Interpretacja indywidualna z dnia 27 marca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.166.2026.2.KOM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że planowana sprzedaż nieruchomości (działki nr 1) nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług, gdyż sprzedaży dokona Sprzedająca niebędąca podatnikiem tego podatku (pytanie nr 1 i 2) jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków w podatku VAT związanych ze sprzedażą przez przyszłą Sprzedającą na rzecz Kupującego działki nr 1.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 16 marca 2026 r. (wpływ 16 marca 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

• A.A.

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 20 października 2025 r. w formie aktu notarialnego A.A., jako przyszła Sprzedająca, zawarła ze spółką B. sp. z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży następującej nieruchomości: działki o nr ew. 1 poł. w (…), obszar 0,2169 ha, KW nr (…).

Nieruchomość została nabyta na podstawie: 2/16 - dziedziczenie po ojcu, 12/16 - darowizna i 2/16 na podstawie umowy zamiany z 1984 r.

Nieruchomość jest niezabudowana, położona jest na terenie, dla którego w planie miejscowym przewidziane jest przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na działkach z zielenią leśną. Nieruchomość oznaczona jest w rejestrze gruntów jako grunty zadrzewione i zakrzewione („Lz”).

Cena nieruchomości została ustalona na kwotę 2.400.000 złotych.

Warunki zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży:

1)Kupujący (czyli spółka B. sp. z o.o.) lub podmiot wskazany przez Kupującego uzyska prawomocną i ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę 2 budynków mieszkalnych, dwulokalowe w zabudowie bliźniaczej) o min. powierzchni PUM: 600 m² wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz decyzje dot. zjazdu z drogi publicznej,

2)Kupujący przeprowadzi due dilligence nieruchomości i wyniki będą satysfakcjonujące dla Kupującego,

3)Kupujący potwierdzi, że warunki techniczne (prąd, woda, gaz, włączenie do układu drogowego, odprowadzanie wód i ścieków) umożliwią realizację zamierzonej przez niego inwestycji,

4)potwierdzone zostanie, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej lub ustanowiona zostanie odpowiednia służebność zapewniająca dostęp do drogi publicznej,

5)uzyskanie decyzji o zezwoleniu na wycinkę drzew i krzewów z nieruchomości.

Ww. warunki zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

Kupujący prowadzi działalność gospodarczą, w zakresie której pozostaje m.in. działalność deweloperska.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej.

W umowie przedwstępnej, przyszła Sprzedająca udzieliła zgody na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane, w szczególności m.in. do składania oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zawierania umów przyłączeniowych, prowadzenia badań i odwiertów, wejścia na nieruchomość do czynności przygotowawczych (usunięcie kolizji sieci), przeprowadzenia postępowania o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

W umowie przedwstępnej przyszła Sprzedająca udzieliła Kupującemu oraz jego wspólnikom - (…) pełnomocnictwa do:

• przeglądania akt księgi wieczystej, w tym pozyskiwania kserokopii i fotokopii z akt księgi wieczystej,
• uzyskiwania wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dot. stanu faktycznego i prawnego sprzedawanej nieruchomości.
• uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, w tym archiwalnych oraz innych dokumentów dot. nieruchomości,
• uzyskania we właściwym urzędzie gminy, skarbowym, oddziale ZUS, KRUS lub PFRON zaświadczeń dot. podatków i składek Sprzedającej,
• uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia sprzedawanej nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.
• wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, fazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej i innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania wniosków i innych dokumentów, oraz zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączeniowych lub umów określających warunki włączenia do układu drogowego,
• wystąpienia do właściwych organów w celu uzyskania decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów z nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych,
• złożenia oświadczenia woli o braku sprzeciwu wobec decyzji związanych z realizacją zamierzonej przez Kupującego inwestycji na nieruchomości,
• przeprowadzenia postępowania w imieniu Sprzedającej związanego z uzyskaniem decyzji wyłączającej nieruchomość z produkcji rolniczej.

