umowę dzierżawy działki z ROD (...). Działka pełni dla Wnioskodawcy rolę rekreacyjną.

Wnioskodawca jest również właścicielem mieszkania zlokalizowanego (...), w którym mieszka.

Zainteresowana p. A.B. jest także właścicielem mieszkania zlokalizowanego (...), w którym mieszka.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi są również współwłaścicielami domu w (...) przy ul. (...), w którym obecnie zamieszkuje p. A.C., a nabyli go w drodze dziedziczenia po zmarłym A.D..

Wnioskodawca oraz Zainteresowani nie prowadzą ani nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej. Wnioskodawca oraz Zainteresowani nie dokonywali również nigdy wcześniej sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawca będący stroną postępowania (p. A.A.) oraz Zainteresowana (p. A.B.) dokonali zakupu swoich mieszkań na cele osobiste, mieszkaniowe. Z kolei druga Zainteresowana (p. A.C.) wynajmowała pomieszczenie w domu rodzinnym, w (...), jako osoba fizyczna, rozliczając się na ryczałcie i składając zeznanie podatkowe PIT-28. Przez pewien okres pomieszczenie wynajmowane było najemcom, którzy prowadzili tam swoją działalność gospodarczą. Ostatnia umowa najmu – zawarta z osobą fizyczną, która nie miała pod tym adresem zarejestrowanej swojej działalności gospodarczej została rozwiązana ok. maja 2024 r. Obecnie Zainteresowana nie wynajmuje już pomieszczenia.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi nie są ani nigdy nie byli zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi nigdy wcześniej nie dokonywali sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie była nigdy wynajmowana lub wydzierżawiana przez Wnioskodawcę i Zainteresowanych.

Wnioskodawca oraz Zainteresowani bezpośrednio nie podejmowali czynności mających na celu reklamowanie sprzedawanej nieruchomości. Zawarli natomiast na okres od 8 maja 2024 r. do 31 grudnia 2024 r. umowę pośrednictwa w zbyciu praw do nieruchomości. Na mocy tej umowy Pośrednik zobowiązał się do przygotowania oferty w formie elektronicznej składającej się z opisu nieruchomości oraz materiału fotograficznego; zamieszczania ogłoszeń na banerach, w Internecie i dokonywania innych działań marketingowych mających na celu sprzedaż nieruchomości; dokonywania prezentacji nieruchomości potencjalnym nabywcom, w terminach i w sposób uzgodniony z właścicielami oraz przygotowania dokumentów niezbędnych do transakcji i współdziałania z właścicielami w ich uzyskaniu w celu skutecznej realizacji transakcji, zarówno, gdy idzie o umowę przedwstępną jak i o umowę przenoszącą prawa do nieruchomości. Przez pewien okres czasu na ogrodzeniu należącym do sąsiada Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych znajdowała się zawieszona reklama informująca o chęci sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi otrzymali również propozycję od geodety w kontekście pomocy w sprzedaży nieruchomości, który przesyłał różne możliwości, z których jednak Wnioskodawcy nie skorzystali.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1)W jaki sposób wykorzystywali Państwo/wykorzystują posiadany udział w działce od momentu jej nabycia – jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to proszę o wskazanie, w jaki sposób udział w działce zaspokajał te potrzeby osobiste?

Odpowiedź Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Wnioskodawcy) p. A.A.:

Działka od dnia nabycia przez Wnioskodawcę spadku była wykorzystywana w celach rekreacyjnych.

Do swojej śmierci, czyli 1997 roku mieszkała w znajdującym się wówczas na terenie działki domu babcia Wnioskodawcy. Jako dziecko, Wnioskodawca odwiedzał babcię. Działka nie była przez Wnioskodawcę wydzierżawiana lub wynajmowana. Nie czerpał z niej również żadnych korzyści majątkowych/finansowych/rzeczowych.

Odpowiedź Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania p. A.B.:

Działka od dnia nabycia przez Zainteresowaną spadku była wykorzystywana w celach rekreacyjnych. Do swojej śmierci, czyli 1997 roku mieszkała w znajdującym się na terenie działki domu babcia Zainteresowanej. Jako dziecko, Zainteresowana odwiedzała babcię. Działka nie była przez Zainteresowaną wydzierżawiana lub wynajmowana. Nie czerpała z niej również żadnych korzyści majątkowych/finansowych/rzeczowych.

Odpowiedź Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania p. A.C.:

Działka od dnia nabycia przez Zainteresowaną spadku była wykorzystywana w celach rekreacyjnych. Do swojej śmierci, czyli 1997 roku mieszkała w znajdującym się wówczas na terenie działki domu matka zmarłego męża Zainteresowanej. Działka nie była przez Zainteresowaną wydzierżawiana lub wynajmowana. Nie czerpała z niej również żadnych korzyści majątkowych/finansowych/rzeczowych.

2)Czy dla działki nr 1 występowali Państwo o jej podział? Jeżeli tak, to proszę wskazać w jakim celu?

Odpowiedź Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Wnioskodawcy) p. A.A.:

Wnioskodawca nie występował o podział działki.

Odpowiedź Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania p. A.B.:

Zainteresowana nie występowała o podział działki.

Odpowiedź Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania p. A.C.:

Zainteresowana nie występowała o podział działki.

3)W jakim celu właściciel sąsiedniej działki wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy m.in. dla działki będącej przedmiotem sprzedaży? Jakie były to motywy, które skłoniły Go do podjęcia tego kroku?

Odpowiedź Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Wnioskodawcy) p. A.A.:

Według wiedzy Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych, sąsiadowi chodziło o lepsze zagospodarowanie jego działki, która jest zbyt wąska, bowiem sąsiad wykorzystuje ją, a w szczególności zabudowania, które się na niej znajdują, do swojej działalności gospodarczej.

Charakter działek uniemożliwia mu wyodrębnienie drogi odpowiedniej szerokości, stąd po rozmowie z Wnioskodawcą oraz Zainteresowanymi, celem lepszego zagospodarowania działek, wstępnie ustalono o możliwości podziału działek, celem poprowadzenia drogi odpowiedniej szerokości, przez środek działek, co zapewniłoby, że nowy dokonany podział nie powodowałby zbyt dużego uszczerbku na obu działkach. Wg. opinii Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych, Sąsiad wystąpił o warunki zabudowy, ponieważ rozmawiali oni wstępnie o możliwości podziału działek Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych i działki sąsiada oraz poprowadzenia środkiem drogi.

Geodeta doradził Wnioskodawcy i Zainteresowanym oraz sąsiadowi, aby sprawdzić czy uzyskałby WZ, gdyż dla jego działek nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Sąsiad Wnioskodawcy i Zainteresowanych postanowił, że to sprawdzi. W przypadku, jeśli doszłoby do podziału, to sąsiad otrzymałby dostęp do drogi publicznej dla dalszej części swojej działki.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi natomiast rozważali możliwość podziału, aby uporządkować status działki, ponieważ mają dzieci i chcieliby zapewnić im dobry start w przyszłości. Wnioskodawca oraz Zainteresowane umówili się z sąsiadem, że jeśli otrzyma WZ to zwrócą mu część kosztów.

Z uwagi na pandemię sprawa trwała bardzo długo. Wnioskodawca i Zainteresowane nie liczyli na to, że sąsiad otrzyma WZ. Zmieniły się też przepisy w sprawie tzw. opłaty adiacenckiej, które powodowałby duży koszt takiego rozwiązania. Wnioskodawca oraz Zainteresowane odstąpili od tego pomysłu. Wnioskodawca oraz Zainteresowane nie udzielali sąsiadowi pełnomocnictwa na piśmie w sprawie wystąpienia o WZ.

Odpowiedź Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania p. A.B.:

Według wiedzy Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych, sąsiadowi chodziło o lepsze zagospodarowanie jego działki, która jest zbyt wąska, bowiem sąsiad wykorzystuje ją, a w szczególności zabudowania, które się na niej znajdują, do swojej działalności gospodarczej.

Charakter działek uniemożliwia mu wyodrębnienie drogi odpowiedniej szerokości, stąd po rozmowie z Wnioskodawcą oraz Zainteresowanymi, celem lepszego zagospodarowania działek, wstępnie ustalono o możliwości podziału działek, celem poprowadzenia drogi odpowiedniej szerokości, przez środek działek, co zapewniłoby, że nowy dokonany podział nie powodowałby zbyt dużego uszczerbku na obu działkach. Wg. opinii Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych, Sąsiad wystąpił o warunki zabudowy, ponieważ rozmawiali oni wstępnie o możliwości podziału działek Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych i działki sąsiada oraz poprowadzenia środkiem drogi.

Geodeta doradził Wnioskodawcy i Zainteresowanym oraz sąsiadowi, aby sprawdzić czy uzyskałby WZ, gdyż dla jego działek nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Sąsiad Wnioskodawcy i Zainteresowanych postanowił, że to sprawdzi. W przypadku, jeśli doszłoby do podziału, to sąsiad otrzymałby dostęp do drogi publicznej dla dalszej części swojej działki.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi natomiast rozważali możliwość podziału, aby uporządkować status działki, ponieważ mają dzieci i chcieliby zapewnić im dobry start w przyszłości. Wnioskodawca oraz Zainteresowane umówili się z sąsiadem, że jeśli otrzyma WZ to zwrócą mu część kosztów.

Z uwagi na pandemię sprawa trwała bardzo długo. Wnioskodawca i Zainteresowane nie liczyli na to, że sąsiad otrzyma WZ. Zmieniły się też przepisy w sprawie tzw. opłaty adiacenckiej, które powodowałby duży koszt takiego rozwiązania. Wnioskodawca oraz Zainteresowane odstąpili od tego pomysłu. Wnioskodawca oraz Zainteresowane nie udzielali sąsiadowi pełnomocnictwa na piśmie w sprawie wystąpienia o WZ.

Odpowiedź Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania p. A.C.:

Według wiedzy Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych, sąsiadowi chodziło o lepsze zagospodarowanie jego działki, która jest zbyt wąska, bowiem sąsiad wykorzystuje ją, a w szczególności zabudowania, które się na niej znajdują, do swojej działalności gospodarczej.

Charakter działek uniemożliwia mu wyodrębnienie drogi odpowiedniej szerokości, stąd po rozmowie z Wnioskodawcą oraz Zainteresowanymi, celem lepszego zagospodarowania działek, wstępnie ustalono o możliwości podziału działek, celem poprowadzenia drogi odpowiedniej szerokości, przez środek działek, co zapewniłoby, że nowy dokonany podział nie powodowałby zbyt dużego uszczerbku na obu działkach. Wg. opinii Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych, Sąsiad wystąpił o warunki zabudowy, ponieważ rozmawiali oni wstępnie o możliwości podziału działek Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych i działki sąsiada oraz poprowadzenia środkiem drogi.

Geodeta doradził Wnioskodawcy i Zainteresowanym oraz sąsiadowi, aby sprawdzić czy uzyskałby WZ, gdyż dla jego działek nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Sąsiad Wnioskodawcy i Zainteresowanych postanowił, że to sprawdzi. W przypadku, jeśli doszłoby do podziału, to sąsiad otrzymałby dostęp do drogi publicznej dla dalszej części swojej działki.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi natomiast rozważali możliwość podziału, aby uporządkować status działki, ponieważ mają dzieci i chcieliby zapewnić im dobry start w przyszłości. Wnioskodawca oraz Zainteresowane umówili się z sąsiadem, że jeśli otrzyma WZ to zwrócą mu część kosztów.

Z uwagi na pandemię sprawa trwała bardzo długo. Wnioskodawca i Zainteresowane nie liczyli na to, że sąsiad otrzyma WZ. Zmieniły się też przepisy w sprawie tzw. opłaty adiacenckiej, które powodowałby duży koszt takiego rozwiązania. Wnioskodawca oraz Zainteresowane odstąpili od tego pomysłu. Wnioskodawca oraz Zainteresowane nie udzielali sąsiadowi pełnomocnictwa na piśmie w sprawie wystąpienia o WZ.

4)Czy właściciel sąsiedniej działki wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o udzielone pełnomocnictwo Wnioskodawcy i Zainteresowanych niebędących stroną postępowania?

Odpowiedź Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Wnioskodawcy) p. A.A.:

Według pamięci Wnioskodawcy, nie udzielano sąsiadowi pełnomocnictwa na piśmie w sprawie wystąpienia o WZ.

Odpowiedź Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania p. A.B.:

Według pamięci Zainteresowanej, nie udzielano sąsiadowi pełnomocnictwa na piśmie w sprawie wystąpienia o WZ.

Odpowiedź Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania p. A.C.:

Według pamięci Zainteresowanej, nie udzielano sąsiadowi pełnomocnictwa na piśmie w sprawie wystąpienia o WZ.

5) Co przewidywała decyzja o warunkach zabudowy?

Odpowiedź Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Wnioskodawcy) p. A.A.:

Decyzja o warunkach zabudowy uzyskana przez sąsiada przewidywała ustalenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 22 budynków mieszkalnych jednorodzinnych jednolokalowych wolnostojących oraz 22 szamb szczelnych na działkach nr ew. 1 i 13 z obrębu (…).

