Interpretacja indywidualna z dnia 2 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.309.2026.2.MSU

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 marca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy udziałów w działkach.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 7 maja 2026 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: A

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: B

3)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: C

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca będący stroną postępowania, jest osobą fizyczną podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Wnioskodawca jest wspólnikiem dwóch spółek z ograniczoną odpowiedzialnością oraz dwóch spółek jawnych. Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT oraz nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej.

Zainteresowanymi niebędącymi stroną postępowania są również osoby fizyczne, podlegające w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Zainteresowani to siostra oraz matka Wnioskodawcy. Zainteresowani nie są podatnikami VAT oraz nie prowadzą indywidualnej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wraz ze swoim ojcem był właścicielem nieruchomości (działek) (dalej jako: „wszystkie Nieruchomości”).

Część Nieruchomości (działek) (dalej jako: „Nieruchomości Spółki”) zostało wniesione aportem do Spółki jawnej (dalej jako: „Spółka”) w celu zrealizowania i odsprzedaży inwestycji deweloperskiej.

W tym celu został przygotowany w 2023 r. projekt budynków oraz projekt instalacji wodno-kanalizacyjnej wraz z przyłączami oraz projekt drogi wokół Nieruchomości Spółki. Ww. inwestycja deweloperska do dnia dzisiejszego nie została ostatecznie zrealizowana.

Pozostała część Nieruchomości (działek) (dalej jako: „Nieruchomości Prywatne”) pozostała w majątku prywatnym Wnioskodawcy oraz jego ojca.

W 2024 roku ojciec Wnioskodawcy zmarł. W wyniku spadkobrania, Nieruchomości należące do majątku prywatnego ojca zostały odziedziczone przez jego spadkobierców, którymi są Wnioskodawca oraz Zainteresowani.

W konsekwencji niniejszego, Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi podjęli decyzję o sprzedaży części Nieruchomości Prywatnych, których są właścicielami na zasadzie współwłasności.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi nie posiadają doświadczenia ani wiedzy profesjonalnej w zakresie obrotu nieruchomościami, zatem planują skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami w celu pozyskania potencjalnych podjąć kupujących.

Należy wskazać, iż Wnioskodawca oraz Zainteresowani nie podejmowali żadnych czynności mających znamiona organizowania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami czy też innej działalności profesjonalnej w tym zakresie.

Jedyne plany podjęcia takiej działalności dotyczyły całkowicie odrębnego przedsięwzięcia, które Wnioskodawca podejmował w ramach Spółki ze zmarłym już ojcem Wnioskodawcy, przy czym plany te nie dotyczyły Nieruchomości Prywatnych oraz były organizowane całkowicie w ramach działalności Spółki.

W związku z tym, Spółka zdecydowała się na poprowadzenie sieci wodociągowej, w tym również przez Nieruchomości pozostające w majątku prywatnym, mimo że sama inwestycja deweloperska miała być realizowana wyłącznie na Nieruchomościach Spółki. Niniejsze rozwiązanie było podyktowane wyłącznie względami technicznymi oraz ekonomiką procesu inwestycyjnego. Przebieg sieci wodociągowej został zaprojektowany w sposób najbardziej racjonalny z punktu widzenia kosztów oraz warunków terenowych, tj. najkrótszą możliwą trasą, zapewniającą optymalne parametry techniczne i minimalizację nakładów inwestycyjnych. Poprowadzenie infrastruktury wyłącznie w obrębie Nieruchomości Spółki wymagałoby zastosowania rozwiązań alternatywnych (np. wydłużenia trasy sieci, wykonania dodatkowych robót ziemnych lub obejścia określonych przeszkód terenowych), co skutkowałoby istotnym wzrostem kosztów inwestycji oraz wydłużeniem czasu jej realizacji. Tym samym objęcie przebiegiem sieci także Nieruchomości Prywatnych miało charakter konieczny i techniczny, pozostając bez związku z jakimikolwiek planami inwestycyjnymi dotyczącymi tych Nieruchomości. Celem było wyłącznie zapewnienie sprawnej i ekonomicznie uzasadnionej realizacji inwestycji prowadzonej na Nieruchomościach Spółki. Wszelkie koszty inwestycji zostały poniesione przez Spółkę, a nie Wnioskodawcę czy Zainteresowanych.

Dodatkowo należy zwrócić uwagę, iż wszystkie Nieruchomości składają się z działek miejskich, które mają możliwość przyłączenia do miejskiej infrastruktury wodociągowo-kanalizacyjnej. W konsekwencji wykonanie przez Spółkę przyłącza sieci wodociągowej stanowiło jedynie element minimalnego uzbrojenia terenu, które i tak musiałoby zostać zrealizowane na Nieruchomościach Spółki przed ich sprzedażą. W przeciwnym wypadku, sprzedaż działek byłaby w praktyce niemożliwa albo w znacznym stopniu utrudniona z uwagi na brak podstawowej infrastruktury technicznej.

Przy czym, pociągnięcie sieci wodociągowej jedynie na Nieruchomości Spółki byłoby działaniem pozbawionym sensu na gruncie ekonomicznym, ponieważ infrastruktura tego rodzaju musi być projektowana i realizowana w sposób ciągły oraz zgodny z uwarunkowaniami technicznymi sieci wodociągowej i układu przestrzennego działek. W praktyce oznacza to, że sieć powinna być poprowadzona najkrótszą i najbardziej racjonalną trasą, zapewniającą prawidłowe parametry techniczne oraz minimalizację kosztów realizacji inwestycji, dlatego też została pociągnięta również na Nieruchomości Prywatne, chociaż wskazane Nieruchomości nie były przedmiotem planowanej inwestycji.