Przy czym, pełnomocnictwo zawiera zastrzeżenie, że Kupujący poniesie wszelkie koszty oraz opłaty związane z pozyskiwaniem określonych dokumentów na podstawie pełnomocnictwa lub też wynikające z decyzji uzyskanych w imieniu Sprzedającej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytania Organu Zainteresowani wskazali:

1)w jaki sposób przyszła Sprzedająca wykorzystywała działkę nr 1 od momentu jej nabycia - jeśli były to cele osobiste to proszę wskazać, w jaki sposób ww. działka zaspokajała jej potrzeby osobiste?

Odpowiedź: Sprzedająca „fizycznie” nie korzystała z działki, sporadycznie doglądała działkę, w ramach czynności właścicielskich (weryfikacja, czy nikt nie gromadzi odpadów na działce itp.), płaciła podatek od nieruchomości. Działka pozostawała w jej majątku, jako majątek spadkowy.

2)czy przyszła Sprzedająca prowadziła kiedykolwiek działalność gospodarczą, w której wykorzystywała działkę nr 1? Jeśli tak, to:

• jaka to była działalność,
• czy była/jest z tytułu jej prowadzenia czynnym podatnikiem podatku VAT,
• czy wykorzystywała działkę wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku?

Odpowiedź: Nie, Sprzedająca nie prowadziła działalności gospodarczej, w której wykorzystywała działkę nr 1.

3)czy przyszła Sprzedająca wykorzystywała działkę do działalności rolniczej? Jeśli tak, to:

• jaki był/jest zakres tej działalności,
• czy była/jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT;
• czy były/są dokonywane zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych (np. zboża) opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce), czy też produkty rolne były/są wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby przyszłej Sprzedającej?

Odpowiedź: Nie, Przyszła Sprzedająca nie wykorzystywała działki do działalności rolniczej.

4)czy przyszła Sprzedająca kiedykolwiek oddawała lub oddaje działkę nr 1 w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

• w jakim okresie sprzedawana działka była udostępniana osobom trzecim?
• czy była udostępniana odpłatnie czy nieodpłatnie?
• czy przyszła Sprzedająca uzyskiwała pożytki z tytułu najmu, dzierżawy?

Odpowiedź: Nie, działka nigdy nie była oddawana do korzystania przez osoby trzecie.

5)czy przyszła Sprzedająca w całym okresie posiadania działki nr 1 podejmowała działania mające na celu podniesienie jej atrakcyjności i wartości, tj. uzbrajała działkę, wytyczała drogi dojazdowe, ogradzała, występowała o warunki zabudowy, występowała o zmiany w MPZP dla działki, tak by wynikała z niego możliwość jej zabudowy, występowała o decyzje i pozwolenia budowlane (jeśli tak, to jakie), itp.?

Odpowiedź: Sprzedająca nie podejmowała działań mających na celu podniesienie jej atrakcyjności i wartości, nie uzbrajała działki, nie wymieniała ogrodzenia na działce (działka była ogrodzona w momencie nabycia własności), nie występowała o warunki zabudowy, nie występowała o zmiany w MPZP, nie występowała o decyzje i pozwolenia.

6)czy przed zawarciem umowy przedwstępnej z kupującą Spółką przyszła Sprzedająca występowała o podział działki nr 1, a jeżeli tak to w jakim celu?

Odpowiedź: Przyszła Sprzedająca nie występowała o podział działki.

7)czy przyszła Sprzedająca podejmował działania marketingowe w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia np. reklama w internecie, prasie, skorzystanie z usług biura nieruchomości, pośrednika, itp., w jaki sposób poszukiwała nabywcy, z którym podpisała umowę przedwstępną?

Odpowiedź: Sprzedająca zawarła umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z pośrednikiem, który w zamian za wynagrodzenie prowizyjne wyszukiwał potencjalnych nabywców nieruchomości, w tym wyszukał przyszłą kupującą jako potencjalnego nabywcę. Sprzedająca nie prowadziła samodzielnych działań marketingowych.

8)czy przyszła Sprzedająca sprzedawała wcześniej inne działki? Jeżeli tak, to czy z tytułu tej sprzedaży występowała jako podatnik VAT czynny?

