Interpretacja indywidualna z dnia 14 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.167.2026.2.MC

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 16 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełniła go Pani pismem przesłanym 10 kwietnia 2026 r. (wpływ 10 kwietnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem wniosku na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1 (…), o powierzchni 2,74 ha (dwadzieścia siedem tysięcy czterysta metrów kwadratowych), o sposobie korzystania określonym jako grunty rolne zabudowane („Br-RV”), pastwiska trwałe (PsIV”) oraz grunty orne (RIVa”, „RIVb”, „RV”, „RVI”), położonej w województwie (...), w powiecie (...), w gminie (...), w miejscowości (...), dla której to działki gruntu Sąd Rejonowy w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

II. Nabycia działki i opodatkowanie nabycia podatkiem VAT.

Wnioskodawca nabył działkę na podstawie Umowy przeniesienia własności, sporządzonej 26 lutego 2021 roku przez notariusza w (...) A.A., za numerem Rep. A nr (...). Działka gruntu o numerach ewidencyjnych 1 nie została nabyta od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nabycie działki nie było udokumentowane fakturą, brak podatku VAT do odliczenia.

III. Przeznaczenie działek zgodnie z planem zagospodarowania lub decyzją o warunkach zabudowy.

Na terenie 1 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto do 13 września 2023 roku nie wydano decyzji o warunkach zabudowy.

Do przedmiotowej działki nie podjęto uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji terenu w myśl art. 14 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji (Dz.U. 2024, poz. 278) i uchwały o przyjęciu gminnego programu odbudowy, zgodnie z treścią ustawy z dnia 11 sierpnia 2019 roku o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz. U. 2018 r., poz. 1345).

Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 1 nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów. Ponadto, co bardzo istotne, Spółka Kupująca jako pełnomocnik strony wystąpi o warunki zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy ma pozwolić na postawienie na działce pawilonu wraz z parkingiem. Powyższe jest niezbędne, aby doszło do zakupu działki.

IV. Wypis z rejestru gruntów.

Wypis z rejestru gruntów bez danych osobowych, wydany w dniu 17 czerwca 2025 roku z upoważnienia Starosty (...) przez Inspektora w Wydziale Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki Nieruchomościami, z którego wynika, że oznaczenie geodezyjne i położenie działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni 2,74 ha o sposobie korzystania określonym jako grunty rolne zabudowane (,,Br-RV”), pastwiska trwałe („PsIV”) oraz grunty orne („RIVa”, „RIVb”, „RV”, „RVI”), Id działki: (…) w województwie (...), w powiecie (...), w jednostce ewidencyjnej (...), obręb: (...) nie uległy zmianie oraz że jest ona wykazana pod numerem jednostki rejestrowej gruntów: (…), numer kancelaryjny: (…).

V. Przedmiot wniosku.

Przedmiotem sprzedaży jest działka o powierzchni około 0,3000 ha, która powstanie z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1.

VI. Pozyskanie kupującego.

W tym przypadku Wnioskodawca nie szukał kupującego (nie ogłaszał sprzedaży, nie korzystał z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego). Spółka zainteresowana działkami zgłosiła się sama do Wnioskodawcy.

VII. Sposób wykorzystywania działki.

Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Działka była wykorzystywana do celów rolniczych. Działka była wykorzystywana do celów prywatnych. Działka była także dzierżawiona spółce. Dzierżawa miała charakter odpłatny. Spółka, która dzierżawiła działkę jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony. Działka jest częścią gospodarstwa rolnego. Nie występowano o zmianę planu zagospodarowania.

VIII. Zasady sprzedaży i ustalenia ceny działek.

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce prawo własności do działki o powierzchni około 0,3000 ha, która powstanie z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1, Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą.

Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr (...) z 14 lipca 2025 r. umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości. Z aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać kupująca Spółka.

W ramach udzielonego pełnomocnictwa spółka ma:

• Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 527 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych.
• Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości.
• Uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.
• Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.
• Ponadto Spółka jako pełnomocnik ma dokonać:
• Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.
• Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
• Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.
• Uzyskania warunków technicznych, usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo – usługowym.

Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie się niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów itp. Działania pełnomocnika są korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której cena będzie niezwykle atrakcyjna.

Należy także podkreślić, iż mamy do czynienia z umową przedwstępną, co oznacza, że jeśli z przyczyn leżących po stronie spółki nie dojdzie do transakcji to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działki pozostają.

