Interpretacja indywidualna z dnia 3 marca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.823.2025.4.MC

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

‒uznania dostawy Nieruchomości za czynność wykonaną w ramach działalności gospodarczej i uznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług,

‒uznania, że dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy,

‒możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyboru opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla dostawy Nieruchomości.

Uzupełnił go Pan pismem z 28 stycznia 2026 r. (wpływ 28 stycznia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w Polsce. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w ramach którego obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej.

Wnioskodawca na dzień składania niniejszego Wniosku nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”).

Wnioskodawca jest wspólnikiem w spółce A S.C. (…) (dalej jako: „A SC” lub „Spółka”).

Spółka rozpoczęła działalność w dniu (…) 1993 r. Przeważający rodzaj działalności, ujawniony w CEIDG to: 31.01.Z Produkcja mebli biurowych i sklepowych.

Wnioskodawca od daty rozpoczęcia działalności przez Spółkę nie prowadził jednoosobowej działalności gospodarczej ani też nie prowadził jej jako wspólnik innej spółki niebędącej podatnikiem.

Wnioskodawca dochody osiągane w ramach Spółki opodatkowuje tzw. liniowym podatkiem PIT.

W umowie Spółki wskazano, iż przedmiotem wkładu były wkłady pieniężne.

Wnioskodawca razem z drugim wspólnikiem Spółki (dalej łącznie jako: „Sprzedający”) w dniu (…) 1994 r. w formie aktu notarialnego nabyli na współwłasność po 1/2 części (współwłasność ułamkowa) prawo wieczystego użytkowania zabudowanej nieruchomości położonej w (…) (działka nr 1) wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tej nieruchomości (dalej w treści złożonego wniosku pod pojęciem: „Nieruchomość” należy rozumieć wszelkie prawa przysługujące Wnioskodawcy na dzień złożenia wniosku, dotyczące opisanej nieruchomości, objętej KW nr (…)). Żaden z budynków nie miał oraz nie ma obecnie charakteru mieszkalnego. W żadnym z budynków nie znajdują się i nie znajdowały się lokale mieszkalne.

Decyzją Prezydenta Miasta (…) z dnia (…) 1999 r. użytkowanie wieczyste gruntu, wchodzącego w skład Nieruchomości, zostało przekształcone na własność.

Nabycie zostało dokonane z majątków odrębnych Wnioskodawcy i jego wspólnika. Podstawowym motywem kierującym Wnioskodawcą towarzyszącym nabyciu Nieruchomości było skorzystanie z możliwości atrakcyjnego cenowo jej nabycia w okresie prywatyzacji i reorganizacji likwidujących się przedsiębiorstw państwowych. Decyzja o zakupie była w głównej mierze podyktowana chęcią wykorzystania atrakcyjnej okazji cenowej w zakresie zakupu nieruchomości.

W treści aktu notarialnego z dnia (…) 1994 r. znalazła się informacja, iż „Strona kupująca wyjaśnia, iż nabycie nieruchomości wiąże się z prowadzeniem przez nią działalności gospodarczej, tj. A z siedzibą w (…)”, przy czym Nieruchomość na żadnym etapie nie stała się składnikiem majątkowym Spółki (o czym dalej). Dodatkowo Wnioskodawca i drugi współwłaściciel oświadczyli, że są podatnikami podatku VAT, podając nr NIP Spółki.

Z kolei osoba reprezentująca stronę sprzedającą oświadczyła, iż nieruchomość będąca przedmiotem umowy z dnia (…) 1994 r. wraz z zabudowaniami stanowiła zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Należy zaznaczyć, iż od momentu nabycia Nieruchomości w Dziale II w księdze wieczystej Nieruchomości ((…)) wpisany jest udział 1/2 każdego współwłaściciela w prawie własności Nieruchomości. Wpis ten potwierdza, że Nieruchomość objęta jest współwłasnością ułamkową (tj. zaliczana jest do majątku osobistego każdego ze Sprzedających), a nie łączną, która jest charakterystyczna dla składników majątkowych wniesionych w formie wkładu do spółek cywilnych.

Nieruchomość nie jest i nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Sprzedających dla potrzeb osobistych.

Pomimo faktu, iż Nieruchomość była wykorzystywana przez Spółkę, nie została ona w żadnym czasie wniesiona do niej w formie wkładu – przez cały okres trwania Spółki nie doszło do zmiany umowy Spółki, której przedmiotem byłoby wniesienie Nieruchomości do Spółki w formie wkładu. Wnioskodawca i jego wspólnik nie podjęli również decyzji, aby Nieruchomość została wniesiona do Spółki do używania – żaden dokument w tym zakresie nie został podpisany przez wspólników.

Nieruchomość nie była ujęta w jakiejkolwiek ewidencji środków trwałych, a tym bardziej nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych Spółki, ani każdego ze Współwłaścicieli. Nieruchomość nie była nigdy amortyzowana. Co więcej, Wnioskodawca oraz jego wspólnik nie ponosili nakładów na rzecz Nieruchomości, odliczając przy tym podatek VAT.

Podatek od nieruchomości, dotyczący Nieruchomości, opłacają współwłaściciele, według stawek właściwych dla nieruchomości przeznaczonych na działalność gospodarczą.

Koszty mediów związanych z wykorzystywaniem Nieruchomości ponosi Spółka.

Obecnie Sprzedający planują sprzedać Nieruchomość.

Sprzedający na obecnym etapie uzgadniają z potencjalnym nabywcą (dalej jako: „Kupujący”) treść umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, która najprawdopodobniej w formie aktu notarialnego zostanie podpisana w grudniu 2025 r. lub na początku stycznia 2026 r.

W ramach planowanej sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego jakichkolwiek składników majątkowych – materialnych lub niematerialnych – innych niż Nieruchomość.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza przeprowadzić na tej Nieruchomości proces inwestycyjny (budowa apartamentowców mieszkalnych), a następnie osiągać dochody ze sprzedaży wyodrębnionych prawnie lokali mieszkalnych.

