Interpretacja indywidualna z dnia 5 stycznia 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.674.2025.2.AS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 27 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełnił go Pan pismem z 8 grudnia 2025 r. (wpływ 8 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną posiadającą miejsce zamieszkania do celów podatkowych w Polsce. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą oraz jest zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanego gruntu rolnego. Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę na podstawie umowy darowizny pod koniec lat 80. ubiegłego wieku. W związku z nabyciem nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Nieruchomość stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy, tj. nie stanowi majątku wspólnego z małżonkiem. Ponadto, nieruchomość nie stanowi elementu przedsiębiorstwa, nie była wprowadzona do majątku przedsiębiorstwa jako środek trwały w prowadzonej ewidencji, ani nie była w żaden sposób wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności przez Wnioskodawcę. Dla obszaru, na którym znajduje się nieruchomość, nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

W przeszłości doszło do podziału gruntu posiadanego przez Wnioskodawcę. Nieruchomość została podzielona na dwie odrębne działki, z czego pierwsza została wywłaszczona w związku planowaną budową autostrady, a druga pozostała własnością Wnioskodawcy (działka nr 1). Niniejszy wniosek dotyczy wyłącznie działki nr 1, która nie podlegała wywłaszczeniu i w dalszym ciągu stanowi własność Wnioskodawcy (dalej: Nieruchomość).

Wnioskodawca nie planował zbycia Nieruchomości. W związku z tym, nie prowadził aktywnych działań marketingowych oraz nie korzystał z żadnych form ogłoszeń. Zainteresowany kupujący (dalej: Spółka lub Kupujący) sam zgłosił się do Wnioskodawcy.

W związku z planowaną transakcją Wnioskodawca zawarł ze Spółką umowę przedwstępną sprzedaży w odniesieniu do Nieruchomości, tj. działki nr 1 położonej w (...). Zatem przedmiotem sprzedaży z perspektywy Wnioskodawcy będzie działka gruntu nr 1. Umowa przedwstępna była kilkukrotnie zmieniana w zakresie m.in. ceny sprzedaży i terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Na dzień złożenia niniejszego wniosku nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku, zawarcie umowy przyrzeczonej planowane jest na rok 2026, jednakże nie nastąpi to wcześniej niż dzień uzyskania interpretacji indywidualnej, której dotyczy niniejszy wniosek.

Wnioskodawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskiwania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości oraz podejmowania innych czynności niezbędnych w planowanym przez Spółkę procesie inwestycyjnym.

Od momentu nabycia Nieruchomości Wnioskodawca nie dokonywał na niej żadnych zmian lub ulepszeń, które miałyby na celu jej uatrakcyjnienie.

Ponadto, Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Niemniej jednak, z informacji posiadanych przez Wnioskodawcę wynika, że Spółka wystąpiła lub zamierza wystąpić z takim wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Z ustaleń pomiędzy Wnioskodawcą i Spółką wynika, że decyzja ta powinna zostać wydana do dnia sprzedaży. Niemniej jednak, Wnioskodawca nie może wykluczyć, że wspomniana decyzja zostanie wydana po tym dniu lub nie zostanie wydana w ogóle.

Doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

1)Wnioskodawca prowadzi/będzie prowadził na moment sprzedaży działki nr 1 działalność gospodarczą w zakresie usług transportowych, prac rozbiórkowych oraz prac ziemnych. Wnioskodawca nie prowadzi/nie będzie prowadził działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych usług o zbliżonym charakterze.

2)Działka będąca przedmiotem sprzedaży była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.

Wnioskodawca prowadził/prowadzi gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego Wnioskodawca nie był/nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

3)Z przeznaczonej do sprzedaży Nieruchomości były/są/będą do czasu sprzedaży dokonywane przez Wnioskodawcę zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Wnioskodawca przeznaczał produktów rolnych z ww. Nieruchomości nie tylko na własne potrzeby. Sprzedaż produktów rolnych była zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

4)W odniesieniu do działki nr 1 od dnia nabycia Wnioskodawca nie ponosił i do momentu sprzedaży nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

5)Działka nr 1 była/jest/będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę od chwili wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży wyłącznie do czynności zwolnionych przez cały okres jej posiadania.

