Interpretacja indywidualna z dnia 3 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.241.2026.3.ASZ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 25 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 maja 2026 r. (wpływ 4 maja 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 19 grudnia 2025 r. zawarł Pan – X (dalej także „Wnioskodawca”) w formie aktu notarialnego przed notariuszem Y w (...) (Rep. (...)) umowę przedwstępną sprzedaży należącej do Pana niezabudowanej nieruchomości rolnej, stanowiącej działkę oznaczoną numerem geodezyjnym a o powierzchni (...) ha (dalej także „Nieruchomość”). Dla Nieruchomości tej Sąd Rejonowy w (...) IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Kupującym jest Z spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (…), wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS (…).

Cena sprzedaży została ustalona na kwotę (...) zł.

Strony zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej warunkowej umowy sprzedaży w terminie nieprzekraczającym 40 dni od daty uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, jednak nie później niż do dnia (...) grudnia 2026 r.

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w 1990 r. w dzieciństwie (reprezentowali go rodzice) na podstawie umowy o przeniesienie własności nieruchomości i od tego czasu stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług prawnych (jest radcą prawnym) i jest czynnym podatnikiem VAT. Nieruchomość nie była jednak wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawcy ani w żaden sposób nie jest związana z działalnością opodatkowaną VAT. Wnioskodawca nie posiada statusu rolnika, nie prowadził produkcji rolnej ani nie dokonywał sprzedaży płodów rolnych. Wykorzystywał on Nieruchomość sporadycznie i wyłącznie prywatnie (rekreacyjnie), nie oddawał Nieruchomości w dzierżawę ani najem.

Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. Informacja o możliwości sprzedaży została przekazana przez pośrednika, który skontaktował strony i doprowadził do zawarcia umowy przedwstępnej.

Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości sprzedaży innych Nieruchomości oraz nie planuje tego w przyszłości.

Strony umowy przedwstępnej nie są podmiotami powiązanymi.

Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję deweloperską polegającą na budowie co najmniej (...) budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W związku z tym Wnioskodawca w umowie przedwstępnej wyraził kupującemu zgodę m.in. na: wystąpienie o pozwolenie na budowę, wystąpienie o pozwolenie na rozbiórkę istniejących obiektów, wykonanie badań geologicznych, uzyskanie warunków przyłączeniowych do sieci energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej, dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego (bez prawa prowadzenia robót budowlanych).

Następnie Wnioskodawca udzielił kupującemu także pełnomocnictwa do reprezentowania Wnioskodawcy przed wszelkimi podmiotami i urzędami administracji publicznej w zakresie uzyskania wszelkich decyzji administracyjnych a w szczególności do występowania z wnioskami o: warunki wod.-kan., warunki (...), warunki (...), warunki zabudowy, warunki na dostawy ciepła, pozwolenie na budowę, uzyskiwania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, dokonywania wszelkich uzgodnień.

W odpowiedzi na wezwanie, odpowiedział Pan na zadane przez Organ pytania w następujący sposób:

Na pytanie: „W jaki konkretnie sposób wykorzystywał Pan nieruchomość będącą przedmiotem wniosku (niezabudowaną nieruchomość rolną stanowiącą działkę oznaczonej numerem geodezyjnym a o powierzchni (...) ha) przez cały okres posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży - jeśli były to cele prywatne (rekreacyjne), to proszę wskazać, w jaki sposób zaspokajała te potrzeby prywatne (rekreacyjne)? Proszę szczegółowo opisać.”

Odpowiedział Pan: „Nieruchomość była wykorzystywana przeze mnie (w dzieciństwie) i osoby mi bliskie (rodzice, dziadkowie) w charakterze tzw. „działki” do około 2000 roku. Uprawiane były tam warzywa, Sporadycznie odbywały się też tam plenerowe spotkania rodzinne i towarzyskie. Od około 2000 roku do dnia dzisiejszego nieruchomość ta nie jest wykorzystywana w żaden sposób ani przeze mnie, ani za moją wiedzą i zgodą przez nikogo innego.”

Na pytanie: „W opisie sprawy wskazał Pan, że: „Informacja o możliwości sprzedaży została przekazana przez pośrednika, który skontaktował strony i doprowadził do zawarcia umowy przedwstępnej.” W związku z powyższym proszę o wskazanie czy zawarł Pan umowę z pośrednikiem/agencją nieruchomości/pełnomocnikiem w związku ze sprzedażą nieruchomości? Jeżeli tak, to czy udzielił Pan pośrednikowi/agencji nieruchomości/pełnomocnikowi upoważnienia, zgody, do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą ww. nieruchomości – jeżeli tak, to należy wskazać jaki jest jego zakres (proszę wymienić czynności, jakie upoważniony może dokonać na jego podstawie)?”