Odpowiedź: Nie, przyszła Sprzedająca nie sprzedawała wcześniej innych działek.

9)czy Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź: Tak

10)czy Kupujący nabytą działkę będzie wykorzystywał do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT?

Odpowiedź: Kupujący nabytą działkę zamierza zabudować budynkiem jednorodzinnym dwulokalowym/budynkami jednorodzinnymi dwulokalowymi i odpłatnie zbyć wyodrębnione lokale mieszkalne na rzecz ich nabywców.

Pytania

1)Czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2)Czy podjęcie przez spółkę B. sp. z o.o. części z czynności zmierzających do pozyskania pozwolenia na budowę na nieruchomości w imieniu Sprzedającej wpłynie na kwalifikację prawną planowanej sprzedaży nieruchomości, jako opodatkowanej podatkiem od towarów i usług?

3)Czy w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i Sprzedająca wystawi tytułem tej sprzedaży fakturę VAT z naliczonym podatkiem VAT, Zainteresowanemu niebędącemu stroną przysługiwać będzie prawo do odliczenia tego podatku VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

ad 1)

Planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług, gdyż sprzedaży dokona osoba niebędąca podatnikiem tego podatku.

Przyszła Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość nie została nabyta w związku z działalnością gospodarczą oraz nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej. Jej sprzedaż nie następuje także w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z tym sprzedaż nieruchomości (terenu budowlanego) dokonana przez osobę niebędąca podatnikiem podatku od towarów i usług nie będzie stanowił odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

ad 2)

Przedsięwzięcie części czynności administracyjnoprawnych w imieniu przyszłej Sprzedającej w celu pozyskania dla przyszłego nabywcy pozwolenia na budowę nieruchomości nie będzie wpływało na kwalifikację czynności sprzedaży jako podlegającej pod podatek od towarów i usług.

Dokonywane przez przyszłego nabywcę w imieniu przyszłej Sprzedającej czynności prawne (w tym wystąpienie w jego imieniu o wydanie decyzji, pozwoleń, uzgodnień, zawarcie w jego imieniu umów dot. przyłączy do nieruchomości) nie będą skutkowały uznaniem tych czynności, jako kwalifikujących się do działalności gospodarczej przyszłej Sprzedającej. Celem tych czynności jest bowiem osiągnięcie celu gospodarczego przez przyszłego nabywcę, to jest uzyskanie przez przyszłego nabywcę we własnym imieniu oraz na własną rzecz pozwolenia na budowę.

Niezależnie więc od tego, czy w procesie pozyskiwania uzgodnień, dostępu do mediów, wyłączenia z produkcji leśnej/rolnej przyszły nabywca będzie działał w imieniu własnym, czy też w imieniu przyszłej Sprzedającej, podjęcie tych czynności w imieniu przyszłej Sprzedającej.

ad 3)

Jeżeli sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego tytułem nabycia nieruchomości.

Nabycie nieruchomości przez Zainteresowanego następuje w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Zainteresowany jest podatnikiem podatku od towarów i usług i prowadzi działalność deweloperską. W związku z tym, Zainteresowanemu przysługiwać będzie uprawnienie do odliczenia podatku VAT naliczonego od ceny sprzedaży nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie pytania nr 1 i 2 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami nieruchomość zabudowana czy niezabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 str. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

• po pierwsze, dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
• po drugie, czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Przedmiotowe orzeczenie dotyczyło opodatkowania sprzedaży - przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej - części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii posiadania przez przyszłą Sprzedającą statusu podatnika VAT z tytułu sprzedaży działki nr 1 istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży przyszła Sprzedająca podjęła aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, każdorazowo wymaga oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści wniosku wynika, że:

