Interpretacja indywidualna z dnia 13 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.161.2026.1.DS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży działki powstałej z podziału części działki o nr 1.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

·A.A.

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

·B.B.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A.A. jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Polski, prowadzącą działalność gospodarczą po firmą (...) A.A., polegającą na sprzedaży detalicznej oraz hurtowej (...), zaś jego żona B.B. również mająca miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie prowadzi działalności gospodarczej.

A.A. i B.B. (zwani dalej: „Wnioskodawcami”) są właścicielami na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nieruchomości składających się z działek ewidencyjnych: 1, 2, 3 o łącznym obszarze wynoszącym 2,0195 ha, w obrębie (...) położonej w (…), gminie (...), powicie (...), województwie (...), dla której Sąd rejonowy w (...) wydział ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą kw. Nr (…). Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawców.

Przedmiot umowy sprzedaży opisany poniżej, został przez nich nabyty do majątku wspólnego od rodziców A.A. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego objętej aktem notarialnym sporządzonym 26 października 1990 r. przez C.C Repertorium (…).

W dziale III księgi wieczystej wpisane są prawo służebności osobistej na rzecz. D.D. E.E. oraz prawo użytkowana działki gruntu zgodne z § 6 umowy przekazania gospodarstwa rolnego i umów darowizn na rzecz D.D. i E.E., które to prawa wygasły na skutek śmierci uprawnionych.

Wnioskodawcy zamierzają sprzedać wydzieloną geodezyjnie część działki nr 1, o obszarze około 14.056 metrów kwadratowych („przedmiot umowy sprzedaży”) na rzecz Spółki pod firmą A. z siedzibą w (...),  KRS (…) („Kupujący”), z którą Wnioskodawcy zawarli 21 listopada 2025 roku, umowę przedwstępną dokumentowaną aktem notarialnym sporządzonym przez F.F., notariusza w (...), za rep. A nr (…).

W związku z zawarciem wyżej wskazanej umowy przedwstępnej na rzecz Wnioskodawców nie została dokonana żadna zapłata, w tym przy umowie tej nie został zapłacony zadatek ani zaliczka.

Działka gruntu nr 1 oznaczona jest w ewidencji gruntów jako grunty orne (symbole RIIIB, RIVA, RV) oraz grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi WS oraz rowy oznaczone symbolem w W‑PSIV, przy czym przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży została wydana zgoda/pozwolenie na likwidację znajdującego się na przedmiocie umowy sprzedaży zbiornika wodnego, a Wnioskodawcy zamierzają zasypać wgłębienie po zbiorniku wodnym z uwagi na jego niewykorzystywanie. Zbiornik ten nie był wykorzystywany przez nich do prowadzenia działalności gospodarczej, pełnił kiedyś funkcję rekreacyjną.

Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (...) z 30 grudnia 2003 roku, Uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (...) z 15 marca 2004 roku zgodnie z którymi przedmiot umowy sprzedaży położony jest na terenie przeznaczonym pod teren promocji gospodarczej - zabudowa przemysłowo usługowa, zaś część działki nr 1, która pozostanie własnością Wnioskodawców przeznaczona jest w planie w niewielkiej części pod teren promocji gospodarczej - zabudowa przemysłowo usługowa, zaś w przeważającej części pod teren mieszkaniowo-usługowy.

Na części działki nr 1, która zostanie nadal własnością Wnioskodawców, położony jest dom Wnioskodawców, w którym mieszkają od wielu lat, oraz pomieszczenia do prowadzenia działalności gospodarczej przez A.A., związanego (...), natomiast część działki nr 1 która stanowić będzie przedmiot umowy sprzedaży jest niezabudowana i na części tej nie była prowadzona przez nich działalność gospodarcza. Nieruchomość ta nie była oddana w dzierżawę, ani wynajmowana.