Poprowadzenie sieci wyłącznie w granicach Nieruchomości Spółki wymagałoby zastosowania sztucznych i technicznie nieuzasadnionych rozwiązań, polegających na wydłużeniu przebiegu instalacji lub wielokrotnym omijaniu sąsiednich działek, co prowadziłoby do istotnego zwiększenia kosztów inwestycji, większego zakresu robót ziemnych oraz wydłużenia czasu realizacji prac. W konsekwencji, takie rozwiązanie byłoby nieracjonalne zarówno z punktu widzenia technicznego, jak i ekonomicznego, a w praktyce realizacja sieci w inny sposób niż poprzez jej poprowadzenie przez wszystkie Nieruchomości byłaby znacząco utrudniona, a nawet niemożliwa do efektywnego przeprowadzenia. Podsumowując, Spółka decydując się na poprowadzenie sieci wodociągowej na Nieruchomości Spółki, musiała rozciągnąć swoje działanie na Nieruchomości Prywatne, ponieważ w przeciwnym wypadku inwestycja byłaby znacząco utrudniona lub nawet niemożliwa do zrealizowania.

Ponadto należy również zwrócić uwagę, iż środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości Prywatnych, nie będą zaangażowane w prowadzenie działalności, inwestycje w nieruchomości ani inne formy działalności przez Wnioskodawcę i Zainteresowanych. Intencją sprzedaży wskazanych nieruchomości jest jedynie wyprzedaż części majątku uzyskanego w drodze spadku z przeznaczeniem na cele oszczędnościowe, w tym zabezpieczenie finansowe, wydatki bieżące lub nabycie dóbr konsumpcyjnych.

Ponadto Nieruchomości Prywatne nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, a od ich nabycia nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

W konsekwencji powyższych okoliczności. Wnioskodawca powziął wątpliwości odnośnie do kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości Prywatnych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

1.Ile działek jest przedmiotem sprzedaży i jakie są ich poszczególne nr ewidencyjne? Należy wskazać odrębnie do każdej działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Przedmiotem sprzedaży będą działki obrębu ... Miasta X od nr x do nr y z wyłączeniem następujących działek: nr ….

Natomiast co istotne, nie zostaną sprzedane wszystkie działki, tylko część z nich, w zależności od możliwości i zainteresowania potencjalnych nabywców. W konsekwencji, przedmiotem sprzedaży mogą być wszystkie działki, natomiast sprzedaż nastąpi jedynie w odniesieniu do kilku z nich, w zależności od zainteresowania potencjalnych nabywców, ponieważ jak zostało wskazane w odpowiedzi nr 15: sprzedaż nastąpi w ramach więcej niż jednej transakcji, przy czym będą to całkowicie sporadyczne transakcje.

2.W jaki sposób wszedł Pan w posiadanie swojej części działek prywatnych – przed nabyciem w drodze spadku - będących przedmiotem wniosku?

Nieruchomości zostały wycofane ze spółki osobowej na podstawie uchwały wspólników, w związku z faktem, iż były to nieruchomości, które nie były oraz nie miały być wykorzystane w ramach działalności spółki.

Nabycie tych nieruchomości przez spółkę było podyktowane warunkami przedstawionymi przez sprzedającego, który oferował jedynie możliwość sprzedaży nieruchomości, która miała być wykorzystana w działalności spółki wraz z ww. nieruchomościami.

3.W ramach jakich czynności nabył Pan udział w tych działkach, tj.:

-opodatkowanych podatkiem VAT,

-zwolnionych od podatku VAT,

-czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT?

Nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

4.Czy z tytułu nabycia przez Pana udziału w działkach prywatnych przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?

Z tytułu nabycia przedmiotowych działek nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

5.W jakim celu nabył Pan swoje części działek prywatnych – przed nabyciem w drodze spadku?

Nieruchomości zostały nabyte wyłącznie w celach inwestycyjnych, tj. w celu zachowania i ochrony wartości zgromadzonego kapitału pieniężnego, mając na uwadze między innymi inflację oraz fakt, iż nieruchomości są stabilnym źródłem inwestycji podtrzymującym wartość zgromadzonych oszczędności. Nabyciu nie towarzyszył zamiar wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Gdyby taki zamiar istniał, Nieruchomości zostałyby wniesione aportem do spółki, analogicznie jak przypadku do pozostałych nieruchomości należących do Wnioskodawcy.

6.W jaki dokładnie sposób udziały w działkach były przez Pana wykorzystywane od momentu ich nabycia?

Udziały w działkach nie były wykorzystywane w żadnym konkretnym celu osobistym. Wnioskodawca nie wykorzystywał ich do prowadzenia działalności gospodarczej ani w celach prywatnych. Tak jak zostało opisane w pytaniu poprzedzającym, Nieruchomości zostały nabyte w celach inwestycyjnych, w celu ochrony wartości zgromadzonego kapitału pieniężnego mając na uwadze takie okoliczności jak: inflacja oraz stabilne źródło inwestycyjne.

