Interpretacja indywidualna z dnia 23 lutego 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.811.2025.2.KFK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 grudnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 16 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych w podatku VAT związanych ze zbyciem działki niezabudowanej wydzielonej z działki nr 1.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 stycznia 2026 r. (wpływ 3 lutego 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.Wnioskodawca jest kościelną osobą prawną wchodzącą w skład struktury organizacyjnej (…). Zgodnie z zaświadczeniem, Wnioskodawca posiada osobowość prawną, a tym samym może uczestniczyć w obrocie cywilno-prawnym, w tym posiadać tytuł własności, a także dokonać zbycia nieruchomości. Wnioskodawca jest polskim rezydentem dla celów podatkowych.

2.Wnioskodawca nie jest, a także w całym dotychczasowym okresie funkcjonowania nie był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („VAT”) i nie prowadzi, ani w całym dotychczasowym okresie funkcjonowania nie prowadził działalności gospodarczej, w tym w zakresie obrotu nieruchomościami. W przeszłości Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości.

3.Wnioskodawca w ramach swojej działalności statutowej prowadzi (…) nie ma żadnego związku z transakcją stanowiącą przedmiot złożonego wniosku.

4.Wnioskodawca (jako sprzedający) zawrze w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, będącej własnością Wnioskodawcy („Przedwstępna umowa sprzedaży”), ze spółką kapitałową z siedzibą w Polsce („Kupujący”). Kupujący jest polskim rezydentem dla celów podatkowych, podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych od całości swoich dochodów na terytorium Polski bez względu na miejsce ich osiągania. Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i nabywa nieruchomość na cele prowadzonej działalności gospodarczej VAT.

5.Przedmiotem Przedwstępnej umowy sprzedaży będzie niezabudowana nieruchomość gruntowa, stanowiąca fragment działki ewidencyjnej nr 1. Dalej ww. część działki ewidencyjnej określana jest jako „Nieruchomość”.

6.Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym na podstawie uchwały z października 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „(…)” („MPZP”). Zgodnie z MPZP, Nieruchomość położona jest na terenach o następującym przeznaczeniu:

a)1 – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi,

b)2 – teren zieleni urządzonej, o podstawowym przeznaczeniu pod skwer (z dopuszczalnym przeznaczeniem wynikającym z MPZP na lokalizację urządzeń sportu i rekreacji, takich jak: (…),

c)3 – tereny dróg publicznych, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy lokalnej.

7.Wnioskodawca nabył Nieruchomość w wyniku ugody z września 1996 r. zawartej przed (…) w toku postępowania regulacyjnego, o którym mowa w art. (...). Nabycie przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT, ani nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Z tytułu nabycia Nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości. Nieruchomość nie została nabyta przez Wnioskodawcę w celu jej dalszej odsprzedaży, ani w celu prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej.

8.W przeszłości Nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy X zawartej w marcu 2024 r. („Umowa dzierżawy”) z osobą fizyczną („Dzierżawca”). Umowa dzierżawy została zawarta na okres 1 roku, począwszy od 2024 r. do 2025 r. i stanowiła przedłużenie wcześniejszej umowy dzierżawy Nieruchomości. Przy czym, Umowa dzierżawy nie została przedłużona na dalszy okres. W związku z tym, ww. Umowa dzierżawy wygasła 2025 r. i na moment sporządzenia złożonego wniosku już nie obowiązuje, a tym samym nie będzie obowiązywać również na moment zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży. Zgodnie z postanowieniami Umowy dzierżawy, Nieruchomość była wykorzystywana przez Dzierżawcę na cele działalności rolniczej. Na podstawie Umowy dzierżawy Dzierżawca był zobowiązany do uiszczania na rzecz Wnioskodawcy za cały okres dzierżawy kwoty czynszu dzierżawy wraz z podatkiem rolnym w łącznej kwocie (…) zł. Czynsz był płatny jednorazowo za cały rok gotówką.

9.Nieruchomość nie pozostaje na moment złożenia wniosku, ani nie będzie na moment zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży, w posiadaniu zależnym lub innej formie władania osób trzecich, za wyjątkiem objęcia Nieruchomości umową z października 2022 r. zobowiązującą do ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, zawartą przez Sprzedającego z Spółką A, na podstawie której Sprzedający zobowiązał się m.in. ustanowić służebność przesyłu na Nieruchomości w związku z planowaną budową (…) oraz zezwolił Spółce A m.in. na korzystanie z Nieruchomości w celu prowadzenia prac związanych z budową (…), na zasadach tam określonych.

10.Od momentu nabycia Nieruchomości do momentu planowanego zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomość była/jest i będzie wykorzystywana na cele statutowe Wnioskodawcy, w tym środki z jej dzierżawy wskazane powyżej były przeznaczone na te cele. Również środki z planowanej sprzedaży Nieruchomości zostaną przeznaczone na cele statutowe Wnioskodawcy.

11.Jednym z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości („Umowa przyrzeczona”), która zostanie zawarta w wykonaniu Przedwstępnej umowy sprzedaży, będzie dokonanie podziału geodezyjnego Nieruchomości, na mocy którego powstaną nowe działki ewidencyjne składające się na Nieruchomość („Podział geodezyjny”). Dokonanie podziału geodezyjnego Nieruchomości zostanie potwierdzone ostateczną decyzją właściwego organu administracji publicznej w celu geodezyjnego wydzielenia Nieruchomości.

12.Podział geodezyjny zostanie dokonany w oparciu o przygotowany przez Kupującego wniosek i projekt podziału Nieruchomości, który będzie podlegał każdorazowo akceptacji przez Wnioskodawcę. Wniosek o podział geodezyjny zostanie złożony przez Kupującego, gdyż Wnioskodawca nie jest podmiotem profesjonalnym i nie ma doświadczenia ani wiedzy w tym zakresie. Wnioskodawca zwróci Kupującemu należycie udokumentowane i przedstawione mu przez Kupującego koszty pracy geodety. Wnioskodawca udzieli przy zawarciu Przedwstępnej umowy sprzedaży przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa do złożenia wniosku o podział geodezyjny w imieniu Sprzedającego. Zgodnie z Przedwstępną umową sprzedaży, w przypadku gdyby Kupujący nie złożył ww. wniosku o podział geodezyjny Nieruchomości w terminie wskazanym w ww. Umowie, Wnioskodawca będzie uprawniony do złożenia go samodzielnie.

13.W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, Wnioskodawca, na podstawie pełnomocnictwa z listopada 2025 r., umocował pełnomocników (prawników) z kancelarii prawnej do dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskiwaniem wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Wnioskodawcy oraz Nieruchomości, w tym do:

a)przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości (oraz ksiąg wieczystych, w których Nieruchomość lub jej części były uregulowane poprzednio, a także innych ksiąg wieczystych, w których znajdują się dokumenty stanowiące podstawę wpisów w ww. księgach wieczystych), w tym złożonych wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a także do uzyskiwania odpisów, kopii oraz wykonywania fotokopii dokumentów dołączonych do ww. ksiąg wieczystych oraz wniosków,

b)uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, a także wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Nieruchomości, objętych ewidencją gruntów i budynków,

c)uzyskiwania wypisów z rejestru lub ewidencji zabytków, a także wszelkich informacji związanych z Nieruchomością od właściwych organów administracji publicznej (w tym konserwatora zabytków właściwego ze względu na miejsce położenia Nieruchomości),

d)reprezentowania Wnioskodawcy przed organami administracji publicznej (rządowej i samorządowej) oraz sądami w celu uzyskiwania informacji o wszelkich postępowaniach sądowych lub administracyjnych, w szczególności dotyczących roszczeń reprywatyzacyjnych, o decyzjach administracyjnych, postanowieniach i uzgodnieniach związanych z Nieruchomością,

e)uzyskiwania informacji o Wnioskodawcy i o Nieruchomości dostępnych w rejestrach publicznych,

f)zapoznawania się z aktami postępowań, które dotyczą lub mogą dotyczyć Nieruchomości, w tym postępowań związanych z roszczeniami byłych właścicieli/użytkowników wieczystych Nieruchomości lub ich spadkobierców, a także utrwalania treści takich akt w każdej dozwolonej prawem formie (w tym poprzez sporządzanie fotokopii) oraz do składania wniosków o wydanie odpisów, wyciągów lub innych dokumentów z akt takich postępowań,

g)uzyskiwania wszelkich dokumentów, w tym m.in. odpisów, wypisów, wyrysów i zaświadczeń, oraz zasięgania wszelkich informacji od wszelkich władz publicznych oraz od innych osób/jednostek, w tym m.in. od sądów i organów administracji publicznej, w związku ze stanem Nieruchomości, w szczególności jej stanem prawnym, faktycznym, technicznym i środowiskowym,

h)dokonywania wszelkich czynności faktycznych, jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji niniejszego pełnomocnictwa, w tym odbioru dokumentów i uiszczania należnych opłat.

