Interpretacja indywidualna z dnia 28 lipca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.411.2026.2.MC

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek sygnowany datą 16 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

·możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej nr 1,

·opodatkowania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 2.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem sygnowanym datą 19 listopada 2024 r. (wpływ 22 lipca 2026 r.) oraz pismem z 6 lipca 2026 r. (wpływ 16 lipca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego ostatecznie sformułowany w uzupełnieniu do wniosku

Wnioskodawca oświadcza, że przysługuje Jemu prawo własności nieruchomości na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i użytkowaniu wieczystym do dnia (…) 2098 r., stanowiącego własność Gminy Miejskiej (…), gruntu położonego w miejscowości (…), składającego się z działki ewidencyjnej numer 2, o powierzchni (…) ha, dla którego to Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Wnioskodawca oświadcza, że przysługuje Jemu na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i użytkowaniu wieczystym do dnia (…) 2098 r., stanowiącego własność Skarbu Państwa, gruntu położonego w miejscowości (…), składającego się z działki ewidencyjnej numer 1 o powierzchni (…) ha, dla którego to prawa Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Wnioskodawca oświadcza, że nabył nieruchomości od osoby fizycznej, na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu prawa użytkowania wieczystego, w drodze licytacji komorniczej, wydanego przez Sąd Rejonowy (…), wydanego dnia (…) 2019 r., sygn. akt (…), będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej nie zmieniony żadną umową, ani orzeczeniem sądu i nadal w tym stanie pozostają.

Transakcja ta z uwagi na licytacyjny tryb nabycia nie była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT i Wnioskodawcy nie przysługiwało z tego tytułu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W rejestrze gruntów, prowadzonym przez Starostę (…), działki ewidencyjne numer 2, o obszarze (…) ha i 1 o obszarze (…) ha położone są w (…). Działka 2 jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (Bz) i działka 1 jako tereny przemysłowe (Ba). Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Wnioskodawca oświadcza jednoznacznie, że działki ewidencyjne numer 2 i 1 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z Uchwałą (...), oznaczone są symbolem (…), (…) – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej.

Działki numer 2 i 1 nie zostały objęte decyzją o ustaleniu inwestycji celu publicznego, nie zostały objęte decyzją o ustaleniu warunków zabudowy, nie zostały objęte obszarem specjalnej strefy ekonomicznej, ani uchwałą o rewitalizacji i nie są położone na terenach specjalnej strefy rewitalizacji.

Wnioskodawca oświadcza, że działka ewidencyjna numer 1 jest zabudowana budynkiem wielofunkcyjnym, warsztatowym z częścią socjalną i magazynową, natomiast działka ewidencyjna numer 2 jest niezabudowana. Ponadto, działka numer 2 ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, przez działkę numer 2, która stanowi własność Gminy (…), a działka numer 1 ma zapewniony dostęp do drogi publicznej przez działkę numer 2. W dacie podpisywania umowy przedwstępnej działki ewidencyjne numer 2 i 1 oraz posadowiony na działce numer 1 budynek, nie są obciążone umowami najmu lub dzierżawy na rzecz osób trzecich i nie znajdują się w ich posiadaniu (wcześniejsze umowy wygasły bądź zostały rozwiązane). Działki 2 i 1 nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu. Nieruchomości dotychczas nie stanowiły przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 55[1] ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.), jak również nie stanowiły jego zorganizowanej części.

Wnioskodawca oświadcza, że grunt (działka nr 1) został przez Niego nabyty w 2019 r., jako zabudowany wyżej wymienionym budynkiem i Wnioskodawca nie wybudował go samodzielnie. Od momentu wejścia w posiadanie nieruchomości po licytacji komorniczej, budynek wielofunkcyjny, warsztatowy z częścią socjalną i magazynową oraz częściowo plac, były wykorzystywane na potrzeby własnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy jako skład magazynowy. Ponadto, część placu (w tym infrastruktura komunikacyjna) była odpłatnie wynajmowana dla firmy zewnętrznej jako plac parkingowy. Przedmiotowe nieruchomości nie zaspokajały prywatnych (osobistych) potrzeb Wnioskodawcy i nie były wykorzystywane w celach mieszkaniowych.