7.W jaki dokładnie sposób udziały w działkach były wykorzystywane przez Zainteresowanych niebędących stroną postępowania od momentu ich nabycia w drodze spadku?

Zainteresowani nabyli działki w drodze spadku. Zainteresowani nie wykorzystywali działek w żadnym konkretnym celu, tzn. działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ani w celach mieszkaniowych czy innych celach prywatnych. Dlatego też, w związku ze spadkobraniem, Zainteresowani mają na celu zbycie nabytych w drodze spadku Nieruchomości Prywatnych.

8.Jeżeli udziały w działkach będące przedmiotem wniosku wykorzystywane były przez Pana oraz pozostałych Zainteresowanych przez cały okres ich posiadania na cele prywatne (osobiste), to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Nieruchomości Prywatne nie były wykorzystywane w celach prowadzenia działalności gospodarczej, co zostało jasno opisane we wniosku. Wnioskodawca nie wskazał również, iż Nieruchomości Prywatne były wykorzystywane do konkretnych celów prywatnych czy osobistych, ponieważ w rzeczywistości przedmiotowe Nieruchomości Prywatne nie były wykorzystywane w żaden konkretny sposób, nie zaspokajały żadnych potrzeb. Stąd też decyzja Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych o ich sprzedaży.

9.Czy od momentu nabycia przez Pana oraz nabycia w drodze spadku przez pozostałych Zainteresowanych podejmowane były jakiekolwiek czynności dotyczące zagospodarowania tych działek?

Od momentu nabycia w drodze spadku przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowanych Nieruchomości Prywatnych, nie były podejmowane żadne czynności dotyczące zagospodarowania tych działek.

10.Czy wyrażali Państwo formalną zgodę na przeprowadzenie infrastruktury (sieci wodociągowej) przez nieruchomości będące przedmiotem wniosku? Jeśli tak, to w jakiej formie (umowa, służebność)?

Wnioskodawca oraz Zainteresowani nie wyrażali formalnej zgody na przeprowadzenie infrastruktury sieci wodociągowej. Niniejsze wynikało z faktu, iż w momencie dokonania przedmiotowego działania Zainteresowani nie posiadali prawa własności do Nieruchomości Prywatnych (ponieważ należały one do ojca Wnioskodawcy). Natomiast w odniesieniu do Nieruchomości Prywatnych, których właścicielem był wyłącznie Wnioskodawca, również nie została wyrażona taka zgoda, ponieważ Wnioskodawca był zarazem wspólnikiem spółki, która planowała przeprowadzenie inwestycji.

11.Czy ustanowiono służebność przesyłu lub inne prawo na rzecz Spółki? Czy otrzymali Państwo jakiekolwiek wynagrodzenie z tego tytułu?

Nie ustanowiono prawa przesyłu ani innego prawa na rzecz Spółki. Wnioskodawca oraz Zainteresowani nie otrzymali żadnego wynagrodzenia.

12.Czy poza zgodą na przebieg infrastruktury podejmował Pan jakiekolwiek działania zmierzające do uzbrojenia działek (np. wystąpienia o przyłącza, uzgodnienia z gestorami sieci)?

Wnioskodawca na działkach obrębu ... Miasta X pod numerami: … uzyskał prawomocne pozwolenie na budowę domów jednorodzinnych. Niniejsze wynikało z faktu chęci wybudowania domu na cele mieszkaniowe Wnioskodawcy. Ze względu na sytuację spowodowaną pandemią COVID-19, przedsięwzięcie nie zostało ostatecznie zrealizowane.

13.Czy po zakończeniu inwestycji infrastruktura zwiększyła funkcjonalność działek z punktu widzenia potencjalnej zabudowy?

W ocenie Wnioskodawcy, po zakończeniu inwestycji infrastruktura mogła zwiększyć funkcjonalność działek, przy czym należy zauważyć, że taka infrastruktura jest całkowicie typowa dla obszaru, na którym znajdują się działki. Należy zatem podkreślić, iż wskazany efekt miał niejako charakter uboczny i wynikał z możliwości powstałej w związku z rozwojem miasta oraz inwestycjami miejskimi. Skutek w postaci zwiększenia funkcjonalności działek wynikał z faktu, iż poprowadzenie sieci wodociągowej wyłącznie przez Nieruchomości Spółki nie było rozwiązaniem racjonalnym z perspektywy ekonomicznej i gospodarczej. Wymagałoby ono zastosowania rozwiązań alternatywnych, takich jak wydłużenie trasy sieci, wykonanie dodatkowych robót ziemnych czy omijanie przeszkód terenowych, co skutkowałoby znacznym wzrostem kosztów inwestycji oraz wydłużeniem czasu jej realizacji. Z tego względu objęcie przebiegiem sieci również Nieruchomości Prywatnych miało charakter wyłącznie konieczny i techniczny, a nie inwestycyjny, i pozostawało bez związku z planami zagospodarowania tych Nieruchomości.

14.Czy przed sprzedażą planowane jest podejmowanie działań zwiększających atrakcyjność działek dla nabywców (inne niż wskazana infrastruktura Spółki)?

Żadne inne działania nie są planowane, przy czym Wnioskodawca pragnie podkreślić, iż powstanie infrastruktury nie miało samo w sobie podnieść atrakcyjności działek, ale było działaniem racjonalnym w kontekście charakteru działek miejskich. Jednakże, tak jak zostało opisane w stanie opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi nie posiadają doświadczenia ani wiedzy profesjonalnej w zakresie obrotu nieruchomościami. W konsekwencji planowane jest działanie w postaci skorzystania z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami w celu pozyskania potencjalnych podjąć kupujących.