Odpowiedział Pan: „Tak, zawarłem umowę z pośrednikiem, z uwagi na to, że nie mam doświadczenia i praktyki w obrocie nieruchomościami oraz od około 20 lat nie mieszkam w okolicy położenia nieruchomości, nie byłbym więc w stanie osobiście zajmować się sprzedażą nieruchomości. Na podstawie umowy pośrednik został upoważniony do przygotowania planu sprzedaży, przygotowania oferty, przygotowanie i umieszczenie banneru informacyjnego, przygotowania rzutu, przygotowanie wirtualnego spaceru, wykonania sesji fotograficznej, promocji oferty na stronie www pośrednika, promocji oferty w portalach branżowych, prezentacji nieruchomości zainteresowanym podmiotom, przygotowanie dokumentacji do umowy, pomocy w negocjacjach.”

Na pytanie: „Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą na kupującym a jakie na Panu jako sprzedającym?”

Odpowiedział Pan: „Kupujący zobowiązał się kupić nieruchomość za cenę (...) zł i zawrzeć warunkową umowę przyrzeczoną w terminie 40 dni od uzyskania przez siebie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, nie później niż do (...).12.2026 r. Sprzedający zobowiązał się przez okres związania umową przedwstępną do nie obciążania i zbywania nieruchomości. Załączam skan umowy przedwstępnej, z którego wynika pełna treść praw i obowiązków stron umowy.”

Na pytanie: „Czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały ustalone warunki, które będą musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej prawo własności opisanej we wniosku nieruchomości na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?”

Odpowiedział Pan: „Zawarcie umowy przyrzeczonej zostało uwarunkowane nieskorzystaniem przez (...) z prawa pierwokupu oraz uzyskania przez kupującego: pozwolenia na budowę, pozwolenia na rozbiórkę istniejących zabudowań, badania geologicznego gruntu potwierdzającego prostych warunków nośnych gruntu, warunków przyłączeniowych do sieci elektroenergetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej. Załączam skan umowy przedwstępnej, z którego wynikają warunki, które będą musiały być spełnione w celu zawarcia umowy przyrzeczonej.”

Na pytanie: „Czy po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży ww. nieruchomości nabywca dokonał/dokona inwestycji infrastrukturalnych oraz czy poniósł/poniesie nakłady finansowe związane z ww. nieruchomością od momentu podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży do zawarcia umowy finalnej?”

Odpowiedział Pan: „Nabywca nie ma prawa dokonywania inwestycji infrastrukturalnych na nieruchomości, co zostało wprost zastrzeżone w umowie przedwstępnej (brak prawa do rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych). Nie jest mi znane czy nabywca poniósł nakłady finansowe związane z nieruchomością.”

Na pytanie: „Czy udostępnił/udostępnia Pan nieruchomość kupującemu (na podstawie umowy najmu, dzierżawy, użyczenia) oraz czy było/będzie to udostępnianie odpłatne, czy nieodpłatne?”

Odpowiedział Pan: „Nie udostępniłem nieruchomości kupującemu na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy też użyczenia ani w innej formie.”

Na pytanie: „Czy przed zawarciem umowy przedwstępnej prowadził Pan jakieś działania, żeby uatrakcyjnić nieruchomość, dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość? W szczególności, czy:

a)ogrodził Pan nieruchomość,

b)wydzielił Pan drogę wewnętrzną,

c)uzbroił Pan nieruchomość w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej lub energetyczne,

d)podjął Pan działania w celu jej uzbrojenia?

Jeżeli tak, proszę wskazać jakie to działania oraz kiedy prowadził Pan te działania?”

Odpowiedział Pan: „Nie prowadziłem jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości dla celów sprzedaży lub aby podnieść jej wartość - także tych wymienionych przykładowo w wezwaniu.”

Na pytanie: „Jakie okoliczności wpłynęły na Pana decyzję o sprzedaży nieruchomości?”