Z tytułu nabycia nieruchomości i budynku Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Wnioskodawca zamierza sprzedać spółce działki gruntu numer 2, o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) oraz działkę ewidencyjną numer 1, o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…).

Pozyskanie inwestora (Kupującego) nastąpiło w sposób bezpośredni w wyniku indywidualnych negocjacji i Wnioskodawca nie podejmował żadnych publicznych działań marketingowych ani ogłoszeniowych w mediach czy Internecie. Co ważne, Wnioskodawca oddał w dzierżawę działki gruntu o nr gruntu 2 i 1 – Spółce pod działalność gospodarczą. Dzierżawca w zamian zobowiązał się płacić Wydzierżawiającemu określony umową czynsz dzierżawny, który nie jest dokumentowany fakturami.

Ponadto, kupujący podejmie szereg działań związanych z nieruchomością, co zostanie opisane poniżej (umowa dzierżawy nr (…) zawarta w dniu (…) 2024 r., zawarta na czas nieoznaczony). Kupująca Spółka planuje na tej działce wybudować obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy minimum (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych. W akcie notarialnym nr (…) z dnia (…) 2024 r. – umowa przedwstępna, Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na tych działkach.

To jest spółka zobowiązała się do:

1.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc postojowych.

2.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy (…) m², w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m² wraz z miejscami parkingowymi w ilości minimum (…) miejsc parkingowych.

3.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości, przy czym Wnioskodawca oświadcza, że fizyczne prace rozbiórkowe budynku na działce nr 1, na podstawie tej decyzji, rozpoczną się dopiero po sfinalizowaniu transakcji i przejęciu nieruchomości przez Kupującego (w momencie sprzedaży budynek będzie istniał).

4.Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki.

5.Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew obejmującego zgodę na dokonanie nasadzeń zamiennych.

6.Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego.

7.Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji.

8.Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

9.Uzyskania warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

10.Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Tym samym, w momencie uzyskania przez Kupującego powyższych decyzji i pozwoleń, Wnioskodawca zobowiązuje się sprzedać działkę 2 o powierzchni (…) ha i działkę 1 o powierzchni (…) ha.

Na zakończenie należy podkreślić, że:

1.Kupująca Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

2.W stosunku do tych działek Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

3.W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

4.Wnioskodawca oświadcza, że nieruchomości były przez Niego wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej (skład magazynowy, odpłatny najem miejsc parkingowych), wobec czego modyfikuje się wcześniejsze, omyłkowe twierdzenia o braku ich związku z działalnością lub wykorzystywaniu do celów prywatnych/mieszkaniowych.

5.Działka nr 1 jest zabudowana, a działka nr 2 jest niezabudowana.

6.Od momentu oddania posadowionego na działce nr 1 budynku do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tych nieruchomości. Czyli nieruchomości są użytkowane ponad dwa lata, a w odniesieniu do budynku na działce nr 1 doszło do pierwszego zasiedlenia i minął okres powyżej 2 lat od tego zdarzenia.

7.Wnioskodawca obecnie dzierżawi działki Spółce, która planuje je zakupić po uzyskaniu ww. pozwoleń.

8.Wnioskodawca oświadcza i jednoznacznie potwierdza, że działki są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…), a wcześniejsza adnotacja o braku planu stanowiła oczywistą omyłkę pisarską.

9.Wszystkie czynności wykonywane na nieruchomościach miały związek z prowadzoną działalnością gospodarczą lub odpłatnym świadczeniem usług najmu/dzierżawy.

Ponadto, Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości opisanej w opisie powyżej, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Ponadto oświadcza, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci mocodawcy.

Jednocześnie Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego przedmiotową nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2023r., poz. 628 z późn. zm.), w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość, będącą przedmiotem przyszłej sprzedaży, celem przeprowadzenia badań gruntu. Wnioskodawca oświadcza, iż wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości, stanowiącej przedmiot umowy, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku niezawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na nieruchomości urządzenia.