Tym samym w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać mu prawo własności nieruchomości o powierzchni około 0,3000 ha, która powstanie z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1.

Cena ustalona w akcie notarialnym umowy przedwstępnej i jest ona znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od uzyskania wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń. W tym przypadku działania pełnomocnika Wnioskodawcy są więc niezwykle korzystne dla strony. Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje, iż kupujący uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto działania pełnomocnika działającego w imieniu strony powoduje, iż cena działki jest bardzo korzystna. W praktyce to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki, jednak profity z tego uzyskuje kupujący. Co ważne, powyższe działania mają duże znaczenie dla uatrakcyjnienie działki dla przyszłych kupujących. Działka dzięki działaniom pełnomocnika znacznie poprawi swoje walory dla innych potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna jest niezwykle korzystna dla kupującego. To Kupujący dzięki działaniu pełnomocnika uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoką cenę za działkę (cena jest nieznacznie atrakcyjniejsza).

Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do transakcji powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców. Co ważne, cena na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną wyżej opisane pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń Spółce odstąpić od umowy. Co istotne, cena na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna pod warunkiem uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń w tym na uzbrojenie działki.

W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę, której wartość jest bardzo wysoka.

IX. Podsumowanie informacji dotyczących transakcji.

1. W stosunku do działki Wnioskodawca nie ponosił samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na rzecz strony działa pełnomocnik. W wyniku działań pełnomocnika Wnioskodawcy, strona uzyska znacznie atrakcyjniejszą działkę i znacznie atrakcyjniejszą cenę.

2. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami. Jedyna współpraca z pełnomocnikiem.

3. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

4. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana.

5. Działka o powierzchni około 0,3000 ha, która powstanie z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

6. Kupująca spółka jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

7. Nabycie nie było dokumentowane fakturą.

8. Podatek od nabycia nie został odliczony.

9. Działka była wykorzystywana w celach rolniczych.

10. Działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

11. Działka była wykorzystywana prywatnie m.in do trzymania prywatnych rzeczy.

12. Wnioskodawca nie jest podatnikiem podatku VAT.

13. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym.

Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Sprzedający oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

X. Podsumowanie wniosku.

W tym przypadku obie strony są zainteresowane uatrakcyjnieniem działki. Działania pełnomocnika mają wpływ na cenę sprzedaży działki. Pełnomocnik działający w imieniu Wnioskodawcy podejmuje szereg działań, które w znaczący sposób uatrakcyjniają działkę. Działania te powodują, że cena zawarta w umowie przedwstępnej jest atrakcyjna (bardzo atrakcyjna rynkowo). Co ważne, działania te mają wpływ na cenę dla innych potencjalnych klientów.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na pytanie nr 1: w jakim celu nabyła Pani w 2021 r. do wspólności majątkowej małżeńskiej działkę nr 1, wskazała Pani:

„Wnioskodawca oświadcza, że nabycie nastąpiło do majątku wspólnego małżeńskiego na podstawie umowy sprzedaży z dnia 10 sierpnia 2021 roku, działka nabyta w celu prywatnym jako zabezpieczenie majątkowe.”

W odpowiedzi na pytanie nr 2: czy prowadzi Pani działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze, wskazała Pani:

„Wnioskodawca oświadcza, że nie prowadzi.”

W odpowiedzi na pytanie nr 3: w związku z informacjami zawartymi w opisie sprawy:

– proszę o konkretne i jednoznaczne wskazanie,w jaki sposób działka nr 1 i wydzielona z niej działka, będąca przedmiotem sprzedaży, była/jest/będzie wykorzystywana przez Panią od momentu nabycia/podziału do momentu sprzedaży? Jeśli były/są/będą to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać, w jaki sposób zaspokajała Pani potrzeby prywatne/osobiste, wskazała Pani:

„Wnioskodawca oświadcza, że działka była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych (m.in. do trzymania prywatnych rzeczy) oraz rolniczych, stanowiąc część gospodarstwa rolnego dla celów własnych. Wnioskodawca oświadcza również, że nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a od momentu nabycia do planowanej sprzedaży służyła celom osobistym i rolnym własnym.”