Zgodnie z pkt. 1.1. ww. decyzji:

Warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

1.1.1 Linia zabudowy:

• Nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczono na załączniku nr 1 i nr 2A od granicy działki oznaczonej literami AB od strony drogi publicznej ul. (…), jako przedłużenie nieprzekraczalnej linii zabudowy na działce sąsiedniej, tj. nr ew. 14obr. (…) bez zmian w
• stosunku do zabudowy istniejącej na dz. ew. nr 13, zgodnie z załącznikiem graficznym;
• Lokalizacja budynku względem granic działki powinna spełniać warunki określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków
• technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (j.t. Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 ze zm.).
• 1.1.2 Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki:
• Maksymalny wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejących i projektowanych budynków w stosunku do powierzchni terenu inwestycji 0,11

1.1.3 Powierzchnia biologicznie czynna:

• Minimalna powierzchnia biologicznie czynna w stosunku do powierzchni terenu inwestycji 78% 1.1.4 Szerokość elewacji frontowej budynku
• Szerokość elewacji frontowej dla budynku wzdłuż granicy ABCK od drogi publicznej od 8 m do 12 m

1.1.5 Wysokość

• Maksymalna wysokość frontu jej gzymsu lub attyki (mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku) 6m
• Maksymalna wysokość głównej kalenicy dachu 8 m

Geometria dachu

• Spadzisty o kącie nachylenia głównych połaci dachowych od 10˚ do 45 ˚

Szczegółowe usytuowanie planowanego obiektu rozstrzygnięte zostanie na etapie pozwolenia na budowę w oparciu o przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DZ.U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm.), ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz.U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.)

Przedłożona do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy koncepcja zamierzenia inwestycyjnego nie jest wiążąca podczas zatwierdzania planu zagospodarowania terenu na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę.

W myśl pkt. 1.2. ww. decyzji:

Warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi

Planowana inwestycja musi spełniać warunki wynikające z:

• ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (j.t. Dz.U. z 2021 r., poz. 1098 ze zm.),
• ustawy z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (j.t. Dz. U. z 2021 r. poz. 1973 ze zm.), z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 2373 ze zm.),
• ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 888 ze zm.),
• ustawy z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 2233 ze zm.),
• ustawy z 14 grudnia 2012 r. o odpadach (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 779 ze zm.),
• ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2021 r., poz. 710 ze zm.),
• rozporządzenie Ministra Środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 112),
• rozporządzenia Ministra Środowiska z 11 maja 2015 r. w sprawie odzysku lub unieszkodliwiania odpadów poza instalacjami i urządzeniami (j.t. Dz. U. z 2015 r. poz. 796).

Inwestycja nie jest ujęta w Rozporządzeniu Rady Ministrów z 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r., poz. 1839).

Warunki Ochrony Środowiska dla planowanej inwestycji, zgodnie z opinią (...) z 2 września 2020 r., znak sprawy (…).

Planowana inwestycja powinna spełniać warunki wynikające z wymienionych ustaw:

1.2.1 Ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (j.t. Dz. U. z 2020 r. poz. 55 ze zm.) W związku z występowaniem na terenie (...) (...) dzikich zwierząt w tym gatunków podlegających ochronie, zabronione jest umieszczanie na ogrodzeniach, na wysokości mniejszej niż 1,8 m, ostro zakończonych elementów, drutu kolczastego, tłuczonego szkła oraz innych podobnych wyrobów i materiałów. Ogrodzenie nie może stwarzać zagrożenia dla ludzi i zwierząt, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. 2019 r. poz. 1065 ze zm.) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Ponadto:

• przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu powinny w jak największym stopniu zapewniać zachowanie jego walorów krajobrazowych;
• planowaną zabudowę kubaturową wraz z mediami należy w miarę możliwości dostosować do zieleni, celem zachowania jak największej liczby drzew w ramach powierzchni biologicznie czynnej;
• należy wykonać inwentaryzację z waloryzacją istniejącego drzewostanu;
• zasady usuwania drzew i krzewów z terenu nieruchomości regulują przepisy art. 83–87 ww. ustawy;

• należy przewidzieć do zachowania wartościowe egzemplarze drzew, w szczególności te, o których mowa w rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 4 grudnia 2017 r. w sprawie kryteriów uznawania tworów przyrody żywej i nieożywionej za pomniki przyrody (Dz. U. z 2017 r. poz. 2300);
• w granicach rzutów koron drzew nie należy utwardzać nawierzchni, zmieniać rzędnych terenu, ani składować materiałów budowlanych. Na czas budowy drzewa i krzewy należy zabezpieczyć;
• prace ziemne oraz inne prace wykonywane ręcznie, z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych wykonywane w obrębie korzeni, pnia lub korony drzewa lub w obrębie korzeni lub pędów krzewu przeprowadza się w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom.

Jednocześnie informuję, że należy również stosować szczegółowe zasady ochrony i pielęgnacji roślin podczas robót budowlanych, które określone zostały w załączniku nr 7 do (...)(...) na lata 2017–2020 z perspektywą do 2023 r., stanowiącym Standardy kształtowania zieleni (...) (Uchwała nr (...). (...) z 15 grudnia 2016 r.).

1.2.2 Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1219 ze zm.)

• inwestor realizujący przedsięwzięcie jest obowiązany uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochronę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych;
• jeżeli ochrona elementów przyrodniczych nie jest możliwa, należy podejmować działania mające na celu naprawienie wyrządzonych szkód, w szczególności przez kompensację przyrodniczą;
• przy prowadzeniu prac budowlanych dopuszcza się wykorzystanie i przekształcanie elementów przyrodniczych wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to konieczne w związku z realizacją inwestycji.
• w trakcie przygotowywania i realizacji inwestycji należy zapewnić oszczędne korzystanie z terenu.

Przed rozpoczęciem robót ziemnych sprawdzić czy na terenie nieruchomości była prowadzona przed 30 kwietnia 2017 r. działalność mogąca doprowadzić do zanieczyszczenia ziemi oraz czy istnieją przesłanki wskazujące na występowanie historycznego zanieczyszczenia powierzchni ziemi. W przypadku zaistnienia takich przesłanek należy sprawdzić czy na terenie przewidzianym pod inwestycję nie są przekroczone dopuszczalne zawartości substancji powodujących ryzyko w glebie i ziemi szczegółowo istotnych dla ochrony powierzchni ziemi, a w przypadku ich przekroczeń przeprowadzić remediację gleby i ziemi na podstawie planu remediacji oraz uzyskać pozytywną ocenę przeprowadzonej remediacji.

1.2.3 Ustawa z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz. U. 2021 r. poz. 624 ze zm.)

Granica terenu objętego inwestycją przebiega w osi (...), jest to urządzenie wodne pełniące funkcję odbiornika wód opadowych i roztopowych. Zgodnie z art. 192 ust. 1 ww. ustawy zakazuje się niszczenia lub uszkadzania urządzeń wodnych, utrudniania przepływu wód w związku z wykonywaniem lub utrzymywaniem urządzeń wodnych oraz wykonywania w ich pobliżu robót i innych czynności, które mogą powodować m.in.: osiadanie urządzeń wodnych lub ich części, osuwanie się gruntu, erozję gruntu powyżej oraz poniżej urządzeń wodnych, osuwanie się gruntu przy urządzeniach wodnych, zmniejszenie stateczności lub wytrzymałości urządzeń wodnych oraz uniemożliwienie prowadzenia corocznej konserwacji rowu należy pozostawić wolny, niezabudowany i nieograniczony pas eksploatacyjny o szerokości min. 1,5 m od krawędzi skarpy, w celu umożliwienia prowadzenia konserwacji kanału.

Ponadto:

• wody opadowe i roztopowe należy zagospodarowywać na terenie objętym inwestycją;
• wody opadowe i roztopowe nie mogą przedostawać się poza granice działki i nie mogą zalewać sąsiednich posesji ani drogi;
• uzyskania pozwolenia wodnoprawnego wymaga m.in.: szczególne korzystanie z wód, długotrwałe
• obniżenie poziomu zwierciadła wód podziemnych, wykonanie urządzeń wodnych;
• zgłoszenia wodnoprawnego wymaga m.in.:
• trwałe odwodnienie wykopów budowlanych;
• prowadzenie robót w wodach oraz innych robót, które mogą być przyczyną zmiany stanu wód podziemnych;
• odprowadzanie wód z wykopów budowlanych lub z próbnych pompowań otworów hydrogeologicznych;
• przebudowa lub budowa urządzeń odwadniających zlokalizowanych w pasie drogowym dróg publicznych, obszarze kolejowym, na lotniskach lub lądowiskach.
• właściciel gruntu nie może zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich oraz odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie;
• na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wód, powstałych na jego gruncie na skutek przypadków lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich;
• według mapy „(...) w skali 1:5 000” stanowiącej załącznik opracowania pt. „(...)” (2001 r.) zwierciadło wód gruntowych kształtuje się na głębokości od 1 do 2 m p.p.t. W podłożu gruntowym występują plejstocenskie, rzeczne piaski tarasu (...) o miąższości 3–6 m, miejscami z nieciągłą pokrywą wczesnoholoceńskich mad lekkich o miąższości do 1 m, leżą na rzecznych piaskach ze żwirem doliny emskiej;
• inwestycję należy dostosować do warunków gruntowo-wodnych panujących na przedmiotowym terenie (fundamenty budynków należy zabezpieczyć przed wodą gruntową, położenie i zbiorników na nieczystości ciekłe dostosować do wysokiego poziomu wód gruntowych itp.).

W celu szczegółowego rozpoznania warunków gruntowo-wodnych, do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy dołączyć dokumentację badań podłoża gruntowego.

W przypadku występowania dogodnych warunków gruntowych (zwierciadło wód podziemnych głębiej niż 1,5 m p.p.t. oraz występowanie dobrze przepuszczalnego gruntu o miąższości min. 1 m) dopuszcza się powierzchniowe odprowadzenie wód opadowych. Przy niekorzystnych warunkach gruntowo-wodnych, należy wykonać urządzenia do odbioru wód opadowych i roztopowych.

1.2.4 Ustawa z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 888)

• na czas prowadzenia budowy, nieruchomość należy wyposażyć w przenośną kabinę sanitarną;
• Wykonawca robót zobowiązany jest do udokumentowania korzystania z usług firmy posiadającej zezwolenie na prowadzenie działalności w zakresie opróżniania zbiorników bezodpływowych i transportu nieczystości ciekłych, przez okazanie umów i dowodów za takie usługi;
• obowiązki wynikające z uchwał ciała nieruchomości w zakresie zbierania powstałych na terenie odpadów komunalnych oraz pozbywania się nieczystości ciekłych określone są w art. 5 i 6 ww. ustawy.

1.2.5 Rozporządzenie Ministra Środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 112)

Poziom hałasu, emitowany przez urządzenia związane z budynkiem (np. klimatyzatory, pompy ciepła, wentylatory), nie może powodować przekroczeń standardów jakości środowiska określonych w § 2 rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku.

1.2.6 Ustawa z 14 grudnia 2012 r. o odpadach (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 624 ze zm.)

• na etapie realizacji inwestycji należy zapewnić wydzielenie miejsc na pojemniki przeznaczone do selektywnego gromadzenia odpadów budowlanych i innych odpadów;
• odpady remontowo-budowlane powstające w trakcie prac należy przekazać podmiotowi posiadającemu stosowne zezwolenia na gospodarowanie tego typu odpadami;
• inwestor powinien określić do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę:

a) wielkość mas ziemnych i sposób ich zagospodarowania w celu określenia warunków i sposobu zagospodarowania mas ziemnych w związku z realizacją inwestycji;

b) miejsce przeznaczone do magazynowania odpadów zgodnie z wymaganiami przepisów związanych z gospodarowaniem odpadami, w zależności od rodzaju wytwarzanych odpadów;

c) rodzaj ewentualnych odpadów przewidzianych do wykorzystania w trakcie realizacji inwestycji oraz sposób ich wykorzystania (odzysku), uwzględniając warunki rozporządzenia Ministra Środowiska z 11 maja 2015 r. w sprawie odzysku odpadów poza instalacjami i urządzeniami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 796).

Stosownie do pkt 1.3 ww. warunków zabudowy

Warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej

Planowaną inwestycja należy podłączyć do istniejącej miejskiej sieci inżynieryjnej wg umów zawartych między właściwą jednostką organizacyjną, a wnioskodawcą (art. 61 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) w zakresie:

• elektroenergetyki – zgodnie z pismem (...)z dnia 30.05.2019 r., nr (...): istnieje możliwość zasilania projektowanego obiektu energią elektryczną, zasilanie obiektu może nastąpić przy wykorzystaniu istniejącej oraz projektowanej sieci nN;
• zaopatrzenia w wodę – z sieci wodociągowej, zgodnie z pismem (...)Spółka Akcyjna z dnia 12.06.2019 r., nr (…): źródłem zaopatrzenia w wodę ww. budynków może być istniejący przewód wodociągowy w ul. (...)po rozbudowie sieci wodociągowej na terenie inwestycji;
• odprowadzania ścieków – do szamba szczelnych zgodnie z pismem (...)Spółka Akcyjna z dnia 12.06.2019 r., nr (…): w chwili obecnej nie ma możliwości odprowadzenia ścieków i wód opadowych z ww. inwestycji do miejskiej sieci kanalizacyjnej; odbiornikiem ścieków bytowych z ww. inwestycji może być projektowany kanał sanitarny w ul. (...) po jego wybudowaniu i włączeniu do eksploatacji oraz po zaprojektowaniu, wybudowaniu i włączeniu do eksploatacji sieci kanalizacyjnej w ulicach: (...), (...)oraz po jej rozbudowie na terenie nieruchomości.

Do czasu realizacji miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej dopuszcza się odprowadzenie ścieków do szamba szczelnego.

Budynek należy podłączyć do miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej niezwłocznie po jej zrealizowaniu.

• lokalizacja szamba powinna spełniać warunki określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie;
• sposób gromadzenia ścieków sanitarnych w zbiornikach bezodpływowych nie może powodować zanieczyszczenia ziemi i wód podziemnych.
• odprowadzenie wód opadowych:

• wody opadowe z dachów i powierzchni utwardzonych na działce należy odprowadzić w całości na własną działkę; nie dopuszcza się odprowadzania wód opadowych na działki sąsiednie oraz przylegające do drogi (spełnienie powyższego warunku należy potwierdzić w projekcie budowlanym);
• odprowadzenie wód opadowych powinno być zgodne z warunkami określonymi w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne.
• zaopatrzenie w gaz – w zasięgu dostępna sieć gazowa w ul. (...);
• zaopatrzenie w ciepło – budynku gazowe, elektryczne lub w oparciu o własne źródło ciepła, nieprzekraczające jego rodzaju.