15.Czy sprzedaż działek objętych zakresem wniosku nastąpi w ramach jednej transakcji (całości), czy wielu transakcji (np. sprzedaż działek różnym nabywcom)?

Sprzedaż nastąpi w ramach więcej niż jednej transakcji, przy czym będą to całkowicie sporadyczne transakcje.

16.Czy przed dokonaniem sprzedaży ww. działek objętych zakresem pytania zawarli/zamierzają Państwo zawrzeć z ich nabywcą umowę przedwstępną? Jeśli tak, proszę wskazać:

a.jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z przyszłym nabywcą, ciążą/będą ciążyły na Kupującym, a jakie na Państwu?

b.czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które będą musiały być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działek będących przedmiotem sprzedaży na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Trudno udzielić na niniejsze pytanie jednoznacznej odpowiedzi. Nieruchomości na moment składania uzupełnienia nie zostały „wystawione” na sprzedaż, w konsekwencji żadna umowa przedwstępna nie została zawarta. Wnioskodawca oraz Zainteresowani nie znaleźli obecnie potencjalnego nabywcy Nieruchomości Prywatnych. Natomiast w przyszłości, nie można wykluczyć, iż umowa przedwstępna z potencjalnym nabywcą zostanie zawarta. Natomiast prawa i obowiązki z niej wynikające, jak i inne postanowienia zostaną ustalone w wyniku dojścia do wspólnego konsensusu czy negocjacji.

17.Czy przed dokonaniem sprzedaży ww. działek objętych zakresem pytania udzielą Państwo nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Państwa imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a.do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielą Państwo pełnomocnictwa nabywcy do występowania w Państwa imieniu?

b.jakich czynności dokona nabywca do momentu sprzedaży przez Państwa działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Wnioskodawca oraz Zainteresowani nie planują udzielenia pełnomocnictwa nabywcy działek.

18.Czy działki były/są/będą do dnia ich sprzedaży przedmiotem umów cywilnoprawnych (dzierżawa, najem użyczenie, inna umowa – jaka)?

Jeżeli tak, to należy wskazać:

-w jakim okresie (kiedy) działki były udostępniane osobom trzecim?

-na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były udostępniane osobom trzecim?

-czy udostępnienie działek było czynnością odpłatną czy bezpłatną?

-czy działki były/są udostępniane tylko nabywcy tych działek?

Działki nie są ani nie będą do dnia ich sprzedaży przedmiotem umów cywilnoprawnych. Tak jak zostało opisane w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca oraz Zainteresowani nie wykorzystują działek w celach prowadzenia działalności gospodarczych, ani w żadnych konkretnych celach prywatnych. Stąd też decyzja o częściowym ich zbyciu.

19.Czy dokonywali Państwo już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości (na niniejsze pytanie należy odpowiedzieć w stosunku do każdego z zainteresowanych)

a.w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Państwa?

b.w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Państwa od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

c.kiedy dokonali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

d.ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

e.czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzali Państwo podatek VAT, składali deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

f.na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek?

Zainteresowani nie dokonywali wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca natomiast dokonał sprzedaży udziału w działkach obrębu ... Miasta X pod numerami: ….

Odpowiedzi na poszczególne pytania:

a.Nieruchomości, tak jak zostało opisane w pytaniu nr 5, zostały nabyte w celach inwestycyjnych, tj. w celu zachowania i ochrony wartości zgromadzonego kapitału pieniężnego, mając na uwadze między innymi inflację oraz fakt, iż nieruchomości są stabilnym źródłem inwestycji podtrzymującym wartość zgromadzonych oszczędności. Nabyciu nie towarzyszył zamiar wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Gdyby taki zamiar istniał, Nieruchomości zostałyby wniesione aportem do spółki, analogicznie jak przypadku do pozostałych nieruchomości należących do Wnioskodawcy.

b.Udziały w działkach nie były wykorzystywane w żadnym konkretnym celu osobistym. Wnioskodawca nie wykorzystywał ich do prowadzenia działalności gospodarczej ani w celach prywatnych. Tak jak zostało opisane w pytaniu nr 5, Nieruchomości zostały nabyte w celach inwestycyjnych, w celu ochrony wartości zgromadzonego kapitału pieniężnego mając na uwadze takie okoliczności jak: inflacja oraz stabilne źródło inwestycyjne.

c.Sprzedaż udziału w działkach nr: .. nastąpiła w roku 2020, natomiast działek nr … w roku 2021. Wnioskodawca dokonał zbycia udziału w działkach w celu otrzymania środków pieniężnych przeznaczonych następnie na budowę domu, a więc w celach mieszkaniowych.

d.Nastąpiła sprzedaż 7 działek. Działki były niezabudowane.

e.Z tytułu sprzedaży Wnioskodawca nie odprowadzał podatku VAT, nie składał deklaracji VAT-7 oraz zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Zgodnie z wydaną wobec Wnioskodawcy interpretacji indywidualnej nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

f.Środki ze sprzedaży działek zostały przeznaczone na cele mieszkaniowe, tj. na nabycie domu, w którym Wnioskodawca zamieszkuje wraz z rodziną.

