Eksperci spodziewają się dalszego rozwoju i profesjonalizacji rynku najmu, a instytucjonalny PRS odegra w nim istotną rolę

Prezes firmy JLL Mateusz Bonca powiedział, że eksperci spodziewają się dalszego rozwoju i profesjonalizacji rynku najmu, a instytucjonalny PRS odegra w nim istotną rolę kreatora rynku najmu i impulsu podnoszącego jakość zaniedbanych prywatnych zasobów czynszowych. Można też spodziewać się dalszego rozwoju w kierunku np. mieszkań senioralnych, które będą niezbędne w obliczu zmian demograficznych.

Mateusz Bonca wskazał:

• obserwujemy efekty wydarzeń z ostatnich lat, takich jak pandemia i napływ uchodźców po wybuchu wojny w Ukrainie, a jednocześnie stoimy w obliczu transformacji na polskim rynku mieszkaniowym, rynek ten się budował;
• pojawiło się kilkudziesięciu inwestorów i operatorów rynku najmu, którzy zainwestowali w Polsce już ponad 2,2 mld EUR;
• powstało kilkanaście tysięcy lokali oferowanych w ramach najmu instytucjonalnego, a kolejne 45 tys. planowane jest do realizacji w perspektywie końca dekady;
• nadal jednak gotowe lokale w najmie instytucjonalnym stanowią poniżej jednego promila wszystkich zasobów mieszkaniowych w Polsce;
• w krajach Europy Zachodniej widać znaczący udział najmu instytucjonalnego, który może przekraczać kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent, w Polsce jest ponad 15 milionów mieszkań, ale mieszkania przeznaczone na wynajem instytucjonalny stanowią tylko około 14 tys.;
• spodziewamy się, że rynek najmu instytucjonalnego będzie się dynamicznie rozwijał, a przyczyn tego jest wiele;
• wśród nich są czysto ekonomiczne i związane ze zdolnością nabywczą, ale też wynikające ze zmian społecznych, coraz więcej osób potrzebuje żyć bardziej elastycznie, przemieszczać się i na różnych etapach życia przenosić się do coraz większych, a potem być może coraz mniejszych mieszkań;
• istotnym wyzwaniem jest przyciągnięcie z powrotem do Polski międzynarodowych inwestorów oraz stworzenie zachęt dla rodzimych funduszy inwestycyjnych (TFI), ponieważ nie dysponują one odpowiednimi narzędziami finansowymi, żeby inwestować w ten segment;
• trwają rozmowy na ten temat, jednak międzynarodowe fundusze, z uwagi na obecne warunki makroekonomiczne, a także poziom stóp procentowych w Polsce, nie są jeszcze gotowe do natychmiastowego powrotu do Polski, ale wyraźnie rośnie ich zainteresowanie sytuacją na rynku i gotowość do ponownego analizowania potencjalnych inwestycji;
• jeśli chodzi o kwestie regulacyjne to trwa obecnie dyskusja dotycząca REIT-ów, które miały powstać w Polsce, ich uruchomienie będzie jednak zależne od gotowości dużych funduszy inwestycyjnych, które mają zdolność finansowania tego typu inwestycji, podjęcia ryzyka i stworzenia platformy inwestycyjnej;
• cały sektor mieszkaniowy od długiego czasu odczuwa brak równowagi, najpierw odnotowaliśmy zatrzymanie podaży ze względu na brak popytu;
• wysokie stopy procentowe i ograniczenie zdolności kredytowej spowodowały, że kupujący, korzystający z kredytów hipotecznych wycofali się;
• teraz ruszył popyt, a podaż nie jest tak elastyczna i nie nadąża za wzrostem sprzedaży, ze względu na zaburzenia na rynku kredytowym zaburzył się cały rynek mieszkaniowy, a za nim rynek budowlany i inne ościenne sektory;
• w ostatnim czasie na rynku mieszkaniowym nastąpił wzrost popytu indywidualnego przede wszystkim dzięki programowi bezpieczny kredyt 2%, na części rynków takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław dostępna oferta została wyraźnie ograniczona;
• deweloperzy, którzy planowali przeznaczyć niektóre projekty na wynajem instytucjonalny, na nowo wrócili do sprzedaży wyłącznie dla klientów indywidualnych, na rynku pojawiają się nowe inwestycje mieszkaniowe, jednak dzieje się to zdecydowanie zbyt wolno w porównaniu do wysokich wyników sprzedaży;
• problemem jest długi czas oczekiwania na uzyskanie pozwoleń na budowę, to dotyczy wszystkich mieszkań, nie tylko w segmencie popularnym, zauważamy, że rynek ruszył, a za nim, ponownie ruszyły też zakupy działek pod inwestycje mieszkaniowe;