6)Działka nr 1 była wykorzystywana przez Wnioskodawcę przez cały okres jej posiadania jedynie na cele rolnicze, a produkty rolne pochodzące z upraw były wykorzystywane częściowo na własne potrzeby, a częściowo były przedmiotem sprzedaży w ramach działalności rolniczej (w stosunku do tej sprzedaży Wnioskodawca działał w charakterze rolnika ryczałtowego, co zostało wskazane we wcześniejszej części niniejszego uzupełnienia wniosku).

7)14 listopada 2025 r. została wydana dla przedmiotowej działki decyzja o warunkach zabudowy, tj. już po złożeniu wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek o wydanie warunków zabudowy nie był składany przez Wnioskodawcę, lecz przez inny podmiot (inwestora-kupującego). Wnioskodawca nie ma zatem wiedzy o tym, kiedy dokładnie przedmiotowa decyzja została doręczona wszystkim zainteresowanym (w tym np. właścicielom działek sąsiadujących), tym samym Wnioskodawca nie ma wiedzy w zakresie tego, czy na moment złożenia niniejszego pisma upłynął już termin do złożenia odwołania od ww. decyzji, innymi słowy, czy przedmiotowa decyzja stała się decyzją ostateczną lub czy stanie się decyzją ostateczną po złożeniu niniejszego pisma.

Zatem na moment sprzedaży decyzja o warunkach zabudowy zostanie wydana, niemniej wiedza Wnioskodawcy nie pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, czy na moment sprzedaży będzie ona obowiązująca, tj. czy się uprawomocni.

Wnioskodawca zakłada jednak, kierując się doświadczeniem życiowym, że na moment sprzedaży będzie wydana i będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy, ponieważ w innych okolicznościach nabywca (inwestor) nie podjąłby ryzyka zakupu nieruchomości, na której nie będzie w stanie zrealizować inwestycji. W związku z tym, udzielając odpowiedzi na zadane pytanie, w obawie przed pozostawieniem wniosku bez rozpatrzenia Wnioskodawca wyjaśnia, że na moment sprzedaży będzie wydana i będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy.

Wnioskodawca dodatkowo wyjaśnia, że dla terenu, na którym znajduje się Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

8)Ww. działka nie była/nie jest/nie będzie do momentu sprzedaży udostępniana przez Wnioskodawcę osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze.

9)W przeszłości Wnioskodawca dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Wnioskodawca wszedł w posiadanie nieruchomości około roku 1988 na podstawie umowy darowizny. Nieruchomość została nabyta w drodze darowizny, więc nabycie nie wiązało się z konkretnym celem. Od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu sprzedaży nieruchomość była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele rolnicze. Wnioskodawca dokonał sprzedaży nieruchomości około roku 1989 w związku z planowanym wywłaszczeniem gruntów na potrzeby budowy autostrady. Sprzedana została jedna niezabudowana działka gruntu. Wnioskodawca nie był obowiązany do zarejestrowania się jako podatnik VAT z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.

10)Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

11a) Z treści postanowień umowy przedwstępnej wynika, że Wnioskodawca oraz nabywca zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której Wnioskodawca sprzeda nabywcy prawo własności Nieruchomości za wynagrodzeniem stanowiącym iloczyn liczby metrów kwadratowych powierzchni sprzedawanego obszaru Nieruchomości i ustalonej przez strony stawki za metr kwadratowy. Nabywca za podaną cenę kupi Nieruchomość po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży.

Postanowienia umowy przedwstępnej jako warunki zawarcia umowy sprzedaży przewidują:

·uzyskanie przez Wnioskodawcę, nie wcześniej niż na 30 (trzydzieści) dni przed zawarciem umowy sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedającego przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (tj. z dnia 1 grudnia 2022 r. (Dz.U. z 2022 r. poz. 2651)) oraz zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Wnioskodawca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych oraz uzyskanie przez Wnioskodawcę, nie wcześniej niż na 30 (trzydzieści) dni przed zawarciem umowy sprzedaży, zaświadczeń właściwych urzędów skarbowych potwierdzających zgodnie z dyspozycją art. 19 ustawy o podatku od spadków i darowizn (tj. z dnia 21 maja 2021 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043)) potwierdzających, iż nabycie nieruchomości było zwolnione od podatku od spadków i darowizn, względnie że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia,

