Interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.228.2026.3.MGO

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 17 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem, które wpłynęło 30 kwietnia 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. Historia nabycia i charakter nieruchomości: Nieruchomość gruntowa położona w gminie … została nabyta przez Pana w dniu (...) 2005 r. w drodze darowizny od Pana matki (akt notarialny). Nieruchomość ta znajdowała się w posiadaniu Pana najbliższej rodziny (dziadków, następnie mamy) nieprzerwanie od (...) 1977 r. Od momentu nabycia grunt stanowi Pana majątek prywatny, był wykorzystywany na cele rolnicze, a przez ostatnie 15 lat pozostawał odłogiem (nieużytek). Nie prowadzi Pan i nigdy nie prowadził Pan na tym terenie działalności gospodarczej.

2. Działania administracyjne i podziały: Na przestrzeni lat dokonywane były podziały geodezyjne. Część z nich wynikała z przyczyn niezależnych od Pana woli, tj. z decyzji … (pod drogi gminne) oraz konieczności wydzielenia terenu pod rów melioracyjny zgodnie z MPZP. Ostatni podział (działki …, …, … na działki od … do …) został zainicjowany i przeprowadzony przez potencjalnego nabywcę (dwie spółki celowe). Podmiot ten działał na podstawie Pana pełnomocnictwa, ale w celu realizacji własnej koncepcji zabudowy. Koszty i ryzyko tych podziałów obciążają wyłącznie kupującego.

3. Pozwolenie na budowę i uzbrojenie: Pierwotnie uzyskał Pan pozwolenie na budowę na nazwisko osoby fizycznej (cele prywatne), jednak nigdy nie przystąpił Pan do realizacji inwestycji. Obecnie kupujące spółki występują o pozwolenie zamienne na większą liczbę budynków. Całość prac projektowych i formalnych wykonuje architekt na zlecenie i koszt kupującego. Działka posiada przyłącze gazowe, które zostało wykonane przy okazji uzbrajania sąsiednich działek przez innych właścicieli i gestora sieci (było to działanie wymuszone infrastrukturą sąsiedzką, a nie Pana inicjatywą inwestycyjną).

4. Planowana sprzedaż: Została zawarta przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży. Nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie ogrodził Pan terenu ani nie wybudował Pan dróg wewnętrznych. Pana jedynym celem jest jednorazowe spieniężenie majątku osobistego zgromadzonego w rodzinie od dekad.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

Na pytanie Organu „Czy jest Pan zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym?”, odpowiedział Pan „Nie jestem czynnym podatnikiem VAT.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Ile konkretnie wyodrębnionych geodezyjnie działek będzie przedmiotem planowanej przez Pana sprzedaży i jakie są ich numery ewidencyjne?”, odpowiedział Pan „6 działek od … do …, tzn.”

Na pytanie Organu „W jakim celu i z jakim zamiarem przyjął Pan w formie darowizny w 2005 r. nieruchomość gruntową?”, odpowiedział Pan „Darowizna została przyjęta w ramach celu kontynuacji prowadzenia gospodarstwa rolniczego po rodzicach.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Ile podziałów geodezyjnych nieruchomości dokonał Pan od momentu jej nabycia do momentu planowanej sprzedaży i co było ich przyczyną?”, odpowiedział Pan „Od nabycia nieruchomości do chwili obecnej były dokonane trzy podziały, Podziały były spowodowane wejściem nowych planów miejscowych, które między innymi nakazywały do wyodrębnienia nieruchomości na drogi publiczne i rowy odwadniające, nakazywane w nowych MPZP.”

Na pytanie Organu „Czy był/jest Pan rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?”, odpowiedział Pan „Nie byłem rolnikiem ryczałtowym.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy wykorzystywał Pan działki, będące przedmiotem sprzedaży, do działalności rolniczej? Jeżeli tak, to:

- czy dokonywane były z tych działek zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowane podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)?

- czy też produkty rolne były wykorzystywane na Pana własne potrzeby?”, odpowiedział Pan „Działki były wykorzystywane na łąki i pastwiska dla zwierząt gospodarczych i uprawy lucerny. Produkty były wykorzystywane na własne potrzeby.”

Na pytanie Organu „Czy oddawał Pan działki będące przedmiotem sprzedaży, w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, proszę o wskazanie:

- W jakim okresie oddawał Pan działki w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów?

- Czy uzyskiwał Pan korzyści z czynszu z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości?

- Czy rozliczał się Pan z umowy?

- Czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy wynajmu/dzierżawy? Jeśli tak, to czy rozliczał Pan podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy nieruchomości? Gdy podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy nieruchomości nie był rozliczany, proszę wskazać, z jakiego powodu ten podatek nie był rozliczany?