Budynki, znajdujące się obecnie na terenie Nieruchomości, zostaną przez Kupującego wyburzone.

W treści umowy przedwstępnej Sprzedający zamierzają zawrzeć m.in. następujące informacje:

·dokładne oznaczenie Nieruchomości,

·cena,

·mechanizm zadatku i warunki zabezpieczenia kwoty wpłaconej tytułem zadatku,

·zasady depozytu,

·warunki zawieszające zawarcia umowy przyrzeczonej,

·warunki dot. interpretacji indywidualnej,

·zastrzeżenie, że Sprzedający przystąpią do umowy przenoszącej własność po przekazaniu im odpisu dokumentu ustanawiającego depozyt, którego treść odpowiadać będzie uzgodnionym warunkom depozytu, a jeżeli Sprzedającym taki dokument nie zostanie przekazany, będą oni mogli odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek,

·zawarcie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości do określonej daty wraz ze zgodą Sprzedających na wpis roszczenia,

·uprawnienia Kupującego przed zawarciem umowy przyrzeczonej,

·warunki wydania nieruchomości po zawarciu umowy przyrzeczonej,

·oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego co do stanu prawnego i faktycznego nieruchomości.

Po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie uprawniony – na podstawie zgody wyrażonej przez Sprzedających oraz na podstawie ewentualnych odrębnych pełnomocnictw – do:

i.przeprowadzania badań technicznych, geologicznych, środowiskowych Nieruchomości, wizji lokalnych i innych standardowych działań due diligence;

ii. występowania do dostawców mediów (kanalizacja sanitarna i burzowa, (…)) o wydanie warunków przyłączeniowych lub informacji technicznych, w imieniu Sprzedających. Szczegółowy zakres uprawnień Kupującego oraz sposób uzyskiwania zgód Sprzedających zostaną określone w umowie przedwstępnej;

iii. występowania z wnioskiem do Urzędu Miasta (…) o wydanie decyzji/zezwolenia na wycinkę drzew na Nieruchomości;

iv. występowania przed (…) w celu uzyskania warunków włączenia inwestycji planowanej na Nieruchomości do drogi publicznej, w tym zawarcia umowy o zastępstwo inwestycyjne realizacji inwestycji drogowej.

Dodatkowo, Sprzedający udzieli Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to jest w szczególności, lecz nie wyłącznie, dla umożliwienia składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy. Kupujący pomimo otrzymania prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane zobowiązuje się do nieskładania wniosku o pozwolenie na budowę oraz do niepodpisania umów z gestorami sieci dotyczących nabywanej nieruchomości w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej.

Dodatkowa informacja:

Wnioskodawca w okresie ostatnich 30 lat był stroną jednej umowy sprzedaży nieruchomości – dokładnie doszło do sprzedaży udziałów w drodze dojazdowej do domku letniskowego, których nabywcą był sąsiadujący z domkiem letniskowym właściciel gruntu (cel sprzedaży: ułatwienie dojazdu do działki sąsiadowi). Sprzedaż ta w żaden sposób nie była powiązana z jakąkolwiek działalnością gospodarczą.

W uzupełnieniu do wniosku udzielił Pan odpowiedzi na zadane przez Organ pytania:

1.Czy nabycie prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki gruntu nr 1, w której posiada Pan ½ udziału, było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, czy zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT i czy z tytułu jego nabycia przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odp. Nabycie prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr 1 (udział 1/2):

a) nabycie nie stanowiło czynności opodatkowanej podatkiem VAT – przedmiotem nabycia była zorganizowana część przedsiębiorstwa,

b)nabycie nie było dokumentowane fakturą z wykazaną kwotą VAT,

c)Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony z tytułu nabycia.

2.Czy udział w działce był przez Pana wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT przez cały okres jego posiadania?

Odp. Udział nie był wykorzystywany wyłącznie do czynności zwolnionych przez cały okres posiadania. Nieruchomość była udostępniona spółce cywilnej A s.c. i faktycznie wykorzystywana przez Spółkę w działalności opodatkowanej (produkcja mebli).

3.Czy złoży Pan wraz z Nabywcą:

·przed dniem dokonania dostawy udziału w Nieruchomości właściwemu dla jej nabywcy Naczelnikowi Urzędu Skarbowego lub

· w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą nieruchomości,

– zgodne oświadczenie, że wybierają Państwo opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części?

Odp. Wnioskodawca wraz z Nabywcą złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania:

a)w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż albo

b)przed dniem dostawy do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego.

Forma zostanie dostosowana do wymogów notariusza i terminów finalizacji transakcji.

4.Czy Kupujący jest/będzie na dzień transakcji zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odp. Kupujący będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT na dzień dokonania dostawy.

5.Czy cała Nieruchomość (grunt + budynki) bądź jej część była/jest oddana w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

‒ w jakim okresie sprzedawana Nieruchomość była udostępniana osobom trzecim,

‒czy była udostępniana odpłatnie czy nieodpłatnie,

‒kto był stroną tych umów – wyłącznie Pan, wyłącznie drugi wspólnik, obydwaj Panowie, Spółka?

‒czy rozliczał/rozlicza Pan jako najem prywatny?

Odp. Nieruchomość nie była i nie jest oddana w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie umów o podobnym charakterze. Nieruchomość została udostępniona na potrzeby Spółki cywilnej i w tym zakresie nie zawarto żadnej odrębnej umowy. Udostępnienie miało charakter nieodpłatny. Wnioskodawca nie rozliczał najmu prywatnego z tego tytułu.