·przeprowadzenie przez nabywcę procesu analizy stanu prawnego, glebowo-środowiskowego i technicznego nieruchomości będącej przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez nabywcę, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

·uzyskanie przez nabywcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez kupującego na nieruchomości inwestycji dot. budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej: Inwestycja),

·potwierdzeniu, że nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej albo w przypadku, gdy nieruchomość nie będzie miał zapewnionego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, ustanowienia stosownej służebności drogowej zapewniającej ten dostęp,

·uzyskaniu przez nabywcę – na jego koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów, w tym dostawców mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów, znajdujących się na terenie nieruchomości, które to media (w szczególności gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne) mogą kolidować z Inwestycją, a zmiana ich przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez nabywcę decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji,

·nabycie przez nabywcę najpóźniej w dacie zawarcia umowy sprzedaży prawa własności działek wskazanych sąsiadujących działek gruntu,

·uzyskanie interpretacji indywidualnej przez Wnioskodawcę przed dniem zawarcia umowy sprzedaży celem uzyskania stanowiska Organu w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług,

·prawomocnie wykreślone zostaną widniejące aktualnie w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisy, względnie Wnioskodawca przekaże nabywcy oryginały dokumentów wystarczających i niebudzących wątpliwości do wykreślenia tych wpisów,

·dokonanie przez Wnioskodawcę aktualizacji oznaczenia w ewidencji gruntów obszaru nieruchomości na nierolną i nieleśną bądź uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego przeznaczenie obszaru nieruchomości na teren, na którym możliwa jest realizacja planowanej przez nabywcę Inwestycji,

·uzyskanie przez nabywcę uchwały wspólników wyrażającej zgodę na nabycie nieruchomości.

Ponadto, opisane warunki zastrzeżone są na korzyść nabywcy, co oznacza, że nabywca ma prawo żądać zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży w dacie sprzedaży wskazanej w umowie przedwstępnej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych warunków, pod warunkiem złożenia Wnioskodawcy przez nabywcę, najpóźniej w dacie sprzedaży wskazanej w umowie przedwstępnej, oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych warunków zawarcia umowy sprzedaży.

Umowa przedwstępna była zmieniana przynajmniej dwukrotnie, niemniej zmiana dotyczyła wyłącznie wysokości ceny oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

11b) Według najlepszej wiedzy Wnioskodawcy, po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca na działce mającej być przedmiotem sprzedaży, nie dokonywała i, do czasu sprzedaży nie będzie dokonywała inwestycji, które zwiększą atrakcyjność działki, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie itp.

11c) Wnioskodawca nie posiada wiedzy o tym, czy nabywca będzie ponosił jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, niemniej jest to możliwe.

11d) Pełnomocnictwo udzielone stronie kupującej uprawnia go do: dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez nabywcę Inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji, istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Ponadto, nabywcy przysługuje prawo wejścia na teren Nieruchomości – celem wytyczenia obrysu budynku z przeznaczeniem pod park magazynowo-logistyczno-produkcyjny, z tym zastrzeżeniem jednak iż każdorazowo przed wejściem na teren Nieruchomości, kupujący zawiadomi Wnioskodawcę w terminie na co najmniej 14 (czternaście) dni wcześniej przed planowanym wejściem na teren Nieruchomości.

Wnioskodawca udzielił również nabywcy pełnomocnictwa w zakresie możliwości pozyskania przez nabywcę pozwolenia na przeprowadzenie badań archeologicznych na terenie Nieruchomości.

11e) Czynności podjęte przez pełnomocnika, w odniesieniu do działki mającej być przedmiotem sprzedaży, zostały/zostaną do dnia sprzedaży podjęte wyłącznie w interesie nabywcy.