Odpowiedział Pan: „Chęć sprzedaży nieruchomości podyktowana jest tym, że moje miejsce zamieszkania i centrum życiowe od około 20 lat jest oddalone około 200 km od nieruchomości. Od co najmniej 20 lat nie jest ona przeze mnie wykorzystywana w żaden sposób i nie planuję jej wykorzystywać w przyszłości. W czasie sporadycznych wizyt na nieruchomości zauważam ślady jej bezumownego wykorzystywania przez nieznane mi osoby (np. koszenie, wypas bydła). Nieruchomość nie jest i nigdy nie była ogrodzona, swobodny dostęp do niej miał więc nieograniczony krąg osób. W związku z tym sprzedaż nieruchomości pozwoli mi na uniknięcie ewentualnej jej utraty poprzez zasiedzenie w złej wierze przez osoby trzecie.”

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 4 maja 2026 r.)

Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca, dokonując sprzedaży nieruchomości, powinien zostać uznany za podmiot niewystępujący w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji czy transakcja ta pozostanie poza zakresem ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w piśmie z 4 maja 2026 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy, w ramach planowanej transakcji nie występuje on jako podatnik VAT, a sprzedaż nieruchomości stanowi czynność z zakresu zarządu majątkiem prywatnym. W konsekwencji transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów. Jednak aby czynność podlegała opodatkowaniu, musi zostać dokonana przez podatnika działającego w tym charakterze.

Na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT podatnikiem jest podmiot wykonujący działalność gospodarczą, rozumianą jako działalność o charakterze zorganizowanym, ciągłym i zarobkowym.

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż nie spełnia tych przesłanek.

1.Charakter nabycia nieruchomości

Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę w dzieciństwie, ponad 30 lat temu, poza działalnością gospodarczą, bez zamiaru jej odsprzedaży.

2.Brak wykorzystania w działalności gospodarczej

Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności opodatkowanej VAT, nie była przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie generowała przychodów.

Brak aktywności charakterystycznej dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych, nie uzbrajał terenu, nie dokonywał podziałów, nie prowadził inwestycji zwiększających wartość gruntu, nie dokonywał wcześniejszych sprzedaży nieruchomości.

3.Udzielone zgody

Udzielenie zgód i pełnomocnictw na potrzeby procesu inwestycyjnego kupującego stanowi standardowy element transakcji sprzedaży i nie świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę.

W świetle przedstawionych okoliczności należy uznać, że sprzedaż nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT.

W konsekwencji transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki oznaczonej numerem geodezyjnym a o powierzchni (...) ha, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z wniosku wynika, że w dniu (...) grudnia 2025 r. zawarł Pan w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży należącej do Pana niezabudowanej nieruchomości rolnej, stanowiącej działkę oznaczoną numerem geodezyjnym a o powierzchni (...) ha („Nieruchomość”). Strony zobowiązały się do zawarcia przyrzeczonej warunkowej umowy sprzedaży w terminie nieprzekraczającym 40 dni od daty uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, jednak nie później niż do dnia (...) grudnia 2026 r. Nieruchomość została nabyta przez Pana w 1990 r. w dzieciństwie (reprezentowali Pana rodzice) na podstawie umowy o przeniesienie własności nieruchomości i od tego czasu stanowi Pana majątek osobisty. Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług prawnych (jest Pan radcą prawnym) i jest czynnym podatnikiem VAT. Nieruchomość nie była jednak wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej ani w żaden sposób nie jest związana z działalnością opodatkowaną VAT. Nie posiada Pan statusu rolnika, nie prowadził Pan produkcji rolnej ani nie dokonywał Pan sprzedaży płodów rolnych. Wykorzystywał Pan Nieruchomość sporadycznie i wyłącznie prywatnie (rekreacyjnie), nie oddawał Nieruchomości w dzierżawę ani najem. Nie podejmował Pan działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. Informacja o możliwości sprzedaży została przekazana przez pośrednika, który skontaktował strony i doprowadził do zawarcia umowy przedwstępnej. Nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży innych Nieruchomości oraz nie planuje tego w przyszłości.

Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję deweloperską polegającą na budowie co najmniej (...) budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W związku z tym w umowie przedwstępnej wyraził Pan kupującemu zgodę m.in. na: wystąpienie o pozwolenie na budowę, wystąpienie o pozwolenie na rozbiórkę istniejących obiektów, wykonanie badań geologicznych, uzyskanie warunków przyłączeniowych do sieci energetycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej, dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego (bez prawa prowadzenia robót budowlanych).