14.Wnioskodawca nie prowadził/nie prowadzi, ani nie będzie prowadził żadnych działań marketingowych związanych ze sprzedażą Nieruchomości. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Wnioskodawca nie korzystał/nie korzysta, ani nie będzie korzystał z usług biura pośrednictwa nieruchomości. Inicjatorem stanowiącej przedmiot wniosku transakcji sprzedaży Nieruchomości był Kupujący, który sam zgłosił się do Wnioskodawcy, gdyż nabywa również sąsiadującą nieruchomość należącą do innego podmiotu.

15.Wnioskodawca nie podejmował/nie podejmuje, ani nie będzie podejmował w związku ze sprzedażą Nieruchomości żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie Nieruchomości. Podział geodezyjny nie ma na celu uatrakcyjnienia Nieruchomości, lecz stanowi warunek transakcji, gdyż zakup ma obejmować wyłącznie część nieruchomości objętą MPZP (a zatem musi nastąpić Podział geodezyjny).

16.W wykonaniu Przedwstępnej umowy sprzedaży, po spełnieniu warunków w niej wskazanych, zostanie zawarta Umowa przyrzeczona, na podstawie której Wnioskodawca sprzeda Kupującemu Nieruchomość. Na podstawie Przedwstępnej umowy sprzedaży Kupujący może być zobowiązany do zapłaty zadatku na rzecz Wnioskodawcy, który będzie zaliczony na poczet ceny przy zawarciu Umowy przyrzeczonej.

17.Kupujący na nabytej Nieruchomości zamierza zrealizować inwestycję deweloperską.

Pismem z 28 stycznia 2026 r. (wpływ 3 lutego 2026 r.) uzupełnili i doprecyzowali Państwo opis sprawy, udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1.W jaki dokładnie sposób działka nr 1 i wydzielona z niej działka, będąca przedmiotem sprzedaży, była przez Państwa wykorzystywana od momentu jej nabycia do chwili planowanej sprzedaży i jakie cele statutowe realizowali Państwo przy użyciu przedmiotowej działki?

Odpowiedź:

Działka nr 1 i wydzielona z niej działka, będąca przedmiotem sprzedaży (tj. Nieruchomość), od momentu jej nabycia w wyniku wskazanej we wniosku ugody z września 1996 r. do marca 1997 r. nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę.

Z kolei, od marca 1997 r. do lutego 2025 r. działka nr 1, w tym Nieruchomość, była wykorzystywana przez Wnioskodawcę na dzierżawę rolniczą, tj. stanowiła przedmiot umów dzierżawy, zawieranych przez Wnioskodawcę z podmiotami (dzierżawcami) prowadzącymi działalność rolniczą (tzn. z rolnikami) i była wykorzystywana przez tych dzierżawców na cele działalności rolniczej. Środki pieniężne uzyskiwane przez Wnioskodawcę z tytułu ww. dzierżawy w części były wykorzystywane na zapłatę podatku rolnego (w kwocie około (…) zł rocznie), zaś w pozostałej części były wykorzystywane przez Wnioskodawcę na funkcjonowanie i pokrywanie opłat należnych od (…).

(…).

Od momentu wygaśnięcia 2025 r. umowy dzierżawy X do chwili planowanej sprzedaży Nieruchomości, działka nr 1 (w tym Nieruchomość) nie była, nie jest, ani nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę.

Środki pieniężne uzyskane przez Wnioskodawcę z planowanej sprzedaży Nieruchomości zostaną przeznaczone przez Wnioskodawcę na wskazane powyżej cele w postaci należytego funkcjonowania wspólnoty zakonnej, w szczególności na pokrycie kosztów funkcjonowania domu zakonnego, w tym przeprowadzenie niezbędnych remontów posiadanych budynków.

2.W jaki sposób działka nr 1 i wydzielona z niej działka, będąca przedmiotem sprzedaży, była/jest przez Państwa wykorzystywana od momentu zakończenia umowy dzierżawy X do chwili obecnej?

Odpowiedź:

Od momentu zakończenia (wygaśnięcia) w 2025 r. umowy dzierżawy X do chwili obecnej, działka nr 1 i wydzielona z niej działka, będąca przedmiotem sprzedaży (tj. Nieruchomość), nie była, ani nie jest w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę.

3.Proszę wskazać:

a)w odniesieniu do umowy dzierżawy X:

·kim była osoba fizyczna, na rzecz której dzierżawili Państwo Nieruchomość na podstawie umowy dzierżawy X?

·czy czynsz z tytułu zawartej umowy dzierżawy X był dokumentowany fakturami wystawionymi przez Państwa?

·czy w związku z zawarciem umowy dzierżawy X wystąpił podatek należny? Jeśli tak, kto rozliczał podatek należny z tytułu udostępniania Nieruchomości? Jeśli podatek należny z tytułu udostępniania Nieruchomości nie był rozliczany, proszę wskazać z jakiego powodu ten podatek nie był rozliczany;

Wnioskodawca wydzierżawiał Nieruchomość na podstawie umowy dzierżawy X na rzecz osoby fizycznej, tj. na rzecz Pana AA. Ww. osoba fizyczna na moment dzierżawy Nieruchomości była rolnikiem i prowadziła działalność gospodarczą, zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej („CEIDG”). Według wiedzy Wnioskodawcy, ww. osoba fizyczna na moment dzierżawy Nieruchomości była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Czynsz z tytułu zawartej umowy dzierżawy X nie był dokumentowany fakturami wystawionymi przez Wnioskodawcę.

W związku z zawarciem umowy dzierżawy X nie wystąpił podatek należny VAT, a tym samym ww. podatek należny VAT nie był rozliczany. Podatek należny VAT z tytułu udostępniania Nieruchomości nie był rozliczany, gdyż Wnioskodawca – wg własnej oceny – nie działał w charakterze podatnika VAT zobowiązanego do wykazania VAT należnego (umowa dzierżawy była zawierana na rok i za jednorazowym wynagrodzeniem). Nawet, gdyby uznać, że Wnioskodawca działał w charakterze podatnika dokonującego sprzedaży w rozumieniu VAT, to VAT nie był należny, z uwagi na zastosowanie zwolnienia podmiotowego Wnioskodawcy z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług („Ustawa VAT”). Wnioskodawca nie przekroczył bowiem progu rocznego obrotu ze sprzedaży wskazanego w ww. przepisie ani w bieżącym roku podatkowym, w którym dokonywana była dzierżawa Nieruchomości na podstawie umowy X, ani w poprzednim roku podatkowym. Na podstawie umowy dzierżawy X dzierżawca był zobowiązany do uiszczania na rzecz Wnioskodawcy za cały okres dzierżawy kwoty czynszu dzierżawy wraz z podatkiem rolnym w łącznej kwocie (…) zł.

b)w odniesieniu do umowy dzierżawy poprzedzającej umowę X:

·kto był stroną umowy dzierżawy zawartej przed umową X? czy umowa dzierżawy poprzedzająca umowę nr X była zawarta z tą samą osobą fizyczną jak umowa obowiązująca w okresie od 2024 r. do 2025 r.?