11f) W umowie przedwstępnej została określona cena sprzedaży działki. W ramach zmian umowy przedwstępnej dochodziło do podwyższenia ceny nominalnej sprzedaży. Niemniej jednak, wynikało to z postanowień umowy przedwstępnej, które dopuszczały możliwość rewaloryzacji ceny sprzedaży, a nie z jakichkolwiek działań Wnioskodawcy czy nabywcy, które prowadziłyby do wzrostu atrakcyjności gruntu.

12)Wnioskodawca nie udzielił pełnomocnictwa żadnej innej osobie trzeciej do działania w jego imieniu w związku z planowaną sprzedażą ww. Nieruchomości, oprócz kupującego.

Pytania

1)Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2)W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 – czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy,

1)w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ Wnioskodawca w stosunku do tej transakcji nie będzie działał w charakterze podatnika tego podatku;

2)w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 –sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości w okolicznościach zdarzenia przyszłego nie będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT i będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%, jeżeli do dnia dokonania dostawy zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla przedmiotowej Nieruchomości. Jeżeli jednak do dnia dokonania dostawy nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla przedmiotowej Nieruchomości, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości w okolicznościach zdarzenia przyszłego będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT.

Uzasadnienie Pana stanowiska w sprawie

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.; dalej: Ustawa VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m. in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Ponadto, przepisy Ustawy VAT definiują pojęcie podatnika i działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nie jest wątpliwe, że na gruncie Ustawy VAT zbycie nieruchomości jest traktowane jak dostawa towarów, na podstawie art. 2 pkt 6 i art. 7 ust. 1 Ustawy VAT Dyrektor KIS m.in. w interpretacji indywidualnej z 17 kwietnia 2024, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.52.2024.2.KK).

Z powyższych definicji wynika, że opodatkowaniu podatkiem VAT będzie podlegać tylko taka dostawa towarów, która dokonywana jest w ramach działalności gospodarczej. Opodatkowaniu VAT podlegają bowiem tylko czynności wykonywane przez podmiot, który w stosunku do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT. Nie każda bowiem dostawa towarów jest objęta opodatkowaniem VAT, a tylko taka, która jest dokonywana przez podatnika działającego w takim charakterze w stosunku do tej transakcji (przesłanka podmiotowa i przedmiotowa). A contrario, opodatkowaniu nie będzie podlegać dostawa dokonywana w ramach np. zarządzania majątkiem osobistym. Zatem w okolicznościach niniejszej sprawy, dokonując oceny, czy dostawa towarów będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, należy zweryfikować, czy działania sprzedającego wykraczają poza zakres zarządzania majątkiem prywatnym i stanowią działania zbliżone do działań wykonywanych przez podmioty profesjonalnie zajmujące się obrotem nieruchomościami.

W ocenie Wnioskodawcy, zakres podejmowanych przez niego działań nie wykracza poza zarządzanie majątkiem osobistym. Świadczy o tym fakt, że Nieruchomość nie stanowiła majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy jako środek trwały, ani nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie dokonał również odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości, ponieważ była ona przedmiotem darowizny niepodlegającej opodatkowaniu.

Zgodnie z definicją działalności gospodarczej zawartą w Ustawie VAT za działalność gospodarczą mogą być uznane działania, które są wykonywane w celach zarobkowych, cechują się stałym i zorganizowanym charakterem. Jak wskazał sam Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 12 stycznia 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.657.2023.2.LM, „Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”.

W ocenie Wnioskodawcy, działania dokonywane przez niego nie wypełniają przesłanki zarobkowego charakteru, jak ma to miejsce w przypadku podmiotów profesjonalnych. Potwierdza to fakt, że Wnioskodawca nie dokonywał na Nieruchomości prac lub ulepszeń, które miałyby na celu jej uatrakcyjnienie, aby sprzedać ją z możliwie jak największym zyskiem. Jedyne czynności, które zostały podjęte przez Wnioskodawcę dotyczą podziału nieruchomości na dwie mniejsze, co nie miało na celu zwiększenia atrakcyjności Nieruchomości, ale było związane z wywłaszczeniem w przeszłości części nieruchomości pod budowę autostrady.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można jego działaniom przypisać również cechy stałości. Wnioskodawca nie wykorzystywał w przeszłości Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej oraz nie jest podmiotem, który zajmuje się zawodowo nabywaniem nieruchomości i następnie ich zbywaniem, aby za otrzymane środki nabyć kolejne nieruchomości. Tym samym, działania prowadzone przez Wnioskodawcę w związku ze zbyciem Nieruchomości nie cechują się stałym charakterem, lecz są czynnościami dokonywanymi okazjonalnie.