• przyszła Sprzedająca 20 października 2025 r. w formie aktu notarialnego zawarła z A. sp. z o.o. przedwstępną umowę sprzedaży działki nr ew. 1 o pow. 0,2169 ha nabytej na podstawie: 2/16 - dziedziczenie po ojcu, 12/16 - darowizna i 2/16 na podstawie umowy zamiany z 1984 r.,
• nieruchomość jest niezabudowana, położona na terenie, dla którego w planie miejscowym przewidziane jest przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na działkach z zielenią leśną,
• Sprzedająca nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej, w której wykorzystywała działkę nr 1, nie wykorzystywała jej również do działalności rolniczej,
• działka nigdy nie była oddawana przez Sprzedającą w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze do korzystania przez osoby trzecie,
• Sprzedająca „fizycznie” nie korzystała z działki, sporadycznie doglądała działkę, w ramach czynności właścicielskich (weryfikacja, czy nikt nie gromadzi odpadów na działce itp.), płaciła podatek od nieruchomości, działka pozostawała w jej majątku, jako majątek spadkowy,
• Sprzedająca nie podejmowała działań mających na celu podniesienie jej atrakcyjności i wartości, nie uzbrajała działki, nie wymieniała ogrodzenia na działce (działka była ogrodzona w momencie nabycia własności), nie występowała o warunki zabudowy, nie występowała o zmiany w MPZP, nie występowała o decyzje i pozwolenia, nie występowała o jej podział,
• Sprzedająca zawarła umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z pośrednikiem, który w zamian za wynagrodzenie prowizyjne wyszukiwał potencjalnych nabywców nieruchomości, w tym wyszukał Kupującego jako potencjalnego nabywcę, Sprzedająca nie prowadziła samodzielnych działań marketingowych,
• Kupujący nabędzie nieruchomość m.in. pod warunkiem, że Kupujący lub podmiot wskazany przez Kupującego uzyska prawomocną i ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę 2 budynków mieszkalnych, dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz decyzje dot. zjazdu z drogi publicznej i potwierdzi, że warunki techniczne (prąd, woda, gaz, włączenie do układu drogowego, odprowadzanie wód i ścieków) umożliwią realizację zamierzonej przez niego inwestycji,
• w umowie przedwstępnej, przyszła Sprzedająca udzieliła zgody na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane, w szczególności m.in. do składania oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zawierania umów przyłączeniowych, prowadzenia badań i odwiertów, wejścia na nieruchomość do czynności przygotowawczych (usunięcie kolizji sieci), przeprowadzenia postępowania o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej,
• w umowie przedwstępnej przyszła Sprzedająca udzieliła Kupującemu oraz jego wspólnikom pełnomocnictwa m.in. do przeglądania akt księgi wieczystej, w tym pozyskiwania kserokopii i fotokopii z akt księgi wieczystej, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, w tym archiwalnych oraz innych dokumentów dot. nieruchomości, wystąpienia w imieniu Sprzedającej do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, fazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej i innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania wniosków i innych dokumentów, oraz zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączeniowych lub umów określających warunki włączenia do układu drogowego, czy przeprowadzenia postępowania w imieniu Sprzedającej związanego z uzyskaniem decyzji wyłączającej nieruchomość z produkcji rolniczej,
• pełnomocnictwo to zawiera zastrzeżenie, że Kupujący poniesie wszelkie koszty oraz opłaty związane z pozyskiwaniem określonych dokumentów na podstawie pełnomocnictwa lub też wynikające z decyzji uzyskanych w imieniu Sprzedającej,
• Kupujący prowadzi działalność gospodarczą, w zakresie której pozostaje m.in. działalność deweloperska, jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabytą działkę zamierza zabudować budynkiem jednorodzinnym dwulokalowym/budynkami jednorodzinnymi dwulokalowymi i odpłatnie zbyć wyodrębnione lokale mieszkalne na rzecz ich nabywców.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy dostawa działki nr 1 przez przyszłą Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy dokonując sprzedaży działki nr 1 opisanej we wniosku przyszła Sprzedająca podjęła działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży działki nr 1 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy przyszła Sprzedająca wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Skala zaangażowania przyszłej Sprzedającej, w odniesieniu do sprzedaży ww. działki nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedającej w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Sprzedającą opisanej działki wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W stosunku do działki będącej przedmiotem sprzedaży, jak wynika z opisu sprawy, przyszła Sprzedająca nie podejmowała czynności wymagających zaangażowania środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości tej nieruchomości oprócz wydatku na pośrednika w obrocie nieruchomościami, który swoimi działaniami przyczynił się do znalezienia obecnego Kupującego. Sprzedająca nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej, w której wykorzystywała działkę nr 1, nie wykorzystywała jej również do działalności rolniczej. Działka nigdy nie była oddawana przez Sprzedającą w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze do korzystania przez osoby trzecie. Sprzedająca „fizycznie” nie korzystała z działki, sporadycznie doglądała działkę, w ramach czynności właścicielskich (weryfikacja, czy nikt nie gromadzi odpadów na działce itp.), płaciła podatek od nieruchomości, działka pozostawała w jej majątku, jako majątek spadkowy. Sprzedająca nie występowała również samodzielnie o jej podział. Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania należy zwrócić uwagę, że doszło do udzielenia Kupującemu, a także osobom wskazanym przez Kupującego, zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, w szczególności m.in. do składania oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zawierania umów przyłączeniowych, prowadzenia badań i odwiertów, wejścia na nieruchomość do czynności przygotowawczych (usunięcie kolizji sieci), przeprowadzenia postępowania o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, a także pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającej w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, koniecznych dla uzyskania decyzji i pozwoleń zgodnie z planami inwestycyjnymi kupującej Spółki. Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń, a zwłaszcza prawomocnej i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę 2 budynków mieszkalnych, dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą towarzyszącą jest jednak warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, samo udzielenie zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane czy pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, decyzje) nie jest staraniem przyszłej Sprzedającej, która przykładowo chce uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (Kupującego lub osoby przez niego wskazane) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, by pozyskać kupującego i aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Kupujący wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania nieruchomości do swoich określonych potrzeb. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą przyszła Sprzedająca podejmowała aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu lub osobom przez niego wskazanym do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do jego potrzeb przed sprzedażą w związku z zawartą umową przedwstępną nie są powodem do uznania przyszłej Sprzedającej w tych okolicznościach za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stwierdzić zatem należy, że w tym konkretnym przypadku w całym okresie posiadania działki nr 1, przyszła Sprzedająca nie podjęła i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Sprzedająca nie zachowuje się w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku. Na kwalifikację prawną planowanej sprzedaży nieruchomości jako opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, jak stwierdzono powyżej, nie wpłynie podjęcie przez Kupującego czynności zmierzających do pozyskania pozwolenia na budowę na nieruchomości w imieniu Sprzedającej.

Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje zatem, że aktywność przyszłej Sprzedającej w całym okresie posiadania w majątku prywatnym nieruchomości (działki nr 1) mieściła się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 o pow. 0,2169 ha, Sprzedająca będzie korzystać z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającą cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr 1 o pow. 0,2169 ha Sprzedająca będzie korzystać z przysługującego Jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej nieruchomości - działki nr 1 o pow. 0,2169 ha - nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko w zakresie pytań nr 1 i 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowo, oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 3 dotyczące uznania, czy w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i Sprzedająca wystawi tytułem tej sprzedaży fakturę VAT z naliczonym podatkiem VAT, to Zainteresowanemu niebędącemu stroną (Kupującemu) przysługiwać będzie prawo do odliczenia tego podatku VAT. W wydanej interpretacji uznałem jednak, że przyszła Sprzedająca z tytułu dostawy działki nr 1 nie będzie działała jako podatnik podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Kupującego nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiłem od odpowiedzi na pytanie nr 3 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się m.in. do skutków w podatku VAT dla Kupującego.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu wskazuję, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem (pytania) dotyczą praw i obowiązków podatkowych wszystkich zainteresowanych uczestniczących w tym samym zdarzeniu przyszłym pomimo uznania w wydanej interpretacji, że z tytułu sprzedaży działki nr 1 przyszła Sprzedająca nie występuje w charakterze podatnika podatku VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;

w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A.A. (Zainteresowana będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.