20.Czy posiadają Państwo inne działki, które w przyszłości zamierzają sprzedać?

Wnioskodawca oraz Zainteresowani nie planują w przyszłości sprzedaży innych działek.

21.Kto, tj. Państwo czy Kupujący, z którym zawrą Państwo umowę przedwstępną, ostatecznie poniesie ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży?

Trudno udzielić na niniejsze pytanie jednoznacznej odpowiedzi. Nieruchomości na moment składania uzupełnienia nie zostały „wystawione” na sprzedaż, w konsekwencji żadna umowa przedwstępna nie została zawarta. Wnioskodawca oraz Zainteresowani nie znaleźli obecnie potencjalnego nabywcy Nieruchomości Prywatnych. W konsekwencji nie da się jednoznacznie odpowiedzieć, która strona transakcji będzie ponosiła ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży, ponieważ umowa przedwstępna nie została zawarta ani nie wiadomo, czy w ogóle zostanie zawarta. W realiach rynkowych zazwyczaj ryzyko ekonomiczne ponosi kupujący, zatem nie można wykluczyć, iż to kupujący będzie takie ryzyko ponosił. Natomiast należy zwrócić uwagę, iż zgodnie z art. 390 § 1 Kodeksu Cywilnego: „Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.” W konsekwencji zarówno Wnioskodawca oraz Zainteresowani, jak i strona kupującą będą ponosić odpowiedzialność za niepowodzenie sprzedaży.

Pytanie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowanych Nieruchomości Prywatnych należy uznać za odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku)

Planowana przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości Prywatnych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z późn. zm.). (dalej jako: „ustawa o VAT”), a zbywający w przyszłej transakcji nie będą działali jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie:

O opodatkowaniu danej czynności podatkiem od towarów i usług (VAT) można mówić w sytuacji, gdy spełnione są łącznie następujące kryteria:

a)Kryterium przedmiotowe - czynność wchodzi w przedmiotowy zakres ustawy o VAT.

b)Kryterium podmiotowe - jest wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Przez towary, na mocy art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W konsekwencji czego, kryterium przedmiotowe zostało spełnione.

Niemniej jednak, jak już zostało wspomniane, aby uznać daną czynność za podlegającą opodatkowaniu VAT, spełnione musi być zarówno kryterium przedmiotowe, jak i podmiotowe. Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, na mocy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podsumowując powyższe przepisy ustawy o VAT, w przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy Wnioskodawca oraz Zainteresowani dokonując sprzedaży działek, działają w charakterze podatnika VAT, czyli, czy opisana w zdarzeniu przyszłym czynność może zostać uznana za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wykładnia definicji działalności gospodarczej w świetle art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wielokrotnie była przedmiotem rozważań sądów administracyjnych, unijnych czy organów podatkowych.

Między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej jako: „NSA”) z 27.05.2014 r. I FSK 774/13, Sąd uznał, iż w celu ustalenia czy osoba fizyczna działa w charakterze podatnika VAT, należy zwrócić uwagę, czy działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną:

I FSK 774/13

„Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.”

„Zbycie natomiast nawet kilkunastu działek o charakterze budowlanym (udziałów w takich działkach), powstałych z podziału gruntu rolnego i po uzyskaniu warunków ich zabudowy, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w zakresie zbycia przedmiotowych udziałów w gruncie, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności)”.

Przyglądając się powyższej definicji NSA, należy z całą pewnością uznać, iż czynności podejmowane przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowanych nie mają charakteru profesjonalnego, cechującą się powtarzalnością i chęcią kontynuacji takiej działalności.

Przede wszystkim, sprzedaż Nieruchomości Prywatnych ma charakter incydentalny. W majątku Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych znajdują się nieruchomości, w tym te, które zostały otrzymane w drodze spadku. Z tego względu, iż na przedmiotowych Nieruchomościach Prywatnych nie jest planowane żadne przedsięwzięcie gospodarcze, Wnioskodawca wraz z pozostałymi spadkobiercami, zdecydowali się na sprzedaż tych Nieruchomości, aby każdy ze spadkobierców mógł sfinansować własne potrzeby prywatne. Po sprzedaży Nieruchomości Prywatnych, Wnioskodawca i Zainteresowani nie będą podejmować innej aktywności gospodarczej, mającej na celu kontynuacji przedmiotowej działalności.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, polegające na okazjonalnym charakterze zbycia Nieruchomości oraz braku podejmowania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, dalszych inwestycji uzyskanych środków w nieruchomości oraz fakt, iż środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele prywatne, należy uznać, iż w świetle art. 15 ust. 2 ustawy o VAT oraz wyroku NSA, czynności zbycia Nieruchomości prywatnych, nie ma charakteru zawodowego/profesjonalnego.

Dodatkowo, w świetle już przytoczonego wyroku NSA I FSK 774/13 oraz interpretacji indywidualnej o sygnaturze: 0113-KDIPT1-2.4012.488.2023.2.AJB, dla opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek, nie ma znaczenia ilość oraz wartość przedmiotowej transakcji. W konsekwencji też ilość oraz wartość sprzedanych w przyszłości Nieruchomości Prywatnych nie wypełnia znamiona działalności gospodarczej.

I FSK 774/13

„Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz dla spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.”