·na jaki okres została zawarta umowa dzierżawy poprzedzająca umowę X?

·jakie były warunki umowy dzierżawy obowiązującej przed zawarciem umowy nr X?

·czy umowa dzierżawy poprzedzająca umowę X była umową odpłatną czy nieodpłatną?

·czy czynsz z tytułu zawartej umowy poprzedzającej umowę X był dokumentowany fakturami wystawionymi przez Państwa?

·czy w związku z zawarciem umowy dzierżawy poprzedzającej umowę nr X wystąpił podatek należny? Jeśli tak, kto rozliczał podatek należny z tytułu udostępniania Nieruchomości? Jeśli podatek należny z tytułu udostępniania Nieruchomości nie był rozliczany, proszę wskazać z jakiego powodu ten podatek nie był/nie jest rozliczany.

Odpowiedź:

Umowa dzierżawy poprzedzająca umowę dzierżawy, tj. umowa dzierżawy Y, była zawarta z tą samą osobą fizyczną, jak umowa dzierżawy nr X obowiązująca w okresie od 2024 r. do 2025 r., tj. z Panem AA wskazanym powyżej.

Umowa dzierżawy Y (poprzedzająca umowę dzierżawy nr X) została zawarta na okres 1 roku, począwszy od 2023 r. do 2024 r. i stanowiła przedłużenie wcześniej zawartych w latach 2021-2022 na okres 1 roku (począwszy od 2021 r.) dwóch umów dzierżawy z Panem AA.

Warunki umowy dzierżawy Y (obowiązującej przed zawarciem umowy nr X) były takie same, jak w przypadku umowy dzierżawy nr X. Zgodnie z postanowieniami umowy dzierżawy Y, działka nr 1 (w tym Nieruchomość) była wykorzystywana przez dzierżawcę na cele działalności rolniczej. Na podstawie umowy dzierżawy Y dzierżawca był zobowiązany do uiszczania na rzecz Wnioskodawcy za cały okres dzierżawy kwoty czynszu dzierżawy wraz z podatkiem rolnym w łącznej kwocie (…) zł. Czynsz był płatny jednorazowo za cały rok gotówką.

Jak wskazano powyżej, umowa dzierżawy Y (poprzedzająca umowę dzierżawy X) była umową odpłatną.

Czynsz z tytułu zawartej umowy dzierżawy Y (poprzedzającej umowę dzierżawy X) nie był dokumentowany fakturami wystawionymi przez Wnioskodawcę.

W związku z zawarciem umowy dzierżawy Y (poprzedzającej umowę dzierżawy X) nie wystąpił podatek należny VAT, a tym samym ww. podatek należny VAT nie był rozliczany. W swojej ocenie, Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika VAT zobowiązanego do wykazania VAT należnego. Nawet bowiem, gdyby uznać, że dzierżawa stanowiła usługę świadczoną przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT, to podatek należny VAT z tytułu udostępniania Nieruchomości nie był rozliczany, z uwagi na zastosowanie przez Wnioskodawcę zwolnienia podmiotowego Wnioskodawcy z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 Ustawy VAT. Wnioskodawca nie przekroczył bowiem progu rocznego obrotu ze sprzedaży wskazanego w ww. przepisie ani w bieżącym roku podatkowym, w którym dokonywana była dzierżawa działki nr 1 (w tym Nieruchomości) na podstawie umowy dzierżawy Y, ani w poprzednim roku obrotowym. Na podstawie umowy dzierżawy Y dzierżawca był zobowiązany do uiszczania na rzecz Wnioskodawcy za cały okres dzierżawy kwoty czynszu dzierżawy wraz z podatkiem rolnym w łącznej kwocie (…) zł.

4.Czy działka nr 1 i wydzielona z niej działka będąca przedmiotem sprzedaży przed zawarciem umowy dzierżawy X i poprzedzającej jej umowy dzierżawy, wcześniej również była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać:

·kto był stroną umowy dotyczącej udostępnienia działki?

·na jaki okres została zawarta umowa dotycząca udostępnienia działki?

·jakie były warunki zawartej umowy dotyczącej udostępnienia działki?

·czy umowa udostępnienia działki była umową odpłatną czy nieodpłatną?

·czy czynsz z tytułu zawartej umowy dotyczącej udostępnienia działki był dokumentowany fakturami wystawionymi przez Państwa?

·czy w związku z zawarciem umowy dotyczącej udostępnienia działki wystąpił podatek należny? Jeśli tak, kto rozliczał podatek należny z tytułu udostępniania Nieruchomości? Jeśli podatek należny z tytułu udostępniania Nieruchomości nie był rozliczany, proszę wskazać z jakiego powodu ten podatek nie był/nie jest rozliczany.

Odpowiedź:

Działka nr 1 i wydzielona z niej działka będąca przedmiotem sprzedaży (tj. Nieruchomość) przed zawarciem umowy dzierżawy nr X i poprzedzającej jej umowy dzierżawy, wcześniej również była udostępniana osobom trzecim (na cele działalności rolniczej) na podstawie umów dzierżawy rolniczej. Poza zawieranymi umowami dzierżawy rolniczej, działka nr 1 (w tym Nieruchomość) nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie innych umów dzierżawy, umów najmu ani innych umów o podobnym charakterze.

Przed zawarciem umowy dzierżawy nr X i poprzedzającej jej umowy dzierżawy, działka nr 1 i wydzielona z niej działka będąca przedmiotem sprzedaży (tj. Nieruchomość) była przedmiotem zawartych w latach 2021-2022 na okres 1 roku (począwszy od 2021 r.) dwóch umów dzierżawy z Panem AA:

-ww. dwie umowy dzierżawy z lat 2021-2022 zostały zawarte z tą samą osobą fizyczną jak umowa dzierżawy nr X i poprzedzająca ją umowa dzierżawy Y, tj. z Panem AA;

-każda z ww. umów dzierżawy była zawarta na okres 1 roku;

-warunki ww. umów dzierżawy były takie same jak w przypadku umowy dzierżawy X (i poprzedzającej ją umowy dzierżawy Y); zgodnie z postanowieniami ww. umów dzierżawy, działka nr 1 (w tym Nieruchomość) była wykorzystywana przez dzierżawcę na cele działalności rolniczej; na podstawie każdej z ww. umów dzierżawy dzierżawca był zobowiązany do uiszczania na rzecz Wnioskodawcy za cały roczny okres dzierżawy kwoty czynszu dzierżawy wraz z podatkiem rolnym w łącznej kwocie (…) zł; czynsz był płatny jednorazowo za cały rok gotówką;

-jak wskazano powyżej, ww. umowy dzierżawy były umowami odpłatnymi;

-czynsz z tytułu ww. zawartych dwóch umów dzierżawy nie był dokumentowany fakturami wystawionymi przez Wnioskodawcę;

-w związku z zawarciem w latach 2021-2022 każdej z ww. umów dzierżawy nie wystąpił podatek należny VAT, a tym samym ww. podatek należny VAT nie był rozliczany; w swojej ocenie, Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika VAT zobowiązanego do wykazania VAT należnego; nawet bowiem gdyby uznać, że dzierżawa stanowiła usługę świadczoną przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT, to podatek należny VAT z tytułu udostępniania Nieruchomości nie był rozliczany, z uwagi na zastosowanie zwolnienia podmiotowego Wnioskodawcy z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 Ustawy VAT; Wnioskodawca nie przekroczył bowiem progu rocznego obrotu ze sprzedaży wskazanego w ww. przepisie ani w bieżącym roku podatkowym, w którym dokonywana była dzierżawa Nieruchomości na podstawie każdej z ww. umów dzierżawy, ani w poprzednim roku podatkowym; na podstawie każdej z ww. umów dzierżawy dzierżawca był zobowiązany do uiszczenia na rzecz Wnioskodawcy za cały roczny okres dzierżawy kwoty czynszu dzierżawy wraz z podatkiem rolnym w łącznej kwocie (…) zł.