• po zakończeniu pandemii powoli ożywa rynek detaliczny w Polsce, co może być spowodowane poprawą nastrojów konsumentów i rosnącą skłonnością do zakupów;
• jesteśmy już blisko powrotu do przed-covidowych parametrów, chociaż nadal duża część zakupów pozostała w kanale e-commerce, JLL prowadzi wiele projektów dla klientów e-commerce, którzy w momencie wybuchu pandemii, kiedy znacząca część handlu odbywała się online, inwestowali i budowali swoje zdolności operacyjne;
• w tej chwili optymalizują swoje łańcuchy dostaw i pewnie nie budują większych zdolności, natomiast wykorzystują to, co już mają, branża e-commerce kontynuuje więc swój stabilny rozwój w Polsce i odpowiada za prawie 200 000 m² wynajętych w sektorze magazynowym w pierwszym półroczu 2023 r.;
• jeśli chodzi o nowo powstające obiekty to dominują parki handlowe, obecnie w budowie w różnych formatach jest ponad 400 tys. m² powierzchni handlowej w Polsce;
• wyniki sektora magazynowego w pierwszej połowie roku w Polsce odzwierciedlały kondycję rynku europejskiego, sytuacja na tym rynku jest stabilna jeśli chodzi o aktywność deweloperów, wracamy do dynamiki sprzed pandemii;
• liderem wśród rynków magazynowych w Polsce jest Górny Śląsk, gdzie w pierwszej połowie roku wynajęto około 366 tys. m², chociaż całkowity popyt nadal był zdominowany przez rynki Wielkiej Piątki, które łącznie odpowiadały za 70% wynajętej powierzchni, aktywność była widoczna w wielu lokalizacjach w całej Polsce;
• w sektorze biurowym nastąpiły zmiany wynikające z kwestii demograficznych, a także rewolucji, jaka dokonała się na rynku pracy w wyniku pandemii;
• od kilku lat widać wzmożone zainteresowanie firm lokowaniem swojej siedziby w szerokim centrum Warszawy, ma to związek z chęcią zapewnienia pracownikom najdogodniejszej lokalizacji jako elementu strategii employer brandingowej, pracodawcy stawiają na najlepsze jakościowo budynki biurowe w ramach tzw. ucieczki do jakości;
• trend ten potwierdza raport „Code-Life Balance”, jaki przygotowaliśmy wspólnie z Just Join IT, przeprowadzone badanie wśród pracowników sektora IT pokazuje, że lokalizacja biura jest dla nich jednym z kluczowych aspektów związanych z wyborem miejsca pracy;
• drugi kwartał 2023 r. przyniósł względną stabilizację na stołecznym rynku biurowym, nadal biura się wynajmują, zmienia się ich konfiguracja, część najemców decyduje się na zmniejszenie powierzchni najmu w stosunku do umów zawieranych przed pandemią, a ci, którzy się decydują na taki ruch, zazwyczaj redukują powierzchnię o średnio 20-30%;
• jeżeli chodzi o dostęp do finansowania inwestycji przez branżę deweloperską, to sytuacja powoli się zmienia, a rynek zaczyna się przyzwyczajać, że pieniądz ma swoją cenę;
• inwestorzy, sprzedający i kupujący zaczynają powoli rozumieć, gdzie jest nowa równowaga cenowa, a banki prowadzą szersze analizy zanim podejmą się finansowania, wysokiej jakości projekty mają dużą szanse na jego pozyskanie;
• w najbliższych miesiącach będziemy obserwować proces stabilizacji i ustalania cen na rynku nieruchomości, popyt w Polsce jest duży;
• oczywiście rynki zatrzymały się lub też spowolniły nie tylko w naszym kraju, gdzie jeszcze pół roku temu na rynkach kapitałowych i transakcyjnych odnotowywaliśmy 70% transakcji mniej w porównaniu do 2022 r., podobnie to wygląda na rynkach zagranicznych, zachodnich, więc jak ten proces tam się uruchomi, możemy spodziewać się „odbicia” także w Polsce;
• po wybuchu wojny w Ukrainie zauważyliśmy wzrost cen materiałów, obecnie ich poziom się ustabilizował;
• jesteśmy cały czas w trendzie inflacyjnym natomiast jest to już dużo bardziej przewidywalne, niż było jakiś czas temu;
• to spowolnienie czy zatrzymanie niektórych inwestycji w ciągu ostatnich 12-18 miesięcy, powoduje, że jest więcej wykonawców, którzy mają przestrzeń, by podjąć się realizacji projektów.

Redakcja INFORLEX (na podstawie komunikatu PAP)