W związku z wejściem w życie uchwały nr (…) (...) z 24 października 2017 r. w sprawie wprowadzenia na obszarze województwa (...) ograniczeń i zakazów w zakresie eksploatacji instalacji, w których następuje spalanie paliw, nie jest możliwe rozpoczęcie eksploatacji instalacji niespełniających wymagań określonych w § 5 i § 6.

Instalowane obecnie kotły na paliwo stałe muszą zapewniać minimalne poziomy sezonowej efektywności energetycznej i normy emisji zanieczyszczeń dla sezonowego ogrzewania pomieszczeń określonych w pkt 1 załącznika II do rozporządzenia Komisji (UE) 2015/1189 z 28 kwietnia 2015 r. (Dz. U. UE L 193 z 21.07.2015, str. 100, poz. zm.) w odniesieniu do wymogów dotyczących efektywności dla kotłów na paliwo stałe.

Instalowane kominki natomiast muszą spełniać minimalne poziomy sezonowej efektywności energetycznej i normy emisji zanieczyszczeń dla sezonowego ogrzewania pomieszczeń określonych w pkt 1 i 2 załącznika II do rozporządzenia Komisji (UE) 2015/1189 z 28 kwietnia 2015 r. w sprawie wykonania dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2009/125/WE (Dz. U. UE L 193 z 21 lipca 2015, str. 100, poz. zm.) w odniesieniu do wymogów dotyczących ekoprojektu dla miejscowych ogrzewaczy pomieszczeń na paliwo stałe.

Dokumentację projektową dotyczącą sieci należy uzgodnić zgodnie z ustawą z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2021 r., poz. 1990 ze zm.) oraz zarządzeniem Prezydenta (...). (...) nr (...)z 21 lipca 2014 r. w sprawie zasad organizacyjnych koordynowania sytuowania projektowanych sieci uzbrojenia terenu na obszarze (...). (...).

Ewentualna przebudowa istniejących sieci kolidujących z planowaną inwestycją – na warunkach określonych przez gestorów sieci.

W myśl pkt. 1.4. ww. decyzji:

(...) Postanowieniem z dnia 31.08.2020 r., znak sprawy: (…), postanowił umorzyć w całości postępowanie w sprawie uzgodnienia w zakresie konserwatorskim projektu decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej decyzji.

Uzasadnienie: Planowana inwestycja zlokalizowana jest poza obszarem zabytku archeologicznego wpisanego do rejestru zabytków, znajdującego się w wykazie zabytków o ewidencji gminnej oraz poza obszarem parku krajobrazowego, pomnika historii i nie podlega ochronie konserwatorskiej na podstawie obowiązującej ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, ani na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W związku z faktem, że (...)nie posiada kompetencji do wyrażenia stanowiska odnośnie zamierzonej inwestycji na działkach oznaczonych w sentencji.

Jednocześnie (...)informuje, że w sąsiedztwie planowanej inwestycji zlokalizowany jest zabytek archeologiczny o nr (...)(relikty osady wczesnośredniowiecznej z XII–XIII w. oraz pozostałości osadnictwa średniowiecznego z XIV–XV w.)

W przypadku natrafienia w trakcie robót ziemnych na przedmioty, co do których istnieje przypuszczenie, że są zabytkami należy roboty przerwać i powiadomić o tym (...) (...) (art. 32, art. 33 i art. 108 cyt. ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Stosownie do pkt. 1.5. ww. decyzji:

Dyrektor Zarządu Zieleni w (...) za pośrednictwem Nadzoru Wodnego w (...) – zgodnie z art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – w przypadku nie zajęcia stanowiska przez organ w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie – uzgodnienie uznaje się za dokonane.

W myśl pkt. 1.6. ww. decyzji:

Warunki obsługi w zakresie komunikacji

Teren planowanej inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. (...).

Projekt decyzji skierowano do Zarządu Dróg Miejskich – zarządcy drogi ul. (...), w zakresie stanowiska (uzgodnienie projektu decyzji z zarządcą drogi publicznej) zgodnie z wymogami art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

1.4.1.Zarząd Dróg Miejskich pismem z 24 sierpnia 2020 r., znak sprawy:

(...) poinformował, że uzgadnia projekt decyzji i zgłasza następujące uwagi w zakresie warunków obsługi komunikacyjnej inwestycji:

• dostęp do drogi publicznej od ul. (...);

• zjazd z drogi do obiektu powinien być zaprojektowany i wybudowany w sposób odpowiadający warunkom wynikającym z jego usytuowania i przeznaczenia, a w szczególności powinien być
• dostosowany do wymagań bezpieczeństwa ruchu na drodze, wymiarów gabarytowych pojazdów, dla których jest przeznaczony oraz do wymagań ruchu pieszych, na warunkach określonych w Rozporządzeniu Ministra Sportu i Gospodarki Morskiej z 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. z 2016 r., poz. 124 ze zm.);
• miejsca parkingowe do obsługi inwestycji nie mogą być zlokalizowane w projektowanym pasie drogowym ul. (...);
• obiekty budowlane usytuowane przy drodze należy lokalizować od zewnętrznej krawędzi jezdni w odległości określonej w ustawie z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 470 ze zm.);

W szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze publicznej może nastąpić wyłącznie za zgodą zarządcy drogi;

• nie dopuszcza się możliwości lokalizacji w pasie drogowym ul. (...) elementów obsługi obiektu typu np.: schody, pochylnie, podjazdy, drogi pożarowe;
• zgodnie z art. 35 ust. 3 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych zmiana zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego w zakresie włączenia do drogi ruchu drogowego spowodowana tą zmianą, podlega uzgodnieniu z zarządcą drogi. Włączenie ruchu drogowego związanego z obsługą inwestycji uwarunkowane jest zapewnieniem stosownego poziomu bezpieczeństwa ruchu drogowego;
• budowa i przebudowa drogi spowodowana inwestycją niedrogową należą do inwestora przedsięwzięcia; szczegółowe warunki budowy lub przebudowy drogi określone zostaną w umowie pomiędzy zarządcą drogi a inwestorem, którą należy zawrzeć przed uzyskaniem pozwolenia na budowę inwestycji niedrogowej;
• budowa lub przebudowa zjazdu wymaga uzyskania zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu.

1.4.2. (...) Zarząd Rozbudowy Miasta pismem z 29 września 2021 r., znak: (...) poinformował, że zgodnie z obecnie obowiązującą Wieloletnią Prognozą Finansową (...). (...) (...) nie projektuje i nie realizuje żadnej inwestycji w zakresie obsługi inwestycji.

1.4.3. Marszałek Województwa (...) w (...) postanowieniem z 1 października 2021 r., znak pisma: (...), postanowił uzgodnić projekt decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości w zakresie zadań samorządu województwa.

Uzasadnienie: wnioskowana inwestycja przedmiotowej działki położonej w zgodności z zadaniami samorządu województwa, o których mowa w art. 3 pkt 3 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zawartymi w Planie Zagospodarowania Przestrzennego Województwa (...) – Uchwała (...)(...)z 19 grudnia 2018 r. (Dz. Urz. (...)).

1.4.4. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w (...) postanowieniem z 28 września 2021 r., znak pisma: (...) poinformowała, że wnioskowana inwestycja dotycząca przedmiotowej nieruchomości, nie przylega do drogi krajowej.

Należy przyjąć zalecane wskaźniki miejsc postojowych określone w „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...). (...)” przyjętego Uchwałą (...)(...) z 10 października 2006 r. ze zm., dla III strefy zróżnicowania warunków obsługi komunikacyjnej, uszczegółowione w opracowanym normatywie parkingowym dla (...). (...), zgodnie z polityką miasta i strategią jego rozwoju, w tym Strategii Zrównoważonego Planu Rozwoju Transportu Publicznego, przyjętej uchwałą nr (...)(...) z 9 lipca 2009 r. miejsca postojowe dla samochodów osobowych

• minimum 2 miejsca postojowe dla samochodów na jeden lokal mieszkalny, a w przypadku lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku – na 1 lokal 3 miejsca postojowe;
• dodatkowo 1 miejsce postojowe ogólnodostępne na każde 5 lokali mieszkalnych.
•  usytuowanie miejsc parkingowych zgodne z § 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm.).

1.5. Zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolne.

Teren inwestycji jest częściowo zabudowany, budynek zlokalizowany na działce nr ew. 13 obr. (...), wg wniosku o przeznaczone do zachowania (jeden budynek mieszkalny i dwa budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa – przeznaczonym do rozbiórki – informacja z rejestru gruntów) są przeznaczone do zachowania, natomiast budynki zlokalizowane na dz. nr ew. 1 obr. (...) wg wniosku są przeznaczone do rozbiórki (jeden budynek mieszkalny i trzy budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa).

Według danych z rejestru gruntów działki nr ew. 1, 13 z obrębu (...) to tereny oznaczone symbolem R-IIIb, PsIV, RIVb, RV, grunty rolne zabudowane, pastwiska trwałe, grunty orne, rowy – informacja z rejestru gruntów, zatem podlegają wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej.

Zgodnie z ustawą z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przed wydaniem pozwolenia na budowę należy uzyskać wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej należy uzyskać w Biurze Ministra Skarbu Państwa, ul. (...).

Projekt decyzji uzgodniono z Biurem Ministra Skarbu Państwa Urzędu (...). (...) z zastosowaniem art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku nie zajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie – uzgodnienie uważa się za dokonane.

Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu (...)(...) pismem z dnia 29.05.2020 r., znak sprawy: (...)) zaakceptowało dołączenia postępowania przez (...)we własnym zakresie.

2. Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich.

W ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed:

a)pozbawieniem;

‒dostępu do drogi publicznej;

‒możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności;

‒dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi;

b)uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie;

c)zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby.

3. Okres ważności decyzji.

Niniejsza decyzja wygasa, jeżeli:

‒inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;

‒dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Wygaśnięcie decyzji stwierdza w drodze decyzji organ, który ją wydał.

Odpowiedź Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania p. A.B.:

Decyzja o warunkach zabudowy uzyskana przez sąsiada przewidywała ustalenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 22 budynków mieszkalnych jednorodzinnych jednolokalowych wolnostojących oraz 22 szamb szczelnych na działkach nr ew. 1 i 13 z obrębu (...).

Zgodnie z pkt. 1.1. ww. decyzji:

Warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

1.1.1 Linia zabudowy:

• Nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczono na załączniku nr 1 i nr 2A od granicy działki oznaczonej literami AB od strony drogi publicznej ul. (...), jako przedłużenie nieprzekraczalnej linii zabudowy na działce sąsiedniej, tj. nr ew. 14 obr. (...) bez zmian w stosunku do zabudowy istniejącej na dz. ew. nr 14, zgodnie z załącznikiem graficznym;
• Lokalizacja budynku względem granic działki powinna spełniać warunki określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (j.t. Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 ze zm.).

1.1.2 Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki:

• Maksymalny wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejących i projektowanych budynków w stosunku do powierzchni terenu inwestycji 0,11

1.1.3 Powierzchnia biologicznie czynna:

• Minimalna powierzchnia biologicznie czynna w stosunku do powierzchni terenu inwestycji 78%

1.1.4 Szerokość elewacji frontowej budynku

• Szerokość elewacji frontowej dla budynku wzdłuż granicy ABCK od drogi publicznej od 8 m do 12 m

1.1.5 Wysokość

• Maksymalna wysokość frontu jej gzymsu lub attyki (mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku) 6m
• Maksymalna wysokość głównej kalenicy dachu 8 m

Geometria dachu

• Spadzisty o kącie nachylenia głównych połaci dachowych od 10˚ do 45 ˚

Szczegółowe usytuowanie planowanego obiektu rozstrzygnięte zostanie na etapie pozwolenia na budowę w oparciu o przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DZ.U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm.), ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz.U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.)

Przedłożona do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy koncepcja zamierzenia inwestycyjnego nie jest wiążąca podczas zatwierdzania planu zagospodarowania terenu na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę.

W myśl pkt. 1.2. ww. decyzji:

Warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi

Planowana inwestycja musi spełniać warunki wynikające z:

• ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (j.t. Dz.U. z 2021 r., poz. 1098 ze zm.),
• ustawy z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (j.t. Dz. U. z 2021 r. poz. 1973 ze zm.),
• ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 2373 ze zm.),
• ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 888 ze zm.),
• ustawy z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 2233 ze zm.),
• ustawy z 14 grudnia 2012 r. o odpadach (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 779 ze zm.),
• ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2021 r., poz. 710 ze zm.),
• rozporządzenie Ministra Środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 112),
• rozporządzenia Ministra Środowiska z 11 maja 2015 r. w sprawie odzysku lub unieszkodliwiania odpadów poza instalacjami i urządzeniami (j.t. Dz. U. z 2015 r. poz. 796).

Inwestycja nie jest ujęta w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r., poz. 1839).

Warunki Ochrony Środowiska dla planowanej inwestycji, zgodnie z opinią (...) z dnia 2 września 2020 r., znak sprawy (...).

Planowana inwestycja powinna spełniać warunki wynikające z wymienionych ustaw:

1.2.1 Ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (j.t. Dz. U. z 2020 r. poz. 55 ze zm.)