6.W związku z informacją zawartą w opisie sprawy:

proszę o wskazanie:

‒na jakiej podstawie Spółka wykorzystywała/wykorzystuje Nieruchomość od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży,

‒ jak Spółka wykorzystywała/wykorzystuje Nieruchomość (grunt + budynek), do jakich czynności, czy w ramach swojej działalności (w jakim zakresie prowadzi działalność), czy odpłatnie czy nieodpłatnie – (proszę opisać sposób wykorzystania Nieruchomości przez Spółkę od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży)?

Odp. Spółka wykorzystywała/wykorzystuje Nieruchomość w oparciu o nieodpłatne udostępnienie (użyczenie w sposób dorozumiany) przez współwłaścicieli – wspólników tej Spółki. Nie została w tym zakresie zawarta jakakolwiek umowa.

Sposób wykorzystania: Spółka wykorzystywała/wykorzystuje grunt i budynki do prowadzenia działalności gospodarczej (produkcja mebli biurowych i sklepowych – działalność opodatkowana VAT) – od momentu nabycia Nieruchomości do planowanej sprzedaży. Wykorzystywanie było i jest nieodpłatne (bez czynszu).

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 2, 3 i 4)

2. Czy dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność realizowaną w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) Wnioskodawcy, w związku z czym Wnioskodawca, w stosunku do dostawy Nieruchomości, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT?

3. Jeśli stanowisko tutejszego Organu względem pytania nr 2 okaże się pozytywne, tj. w przypadku uznania przez Organ, że dostawa Nieruchomości będzie czynnością wykonaną w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) Wnioskodawcy, w związku z czym Wnioskodawca, w stosunku do dostawy Nieruchomości, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT – czy dostawa Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, niewyłączoną od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

4. Jeśli stanowisko tutejszego Organu względem pytania nr 3 okaże się pozytywne, tj. w przypadku uznania przez Organ, że dostawa Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, niewyłączoną od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, mając na względzie rezygnację przez Wnioskodawcę i Kupującego ze zwolnienia z VAT i wybór opodatkowania VAT, czy dostawa Przedmiotu Transakcji Sprzedających będzie dostawą towarów, opodatkowaną podatkiem VAT?

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, którego dotyczą pytania oznaczone we wniosku nr 2, 3 i 4.

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 2

Dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność wykonaną w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) Wnioskodawcy, w związku z czym Wnioskodawca, w stosunku do dostawy Nieruchomości, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT.

Ad. 3

Jeśli stanowisko Organu względem pytania nr 2 okaże się pozytywne, tj. w przypadku uznania przez Organ, że dostawa Nieruchomości będzie czynnością wykonaną w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) Wnioskodawcy, w związku z czym Wnioskodawca, w stosunku do dostawy Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT, to dostawa Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, niewyłączoną od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad. 4

Jeśli stanowisko Organu względem pytania nr 3 okaże się pozytywne, tj. w przypadku uznania przez Organ, że dostawa Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, niewyłączoną od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, mając na względzie rezygnację przez Wnioskodawcę i Kupującego ze zwolnienia z VAT i wybór opodatkowania VAT, dostawa Nieruchomości będzie dostawą towarów, opodatkowaną podatkiem VAT.

UZASADNIENIE STANOWISKA

Ad. 2

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT stanowi, że przez dostawę towarów, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei przepis art. 2 pkt 6 wskazanej ustawy wyjaśnia, iż ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, natomiast zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT przez sprzedaż należy rozumieć odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Opisana w zdarzeniu przyszłym Nieruchomość, objęta jest współwłasnością ułamkową, która od momentu nabycia odpowiednich udziałów, w żadnym czasie do dnia dzisiejszego nie stała się współwłasnością łączną (taki skutek mógłby powstać, gdyby Nieruchomość została wniesiona do spółki cywilnej w formie wkładu).

Powyższe wymaga dodatkowego wyjaśnienia, iż dopuszczone jest przez prawo, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom, co wynika z art. 195 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Przepis art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT stanowi:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Przepis art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT stanowi:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Co ważne, Ustawa o VAT posiada własną definicję działalności gospodarczej, która jest niezależna od definicji zawartych w innych gałęziach prawa (np. w prawie przedsiębiorców).

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jeśli prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT. Definicja działalności gospodarczej zawarta w Ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Rozumienie definicji działalności gospodarczej zawarte w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT zostało w dużej mierze ukształtowane przez orzecznictwo krajowe sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Ten ostatni w sprawie C-180/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (15 września 2011 r.) wypowiedział się odnośnie uznania transakcji obejmujących nieruchomość za działalność gospodarczą. Trybunał pomniejszył znaczenie ilości i częstotliwości transakcji tego samego sprzedawcy dla uznania go za prowadzącego działalność gospodarczą.

Zamiast tego trybunał podkreślił rolę cech towarzyszących działalności prowadzonej przez danego sprzedawcę. Jak stwierdził TSUE w uzasadnieniu wyroku: „Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący »działalność gospodarczą« w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej”.

W ślad za wyrokiem TSUE również krajowe sądy administracyjne uznały, że profesjonalne działania sprzedawcy np. użycie zasobów, których używa zawodowy sprzedawca, decydują o tym, czy prowadzi on działalność gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe, dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warunkiem uznania sprzedaży nieruchomości za czynność objętą opodatkowaniem podatkiem VAT jest przypisanie tej czynności cech właściwych działalności handlowej.

Należy również mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych.

Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wypracowane zostało stanowisko, że do uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT, konieczne jest każdorazowo zbadanie, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie. Nie wystarczy zatem stwierdzenie, że w ogóle dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą, ale musi to być działalność o określonym profilu, bowiem wykonanie danej czynności nawet wielokrotnie nie przesądza o jej opodatkowaniu.

Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Wnioskodawca w odniesieniu do Nieruchomości, będącej przedmiotem planowanej sprzedaży, co pozwoli ustalić czy w odniesieniu do planowanej dostawy Nieruchomości Wnioskodawca spełnia przesłanki do uznania go za podatnika podatku VAT. Każda dostawa nieruchomości powinna zostać oceniona niezależnie od siebie i z punktu widzenia tych okoliczności, które istniały w momencie ich zakupu.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszego zdarzenia przyszłego, należy uznać, że Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika VAT w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, co wynika z poniższych względów:

1. Wnioskodawca nabył Nieruchomość do swojego majątku prywatnego, ze środków prywatnych, nieobjętych wspólnością majątkową, ale z wyraźnym założeniem, iż Nieruchomość będzie wykorzystana w prowadzonej z drugim współwłaścicielem spółki cywilnej. Odpowiednia adnotacja znalazła się w akcie notarialnym, dokumentującym nabycie Nieruchomości. Co ważne, Nieruchomość nie została od dnia zakupu do dnia dzisiejszego wniesiona do Spółki w formie wkładu, a także nie została formalnie wniesiona do Spółki do używania. Rzeczywiste wykorzystanie Nieruchomości nie wzbudza żadnych wątpliwości – rodzaj prowadzonej przez Spółkę działalności byłby niemożliwy do prowadzenia, gdyby nie udostępnienie przez współwłaścicieli (będących wspólnikami spółki cywilnej) Nieruchomości dla potrzeb Spółki.

2. Wnioskodawca podejmuje działania mające na celu zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości, zachęcając Kupującego do jej zakupu, m.in. poprzez przekazanie mu uprawnień – na podstawie zgody wyrażonej przez Wnioskodawcę oraz na podstawie ewentualnych odrębnych pełnomocnictw – do:

a. przeprowadzania badań technicznych, geologicznych, środowiskowych Nieruchomości, wizji lokalnych i innych standardowych działań due diligence;

b. występowania do dostawców mediów (kanalizacja sanitarna i burzowa, (...)) o wydanie warunków przyłączeniowych lub informacji technicznych, w imieniu Sprzedających. Szczegółowy zakres uprawnień Kupującego oraz sposób uzyskiwania zgód Sprzedających zostaną określone w umowie przedwstępnej;

c. występowania z wnioskiem do Urzędu Miasta (…) o wydanie decyzji/zezwolenia na wycinkę drzew na Nieruchomości;

d. występowania przed (...) w celu uzyskania warunków włączenia inwestycji planowanej na Nieruchomości do drogi publicznej, w tym zawarcia umowy o zastępstwo inwestycyjne realizacji inwestycji drogowej.

3. Dodatkowo Sprzedający udzielą Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, to jest w szczególności, lecz nie wyłącznie, dla umożliwienia składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy. Kupujący pomimo otrzymania prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane zobowiązuje się do nieskładania wniosku o pozwolenie na budowę oraz do niepodpisania umów z gestorami sieci dotyczących nabywanej nieruchomości w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej.

Udzielenie pełnomocnictwa oraz wskazanych powyżej zgód dla Kupującego, celem przeprowadzenia due diligence, opisanego w zdarzeniu przyszłym, oznacza, że Sprzedający działają jako profesjonalny podmiot rynku nieruchomości. Dzięki tym czynnościom zostanie dokładnie zweryfikowana Nieruchomość pod kątem możliwości przeprowadzenia na tym miejscu projektu zaplanowanego przez Kupującego, co jest w istocie wyrazem profesjonalizmu Wnioskodawcy i stanowi powielenie praktyki stosowanej powszechnie na runku nieruchomości.

Nie ulega więc wątpliwości, że opisane czynności związane z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży nie są typowe dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Kupujący de facto przed dniem zakupu dokona wskazanych we wniosku działań, dokona uatrakcyjnienia Nieruchomości stanowiącej do dnia sprzedaży nadal własność Wnioskodawcy.

W związku z powyższym możliwe jest stwierdzenie, że udzielenie przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa oraz stosownych zgód Kupującemu skutkować będzie, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść Wnioskodawcy.

W konsekwencji, wykonywanie przez Kupującego wskazanych wyżej czynności, które okazują się niezbędne do przygotowania przedmiotowej Nieruchomości pod sprzedaż – świadczy o przygotowaniu Nieruchomości do inwestycji, czyli o wykorzystaniu Nieruchomości do celów zarobkowych, gdyż były one robione na rzecz Wnioskodawcy.

Podobnie wypowiedział się Dyrektor KIS:

w interpretacji indywidualnej z dnia 31 maja 2024 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.190.2024.1.MKW, w interpretacji indywidualnej z dnia 28 stycznia 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.894.2024.1.JG, czy w interpretacji indywidulanej z dnia 16 października 2023 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.309.2023.2.RK.

Biorąc pod uwagę okoliczności związane z nabyciem Nieruchomości, sposobem jej wykorzystania – na cele związane z działalnością gospodarczą Spółki (nigdy nie została wniesiona do spółki cywilnej w formie wkładu), planowana dostawa powinna zostać zakwalifikowana jako aktywność, która wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Co ważne, to Wnioskodawca (a nie Spółka), podjął działania w zakresie obrotu nieruchomościami w sposób właściwy dla działalności handlowej.

Reasumując, mając powyższe na uwadze, Pana zdaniem, dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność wykonaną w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) Wnioskodawcy, w związku z czym Wnioskodawca, w stosunku do dostawy Nieruchomości, będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT.

Ad. 3

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Co do zasady przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT).

W okolicznościach, w których Organ względem pytania nr 2 uzna stanowisko Wnioskodawcy za pozytywne, tj. w przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości będzie czynnością wykonaną w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu Ustawy o VAT) Wnioskodawcy, w związku z czym Wnioskodawca, w stosunku do dostawy Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT, to – zdaniem Wnioskodawcy – zaplanowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Natomiast zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, w każdym przypadku, gdy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, czynność taka nie podlega regulacjom Ustawy o VAT.