Podział działki nr 1 podyktowany jest chęcią kupna wydzielonej części przez Kupującego oraz pozostawaniem pozostałej części przedmiotowej działki gruntu we własności Wnioskodawców, przy czym to Kupujący zwrócił się do Wnioskodawców z propozycją nabycia części działki nr 1.

Wnioskodawcy nie planowali wcześniej podziału tej nieruchomości, lecz wobec zainteresowania wyrażonego przez Kupującego oraz z uwagi na fakt, że nie wykorzystują przedmiotu umowy sprzedaży, uznali za zasadne dokonanie geodezyjnego podziału i sprzedaży wydzielonej części działki 1, z której nie korzystają.

Wnioskodawcy nigdy nie oferowali sprzedaży przedmiotu umowy sprzedaży w internecie, prasie itp. (jak również nigdy nie prowadzili działalności marketingowej w odniesieniu do przedmiotu umowy sprzedaży jak i innych nieruchomości, które posiadają, nie sprzedawali dotychczas żadnych swoich nieruchomości), nie szukali nabywcy działek a zamiarem podziału nie było zwiększenie wartości nieruchomości, których są właścicielami.

Podział nieruchomości przeprowadzony jest zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego i ze względu na zainteresowanie zakupem przedmiotu umowy sprzedaży przez Kupującego.

Przedmiot umowy sprzedaży jest nieuzbrojony i nie posiada przyłączy mediów, takich jak gaz, woda, energia elektryczna czy kanalizacja. Wnioskodawcy nie zamierzają dokonywać uzbrojenia terenu, utwardzenia terenu ani zakładania jakichkolwiek przyłączy na koszt Wnioskodawców.

W przedwstępnej umowie sprzedaży Wnioskodawcy udzielili Kupującemu pełnomocnictw m.in. do wszczęcia i prowadzenia w imieniu Wnioskodawców postępowania w celu uzyskania wszelkich dokumentów zatwierdzających podział nieruchomości, polegającego na wydzieleniu przedmiotu umowy sprzedaży, do wystąpienia do właściwych podmiotów w celu uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci, w tym elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, itp., do wystąpienia do organów w celu uzyskania na koszt Kupującego decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów, a także wystąpienia do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach, przy czym podjęte przez Kupującego czynności (w tym na skutek udzielonego pełnomocnictwa) nie mają na celu zwiększenia wartości nieruchomości i nie mają wpływu na cenę nieruchomości, która została określona na kwotę 230 zł za 1 metr kwadratowy przedmiotu umowy sprzedaży.

Podejmowane przez Kupującego czynności mają na celu przystosowane przedmiotu umowy sprzedaży do zamierzonych w przyszłości przez Kupującego działań - w tym wybudowania na przedmiocie umowy sprzedaży hal magazynowych. Wnioskodawcy nie uczestniczą w tych czynnościach a wszelkie koszty związane z uzyskiwanymi dokumentami  podejmowanymi przez Kupującego czynnościami ponosi w całości Kupujący.

Jeżeli Kupujący nie nabędzie przedmiotu umowy sprzedaży od Wnioskodawców, nie zamierzają oni poszukiwać nowego nabywcy przedmiotu umowy sprzedaży.

Wnioskodawcy nie korzystali w usług pośrednika nieruchomości w odniesieniu do przedmiotu umowy sprzedaży a Kupujący sam zgłosił się do Wnioskodawców z propozycją kupienia nieruchomości.

Wnioskodawcy pragną podkreślić, iż podejmowane przez nich działania związane z wydzieleniem i sprzedażą części nieruchomości gruntowej - części działki nr 1 mają charakter wykonywania prawa własności do majątku prywatnego i nie mają żadnego związku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Działania wnioskodawców nie mają cech profesjonalnej, stałej, czy systematycznej aktywności, charakterystycznej dla działalności gospodarczej. Podział nieruchomości i sprzedaż wydzielonej działki jest wynikiem zainteresowana ze strony Kupującego, Wnioskodawcy nie podejmowali i nie planują podejmowania czynności marketingowych celem sprzedaży wydzielonej działki gruntu.