W latach 2016-2020 działka nr 1 i wydzielona z niej działka będąca przedmiotem sprzedaży (tj. Nieruchomość) była przedmiotem umowy dzierżawy Z zawartej w 2016 r. z Panem BA:

-ww. umowa dzierżawy została zawarta z osobą fizyczną, tj. z Panem BA; ww. osoba fizyczna na moment dzierżawy działki nr 1 była rolnikiem i prowadziła działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG; według wiedzy Wnioskodawcy, ww. osoba fizyczna na moment dzierżawy działki nr 1 była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT;

-ww. umowa dzierżawy została zawarta na okres od 2016 r. do 2020 r.;

-zgodnie z postanowieniami ww. umowy dzierżawy, Nieruchomość była wykorzystywana przez dzierżawcę na cele działalności rolniczej; na podstawie ww. umowy dzierżawy dzierżawca był zobowiązany do uiszczania na rzecz Wnioskodawcy za każdy rok kalendarzowy dzierżawy kwoty czynszu dzierżawy w kwocie (…) zł; z ww. otrzymanej corocznie kwoty czynszu Wnioskodawca był zobowiązany do zapłaty podatku rolnego; czynsz był płatny jednorazowo za cały rok gotówką;

-jak wskazano powyżej, ww. umowa dzierżawy była umową odpłatną;

-czynsz z tytułu ww. umowy dzierżawy nie był dokumentowany fakturami wystawionymi przez Wnioskodawcę;

-w związku z zawarciem ww. umowy dzierżawy nie wystąpił podatek należny VAT, a tym samym ww. podatek należny VAT nie był rozliczany; w swojej ocenie, Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika VAT zobowiązanego do wykazania VAT należnego; nawet bowiem gdyby uznać, że dzierżawa stanowiła usługę świadczoną przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT, to podatek należny VAT z tytułu udostępniania Nieruchomości nie był rozliczany, z uwagi na zastosowanie przez Wnioskodawcę zwolnienia podmiotowego Wnioskodawcy z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 Ustawy VAT; Wnioskodawca nie przekroczył bowiem progu rocznego obrotu ze sprzedaży wskazanego w ww. przepisie ani w bieżącym roku podatkowym, w którym dokonywana była dzierżawa Nieruchomości na podstawie ww. umowy dzierżawy, ani w poprzednim roku podatkowym; na podstawie ww. umowy dzierżawy dzierżawca był zobowiązany do uiszczania na rzecz Wnioskodawcy za każdy rok kalendarzowy dzierżawy kwoty czynszu dzierżawy w kwocie (…) zł.

W latach 1997-2015 działka nr 1 i wydzielona z niej działka będąca przedmiotem sprzedaży (tj. Nieruchomość) była przedmiotem corocznie – z wyjątkiem umowy dzierżawy zawartej na okres (…) – zawieranych umów dzierżawy Nieruchomości ze spółką B:

-ww. umowy dzierżawy z lat 1997-2015 były zawierane ze spółką B; ww. podmiot prowadził działalność rolniczą i od 2002 r. był wpisany do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego; według wiedzy Wnioskodawcy ww. podmiot na moment dzierżawy Nieruchomości był zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT;

-ww. umowy dzierżawy były co do zasady zawierane corocznie na okres 1 roku; (…);

-zgodnie z postanowieniami ww. umów dzierżawy, działka nr 1 (w tym Nieruchomość) była wykorzystywana przez dzierżawcę na cele działalności rolniczej; na podstawie ww. umów dzierżawy dzierżawca był zobowiązany do uiszczania na rzecz Wnioskodawcy rocznej kwoty czynszu dzierżawy; z ww. otrzymanej corocznie kwoty czynszu Wnioskodawca był zobowiązany do zapłaty m.in. podatku rolnego; czynsz był płatny jednorazowo za cały rok gotówką; w latach 1997-2015 dzierżawca na podstawie ww. umów dzierżawy był zobowiązany do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy kwoty czynszu w następującej wysokości: (…);

-jak wskazano powyżej, ww. umowy dzierżawy były umowami odpłatnymi;

-czynsz z tytułu ww. umowy dzierżawy nie był dokumentowany fakturami wystawionymi przez Wnioskodawcę;

-w związku z zawarciem ww. umów dzierżawy nie wystąpił podatek należny VAT, a tym samym ww. podatek należny VAT nie był rozliczany; w swojej ocenie, Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika VAT zobowiązanego do wykazania VAT należnego; nawet bowiem gdyby uznać, że dzierżawa stanowiła usługę świadczoną przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT, to podatek należny VAT z tytułu udostępniania Nieruchomości nie był rozliczany, z uwagi na zastosowanie przez Wnioskodawcę zwolnienia podmiotowego Wnioskodawcy z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 Ustawy VAT; Wnioskodawca nie przekroczył bowiem progu rocznego obrotu ze sprzedaży wskazanego w ww. przepisie ani w bieżącym roku podatkowym, w którym dokonywana była dzierżawa Nieruchomości na podstawie ww. umów dzierżawy, ani w poprzednim roku podatkowym; na podstawie ww. umów dzierżawy dzierżawca był zobowiązany do uiszczania na rzecz Wnioskodawcy rocznej kwoty czynszu dzierżawy w wysokościach wskazanych powyżej; w przypadku dzierżawy działki nr 1 (w tym Nieruchomości) dokonywanej przed wejściem w życie przepisów Ustawy VAT, Wnioskodawca nie podlegał opodatkowaniu VAT na podstawie ówcześnie obowiązujących przepisów.

5.Proszę wskazać:

·na jaki okres została zawarta między Państwem a Spółką A umowa zobowiązująca do ustanowienia służebności przesyłu?

·jakie były warunki zawarcia między Państwem a Spółką A umowy zobowiązującej do ustanowienia służebności przesyłu?

·w jaki sposób dokumentują Państwo wynagrodzenie otrzymywane z tytułu ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem?

·czy wynagrodzenie otrzymywane z tytułuustanowienia służebności przesyłu dokumentowane jest fakturami wystawionymi przez Państwa?

·czy w związku z zawarciem między Państwem a Spółką A umowy zobowiązującej do ustanowienia służebności przesyłu i otrzymywaniem wynagrodzenia z tego tytułu odprowadzają Państwo podatek należny? W przypadku, gdy podatek VAT należny nie jest rozliczany, należy wskazać z jakiego powodu.

Odpowiedź:

Umowa zobowiązująca do ustanowienia służebności przesyłu została zawarta pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką A na czas nieoznaczony. Ww. umowa nie została zawarta na konkretny okres z uwagi na charakter wzajemnych zobowiązań stron.

Na podstawie ww. umowy Wnioskodawca zobowiązał się do ustanowienia służebności przesyłu na działce nr 1 (w tym na Nieruchomości) na rzecz Spółki na warunkach szczegółowo określonych w ww. umowie, przy czym (…).

Spółka zobowiązała się do zapłaty Wnioskodawcy jednorazowo kwoty (…) zł jako wynagrodzenia na rzecz Wnioskodawcy za ustanowienie służebności przesyłu oraz do pokrycia opłat sądowych i notarialnych związanych z ustanowieniem służebności przesyłu i wpisaniem tego prawa do księgi wieczystej ww. nieruchomości. Sama umowa nie zawiera żadnych postanowień w zakresie VAT, w tym w szczególności nie wskazuje, aby Wnioskodawca miał działać w charakterze podatnika VAT, czy wystawić fakturę.

W związku z brakiem ustanowienia służebności przesyłu na moment sporządzenia niniejszej odpowiedzi na wezwanie, Wnioskodawca nie otrzymał dotychczas wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Otrzymanie ww. wy nagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu Wnioskodawca planuje udokumentować notą księgową.

Wnioskodawca nie wystawiał żadnej faktury VAT na Spółkę, ani nie dokumentował fakturą VAT żadnej usługi (sprzedaży) świadczonej na rzecz Spółki.