W zakresie kwestii przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, pomocne będą objaśnienia podatkowe Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych (dalej jako: „Objaśnienia”), które przedstawiają okoliczności, w których dana transakcja zbycia majątku kwalifikuje się do zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Jak wynika z Objaśnień, pojęcie „przedsiębiorstwa” określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować w świetle art. 55¹ Kodeksu cywilnego wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego. We wspomnianych Objaśnieniach zauważono również, iż, jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2018 r. sygn. akt I FSK 1113/16), „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej.

Jak wynika z Objaśnień, kluczowa w tym zakresie jest ocena nie tylko zdolności danego zbioru składników, w tym masy majątkowej, do funkcjonowania jak niezależne przedsiębiorstwo w obrębie przedsiębiorstwa nabywcy, ale także, czy w konkretnym stanie faktycznym, nabywca w oparciu o ten zbiór składników ma w ogóle zamiar kontynuować działalność zbywcy, bo tylko wówczas możemy mieć do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Jeżeli nabywca nie ma zamiaru kontynuować działalności zbywcy, to bez znaczenia jest okoliczność, czy zbywane składniki potencjalnie by to umożliwiały.

Jak wskazano w Objaśnieniach „Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe – ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji. Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1)zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2)faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (Wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 XBV, pkt 34)”.

Jak dalej wskazano: „przy ocenie czy nabywca nieruchomości komercyjnych ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę. Zatem, w celu stwierdzenia zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę konieczne jest istnienie dowodów potwierdzających istnienie na moment transakcji takiego zamiaru po stronie nabywcy (np. w formie korespondencji elektronicznej/mailowej). Zaznaczyć należy, że jeżeli w takiej sytuacji – po pewnym czasie – zostanie zmieniony – np. ze względu na zmianę sytuacji gospodarczej podatnika – sposób wykorzystania nieruchomości brak jest podstaw do uznania, że nabywca nie miał zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę.

Przykład 1 Zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość. Nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości. W takim przypadku brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę (różne przedmioty działalności zbywcy i nabywcy)”.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszego zdarzenia przyszłego należy wskazać, że z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący nie ma zamiaru kontynuować dotychczasowej działalności Sprzedających.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza przeprowadzić na tej Nieruchomości proces inwestycyjny (budowa apartamentowców mieszkalnych), a następnie osiągać dochody ze sprzedaży wyodrębnionych prawnie lokali mieszkalnych.

Mając powyższe na uwadze, jako, że już pierwsza z dwóch wskazanych przesłanek nie została spełniona, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie może zostać uznana za dostawę przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Zatem, odnosząc się do przesłanki faktycznej możliwości kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji, analiza jej spełnienia w niniejszym zdarzeniu przyszłym jest zbędna, bo wymogiem jest by obie przesłanki (dotycząca zamiaru kontynuacji dotychczasowej działalności zbywcy oraz faktycznej możliwości kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji) były spełnione łącznie.

Odnosząc się z ostrożności również do przesłanki faktycznej możliwości kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji, wskazać należy, że przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa.

Jak wskazano w Objaśnieniach, pojęcie przedsiębiorstwa określonego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT można interpretować w świetle art. 55¹ Kodeksu cywilnego wyłącznie pomocniczo z uwagi na autonomię prawa podatkowego. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT oznacza każdy zespół składników służących do realizacji określonych zadań gospodarczych, jeżeli jest wystarczający do prowadzenia przez nabywcę w oparciu o przekazane składniki majątkowe w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej.

Niemniej jednak, pojęcie to zostało zdefiniowane w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, gdzie stwierdzono, że przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

·oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części, nazwa przedsiębiorstwa,

·własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

·prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

·wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

·koncesje, licencje i zezwolenia,

·patenty i inne prawa własności przemysłowej,

·majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

·tajemnice przedsiębiorstwa,

·księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako: TSUE) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, iż obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych. Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(...) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Jak wskazano w Objaśnieniach: „Dla przesądzenia analizowanego kryterium należy ocenić czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

·angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

·podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki”.

Mając powyższe na uwadze, w przekonaniu Wnioskodawcy, planowanej sprzedaży Nieruchomości nie można uznać za dostawę przedsiębiorstwa. Za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można bowiem przyjąć transakcji mającej za przedmiot ściśle określone składniki majątkowe, tj. w tym przypadku składniki w postaci Nieruchomości.

Przeniesienie przedsiębiorstwa polega bowiem na przeniesieniu w pełni funkcjonalnej i samodzielnej jednostki organizacyjnej, która jest zdolna do realizowania celów gospodarczych. Należy natomiast wskazać, iż Transakcja nie będzie obejmować szeregu składników niezbędnych do funkcjonowania przedsiębiorstwa określonych chociażby w przywołanej wyżej definicji z art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Jak bowiem wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach sprzedaży nie dojdzie do cesji na Kupującego jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości, a których stroną są Sprzedający czy Spółka – takich umów nie ma.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego jakichkolwiek składników majątkowych – materialnych lub niematerialnych – innych niż Nieruchomość.

Przedmiot planowanej sprzedaży nie będzie tworzył funkcjonalnej całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. W świetle powyższego nie sposób uznać, aby w ramach sprzedaży miało dojść do zbycia przedsiębiorstwa Wnioskodawcy czy Spółki.

W opisanych okolicznościach za przedmiot sprzedaży Nieruchomości nie może być również uznana zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. W świetle przywołanego przepisu zorganizowana część przedsiębiorstwa istnieje, jeżeli łącznie spełnione są następujące przesłanki:

a)istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

b)zespół ten jest organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

c)zespół ten jest finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

d)zespół ten jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalne);

e)zespół ten mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Przedmiotem planowanej transakcji jest Nieruchomość. Jak wskazano wyżej, w ramach tej sprzedaży nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego jakichkolwiek składników majątkowych – materialnych lub niematerialnych – innych niż Nieruchomość. Zakładając, iż Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o VAT, w związku z czym w stosunku do zbycia Nieruchomości uznany zostanie za podatnika VAT, mając na względzie przedmiot transakcji, oznacza to w praktyce, że:

·W ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego indywidualnego oznaczenia przedsiębiorstwa Sprzedających, wierzytelności, środków pieniężnych na rachunkach bankowych, ksiąg rachunkowych ani zobowiązań Sprzedających.