- Czy czynsz z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości był dokumentowany fakturami VAT?”,

odpowiedział Pan „Nie oddawałem działek w najem lub dzierżawę.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy występował Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. działek mających być przedmiotem sprzedaży? Jeśli tak, to w jakim celu?”, odpowiedział Pan „Nie występowałem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.”

Na pytanie Organu „Czy występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla działek mających być przedmiotem sprzedaży?”, odpowiedział Pan „Nie występowałem o zmianę przeznaczenia terenu ani o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy dla przedmiotowych działek, na dzień sprzedaży, będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak to jakie będzie przeznaczenie działek będących przedmiotem sprzedaży według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Czy będzie z niego wynikać możliwość zabudowy budynkami/budowlami przedmiotowych działek?”, odpowiedział Pan „Tak działki obowiązuje MPZP od (...) 2016 roku. Możliwość zabudowy jednorodzinnej.”

Na pytanie Organu „Co było przyczyną ostatniego podziału (działki …, …, … na działki od … do …)? Ile dokładnie działek zostało wydzielonych?”, odpowiedział Pan „Podział na działki od … do … było działaniem klienta/inwestora pod jego plany inwestycyjne związane z tą nieruchomością. Sprzedaż mojej nieruchomości przez inwestora jest warunkowana jego planami inwestycyjnymi. Z tego podziału powstało 6 działek.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Kiedy i w jaki sposób pozyskał Pan potencjalnego nabywcę (dwie spółki celowe)?”, odpowiedział Pan „Potencjalnego nabywcę pozyskałem około rok temu. Skontaktował nas ze sobą mój sąsiad.”

Na pytanie Organu „Jakie konkretnie działania Pan podjął w celu pozyskania potencjalnego nabywcy działek?”, odpowiedział Pan „Dawno temu chciałem sprzedać działkę i dałem ogłoszenie w portalu ogłoszeń. Było to dawno i już nieaktualne, a mój sąsiad przyprowadził potencjalnego nabywcę zupełnie z przypadku.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Kiedy konkretnie uzyskał Pan pozwolenie na budowę i uzbrojenie i jakiej budowy dotyczyło?”, odpowiedział Pan „Pozwolenie na budowę otrzymałem … października 2022 r. i dotyczyło ono budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego, z zamiarem na własne potrzeby. Pozwolenie zostało wygaszone.”

Na pytanie Organu „W jakim konkretnie zakresie udzielił Pan pełnomocnictwa potencjalnemu nabywcy działek?”, odpowiedział Pan „Potencjalnemu inwestorowi udzieliłem pełnego pełnomocnictwa w celu możliwości realizacji jego koncepcji, jest to punkt warunkowego zakupu nieruchomości ode mnie. Tzn. może on prowadzić rozmowy w urzędach i robić badania terenu pod, ewentualne, swoje, cele.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Do podjęcia jakich konkretnie działań podmiot, któremu Pan udzielił pełnomocnictwa był/będzie zobowiązany do działania w Pana imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.)?”, odpowiedział Pan „Działania inwestora są ukierunkowane w celu realizacji jego koncepcji. Dostał ode mnie pełnomocnictwo na występowanie przed urzędami w celu potwierdzenia możliwości tejże koncepcji. Inwestor wraz ze swoim architektem uzyskuje tą wiedzę od organów opiniujących i wydających ewentualne zgody.”

Na pytanie Organu „Na jakie cele zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży wszystkich działek, będących przedmiotem wniosku?”, odpowiedział Pan „Na własne potrzeby bytowe.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy posiada Pan inne nieruchomości (działki) przeznaczone do sprzedaży? Jeśli tak, proszę podać ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pan posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

- Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabył Pan nieruchomość (działkę)?

- W jaki sposób wykorzystywał i wykorzystuje Pan tę nieruchomość (działkę)?

- Czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana - czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?”,

odpowiedział Pan „Nie posiadam innych działek przeznaczonych do sprzedaży.”

Na pytanie Organu „Czy wcześniej sprzedawał Pan inne nieruchomości? Jeśli tak - proszę wskazać:

- Jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

- Kiedy je Pan sprzedał?

- Czy z tytułu sprzedaży nieruchomości był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?”,

odpowiedział Pan „Sprzedaż - nieruchomość gruntowa, jedna działka sprzedana 2019 r.,

sprzedaż - nieruchomość gruntowa, jedna działka 2021 r.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy zamierza Pan nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?”, odpowiedział Pan „Nie zamierzam nabywać innych nieruchomości.”

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku, które wpłynęło 30 kwietnia 2026 r.)

Czy w świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, planowana sprzedaż działek o numerach od … do …, stanowiących Pana majątek prywatny, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, czy też czynność ta mieści się w ramach zarządu majątkiem osobistym i nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem?