W związku z zawarciem między Wnioskodawcą a Spółką umowy zobowiązującej do ustanowienia służebności przesyłu i otrzymaniem w przyszłości wynagrodzenia z tego tytułu, Wnioskodawca nie wykazywał/nie będzie wykazywał podatku należnego VAT. Podatek należny nie był/nie będzie rozliczany, gdyż Wnioskodawca nie działał w charakterze podatnika VAT zawierając umowę z Spółką, a nawet gdyby, to zastosowanie znajdowało/będzie znajdować zwolnienie podmiotowe Wnioskodawcy z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 Ustawy VAT. Wnioskodawca nie przekroczy limitu obrotów z art. 113 ust. 1 Ustawy VAT w 2026 r., chyba że tut. organ wyda interpretację indywidualną stwierdzającą, że Wnioskodawca działa w charakterze podatnika VAT dokonując sprzedaży Nieruchomości i powinien wykazać obrót z jej sprzedaży dla celów VAT.

6.Proszę wskazać:

·kim jest upoważniony przez Pana przedstawiciel Kupującego? Czy jest to osoba powiązana z Kupującym i działająca w Jego imieniu?

·czy udzielił Pan przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa upoważniającego Go tylko do złożenia wniosku o podział geodezyjny działki, czy przedstawiciel Kupującego został upoważniony również do wykonywania innych czynności w Pana imieniu? Proszę przedstawić zakres udzielonego przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa, wskazać, czy będzie On działał w Pana imieniu oraz czy zwróci Pan Kupującemu (Jego przedstawicielowi) poniesione koszty związane z wykonanymi czynnościami na Pana rzecz;

·czy pełnomocnictwo udzielone prawnikom z kancelarii prawnej do dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskiwaniem wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Pana oraz Nieruchomości jest odrębnym pełnomocnictwem od tego, które udzielił Pan przedstawicielowi Kupującego? Jeśli tak, proszę wskazać, czy czynności wykonywane przez prawników z kancelarii prawnej w ramach udzielonego przez Pana pełnomocnictwa, były wykonywane w Pana imieniu i na Pana rzecz oraz kto pokrywa koszty działań podejmowanych przez prawników z kancelarii prawnej.

Odpowiedź:

Upoważnionym przez Wnioskodawcę przedstawicielem Kupującego do złożenia wniosku o podział geodezyjny działki nr 1 w imieniu Wnioskodawcy jest Pani CC, prowadząca działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG. Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, Pani CC nie jest ani kapitałowo, ani osobowo, ani organizacyjnie powiązana z Kupującym, natomiast Kupujący korzystał z usług Pani CC przy innych podobnych transakcjach. Pani CC nie działa w imieniu Kupującego, ani składając ww. wniosek o podział geodezyjny działki nr 1 nie będzie działać w imieniu Kupującego, lecz będzie działać w imieniu Wnioskodawcy.

Pełnomocnictwo upoważnia Panią CC wyłącznie do reprezentowania Wnioskodawcy w postępowaniach dotyczących dokonania podziału geodezyjnego stanowiącej własność Wnioskodawcy nieruchomości utworzonej z działki ewidencyjnej nr 1, a tym samym ww. przedstawiciel Kupującego nie został upoważniony do dokonywania innych czynności w imieniu Wnioskodawcy. Zgodnie z zakresem ww. pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę przedstawicielowi Kupującego: „(…)”.

Pełnomocnictwo zostało udzielone do kwietnia 2026 r. Pełnomocnik nie jest upoważniony do zaciągania zobowiązań finansowych w imieniu mocodawcy ani do udzielania dalszych pełnomocnictw. Pani CC, na podstawie ww. pełnomocnictwa udzielonego przez Wnioskodawcę, będzie działać w imieniu Wnioskodawcy. Wnioskodawca zwróci Kupującemu należycie udokumentowane i przedstawione mu przez Kupującego koszty pracy geodety.

Pełnomocnictwo udzielone prawnikom z kancelarii prawnej do dokonywania wszelkich czynności związanych z uzyskiwaniem wszelkich informacji i dokumentów dotyczących Wnioskodawcy oraz Nieruchomości jest odrębnym pełnomocnictwem od tego, które Wnioskodawca udzielił przedstawicielowi Kupującego. Czynności wykonywane przez prawników z kancelarii prawnej w ramach udzielonego przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa były i są wykonywane w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy jako właściciela Nieruchomości. Jako, że ww. czynności umożliwiają poznanie i weryfikację stanu prawnego Nieruchomości przez Kupującego w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości, to Kupujący pokrywa koszty działań podejmowanych przez prawników z kancelarii prawnej.

7.Czy działka nr 1 i wydzielona z niej działka będąca przedmiotem sprzedaży, od dnia nabycia do dnia planowanej sprzedaży była/jest/będzie wykorzystywana przez Państwa wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywany był ww. przedmiot sprzedaży, Państwo wykonywali? Proszę podać podstawę prawną zwolnienia

Odpowiedź:

Działka nr 1 i wydzielona z niej działka będąca przedmiotem sprzedaży (tj. Nieruchomość) od dnia jej nabycia przez Wnioskodawcę do dnia planowanej sprzedaży nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

8.Czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na danym terenie, dla działki nr 1 zostały wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu? Jeżeli tak, proszę wskazać, czy poszczególne części sprzedawanej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę.

Odpowiedź:

Tak, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na danym terenie, dla działki nr 1 zostały wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym na podstawie uchwały z października 2020 roku („Uchwała”) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru „(…)” („MPZP”), poszczególne części sprzedawanej działki (tj. Nieruchomość) położone są na terenach o następującym przeznaczeniu:

a)1 – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi,

b)2 – teren zieleni urządzonej, o podstawowym przeznaczeniu pod skwer (z dopuszczalnym przeznaczeniem wynikającym z MPZP na lokalizację: urządzeń sportu i rekreacji, takich jak: (…)),

c)3 – tereny dróg publicznych, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy lokalnej.

W zakresie terenu oznaczonego w MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, jak również w zakresie terenu oznaczonego w MPZP jako terenu dróg publicznych o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy lokalnej, możliwość zabudowy terenu wynika wprost z podstawowego przeznaczenia powyższych terenów określonego w MPZP.

(…).

Mając na uwadze powyższe, na Nieruchomości, w tym jej części oznaczonej symbolem 3, dopuszcza się lokalizację:

·obiektów i urządzeń budowlanych infrastruktury technicznej, za wyjątkiem lokalizacji budynków m.in. dla terenu oznaczonego symbolem (…),

·niewyznaczonych dojazdów lub dojść pieszych, tras rowerowych – zapewniających skomunikowanie terenu działki z drogami publicznymi,

·miejsc postojowych,

·zieleni towarzyszącej obiektom budowlanym lub zieleni komponowanej,

·innych tras rowerowych niewyznaczonych na rysunku planu.

9.Jakie konkretnie będzie przeznaczenie działki będącej przedmiotem sprzedaży (wydzielonej z działki nr 1) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i czy zgodnie z przeznaczeniem na terenie tym będzie dopuszczalna zabudowa budynkami i budowlami.

Odpowiedź:

Działka będąca przedmiotem sprzedaży (wydzielona z działki nr 1), zgodnie z MPZP, położona będzie na terenach o następującym przeznaczeniu:

a)1 – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi,

b)2 – teren zieleni urządzonej, o podstawowym przeznaczeniu pod skwer (z dopuszczalnym przeznaczeniem wynikającym z MPZP na lokalizację: urządzeń sportu i rekreacji, takich jak: (…)),

c)3 – tereny dróg publicznych, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy lokalnej.

W zakresie dopuszczalności zabudowy ww. terenu budynkami i budowlami zgodnie z przeznaczeniem tego terenu określonym w MPZP – odpowiedź na to pytanie została udzielona w odpowiedzi na pytanie nr 8 powyżej.