0113-KDIPT1-2.4012.488.2023.2.AJB

„Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że z całokształtu okoliczności sprawy nie wynika taka aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zatem należy uznać, że sprzedaż przez Pana działki nr 1, objętej zakresem postawionego pytania, nie stanowi/nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej aktywności Pana w przedmiocie zbycia ww. działki, która jest/będzie porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie występuje bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ww. dostawa wypełnia/wypełni przesłanki działalności gospodarczej.”

Jednakże badając, czy w danych okolicznościach osoba fizyczna działała w charakterze podatnika VAT, organy podatkowe zwracają również uwagę, czy na nieruchomościach będących przedmiotem transakcji, sprzedający poczynili nakłady w takim stopniu, jakie są podejmowane przez podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami:

0112-KDIL1-1.4012.299.2021.3.HW

„W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Wnioskodawczynię stosownych pełnomocnictw Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane w imieniu Wnioskodawczyni i na jej korzyść, ponieważ to Ona jako właścicielka działki będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie m.in. decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, warunków technicznych przyłączenia przedmiotowej działki do infrastruktury technicznej (w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenia wód opadowych) oraz włączenia do dróg.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni podejmując ww. czynności, będzie angażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.”

0114-KDIP1-1.4012.224.2024.1.IZ

„Na podstawie udzielonego przez Pana pełnomocnictwa, spółka kupująca podejmie szereg szczegółowo opisanych we wniosku działań, w efekcie których nastąpi uatrakcyjnienie działki, co de facto skutkować będzie wzrostem jej wartości. Nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania działki do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym - prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.”

Biorąc pod uwagę puentę przytoczonych powyżej interpretacji wskazujących, iż nakłady poczynione w takim stopniu, jakie podejmują podmioty profesjonalne, mogą wypełniać znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, należy wskazać, iż nie miały one miejsca w sprawie opisanej przez Wnioskodawcę.

Jak zostało opisane w opisie stanu faktycznego, na Nieruchomościach prywatnych zostało pociągnięte przez Spółkę przyłącze sieci wodociągowej. Należy, jednakże zwrócić uwagę, iż sieć wodociągowa została zorganizowana i sfinansowana w całości przez Spółkę, ponieważ na Nieruchomościach Spółki miała zostać przeprowadzona inwestycja deweloperska.

W tych okolicznościach, należy wskazać, iż Wnioskodawca oraz spadkobiercy (Zainteresowani) nie poczynili żadnych nakładów na Nieruchomościach Prywatnych, ponieważ te zostały dokonane przez Spółkę. Wnioskodawca, a w szczególności spadkobiercy otrzymujący Nieruchomość nie miały żadnego wpływu na wskazane okoliczności. Przy czym, jak zostało już opisane, pociągnięcie sieci wodociągowej z pominięciem Nieruchomości Prywatnych nie miałoby sensu ekonomicznego, ponieważ wymagałoby zastosowania sztucznych i technicznie nieuzasadnionych rozwiązań, polegających na wydłużeniu przebiegu instalacji lub wielokrotnym omijaniu sąsiednich działek, co prowadziłoby do istotnego zwiększenia kosztów inwestycji, większego zakresu robót ziemnych oraz wydłużenia czasu realizacji prac. W konsekwencji takie rozwiązanie byłoby nieracjonalne zarówno z punktu widzenia technicznego, jak i ekonomicznego, a w praktyce realizacja sieci w inny sposób niż poprzez jej poprowadzenie przez wszystkie Nieruchomości byłaby znacząco utrudniona, a nawet niemożliwa do efektywnego przeprowadzenia.

Konkludując powyższe, nie można uznać, iż pociągnięcie przez Spółkę sieci wodociągowej również na Nieruchomości Prywatne wskazuje na profesjonalny charakter przygotowania Nieruchomości Prywatnych do sprzedaży. Przede wszystkim, nakłady zostały poczynione przez Spółkę, a nie Wnioskodawcę i Zainteresowanych, a pociągnięcie sieci z pominięciem Nieruchomości Prywatnych byłoby znaczące utrudnione albo nawet niemożliwe do zrealizowania. Również należy zwrócić uwagę, iż planowana inwestycja deweloperska (która finalnie nie została zrealizowana) dotyczyła stricte tylko i wyłącznie Nieruchomości Spółki, a nie była planowana w stosunku do Nieruchomości prywatnych, a niniejsze wynika z faktu, że nie wszystkie Nieruchomości, tylko ich część zostały wniesione aportem do Spółki.

W tym kontekście należy także wskazać, iż choć sieć wodociągowa została dokonana przez Spółkę, a nie Wnioskodawcę i Zainteresowanych to nawet, gdyby takie nakłady zostały sfinansowane przez Wnioskodawcę czy Zainteresowanych, to i tak nie mają one charakteru profesjonalnego.

Jak zostało opisane w stanie faktycznym, wszystkie Nieruchomości składają się z działek miejskich, które mają możliwość przyłączenia do miejskiej infrastruktury wodociągowo-kanalizacyjnej, a przyłącze sieci wodociągowej stanowi jedynie element minimalnego uzbrojenia terenu, które i tak musiałoby zostać zrealizowane na Nieruchomościach Spółki przed ich sprzedażą. W przeciwnym wypadku sprzedaż działek byłaby w praktyce niemożliwa albo w znacznym stopniu utrudniona z uwagi na brak podstawowej infrastruktury technicznej.

