Interpretacja indywidualna z dnia 3 lipca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-3.4012.252.2026.2.ŁW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usługjest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-wskazania, czy planowana sprzedaż działek przez współwłaścicieli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-stwierdzenia, czy Kupującym, będącym czynnymi podatnikami VAT, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Uzupełnili go Państwo pismami z 2 czerwca 2026 r. (wpływ 2 czerwca 2026 r.) oraz z 24 czerwca 2026 r. (wpływ 24 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 1 lipca 2026 r. (wpływ 1 lipca 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

AA

(…)

2.Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

1) BB (…)

2)CC (…)

3)DD (…)

4)EE (…)

5)FF Sp. z o.o. (…)

6)GG (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, niebędącą czynnym podatnikiem VAT, współwłaścicielem (udział w wysokości 1/3) nieruchomości (działek) położonych w (…), obręb (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…) stanowiących działki: nr 1 o pow. (…) ha, nr 2 o pow. (…) ha, nr 3 o pow. (…) ha, nr 4 o pow. (…) ha, nr 5 o pow. (…) ha, nr 7 o pow. (…) ha.

Nieruchomości o nr (…), po zmianie oznaczenia działka nr (…) (podzielona na działki 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8), przed wywłaszczeniem stanowiły własność HH, która zmarła xx xx 1978 r.

Sąd Rejonowy w (…) postanowieniem z dnia 19 marca 1985 r., sygn. akt (…) stwierdził prawa do spadku po ww. na rzecz (…).

Aktem Notarialnym zawartym w dniu 28 kwietnia 1986 r. Skarb Państwa nabył ww. nieruchomości do zasobu gruntów Skarbu Państwa, a podstawę nabycia stanowił art. 8 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

W dniu zawarcia umowy obwiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 1973 r., w którym nieruchomość była przeznaczona na cel publiczny ((...)).

Następnie zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego „Miejscowy Plan Szczegółowy Zagospodarowania Przestrzennego (…)”, część działki została przeznaczona pod układ komunikacyjny z miejscami parkingowymi, a część pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Kolejno w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nr (…), nieruchomość była przeznaczona pod drogę publiczną, publiczny parking oraz stację transformatorową.

Na wniosek współwłaścicieli (spadkobierców HH), a mianowicie Wnioskodawcy oraz współwłaścicieli CC, DD, BB, EE nieruchomość decyzją Starosty (…) z dnia 29 maja 2018 r. została zwrócona (za wyjątkiem działki nr 8).

Powyższą decyzję utrzymał w mocy decyzją z dnia 30 sierpnia 2018 r. Wojewoda (…).

Z uwagi na przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego współwłaścicielom nie udało się sprzedać odzyskanej działki.

Z uwagi na powyższe, we wrześniu 2019 r. wszyscy współwłaściciele złożyli u Prezydenta Miasta (…) wniosek o sporządzenie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) przy ul. (…) proponując we wniosku zamianę planu i wskazując proponowany charakter zabudowy, tj. zabudowę mieszkaniowo-usługową, wielokondygnacyjną.

Finalnie po kilkuletnim postępowaniu uchwałą z dnia 25 lutego 2025 r. uchwalono nowy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nr (…), zgodnie z którym teren przeznaczony został pod zabudowę mieszkaniowo-usługową.

Grunt od momentu zwrotu (2018 r.) nie był używany, wynajmowany, wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami nieruchomości chcą zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży działek na rzecz Kupujących – FF Sp. z o.o. oraz GG, którzy są czynnymi podatnikami VAT.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W piśmie z 2 czerwca 2026 r., na poszczególne pytania Organu wskazali Państwo odpowiednio:

1.W jaki dokładnie sposób działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 7 były/są/będą przez Pana oraz pozostałych współwłaścicieli wykorzystywane od momentu ich nabycia do chwili planowanej sprzedaży? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki mającej być przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź:

2.Czy wskazane działki były wykorzystywane przez Pana oraz pozostałych współwłaścicieli (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie Pana oraz pozostałych współwłaścicieli cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki mającej być przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź:

3.Czy w odniesieniu do działek mających być przedmiotem sprzedaży, do dnia sprzedaży zamierza Pan oraz pozostali współwłaściciele prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności danej działki)?Jeśli tak, to proszę podać, jakie to będą działania? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki mającej być przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź:

4.Czy z potencjalnymi nabywcami działek została/zostanie przez Pana oraz pozostałych współwłaścicieli zawarta przedwstępna umowa kupna/sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać:

a)jakie warunki zawiera/będzie zawierała umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta z nabywcami, które należy spełnić, aby doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Proszę o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. działek wynikają/wynikać będą z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.)?

b)jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążą/ciążyć będą na Panu oraz pozostałych współwłaścicielach, a jakie na stronie kupującej? Proszę o szczegółowe opisanie;

c)czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący, na działkach będących przedmiotem wniosku, dokonywać będą inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.? Jeżeli tak, to proszę o podanie jakich?

d)czy nabywcy poniosą jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?