Pytanie

Czy sprzedając powstałą w wyniku podziału działki część działki nr 1 Wnioskodawcy będą działać w charakterze podatników VAT i w związku z transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawców, sprzedając powstałą w wyniku podziału działkę - Wnioskodawcy nie będą działać w charakterze podatników VAT, nie będą dokonywać przedmiotowej czynności w ramach działalności gospodarczej, a tym samym transakcja ta nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska

Należy wskazać, iż zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie zaś do treści art. 2 pkt 6 oraz pkt 22 ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, oraz ilekroć mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Mając na uwadze powyższe należy uznać, że sprzedaż nieruchomości gruntowych (działek) co do zasady stanowi dostawę towarów, a tym samym może podlegać opodatkowaniu VAT.

Kluczowym elementem dla opodatkowania tej czynności jest ustalenie, czy Wnioskodawcy działać będą w charakterze podatników VAT. Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w myśl art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Innymi słowy, dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika tego podatku, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Zatem, określenie podatnika ma zasadnicze znaczenie dla zakresu opodatkowania.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Podatnikiem dany podmiot będzie tylko w odniesieniu do czynności opodatkowanych, które wykonał w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nie każda czynność dostawy musi być traktowana jako wykonywana w ramach działalność gospodarczej, a tym samym nie każda sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Stwierdzenie, że osoba fizyczna sprzedająca nieruchomości gruntowe działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą, wymaga również wykazania, iż jej aktywność ma charakter zawodowy (profesjonalny), jest prowadzona w sposób stały, ciągły i powtarzalny oraz posiada elementy zorganizowania.

Problematyka kwalifikacji sprzedaży działek w kontekście podatku VAT była wielokrotnie analizowana i rozstrzygana przez sądy administracyjne. W orzeczeniach wskazywano, że przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy VAT należy nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE).

W wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 (wyrok TSUE z 15 września 2011 r. C-180/10 J. S. v. Minister Finansów oraz K. i J. K. v. Dyrektor Izby Skarbowej w (...), ZOTSIS 2011, nr 8-96, poz. I-8461). W ww. wyrokach TSUE stwierdza, że osoba która w celu dokonania sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

TSUE wymienił jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba sprzedając nieruchomości, działa w charakterze podatnika podatku VAT, natomiast podział nieruchomości, w tym także w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym, to czy dany podmiot działa jako podatnik podatku VAT, wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu.

Zgodnie z orzecznictwem TSUE, w tym wyrokiem w sprawie C-180/10 oraz C-181/10, czynności związane z wykonywaniem prawa własności do nieruchomości prywatnej, nawet gdy dotyczą sprzedaży większej liczby działek, nie muszą same w sobie prowadzić do uznania sprzedawcy za podatnika VAT.

W kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego dotyczącego wnioskodawców, ich działania w żaden sposób nie wykraczają poza zarząd majątkiem prywatnym i nie stanowią czynności dokonywanych w ramach działalności gospodarczej. Na gruncie krajowego orzecznictwa sądów administracyjnych należy w szczególności zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 30 maja 2023 r. (wyrok WSA w Gliwicach z 30 maja 2023 r. I SA/Gl 1140/22 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 27 czerwca 2024 r. oraz wyrok WSA w Kielcach z 27 czerwca 2024 r., I SA/Ke 219/24 (dalej: WSA w Gliwicach WSA w Kielcach)).

Zgodnie z treścią wyroku WSA w Gliwicach „według sądu o tym, że dokonujący sprzedaży działek działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej”.

Co więcej, jak wskazuje WSA w Kielcach „dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku VAT”.