W odpowiedzi na pytanie nr 4: czy działka nr 1 i wydzielona z niej działka, będąca przedmiotem sprzedaży, była/jest/będzie wykorzystywana przez Panią w prowadzonej działalności rolniczej, z tytułu której jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i działka ta stanowi składnik prowadzonej działalności rolniczej, wskazała Pani:

„Wnioskodawca oświadcza działka była wykorzystywana do własnych celów rolniczych, nie sprzedawano płodów. Nie jestem podatnikiem podatku VAT, nie mam działalności rolniczej, nie jestem rolnikiem ryczałtowym.”

W odpowiedzi na pytanie nr 5: czy przed sprzedażą działka nr 1 i wydzielona z niej działka, będąca przedmiotem sprzedaży, została/zostanie wycofana z prowadzonej działalności rolnej, z tytułu której jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, do majątku prywatnego?

Jeśli tak, to:

a)kiedy miało/będzie miało to miejsce? Należy podać datę lub przybliżoną datę w przyszłości;

b)czy w związku z wycofaniem działki nr 1 i wydzielonej działki, będącej przedmiotem sprzedaży, z prowadzonej działalności rolniczej, z tytułu której jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, do majątku prywatnego, była/będzie Pani zobowiązana do wykazania i odprowadzenia podatku VAT? Jeśli nie, to należy wskazać dlaczego;

c)na podstawie jakiego dokumentu (czynności prawnej) ww. działka zostanie przekazane do Pani majątku prywatnego?

d)w jaki dokładnie sposób wykorzystywała/będzie Pani wykorzystywała działkę nr 1 i wydzieloną działkę, będącą przedmiotem sprzedaży, od dnia wycofania z prowadzonej działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, do majątku prywatnego,

wskazała Pani:

„Wnioskodawca oświadcza, że nieruchomość od momentu nabycia była wykorzystywana do celów prywatnych oraz rolniczych w ramach gospodarstwa rolnego na własny użytek. Sformułowanie gospodarstwo rolne odnosi się do prywatnego gospodarstwa rolnego.”

W odpowiedzi na pytanie nr 6: czy wystąpiła/wystąpi Pani z wnioskiem o wyłączenie działki nr 1 i wydzielonej działki, będącej przedmiotem sprzedaży, z produkcji rolnej? Jeśli tak, to czy wniosek o zmianie przeznaczenia działki rolnej na budowlaną został już uwzględniony, wskazała Pani:

„Nie występowałam. Z aktu notarialnego wynika, że dla terenu obejmującego działkę nr 1 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym działka ta jest przeznaczona pod tereny zabudowy usługowej.”

W odpowiedzi na pytanie nr 7: w związku z informacją, że działka była wykorzystywana w celach rolniczych, proszę wskazać:

a)czy z działki nr 1 i wydzielonej działki, będącej przedmiotem sprzedaży, dokonywane były/będą zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowane podatkiem VAT? Jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce?

b)czy też produkty rolne były/są/będą wykorzystywane na Pani własne potrzeby, wskazała Pani:

„Wnioskodawca oświadcza, że produkty rolne zebrane z działki nie były sprzedawane z podatkiem VAT. Płody rolne były wykorzystywane na własne potrzeby.”

W odpowiedzi na pytanie nr 8: czy dzierżawa działki nr 1 na czas nieoznaczony na rzecz „spółki” miała miejsce na rzecz „spółki kupującej” (spółki, która działa jako pełnomocnik i nabędzie działkę wydzieloną z działki nr 1), czy też działka ta była wydzierżawiona na rzecz innej spółki?

a)Jeśli na rzecz spółki kupującej, proszę wskazać:

· przez kogo (Panią, Pani męża, Państwa wspólnie) była zawarta umowa dzierżawy?

· kiedy działka została wydzierżawione spółce kupującej? Czy było to przed, czy po podpisaniu umowy przedwstępnej ze spółką?

· czy umowa dzierżawy ze spółką kupującą została zawarta na potrzeby załatwienia opisanych we wniosku formalności związanych z inwestycją zaplanowaną przez spółkę kupującą na działce nr 1?