·Nieruchomość nie stanowi i nie będzie stanowiła wyodrębnionego formalnie przedsiębiorstwa, oddziału, wydziału lub innej jednostki organizacyjnej w strukturze wewnętrznej.

·Nieruchomość nie jest w żaden sposób wyodrębniona finansowo, gdyż nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, wewnętrzny bilans, ani rachunek zysków i strat. W niniejszym zdarzeniu przyszłym nie może być więc mowy o odrębności finansowej.

·Nieruchomość nie stanowi, nawet potencjalnie, niezależnego przedsiębiorstwa, zdolnego do samodzielnego wykonywania zadań gospodarczych. Nie można zatem stwierdzić, że Kupujący będzie mógł kontynuować działalność prowadzoną dotychczas przez Sprzedających czy Spółkę.

·Kupujący, z racji tego, że w ramach transakcji nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedających, zmuszony będzie do angażowania swoich własnych środków oraz podjęcia dodatkowych działań faktycznych i prawnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o składniki transakcji.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Wnioskodawcy, zbywane składniki majątkowe nie stanowią ani przedsiębiorstwa, ani też zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a w konsekwencji planowana Transakcja nie będzie podlegała wyłączeniu spod stosowania ustawy o VAT.

Za słusznością stanowiska Wnioskodawcy przemawiają liczne interpretacje podatkowe wydane w zbliżonych stanach faktycznych, dotyczących transakcji dostawy nieruchomości komercyjnych, przykładowo:

·Interpretacja z dnia 30 kwietnia 2025 r. 0111-KDIB3-2.4012.153.2025.4.EJU;

·Interpretacja z dnia 10 listopada 2023 r. 0111-KDIB3-2.4012.522.2023.3.ASZ;

·interpretacja z dnia 16 sierpnia 2023 r. 0112-KDIL3.4012.360.2023.2.MBN;

·interpretacja z dnia 30 marca 2023 r. 0111-KDIB3-1.4012.47.2023.3.IK.

Reasumując, jeśli stanowisko Organu względem pytania nr 2 okaże się pozytywne, tj. w przypadku uznania przez Organ, że dostawa Nieruchomości będzie czynnością wykonaną w ramach działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy o VAT) Wnioskodawcy, w związku z czym Wnioskodawca, w stosunku do dostawy Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT, to dostawa Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, niewyłączoną od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad. 4

Jeśli stanowisko Organu względem pytania nr 3 okaże się pozytywne, planowana dostawa Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1, bowiem:

·Nieruchomość spełnia definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT;

·w związku z realizacją tej dostawy Kupujący nabędzie prawo do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel;

·Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy ceny sprzedaży.

Sprzedaż Nieruchomości, zgodnie z Ustawą o VAT, korzysta co do zasady ze zwolnienia z opodatkowania (art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT) – jest to zwolnienie przewidziane dla nieruchomości zabudowywanych, a taki status ma Nieruchomość.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, zawarta w Ustawie o VAT (art. 2 pkt 14), zakłada iż jest to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W rezultacie, dostawa budynków posadowionych na gruntach, stanowiących Nieruchomość, będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy budynków, budowli lub ich części na tych działkach posadowionych.

Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, iż wskazaną Nieruchomość nabył wraz z drugim współwłaścicielem w roku 1994 (czyli ponad 2 lata przed planowaną sprzedażą). Zasadne jest domniemanie, że Nieruchomość była użytkowana przez poprzedniego właściciela (poprzedni właściciel oświadczył w treści aktu notarialnego, iż Nieruchomość stanowiła zorganizowaną część przedsiębiorstwa), a więc do pierwszego zasiedlenia musiało dojść za poprzednich właścicieli.

Oznacza to, że pomiędzy planowaną dostawą Nieruchomości, a pierwszym jej zasiedleniem minęło więcej niż 2 lata (Wnioskodawca nabył Nieruchomość sprzed 31 laty). Ponadto, Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, że w zakresie, w jakim Nieruchomość była wykorzystywana w ramach działalności Spółki, nie doszło do ulepszenia Nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym (Nieruchomość nie stanowiła w żadnej działalności środka trwałego), tym bardziej nie jest konieczna weryfikacja, aby sprawdzić, czy ulepszenie stanowiło co najmniej 30% wartości początkowej.

Powyższe oznacza, że planowana sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie na datę jej zawarcia zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Oznacza to, że Wnioskodawca i Kupujący mogą zrezygnować z tego zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, przez złożenie w dniu transakcji (w akcie notarialnym) zgodnego oświadczenia Wnioskodawcy i Kupującego, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT Nieruchomości.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Wobec niespełnienia jednego z warunków ww. zwolnienia, analiza drugiego z nich jest niecelowa.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione łącznie oba warunki, o których mowa w tym przepisie. Zatem, w przedmiotowej sprawie dostawa przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. przepisu.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT ma charakter obligatoryjny w odróżnieniu od zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z którego stosownie do dyspozycji art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy wskazać, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT ma zastosowanie w sytuacji, gdy w odniesieniu do dostawy budynku, budowli lub ich części nie ma zastosowania zwolnienie, wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W okolicznościach zdarzenia przyszłego, przedstawionego w niniejszym Wniosku, taka sytuacja nie ma miejsca, bowiem dostawa Nieruchomości kwalifikuje się na zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Reasumując, w okolicznościach zdarzenia przyszłego, przedstawionego w niniejszym Wniosku, dostawa Nieruchomości kwalifikuje się na zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, a więc nie ma zastosowania z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Mając jednak na względzie rezygnację przez Wnioskodawcę i Kupującego ze zwolnienia z VAT i wybór opodatkowania VAT, dostawa Nieruchomości będzie dostawą towarów, opodatkowaną podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (zabudowanych czy niezabudowanych), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