Zawarł Pan umowę z pośrednikiem, z uwagi na to, że nie ma Pan doświadczenia i praktyki w obrocie nieruchomościami oraz od około 20 lat nie mieszka Pan w okolicy położenia nieruchomości, nie byłby Pan więc w stanie osobiście zajmować się sprzedażą nieruchomości. Na podstawie umowy pośrednik został upoważniony do przygotowania planu sprzedaży, przygotowania oferty, przygotowanie i umieszczenie banneru informacyjnego, przygotowania rzutu, przygotowanie wirtualnego spaceru, wykonania sesji fotograficznej, promocji oferty na stronie www pośrednika, promocji oferty w portalach branżowych, prezentacji nieruchomości zainteresowanym podmiotom, przygotowanie dokumentacji do umowy, pomocy w negocjacjach. Nie udostępnił Pan nieruchomości kupującemu na podstawie umowy najmu, dzierżawy czy też użyczenia ani w innej formie. Nie prowadził Pan jakichkolwiek działań mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości dla celów sprzedaży lub aby podnieść jej wartość. Na Pana decyzję o sprzedaży nieruchomości wpłynęła chęć sprzedaży nieruchomości podyktowana jest tym, że moje miejsce zamieszkania i centrum życiowe od około 20 lat jest oddalone około 200 km od nieruchomości. Od co najmniej 20 lat nie jest ona przez Pana wykorzystywana w żaden sposób i nie planuje Pan jej wykorzystywać jej w przyszłości. W czasie sporadycznych wizyt na nieruchomości zauważ Pan ślady jej bezumownego wykorzystywania przez nieznane Panu osoby (np. koszenie, wypas bydła). Nieruchomość nie jest i nigdy nie była ogrodzona, swobodny dostęp do niej miał więc nieograniczony krąg osób. W związku z tym sprzedaż nieruchomości pozwoli Panu na uniknięcie ewentualnej jej utraty poprzez zasiedzenie w złej wierze przez osoby trzecie.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania, należy wskazać, że doszło do udzielenia kupującej Spółce pełnomocnictwa do reprezentowania Pana przed wszelkimi podmiotami i urzędami administracji publicznej w zakresie uzyskania wszelkich decyzji administracyjnych a w szczególności do występowania z wnioskami o: warunki wod.-kan., warunki (...), warunki (...), warunki zabudowy, warunki na dostawy ciepła, pozwolenie na budowę, uzyskiwania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, dokonywania wszelkich uzgodnień.

Zatem udzielił Pan kupującej Spółce pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji umożliwiających kupującej Spółce realizację deweloperską polegającą na budowie co najmniej (...) budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Te czynności następują w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, właściciel gruntu (Pan) nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, aby podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że podjęte przez kupującą Spółkę działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Co istotne, w opisie zdarzenia przyszłego wskazał Pan, że Nieruchomość nie była wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej ani w żaden sposób nie jest związana z działalnością opodatkowaną VAT. Nie posiada statusu rolnika, nie prowadził produkcji rolnej ani nie dokonywał Pan sprzedaży płodów rolnych. Wykorzystywał Pan Nieruchomość sporadycznie i wyłącznie prywatnie (rekreacyjnie), nie oddawał Nieruchomości w dzierżawę ani najem. Nie podejmował działań marketingowych zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. Nie dokonywał Pan w przeszłości sprzedaży innych Nieruchomości oraz nie planuje tego w przyszłości. Nieruchomość była wykorzystywana przez Pana (w dzieciństwie) i osoby Panu bliskie (rodzice, dziadkowie) w charakterze tzw. „działki” do około 2000 roku. Uprawiane były tam warzywa, Sporadycznie odbywały się też tam plenerowe spotkania rodzinne i towarzyskie. Od około 2000 roku do dnia dzisiejszego Nieruchomość ta nie jest wykorzystywana w żaden sposób ani przez Pana, ani za Pana wiedzą i zgodą przez nikogo innego.

W tym miejscu należy wskazać również na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (…) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr a o powierzchni (...) ha, nie wystąpi ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działki nr a o powierzchni (...) ha, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatników podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr a o powierzchni (...) ha, będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż działki nr a o powierzchni (...) ha nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacji dotyczy – zgodnie z wolą Pana –oceny Pana stanowiska wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. Tym samym tę część wypowiedzi Pana, która odnosi się do uregulowań zawartych w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych, uznaliśmy za element niepodlegający ocenie w ramach wydawanej interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie zauważenia wymaga, iż analiza załączników dołączonych do wniosku o wydanie interpretacji w indywidualnej sprawie nie mieści się w ramach określonych w art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, zgodnie z którym:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Zatem tut. Organ nie jest uprawniony do oceny załącznika dołączonego do uzupełnienia wniosku, a niniejszą interpretację wydano jedynie w oparciu o przedstawiony przez Pana opis sprawy.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.