Interpretacja indywidualna z dnia 21 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.169.2026.1.MPA.LM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

6 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 4 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości niezabudowanych.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

A.A.

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

B.A.

Opis zdarzenia przyszłego

B.A. i A.A. zwani dalej Wnioskodawcami są małżonkami pomiędzy, którymi istnieje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. B.A. oraz A.A. są przedsiębiorcami wpisanymi do Centralnej Ewidencji Gospodarczej i każdy z nich prowadzi odrębnie na własne nazwisko pozarolniczą działalność gospodarczą. B.A. od 2023 r. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu samochodami i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług posługującym się nr NIP (…). A.A. od 1995 r. prowadzi działalność w zakresie handlu samochodami oraz w zakresie wynajmu 3 lokali usługowych i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług posługującym się nr NIP (…).

3 października 2013 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawcy nabyli od osoby fizycznej nieruchomość położoną w (…) stanowiącą działki nr 1 o powierzchni 1200 m.kw. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania Urzędu Miasta Gminy (…) przedmiotowa działka położona jest na terenach oznaczonych symbolem: MN 32- tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz Z-tereny zieleni łęgowej. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem z tego względu, że nie wystąpił podatek naliczony, który ewentualnie podlegałby lub nie podlegałby odliczeniu z uwagi na przeznaczenie nabytej nieruchomości.

3 września 2014 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawcy nabyli od osoby fizycznej niezbudowaną nieruchomość stanowiącą działkę nr 2, położoną w (…) o powierzchni 3200 m.kw. Zgodnie z zaświadczeniem z Urzędu Miasta Gminy (…) dla terenu na której położna jest działka brak jest planu zagospodarowania przestrzennego. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem VAT z tego względu Wnioskodawcy nie odliczali podatku naliczonego VAT od nabytej nieruchomości.

18 grudnia 2014 r. na podstawie aktu notarialnego Wnioskodawcy nabyli od osoby fizycznej niezbudowaną nieruchomość stanowiącą działkę nr 3, położoną w (…) o powierzchni 1800 m.kw. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania Urzędu Miasta Gminy (…) przedmiotowa działka położona jest na terenach oznaczonych symbolem: MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem VAT z tego względu Wnioskodawcy nie odliczali podatku naliczonego VAT od nabytej nieruchomości.

Zakup przedmiotowych działek nie był dokonany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zarówno działalności gospodarczej Pani B.A. jak i działalności gospodarczej Pana A.A. Działki te nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych Wnioskodawców a także nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Zakupu przedmiotowych trzech działek nr 3, 1 i 2 położonych w (…) Wnioskodawcy dokonali do majątku prywatnego.

15 stycznia 2025 r. Wnioskodawcy otrzymali zawiadomienie z Sądu Rejonowego w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych, iż z wniosku Starosty (…) dokonano sprostowania obszaru nieruchomości w Księdze Wieczystej nr (…) w której są ujawnione działek 1, 2 i 3. W skutek dokonanego sprostowania obszaru nieruchomości ww. działek łączna powierzchnia działek została skorygowana z 6200 m.kw do powierzchni 5741 m.kw.

19 września 2025 r. Wnioskodawcy zawarli w formie aktu notarialnego ze spółką akcyjną przedwstępną warunkową umowę sprzedaży na sprzedaż niezabudowanej nieruchomości składającej się z działek położonych w (…) oznaczonych numerami: nr 1 o powierzchni 0,1231 ha, nr 2 o powierzchni 0,2685 ha i nr 3 o powierzchni 0,185 ha o łącznej powierzchni 0,5741 ha. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania na dzień zawarcia przedmiotowej umowy przedmiotowe działki znajdują się na terenie oznaczonym symbolem: DG-G3 - istniejącą droga wojewódzka klasy głównej docelowo przewidziana do zmiany kategorii na niższą, MN 32- tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i Z tereny zieleni łęgowej.

Zgodnie z przedwstępną warunkową umową sprzedaży do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży dojdzie między innymi pod następującymi warunkami:

• Kupujący uzyska decyzje o pozwoleniu na budowę 1 kondygnacyjnego obiektu handlowo-usługowego o powierzchni użytkowej 528,05 m.kw wraz z miejscami parkingowymi w liczbie min. 20 miejsc postojowych.
• Kupujący uzyska prawomocną i ostateczną decyzję wydaną przez właściwy organ dotyczącą organizacji ruchu drogowego, czyli zezwalające na zjazd i wjazd na działkę według koncepcji Kupującego,
• dojdzie do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek ewidencyjnych o nr 1, 2 i 3 zgodnie z którymi Kupujący będzie mógł posadowić 1 kondygnacyjny budynek handlowo-usługowy o powierzchni 528,05 m.kw
• Kupujący uzyska warunki techniczne przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego pozwalającą na realizację planowanej inwestycji.