W uzupełnieniu do wniosku udzielił Pan odpowiedzi na zadane przez Organ w wezwaniu pytania.

1.Kiedy nabył Pan prawo wieczystego użytkowania działki nr 1 oraz działki nr 2 (proszę podać daty)?

Odp. Prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz działki nr 2 zostało nabyte na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu prawa użytkowania wieczystego w drodze licytacji, wydanego przez Sąd Rejonowy (…) dnia (…)2019 r. (sygn. akt(…)).

2.Czy transakcja nabycia prawa wieczystego użytkowania działki nr 1 oraz działki 2 była opodatkowana podatkiem VAT i została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. Działka nr 1 – Transakcja nabycia nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą VAT (nabycie nastąpiło w drodze licytacji komorniczej od osoby fizycznej i – zgodnie z odpowiedzią na pytanie nr 4 – nie przysługiwało z tego tytułu prawo do odliczenia podatku VAT).

Działka nr 2 – Transakcja nabycia nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą VAT (analogicznie, nabycie w drodze licytacji komorniczej od osoby fizycznej bez prawa do odliczenia podatku VAT).

3.Czy w związku z nabyciem prawa wieczystego użytkowania działki nr 1 oraz działki 2 przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeśli tak, to czy skorzystał Pan z tego prawa? Jeśli przysługiwało Panu prawo do odliczenia i nie skorzystał Pan z tego prawa, to z jakiego powodu? Proszę wskazać odrębnie dla każdej działki.

Odp. Działka nr 1: Nie, w związku z nabyciem tej działki nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Działka nr 2: Nie, w związku z nabyciem tej działki nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

4.W opisie sprawy wskazał Pan, że:

Działki ewidencyjne numer 2 i 1 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczone są symbolem (…), (…)– teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej.

jednocześnie wskazał Pan, że:

8. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…).

proszę zatem jednoznacznie wskazać czy dla terenu, na którym znajdują się działki nr 1 oraz 2 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to czy z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że działki te są przeznaczone pod zabudowę – jaką? Proszę wskazać osobno dla każdej z działek.

Odp. Tak, dla terenu, na którym znajdują się działki nr 1 oraz 2, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą (…):

·Działka nr 1: Jest objęta planem i przeznaczona pod zabudowę – oznaczona jest symbolem (…), (…), co oznacza teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej.

·Działka nr 2: Jest objęta planem i przeznaczona pod zabudowę – oznaczona jest symbolem (…), (…), co oznacza teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej.

5.Czy przed podpisaniem umowy przedwstępnej ze Spółką Kupującą, oddawał Pan i/lub Pana żona działkę nr 1 oraz działkę nr 2 w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)w jakim okresie działka nr 1 oraz działka nr 2 były udostępniane osobom trzecim i przez kogo (tj. Pana i/lub Pana żonę)?

b)na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były udostępniane osobom trzecim oraz w jakim okresie?

c)czy działka nr 1 oraz działka nr 2 były udostępniane odpłatnie czy nieodpłatnie?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki.

Odp. Zgodnie z wcześniejszymi odpowiedziami i treścią aktu notarialnego:

·Działka nr 1: a), b) i c): Część placu znajdującego się na działce, była wynajmowana dla firmy zewnętrznej jako plac parkingowy (odpłatnie, na podstawie umowy najmu). Pozostała część działki oraz budynki były wykorzystywane bezpośrednio na potrzeby własnej firmy jako skład magazynowy. Ponadto, w dniu podpisania umowy przedwstępnej strony zobowiązały się do podpisania umowy dzierżawy obejmującej tę nieruchomość.

·Działka nr 2: a), b) i c): Działka ta została oddana w dzierżawę (odpłatnie) Spółce pod działalność gospodarczą. Ponadto, w dniu podpisania umowy przedwstępnej strony zobowiązały się do podpisania umowy dzierżawy obejmującej tę nieruchomość na rzecz Spółki Kupującej.