W związku z występowaniem na terenie (...)(...). (...) dzikich zwierząt w tym gatunków podlegających ochronie, zabronione jest umieszczanie na ogrodzeniach, na wysokości mniejszej niż 1,8 m, ostro zakończonych elementów, drutu kolczastego, tłuczonego szkła oraz innych podobnych wyrobów i materiałów. Ogrodzenie nie może stwarzać zagrożenia dla ludzi i zwierząt, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. 2019 r. poz. 1065 ze zm.) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Ponadto:

• przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu powinny w jak największym stopniu zapewniać zachowanie jego walorów krajobrazowych;
• planowaną zabudowę kubaturową wraz z mediami należy w miarę możliwości dostosować do zieleni, celem zachowania jak największej liczby drzew w ramach powierzchni biologicznie czynnej;
• należy wykonać inwentaryzację z waloryzacją istniejącego drzewostanu;
• zasady usuwania drzew i krzewów z terenu nieruchomości regulują przepisy art. 83–87 ww. ustawy;
• należy przewidzieć do zachowania wartościowe egzemplarze drzew, w szczególności te, o których mowa w rozporządzeniu Ministra Środowiska z 4 grudnia 2017 r. w sprawie kryteriów uznawania tworów przyrody żywej i nieożywionej za pomniki przyrody (Dz. U. z 2017 r. poz. 2300);
• w granicach rzutów koron drzew nie należy utwardzać nawierzchni, zmieniać rzędnych terenu, ani składować materiałów budowlanych. Na czas budowy drzewa i krzewy należy zabezpieczyć;
• prace ziemne oraz inne prace wykonywane ręcznie, z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych wykonywane w obrębie korzeni, pnia lub korony drzewa lub w obrębie korzeni lub pędów krzewu przeprowadza się w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom.

Jednocześnie informuję, że należy również stosować szczegółowe zasady ochrony i pielęgnacji roślin podczas robót budowlanych, które określone zostały w załączniku nr 7 do (...)(...) na lata 2017–2020 z perspektywą do 2023 r., stanowiącym Standardy kształtowania zieleni (...) (Uchwała nr (...). (...) z 15 grudnia 2016 r.).

1.2.2 Ustawa z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1219 ze zm.)

• inwestor realizujący przedsięwzięcie jest obowiązany uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochronę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych;
• jeżeli ochrona elementów przyrodniczych nie jest możliwa, należy podejmować działania mające na celu naprawienie wyrządzonych szkód, w szczególności przez kompensację przyrodniczą;
• przy prowadzeniu prac budowlanych dopuszcza się wykorzystanie i przekształcanie elementów przyrodniczych wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to konieczne w związku z realizacją
• inwestycji.
• w trakcie przygotowywania i realizacji inwestycji należy zapewnić oszczędne korzystanie z terenu.

Przed rozpoczęciem robót ziemnych sprawdzić czy na terenie nieruchomości była prowadzona przed dniem 30 kwietnia 2017 r. działalność mogąca doprowadzić do zanieczyszczenia ziemi oraz czy istnieją przesłanki wskazujące na występowanie historycznego zanieczyszczenia powierzchni ziemi. W przypadku zaistnienia takich przesłanek należy sprawdzić czy na terenie przewidzianym pod inwestycję nie są przekroczone dopuszczalne zawartości substancji powodujących ryzyko w glebie i ziemi szczegółowo istotnych dla ochrony powierzchni ziemi, a w przypadku ich przekroczeń przeprowadzić remediację gleby i ziemi na podstawie planu remediacji oraz uzyskać pozytywną ocenę przeprowadzonej remediacji.

1.2.3 Ustawa z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz. U. 2021 r. poz. 624 ze zm.)

Granica terenu objętego inwestycją przebiega w osi (...), jest to urządzenie wodne pełniące funkcję odbiornika wód opadowych i roztopowych.

Zgodnie z art. 192 ust. 1 ww. ustawy zakazuje się niszczenia lub uszkadzania urządzeń wodnych, utrudniania przepływu wód w związku z wykonywaniem lub utrzymywaniem urządzeń wodnych oraz wykonywania w ich pobliżu robót i innych czynności, które mogą powodować m.in.: osiadanie urządzeń wodnych lub ich części, osuwanie się gruntu, erozję gruntu powyżej oraz poniżej urządzeń wodnych, osuwanie się gruntu przy urządzeniach wodnych, zmniejszenie stateczności lub wytrzymałości urządzeń wodnych oraz uniemożliwienie prowadzenia corocznej konserwacji rowu należy pozostawić wolny, niezabudowany i nieograniczony pas eksploatacyjny o szerokości min. 1,5 m od krawędzi skarpy, w celu umożliwienia prowadzenia konserwacji kanału.

Ponadto:

• wody opadowe i roztopowe należy zagospodarowywać na terenie objętym inwestycją;
• wody opadowe i roztopowe nie mogą przedostawać się poza granice działki i nie mogą zalewać sąsiednich posesji ani drogi;
• uzyskania pozwolenia wodnoprawnego wymaga m.in.: szczególne korzystanie z wód, długotrwałe obniżenie poziomu zwierciadła wód podziemnych, wykonanie urządzeń wodnych;
• zgłoszenia wodnoprawnego wymaga m.in.:
• trwałe odwodnienie wykopów budowlanych;
• prowadzenie robót w wodach oraz innych robót, które mogą być przyczyną zmiany stanu wód podziemnych;
• odprowadzanie wód z wykopów budowlanych lub z próbnych pompowań otworów hydrogeologicznych;
• przebudowa lub budowa urządzeń odwadniających zlokalizowanych w pasie drogowym dróg publicznych, obszarze kolejowym, na lotniskach lub lądowiskach.
• właściciel gruntu nie może zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich oraz odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie;
• na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wód, powstałych na jego gruncie na skutek przypadków lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich;
• według mapy „(...) w skali 1:5 000” stanowiącej załącznik opracowania pt. „(...)” (2001 r.) zwierciadło wód gruntowych kształtuje się na głębokości od 1 do 2 m p.p.t. W podłożu gruntowym występują plejstocenskie, rzeczne piaski tarasu (...) o miąższości 3–6 m, miejscami z nieciągłą pokrywą wczesnoholoceńskich mad lekkich o miąższości do 1 m, leżą na rzecznych piaskach ze żwirem doliny emskiej;
• inwestycję należy dostosować do warunków gruntowo-wodnych panujących na przedmiotowym terenie (fundamenty budynków należy zabezpieczyć przed wodą gruntową, położenie i zbiorników na nieczystości ciekłe dostosować do wysokiego poziomu wód gruntowych itp.).

W celu szczegółowego rozpoznania warunków gruntowo-wodnych, do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy dołączyć dokumentację badań podłoża gruntowego.

W przypadku występowania dogodnych warunków gruntowych (zwierciadło wód podziemnych głębiej niż 1,5 m p.p.t. oraz występowanie dobrze przepuszczalnego gruntu o miąższości min. 1 m) dopuszcza się powierzchniowe odprowadzenie wód opadowych. Przy niekorzystnych warunkach gruntowo-wodnych, należy wykonać urządzenia do odbioru wód opadowych i roztopowych.

1.2.4 Ustawa z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 888)

• na czas prowadzenia budowy, nieruchomość należy wyposażyć w przenośną kabinę sanitarną;

Wykonawca robót zobowiązany jest do udokumentowania korzystania z usług firmy posiadającej zezwolenie na prowadzenie działalności w zakresie opróżniania zbiorników bezodpływowych i transportu nieczystości ciekłych, przez okazanie umów i dowodów za takie usługi;

• obowiązki wynikające z uchwał ciała nieruchomości w zakresie zbierania powstałych na terenie odpadów komunalnych oraz pozbywania się nieczystości ciekłych określone są w art. 5 i 6 ww. ustawy.

1.2.5 Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 112)

Poziom hałasu, emitowany przez urządzenia związane z budynkiem (np. klimatyzatory, pompy ciepła, wentylatory), nie może powodować przekroczeń standardów jakości środowiska określonych w § 2 rozporządzenia Ministra Środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku.

1.2.6 Ustawa z 14 grudnia 2012 r. o odpadach (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 624 ze zm.)

• na etapie realizacji inwestycji należy zapewnić wydzielenie miejsc na pojemniki przeznaczone do selektywnego gromadzenia odpadów budowlanych i innych odpadów;
• odpady remontowo-budowlane powstające w trakcie prac należy przekazać podmiotowi posiadającemu stosowne zezwolenia na gospodarowanie tego typu odpadami;
• inwestor powinien określić do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę:

a) wielkość mas ziemnych i sposób ich zagospodarowania w celu określenia warunków i sposobu zagospodarowania mas ziemnych w związku z realizacją inwestycji;

b) miejsce przeznaczone do magazynowania odpadów zgodnie z wymaganiami przepisów związanych z gospodarowaniem odpadami, w zależności od rodzaju wytwarzanych odpadów;

c) rodzaj ewentualnych odpadów przewidzianych do wykorzystania w trakcie realizacji inwestycji oraz sposób ich wykorzystania (odzysku), uwzględniając warunki rozporządzenia Ministra Środowiska z 11 maja 2015 r. w sprawie odzysku odpadów poza instalacjami i urządzeniami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 796).

Stosownie do pkt 1.3 ww. warunków zabudowy

Warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej

Planowaną inwestycja należy podłączyć do istniejącej miejskiej sieci inżynieryjnej wg umów zawartych między właściwą jednostką organizacyjną, a wnioskodawcą (art. 61 ust. 5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) w zakresie:

• elektroenergetyki – zgodnie z pismem (...) z 30 maja 2019 r., nr (...): istnieje możliwość zasilania projektowanego obiektu energią elektryczną, zasilanie obiektu może nastąpić przy wykorzystaniu istniejącej oraz projektowanej sieci nN;
• zaopatrzenia w wodę – z sieci wodociągowej, zgodnie z pismem (...) Spółka Akcyjna z 12 czerwca 2019 r., nr (...): źródłem zaopatrzenia w wodę ww. budynków może być istniejący przewód wodociągowy w ul. (...)po rozbudowie sieci wodociągowej na terenie inwestycji;
• odprowadzania ścieków – do szamba szczelnych zgodnie z pismem (...) Spółka Akcyjna z 12 czerwca 2019 r., nr (...): w chwili obecnej nie ma możliwości odprowadzenia ścieków i wód opadowych z ww. inwestycji do miejskiej sieci kanalizacyjnej; odbiornikiem ścieków bytowych z ww. inwestycji może być projektowany kanał sanitarny w ul. (...) po jego wybudowaniu i włączeniu do eksploatacji oraz po zaprojektowaniu, wybudowaniu i włączeniu do eksploatacji sieci kanalizacyjnej w ulicach: (...), (...)oraz po jej rozbudowie na terenie nieruchomości.

Do czasu realizacji miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej dopuszcza się odprowadzenie ścieków do szamba szczelnego.

Budynek należy podłączyć do miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej niezwłocznie po jej zrealizowaniu.

• lokalizacja szamba powinna spełniać warunki określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie;
• sposób gromadzenia ścieków sanitarnych w zbiornikach bezodpływowych nie może powodować zanieczyszczenia ziemi i wód podziemnych.
• odprowadzenie wód opadowych:
• wody opadowe z dachów i powierzchni utwardzonych na działce należy odprowadzić w całości na własną działkę; nie dopuszcza się odprowadzania wód opadowych na działki sąsiednie oraz przylegające do drogi (spełnienie powyższego warunku należy potwierdzić w projekcie budowlanym);
• odprowadzenie wód opadowych powinno być zgodne z warunkami określonymi w ustawie z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne.
• zaopatrzenie w gaz – w zasięgu dostępna sieć gazowa w ul. (...);
• zaopatrzenie w ciepło – budynku gazowe, elektryczne lub w oparciu o własne źródło ciepła, nieprzekraczające jego rodzaju.

W związku z wejściem w życie uchwały nr (...)(...) z 24 października 2017 r. w sprawie wprowadzenia na obszarze województwa (...) ograniczeń i zakazów w zakresie eksploatacji instalacji, w których następuje spalanie paliw, nie jest możliwe rozpoczęcie eksploatacji instalacji niespełniających wymagań określonych w § 5 i § 6.

Instalowane obecnie kotły na paliwo stałe muszą zapewniać minimalne poziomy sezonowej efektywności energetycznej i normy emisji zanieczyszczeń dla sezonowego ogrzewania pomieszczeń określonych w pkt 1 załącznika II do rozporządzenia Komisji (UE) 2015/1189 z 28 kwietnia 2015 r. (Dz. U. UE L 193 z 21.07.2015, str. 100, poz. zm.) w odniesieniu do wymogów dotyczących efektywności dla kotłów na paliwo stałe.

Instalowane kominki natomiast muszą spełniać minimalne poziomy sezonowej efektywności energetycznej i normy emisji zanieczyszczeń dla sezonowego ogrzewania pomieszczeń określonych w pkt 1 i 2 załącznika II do rozporządzenia Komisji (UE) 2015/1189 z 28 kwietnia 2015 r. w sprawie wykonania dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2009/125/WE (Dz. U. UE L 193 z 21.07.2015, str. 100, poz. zm.) w odniesieniu do wymogów dotyczących ekoprojektu dla miejscowych ogrzewaczy pomieszczeń na paliwo stałe.

Dokumentację projektową dotyczącą sieci należy uzgodnić zgodnie z ustawą z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2021 r., poz. 1990 ze zm.) oraz zarządzeniem Prezydenta (...). (...) nr (...) z dnia 21 lipca 2014 r. w sprawie zasad organizacyjnych koordynowania sytuowania projektowanych sieci uzbrojenia terenu na obszarze (...). (...).

Ewentualna przebudowa istniejących sieci kolidujących z planowaną inwestycją – na warunkach określonych przez gestorów sieci.

W myśl pkt. 1.4. ww. decyzji:

(...)Postanowieniem z 31 sierpnia 2020 r., znak sprawy: (...), postanowił umorzyć w całości postępowanie w sprawie uzgodnienia w zakresie konserwatorskim projektu decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej decyzji.

Uzasadnienie: Planowana inwestycja zlokalizowana jest poza obszarem zabytku archeologicznego wpisanego do rejestru zabytków, znajdującego się w wykazie zabytków o ewidencji gminnej oraz poza obszarem parku krajobrazowego, pomnika historii i nie podlega ochronie konserwatorskiej na podstawie obowiązującej ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, ani na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W związku z faktem, że (...)nie posiada kompetencji do wyrażenia stanowiska odnośnie zamierzonej inwestycji na działkach oznaczonych w sentencji.