Ponadto jak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 kwietnia 2022 r. (wyrok NSA z 27 kwietnia 2022 r . I FSK 1589/18), „zbycie natomiast, nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego, stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami maszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym - niemającym cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT”.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, prowadzi do wniosku, że sprzedaż wydzielonej działki po podziale nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Wnioskodawców za podatników tego podatku. Wnioskodawcy nie podejmowali i nie zamierzają podejmować działań w zakresie obrotu nieruchomościami angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Wnioskodawcy nabyli przedmiot umowy sprzedaży od rodziców A.A. w drodze umowy przekazania gospodarstwa rolnego, a nie zakupu w celu dalszej odsprzedaży. Przedmiot umowy sprzedaży był zawsze prywatnym majątkiem (w całości pozyskanym ww. umową nie było także jakiegokolwiek prawa do odliczenia VAT przy jego nabyciu). Wydzielenie niezabudowanej części działki nie wskazuje na aktywność charakterystyczną dla działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy nie podejmowali i nie będą podejmować działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności przedmiotu umowy sprzedaży, takich jak uzbrojenie terenu, utwardzenie dróg czy zakładanie przyłączy, które mogłyby wskazywać na profesjonalne podejście do obrotu nieruchomościami.

Ponadto nie inwestowali i nie zamierzają inwestować środków w przedmiot umowy sprzedaży, a także nie poszukiwali nabywcy przedmiotu umowy sprzedaży. Wszelkie ewentualne działania mające przystosować przedmiot umowy sprzedaży do planowanego przez Kupującego jego późniejszego wykorzystania, podejmowane są przez Kupującego lub jego pełnomocników na wyłączny koszt Kupującego i nie mają wpływu na cenę przedmiotu umowy sprzedaży. Przy sprzedaży przedmiotu umowy sprzedaży Wnioskodawcy będą działać wyłącznie jako właściciele wykonujący swoje prawo własności, a nie jako przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą.

Dlatego też, w świetle wyżej przedstawionych argumentów, Wnioskodawcy - sprzedając powstałą w wyniku podziału działkę - nie będą działać w charakterze podatnika VAT, nie będą dokonywać przedmiotowej czynności w ramach działalności gospodarczej, a tym samym transakcja ta nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek oraz udziałów w nich), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów bądź świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Jednocześnie wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy bądź świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu, ale tylko taka, która wykonana jest przez podmiot, który w związku z jej realizacją występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zdefiniowane zostały w art. 15 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak natomiast stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki powstałej w wyniku podziału działki o nr 1, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, Wnioskodawcy podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Wnioskodawców za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że A.A. jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Polski, prowadzącą działalność gospodarczą po firmą (...) A.A., polegającą na sprzedaży detalicznej oraz hurtowej (...), zaś jego żona B.B. również mająca miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie prowadzi działalności gospodarczej.

A.A. i B.B. (Wnioskodawcy) są właścicielami na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nieruchomości składających się z działek ewidencyjnych: 1, 2, 3 o łącznym obszarze wynoszącym 2,0195 ha położonej w (...). Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawców. Przedmiot umowy sprzedaży został przez nich nabyty do majątku wspólnego od rodziców A.A. na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego objętej aktem notarialnym sporządzonym 26 października 1990 r.

Wnioskodawcy zamierzają sprzedać wydzieloną geodezyjnie część działki nr 1, o obszarze około 14.056 metrów kwadratowych na rzecz Spółki, z którą 21 listopada 2025 roku zawarli umowę przedwstępną. W związku z zawarciem wyżej wskazanej umowy przedwstępnej na rzecz Wnioskodawców nie została dokonana żadna zapłata, w tym przy umowie tej nie został zapłacony zadatek ani zaliczka.