6.W opisie sprawy wskazał Pan, że:

Działki ewidencyjne numer 2 i 1 oraz posadowiony na działce numer 1 budynek, nie są objęte umowami najmu lub dzierżawy i nie znajdują się w posiadaniu osób trzecich (…).

jednocześnie wskazał Pan, że:

Co ważne, Wnioskodawca oddał w dzierżawę działki gruntu o nr gruntu 2 i 1 – spółce pod działalność gospodarczą. (…).

proszę zatem jednoznacznie wskazać, czy aktualnie działki nr 1 oraz 2 są przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy?

Odp. Aktualnie działki te są przedmiotem dzierżawy. Zgodnie z § 6 ust. 2 umowy przedwstępnej, Strony zobowiązały się do podpisania w dniu jej zawarcia (tj. (…) 2024 r.) umowy dzierżawy obejmującej działki nr 1 oraz 2 na rzecz Spółki Kupującej.

7.Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, z tytułu której był Pan podatnikiem podatku VAT? Jeżeli tak, proszę wskazać, w jakim okresie powyższa sprzedaż miała miejsce.

Odp.Nie dokonywał Pan.

Pytania dotyczące działki nr 1.

8.W opisie sprawy wskazał Pan, że:

(…) działka nr 1 jest zabudowana budynkiem wielofunkcyjnym warsztatowym z częścią socjalną i magazynową (…).

natomiast w dalszej części wniosku wskazuje Pan, że:

(…) spółka zobowiązała się m.in. do „uzyskania (…) decyzji na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej nieruchomości (…).

w związku z tym, proszę jednoznacznie wskazać czy prace rozbiórkowe budowli i budynków posadowionych na przedmiotowej działce rozpoczną się jeszcze przed sprzedażą, czy już po nabyciu działki przez Spółkę kupującą? Czy rozbiórka zostanie zakończona przed nabyciem działki przez Spółkę kupującą?

Odp. Zgodnie z § 2 pkt 2 umowy przedwstępnej, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży) jest uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków. Same prace rozbiórkowe oraz ich zakończenie nastąpią już po nabyciu działki przez Spółkę Kupującą, ponieważ wydanie nieruchomości w posiadanie Kupującego nastąpi w stanie wolnym od osób i rzeczy w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży. Rozbiórka nie zostanie zakończona przed nabyciem działki.

9.Jakie budynki/budowle, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), będą znajdować się na przedmiotowej działce w chwili sprzedaży?

Odp. W chwili sprzedaży na działce nr 1 będzie znajdował się jeden budynek – Budynek wielofunkcyjny warsztatowy z częścią socjalną i magazynową (w księdze wieczystej opisany jako budynek, stanowiący odrębną nieruchomość, usytuowany przy ulicy (…) numer (…)).

10.Czy nabył Pan grunt zabudowany budynkami/budowlami, czy też wybudował je Pan sam? Jeśli sam, to:

a)kiedy budynki/budowle zostały wybudowane i oddane do użytkowania (proszę wskazać datę)?

b)czy od wydatków na budowę ww. budynków/budowli przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego?

Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującego się na działce.

Odp. Budynek wielofunkcyjny warsztatowy – Grunt został nabyty jako już zabudowany tym budynkiem. W związku z tym, pytania podpunktowe a) i b) Wnioskodawcy nie dotyczą, ponieważ nie realizował On budowy we własnym zakresie.

11.W jaki sposób, przez kogo i w jakim okresie czasu były/są wykorzystywane budynki/budowle znajdujące się na działce? Należy wyjaśnić okoliczności zdarzenia.

Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującego się na działce.

Odp. Budynek wielofunkcyjny warsztatowy (na działce nr 1): Budynek ten od momentu wejścia w posiadanie był wykorzystywany przez Pana na potrzeby Pana własnej firmy jako skład magazynowy.

12.Czy dany budynek/budowla znajdujący/a się na ww. działce był/jest wykorzystywany/a przez Pana (przez cały ich okres posiadania, tj. od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującego się na działce.

Odp. Budynek wielofunkcyjny warsztatowy (na działce nr 1): Nie. Budynek nie był i nie jest wykorzystywany na cele prywatne (osobiste). Był wykorzystywany wyłącznie w celach gospodarczych.