Jednocześnie (...)informuje, że w sąsiedztwie planowanej inwestycji zlokalizowany jest zabytek archeologiczny o nr (...)(relikty osady wczesnośredniowiecznej z XII–XIII w. oraz pozostałości osadnictwa średniowiecznego z XIV–XV w.). W przypadku natrafienia w trakcie robót ziemnych na przedmioty, co do których istnieje przypuszczenie, że są zabytkami należy roboty przerwać i powiadomić o tym (...) (...)(art. 32, art. 33 i art. 108 cyt. ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Stosownie do pkt. 1.5. ww. decyzji:

Dyrektor Zarządu Zieleni w (...) za pośrednictwem Nadzoru Wodnego w (...) – zgodnie z art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – w przypadku nie zajęcia stanowiska przez organ w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie – uzgodnienie uznaje się za dokonane.

W myśl pkt. 1.6. ww. decyzji:

Warunki obsługi w zakresie komunikacji

Teren planowanej inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. (...).

Projekt decyzji skierowano do Zarządu Dróg Miejskich – zarządcy drogi ul. (...), w zakresie stanowiska (uzgodnienie projektu decyzji z zarządcą drogi publicznej) zgodnie z wymogami art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

1.4.1.Zarząd Dróg Miejskich pismem z 24 sierpnia 2020 r., znak sprawy:

(...) poinformował, że uzgadnia projekt decyzji i zgłasza następujące uwagi w zakresie warunków obsługi komunikacyjnej inwestycji:

• dostęp do drogi publicznej od ul. (...);
• zjazd z drogi do obiektu powinien być zaprojektowany i wybudowany w sposób odpowiadający warunkom wynikającym z jego usytuowania i przeznaczenia, a w szczególności powinien być dostosowany do wymagań bezpieczeństwa ruchu na drodze, wymiarów gabarytowych pojazdów, dla których jest przeznaczony oraz do wymagań ruchu pieszych, na warunkach określonych w Rozporządzeniu Ministra Sportu i Gospodarki Morskiej z 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. z 2016 r., poz. 124 ze zm.);
• miejsca parkingowe do obsługi inwestycji nie mogą być zlokalizowane w projektowanym pasie drogowym ul. (...);
• obiekty budowlane usytuowane przy drodze należy lokalizować od zewnętrznej krawędzi jezdni w odległości określonej w ustawie z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 470 ze zm.);

W szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze publicznej może nastąpić wyłącznie za zgodą zarządcy drogi;

• nie dopuszcza się możliwości lokalizacji w pasie drogowym ul. (...)elementów obsługi obiektu typu np.: schody, pochylnie, podjazdy, drogi pożarowe;
• zgodnie z art. 35 ust. 3 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych zmiana zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego w zakresie włączenia do drogi ruchu drogowego spowodowana tą zmianą, podlega uzgodnieniu z zarządcą drogi. Włączenie ruchu drogowego związanego z obsługą inwestycji uwarunkowane jest zapewnieniem stosownego poziomu bezpieczeństwa ruchu drogowego;
• budowa i przebudowa drogi spowodowana inwestycją nie drogową należą do inwestora przedsięwzięcia; szczegółowe warunki budowy lub przebudowy drogi określone zostaną w umowie pomiędzy zarządcą drogi a inwestorem, którą należy zawrzeć przed uzyskaniem pozwolenia na budowę inwestycji nie drogowej;
• budowa lub przebudowa zjazdu wymaga uzyskania zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu.

1.4.2. (...) Zarząd Rozbudowy Miasta pismem z 29 września 2021 r., znak: (...)poinformował, że zgodnie z obecnie obowiązującą Wieloletnią Prognozą Finansową (...). (...) (...) nie projektuje i nie realizuje żadnej inwestycji w zakresie obsługi inwestycji.

1.4.3. Marszałek Województwa (...) w (...) postanowieniem z 1 października 2021 r., znak pisma: (...), postanowił uzgodnić projekt decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości w zakresie zadań samorządu województwa.

Uzasadnienie: wnioskowana inwestycja przedmiotowej działki położonej w zgodności z zadaniami samorządu województwa, o których mowa w art. 3 pkt 3 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zawartymi w Planie Zagospodarowania Przestrzennego Województwa (...) – Uchwała (...)(...)z 19 grudnia 2018 r. (Dz. Urz. (...)).

1.4.4. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w (...) postanowieniem z 28 września 2021 r., znak pisma: (...)poinformowała, że wnioskowana inwestycja dotycząca przedmiotowej nieruchomości, nie przylega do drogi krajowej.

Należy przyjąć zalecane wskaźniki miejsc postojowych określone w „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...). (...)” przyjętego Uchwałą (...)(...) z 10 października 2006 r. ze zm., dla III strefy zróżnicowania warunków obsługi komunikacyjnej, uszczegółowione w opracowanym normatywie parkingowym dla (...). (...), zgodnie z polityką miasta i strategią jego rozwoju, w tym Strategii Zrównoważonego Planu Rozwoju Transportu Publicznego, przyjętej uchwałą nr (...)(...) z 9 lipca 2009 r.

• miejsca postojowe dla samochodów osobowych
• minimum 2 miejsca postojowe dla samochodów na jeden lokal mieszkalny, a w przypadku lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku – na 1 lokal 3 miejsca postojowe;
• dodatkowo 1 miejsce postojowe ogólnodostępne na każde 5 lokali mieszkalnych.
• usytuowanie miejsc parkingowych zgodne z § 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm.).

1.5. Zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolne.

Teren inwestycji jest częściowo zabudowany, budynek zlokalizowany na działce nr ew. 13 obr. (...), wg wniosku o przeznaczone do zachowania (jeden budynek mieszkalny i dwa budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa – przeznaczonym do rozbiórki – informacja z rejestru gruntów) są przeznaczone do zachowania, natomiast budynki zlokalizowane na dz. nr ew. 1 obr. (...) wg wniosku są przeznaczone do rozbiórki (jeden budynek mieszkalny i trzy budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa).

Według danych z rejestru gruntów działki nr ew. 1, 13 z obrębu (...) to tereny oznaczone symbolem R-IIIb, PsIV, RIVb, RV, grunty rolne zabudowane, pastwiska trwałe, grunty orne, rowy – informacja z rejestru gruntów, zatem podlegają wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej.

Zgodnie z ustawą z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przed wydaniem pozwolenia na budowę należy uzyskać wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej należy uzyskać w Biurze Ministra Skarbu Państwa, ul. (...).

Projekt decyzji uzgodniono z Biurem Ministra Skarbu Państwa Urzędu (...). (...) z zastosowaniem art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku nie zajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie – uzgodnienie uważa się za dokonane.

Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu (...)(...) pismem z 29 maja 2020 r., znak sprawy: (...)) zaakceptowało dołączenia postępowania przez (...)we własnym zakresie.

2. Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich.

W ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed:

a) pozbawieniem;

‒dostępu do drogi publicznej;

‒możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności;

‒dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi;

b) uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie;

c) zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby.

3. Okres ważności decyzji.

Niniejsza decyzja wygasa, jeżeli:

‒inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;

‒dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Wygaśnięcie decyzji stwierdza w drodze decyzji organ, który ją wydał.

Odpowiedź Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania p. A.C.:

Decyzja o warunkach zabudowy uzyskana przez sąsiada przewidywała ustalenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 22 budynków mieszkalnych jednorodzinnych jednolokalowych wolnostojących oraz 22 szamb szczelnych na działkach nr ew. 1 i 13 z obrębu (...).

Zgodnie z pkt. 1.1. ww. decyzji:

Warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego:

1.1.1 Linia zabudowy:

• Nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczono na załączniku nr 1 i nr 2A od granicy działki oznaczonej literami AB od strony drogi publicznej ul. (...), jako przedłużenie nieprzekraczalnej linii zabudowy na działce sąsiedniej, tj. nr ew. (…) obr. (...) bez zmian w stosunku do zabudowy istniejącej na dz. ew. nr 13, zgodnie z załącznikiem graficznym;
• Lokalizacja budynku względem granic działki powinna spełniać warunki określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (j.t. Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 ze zm.).

1.1.2 Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki:

• Maksymalny wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejących i projektowanych budynków w stosunku do powierzchni terenu inwestycji 0,11

1.1.3 Powierzchnia biologicznie czynna:

• Minimalna powierzchnia biologicznie czynna w stosunku do powierzchni terenu inwestycji 78% 1.1.4 Szerokość elewacji frontowej budynku
• Szerokość elewacji frontowej dla budynku wzdłuż granicy ABCK od drogi publicznej od 8 m do 12 m

1.1.5 Wysokość

• Maksymalna wysokość frontu jej gzymsu lub attyki (mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku) 6m
• Maksymalna wysokość głównej kalenicy dachu 8 m

Geometria dachu

• Spadzisty o kącie nachylenia głównych połaci dachowych od 10˚ do 45˚

Szczegółowe usytuowanie planowanego obiektu rozstrzygnięte zostanie na etapie pozwolenia na budowę w oparciu o przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DZ.U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm.), ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz.U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.)

Przedłożona do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy koncepcja zamierzenia inwestycyjnego nie jest wiążąca podczas zatwierdzania planu zagospodarowania terenu na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę.

W myśl pkt. 1.2. ww. decyzji:

Warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi

Planowana inwestycja musi spełniać warunki wynikające z:

• ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (j.t. Dz.U. z 2021 r., poz. 1098 ze zm.),
• ustawy z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (j.t. Dz. U. z 2021 r. poz. 1973 ze zm.),
• ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 2373 ze zm.),
• ustawy z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 888 ze zm.),
• ustawy z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 2233 ze zm.),
• ustawy z 14 grudnia 2012 r. o odpadach (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 779 ze zm.),
• ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2021 r., poz. 710 ze zm.),
• rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 112),
• rozporządzenia Ministra Środowiska z 11 maja 2015 r. w sprawie odzysku lub unieszkodliwiania odpadów poza instalacjami i urządzeniami (j.t. Dz. U. z 2015 r. poz. 796).

Inwestycja nie jest ujęta w Rozporządzeniu Rady Ministrów z 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r., poz. 1839).

Warunki Ochrony Środowiska dla planowanej inwestycji, zgodnie z opinią (...) z 2 września 2020 r., znak sprawy (...).

Planowana inwestycja powinna spełniać warunki wynikające z wymienionych ustaw:

1.2.1 Ustawa z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (j.t. Dz. U. z 2020 r. poz. 55 ze zm.)

W związku z występowaniem na terenie (...)(...). (...) dzikich zwierząt w tym gatunków podlegających ochronie, zabronione jest umieszczanie na ogrodzeniach, na wysokości mniejszej niż 1,8 m, ostro zakończonych elementów, drutu kolczastego, tłuczonego szkła oraz innych podobnych wyrobów i materiałów. Ogrodzenie nie może stwarzać zagrożenia dla ludzi i zwierząt, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. 2019 r. poz. 1065 ze zm.) w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Ponadto:

• przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu powinny w jak największym stopniu zapewniać zachowanie jego walorów krajobrazowych;
• planowaną zabudowę kubaturową wraz z mediami należy w miarę możliwości dostosować do zieleni, celem zachowania jak największej liczby drzew w ramach powierzchni biologicznie czynnej;
• należy wykonać inwentaryzację z waloryzacją istniejącego drzewostanu;
• zasady usuwania drzew i krzewów z terenu nieruchomości regulują przepisy art. 83–87 ww. ustawy;
• należy przewidzieć do zachowania wartościowe egzemplarze drzew, w szczególności te, o których mowa w rozporządzeniu Ministra Środowiska z 4 grudnia 2017 r. w sprawie kryteriów uznawania tworów przyrody żywej i nieożywionej za pomniki przyrody (Dz. U. z 2017 r. poz. 2300);
• w granicach rzutów koron drzew nie należy utwardzać nawierzchni, zmieniać rzędnych terenu, ani składować materiałów budowlanych. Na czas budowy drzewa i krzewy należy zabezpieczyć;
• prace ziemne oraz inne prace wykonywane ręcznie, z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych wykonywane w obrębie korzeni, pnia lub korony drzewa lub w obrębie korzeni lub pędów krzewu przeprowadza się w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom.

Jednocześnie informuję, że należy również stosować szczegółowe zasady ochrony i pielęgnacji roślin podczas robót budowlanych, które określone zostały w załączniku nr 7 do (...)(...) na lata 2017–2020 z perspektywą do 2023 r., stanowiącym Standardy kształtowania zieleni (...) (Uchwała nr (...). (...) z 15 grudnia 2016 r.).

1.2.2 Ustawa z 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1219 ze zm.)

• inwestor realizujący przedsięwzięcie jest obowiązany uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochronę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych;
• jeżeli ochrona elementów przyrodniczych nie jest możliwa, należy podejmować działania mające na celu naprawienie wyrządzonych szkód, w szczególności przez kompensację przyrodniczą;
• przy prowadzeniu prac budowlanych dopuszcza się wykorzystanie i przekształcanie elementów przyrodniczych wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to konieczne w związku z realizacją inwestycji.
• w trakcie przygotowywania i realizacji inwestycji należy zapewnić oszczędne korzystanie z terenu.

Przed rozpoczęciem robót ziemnych sprawdzić czy na terenie nieruchomości była prowadzona przed 30 kwietnia 2017 r. działalność mogąca doprowadzić do zanieczyszczenia ziemi oraz czy istnieją przesłanki wskazujące na występowanie historycznego zanieczyszczenia powierzchni ziemi. W przypadku zaistnienia takich przesłanek należy sprawdzić czy na terenie przewidzianym pod inwestycję nie są przekroczone dopuszczalne zawartości substancji powodujących ryzyko w glebie i ziemi szczegółowo istotnych dla ochrony powierzchni ziemi, a w przypadku ich przekroczeń przeprowadzić remediację gleby i ziemi na podstawie planu remediacji oraz uzyskać pozytywną ocenę przeprowadzonej remediacji.