Działka gruntu nr 1 oznaczona jest w ewidencji gruntów jako grunty orne (symbole RIIIB, RIVA, RV) oraz grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi WS oraz rowy oznaczone symbolem w W-PSIV, przy czym przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży została wydana zgoda/pozwolenie na likwidację znajdującego się na przedmiocie umowy sprzedaży zbiornika wodnego, a Wnioskodawcy zamierzają zasypać wgłębienie po zbiorniku wodnym z uwagi na jego niewykorzystywanie. Zbiornik ten nie był wykorzystywany przez nich do prowadzenia działalności gospodarczej, pełnił kiedyś funkcję rekreacyjną.

Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, uchwałą Rady Miejskiej w (...) Az 30 grudnia 2003 roku. Uchwałą Rady Miejskiej w (...) z 15 marca 2004 roku, zgodnie z którymi przedmiot umowy sprzedaży położony jest na terenie przeznaczonym pod teren promocji gospodarczej - zabudowa przemysłowo usługowa, zaś część działki nr 1, która pozostanie własnością Wnioskodawców przeznaczona jest w planie w niewielkiej części pod teren promocji gospodarczej - zabudowa przemysłowo usługowa, zaś w przeważającej części pod teren mieszkaniowo-usługowy.

Na części działki nr 1, która zostanie nadal własnością Wnioskodawców, położony jest dom Wnioskodawców, w którym mieszkają od wielu lat oraz pomieszczenia do prowadzenia działalności gospodarczej przez A.A., związanego (...), natomiast część działki nr 1 która stanowić będzie przedmiot umowy sprzedaży jest niezabudowana i na części tej nie była prowadzona przez nich działalność gospodarcza. Nieruchomość ta nie była oddana w dzierżawę, ani wynajmowana.

Podział działki nr 1 podyktowany jest chęcią kupna wydzielonej części przez Kupującego oraz pozostawaniem pozostałej części przedmiotowej działki gruntu we własności Wnioskodawców, przy czym to Kupujący zwrócił się do Wnioskodawców z propozycją nabycia części działki nr 1.

Wnioskodawcy nie planowali wcześniej podziału tej nieruchomości, lecz wobec zainteresowania wyrażonego przez Kupującego oraz z uwagi na fakt, że nie wykorzystują przedmiotu umowy sprzedaży, uznali za zasadne dokonanie geodezyjnego podziału i sprzedaży wydzielonej części działki 1, z której nie korzystają.

Wnioskodawcy nigdy nie oferowali sprzedaży przedmiotu umowy sprzedaży w internecie, prasie itp. (jak również nigdy nie prowadzili działalności marketingowej w odniesieniu do przedmiotu umowy sprzedaży jak i innych nieruchomości, które posiadają, nie sprzedawali dotychczas żadnych swoich nieruchomości), nie szukali nabywcy działek a zamiarem podziału nie było zwiększenie wartości nieruchomości, których są właścicielami.

Podział nieruchomości przeprowadzony jest zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego i ze względu na zainteresowanie zakupem przedmiotu umowy sprzedaży przez Kupującego.

Przedmiot umowy sprzedaży jest nie uzbrojony i nie posiada przyłączy mediów, takich jak gaz, woda, energia elektryczna czy kanalizacja. Wnioskodawcy nie zamierzają dokonywać uzbrojenia terenu, utwardzenia terenu ani zakładania jakichkolwiek przyłączy na koszt Wnioskodawców.

W przedwstępnej umowie sprzedaży Wnioskodawcy udzielili Kupującemu pełnomocnictw m.in. do wszczęcia i prowadzenia w imieniu Wnioskodawców postępowania w celu uzyskania wszelkich dokumentów zatwierdzających podział nieruchomości, polegającego na wydzieleniu przedmiotu umowy sprzedaży, do wystąpienia do właściwych podmiotów w celu uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci, w tym elektroenergetycznej, gazowej, wodociągowej, itp., do wystąpienia do organów w celu uzyskania na koszt Kupującego decyzji zezwalającej na wycinkę drzew i krzewów, a także wystąpienia do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach, przy czym podjęte przez Kupującego czynności (w tym na skutek udzielonego pełnomocnictwa), nie mają na celu zwiększenia wartości nieruchomości i nie mają wpływu na cenę nieruchomości, która została określona na kwotę 230 zł za 1 metr kwadratowy przedmiotu umowy sprzedaży.