Pytanie

Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy VAT, a tym samym, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a Wnioskodawca jest zobowiązany do rejestracji jako podatnik VAT czynny?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego, w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca nie będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a Wnioskodawca nie powinien rejestrować się jako podatnik VAT czynny.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

1.Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT jest, aby czynność ta została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem działa jako podatnik VAT.

2.W zakresie ww. warunku należy wskazać, że:

a)Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 Ustawy VAT).

b)Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 Ustawy VAT). Z przywołanego przepisu wynika, że dla uznania, że w danym przypadku przysługuje danemu podmiotowi status podatnika VAT konieczne jest każdorazowe ustalenie, czy w związku z konkretną czynnością działa on w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ww. przepisu Ustawy VAT. Działalność gospodarcza dla celów VAT ma szerszy zakres niż działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, czy przepisów ustawy Prawo Przedsiębiorców. Nie oznacza to jednak, że każda odpłatna czynność dokonana przez osobę prawną skutkuje uznaniem takiej osoby za podatnika VAT.

3.W doktrynie prawa, w odniesieniu do ww. uregulowanej w Ustawie VAT definicji działalności gospodarczej wskazuje się, że definicja ta obejmuje podmioty, które występują w „profesjonalnym obrocie gospodarczym”, oraz że działalnością gospodarczą jest tylko ta aktywność, która wykonywana jest „zawodowo, w sposób profesjonalny” (por. A. Bartosiewicz, Komentarz do art. 15 Ustawy VAT, wyd. el./Lex 2024).

4.Jednocześnie w doktrynie prawa podkreśla się, że wykonywanie określonych czynności „incydentalnie (...) nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”(Ibidem). Stanowisko to znajduje potwierdzenie również w interpretacjach organów podatkowych, w których wskazuje się, że za działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy VAT można uznać jedynie tę działalność, którą można zaliczyć do „zawodowej płaszczyzny jednostki”, oraz że „nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba (...) dokonuje jednorazowych (...) transakcji (...) oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej (tak m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 lipca 2023 r. znak 0112-KDIL3.4012.296.2023.3.NW).

5.Właściwe jest wykluczenie podmiotów z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku własnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, w których wskazuje się, że nie jest działalnością gospodarczą w rozumieniu ww. przepisu Ustawy VAT sprzedaż majątku osobistego/prywatnego (tak m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 lipca 2023 r. znak 0112-KDIL3.4012.296.2023.3.NW). W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Nie jest zatem podatnikiem VAT osoba, która przez wiele lat posiada rzecz (tut. nieruchomość) i po wielu latach dokonuje jej odpłatnej sprzedaży, jako podmiot nieprofesjonalny i niegospodarczy.

6.W kwestii opodatkowania dostawy towarów (np. gruntów, nieruchomości) istotne jest, czy zbywca, w celu dokonania sprzedaży, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ww. przepisu (tj. za podatnika VAT), czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że zwykła sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takiej transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy (tak np. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 grudnia 2019 r., sygn. akt I SA/Wr 713/19).

7.Kwestia dotycząca rozróżnienia, czy sprzedaż działek stanowi zbycie majątku prywatnego, czy też jest realizowana jako działalność gospodarcza przez podatnika, była przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej („TSUE”). Zagadnienie to zostało rozstrzygnięte w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10 w wyroku wydanym 15 września 2011 r. W ww. sprawie TSUE orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

8.W związku z powyższym, dostawa nieruchomości może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT tylko wówczas, gdy transakcja ta nie stanowi czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, kiedy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

9.Podobna sprawa do sprawy objętej złożonym wnioskiem była przedmiotem rozstrzygnięcia Naczelnego Sądu Administracyjnego („NSA”) w wyroku z dnia 27 kwietnia 2021 r. (sygn. akt I FSK 773/18). NSA w przywołanym wyroku wskazał, że kościelna osoba prawna w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nie stanowi podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu ww. przepisów Ustawy VAT. Jak wskazał NSA w ww. wyroku: „W rozpatrywanej sprawie należy przede wszystkim wziąć pod uwagę specyficzny charakter podmiotu, jakim jest wnioskodawca. Nie ulega wątpliwości, że wnioskodawca posiada osobowość prawną, ale istotne jest, że parafia należy do osób prawnych, których zasadniczy cel nie jest celem gospodarczym. Celem istnienia parafii, z samej jej prawnej i faktycznej natury jest sprawowanie kultu religijnego i duszpasterstwa. (...) W okolicznościach rozpatrywanej sprawy oraz zgodnie ze stanowiskiem przedstawionym we wniosku o interpretację indywidualną, w ocenie składu orzekającego NSA w niniejszej sprawie stan faktyczny w żadnym przypadku nie wskazuje na takie formy aktywności skarżącej w zbyciu przedmiotowych działek, które wykraczałby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności – nie można jej uznać za podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u.”.

10.W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku o interpretację nie zachodzą przesłanki świadczące o tym, że Wnioskodawca podejmuje czynności szersze niż rozporządzanie własnym majątkiem. W świetle okoliczności wskazanych w złożonym wniosku, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie będzie spełniała cech działalności gospodarczej w rozumieniu ww. przepisu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT.

11.Jak wskazano bowiem w opisie zdarzenia przyszłego złożonego wniosku, Wnioskodawca nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, ani żadnej innej działalności gospodarczej. Sprzedaż Nieruchomości objętej złożonym wnioskiem zostanie dokonana przez Wnioskodawcę jednorazowo (w przeszłości Wnioskodawca nie dokonywał zbycia innych nieruchomości), a tym samym nie zostanie spełniona przesłanka wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu ww. przepisu Ustawy VAT w postaci dokonywania czynności w sposób „ciągły”. Jednocześnie w związku ze sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca nie prowadził/nie prowadzi i nie będzie prowadził żadnych działań marketingowych, ani nie podejmował/nie podejmuje i nie będzie podejmował w związku ze sprzedażą Nieruchomości działań mających na celu uatrakcyjnienie ekonomiczne tej Nieruchomości. W świetle okoliczności przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, sprzedaż Nieruchomości, inaczej niż w przypadku profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami (np. biur nieruchomości), nie będzie miała cech zawodowego (profesjonalnego) obrotu nieruchomościami, lecz będzie stanowiła jedynie przejaw zwykłego wykonywania praw właścicielskich.

12.Jednocześnie należy wskazać, iż okoliczność, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości planowane jest dokonanie Podziału geodezyjnego Nieruchomości, sama w sobie nie powinna być decydująca (nie powinna przesądzać) o działaniu Wnioskodawcy w charakterze podatnika VAT. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, zgodnie z Przedwstępną umową sprzedaży, dokonanie Podziału geodezyjnego jest warunkiem zawarcia Umowy przyrzeczonej, a tym samym jest działaniem niezbędnym dla realizacji transakcji sprzedaży. Nie ma ono na celu uatrakcyjnienia Nieruchomości (zwiększenia jej ceny), lecz jest koniecznym elementem i skutkiem decyzji Kupującego o zakupie jedynie części nieruchomości. Stanowisko, zgodnie z którym dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości w związku z jej sprzedażą, samo w sobie nie powinno przesądzać o działaniu danego podmiotu w charakterze podatnika VAT, znajduje potwierdzenie w orzecznictwie TSUE (tak np. wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r., sygn. C-180/10; C-181/10), w ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych (tak np. wyrok NSA z dnia 24 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2068/22; 17 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2290/18; wyrok WSA w Kielcach z dnia 27 czerwca 2024 r., sygn. akt I SA/Ke 219/24) oraz w interpretacjach organów podatkowych (tak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 19 maja 2025 r., znak: 0112-KDIL1-3.4012.367.2025.2.KM; 22 lipca 2025 r., znak: 0112-KDIL3.4012.306.2025.2.KFK).

13.Przykładowo, jak wskazał NSA w wyroku z dnia 24 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 2068/22: „Dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować (...) np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki. (...) tego rodzaju działania (...), same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku od towarów i usług. (...) Zatem stwierdzić należało, że opisane powyżej czynności (...) stanowią czynności, które występują przy wykonywaniu zarządu majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Tego rodzaju czynności są podejmowane przez osoby, które w sposób racjonalny zarządzają majątkiem”.