Jak wskazano w wyroku WSA (I SA/Gd 523/15), w sytuacji, gdy zbywca nieruchomości podejmuje określone czynności lub ponosi nakłady na nieruchomość wyłącznie w celu umożliwienia jej sprzedaży, działania takie nie przesądzają jeszcze o uznaniu go za podatnika VAT. Jeżeli bowiem bez podjęcia tych czynności sprzedaż nie mogłaby zostać w ogóle zrealizowana, to mają one charakter jedynie przygotowawczy wobec transakcji zbycia, a nie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o VAT.

I SA/Gd 523/15

„Organ zdaje się nie zauważać, że czynności podjęte przez skarżącego nie miały na celu wyłącznie podniesienia atrakcyjności nieruchomości i zwiększenia jej wartości, a w konsekwencji uzyskania jak najwyższej ceny sprzedaży, ale przede wszystkim zostały powzięte w celu jej sprzedaży w ogóle. Skarżący wskazuje, że geodezyjny podział nieruchomości nie byłby możliwy bez uprzedniego ustalenia warunków zabudowy dla niej. Natomiast wykonanie przyłączy do sieci energetycznej i wodociągowej (bez uzbrojenia terenu) było warunkiem uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zagospodarowania.”

Taka też okoliczność miała miejsce w przedmiotowej sprawie, jednakże nie była to czynność wykonana przez Wnioskodawcę ani Zainteresowanych. Przyłącze do sieci wodociągowej było wykonane przez Spółkę, która zamierzała realizować inwestycje deweloperskie na swoich działkach, przy czym z powodów ekonomicznych i technicznych, w pewnym sensie przyłącze objęło swoim zasięgiem także działki będące przedmiotem Wniosku.

Niemniej jednak z punktu widzenia Wnioskodawców, taka czynność stanowiła jedynie element minimalnego przygotowania technicznego nieruchomości, niezbędny do tego, aby działki mogły w ogóle zostać wprowadzone zbyte. Należy bowiem zauważyć, że są to nieruchomości o charakterze miejskim, zatem typowym elementem charakterystycznym dla takich nieruchomości jest włączenie ich do infrastruktury miejskiej. Takie działania nie wynikają z prowadzenia czy też woli prowadzenia działalności gospodarczej a z ekonomiki procesu, kwestii technicznych oraz naturalnego rozwoju miasta, co wpłynęło na możliwość zapewnienia takiej infrastruktury. Niezależnie od woli Wnioskodawców, potencjalni nabywcy i tak oczekiwaliby posiadania przez nieruchomości standardów działki miejskiej, co w praktyce wymagałoby podjęcia tych samych działań, przy czym konieczne byłoby porozumienie wszystkich właścicieli okolicznych działek, co w znacznym stopniu utrudniłoby proces. Brak dostępu do podstawowej infrastruktury technicznej, jaką jest sieć wodociągowa, powodowałby zatem w praktyce brak możliwości sprzedaży typowych działek albo co najmniej istotne utrudnienie ich zbycia.

W konsekwencji czynności te nie miały charakteru działań zmierzających do profesjonalnego obrotu nieruchomościami ani do zwiększenia ich wartości w ramach działalności gospodarczej, lecz stanowiły wyłącznie minimalne działania przygotowawcze, konieczne do przeprowadzenia samej transakcji sprzedaży Nieruchomości Spółki.

Dlatego też, mając na uwadze, iż to nie Wnioskodawca sfinansował wskazane przedsięwzięcie, ani w szczególności pozostali spadkobiercy (Zainteresowani), którzy nie mieli wpływu na stan i ukształtowanie Nieruchomości Prywatnych po ich nabyciu w drodze spadku, a wykonanie przyłącza sieci wodociągowej przez Spółkę stanowiło wyłącznie element minimalnego przygotowania technicznego Nieruchomości Spółki bez możliwości pominięcia przy tym Nieruchomości Prywatnych, należy uznać, że działania te nie miały charakteru profesjonalnej aktywności właściwej podmiotom zajmującym się obrotem nieruchomościami. Tym samym nie mogą one prowadzić do uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT w związku ze sprzedażą przedmiotowych nieruchomości.

Dodatkowo, w interpretacji indywidualnej 0112-KDIL1-1.4012.260.2025.2.EB, Dyrektor wskazał, iż w celu uznania transakcji zbycia nieruchomości za „zawodową” musi zaistnieć ciąg określonych czynności gospodarczych, a nie tylko pojedyncza z nich. Pomijając już fakt, iż nakłady na Nieruchomościach Prywatnych zostały poczynione przez Spółkę, a nie przez Wnioskodawcę i Zainteresowanych, to w stosunku do Nieruchomości Prywatnych, nie zostały poczynione żadne inne czynności, aniżeli opisywana czynność przyłączenia sieci wodociągowej, dlatego też nie można wskazywać na zorganizowaną, właśnie ciągłą aktywność gospodarczą.

0112-KDIL1-1.4012.260.2025.2.EB:

„Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być, np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.”

W tej samej interpretacji, Dyrektor wskazuje, iż podatnikiem VAT nie jest również podmiot, który dokonuje okazjonalnych transakcji, tylko dokonuje wyzbycia się majątku prywatnego.