• czy opłata z tytułu udostępniania działki była dokumentowana fakturami? Jeśli nie, proszę wskazać powód.

b)Jeśli na rzecz spółki innej niż spółka kupująca, proszę wskazać:

• przez kogo (Panią, Pani męża, Państwa wspólnie) była zawarta umowa dzierżawy?
• w jakim okresie wydzierżawiana była/jest działka nr 1?
• czy opłata z tytułu udostępniania działki była dokumentowana fakturami? Jeśli nie, proszę wskazać powód,

wskazała Pani:

„Dzierżawa dotyczy kupującej spółki. Dzierżawa wspólnie, na czas nieoznaczony, dzierżawa zawarta w dzień zawarcia umowy przedwstępnej 14 lipca 2025 r. Umowa zawarta na potrzeby załatwienia opisanych we wniosku formalności związanych z inwestycją zaplanowaną przez spółkę kupującą na działce nr 1. Nie była dokumentowana fakturami, Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku VAT”.

W odpowiedzi na pytanie nr 9: czy w stosunku do działki, będącej przedmiotem sprzedaży, do dnia sprzedaży zamierza Pani prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość tej działki lub uatrakcyjnić ją dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to proszę podać, jakie to będą działania, wskazała Pani:

„Wnioskodawca oświadcza, że nie podejmował i nie zamierza podejmować działań wymienionych wyżej.”

W odpowiedzi na pytanie nr 10: czy wcześniej dokonywała Pani sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, proszę podać odrębnie dla sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości,

b)w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte,

c)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,

d)kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,

e)ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe),

f)czy odprowadziła Pani podatek VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości (działki),

wskazała Pani:

„Wnioskodawca oświadcza że nie dokonywała.”

W odpowiedzi na pytanie nr 11: czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży? Jeśli tak, to ile i jakie, oraz:

a)kiedy i w jaki sposób weszła w posiadanie tych nieruchomości,

b)w jakim celu nabyła Pani te nieruchomości,

c)w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie,

d)jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane bądź niezabudowane działki,

wskazała Pani:

„Wnioskodawca oświadcza, że nie posiada”.

W odpowiedzi na pytanie nr 12: czy na moment dostawy dla działki, będącej przedmiotem sprzedaży, będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, wskazała Pani:

„Wnioskodawca oświadcza, że dla terenu nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Nr XIII/82/2019 Rady Gminy (...)), co wyklucza konieczność wydawania decyzji o warunkach zabudowy.”

W odpowiedzi na pytanie nr 13: czy działka nr 1 i wydzielona z niej działka, będąca przedmiotem sprzedaży, od dnia nabycia do dnia planowanej sprzedaży była/jest/będzie wykorzystywana przez Panią wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną od podatku VAT, do której wykorzystywany był ww. przedmiot sprzedaży, Pani wykonywała? Proszę podać podstawę prawną zwolnienia, wskazała Pani:

„Wnioskodawca oświadcza, że działka nie była wykorzystywana do działalności opodatkowanej VAT ani zwolnionej. Wyłącznie działalność niepodlegająca opodatkowaniu”.

W odpowiedzi na pytanie nr 14: we wniosku wskazała Pani, że działkę nr 1 nabyła Pani na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Proszę zatem dodatkowo wskazać:

a)czy Pani małżonek kiedykolwiek prowadził działalność gospodarczą, z tytułu której był czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT i wykorzystywał w niej działkę nr 1 i działkę będącą przedmiotem sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać, w jakim okresie lub okresach i w jakim zakresie ją wykorzystywał;

b)czy Pani małżonek posiadał/posiada status rolnika ryczałtowego, w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, to proszę wskazać, czy działka nr 1 i wydzielona z niej działka, będąca przedmiotem sprzedaży, stanowiła/stanowi składnik prowadzonego przez Pani męża gospodarstwa rolnego i była wykorzystywana przez Pani męża w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, wskazała Pani:

„Wnioskodawca oświadcza, że działka stanowi majątek wspólny małżeński i wykorzystywali Państwo działkę w ramach wspólnego gospodarstwa rolnego do celów własnych oraz do celów prywatnych. Nie posiadamy statusu rolnika ryczałtowego.”

Pytanie

Czy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości o powierzchni około 0,3000 ha, która powstanie z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług bez uwzględnienia zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT ?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki o powierzchni około 0,3000 ha, która powstanie z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej, ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.

Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem - podatnik - tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową – wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Wnioskodawca przypomina, iż na działce o powierzchni około 0,3000 ha, która powstanie z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1, od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

Ponadto należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki o powierzchni około 0,3000 ha, która powstanie z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1,warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy jak to już wyżej podkreślono nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi, czyli do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie o powierzchni około 0,3000 ha, która powstanie z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Kwestie opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku TS z 3 kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu czytamy, że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Zdaniem TS takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą.