W związku z zawartą umową B.A. i A.A. udzielili Kupującemu pełnomocnictwa z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych w celu uzyskania decyzji pozwoleń związanych z planowaną inwestycją na nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży. Ponadto Wnioskodawcy wyrazili zgodę na dysponowanie przez Kupującego celem uzyskania zgód, opinii, przeprowadzenia badań gruntu etc.

Niezależnie od postanowień umowy przedwstępnej sprzedaży Wnioskodawca w dniu 19 września 2025 r. zawarli z Kupującym umowę dzierżawy przedmiotowej nieruchomości za wynagrodzeniem. na czas prowadzenia przez Kupującego czynności przygotowawczych do uzyskania wszelkich decyzji, pozwoleń zgód warunkujących zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawcy w okresie posiadania przedmiotowych działek, czyli od 2013 r. nie ponosili żadnych nakładów na uatrakcyjnienie nieruchomości, takich jak: uzbrajanie terenu, przygotowywanie planów zagospodarowania i wykorzystania działek, dzielenie na mniejsze działki budowalne, wyznaczania dróg, opracowywanie folderów reklamowych, filmów itp.

W okresie ostatnich 10 lat Wnioskodawcy nie dokonywali sprzedaży innych nieruchomości gruntowych zarówno z majątku prywatnego jak i w ramach działalności gospodarczych.

Pytanie

Czy zgodnie z przestawionym stanem faktycznym, w zakresie planowanej sprzedaży nieruchomości składającej się z trzech działek niezabudowanych położonych w (…) na terenach budowlanych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania Wnioskodawcy będą występowali jako podatnicy podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust. 1 u.p.t.u.

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców w opisanym stanie faktycznym tj. nieruchomości składającej się z trzech działek niezabudowanych nr 1, 2, 3 położonych w (…) na terenach budowlanych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania nie będą oni występowali w charakterze podatników, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) dalej u.p.t.u., ponieważ sprzedaż przedmiotowych działek jako sprzedaż majątku prywatnego nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Należy wskazać, iż nieruchomość gruntowa spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 u.p.t.u., a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 u.p.t.u, podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 u.p.t.u, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym Wnioskodawcy w latach 2013-2014 nabyli trzy działki na podstawie trzech aktów notarialnych, od trzech różnych osób fizycznych. Działki te graniczyły ze sobą i łącznie stworzą łącznie teren pod zabudowę. Należy jednak wskazać, że Wnioskodawcy przez cały czas posiadania przedmiotowych działek tj. od roku 2013 nie podejmowali żadnych czynności charakterystycznych dla osób profesjonalnie zajmujących handlem nieruchomościami, które wskazywałby na zawodowy (ciągły i zorganizowany) charakter zarządzania tymi nieruchomościami.

Wypada nadmienić, że minimum od roku 2013 czyli nabycia pierwszej z trzech działek Wnioskodawcy nie sprzedawali innych nieruchomości gruntowych. Wnioskodawcy w ramach prowadzonych na własne nazwiska działalności gospodarczych nie prowadzą handlu nieruchomościami. Fakt, iż w związku z zawartą umową przedwstępną Wnioskodawcy udzielili pełnomocnictw Kupującemu i oddali w dzierżawą grunt celem uzyskania przez Kupującego stosownych decyzji budowlanych, pozwoleń itp. do wybudowania budynku handlowo-usługowego o pow. 528 m.kw i parkingu, nie przyczyni się do uatrakcyjnienia ich gruntów, lecz posłuży wyłącznie Kupującemu, w tym spełnienie warunków do zawarcie umowy przyrzeczonej.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, stwierdził, że osoba, która w celu dokonania sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Trybunał wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba, sprzedając nieruchomości, działa w charakterze podatnika podatku VAT, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym.

Celem dodatkowego wyjaśnienia należy wskazać, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego, (por. Interpretacja indywidualna z 14 grudnia 2023 r. znak: 0114-KDIP4-3.4012.466.2023.1.AAR).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 9 października 2014 r., I FSK 2145/13; 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; 11 czerwca 2015 r., I FSK 716/14 i 29 listopada 2016 r. I FSK 636/15). Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych, które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym (por. wyrok NSA z 12 kwietnia 2018 r., I FSK 45/18, prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z 11 października 2022 r. I SA/Gd 816/22).

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 marca 2023 r. I FSK 1750/21 „Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).”