Pana stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku, które wpłynęło 30 kwietnia 2026 r.)

W Pana ocenie, planowana sprzedaż działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlegają czynności wykonywane przez podatnika działającego w charakterze handlowca lub profesjonalnego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.

W opisanym stanie faktycznym:

- Nieruchomość stanowi Pana majątek prywatny, nabyty w drodze darowizny w 2005 r. (w rodzinie od 1977 r.).

- Nie podejmuje Pan żadnych aktywnych działań o charakterze marketingowym (reklama, biuro sprzedaży) ani inwestycyjnym (drogi, ogrodzenie).

- Podziały geodezyjne oraz kwestie pozwolenia na budowę są realizowane i finansowane przez nabywcę (spółki celowe) na jego koszt i ryzyko, na podstawie udzielonego mu pełnomocnictwa, co jest jedynie technicznym ułatwieniem transakcji. 

- Sprzedaż służy jedynie spieniężeniu wieloletniego majątku rodzinnego na cele osobiste.

Zatem, w ramach planowanej transakcji nie będzie Pan występować w roli podatnika VAT, a czynność ta stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 6 i pkt 22 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Zatem na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Aby czynność była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika, działającego w ramach działalności gospodarczej.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny. Pozwala uznać za podatnika każdy podmiot, który prowadzi określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Status podatnika VAT wynika również z okoliczności dokonania czynności, które podlegają opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż, majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Incydentalne czynności wykonywane poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwalają na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

Dla opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest również, czy w celu sprzedaży zbywca podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług), czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że czynności danej osoby przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie wystąpienie jedynie pojedynczych z nich.

Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy. Zasadne jest odwołanie się w niej do treści wyroku TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Z ww. orzeczenia wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. TSUE potwierdził to również w wyroku z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym wskazał, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestia opodatkowania sprzedaży działek była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z treści orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku TSUE stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

W rozumieniu statusu podatnika może pomóc orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07. NSA stwierdził, że formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z dokonanej wyżej analizy przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

- po pierwsze - czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

- po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Dla określenia, że konkretnej dostawy dokonuje podatnik podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług dla określenia jego praw i obowiązków. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku VAT, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość gruntowa została nabyta przez Pana w dniu (...) 2005 r. w drodze darowizny. Nieruchomość ta znajdowała się w posiadaniu Pana najbliższej rodziny nieprzerwanie od (...) 1977 r. Darowizna została przyjęta w ramach celu kontynuacji prowadzenia gospodarstwa rolniczego po rodzicach. Od momentu nabycia grunt stanowi Pana majątek prywatny, był wykorzystywany na cele rolnicze, a przez ostatnie 15 lat pozostawał odłogiem (nieużytek). Nie był Pan rolnikiem ryczałtowym. Działki były wykorzystywane na łąki i pastwiska dla zwierząt gospodarczych i uprawy lucerny. Produkty były wykorzystywane na własne potrzeby. Nie oddawał Pan działek w najem lub dzierżawę. Nie prowadzi Pan i nigdy nie prowadził Pan na tym terenie działalności gospodarczej. Planuje Pan sprzedaż 6 działek o numerach od … do ... Na przestrzeni lat dokonywane były podziały geodezyjne. Od nabycia nieruchomości do chwili obecnej były dokonane trzy podziały. Podziały były spowodowane wejściem nowych planów miejscowych, które między innymi nakazywały do wyodrębnienia nieruchomości na drogi publiczne i rowy odwadniające, nakazywane w nowych MPZP. Ostatni podział (działki …, …, … na działki od … do …) został zainicjowany i przeprowadzony przez potencjalnego nabywcę (dwie spółki celowe). Podział na działki od … do … było działaniem klienta/ inwestora pod jego plany inwestycyjne związane z tą nieruchomością. Sprzedaż Pana nieruchomości przez inwestora jest warunkowana jego planami inwestycyjnymi. Z tego podziału powstało 6 działek. Podmiot ten działał na podstawie Pana pełnomocnictwa, ale w celu realizacji własnej koncepcji zabudowy. Koszty i ryzyko tych podziałów obciążają wyłącznie kupującego. Pierwotnie uzyskał Pan pozwolenie na budowę na nazwisko osoby fizycznej (cele prywatne), jednak nigdy nie przystąpił Pan do realizacji inwestycji. Obecnie kupujące spółki występują o pozwolenie zamienne na większą liczbę budynków. Całość prac projektowych i formalnych wykonuje architekt na zlecenie i koszt kupującego. Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu ani o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.Działki obowiązuje MPZP od (...) 2016 roku, możliwość zabudowy jednorodzinnej. Potencjalnego nabywcę pozyskał Pan około rok temu. Skontaktował Państwa ze sobą Pana sąsiad. Działka posiada przyłącze gazowe, które zostało wykonane przy okazji uzbrajania sąsiednich działek przez innych właścicieli i gestora sieci (było to działanie wymuszone infrastrukturą sąsiedzką). Potencjalnemu inwestorowi udzielił Pan pełnego pełnomocnictwa w celu możliwości realizacji jego koncepcji jest to punkt warunkowego zakupu nieruchomości od Pana, tzn. może on prowadzić rozmowy w urzędach i robić badania terenu pod ewentualne swoje cele. Została zawarta przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży. Dawno temu chciał Pan sprzedać działkę i dał Pan ogłoszenie w portalu ogłoszeń. Nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych, nie ogrodził Pan terenu ani nie wybudował Pan dróg wewnętrznych. Pana jedynym celem jest jednorazowe spieniężenie majątku osobistego zgromadzonego w rodzinie od dekad.

Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania planowanej sprzedaży działek o numerach od … do ...

Aby odpowiedzieć na Pana pytanie, należy najpierw ustalić, czy sprzedając działki o numerach od … do … będzie Pan spełniać przesłanki, aby uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług w zakresie tej czynności.

Należy zaznaczyć, że została zawarta przedwstępna warunkowa umowa sprzedaży. Potencjalnemu inwestorowi udzielił Pan pełnego pełnomocnictwa w celu możliwości realizacji jego koncepcji - jest to punkt warunkowego zakupu nieruchomości od Pana, tzn. może on prowadzić rozmowy w urzędach i robić badania terenu pod ewentualne swoje cele.

Podkreślił Pan, że ostatni podział (działki …, …, … na działki od … do …) został zainicjowany i przeprowadzony przez potencjalnego nabywcę (dwie spółki celowe). Podmiot ten działał na podstawie Pana pełnomocnictwa, ale w celu realizacji własnej koncepcji zabudowy. Koszty i ryzyko tych podziałów obciążają wyłącznie kupującego.

Należy zauważyć, że skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym dotyczą właściciela gruntu - czyli Pana. W sensie chronologicznym są bowiem wykonywane przed zawarciem umowy sprzedaży. Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, poprzez podniesienie atrakcyjności oferowanego gruntu, a w konsekwencji podniesienie jego ceny. Czynności pełnomocnika są podejmowane wyłącznie w celu przygotowania gruntu do realizacji planów inwestycyjnych nabywcy.

W rozpatrywanej sprawie potencjalnego nabywcę pozyskał Pan około rok temu. Pana sąsiad przyprowadził potencjalnego nabywcę zupełnie z przypadku. Dawno temu chciał Pan sprzedać działkę i dał Pan ogłoszenie w portalu ogłoszeń. Było to dawno i już nieaktualne.

W konsekwencji nie musi Pan już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do nabycia działek.

Istotne jest również, że nie ponosił Pan nakładów inwestycyjnych na nieruchomość i nigdy nie wykorzystywał jej w działalności gospodarczej lecz wyłącznie w ramach majątku prywatnego. Wskazał Pan bowiem, że działki były wykorzystywane na łąki i pastwiska dla zwierząt gospodarczych i uprawy lucerny. Produkty były wykorzystywane na własne potrzeby. Nie występował Pan o zmianę przeznaczenia terenu ani o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. Nie występował Pan o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie oddawał Pan działek w najem lub dzierżawę. Od nabycia nieruchomości do chwili obecnej były dokonane trzy podziały, jednak były one spowodowane wejściem nowych planów miejscowych, które między innymi nakazywały do wyodrębnienia nieruchomości na drogi publiczne i rowy odwadniające, nakazywane w nowych MPZP. Wprawdzie … października 2022 r. otrzymał Pan pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego, z zamiarem na własne potrzeby, jednak nigdy nie przystąpił Pan do realizacji inwestycji, pozwolenie zostało wygaszone.

Zatem w odniesieniu do sprzedaży 6 działek o numerach od … do …. nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10, C-181/10.

Czynności wykonane przez nabywcę (dwie spółki celowe) na mocy udzielonego przez Pana pełnomocnictwa, nie będą skierowane do ogółu potencjalnych klientów, lecz zostaną zrealizowane w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy.

W świetle wszystkich okoliczności sprawy, które Pan przedstawił, udzielenie pełnomocnictwa nabywcy do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do jego potrzeb jeszcze przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej, podział działek oraz uzyskanie pozwolenia na budowę, które zostało wygaszone, nie spowoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem sprzedając 6 działek o numerach od … do …, będzie Pan korzystał z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym i nie będzie Pan wykonywał działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W odniesieniu do tej dostawy nie będzie Pan podatnikiem VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W związku z tym sprzedaż 6 działek o numerach od … do …, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r., sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r., sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r., sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r., sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r., sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r., sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.