Pytania dotyczące działki nr 2.

13.W opisie zdarzenia przyszłego wskazuje Pan, że:

(…) działka 2 jest niezabudowana.

Natomiast we własnym stanowisku w sprawie wskazuje Pan, że:

W odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr 2 i 1 doszło do pierwszego zasiedlenia (…).

również Pana pytanie dotyczy ustalenia,

Czy sprzedaż zabudowanej działki nr 2 (…) jest zwolniona z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy?

ponadto, we własnym stanowisku wskazuje Pan, że:

(…) sprzedaż zabudowanej działki nr 2 i 1 stanowiącej teren budowlany nie będzie opodatkowana podatkiem VAT (…).

Proszę zatem jednoznacznie wskazać, czy działka nr 2 jest zabudowana czy jest niezabudowana?

Odp. Działka nr 2 jest niezabudowana. Jednoznacznie potwierdza to treść aktu notarialnego (§ 1 ust. 1 pkt 7: „działka ewidencyjna numer 2 jest niezabudowana”) oraz wniosek wieczystoksięgowy w tymże akcie (§ (...): „...niezabudowanego gruntu [...] składającego się z działki ewidencyjnej 2”). Wszelkie sformułowania we własnym stanowisku sugerujące, że działka 2 jest zabudowana budynkiem, stanowiły oczywistą omyłkę pisarską.

14.Jeśli działka nr 2 jest zabudowana budynkami/budowlami, w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, proszę wskazać informacje dotyczące tych budynków/budowli uwzględniając informacje wskazane w pkt 9-12 tego wezwania, oraz wskazać:

a)czy w ostatnich 2 latach przed sprzedażą ponosił Pan wydatki na ulepszenie budynku/budowli znajdującego/ej się na działce stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Jeśli tak, to proszę wskazać:

(i)kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę)?

(ii)czy po poniesionych nakładach na ulepszenie budynków/budowli, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej, budynki/budowle zostały oddane do użytkowania, należy wskazać kiedy i do jakich czynności/do jakiej działalności?

(iii)czy przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynku/budowli?

Odp. Nie dotyczy. Działka nr 2 jest działką niezabudowaną.

Pytania ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku

1Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej nr 1 o powierzchni (…) ha, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

2Czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 2 o powierzchni (…) ha, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku, bez możliwości zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku

1.

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej nr 1 o powierzchni (…) ha, nie jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość, będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy od podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

·dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

·pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka, będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży, jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych ani nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia. W odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr 1 o powierzchni (…) ha doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat. Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto, w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie, wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w Pana ocenie, dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

W konsekwencji, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż zabudowanej działki nr 1 o powierzchni (…) ha, stanowiącej teren budowlany, nie będzie opodatkowana podatkiem VAT i korzysta ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie w związku z tym, iż działka korzysta ze zwolnienia nie będzie trzeba jej sprzedaży udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży nieopodatkowanej nie ma konieczności wystawiania faktury VAT. W tym miejscu jednak należy podkreślić, iż zwolnienie ma charakter fakultatywny, gdy podatnik nie będzie chciał skorzystać ze zwolnienia będzie obowiązany wystawić fakturę na podstawie art. 106b ustawy o VAT.

2.

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 2 o powierzchni (…) ha, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 631 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...). W świetle powyższej definicji sprzedaży, nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT.

Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod warunkiem, że wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem – podatnik – tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·po drugie czynność ta została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, przejawem takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność – handlową – wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Na działce nr 2 o powierzchni (…) ha od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu.