W ocenie Wnioskodawcy, nie jest spełniona również przesłanka zorganizowania. Z opisu stanu faktycznego nie wynika, aby Wnioskodawca podejmował szereg działań, które można przypisać podmiotom profesjonalnym. Od momentu nabycia Nieruchomości Wnioskodawca nie prowadził aktywnych działań mających na celu jej zbycie. Przeciwnie, to Kupujący sam zgłosił się do Wnioskodawcy z ofertą kupna. Dokonany w przeszłości podział nieruchomości i zbycie działki powstałej w wyniku tego podziału również nie przejawiało cech zorganizowania. Działania te nie miały zaplanowanego charakteru, ale wynikały z planowanego wywłaszczenia gruntu na potrzeby budowy autostrady.

Zdaniem Wnioskodawcy, nie można uznać, że sam podział gruntu na kilka mniejszych działek jednoznacznie przesądza o dokonaniu późniejszego zbycia w ramach działalności gospodarczej. Taki pogląd wyraził również TSUE w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Nie można również uznać, że udzielenie pełnomocnictwa Kupującemu stanowi czynność, która wykracza poza zarządzanie majątkiem osobistym i przesądza o tym, że zbycie dokonywane jest w ramach działalności gospodarczej. Udzielenie pełnomocnictwa miało bowiem ścisły związek z transakcją zbycia i wynikało z zamiaru finalizacji transakcji, a wszelkie czynności podjęte przez Spółkę w związku z udzielonym przez Wnioskodawcę pełnomocnictwem, zostały podjęte w interesie kupującego, który jest znany Wnioskodawcy.

Jak wskazał sam Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 4 sierpnia 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.423.2025.2.WH, „należy w tym miejscu podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez nabywcę Nieruchomości na mocy udzielonego przez Pana pełnomocnictwa, zostały podjęte w interesie przyszłego, skonkretyzowanego nabywcy.

Zatem mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa Prezesowi Zarządu nabywcy oraz wskazanej osobie do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą”.

Tym samym, udzielenie pełnomocnictwa Spółce jako przyszłemu kupującemu nie powinno skutkować uznaniem, że Wnioskodawca dokonuje zbycia Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Ponadto, nie można również uznać, że działania Wnioskodawcy cechują się stałością, zorganizowaniem i zarobkowym charakterem. W efekcie, działania Wnioskodawcy nie spełniają definicji działalności gospodarczej na gruncie Ustawy VAT, co skutkuje uznaniem, że transakcja ta nie będzie dokonywana przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT. Zatem, transakcja zbycia Nieruchomości nie stanowi czynności opodatkowanej podatkiem VAT.

Podsumowując, w okolicznościach przestawionych w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ Wnioskodawca w stosunku do tej transakcji nie będzie działał w charakterze podatnika tego podatku.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2

W razie uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (z czym jednak Wnioskodawca się nie zgadza), tj. przyjęcia, że Wnioskodawca działa w charakterze podatnika w odniesieniu do sprzedawanej Nieruchomości, wówczas należałoby uznać, że sprzedaż ww. Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia i będzie podlegać opodatkowaniu wg stawki podstawowej 23%, jeżeli do dnia dokonania dostawy zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla przedmiotowej Nieruchomości. Jeżeli jednak decyzja o warunkach zabudowy nie zostanie wydana do dnia dokonania dostawy Nieruchomości, wówczas zbycie Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W efekcie, dostawa terenów niezabudowanych może skorzystać ze zwolnienia na gruncie Ustawy VAT, jeżeli tereny te nie stanowią gruntów przeznaczonych pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli nie uchwalono takiego planu, to zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z opisu stanu faktycznego wynika, że dla terenu objętego niniejszym wnioskiem nie została dotychczas wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Niemniej jednak, możliwe jest, że zostanie ona wydana do dnia dokonania dostawy Nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy, jeżeli dojdzie do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości do dnia dokonania dostawy, wówczas przedmiotem dostawy będą tereny budowlane w rozumieniu przepisów Ustawy VAT. Jeżeli jednak do dnia zawarcia transakcji nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy dla przedmiotowej Nieruchomości, wówczas przedmiotem dostawy będą grunty, które nie będą spełniać definicji terenów budowlanych.