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 czerwca 2023 r. I FSK 227/20 „Dla uznania działalności związanej ze sprzedażą nieruchomości za działalność gospodarczą istotne i decydujące znaczenie mają okoliczności faktyczne towarzyszące tej działalności. Okoliczności te muszą wskazywać na zaangażowanie gospodarcze podmiotu dokonującego czynności oraz wskazywać, że wystąpił pewien zorganizowany zespół czynności, świadczący o profesjonalnym charakterze tych działań. Oznacza to, że przy ocenie działalności sprzedawcy nieruchomości pod kątem kwalifikacji jej jako działalności gospodarczej przede wszystkim znaczenie ma aspekt faktyczny tych czynności.”

Reasumując, opisany we wniosku stan faktyczny nie wskazuje, aby Wnioskodawcy małżonkowie B.A. i A.A. w zakresie planowanej sprzedaży działek wskazanych we wniosku przekroczyli granice zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, tym samym ewentualna sprzedaż przedmiotowych nieruchomości (działek), jako nie nosząca cech działalności gospodarczej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku uznaję za prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając Nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1, 2, 3, istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podejmą Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jesteście Państwo właścicielami działek niezabudowanych nr 1, 3, 2. Działki te zostały nabyte od osób fizycznych do Państwa majątku prywatnego. Zarówno Pan jak i Pana małżonka jest czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedaż działek nr 1, 3, 2 nie była opodatkowana podatkiem VAT.

Zamierzają Państwo sprzedać ww. działki Spółce, w tym celu zawarli Państwo ze Spółką umowę przedwstępną i udzielił Spółce pełnomocnictwa do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, związanych z planowaną inwestycją na nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży. Ponadto wyrazili Państwo zgodę na dysponowanie przez Kupującego celem uzyskania zgód, opinii, przeprowadzenia badań gruntu.

Obecnie dzierżawią Państwo działkę Spółce, która planuje ją zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

Zgodnie z przedwstępną warunkową umową sprzedaży do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży dojedzie między innymi pod warunkiem uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją kupującego pozwalającą na realizację planowanej inwestycji, prawomocnej i ostatecznej decyzji wydanej przez właściwy organ dotyczącą organizacji ruchu drogowego. Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek ewidencyjnych o nr 1, 2 i 3 zgodnie z którymi Kupujący będzie mógł posadowić 1 kondygnacyjny budynek handlowo-usługowy.

Państwa wątpliwości na tle przedstawionego opisu sprawy sprowadzają się do ustalenia czy w związku ze sprzedażą nieruchomości składającej się z trzech działek niezabudowanych będą występowali Państwo jako podatnicy podatku od towarów i usług, o których mowa w art. 15 ust 1 ustawy.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania, należy wskazać, że doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży przez Państwa ww. działek, i tym samym do udzielenia kupującej spółce pełnomocnictwa do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych w Państwa imieniu w zakresie uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji i pozwoleń, na budowę obiektu handlowo-usługowego wraz z parkingiem zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki. Uzyskanie decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Czynności te nastąpiły chronologicznie po sobie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.

Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującej Spółki (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.), jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu, pozyskania kupującego, i uczynić oferowany grunt atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, po to by podnieść jego cenę.

Ponadto z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że ww. działki zostały udostępniona na rzecz Kupującej Spółki na mocy umowy dzierżawy, zawartej w związku z przedwstępną umowę sprzedaży, wyłącznie w celu uzyskania przez Kupującą niezbędnych zgód i pozwoleń, tj. umożliwienia Kupującej Spółce zrealizowania warunków, od których uzależniono zawarcie definitywnej umowy sprzedaży. Zatem na obie te umowy należy patrzeć jako na elementy jednego, tego samego przedsięwzięcia.

Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działek lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania działek do zrealizowania własnych potrzeb.

Tym samym, samo udzielenie pełnomocnictwa Kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do Jej potrzeb i dzierżawa gruntu na Jej rzecz przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostaną Państwo z tego powodu uznani za podatników podatku VAT prowadzących działalność gospodarczą.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Państwa działek nr 1, 3, 2, nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ta sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zakup ww. działek nie był dokonany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zarówno działalności gospodarczej Pani B.A. jak i działalności gospodarczej Pana A.A. Działki te nie były wprowadzone do ewidencji środków trwałych, a także nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Od momentu posiadania działek nr 1, 3, 2, nie ponosili Państwo żadnych nakładów na uatrakcyjnienie nieruchomości, takich jak: uzbrajanie terenu, przygotowywanie planów zagospodarowania i wykorzystania działek, dzielenie na mniejsze działki budowalne, wyznaczania dróg, opracowywanie folderów reklamowych, filmów itp. W okresie ostatnich 10 lat nie dokonywali Państwo sprzedaży innych nieruchomości gruntowych zarówno z majątku prywatnego jak i w ramach działalności gospodarczych.

Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Państwa aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działek nr 1, 3, 2 będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będą Państwo podatnikami podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Państwa ww. działek nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Państwa stanowisko uznaję je za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.