Interpretacja indywidualna z dnia 28 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.828.2025.1.JG

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT części przychodu ze sprzedaży nieruchomości będącej we wspólności majątkowej małżeńskiej (pytanie nr 1 wniosku).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Kupiła Pani z mężem nieruchomość niezabudowaną z możliwością zabudowy tzw. działka budowlana w sierpniu 2024 r. na współwłasność małżeńską. Obecnie pracuje Pani na etacie i Pani praca nie jest związana z nieruchomościami.

Ma Pani zawieszoną działalność gospodarzą (zakres podstawowy: wynajem i dzierżawa maszyn), nigdy nie była Pani czynnym podatnikiem VAT.

Pani mąż prowadzi działalność gospodarczą od 1 października 2022 r. i jest czynnym podatnikiem VAT. Od września 2024 r. rozszerzył działalność o PKD 68.11 (zakup i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek), ponieważ zdecydowali Państwo, że w ramach prowadzonej przez męża działalności ww. nieruchomość zostanie podzielone na mniejsze części i przeznaczona do dalszej odsprzedaży.

W tym celu w ramach prowadzonej działalności mąż ponosił koszty związane z podziałem nieruchomości, ogrodzeniem i ogłoszeniami reklamowymi oferującymi sprzedaż. We wrześniu 2025 r. podpisali Państwo umowę przedwstępną na sprzedaż jednej z części nieruchomości jako współwłaściciele.

Kupujący wpłacili zadatek. Mąż jako czynny podatnik VAT zgodnie z art. 106f ustawy o VAT wystawił fakturę zaliczkową na cały zadatek opodatkowany stawką podstawową (23%). Jednak w związku z ostatnim wyrokiem TSUE ma Pani wątpliwość czy opodatkowaniu stawką VAT 23% powinna podlegać całość czy tylko część - 50% (ponieważ zakup dokonany był na współwłasność małżeńską). Do 10 grudnia mają Państwo termin na podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży.

Pytanie (pytanie nr 1 wniosku)

Czy dokonując sprzedaży nieruchomości 50% przychodu przypadająca na Panią może zostać opodatkowana stawką VAT zw. i czy może Pani skorzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy?

Pani stanowisko w sprawie

Ponieważ 50% ceny sprzedaży nie przekracza 200 000 zł może Pani skorzystać ze zwolnienia z art. 113 ust. 1.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie zarówno gruntu jak też udziału w prawie własności gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Przepis art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa dnia z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy:

Jeżeli, przedmiotem dostawy jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

W świetle powyższego stwierdzić należy, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem, podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności handlowej.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani wraz z mężem współwłaścicielką nieruchomości niezabudowanej. Nigdy nie była Pani czynnym podatnikiem VAT. Pani mąż prowadzi działalność gospodarczą m.in. w  zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Zdecydowali Państwo, że w ramach prowadzonej przeze męża działalności ww. nieruchomość zostanie podzielone na mniejsze części i przeznaczona do dalszej odsprzedaży. W tym celu mąż ponosił koszty związane z podziałem nieruchomości, ogrodzeniem i ogłoszeniami reklamowymi oferującymi sprzedaż. Podpisali Państwo umowę przedwstępną na sprzedaż jednej z części nieruchomości jako współwłaściciele. Kupujący wpłacili zadatek. Mąż jako czynny podatnik VAT wystawił fakturę zaliczkową na cały zadatek opodatkowany stawką podstawową.

Pani wątpliwością dotyczą kwestii, czy połowa przychodu ze sprzedaży nieruchomości przypadająca na Panią będzie opodatkowana, czy też może Pani skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT wskazanego w art. 113 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym lokali) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

W kontekście powyższych rozważań, istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z przedstawionych okoliczności sprawy nie wynika taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do sprzedanej części działki. Wskazała Pani, że Pani mąż prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie zakupu i sprzedaży nieruchomości i w ramach tej działalności dokonał podziału i sprzedaży nieruchomości. W tym celu mąż ponosił również koszty związane z podziałem nieruchomości, ogrodzeniem i ogłoszeniami reklamowymi oferującymi sprzedaż. W rozpatrywanej sprawie, pomimo że nieruchomość niezabudowana stanowił majątek wspólny małżonków, to jednak działka ta była wykorzystywany wyłącznie przez Pani męża na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Pani nie wykorzystywała działki, nie występowała o podział działki, nie wykonywała działań marketingowy. Procesem przygotowania sprzedaży działki zajmował się Pani mąż.

Wobec powyższego w związku ze sprzedażą nieruchomości niezabudowanej brak jest po Pani stronie przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Tym samy, sprzedając działkę będącą we współwłasności majątkowej małżeńskiej nie wypełnia Pani przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą, a tym samym sprzedaż działki po Pani stronie nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pani stanowisko, zgodnie z którym może Pani skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT wskazanego w 113 ust. 1 ustawy w odniesieniu do 50% przychodu uzyskanego ze sprzedaży części działki uznaję za nieprawidłowe.

Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe z uwagi na fakt, że wskazała Pani, że uzyskana przez Panią połowa przychodów ze sprzedaży części działki będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, natomiast w niniejszej interpretacji zostało wywiedzione, że z tytułu transakcji sprzedaży działki nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15  ust. 1 ustawy.

Tym samym, z uwagi na fakt, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej nie będzie Pani występowała w roli podatnika podatku VAT, rozpatrzenie zwolnienia z tego podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy jest bezzasadne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.

Wskazuję, że niniejsza interpretacja indywidualna odnosi się do opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży części nieruchomości przypadającej na Panią (pytanie nr 1 wniosku), natomiast w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości przez Pani męża jak również udokumentowania go fakturą z numerem NIP męża (pytanie nr 2 wniosku) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.