Ponadto, w odniesieniu do dostawy Nieruchomości dokonywanej przez Wnioskodawcę nie znajdzie zastosowania żadne inne zwolnienie na gruncie Ustawy VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż Wnioskodawca działa w charakterze podatnika w odniesieniu do dokonywanej dostawy (z czym Wnioskodawca się nie zgadza, co zostało w sposób obszerny wykazane powyżej), dokonywana przez niego dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku na gruncie Ustawy VAT, jeżeli do dnia dokonania dostawy zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy. Jeżeli jednak do tego dnia nie dojdzie do wydania decyzji, wówczas w przypadku uznania, iż Wnioskodawca działa w charakterze podatnika w odniesieniu do dokonywanej dostawy, dokonywana przez niego dostawa Nieruchomości będzie zwolniona od podatku na gruncie Ustawy VAT.

W świetle art. 41 ust. 1 Ustawy VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146ef ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2024 r. do końca roku, w którym suma wydatków wymienionych w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny (Dz. U. z 2024 r. poz. 248, ze zm.) określonych na ten rok w ustawie budżetowej, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 lipca tego roku, oraz planie finansowym Funduszu Wsparcia Sił Zbrojnych przedłożonym zgodnie z art. 42 ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2022 r. o obronie Ojczyzny albo projekcie tego planu przedstawionym do zatwierdzenia Ministrowi Obrony Narodowej zgodnie z art. 42 ust. 2 i 3 tej ustawy, jeżeli plan ten nie został przedłożony zgodnie z art. 42 ust. 4 tej ustawy, po wyłączeniu planowanych przepływów finansowych w ramach tej sumy wydatków, jest wyższa niż 3% wartości produktu krajowego brutto określonego zgodnie z art. 40 ust. 2 tej ustawy stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2, art. 110, art. 120 ust. 3a i art. 138i ust. 4, wynosi 23%.

Ustawodawca na gruncie Ustawy VAT nie przewidział szczególnej stawki dla dostaw gruntu, który stanowi teren budowlany. W konsekwencji, w odniesieniu do dostawy gruntu, której przedmiotem są tereny budowlane, zastosowanie znajdzie stawka podstawowa w wysokości 23%.

Podsumowując, w razie uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. przyjęcia, że Wnioskodawca działa w charakterze podatnika w odniesieniu do sprzedawanej Nieruchomości, wówczas sprzedaż nie będzie korzystać ze zwolnienia, jeżeli do dnia dokonania dostawy dojdzie do wydania decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ Nieruchomość będzie spełniać definicję terenu budowlanego, a tym samym jej dostawa będzie podlegać opodatkowaniu wg stawki podstawowej 23%. Jeżeli jednak do dnia dokonania dostawy nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, wówczas sprzedaż Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia, ponieważ przedmiotem dostawy będą grunty niestanowiące terenów budowlanych w rozumieniu Ustawy VAT.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości przedstawionego stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy wskazać, że definicję działalności gospodarczej wypełnia również rolnik ryczałtowy dokonujący dostaw produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze.