Powracając do analizy wyroku TS C-213/24 E.T, należy stwierdzić, że ponownie kluczowe było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem pełnomocnika. W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania maja miejsce. Działania pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń w tym dotyczących uzbrojenia, zjazdów itp.

Ponadto uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta. W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoją korzyść. W przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają.

Co ważne, już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych pozwoleń.

Tym samym Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał on czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost atrakcyjności i wartości nieruchomości. W powyższym wyroku C-213/24 E.T.

Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika - przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez TS wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą - jego działalność ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz zleceniodawców.

W przypadku Wnioskodawcy takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawca, ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku, a co za tym idzie nie osiągnie on znacznie wysokiej ceny za swoją nieruchomość. Ponadto działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę.

Zdaniem Wnioskodawcy w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki o powierzchni około 0,3000 ha, która powstanie z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane zdaniem Wnioskodawcy nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane - w świetle art. 2 pkt 33 ustawy - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - na podstawie ust. 2 powołanego przepisu - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

·lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

·sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki o powierzchni około 0,3000 ha, która powstanie z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1, stanowiących teren budowlany będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT.

Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy powodują bowiem uatrakcyjnianie działki zarówno dla kupującej spółki, jak i ewentualnych przyszłych nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).

Na zakończenie w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia będzie trzeba ich sprzedaż udokumentować fakturą. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym ich nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, budynków), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy też zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę owego faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

Zatem grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa Unii Europejskiej wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziału w działce wydzielonej z działki nr 1, istotne jest, czy w celu dokonania jego sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z wniosku wynika, że nie jest Pani podatnikiem podatku VAT. Jest Pani właścicielem, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 1, o powierzchni 2,74 ha. Działka, która ma być przedmiotem sprzedaży nie jest zabudowana. Nabycie nastąpiło do majątku wspólnego małżeńskiego na podstawie umowy sprzedaży z 10 sierpnia 2021 roku, działka została nabyta w celu prywatnym jako zabezpieczenie majątkowe. Działka była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych (m.in. do trzymania prywatnych rzeczy) oraz rolniczych, stanowiąc część gospodarstwa rolnego dla celów własnych. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a od momentu nabycia do planowanej sprzedaży służyła celom osobistym i rolnym własnym. Działka była wykorzystywana do własnych celów rolniczych nie sprzedawano płodów. Nie prowadzi Pani działalności rolniczej oraz nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym. Nieruchomość od momentu nabycia była wykorzystywana do celów prywatnych oraz rolniczych w ramach gospodarstwa rolnego na własny użytek. Sformułowanie gospodarstwo rolne odnosi się do prywatnego gospodarstwa rolnego. Produkty rolne zebrane z działki nie były sprzedawane z podatkiem VAT. Płody rolne były wykorzystywane na własne potrzeby.

Dzierżawa działki nr 1 na czas nieoznaczony miała miejsce na rzecz Kupującej Spółki (spółki, która działa jako pełnomocnik i nabędzie działkę wydzieloną z działki nr 1). Dzierżawa miała charakter odpłatny. Dzierżawa zawarta w dzień zawarcia umowy przedwstępnej 14 lipca 2025 r. umowa zawarta na potrzeby załatwienia opisanych we wniosku formalności związanych z inwestycją zaplanowaną przez Spółkę Kupującą na działce nr 1.

W stosunku do działki, będącej przedmiotem sprzedaży, do dnia sprzedaży nie podejmowała i nie zamierza Pani podejmować jakikolwiek działań, aby zwiększyć wartość tej działki lub uatrakcyjnić ją dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki).

Nie szukała Pani kupującego (nie ogłaszała sprzedaży, nie korzystała z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego). Spółka zainteresowana działką sama zgłosiła się do Pani.

Zamierza Pani sprzedać Spółce prawo własności do działki o powierzchni około 0,3000 ha, która powstanie z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1. Spółka planuje nabyć przedmiotową nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej, polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Kupująca Spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum 650 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc postojowych oraz prowadzić na tym terenie działalność gospodarczą. Powyższe zostało potwierdzone aktem notarialnym nr (...) z 14 lipca 2025 r. umowa przedwstępna, kupująca nieruchomość spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tej nieruchomości.

Z aktu notarialnego wynika, iż w imieniu sprzedającego jako pełnomocnik będzie działać Kupująca Spółka.