Należy zauważyć, iż taka sytuacja ma miejsce w przedmiotowej sprawie. W majątku Wnioskodawcy oraz Zainteresowanych znajdują się Nieruchomości należące do majątku prywatnego, w tym te otrzymane w drodze spadku. Wnioskodawca i Zainteresowani planują sprzedaż majątku prywatnego, przy czym sprzedaż będzie miała charakter incydentalny, a sprzedający nie zajmują się działalnością w zakresie obrotu nieruchomościami, przy czym środki pozyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele prywatne:

„W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.”

Podsumowując, biorąc pod uwagę wszystkie powyżej opisane okoliczności, Wnioskodawca oraz Zainteresowani stoją na stanowisku, iż sprzedaż Nieruchomości Prywatnych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast, stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania podjęliście aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazania wymaga, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy. Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Pan jako Zainteresowany będący stroną postępowania jest wspólnikiem dwóch spółek z ograniczoną odpowiedzialnością oraz dwóch spółek jawnych. Nie jest Pan podatnikiem VAT oraz nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej. Zainteresowanymi niebędącymi stroną postępowania, są również osoby fizyczne, podlegające w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Zainteresowani to Pana siostra oraz matka. Zainteresowani niebędący stroną postępowania nie są podatnikami VAT oraz nie prowadzą indywidualnej działalności gospodarczej.

Wraz ze swoim ojcem był Pan właścicielem nieruchomości (działek). Nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Z tytułu nabycia przedmiotowych działek nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Część działek zostało wniesione aportem do Spółki jawnej, w której jest Pan współwłaścicielem. Pozostała część działek pozostała w Pana majątku prywatnym oraz Pana ojca. Przy czym, w 2024 roku Pana ojciec zmarł. W wyniku spadkobrania, Nieruchomości należące do majątku prywatnego ojca zostały odziedziczone przez jego spadkobierców, którymi są Pan oraz Zainteresowani niebędący stroną postępowania.  Działki będące przedmiotem wniosku nie były przez  Pana i ww. Zainteresowanych wykorzystywane w żadnym konkretnym celu, tzn. działki nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ani w celach mieszkaniowych czy innych celach prywatnych. Dlatego też zamierzacie je zbyć. Nieruchomości zostały nabyte wyłącznie w celach inwestycyjnych, tj. w celu zachowania i ochrony wartości zgromadzonego kapitału pieniężnego, mając na uwadze między innymi inflację oraz fakt, iż nieruchomości są stabilnym źródłem inwestycji podtrzymującym wartość zgromadzonych oszczędności. Nabyciu nie towarzyszył zamiar wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Zarówno Pan, jak i pozostali Zainteresowani nie podejmowaliście żadnych czynności mających znamiona organizowania działalności w zakresie obrotu nieruchomościami czy też innej działalności profesjonalnej w tym zakresie. Spółka – której jest Pan wspólnikiem - zdecydowała się na poprowadzenie sieci wodociągowej, w tym również przez Nieruchomości pozostające w Państwa majątku prywatnym. Objęcie przebiegiem sieci także Nieruchomości Prywatnych miało charakter konieczny i techniczny, pozostając bez związku z jakimikolwiek planami inwestycyjnymi dotyczącymi tych Nieruchomości. Celem było wyłącznie zapewnienie sprawnej i ekonomicznie uzasadnionej realizacji inwestycji prowadzonej na Nieruchomościach Spółki. Wszelkie koszty inwestycji zostały poniesione przez Spółkę, a nie przez Pana czy Zainteresowanych. Nie wyrażaliście  Państwo formalnej zgody na przeprowadzenie infrastruktury sieci wodociągowej na działkach będących przedmiotem wniosku. Planujecie Państwo  skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami w celu pozyskania potencjalnych kupujących.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż przez Pana oraz Zainteresowanych niebędących stroną postępowania nieruchomości prywatnych należy uznać za odpłatną dostawę towarów opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że w stosunku do nieruchomości będących przedmiotem wniosku brak jest przesłanek pozwalających uznać Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z tytułu ich sprzedaży.

Z opisu sprawy nie wynika taka Państwa aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Rodzaj i zakres podjętych przez Państwa działań w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku nie dają podstaw do uznania, że sprzedaż ich udziałów będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedaż udziałów w ww. działkach stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności, a Pan i Zainteresowani niebędący stroną postępowania nie działają jako handlowcy. W Pana działaniach oraz działaniach Pana matki i siostry nie wystąpił ciąg zdarzeń, które przesądzałyby o uznaniu planowanej sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej. Podejmowane przez Pana oraz pozostałych zainteresowanych czynności stanowią jedynie racjonalny sposób gospodarowania posiadanym majątkiem prywatnym.

Zatem dokonując sprzedaży udziałów w działkach objętych zakresem wniosku, tj. działkach obrębu ... Miasta X od nr x do nr y z wyłączeniem następujących działek: nr … będą Państwo korzystali z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Powyższe potwierdza, że sprzedaż ww. udziałów stanowić będzie w Państwa przypadku zwykłe wykonywanie prawa własności, gdyż w opisanej sytuacji, zbycie tych działek będzie stanowiło działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania.

Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Całokształt okoliczności, ich zakres, stopień zaangażowania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym sprzedaż udziałów w opisanych działkach nie będzie działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy i w zakresie tej sprzedaży nie będą Państwo podatnikami VAT, a sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy lub dokonywania sprzedaży przy zaistnieniu nowych okoliczności, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.