‒po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu czynności dostawy zabudowanej nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy Wnioskodawca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Skutkowałoby to koniecznością uznania Wnioskodawcy za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do Nieruchomości będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że:

‒na dzień składania wniosku nie jest Pan zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług,

‒jest Pan wspólnikiem w spółce A S.C. (…), która rozpoczęła działalność (…) 1993 r., przeważający rodzaj działalności ujawniony w CEIDG to: 31.01.Z Produkcja mebli biurowych i sklepowych,

‒od daty rozpoczęcia działalności przez Spółkę nie prowadził Pan jednoosobowej działalności gospodarczej ani też nie prowadził jej jako wspólnik innej spółki niebędącej podatnikiem,

‒wraz z drugim wspólnikiem Spółki (…) 1994 r. w formie aktu notarialnego nabył Pan na współwłasność po ½ części (współwłasność ułamkowa) prawo wieczystego użytkowania zabudowanej Nieruchomości (działka nr 1) wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tej Nieruchomości,

‒decyzją Prezydenta Miasta z dnia (…) 1999 r. użytkowanie wieczyste gruntu, wchodzącego w skład Nieruchomości, zostało przekształcone na własność,

‒żaden z budynków nie miał oraz nie ma obecnie charakteru mieszkalnego, w żadnym z budynków nie znajduje się i nie znajdowały się lokale mieszkalne,

‒od momentu nabycia Nieruchomości w Dziale II w księdze wieczystej Nieruchomości wpisany jest udział ½ każdego współwłaściciela w prawie własności Nieruchomości, który to wpis potwierdza, że Nieruchomość objęta jest współwłasnością ułamkową (tj. zaliczana jest do majątku osobistego każdego ze Sprzedających),

‒w treści aktu notarialnego z dnia (…) 1994 r. znalazła się informacja, iż „Strona kupująca wyjaśnia, iż nabycie nieruchomości wiąże się z prowadzeniem przez nią działalności gospodarczej, tj. „A z siedzibą w (…)”, przy czym Nieruchomość na żadnym etapie nie stała się składnikiem majątkowym Spółki,

‒nabycie nie stanowiło czynności opodatkowanej podatkiem VAT – przedmiotem nabycia była zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie było dokumentowane fakturą z wykazaną kwotą VAT,

‒nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony z tytułu tego nabycia,

‒Nieruchomość nie jest i nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Pana dla potrzeb osobistych,

‒Nieruchomość była i jest wykorzystywana przez Spółkę, w której jest Pan wspólnikiem, w oparciu o nieodpłatne udostępnienie (użyczenie w sposób dorozumiany) przez każdego ze współwłaścicieli (w tym Pana), przy czym nie została w tym zakresie zawarta jakakolwiek umowa,

‒od momentu nabycia Nieruchomości do planowanej sprzedaży to Spółka wykorzystywała i wykorzystuje grunt oraz budynki do prowadzenia opodatkowanej VAT działalności gospodarczej w zakresie produkcji mebli biurowych i sklepowych, wykorzystywanie było i jest nieodpłatne (bez czynszu),

‒Nieruchomość nie była i nie jest oddana w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie umów o podobnym charakterze, Nieruchomość została udostępniona na potrzeby Spółki cywilnej i w tym zakresie nie zawarto żadnej odrębnej umowy, udostępnienie miało charakter nieodpłatny,

‒obecnie planuje Pan sprzedać swój udział w Nieruchomości i w związku z tym na obecnym etapie uzgadnia Pan z potencjalnym Kupującym treść umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości, która najprawdopodobniej w formie aktu notarialnego zostanie podpisana w grudniu 2025 r. lub na początku stycznia 2026 r.,

‒po zawarciu umowy przedwstępnej Kupujący będzie uprawniony – na podstawie zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane wyrażonej przez Pana oraz na podstawie ewentualnych odrębnych pełnomocnictw – do podjęcia działań i składania, uzyskania dla Nieruchomości wszelkich pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy związanych z zamierzoną na Nieruchomości inwestycją budowlaną,

‒w okresie ostatnich 30 lat nie był Pan stroną żadnej umowy sprzedaży nieruchomości.

Pana wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy z tytułu sprzedaży udziału ½ części w Nieruchomości będzie Pan uznany za podatnika podatku VAT i czy dostawa nieruchomości będzie czynnością wykonaną w ramach działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zgodnie z Pana wskazaniem, Nieruchomość od momentu nabycia w 1994 r. nie jest i nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Pana dla potrzeb osobistych, była i jest natomiast wykorzystywana przez Spółkę cywilną, w której jest Pan wspólnikiem, w oparciu o nieodpłatne udostępnienie (użyczenie w sposób dorozumiany) przez każdego ze współwłaścicieli (w tym Pana), do prowadzenia opodatkowanej VAT działalności gospodarczej w zakresie produkcji mebli biurowych i sklepowych, przy czym nie została w tym zakresie zawarta jakakolwiek umowa, a wykorzystywanie przez Spółkę było i jest nieodpłatne (bez czynszu). W akcie notarialnym dokumentującym nabycie tej Nieruchomości zostało wyraźnie wskazane, że strona kupująca (w tym Pan) nabywa Nieruchomość w związku z prowadzeniem przez nią działalności gospodarczej, tj. „A z siedzibą w (…)” i dodatkowo oświadczono w nim, że Pan i drugi współwłaściciel są podatnikami podatku VAT, podając nr NIP Spółki.

Jak wyżej wskazano, z wyroku TSUE C-291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych aby uznać, że mamy do czynienia z dostawą majątku prywatnego. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty czy też wykorzystany w trakcie jego posiadania do działalności gospodarczej.