Podejmowane przez Kupującego czynności mają na celu przystosowane przedmiotu umowy sprzedaży do zamierzonych w przyszłości przez Kupującego działań - w tym wybudowania na przedmiocie umowy sprzedaży hal magazynowych. Wnioskodawcy nie uczestniczą w tych czynnościach a wszelkie koszty związane z uzyskiwanymi dokumentami podejmowanymi przez Kupującego czynnościami ponosi w całości Kupujący. Jeżeli Kupujący nie nabędzie przedmiotu umowy sprzedaży od Wnioskodawców, nie zamierzają oni poszukiwać nowego nabywcy przedmiotu umowy sprzedaży. Wnioskodawcy nie korzystali w usług pośrednika nieruchomości w odniesieniu do przedmiotu umowy sprzedaży a Kupujący sam zgłosił się do Wnioskodawców z propozycją kupienia nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą ustalenia, czy w ramach planowanej transakcji sprzedaży powstałej w wyniku podziału części działki o nr 1 Wnioskodawcy będą występowali w charakterze podatników VAT, a tym samym czy opisana transakcja będzie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jednocześnie z przywołanych na wstępie uzasadnienia przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego wykorzystywanego do celów prywatnych.

W analizowanej sprawie należy zwrócić uwagę na fakt prowadzenia działalności gospodarczej na działce 1. Z okoliczności sprawy wynika, że na działce nr 1 położony jest dom Wnioskodawców, w którym mieszkają od wielu lat oraz pomieszczenia do prowadzenia działalności gospodarczej przez A.A., natomiast część działki nr 1, która stanowić będzie przedmiot umowy sprzedaży, jest niezabudowana i na części tej nie była prowadzona przez Nich działalność gospodarcza. Nieruchomość ta nie była oddana w dzierżawę, ani wynajmowana. W odniesieniu do powyższego stwierdzić należy, że choć działalność gospodarcza była prowadzona w pomieszczeniach znajdujących się na części działki 1, to jednak wykorzystanie ww. działki należy oceniać jako całość. Oznacza to, że działka nr 1 jako całość, jeszcze przed podziałem, była wykorzystywana przez Pana A.A. do prowadzenia działalności gospodarczej – a więc również ta wydzielona część nieruchomości, która będzie przeznaczona na sprzedaż. W konsekwencji, planowana dostawa opisanej nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach zbycia majątku prywatnego (osobistego).

Jak wynika z opisu sprawy, A.A. i B.B. (Wnioskodawcy) są właścicielami na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej działki o nr 1. Nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie przez Pana A.A. do prowadzenia działalności gospodarczej związanej (...). Pani B.B. nie prowadzi działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, tak więc dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W rozpatrywanej sprawie, pomimo że przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków, to jednak jest wykorzystywana wyłącznie przez Pana A.A. – Zainteresowanego będącego stroną postępowania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zatem z tytułu dostawy ww. części działki powstałej po podziale działki 1 wyłącznie Pan A.A. będzie stroną dokonującą czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem i będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa art. 15 ust. 1 ustawy. Skoro bowiem, działka nr 1 była i nadal jest wykorzystywana przez Niego w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to w sensie ekonomicznym na gruncie podatku VAT Pan A.A. jest właścicielem tej działki i w efekcie dokona jej dostawy. Natomiast Pani B.B. nie będzie występowała jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, w związku z planowaną dostawą.

Podsumowując, sprzedaż powstałej w wyniku podziału części działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W związku z tą dostawą Pan A.A. będzie występował w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Natomiast Pani B.B., w związku z planowaną sprzedażą powstałej w wyniku podziału części działki nr 1 nie będzie działała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Państwa stanowisko jest zatem nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.