Ponadto, należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr 2 o powierzchni (…) ha, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie, czynność została wykonana przez podmiot, który w związek z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca, jak to już wyżej podkreślono, nie współpracuje z biurem pośrednictwa nieruchomościami.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa, albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działki nr 2 o powierzchni (…) ha, warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Kwestia opodatkowania działek podatkiem VAT została rozstrzygnięta w wyroku v ETS z 3 kwietnia 2025 r., C-213/24, E.T. W wyroku TS przypomniał, że art 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE należy interpretować w ten sposób, że można uznać za podatnika do celów VAT prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą osobę, która sprzedaje grunt stanowiący pierwotnie część jej majątku osobistego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który jako pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu. W uzasadnieniu czytamy że dyrektywa 2006/112/WE wyznacza bardzo szeroką definicję „podatnika”, opartą na samodzielności prowadzenia „działalności gospodarczej”, który to zwrot także jest zdefiniowany w bardzo szeroki sposób, obejmując wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, a w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Trybunał, powołując się na wyrok C-180/10 i C-181/10 Słaby i in., przypomniał, że przy sprzedaży działki budowlanej już wówczas wyjaśniono, iż istotnym kryterium oceny jest fakt, czy podmiot podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców, takie jak uzbrojenie terenu lub działania marketingowe. Zdaniem ETS, takie działania nie należą bowiem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym wynikających z nich czynności nie można uważać za zwykłe wykonywanie prawa własności. Jak podkreślono, takie inicjatywy wpisują się raczej w ramy działalności prowadzonej w celu uzyskania z tego tytułu ciągłego dochodu, którą można zakwalifikować jako działalność gospodarczą. Powracając do analizy wyroku ETS C-213/24 E.T. należy stwierdzić, że ponownie kluczowe było ustalenie, czy podatnik faktycznie podejmował aktywnie i samodzielnie działania typowe dla podmiotów profesjonalnych, nawet jeśli odbywało się to za pośrednictwem pełnomocnika.

W analizowanym przypadku bez wątpienia takie działania mają miejsce. Działania pełnomocnika powodują, iż działki uzyskują szereg pozwoleń w tym dotyczących uzbrojenia, zjazdów itp. Ponadto, uzyskane pozwolenia powodują, że cena działki wzrasta. W tej sytuacji nie ma znaczenia, iż pełnomocnik działa także na swoja korzyść. W przypadku bowiem, gdy nie dojdzie do transakcji działki wszystkie pozwolenia pozostają. Co ważne, już w umowie przedwstępnej cena jest bardzo atrakcyjna (cena jest atrakcyjniejsza), ze względu na to, że działka ulegnie przekształceniu w wyniku uzyskanych pozwoleń. Tym samym, Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał On czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Działania te powodują wzrost atrakcyjności i wartości nieruchomości. W powyższym wyroku C 213/24 ETS, Trybunał trafnie zauważył, że pełnomocnik działał w imieniu i na rzecz właściciela (czyli zlecającego), a działania pełnomocnika przypisuje się zleceniodawcy, o ile to właściciel ponosi ostateczne ryzyko gospodarcze oraz uzyskuje wynik ekonomiczny. Zlecenie profesjonalistom działań marketingowych, formalnych czy planistycznych nie eliminuje samodzielności podatnika – przeciwnie, świadczy o jego zorganizowanym działaniu w celu uzyskania dochodu z majątku, co kwalifikuje takie postępowanie jako działalność gospodarczą. Istotna dla przedstawionych przez ETS wniosków była także treść zawartej umowy ze zleceniobiorcą – jego działalność ograniczała się do wykonania zadań wymienionych w umowie, dokonywanych w imieniu i na rzecz zleceniodawców. W Pana przypadku takie ryzyko ekonomiczne w praktyce ponosi Wnioskodawca, ponieważ jeśli działania pełnomocnika nie przyniosą efektów umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku, a co za tym idzie nie osiągnie on znacznie wysokiej ceny za swoją nieruchomość. Ponadto, działania pełnomocnika w znaczny sposób uatrakcyjniają działkę.

Zdaniem Wnioskodawcy, w tej sytuacji, zachowuje się On jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w Jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 2 o powierzchni (…) ha.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działki jako terenów innych niż tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawcy, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter, a także obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nie są tereny wymienione w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

·lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

·sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Ponadto, Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy na podstawie zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo.

Tym samym, działka będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 2, o powierzchni (…) ha, stanowiących teren budowlany, będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie skorzysta ze zwolnienia z VAT. Działania podjęte przez Pełnomocnika w imieniu Wnioskodawcy powodują bowiem uatrakcyjnianie działki zarówno dla kupującej spółki jak i ewentualnych przyszłych nabywców (mamy tutaj bowiem do czynienia z umową przedwstępną).