W ramach udzielonego pełnomocnictwa Spółka ma:

• Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo usługowym o powierzchni zabudowy 527 m², w tym sala sprzedaży o powierzchni 400 m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum 20 miejsc parkingowych,
• Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki, a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,
• Uzyskać pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.
• Uzyskać prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą Spółkę odpowiednich nasadzeń zamiennych.

Ponadto Spółka jako pełnomocnik ma dokonać:

• Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.
• Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.
• Uzyskania warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej Spółki, pozwalającej na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.
• Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo – usługowym.

Powyższe działania bardzo uatrakcyjniają działkę. Działka dzięki tym działaniom stanie się niezwykle atrakcyjna, ponieważ zostaną wydane pozwolenia, które zarówno pozwolą na uzbrojenie działki, zagospodarowanie, posiadanie zjazdów itp. Działania pełnomocnika są korzystne dla obu stron. Kupujący, jeśli nie dojdzie do transakcji uzyska działkę, której cena będzie niezwykle atrakcyjna. Jeśli z przyczyn leżących po stronie spółki nie dojdzie do transakcji to wszystkie pozwolenia i uatrakcyjnienia działki pozostają.

W momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń zobowiązała się Pani sprzedać mu prawo własności nieruchomości o powierzchni około 0,3000 ha, która powstanie z podziału działki o numerze ewidencyjnym 1.

Cena ustalona w akcie notarialnym umowy przedwstępnej jest znacznie wyższa od cen rynkowych. Cena ta jest uzależniona od uzyskania wszystkich wyżej wymienionych pozwoleń. Działania Pani pełnomocnika są więc niezwykle korzystne dla Pani. Zlecenie tych działań pełnomocnikowi powoduje, iż Kupujący uzyskuje działki atrakcyjne. Ponadto działania pełnomocnika działającego w imieniu strony powoduje, iż cena działki jest bardzo korzystna. W praktyce to pełnomocnik ponosi koszty uatrakcyjnienia działki jednak profity z tego uzyskuje kupujący. Powyższe działania mają duże znaczenie dla uatrakcyjnienia działki dla przyszłych kupujących. Działka dzięki działaniom pełnomocnika znacznie poprawi swoje walory dla innych potencjalnych klientów. Umowa przedwstępna jest niezwykle korzystna dla kupującego. To Kupujący dzięki działaniu pełnomocnika uatrakcyjnia działkę, uzyskuje wysoką cenę za działkę (cena jest nieznacznie atrakcyjniejsza).

Wszystkie pozwolenia uzyskane przez Kupującego, jeśli nie dojdzie do transakcji powodują wzrost ceny działki dla innych potencjalnych nabywców. Cena na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną wyżej opisane pozwolenia. Umowa przedwstępna przewiduje w przypadku braku ww. pozwoleń Spółce odstąpić od umowy. Cena na umowie przedwstępnej jest bardzo atrakcyjna pod warunkiem uzyskania wszystkich zgód, pozwoleń w tym na uzbrojenie działki. W przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie, kupujący uzyskuje atrakcyjną działkę, której wartość jest bardzo wysoka.

W stosunku do działki nie ponosiła Pani samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. W celu uatrakcyjnienia działki na Pani rzecz działa pełnomocnik. W wyniku działań pełnomocnika uzyska Pani znacznie atrakcyjniejszą działkę i znacznie atrakcyjniejszą cenę. W stosunku do ww. nieruchomości nie współpracuje Pani z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami.

Udzieliła Pani Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Ponadto wyraziła Pani zgodę na dysponowanie przez Kupującą Spółkę nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwoleniu na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępniła Kupującej Spółce nieruchomość będącą przedmiotem umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości oraz nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Zatem dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Zatem udzieliła Pani Kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji umożliwiających budowę obiektu handlowo-usługowego z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki.

Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń było warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności nastąpiły w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupująca Spółka) już się zgłosił, właściciel gruntu (Pani) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy i podnieść jego cenę.

Ponadto z wniosku wynika, że dzierżawa działki nr 1 na czas nieoznaczony miała miejsce na rzecz Kupującej Spółki (spółki, która działa jako pełnomocnik i nabędzie działkę wydzieloną z działki nr 1). Nie dzierżawiła Pani tej działki na rzecz innej spółki. Dzierżawa została zawarta w dzień zawarcia umowy przedwstępnej 14 lipca 2025 r. Umowa została zawarta na potrzeby załatwienia opisanych we wniosku formalności związanych z inwestycją zaplanowaną przez Spółkę Kupującą na działce nr 1.