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług transportowych, prac rozbiórkowych i prac ziemnych oraz jest Pan zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Jest Pan właścicielem niezabudowanego gruntu rolnego. Nieruchomość została przez Pana nabyta na podstawie umowy darowizny pod koniec lat 80. ubiegłego wieku. W związku z nabyciem nieruchomości nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT. Nieruchomość nie stanowi majątku wspólnego z małżonkiem. Ponadto, Nieruchomość nie stanowi elementu przedsiębiorstwa, nie była wprowadzona do majątku przedsiębiorstwa jako środek trwały w prowadzonej ewidencji, ani nie była w żaden sposób wykorzystywana do prowadzenia jakiejkolwiek działalności. Dla obszaru, na którym znajduje się Nieruchomość, nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przeszłości doszło do podziału gruntu. Nieruchomość została podzielona na dwie odrębne działki, z czego pierwsza została wywłaszczona w związku planowaną budową autostrady, a druga pozostała Pana własnością (działka nr 1). Nie planował Pan zbycia Nieruchomości. W związku z tym, nie prowadził Pan aktywnych działań marketingowych oraz nie korzystał Pan z żadnych form ogłoszeń. Zainteresowany Kupujący sam zgłosił się do Pana. W związku z planowaną transakcją zawarł Pan ze Spółką umowę przedwstępną sprzedaży w odniesieniu do Nieruchomości, tj. działki nr 1. Umowa przedwstępna była kilkukrotnie zmieniana w zakresie m.in. ceny sprzedaży i terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Na dzień złożenia niniejszego wniosku, zawarcie umowy przyrzeczonej planowane jest na rok 2026. Udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa do uzyskiwania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości oraz podejmowania innych czynności niezbędnych w planowanym przez Spółkę procesie inwestycyjnym. Od momentu nabycia Nieruchomości nie dokonywał Pan na niej żadnych zmian lub ulepszeń, które miałyby na celu jej uatrakcyjnienie. Nie występował Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Działka nr 1 była wykorzystywana przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy. Prowadził/prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Z przeznaczonej do sprzedaży Nieruchomości były/są/będą do czasu sprzedaży dokonywane przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Produkty rolne z ww. Nieruchomości przeznaczał Pan nie tylko na własne potrzeby. Sprzedaż produktów rolnych była zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Od dnia nabycia nie ponosił i do momentu sprzedaży nie będzie ponosił Pan jakichkolwiek nakładów w celu uatrakcyjnienia działki. Działka nr 1 była/jest/będzie wykorzystywana przez Pana od chwili wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży wyłącznie do czynności zwolnionych. Działka nr 1 była wykorzystywana przez Pana przez cały okres jej posiadania jedynie na cele rolnicze, a produkty rolne pochodzące z upraw były wykorzystywane częściowo na własne potrzeby, a częściowo były przedmiotem sprzedaży w ramach działalności rolniczej. Została wydana dla przedmiotowej działki decyzja o warunkach zabudowy. Wniosek o wydanie warunków zabudowy nie był składany przez Pana, lecz przez Kupującego. Zakłada Pan, że na moment sprzedaży będzie wydana i będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy. Działka nr 1 nie była/nie jest/nie będzie do momentu sprzedaży udostępniana przez Pana osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej. Z treści umowy przedwstępnej wynika, że Pan oraz nabywca zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której sprzeda Pan nabywcy prawo własności Nieruchomości. Nabywca za podaną cenę kupi Nieruchomość po spełnieniu się warunków zawarcia umowy sprzedaży. Postanowienia umowy przedwstępnej przewidują m.in.:

·uzyskanie przez Pana zaświadczeń, potwierdzających, że nie zalega Pan z płatnością należnych podatków i innych należności;

·przeprowadzenie przez nabywcę procesu analizy stanu Nieruchomości;

·uzyskanie przez nabywcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę Inwestycji;

·potwierdzenie, że Nieruchomość posiada/będzie posiadała dostęp do drogi publicznej;

·uzyskanie przez nabywcę – na jego koszt i jego staraniem – warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód właściwych podmiotów na zmianę przebiegu mediów;

· uzyskanie interpretacji indywidualnej przez Pana;

· dokonanie przez Pana aktualizacji oznaczenia w ewidencji gruntów obszaru Nieruchomości na nierolną i nieleśną bądź uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego przeznaczenie obszaru Nieruchomości na teren, na którym możliwa jest realizacja planowanej przez nabywcę Inwestycji,