Na zakończenie, w związku z tym, iż działka nie korzysta ze zwolnienia, będzie trzeba jej sprzedaż udokumentować fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej dokumentem potwierdzającym ich nabycie, w świetle ustawy o podatku od towarów i usług, jest faktura. W tym bowiem przypadku kupującym jest spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z 106b ustawy o VAT, taką transakcję należy udokumentować fakturą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej, a także zbycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy wskazać, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W myśl art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwany dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym:

W związku z powyższym, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Stosownie do treści art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z ww. przepisów, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (oraz udziałów we współwłasności nieruchomości) a także zbycie prawa użytkowania wieczystego, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny:

Jak wynika z powyższego przepisu, umowa najmu jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego najemcę. Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że przysługuje Panu prawo własności nieruchomości składającej się z działek nr 2 oraz 1, na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej i użytkowaniu wieczystym do 2098 r. Transakcja nabycia nie była opodatkowana podatkiem VAT i nie została udokumentowana fakturą VAT. Nabycie nastąpiło w drodze licytacji komorniczej od osoby fizycznej. Dla terenu, na którym znajdują się działki nr 1 oraz 2 obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka nr 1 oraz 2 są przeznaczone pod zabudowę – oznaczona jest symbolem (…), (…), co oznacza teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej. Działka ewidencyjna numer 1 jest zabudowana budynkiem wielofunkcyjnym warsztatowym z częścią socjalną i magazynową, natomiast działka ewidencyjna numer 2 jest niezabudowana. Wskazał Pan, że grunt (działka nr 1) został przez Pana nabyty w 2019 r. jako zabudowany wyżej wymienionym budynkiem. Od momentu wejścia w posiadanie nieruchomości po licytacji komorniczej, budynek wielofunkcyjny warsztatowy z częścią socjalną i magazynową oraz częściowo plac, były wykorzystywane na potrzeby Pana własnej działalności gospodarczej jako skład magazynowy. Ponadto, część placu (w tym infrastruktura komunikacyjna) była odpłatnie wynajmowana dla firmy zewnętrznej jako plac parkingowy. Przedmiotowe nieruchomości nie zaspokajały prywatnych (osobistych) potrzeb Pana i nie były wykorzystywane w celach mieszkaniowych. Obecnie zamierza Pan sprzedać spółce działkę niezabudowaną o nr 2, oraz działkę nr 1 wraz z zabudową.

W analizowanej sprawie, Pana wątpliwości, w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki zabudowanej nr 1, jest zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pan własną działalności gospodarczą. Ponadto, jak wskazał Pan we wniosku – grunt (działka nr 1) został przez Pana nabyty w 2019 r. jako zabudowany budynkiem wielofunkcyjnym warsztatowym z częścią socjalną i magazynową. Od momentu wejścia w posiadanie nieruchomości po licytacji komorniczej, ww. budynek był wykorzystywany na potrzeby Pana własnej działalności gospodarczej jako skład magazynowy. Ponadto, część placu (w tym infrastruktura komunikacyjna) była odpłatnie wynajmowana dla firmy zewnętrznej jako plac parkingowy. Przedmiotowa nieruchomość nie zaspokajała prywatnych (osobistych) Pana potrzeb i nie była wykorzystywana w celach mieszkaniowych. Ponadto, zgodnie z § 2 pkt 2 umowy przedwstępnej, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży) jest uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków. Same prace rozbiórkowe oraz ich zakończenie nastąpią już po nabyciu działki przez Spółkę Kupującą, ponieważ wydanie nieruchomości w posiadanie Kupującego nastąpi w stanie wolnym od osób i rzeczy w dniu podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży. Rozbiórka nie zostanie zakończona przed nabyciem działki.