1.2.3 Ustawa z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz. U. 2021 r. poz. 624 ze zm.)

Granica terenu objętego inwestycją przebiega w osi (...), jest to urządzenie wodne pełniące funkcję odbiornika wód opadowych i roztopowych.

Zgodnie z art. 192 ust. 1 ww. ustawy zakazuje się niszczenia lub uszkadzania urządzeń wodnych, utrudniania przepływu wód w związku z wykonywaniem lub utrzymywaniem urządzeń wodnych oraz wykonywania w ich pobliżu robót i innych czynności, które mogą powodować m.in.: osiadanie urządzeń wodnych lub ich części, osuwanie się gruntu, erozję gruntu powyżej oraz poniżej urządzeń wodnych, osuwanie się gruntu przy urządzeniach wodnych, zmniejszenie stateczności lub wytrzymałości urządzeń wodnych oraz uniemożliwienie prowadzenia corocznej konserwacji rowu należy pozostawić wolny, niezabudowany i nieograniczony pas eksploatacyjny o szerokości min. 1,5 m od krawędzi skarpy, w celu umożliwienia prowadzenia konserwacji kanału.

Ponadto:

‒ wody opadowe i roztopowe należy zagospodarowywać na terenie objętym inwestycją;

‒ wody opadowe i roztopowe nie mogą przedostawać się poza granice działki i nie mogą zalewać sąsiednich posesji ani drogi;

‒ uzyskania pozwolenia wodnoprawnego wymaga m.in.: szczególne korzystanie z wód, długotrwałe obniżenie poziomu zwierciadła wód podziemnych, wykonanie urządzeń wodnych;

‒ zgłoszenia wodnoprawnego wymaga m.in.:

• trwałe odwodnienie wykopów budowlanych;
• prowadzenie robót w wodach oraz innych robót, które mogą być przyczyną zmiany stanu wód podziemnych;
• odprowadzanie wód z wykopów budowlanych lub z próbnych pompowań otworów hydrogeologicznych;
• przebudowa lub budowa urządzeń odwadniających zlokalizowanych w pasie drogowym dróg publicznych, obszarze kolejowym, na lotniskach lub lądowiskach.

‒ właściciel gruntu nie może zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich oraz odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie;

‒ na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wód, powstałych na jego gruncie na skutek przypadków lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

‒ według mapy „(...) w skali 1:5 000” stanowiącej załącznik opracowania pt. „(...)” (2001 r.) zwierciadło wód gruntowych kształtuje się na głębokości od 1 do 2 m p.p.t. W podłożu gruntowym występują plejstocenskie, rzeczne piaski tarasu (...) o miąższości 3–6 m, miejscami z nieciągłą pokrywą wczesnoholoceńskich mad lekkich o miąższości do 1 m, leżą na rzecznych piaskach ze żwirem doliny emskiej;

‒ inwestycję należy dostosować do warunków gruntowo-wodnych panujących na przedmiotowym terenie (fundamenty budynków należy zabezpieczyć przed wodą gruntową, położenie i zbiorników na nieczystości ciekłe dostosować do wysokiego poziomu wód gruntowych itp.).

W celu szczegółowego rozpoznania warunków gruntowo-wodnych, do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy dołączyć dokumentację badań podłoża gruntowego.

W przypadku występowania dogodnych warunków gruntowych (zwierciadło wód podziemnych głębiej niż 1,5 m p.p.t. oraz występowanie dobrze przepuszczalnego gruntu o miąższości min. 1 m) dopuszcza się powierzchniowe odprowadzenie wód opadowych. Przy niekorzystnych warunkach gruntowo-wodnych, należy wykonać urządzenia do odbioru wód opadowych i roztopowych.

1.2.4 Ustawa z 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 888)

‒ na czas prowadzenia budowy, nieruchomość należy wyposażyć w przenośną kabinę sanitarną; Wykonawca robót zobowiązany jest do udokumentowania korzystania z usług firmy posiadającej zezwolenie na prowadzenie działalności w zakresie opróżniania zbiorników bezodpływowych i transportu nieczystości ciekłych, przez okazanie umów i dowodów za takie usługi;

‒ obowiązki wynikające z uchwał ciała nieruchomości w zakresie zbierania powstałych na terenie odpadów komunalnych oraz pozbywania się nieczystości ciekłych określone są w art. 5 i 6 ww. ustawy.

1.2.5 Rozporządzenie Ministra Środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 112)

Poziom hałasu, emitowany przez urządzenia związane z budynkiem (np. klimatyzatory, pompy ciepła, wentylatory), nie może powodować przekroczeń standardów jakości środowiska określonych w § 2 rozporządzenia Ministra Środowiska z 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku.

1.2.6 Ustawa z 14 grudnia 2012 r. o odpadach (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 624 ze zm.)

‒ na etapie realizacji inwestycji należy zapewnić wydzielenie miejsc na pojemniki przeznaczone do selektywnego gromadzenia odpadów budowlanych i innych odpadów;

‒ odpady remontowo-budowlane powstające w trakcie prac należy przekazać podmiotowi posiadającemu stosowne zezwolenia na gospodarowanie tego typu odpadami;

‒ inwestor powinien określić do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę:

a) wielkość mas ziemnych i sposób ich zagospodarowania w celu określenia warunków i sposobu zagospodarowania mas ziemnych w związku z realizacją inwestycji;

b) miejsce przeznaczone do magazynowania odpadów zgodnie z wymaganiami przepisów związanych z gospodarowaniem odpadami, w zależności od rodzaju wytwarzanych odpadów;

c) rodzaj ewentualnych odpadów przewidzianych do wykorzystania w trakcie realizacji inwestycji oraz sposób ich wykorzystania (odzysku), uwzględniając warunki rozporządzenia Ministra Środowiska z 11 maja 2015 r. w sprawie odzysku odpadów poza instalacjami i urządzeniami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 796).

Stosownie do pkt 1.3 ww. warunków zabudowy

Warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej

Planowaną inwestycja należy podłączyć do istniejącej miejskiej sieci inżynieryjnej wg umów zawartych między właściwą jednostką organizacyjną, a wnioskodawcą (art. 61 ust. 5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) w zakresie:

‒ elektroenergetyki – zgodnie z pismem (...) z 30 maja 2019 r., nr (...): istnieje możliwość zasilania projektowanego obiektu energią elektryczną, zasilanie obiektu może nastąpić przy wykorzystaniu istniejącej oraz

‒ projektowanej sieci nN;

‒ zaopatrzenia w wodę – z sieci wodociągowej, zgodnie z pismem (...) Spółka Akcyjna z 12 czerwca 2019 r., nr (...): źródłem zaopatrzenia w wodę ww. budynków może być istniejący przewód wodociągowy w ul. (...) po rozbudowie sieci wodociągowej na terenie inwestycji;

‒ odprowadzania ścieków – do szamba szczelnych zgodnie z pismem (...) Spółka Akcyjna z 12 czerwca 2019 r., nr (...): w chwili obecnej nie ma możliwości odprowadzenia ścieków i wód opadowych z ww. inwestycji do miejskiej sieci kanalizacyjnej; odbiornikiem ścieków bytowych z ww. inwestycji może być projektowany kanał sanitarny w ul. (...) po jego wybudowaniu i włączeniu do eksploatacji oraz po zaprojektowaniu, wybudowaniu i włączeniu do eksploatacji sieci kanalizacyjnej w ulicach: (...), (...)oraz po jej rozbudowie na terenie nieruchomości.

Do czasu realizacji miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej dopuszcza się odprowadzenie ścieków do szamba szczelnego.

Budynek należy podłączyć do miejskiej sieci kanalizacji sanitarnej niezwłocznie po jej zrealizowaniu.

• lokalizacja szamba powinna spełniać warunki określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie;
• sposób gromadzenia ścieków sanitarnych w zbiornikach bezodpływowych nie może powodować zanieczyszczenia ziemi i wód podziemnych.
• odprowadzenie wód opadowych:
• wody opadowe z dachów i powierzchni utwardzonych na działce należy odprowadzić w całości na własną działkę; nie dopuszcza się odprowadzania wód opadowych na działki sąsiednie oraz przylegające do drogi (spełnienie powyższego warunku należy potwierdzić w projekcie budowlanym);
• odprowadzenie wód opadowych powinno być zgodne z warunkami określonymi w ustawie z 20 lipca 2017 r. Prawo wodne.
• zaopatrzenie w gaz – w zasięgu dostępna sieć gazowa w ul. (...);
• zaopatrzenie w ciepło – budynku gazowe, elektryczne lub w oparciu o własne źródło ciepła, nieprzekraczające jego rodzaju.

W związku z wejściem w życie uchwały nr (...)(...)z 24 października 2017 r. w sprawie wprowadzenia na obszarze województwa (...) ograniczeń i zakazów w zakresie eksploatacji instalacji, w których następuje spalanie paliw, nie jest możliwe rozpoczęcie eksploatacji instalacji niespełniających wymagań określonych w § 5 i § 6.

Instalowane obecnie kotły na paliwo stałe muszą zapewniać minimalne poziomy sezonowej efektywności energetycznej i normy emisji zanieczyszczeń dla sezonowego ogrzewania pomieszczeń określonych w pkt 1 załącznika II do rozporządzenia Komisji (UE) 2015/1189 z 28 kwietnia 2015 r. (Dz. U. UE L 193 z 21.07.2015, str. 100, poz. zm.) w odniesieniu do wymogów dotyczących efektywności dla kotłów na paliwo stałe.

Instalowane kominki natomiast muszą spełniać minimalne poziomy sezonowej efektywności energetycznej i normy emisji zanieczyszczeń dla sezonowego ogrzewania pomieszczeń określonych w pkt 1 i 2 załącznika II do rozporządzenia Komisji (UE) 2015/1189 z 28 kwietnia 2015 r. w sprawie wykonania dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2009/125/WE (Dz. U. UE L 193 z 21.07.2015, str. 100, poz. zm.) w odniesieniu do wymogów dotyczących ekoprojektu dla miejscowych ogrzewaczy pomieszczeń na paliwo stałe.

Dokumentację projektową dotyczącą sieci należy uzgodnić zgodnie z ustawą z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2021 r., poz. 1990 ze zm.) oraz zarządzeniem Prezydenta (...). (...) nr (...) z 21 lipca 2014 r. w sprawie zasad organizacyjnych koordynowania sytuowania projektowanych sieci uzbrojenia terenu na obszarze (...). (...).

Ewentualna przebudowa istniejących sieci kolidujących z planowaną inwestycją – na warunkach określonych przez gestorów sieci.

W myśl pkt. 1.4. ww. decyzji:

(...) Postanowieniem z 31 sierpnia 2020 r., znak sprawy: (...), postanowił umorzyć w całości postępowanie w sprawie uzgodnienia w zakresie konserwatorskim projektu decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej decyzji.

Uzasadnienie: Planowana inwestycja zlokalizowana jest poza obszarem zabytku archeologicznego wpisanego do rejestru zabytków, znajdującego się w wykazie zabytków o ewidencji gminnej oraz poza obszarem parku krajobrazowego, pomnika historii i nie podlega ochronie konserwatorskiej na podstawie obowiązującej ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, ani na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W związku z faktem, że (...) nie posiada kompetencji do wyrażenia stanowiska odnośnie zamierzonej inwestycji na działkach oznaczonych w sentencji.

Jednocześnie (...) informuje, że w sąsiedztwie planowanej inwestycji zlokalizowany jest zabytek archeologiczny o nr (...)(relikty osady wczesnośredniowiecznej z XII–XIII w. oraz pozostałości osadnictwa średniowiecznego z XIV–XV w.) W przypadku natrafienia w trakcie robót ziemnych na przedmioty, co do których istnieje przypuszczenie, że są zabytkami należy roboty przerwać i powiadomić o tym (...) (...)(art. 32, art. 33 i art. 108 cyt. ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Stosownie do pkt. 1.5. ww. decyzji:

Dyrektor Zarządu Zieleni w (...) za pośrednictwem Nadzoru Wodnego w (...) – zgodnie z art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – w przypadku nie zajęcia stanowiska przez organ w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie – uzgodnienie uznaje się za dokonane.

W myśl pkt. 1.6. ww. decyzji:

Warunki obsługi w zakresie komunikacji

Teren planowanej inwestycji ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. (...).

Projekt decyzji skierowano do Zarządu Dróg Miejskich – zarządcy drogi ul. (...), w zakresie stanowiska (uzgodnienie projektu decyzji z zarządcą drogi publicznej) zgodnie z wymogami art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

1.4.1.Zarząd Dróg Miejskich pismem z 24 sierpnia 2020 r., znak sprawy:

(...) poinformował, że uzgadnia projekt decyzji i zgłasza następujące uwagi w zakresie warunków obsługi komunikacyjnej inwestycji:

• dostęp do drogi publicznej od ul. (...);
• zjazd z drogi do obiektu powinien być zaprojektowany i wybudowany w sposób odpowiadający warunkom wynikającym z jego usytuowania i przeznaczenia, a w szczególności powinien być dostosowany do wymagań bezpieczeństwa ruchu na drodze, wymiarów gabarytowych pojazdów, dla których jest przeznaczony oraz do wymagań ruchu pieszych, na warunkach określonych w Rozporządzeniu Ministra Sportu i Gospodarki Morskiej z 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. z 2016 r., poz. 124 ze zm.);
• miejsca parkingowe do obsługi inwestycji nie mogą być zlokalizowane w projektowanym pasie drogowym ul. (...);
• obiekty budowlane usytuowane przy drodze należy lokalizować od zewnętrznej krawędzi jezdni w odległości określonej w ustawie z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 470 ze zm.);

W szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze publicznej może nastąpić wyłącznie za zgodą zarządcy drogi;

• nie dopuszcza się możliwości lokalizacji w pasie drogowym ul. (...)elementów obsługi obiektu typu np.: schody, pochylnie, podjazdy, drogi pożarowe;
• zgodnie z art. 35 ust. 3 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych zmiana zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego w zakresie włączenia do drogi ruchu drogowego spowodowana tą zmianą, podlega uzgodnieniu z zarządcą drogi. Włączenie ruchu drogowego związanego z obsługą inwestycji uwarunkowane jest zapewnieniem stosownego poziomu bezpieczeństwa ruchu drogowego;
• budowa i przebudowa drogi spowodowana inwestycją niedrogową należą do inwestora przedsięwzięcia; szczegółowe warunki budowy lub przebudowy drogi określone zostaną w umowie pomiędzy zarządcą drogi a inwestorem, którą należy zawrzeć przed uzyskaniem pozwolenia na budowę inwestycji niedrogowej;
• budowa lub przebudowa zjazdu wymaga uzyskania zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu.