Po zawarciu umowy przedwstępnej kupująca nie dokonywała i, do czasu sprzedaży nie będzie dokonywała inwestycji, które zwiększą atrakcyjność działki. Pełnomocnictwo udzielone stronie kupującej uprawnia go do dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do realizacji Inwestycji. Udzielił Pan również nabywcy pełnomocnictwa w zakresie możliwości pozyskania pozwolenia na przeprowadzenie badań archeologicznych na terenie Nieruchomości. Czynności podjęte przez pełnomocnika, w odniesieniu do działki zostały/zostaną do dnia sprzedaży podjęte wyłącznie w interesie nabywcy. W umowie przedwstępnej została określona cena sprzedaży działki. W ramach zmian umowy przedwstępnej dochodziło do podwyższenia ceny sprzedaży, jednak wynikało to z postanowień umowy przedwstępnej, które dopuszczały możliwość rewaloryzacji ceny sprzedaży, a nie z jakichkolwiek Pana działań czy nabywcy, które prowadziłyby do wzrostu atrakcyjności gruntu. Nie udzielił Pan pełnomocnictwa żadnej innej osobie trzeciej.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie brak jest podstaw do uznania Pana – w związku z planowaną sprzedażą wskazanej we wniosku działki nr 1 – za podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami. Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej sprzedaży była wykorzystywana przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy. Prowadził/prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Z przeznaczonej do sprzedaży Nieruchomości były/są/będą do czasu sprzedaży dokonywane przez Pana zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych. Produkty rolne z ww. Nieruchomości przeznaczał Pan nie tylko na własne potrzeby. Sprzedaż produktów rolnych była zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Tym samym skoro jest Pan rolnikiem ryczałtowym należy uznać, że zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy, jest Pan rolnikiem dokonującym dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającym ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Wobec powyższego sam fakt wykorzystywania przez Pana działki nr 1 dla celów rolniczych w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży ww. działki.

Ponadto, w odniesieniu do działki nr 1 nie prowadził Pan aktywnych działań marketingowych oraz nie korzystał Pan z żadnych form ogłoszeń. Od momentu nabycia Nieruchomości nie dokonywał Pan na niej żadnych zmian lub ulepszeń, które miałyby na celu jej uatrakcyjnienie. Nie występował Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Działka nr 1 nie była/nie jest/nie będzie do momentu sprzedaży udostępniana przez Pana osobom trzecim na podstawie żadnej umowy cywilnoprawnej. Zainteresowany Kupujący sam zgłosił się do Pana.

Należy również wskazać, że jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, doszło do udzielenia Kupującej pełnomocnictwa m.in. do dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do realizacji Inwestycji, tj. np. do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy. Udzielił Pan również nabywcy pełnomocnictwa w zakresie możliwości pozyskania pozwolenia na przeprowadzenie badań archeologicznych na terenie Nieruchomości.

Jak wynika z wniosku, czynności te następują w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiającego podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego nie jest Pana staraniem, aby przedmiot dostawy uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Strony transakcji podkreśliły, że czynności podjęte przez pełnomocnika, w odniesieniu do działki zostały/zostaną do dnia sprzedaży podjęte wyłącznie w interesie nabywcy.

Z powyższego wynika, że podjęte przez Kupującą działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki na swoją rzecz.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostanie Pan z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Można więc stwierdzić, że nie podejmował Pan działań mających na celu zwiększenie atrakcyjności działki nr 1 dla ewentualnych przyszłych kupujących. Z kolei pełnomocnictwo udzielone Nabywcy miało na celu uzyskanie przez nich niezbędnych pozwoleń i decyzji dla realizacji Inwestycji, a nie poprawę walorów Nieruchomości dla potencjalnych nabywców.

W niniejszej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności (w przedmiocie zbycia opisanej we wniosku działki), która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzałyby, że sprzedaż wskazanej we wniosku działki będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działki nr 1, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działki nr 1, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży działki nr 1, będzie Pan korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż niezabudowanej działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie Pan w odniesieniu do tej czynności działał jako podatnik podatku od towarów i usług, zatem nie powstanie po Pana stronie obowiązek podatkowy w zakresie tego podatku.

Podsumowując, stwierdzam, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż przez Pana Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dalsze Pana wątpliwości dotyczą kwestii zwolnienia od podatku VAT sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Wskazać należy, że w związku ze stwierdzeniem, że Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe – odstępuję od udzielenia odpowiedzi na pytanie nr 2, gdyż uzależnił ją Pan od uznania za nieprawidłowe Pana stanowiska w zakresie pytania nr 1.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.