Zatem, skoro nieruchomość była wykorzystywana w celach zarobkowych – częściowo była przedmiotem umowy najmu oraz częściowo była wykorzystywana w Pana działalności gospodarczej, nie była i nie jest więc wykorzystywana przez cały okres posiadania na zaspokojenie Pana potrzeb osobistych, lecz utraciła walor majątku osobistego, a Pana działanie nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.

Zatem, przy dostawie prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku znajdującego się na tym gruncie będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Tym samym, sprzedaż przez Pana prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynku wielofunkcyjnego warsztatowego z częścią socjalną i magazynową znajdującego się na tym gruncie, będzie stanowić dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewiduje bowiem dla niektórych czynności obniżone stawki podatku, bądź zwolnienie od podatku.

Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

•towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

•przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 oraz prawa własnościbudynku znajdującego się na tym gruncie, kluczowe jest określenie czy i kiedy po nabyciu, wybudowaniu lub ulepszeniu budynku znajdującego się na tej działce doszło do jego pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działka ewidencyjna numer 1 zabudowana budynkiem wielofunkcyjnym warsztatowym z częścią socjalną i magazynową, nabyta została przez Pana w 2019 r. od osoby fizycznej na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu prawa użytkowania wieczystego w drodze licytacji komorniczej. Od momentu wejścia w posiadanie nieruchomości po licytacji komorniczej, ww. budynek były wykorzystywany na potrzeby Pana własnej działalności gospodarczej jako skład magazynowy. Jak Pan wskazał we wniosku, od momentu oddania posadowionego na działce nr 1 budynku do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi minęły 2 lata. Jednocześnie nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie nieruchomości w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej tej nieruchomości. Czyli nieruchomość ta, jest użytkowana ponad dwa lata, a w odniesieniu do budynku znajdującego się na działce nr 1 doszło do pierwszego zasiedlenia i minął okres powyżej 2 lat od tego zdarzenia.

Tym samym, zostaną spełnione warunki do korzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy. Zatem, dostawa budynku wielofunkcyjnego z częścią socjalną i magazynową będzie zwolniona od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, jak wskazano wyżej, grunt, na którym posadowiony został budynek, dzieli byt prawny budynku w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Zatem, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, a na której znajduje się przedmiotowy budynek, również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, co wynika z art. 29a ust. 8 ustawy.

W konsekwencji, stwierdzam, że planowana przez Pana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z budynkiem wielofunkcyjnym warsztatowym z częścią socjalną i magazynową, znajdującym się na tym gruncie, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Kolejna Pana wątpliwość dotyczy opodatkowania planowanej sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 2.

Jak wcześniej stwierdzono, w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki o nr 2, będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na fakt, iż jak wskazano we wniosku, wszystkie czynności wykonywane na nieruchomości miały związek z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą lub odpłatnym świadczeniem usług najmu/dzierżawy oraz oświadczył Pan we wniosku, że nieruchomości były przez Pana wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, czynność dostawy prawa użytkowania wieczystego działki 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać zatem ponownie należy, iż czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem, ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2026 r. poz. 538):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr 2 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona pod zabudowę – oznaczona jest symbolem (…), (…), co oznacza teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej. Ponadto, Spółka Kupująca podpisanie ostatecznej umowy kupna uzależniła również od uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki.

W konsekwencji, dostawa niezabudowanej działki o numerze ewidencyjnym 2, nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ grunt ten na moment sprzedaży stanowić będzie teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Zgodnie z opisem sprawy, prawo własności działki nr 2 nabył Pan od osoby fizycznej na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu prawa użytkowania wieczystego w drodze licytacji komorniczej, wydanego przez Sąd. Transakcja ta, z uwagi na licytacyjny tryb nabycia, nie była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Nie można zatem uznać, że nie przysługiwało Panu, bądź przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Wobec powyższego, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 2, nie będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie jest spełniony jeden z warunków określonych w tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż przez Pana niezabudowanej działki, powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku VAT.

Podsumowując, stwierdzam, że planowana przez Pana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej działki nr 2, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej dla tej czynności stawki.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto, wskazać należy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone, dotyczy to np. udokumentowania przedmiotowej transakcji fakturą.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.