Refakturowanie na najemców kosztów mediów w wynajmowanych lokalach

Stan faktyczny

Jednostka budżetowa realizuje zadania gminy w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi i użytkowymi. Jesteśmy czynnym podatnikiem VAT. Wykonując działalność w powyższym zakresie, świadczymy również usługi dostawy mediów do tych lokali. Opodatkowaniu podlega dokonywana przez nas sprzedaż w zakresie najmu lokali oraz zaliczek na media. Opłaty za usługi związane z korzystaniem z wynajmowanego lokalu - niezależne od wynajmującego (np. woda, ciepło, energia) - ustalane są odrębnie. Koszty dostawy wody, ciepła itp. nie zawierają się w czynszu, lecz są odrębnie ustalane dla każdego lokalu (na podstawie zużycia licznikowego) lub proporcjonalnie (podlegają wówczas rozliczeniu w okresach rocznych). Jednostka wystawia faktury dla najemców lokali użytkowych - oddzielnie na najem i oddzielnie za media - natomiast najemcy lokali mieszkalnych obciążani są tzw. przypisem, a następnie wystawiana jest jedna faktura wewnętrzna, z podziałem na różne składniki (tj. najem, wodę, energię itp.). Realizując powyższe zadania, jednostka kupuje media, a następnie w całości je odsprzedaje najemcom z właściwą stawką VAT: dla wody 8%, a dla energii 23% - w myśl zasady, że dostawa mediów powinna być opodatkowana VAT na każdej fazie obrotu (według wyroku NSA z 31 maja 2011 r., sygn. akt I FSK 740/10).