14.Powyższych konkluzji nie zmienia również okoliczność, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca przy zawarciu Przedwstępnej umowy sprzedaży udzieli przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa do złożenia wniosku o podział geodezyjny Nieruchomości w imieniu Wnioskodawcy. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, w których wskazuje się, że udzielenie przez sprzedającego pełnomocnictwa na rzecz kupującego (przedstawicieli kupującego) do dokonania na rzecz sprzedającego czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości (np. do złożenia wniosku o podział geodezyjny nieruchomości) samo w sobie nie świadczy o profesjonalnym przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży, a tym samym nie świadczy o działaniu sprzedającego w charakterze podatnika VAT. Stanowisko to znajduje ugruntowane potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, np. w interpretacji indywidualnej:

·z dnia 1 grudnia 2025 r., znak: 0113-KDIPT1-1.4012.971.2025.2.MSU,

·z dnia 24 listopada 2025 r., znak: 0113-KDIPT1-1.4012.897.2025.2.WL,

·z dnia 24 listopada 2025 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.802.2025.3.AWY,

·z dnia 20 listopada 2025 r., znak: 0114-KDIP1-3.4012.706.2025.2.KP,

·z dnia 22 lipca 2025 r., znak: 0112-KDIL3.4012.306.2025.2.KFK.

15.Przykładowo, jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 22 lipca 2025 r., znak: 0112-KDIL3.4012.306.2025.2.KFK: „Z działki nr (...) zostanie wydzielona działka o powierzchni (...) ha, która będzie przedmiotem sprzedaży na rzecz Spółki. (...) Udzieliła Pani (...) Kupującej Spółce pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania wszelkich decyzji i pozwoleń, w szczególności do składania wniosków. (...) Uzyskanie tych decyzji i pozwoleń jest w analizowanej sytuacji warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. (...) udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, (...) nie jest staraniem sprzedawcy, który (...) stara się (...) aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. (...) nabywca (kupująca Spółka) już się zgłosił, Pani – jako właściciel gruntu – nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jego nabycia. (...) samo udzielenie przez Panią pełnomocnictwa Kupującej Spółce (...) nie powodują, że dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości zostanie Pani z tych powodów uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy”.

16.Ponadto, jak zostało wskazane w przedstawionym we wniosku opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość od momentu jej nabycia przez Wnioskodawcę w związku z Ugodą z dnia 9 września 1996 r. zasadniczo nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przywołanego powyżej przepisu Ustawy VAT. Natomiast okoliczność, że Nieruchomość była na podstawie Umowy dzierżawy dzierżawiona na rzecz Dzierżawcy za symboliczną kwotę (7 828,00 zł za rok), nie powinna być decydująca, ani nie powinna przesądzać o działaniu Wnioskodawcy w odniesieniu do analizowanej transakcji w charakterze podatnika VAT. Umowa dzierżawy nie podlegała opodatkowaniu VAT po stronie Wnioskodawcy, a tym samym Nieruchomość objęta ww. Umową dzierżawy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Jednocześnie, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, ww. Umowa dzierżawy wygasła i nie obowiązuje na moment złożenia rozpatrywanego wniosku, jak również nie będzie obowiązywać na moment zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży.

17.Stanowisko Wnioskodawcy zawarte w złożonym wniosku zostało potwierdzone m.in. w wydanej w ostatnim czasie interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 sierpnia 2025 r., znak: 0112-KDIL1-3.4012.367.2025.2.KM. Ww. interpretacja podatkowa została wydana w okolicznościach zbliżonych do okoliczności złożonego wniosku, tj. w zdarzeniu przyszłym, w którym kościelna osoba prawna, niebędąca zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT, planowała dokonać sprzedaży nieruchomości, zaś w związku z tą sprzedażą planowane było dokonanie podziału geodezyjnego ww. nieruchomości. W zdarzeniu przyszłym objętym ww. interpretacją kościelna osoba prawna udzieliła pełnomocnictwa profesjonalnemu pełnomocnikowi, m.in. do reprezentowania tej kościelnej osoby prawnej w postępowaniach w sprawach dotyczących wydzielenia działek. W ww. interpretacji organ podatkowy uznał, że kościelna osoba prawna nie działała w charakterze podatnika VAT w odniesieniu do planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości: „W analizowanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży Nieruchomości „A” wystąpiła w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. (...) Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika bowiem taka aktywność „A”, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. (...) Nie wystąpił (...) ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż Nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. ”A” nie podjęła takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców”.

18.Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT. Tym sam, Wnioskodawca w odniesieniu do ww. sprzedaży nie będzie działać w charakterze podatnika VAT, zaś sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Wnioskodawca nie powinien również rejestrować się jako podatnik VAT czynny, tym bardziej, że byłaby to rejestracja wyłącznie dla celu tej jednej czynności.

19.W związku z powyższym, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska w zakresie pytania przedstawionego w złożonym wniosku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że:

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W tym miejscu wskazania również wymaga, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie m.in. czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Skutkiem powyższego, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że są Państwo kościelną osobą prawną i w 1996 r., w wyniku ugody zawartej w toku postępowania regulacyjnego, nabyli Państwo Nieruchomość złożoną z działki nr 1. Nabycie Nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT, ani nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT. Z tytułu nabycia Nieruchomości nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Aktualnie zamierają Państwo zawrzeć w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej fragment działki ewidencyjnej nr 1.

Państwa wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy w odniesieniu do sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1 będą Państwo działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy i czy sprzedaż ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i w konsekwencji będą Państwo zobowiązani do rejestracji jako podatnik VAT czynny.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1, będą Państwo spełniali przesłanki do uznania Państwa za podatnika podatku od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika bowiem, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowanam i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęli Państwo w odniesieniu do działki nr 1, z której powstała działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży.

W analizowanej sprawie w pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na sposób wykorzystywania działki nr 1. W opisie sprawy wskazali Państwo, że działka nr 1 i wydzielona z niej działka będąca przedmiotem sprzedaży, od momentu jej nabycia w wyniku ugody z 1996 r. do 1997 r. nie była w żaden sposób wykorzystywana przez Państwa. Z kolei, od 1997 r. do 2025 r., działka nr 1 i wydzielona z niej działka będąca przedmiotem sprzedaży była wykorzystywana na dzierżawę rolniczą, tj. stanowiła przedmiot umów dzierżawy, zawieranych przez Państwa z podmiotami (dzierżawcami) prowadzącymi działalność rolniczą (tzn. z rolnikami) i była wykorzystywana przez tych dzierżawców na cele działalności rolniczej.

W tym miejscu zauważyć należy, że kwestie zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście rozpatrywanej sprawy należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza” zawartej w art. 15 ust. 2 ustawy, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.). Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz, płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa gruntów stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczejbez względu na to, czy na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług korzysta ze zwolnienia od tego podatku.

Powyższe potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, przykładowo w sprawie C-186/89 (W.N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën) uznał on, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r. sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie. W takiej sytuacji, tj. w przypadku, gdy strona dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadziła wcześniej nieprzerwanie działalność gospodarczą (taką chociażby jak dzierżawa), czyni to w ramach prowadzonej działalności, a nie zarządu majątkiem własnym. Są to bowiem działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Ponadto, w opisie sprawy wskazali Państwo, że w 2022 r. zawarli Państwo na czas nieoznaczony umowę zobowiązującą do ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem z Spółką A. Na podstawie zawartej umowy zobowiązali się Państwo m.in. ustanowić służebność przesyłu na Nieruchomości w związku z planowaną budową (…) oraz zezwolili Państwo Spółce m.in. na korzystanie z Nieruchomości w celu prowadzenia prac związanych z budową (…). Służebność przesyłu będzie przebiegać zarówno przez działkę nr 1, jak i przez geodezyjnie wyodrębnioną część będącą przedmiotem sprzedaży. Spółka zobowiązała się do zapłaty na Państwa rzecz określonej kwoty jako wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz do pokrycia opłat sądowych i notarialnych związanych z ustanowieniem służebności przesyłu i wpisaniem tego prawa do księgi wieczystej ww. Nieruchomości.