Z powyższego wynika zatem, że umowa dzierżawy została zawarta wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą Spółkę niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej Spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Ponadto w stosunku do działki nie ponosiła Pani samodzielnie jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. W stosunku do ww. nieruchomości nie współpracuje Pani z żadnym biurem pośrednictwa nieruchomościami. W stosunku do działki, będącej przedmiotem sprzedaży, do dnia sprzedaży nie podejmowała i nie zamierza Pani podejmować jakikolwiek działań, aby zwiększyć wartość tej działki lub uatrakcyjnić ją dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki).

Działka była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych (m.in. do trzymania prywatnych rzeczy) oraz rolniczych, stanowiąc część gospodarstwa rolnego dla celów własnych. Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a od momentu nabycia do planowanej sprzedaży służyła celom osobistym i rolnym własnym. Działka była wykorzystywana do własnych celów rolniczych, nie sprzedawano płodów. Nie prowadzi Pani działalności rolniczej oraz nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym. Nieruchomość od momentu nabycia była wykorzystywana do celów prywatnych oraz rolniczych w ramach gospodarstwa rolnego na własny użytek. Sformułowanie gospodarstwo rolne odnosi się do prywatnego gospodarstwa rolnego. Produkty rolne zebrane z działki nie były sprzedawane z podatkiem VAT. Płody rolne były wykorzystywane na własne potrzeby.

Nie szukała Pani kupującego (nie ogłaszała sprzedaży, nie korzystała z biur pośrednictwa nieruchomości w celu pozyskania kupującego. Spółka zainteresowana działką sama zgłosiła się do Pani. Nie dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości oraz nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Z wniosku nie wynika zatem, aby w związku ze sprzedażą podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie przez Panią pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i odpłatne udostępnienie gruntu na rzecz Kupującej Spółki (nabywcy) nie powodują, że dokonując sprzedaży udziału w opisanej nieruchomości zostanie Pani z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż nieruchomości opisanej we wniosku wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez Kupującą Spółkę na mocy udzielonego jej przez Panią pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego – skonkretyzowanego nabywcy – a ich ewentualne nieziszczenie się doprowadzić może w swoich skutkach do odstąpienia od zawarcia z Panią umowy przyrzeczonej. Podjęte przez Kupującą Spółkę działania oraz ich efekty, w przypadku braku zawarcia umowy przyrzeczonej, nie wpłyną na poziom atrakcyjności nieruchomości dla innego nabywcy. Z przedstawionego opisu sprawy wynika bowiem, że Kupująca Spółka wykonuje opisane czynności we własnym interesie, w celu przystosowania nieruchomości do swoich określonych potrzeb i planów.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i odpłatne udostępnienie gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Nie sposób zgodzić się z Panią, iż działania podejmowane przez pełnomocnika, mające na celu dostosowanie działki do potrzeb Kupującej Spółki, są działaniami mającymi na celu podniesienie walorów działki dla innych potencjalnych klientów. Jak Pani bowiem wskazuje, cena na umowie przedwstępnej nie zostanie osiągnięta, jeśli nie zostaną uzyskane wyżej opisane pozwolenia.

Natomiast w przypadku uzyskania powyżej wymienionych decyzji i pozwoleń zobowiązała się Pani do sprzedaży przedmiotowej działki temu konkretnemu nabywcy (Kupującej Spółce).

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i dzierżawa gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem dokonując sprzedaży udziału w działce wydzielonej z działki nr 1 będzie Pani korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie udziału w działce wydzielonej z działki nr 1, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w działce wydzielonej z działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, odstępuję od uzasadnienia rozstrzygnięcia kwestii korzystania ze zwolnienia sprzedaży udziału w działce wydzielonej z działki nr 1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zatem Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że interpretacja ta wywołuje skutki podatkowe jedynie dla Pani, nie ma natomiast zastosowania do współwłaściciela nieruchomości, tj. Pani męża.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku.

Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Należy ponadto podkreślić, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza zadane przez Panią pytanie. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii obowiązku udokumentowania fakturą sprzedaży udziału w działce, która powstanie w wyniku podziału działki nr 1.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.