Odpowiedź:

5.Czy w związku ze sprzedażą działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 7 udzielał/udziela/będzie udzielał Pan oraz pozostali współwłaściciele pełnomocnictwa (upoważnienie, zgodę) do działania w Państwa imieniu – jeśli tak, to komu oraz do podjęcia jakich działań ten podmiot był/jest/będzie zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)?

Odpowiedź:

6.Do jakich czynności wykonywanych w ramach działalności gospodarczej będą wykorzystywane przez Kupujących (FF Sp. z o.o. i Pana GG) działki mające być przedmiotem sprzedaży, tj. czy do czynności:

a)opodatkowanych podatkiem od towarów i usług (proszę wskazać jakie to czynności),

b)zwolnionych z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (proszę wskazać jakie to czynności),

c)niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (proszę wskazać jakie to czynności)?

Odpowiedź:

Pytania (pytanie oznaczone nr 2 sformułowane w piśmie z 2 czerwca 2026 r.)

1.Czy w świetle opisanego stanu faktycznego planowana sprzedaż przedmiotowych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy Kupującym, będącym czynnymi podatnikami VAT, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (doprecyzowane w piśmie z 1 lipca 2026 r. oraz w zakresie pytania oznaczonego nr 2 ostatecznie przedstawione w piśmie z 24 czerwca 2026 r.)

W ocenie Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Nieruchomości gruntowe stanowią towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż co do zasady może stanowić dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, który definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel; nieruchomość jest więc co do zasady „towarem” na gruncie VAT.

Jednakże, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu VAT, musi zostać dokonana przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne, rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W ocenie Wnioskodawcy, w przedstawionym stanie faktycznym nie można uznać, że dokonując sprzedaży nieruchomości działa On jako podatnik VAT, gdyż:

·Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT,

·nieruchomość została nabyta w drodze spadku, a następnie zwrócona decyzją administracyjną – nie była nabyta w celach handlowych ani inwestycyjnych,

·Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami,

·podejmowane działania, w tym złożenie wniosku o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, miały na celu umożliwienie racjonalnego zagospodarowania i sprzedaży nieruchomości, a nie prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W tym zakresie Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (m.in. wyrok z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10) osoba fizyczna dokonująca sprzedaży nieruchomości działa jako podatnik VAT tylko wtedy, gdy podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców.

W analizowanej sprawie takie przesłanki nie występują. Sprzedaż nieruchomości stanowi jedynie formę zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, który uzyskał prawo własności w drodze dziedziczenia i zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

Podobne stanowisko prezentowane jest również w orzecznictwie sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego, które wskazuje, że jednorazowa lub okazjonalna sprzedaż składników majątku prywatnego, bez podejmowania działań charakterystycznych dla działalności gospodarczej, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT.

W świetle powyższego, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż nie będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej, Wnioskodawca nie będzie działał jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, w piśmie z 1 lipca 2026 r. doprecyzowali Państwo, iż stanowisko przedstawione we wniosku i w uzupełnieniu dotyczy wszystkich Wnioskodawców, również Zainteresowanych niebędących stroną postępowania.

W przypadku uznania, iż planowana sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 7 przez Wnioskodawcę i innych współwłaścicieli będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, Kupującym, tj. FF Sp. z o.o. oraz Panu GG, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy VAT:

Art. 86. [Odliczenie podatku]

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Natomiast w przypadku uznania, że planowana sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5 oraz 7 przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli nie będzie stanowiła czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, Kupującym nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje wyłącznie w odniesieniu do podatku naliczonego wykazanego zgodnie z przepisami ustawy. W sytuacji, gdy sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, po stronie Sprzedających nie powstanie obowiązek naliczenia podatku należnego.

W konsekwencji, po stronie Kupujących nie wystąpi podatek naliczony podlegający odliczeniu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.

Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów), jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 7, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży Sprzedający (Pan AA, Pani BB, Pan CC, Pani DD, Pani EE) podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Sprzedający podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną, niebędącą czynnym podatnikiem VAT, współwłaścicielem (udział w wysokości 1/3) nieruchomości (działek) położonych w (…), stanowiących działki: nr 1 o pow. (…) ha, nr 2 o pow. (…) ha, nr 3 o pow. (…) ha, nr 4 o pow. (…) ha, nr 5 o pow. (…) ha, nr 7 o pow. (…) ha.

Nieruchomości o nr (…), po zmianie oznaczenia działka nr (…) (podzielona na działki 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8), przed wywłaszczeniem stanowiły własność HH, która zmarła xx xx 1978 r.

Sąd Rejonowy w (…) postanowieniem z dnia 19 marca 1985 r., sygn. akt (…) stwierdził prawa do spadku po ww. na rzecz (…).

Aktem Notarialnym zawartym w dniu 28 kwietnia 1986 r. Skarb Państwa nabył ww. nieruchomości do zasobu gruntów Skarbu Państwa, a podstawę nabycia stanowił art. 8 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Na wniosek współwłaścicieli (spadkobierców HH), a mianowicie Wnioskodawcy oraz współwłaścicieli CC, DD, BB, EE nieruchomość decyzją Starosty (…) z dnia 29 maja 2018 r. została zwrócona (za wyjątkiem działki nr 8).

Z uwagi na przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego współwłaścicielom nie udało się sprzedać odzyskanej działki.

Z uwagi na powyższe, we wrześniu 2019 r. wszyscy współwłaściciele złożyli u Prezydenta Miasta (…) wniosek o sporządzenie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) przy ul. (…) proponując we wniosku zamianę planu i wskazując proponowany charakter zabudowy, tj. zabudowę mieszkaniowo-usługową, wielokondygnacyjną.

Finalnie po kilkuletnim postępowaniu uchwałą z dnia 25 lutego 2025 r. uchwalono nowy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nr (…), zgodnie z którym teren przeznaczony został pod zabudowę mieszkaniowo-usługową.

Grunt od momentu zwrotu (2018 r.) nie był używany, wynajmowany, wykorzystywany w działalności gospodarczej.

Działki nie były i nie będą w żaden sposób wykorzystywane przez Wnioskodawcę i współwłaścicieli od momentu nabycia do chwili planowanej sprzedaży.

Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele nie zamierzają prowadzić żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności przedmiotowych działek dla potrzeb sprzedaży.

W związku ze sprzedażą działek będących przedmiotem wniosku nie były/nie są/nie będą udzielane pełnomocnictwa przez Wnioskodawcę i pozostałych współwłaścicieli.

Wnioskodawca wraz ze współwłaścicielami nieruchomości chcą zawrzeć w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży działek na rzecz Kupujących – FF Sp. z o.o. oraz GG, którzy są czynnymi podatnikami VAT.

Działki będące przedmiotem sprzedaży będą wykorzystywane przez Kupujących do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy planowana sprzedaż przedmiotowych działek przez współwłaścicieli będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 7, brak jest na ten moment przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy Sprzedający wystąpią w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika bowiem z przedstawionych okoliczności sprawy, działki nr 1, 2, 3, 4, 5 i 7 nie były wynajmowane ani wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były i nie będą w żaden sposób wykorzystywane przez Sprzedających od momentu ich nabycia do chwili planowanej sprzedaży oraz Sprzedający nie zamierzają prowadzić żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości lub atrakcyjności przedmiotowych działek dla potrzeb sprzedaży. Sprzedający złożyli jedynie wniosek o sporządzenie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedających w przedmiocie sprzedaży ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż przedmiotowych działek będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Sprzedający nie podejmą takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Sprzedających należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działki Sprzedający będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnią przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpią w roli podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży ww. działek, Sprzedający będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedających cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując należy stwierdzić, że planowana sprzedaż działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 7 przez współwłaścicieli nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Ponadto mają Państwo wątpliwości, czyKupującym, będącym czynnymi podatnikami VAT, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca umożliwił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W świetle art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Przechodząc do Państwa wątpliwości w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupujących, należy wskazać, że w odniesieniu do zakupu działek nr 1, 2, 3, 4, 5 i 7 Kupującym nie będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego. W odniesieniu do tej dostawy zaistnieje przesłanka negatywna wynikająca z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, bowiem transakcja sprzedaży przedmiotowych działek – jak wykazano wyżej – nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, Kupującym, będącym czynnymi podatnikami VAT, nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan AA (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.