1.4.2. (...) Zarząd Rozbudowy Miasta pismem z 29 września 2021 r., znak: (...)poinformował, że zgodnie z obecnie obowiązującą Wieloletnią Prognozą Finansową (...). (...) (...) nie projektuje i nie realizuje żadnej inwestycji w zakresie obsługi inwestycji.

1.4.3. Marszałek Województwa (...) w (...) postanowieniem z 1 października 2021 r., znak pisma: (...), postanowił uzgodnić projekt decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości w zakresie zadań samorządu województwa.

Uzasadnienie: wnioskowana inwestycja przedmiotowej działki położonej w zgodności z zadaniami samorządu województwa, o których mowa w art. 3 pkt 3 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zawartymi w Planie Zagospodarowania Przestrzennego Województwa (...) – Uchwała (...)(...)z 19 grudnia 2018 r. (...).

1.4.4. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w (...) postanowieniem z 28 września 2021 r., znak pisma: (...)poinformowała, że wnioskowana inwestycja dotycząca przedmiotowej nieruchomości, nie przylega do drogi krajowej.

Należy przyjąć zalecane wskaźniki miejsc postojowych określone w „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...). (...)” przyjętego Uchwałą (...)(...) z 10 października 2006 r. ze zm., dla III strefy zróżnicowania warunków obsługi komunikacyjnej, uszczegółowione w opracowanym normatywie parkingowym dla (...). (...), zgodnie z polityką miasta i strategią jego rozwoju, w tym Strategii Zrównoważonego Planu Rozwoju Transportu Publicznego, przyjętej uchwałą nr (...)(...) z 9 lipca 2009 r. 

• miejsca postojowe dla samochodów osobowych
• minimum 2 miejsca postojowe dla samochodów na jeden lokal mieszkalny, a w przypadku lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku – na 1 lokal 3 miejsca postojowe;
• dodatkowo 1 miejsce postojowe ogólnodostępne na każde 5 lokali mieszkalnych.
• usytuowanie miejsc parkingowych zgodne z § 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 ze zm.).

1.5. Zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolne.

Teren inwestycji jest częściowo zabudowany, budynek zlokalizowany na działce nr ew. 14 obr. (...), wg wniosku o przeznaczone do zachowania (jeden budynek mieszkalny i dwa budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa – przeznaczonym do rozbiórki – informacja z rejestru gruntów) są przeznaczone do zachowania, natomiast budynki zlokalizowane na dz. nr ew. 1 obr. (...) wg wniosku są przeznaczone do rozbiórki (jeden budynek mieszkalny i trzy budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa).

Według danych z rejestru gruntów działki nr ew. 13, 14 z obrębu (...) to tereny oznaczone symbolem R-IIIb, PsIV, RIVb, RV, grunty rolne zabudowane, pastwiska trwałe, grunty orne, rowy – informacja z rejestru gruntów, zatem podlegają wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej.

Zgodnie z ustawą z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przed wydaniem pozwolenia na budowę należy uzyskać wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej należy uzyskać w Biurze Ministra Skarbu Państwa, ul. (...).

Projekt decyzji uzgodniono z Biurem Ministra Skarbu Państwa Urzędu (...). (...) z zastosowaniem art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku nie zajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie – uzgodnienie uważa się za dokonane.

Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu (...)(...) pismem z 29 maja 2020 r., znak sprawy: (...)) zaakceptowało dołączenia postępowania przez (...)we własnym zakresie.

2. Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich.

W ramach projektu budowlanego należy stosować rozwiązania chroniące interesy osób trzecich przed:

a)pozbawieniem;

‒dostępu do drogi publicznej;

‒możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności;

‒dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi;

b)uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie;

c)zanieczyszczeniami powietrza, wody i gleby.

3. Okres ważności decyzji.

Niniejsza decyzja wygasa, jeżeli:

‒inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;

‒dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Wygaśnięcie decyzji stwierdza w drodze decyzji organ, który ją wydał.

6)Czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy było warunkiem koniecznym do znalezienia potencjalnego Kupującego?

Odpowiedź Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Wnioskodawcy) p. A.A.:

Nie, na moment poszukiwana potencjalnego kupującego nie był to warunek konieczny do pozyskania nabywcy nieruchomości. Warunek ten pojawił się w umowie wstępnej, w kwestii dotyczącej skuteczności przeniesienia praw własności do nieruchomości i nabycia jej przez kupującego. To on narzucił ten warunek, a nie poszukujący go. Kupującego szukał w imieniu Wnioskodawcy i Zainteresowanych Pośrednik i nie było takiego warunku, że musi być WZ.

Odpowiedź Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania p. A.B.:

Nie, na moment poszukiwana potencjalnego kupującego nie był to warunek konieczny do pozyskania nabywcy nieruchomości. Warunek ten pojawił się w umowie wstępnej, w kwestii dotyczącej skuteczności przeniesienia praw własności do nieruchomości i nabycia jej przez kupującego. To on narzucił ten warunek, a nie poszukujący go. Kupującego szukał w imieniu Wnioskodawcy i Zainteresowanych Pośrednik i nie było takiego warunku, że musi być WZ.

Odpowiedź Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania p. A.C.:

Nie, na moment poszukiwana potencjalnego kupującego nie był to warunek konieczny do pozyskania nabywcy nieruchomości. Warunek ten pojawił się w umowie wstępnej, w kwestii dotyczącej skuteczności przeniesienia praw własności do nieruchomości i nabycia jej przez kupującego. To on narzucił ten warunek, a nie poszukujący go. Kupującego szukał w imieniu Wnioskodawcy i Zainteresowanych Pośrednik i nie było takiego warunku, że musi być WZ.

7) Czy obecny Kupujący zobowiązał Wnioskodawcę i Zainteresowanych niebędących stroną postępowania do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy?

Odpowiedź Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Wnioskodawcy) p. A.A.:

Kupujący nie zobowiązał Wnioskodawcy i Zainteresowanych do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy stanowi natomiast warunek do skuteczności przeniesienia praw własności do nieruchomości i nabycia jej przez Kupującego.

Zgodnie z §2 pkt 2 przedwstępnej umowy sprzedaży, o której mowa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca oraz Zainteresowane niebędące stroną postępowania wraz z Kupującym postanawiają, że przyrzeczona umowa sprzedaży, zostanie zawarta pod warunkiem:

‒ jednoczesnego zawarcia umowy sprzedaży przez osobę trzecią nieruchomości oznaczonej działką numer 12 z obrębu (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) (...) w (...) XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...),

‒ uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla działek o numerach 2 (nieruchomość będąca własnością osoby trzeciej) i 1 obie z obrębu (...),

‒ uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej dla działek o numerach 2 (będącą własnością osoby trzeciej) i 1 obie z obrębu (...),

‒ uzyskania ostatecznej decyzji o wyłączeniu całych działek o numerach 1 i 2 (będącej własnością osoby trzeciej) obie z obrębu (...) z produkcji rolnej.

Ponadto w §7 pkt 2 przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawca oraz Zainteresowane upoważnili Kupującego do reprezentowania ich przed wszelkimi władzami, urzędami administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, a zwłaszcza przed (…), we wszelkich sprawach związanych z:

• uzyskaniem wypisów rejestru gruntów lub wypisów z rejestru gruntów wraz z wyrysem lub innych zaświadczeń dotyczących działki o numerze 1;
• wystąpienia do właściwego urzędu o wyłączenie działki o numerze 1 z produkcji rolnej;
• uzyskaniem dla działki o numerze 1 decyzji o warunkach zabudowy;
• uzyskaniem dla działki o numerze 1 decyzji o pozwoleniu na budowę;
• uzyskaniem dla działki o numerze 1 wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania zamierzonej inwestycji, za wyjątkiem wydania zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów;

Odpowiedź Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania p. A.B.:

Zgodnie z §2 pkt 2 przedwstępnej umowy sprzedaży, o której mowa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca oraz Zainteresowane niebędące stroną postępowania wraz z Kupującym postanawiają, że przyrzeczona umowa sprzedaży, zostanie zawarta pod warunkiem:

• jednoczesnego zawarcia umowy sprzedaży przez osobę trzecią nieruchomości oznaczonej działką numer 2 z obrębu (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) (...) w (...) XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...),
• uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla działek o numerach 2 (nieruchomość będąca własnością osoby trzeciej) i 1 obie z obrębu (...),
• uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej dla działek o numerach 2 (będącą własnością osoby trzeciej) i 1 obie z obrębu (...),
• uzyskania ostatecznej decyzji o wyłączeniu całych działek o numerach 1 i 2 (będącej własnością osoby trzeciej) obie z obrębu (...) z produkcji rolnej.

W związku z powyższym Kupujący nie zobowiązał Wnioskodawcy i Zainteresowanych do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy stanowi natomiast warunek do skuteczności przeniesienia praw własności do nieruchomości i nabycia jej przez Kupującego.

Ponadto w §7 pkt 2 przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawca oraz Zainteresowane upoważnili Kupującego do reprezentowania ich przed wszelkimi władzami, urzędami administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, a zwłaszcza przed (…), we wszelkich sprawach związanych z:

• uzyskaniem wypisów rejestru gruntów lub wypisów z rejestru gruntów wraz z wyrysem lub innych zaświadczeń dotyczących działki o numerze 1;
• wystąpienia do właściwego urzędu o wyłączenie działki o numerze 1 z produkcji rolnej;
• uzyskaniem dla działki o numerze 1 decyzji o warunkach zabudowy;
• uzyskaniem dla działki o numerze 1 decyzji o pozwoleniu na budowę;
• uzyskaniem dla działki o numerze 1 wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania zamierzonej inwestycji, za wyjątkiem wydania zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów;

Odpowiedź Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania p. A.C.:

Zgodnie z §2 pkt 2 przedwstępnej umowy sprzedaży, o której mowa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca oraz Zainteresowane niebędące stroną postępowania wraz z Kupującym postanawiają, że przyrzeczona umowa sprzedaży, zostanie zawarta pod warunkiem:

• jednoczesnego zawarcia umowy sprzedaży przez osobę trzecią nieruchomości oznaczonej działką numer 2 z obrębu (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) (...) w (...) XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...),
• uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla działek o numerach 2 (nieruchomość będąca własnością osoby trzeciej) i 1 obie z obrębu (...),
• uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej dla działek o numerach 2 (będącą własnością osoby trzeciej) i 1 obie z obrębu (...),
• uzyskania ostatecznej decyzji o wyłączeniu całych działek o numerach 1 i 2 (będącej własnością osoby trzeciej) obie z obrębu (...) z produkcji rolnej.

W związku z powyższym Kupujący nie zobowiązał Wnioskodawcy i Zainteresowanych do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy stanowi natomiast warunek do skuteczności przeniesienia praw własności do nieruchomości i nabycia jej przez Kupującego.

Ponadto w §7 pkt 2 przedwstępnej umowy sprzedaży Wnioskodawca oraz Zainteresowane upoważnili Kupującego do reprezentowania ich przed wszelkimi władzami, urzędami administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi, a zwłaszcza przed (…), we wszelkich sprawach związanych z:

• uzyskaniem wypisów rejestru gruntów lub wypisów z rejestru gruntów wraz z wyrysem lub innych zaświadczeń dotyczących działki o numerze 1;
• wystąpienia do właściwego urzędu o wyłączenie działki o numerze 1 z produkcji rolnej;
• uzyskaniem dla działki o numerze 1 decyzji o warunkach zabudowy;
• uzyskaniem dla działki o numerze 1 decyzji o pozwoleniu na budowę;
• uzyskaniem dla działki o numerze 1 wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania zamierzonej inwestycji, za wyjątkiem wydania zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów;

Pytania

1) Czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości (działki nr 1) opisanej we wniosku, Wnioskodawca oraz Zainteresowane będą występować w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym będzie ona leżała w zakresie przedmiotowym opodatkowania VAT, określonym w art. 5 ust. 1 pkt. 1) ustawy o VAT.

2) Czy dla planowanej sprzedaży nieruchomości (działki nr 1) będzie miało zastosowanie zwolnienie, określone w art. 43 ust. 1 pkt. 9) ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1.

W związku z planowaną sprzedażą nieruchomości (działki nr 1) opisanej we wniosku, Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi nie będą występować w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym nie będzie ona leżała w zakresie przedmiotowym opodatkowania VAT, określonym w art. 5 ust. 1 pkt. 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Dla planowanej sprzedaży nieruchomości (działki nr 1) nie będzie miało zastosowanie zwolnienie, określone art. 43 ust. 1 pkt. 9) ustawy o VAT, bowiem nie będzie leżała w zakresie przedmiotowym opodatkowania VAT, w związku z tym, iż nie będzie ona realizowana w ramach działalności gospodarczej, określonej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 775 ze zm., dalej: ustawa o VAT):

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

Należy zatem uznać, że zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Opodatkowaniu VAT podlega zatem transakcja odpłatnej dostawy towarów przez podatnika VAT, działającego w takim charakterze, wykonującego czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Podatnikiem podatku VAT może zostać każda osoba, która nawet sporadycznie wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu, o ile mają one związek z działalnością uznawaną za gospodarczą.