Należy zatem stwierdzić, że posiadany przez Pana udział w Nieruchomości będący od momentu nabycia przedmiotem nieodpłatnego udostępnienia (użyczenia w sposób dorozumiany) Spółce, w której jest Pan wspólnikiem, na cele prowadzenia przez nią opodatkowanej podatkiem VAT działalności gospodarczej, nie stanowi Pana majątku osobistego, gdyż nie był i nie jest w całym okresie posiadania wykorzystywany jedynie w celu zaspokojenia Pana potrzeb osobistych. W konsekwencji, sprzedaż przez Pana posiadanego udziału w Nieruchomości będzie czynnością dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie można bowiem uznać, że dostawa udziału w Nieruchomości, który był i jest przedmiotem udostępnienia Spółce w celu wykorzystania do działalności, będzie dokonana z Pana majątku prywatnego, o którym mowa w ww. orzeczeniu TSUE.

Wobec powyższego, planowana przez Pana sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan z tytułu tej sprzedaży będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Zaplanowana dostawa udziału Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w tej części uznaję za prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą także kwestii, czy w sytuacji, gdy dostawa Nieruchomości będzie czynnością wykonaną w ramach Pana działalności gospodarczej, w związku z czym w stosunku do dostawy Nieruchomości będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT, to czy dostawa Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, niewyłączoną od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Jak wyżej wskazałem, sprzedaż przez Pana udziału w Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednocześnie na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny zgodnie z którym:

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, ustawodawca wyłączył ponadto z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2.zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4.zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy lub przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2.faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Dla uznania, że zbywany majątek stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u Pana zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po przeniesieniu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę, w oparciu o nabyte składniki.

Jak Pan wyraźnie wskazał we wniosku, w ramach planowanej sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego jakichkolwiek składników majątkowych – materialnych lub niematerialnych – innych niż sama Nieruchomość. Ponadto z wniosku wynika, że transakcja nie będzie obejmować szeregu składników niezbędnych do funkcjonowania przedsiębiorstwa określonych w definicji z art. 55¹, nie dojdzie do cesji na Kupującego jakichkolwiek umów dotyczących Nieruchomości, a których stroną są Sprzedający, czy Spółka, bo takich umów nie ma. Kupujący nie ma zamiaru kontynuować dotychczasowej działalności Sprzedającego, gdyż budynki znajdujące się obecnie na terenie Nieruchomości po ich nabyciu zostaną przez niego wyburzone, a w ich miejsce zostaną wybudowane apartamentowce mieszkalne z mieszkaniami do sprzedaży.

Zatem, przedmiot planowanej transakcji nie będzie obejmował kluczowych składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa czy zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Z wniosku nie wynika, aby Nieruchomość była formalnie wyodrębniona na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej czy też funkcjonalnej w Pana działalności, gdyż takiej Pan nie prowadzi. Transakcji nie będzie towarzyszył także transfer należności i zobowiązań przypisanych do sprzedawanej Nieruchomości. Nie zostaną więc spełnione podstawowe przesłanki do uznania transakcji za zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Tym samym należy stwierdzić, że przedmiotem transakcji nie będzie ani przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie można więc w rozpatrywanej sprawie zastosować do opisanej transakcji sprzedaży wyłączenia spod opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy.

Przedmiotowa transakcja będzie zatem pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pana stanowisko, zgodnie z którym dostawa udziału w Nieruchomości w ramach planowanej transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT bez zastosowania wyłączenia przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy dla zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, należy uznać za prawidłowe.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

We wniosku wskazał Pan, że w 1994 r. nabył Pan wraz z drugim współwłaścicielem prawo użytkowania wieczystego gruntu (działki nr 1) wraz z prawem własności budynków znajdujących się na tej Nieruchomości od poprzedniego właściciela, który oświadczył w treści aktu notarialnego, iż Nieruchomość stanowiła zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Nieruchomość (grunt i budynki) od momentu nabycia przez Pana była wykorzystywana przez Spółkę, w której jest Pan wspólnikiem, w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej, przy czym nie była ujęta w jakiejkolwiek ewidencji środków trwałych, a tym bardziej nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych Spółki, ani każdego ze Współwłaścicieli (w tym Pana). Nieruchomość nie była nigdy amortyzowana i nie ponosił Pan nakładów na ulepszenie na tę Nieruchomość, od których przysługiwałoby Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Oznacza to, że w odniesieniu do budynków wchodzących w skład Nieruchomości do ich pierwszego zasiedlenia doszło już przed ich nabyciem przez Pana w 1994 r., czyli nastąpiło ponad 2 lata przed planowaną transakcją sprzedaży. Zatem, sprzedaż budynków znajdujących się na działce nr 1 nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków a ich planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie do dostawy budynków zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym – pamiętając, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy grunt podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według tych samych regulacji jak budynki na nim posadowione – również sprzedaż gruntu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Należy w tym miejscu zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wyżej wskazałem, z tytułu planowanej dostawy będzie Pan podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Podatnikiem podatku VAT jest również przyszły Kupujący. W opisie sprawy wskazał Pan, że wraz z Nabywcą złoży Pan zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania: a) w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż albo b) przed dniem dostawy do właściwego dla Nabywcy naczelnika urzędu skarbowego. Forma zostanie dostosowana do wymogów notariusza i terminów finalizacji transakcji.

W konsekwencji, w przypadku wyboru dla opisanej dostawy opcji opodatkowania i spełnienia przez Strony wymogów wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, przewidzianych dla skutecznego złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania, planowana dostawa budynków znajdujących się na Nieruchomości będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Podsumowując, w sytuacji gdy, strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy budynków, korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zbycie udziału w Nieruchomości będzie w całości opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Pana stanowisko w tej części uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela Nieruchomości.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 2, 3 i 4 dotyczących podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 1 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

W odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.