Przez działalność gospodarczą rozumie się wszelkie formy aktywności, takie jak produkcja, handel, świadczenie usług – w tym także działalność rolniczą, górniczą czy wykonywanie wolnych zawodów – lub inne działania o podobnym charakterze.

Zasadne jest zatem uznanie, że osoby fizyczne nie są podatnikami VAT w sytuacjach, gdy sprzedają, przekazują lub darują przedmioty należące do ich majątku prywatnego – czyli takiego, który nie został nabyty z myślą o odsprzedaży lub wykorzystaniu w ramach działalności gospodarczej. W związku z tym, podatnikiem podatku od towarów i usług nie jest osoba, która jednorazowo lub sporadycznie dokonuje transakcji, nie uzyskuje z tego tytułu regularnych dochodów i nie prowadzi zorganizowanej, zarejestrowanej działalności. Okazjonalne czynności wykonywane poza zakresem działalności gospodarczej nie skutkują więc automatycznie uznaniem danej osoby za podatnika VAT w odniesieniu do tych działań.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestia oceny czy sprzedaż działek stanowi realizację prawa do dysponowania majątkiem prywatnym, czy też jest przejawem działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, była przedmiotem rozstrzygnięcia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/ oraz C-181/10.

Trybunał podkreślił, że samo wykonywanie prawa własności – takie jak sprzedaż nieruchomości – nie jest automatycznie uznawane za działalność gospodarczą. Również liczba i zakres takich transakcji nie mogą być jedynym kryterium rozróżnienia między sprzedażą majątku prywatnego a prowadzeniem działalności. Nawet sprzedaż większej liczby działek może mieścić się w ramach zarządu własnym majątkiem i nie podlegać VAT, o ile nie towarzyszą jej działania typowe dla działalności gospodarczej.

Natomiast inaczej sytuacja wygląda, gdy osoba fizyczna podejmuje aktywne działania, które wykraczają poza zwykłe zarządzanie majątkiem i które są charakterystyczne dla działalności producentów, handlowców czy usługodawców, zgodnie z art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładem takich działań może być uzbrojenie gruntu (np. doprowadzenie mediów) lub prowadzenie kampanii promocyjnej. Takie działania świadczą o zamiarze prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a nie jedynie o korzystaniu z prawa własności.

Warto również zaznaczyć, że chociaż pojęcie „majątku prywatnego” nie zostało wprost zdefiniowane w analizowanych przepisach ustawy o VAT, to jego rozumienie wynika z interpretacji art. 15 ust. 2 tej ustawy oraz z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Kluczowe znaczenie ma tu wyrok TSUE w sprawie C-291/92, który dotyczył sprzedaży przez podatnika VAT części majątku niewykorzystywanej w ramach działalności gospodarczej, a przeznaczonej do celów osobistych.

Z orzeczenia tego wynika, że majątek prywatny to ta część zasobów osoby fizycznej, która nie jest przeznaczona ani wykorzystywana do celów działalności gospodarczej. Kluczowe jest przy tym, aby podatnik od chwili nabycia nieruchomości aż do jej zbycia zachowywał zamiar traktowania jej jako element swojego majątku osobistego. Dobrym przykładem takiego podejścia może być wybudowanie domu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie w celu jego sprzedaży czy wynajmu na rynku komercyjnym. Podkreślić należy, że kluczową kwestią w ocenie, czy sprzedaż działek przez osobę fizyczną podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jest ustalenie, czy w związku z tą sprzedażą podejmowane były aktywne działania charakteryzujące działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

Sam fakt dokonania transakcji sprzedaży nieruchomości nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej. O uznaniu, że dana osoba działa jako podatnik VAT decyduje zorganizowany charakter tych działań.

Zarządzanie zaś majątkiem prywatnym nie stanowi działalności gospodarczej.

„Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10), Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Przekładając powyższe na opisane we wniosku okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że ani Wnioskodawca, ani Zainteresowane nie podejmowały zespołu czynności, które świadczyłyby o tym, iż zachowują się jak podatnik prowadzący działalność gospodarczą. Przedmiot planowanej sprzedaży nabyty został w wyniku spadkobrania, które miało miejsce w 1992 r., podjęta decyzja o sprzedaży stanowi klasyczny przykład zarządu tym majątkiem pozyskanym na skutek spadkobrania. Decyzja ta została podjęta, po wielu latach. Jednakże wszystkie te działania nie były realizowane przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowane w ramach profesjonalnego przygotowania obrotu nieruchomością. Okoliczności temu towarzyszące są jednoznaczne i wskazują na dużą przypadkowość, a nie zaplanowane harmonijne działania. W wielu aspektach jak choćby występowanie o warunki zabudowy nie były podejmowane z inicjatywy Wnioskodawcy i Zainteresowanych. Wyszukanie nabywcy obywało się za pośrednictwem agenta nieruchomości.

W związku z powyższym, należy przyjąć, że sprzedaż działek przez Wnioskodawcę wraz z Zainteresowanymi stanowi wyzbycie się majątku osobistego i nie nosi cech działalności gospodarczej. Tym samym, transakcja ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawca oraz Zainteresowani nie powinni być traktowani jako podatnicy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT w odniesieniu do przedmiotowej sprzedaży.

Należy również zwrócić uwagę na kwestię udzielenia przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowanych pełnomocnictwa.

Na podstawie art. 95 § 1 i § 2 KC:

W myśl art. 96 KC:

Stosownie do art. 98 KC:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 KC:

Jak stanowi art. 108 KC:

Z regulacji art. 109 KC wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 KC pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Skutki prawne działań podejmowanych przez pełnomocnika (nabywcę) mają faktycznie wpływ na właściciela nieruchomości, zwłaszcza w kontekście uzyskiwania decyzji administracyjnych, pozwoleń itp. Niemniej jednak, działania pełnomocnika nie są równocześnie działaniami właściciela, który samodzielnie dążyłby do zdobycia kupca, czyniąc swoją nieruchomość bardziej atrakcyjną lub podnosząc jej wartość rynkową. Stwierdzić należy, że to Kupujący w tej sytuacji dostosowuje grunt do swoich potrzeb.

Stanowisko to potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych, np. z dnia 31 października 2025 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.664.2025.2.AR, w której czytamy:

Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią, w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jednakże udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwia mu podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do jego potrzeb (pozwolenia, przyłącza, itp.) i nie jest staraniem Sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi weszli w posiadanie nieruchomości poprzez spadkobranie. Nie nabyli nieruchomości z zamiarem jej odsprzedaży ani nie prowadzili żadnych czynności mających na celu zwiększenie atrakcyjności inwestycyjnej terenu. Sprzedaż nieruchomości nie ma związku z działalnością gospodarczą, gdyż Wnioskodawca i Zainteresowani takowej nie prowadzą. W związku z powyższym nie występując oni w charakterze podatnika VAT chcąc ową nieruchomość sprzedać.

Stanowisko to potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych, np. z 28 maja 2025 r., nr 112-KDIL3.4012.229.2025.2.KFK, w której czytamy: Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Zatem, skoro w analizowanej sprawie nie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Wnioskodawcy wraz z Zainteresowanymi za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to planowana sprzedaż nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr 1, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2)

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

Analizie art. 43 ustawy o VAT podlegają czynności leżące w zakresie przedmiotowym opodatkowania VAT, określonym art. 5 realizowane przez podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w ramach działalności gospodarczej określonej art. 15 ust. 2 tej ustawy.

Skoro jak wskazano wyżej, czynność sprzedaży działki oznaczonej nr 1 nie będzie dokonywana przez Wnioskodawcę i Zainteresowany jako podatników VAT to tym samym nie mają do nich zastosowania przepisy ustawy o VAT, w tym zwolnienie określone art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w (...) w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ww. ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działki nr 1 Sprzedający podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Ich za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że:

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że:

Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z okoliczności wskazanych we wniosku wynika, że:

• Sprzedający (Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi) są współwłaścicielami w udziałach po 1/3 części niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę nr 1;
• Sprzedający nabyli ww. działkę w drodze dziedziczenia 10 lutego 1992 r.;
• od momentu nabycia działka była wykorzystywana przez Sprzedających w celach rekreacyjnych;
• działka nr 1 nie była nigdy wynajmowana lub dzierżawiona;
• Sprzedający nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej;
• Sprzedający nie są ani nie byli zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT;
• Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży jest nieuzbrojona w media, kiedyś znajdowała się na niej studnia i szambo, ale w trakcie rozbiórki umowa z dostawcą energii została rozwiązana;
• dla działki nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• Sprzedający nie dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości, ani podziału;
• Sprzedający obecnie planują sprzedać działkę nr 1 i w tym celu 9 sierpnia 2024 r. zawarli z przedsiębiorcą, zajmującym się m.in. wznoszeniem budynków mieszkalnych, przedwstępną umowę sprzedaży tej działki pod warunkiem:
• jednoczesnego zawarcia umowy sprzedaży przez osobę trzecią nieruchomości oznaczonej działką numer 2 z obrębu (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) (...) w (...) XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...),
• uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla działek o numerach 2 (nieruchomość będąca własnością osoby trzeciej) i 1 obie z obrębu (...),
• uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej dla działek o numerach 2 (będącą własnością osoby trzeciej) i 1 obie z obrębu (...),
• uzyskania ostatecznej decyzji o wyłączeniu całych działek o numerach 1 i 2 (będącej własnością osoby trzeciej) obie z obrębu (...) z produkcji rolnej,
• zgodnie z warunkami umowy przedwstępnej Sprzedający upoważnili Kupującego do reprezentowania ich przed wszelkimi władzami, urzędami administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi itd. we wszelkich sprawach związanych z: uzyskaniem wypisów rejestru gruntów lub wypisów z rejestru gruntów wraz z wyrysem lub innych zaświadczeń dotyczących działki nr 1, wystąpienia do właściwego urzędu o wyłączenie działki nr 1 z produkcji rolnej, uzyskaniem dla działki o numerze 1 decyzji o warunkach zabudowy, uzyskaniem dla działki nr 1 decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskaniem dla działki nr 1 wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania zamierzonej inwestycji, za wyjątkiem wydania zezwolenia na usunięcie drzew i krzewów.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy z tytułu sprzedaży działki nr 1 Sprzedający nie będą podatnikami podatku od towarów i usług prowadzącymi działalność gospodarczą, a sprzedaż nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podjęli w odniesieniu do sprzedawanej działki.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że dostawa działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Sprzedających za podatników tego podatku.

Skala zaangażowania Sprzedających, w odniesieniu do planowanej sprzedaży działki nr 1 nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W stosunku do działki nr 1, jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający nie podejmowali czynności mających na celu reklamowanie sprzedawanej nieruchomości, nie występowali o jej podział, nie dokonywali również wcześniej sprzedaży nieruchomości. Działka nie jest uzbrojona w media. Należy również podkreślić, że ww. działka nigdy nie była wynajmowana lub wydzierżawiana przez Sprzedających. Od momentu nabycia w spadku przez Sprzedających ww. działka była wykorzystywana w celach rekreacyjnych.

Należy wskazać, że doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży działki. W umowie tej określone zostały warunki, od spełnienia których uzależniona jest ostateczna sprzedaż nieruchomości, a także prawa i obowiązki obu stron transakcji. Również w ramach umowy przedwstępnej Sprzedający udzielili Kupującemu upoważnienia do działania w ich imieniu przed wszelkim władzami, urzędami administracji państwowej i samorządowej, osobami prawnymi i fizycznymi w zakresie niezbędnym do uzyskania wszelkich pozwoleń, uzgodnień i opinii niezbędnych dla zrealizowania zamierzonej inwestycji.

Udzielenie upoważnienia przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego nie jest staraniem Sprzedających, którzy przykładowo starają się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Kupującego) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Nieruchomość znajduje się na obszarze, dla którego obecnie nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W rozpatrywanej sprawie należy zauważyć, że w zakresie nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży Sąsiad wystąpił o ustalenie warunków zabudowy, ponieważ działka Sąsiada jest zbyt wąska, a wykorzystuje ją (zabudowania) w działalności gospodarczej i charakter działek uniemożliwia mu wyodrębnienie drogi odpowiedniej szerokości, stąd po rozmowie ze Sprzedającymi celem lepszego zagospodarowania działek, wstępnie ustalono o możliwości podziału działek, celem poprowadzenia drogi odpowiedniej szerokości. Decyzja o warunkach zabudowy uzyskana przez Sąsiada przewidywała ustalenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 22 budynków mieszkalnych jednorodzinnych jednolokalowych wolnostojących oraz 22 szamb szczelnych na działkach nr ew. 1 i 13 z obrębu (...). Zgodnie z Państwa wskazaniem uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie było warunkiem koniecznym do pozyskania nabywcy. Wskazać również należy, że Sąsiad nie dział w oparciu o żadne pełnomocnictwa.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Sprzedających działki nr 1, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż tej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Państwa aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działki nr 1 Sprzedający, będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, Sprzedający nie będą podatnikami podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wobec powyższego Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących kwestii, czy dla planowanej sprzedaży nieruchomości (działki nr 1) będzie miało zastosowanie zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy należy zauważyć, że zgodnie z tym przepisem:

W wydanej interpretacji uznałem, że Sprzedający z tytułu sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1) nie będą działali jako podatnicy podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ dotyczy zbycia majątku prywatnego i w związku z powyższym w analizowanej sprawie przepisy ustawy o VAT nie mają zastosowania, w tym zwolnienie określone art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem w zakresie pytania nr 2 Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję ponadto, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.