Instytucja służebności przesyłu uregulowana została w art. 305¹-305⁴ ustawy Kodeks cywilny.

W świetle art. 305¹ Kodeksu cywilnego:

W art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego wskazano, że:

Na podstawie art. 305² § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 305⁴ Kodeksu cywilnego:

Pojęcie służebności gruntowej zdefiniowane zostało w art. 285 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

Mając na uwadze powołane przepisy prawa wskazać należy, że odpłatne ustanowienie służebności przesyłu (jako rodzaju służebności gruntowej) wiąże się ze zobowiązaniem właściciela gruntu do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. W związku z tym, będąc jednocześnie czynnością polegającą na wykorzystywaniu towaru dla celów zarobkowych (realizowaną za wynagrodzeniem), zyskuje charakter odpłatnej usługi, w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy.

Z istoty ustalonej służebności przesyłu wynika, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez Państwa na rzecz przedsiębiorstwa. Spółka w zamian za ustaloną służebność przesyłu wypłaci Państwu określone wynagrodzenie. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Uwzględniając powyższe wskazać należy, że poprzez ustanowienie służebności przesyłu na rzecz podmiotu trzeciego, będą Państwo świadczyć, w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy (definicja działalności gospodarczej nie odnosi się do sposobu regulowania należności, a zatem bez względu czy wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu wypłacane jest jednorazowo, czy okresowo, spełnia przesłankę świadczenia usług w ramach działalności gospodarczej), usługi zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy. Czynność ta, ze względu na jej odpłatny charakter, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, działka nr 1, która w latach 1997-2025 była wydzierżawiana przez Państwa osobom trzecim na podstawie zawartych umów dzierżawy oraz od 2022 r. jest przedmiotem zawartej przez Państwa na czas nieoznaczony umowy zobowiązującej do ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem, była i jest wykorzystywana przez Państwa w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Potwierdzają to informacje zawarte we wniosku, zgodnie z którymi na podstawie zawartych umów dzierżawy dzierżawcy byli zobowiązani do uiszczania na Państwa rzecz określonych kwot czynszu dzierżawnego, a Spółka zobowiązała się do zapłaty na Państwa rzecz określonej kwoty jako wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz do pokrycia opłat sądowych i notarialnych związanych z ustanowieniem służebności przesyłu i wpisaniem tego prawa do księgi wieczystej ww. Nieruchomości.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że działka nr 1 oraz działka wydzielona będąca przedmiotem sprzedaży, wbrew Państwa stwierdzeniu, nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana na Państwa cele statutowe. Sposób wykorzystania przez Państwa działki nr 1 (świadczenie odpłatnych umów dzierżawy w latach 1997-2025, zawarcie umowy zobowiązującej do ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem na czas nieoznaczony) wskazuje jednoznacznie, że nie cele prywatne, a cele gospodarcze leżą u podstaw Państwa działania. Wobec tego, planowana czynność przeniesienia własności ww. działki wydzielonej z działki nr 1 nie będzie stanowiła (wbrew Państwa stanowisku i powołanym przez Państwa wyrokom) rozporządzania majątkiem prywatnym, gdyż jako kościelna osoba prawna nie posiadają Państwo majątku, który można by uznać za majątek prywatny. Zatem zbywany majątek nie może być wyłączony z opodatkowania jako majątek prywatny, osobisty, gdyż w żadnym przypadku takiemu rozporządzaniu majątkiem przez Państwa nie można przypisać przymiotu działania niezwiązanego z prowadzoną działalności gospodarczą.

Trybunał Sprawiedliwości UE w wydanym orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 orzekł, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

W analizowanej sytuacji należy mieć jednak na uwadze, że powołane wyżej orzeczenie TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 stanowi przesłankę do analogicznego rozstrzygnięcia tylko i wyłącznie w przypadku, gdy mamy do czynienia z tożsamym stanem faktycznym, co niewątpliwie w przedmiotowej sprawie nie ma miejsca. Zatem powołane wyżej orzeczenie TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 nie znajduje zastosowania w Państwa sprawie. Orzeczenie TSUE dotyczyło sprzedaży przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej działek wydzielonych z gruntu przeznaczonego pierwotnie zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego do produkcji rolnej i użytkowanego przez tę osobę na potrzeby działalności rolniczej w latach 1996-1998. W 1997 r. plan zagospodarowania przestrzennego uległ zmianie, w wyniku czego omawiany grunt został przeznaczony pod zabudowę letniskową. Wskutek tej zmiany właściciel podzielił grunt na 64 działki, które od 2000 r. zaczął kolejno sprzedawać osobom fizycznym. Natomiast Państwo – jako kościelna osoba prawna – nie dysponują majątkiem prywatnym, jak to ma miejsce w przypadku osób fizycznych.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie pomiędzy Finanzamt Ulzen a Dieter Armbrecht (sygn. C-291/92) stwierdził, że w przypadku sprzedaży przez podatnika majątku, który był przeznaczony choćby w części na cele inne niż związane z prowadzoną działalnością (usługową) i którą to część traktował jako majątek osobisty realizujący cele prywatne, to w odniesieniu do sprzedaży tej części majątku nie występuje on jako podatnik, a transakcja taka nie podlega opodatkowaniu. TSUE uznał, że brak jest regulacji prawnej uniemożliwiającej podatnikowi prowadzącemu działalność gospodarczą wyłączenie z systemu VAT części majątku przeznaczonego do celów prywatnych/osobistych. TSUE wskazał też jednak, że majątek prywatny to taki, który jest przez cały okres jego posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych.

Ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania danej nieruchomości czy jej części w ramach majątku własnego, co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca, o czym świadczy sposób wykorzystania przez Państwa działki nr 1 (świadczenie odpłatnych umów dzierżawy w latach 1997-2025, zawarcie umowy zobowiązującej do ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem na czas nieoznaczony). Nie można więc uznać, że działka nr 1 i wydzielona z niej działka będąca przedmiotem sprzedaży jest/będzie wykorzystywana wyłącznie do celów własnych w ramach prowadzonej przez Państwa działalności w zakresie kultu religijnego.

Powyższe okoliczności w żaden sposób nie mogą świadczyć o wyłącznym działaniu Państwa zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku w celu wykorzystania na potrzeby własne i dowodzą, że została wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji powyższego, w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Państwa za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż działki wydzielonej z działki nr 1, objętej zakresem wniosku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 113 ust. 13 pkt 1 ustawy:

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone również w art. 43 ustawy.

Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważenia wymaga, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, zgodnie z którym:

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ponadto, w myśl art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza ww. plan miejscowy, wskazując, czy teren jest budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę.

Ponadto podkreślenia wymaga, że przy dokonywaniu oceny, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę nie można kierować się wyłącznie jego podstawowym przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz należy również wziąć pod uwagę jego przeznaczenie uzupełniające, wynikające z tego planu. Ustawodawca bowiem definiując w art. 2 pkt 33 ustawy teren budowlany wskazuje, że decydujące znaczenie mają m.in. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zawężając przy tym, że chodzi wyłącznie o podstawowe przeznaczenie określone w tym planie.

W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Z okoliczności sprawy wynika, że teren, na którym położona jest działka nr 1 i wydzielona działka będąca przedmiotem sprzedaży, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, dla działki nr 1 zostały wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu.

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie, czy przedmiotowe tereny stanowią tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu. Sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że grunty te stanowią grunty przeznaczone pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.

W związku z tym, że ustawa nie precyzuje, jakie tereny przeznaczone pod zabudowę korzystają ze zwolnienia od podatku należy przyjąć, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane:

Według art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W świetle art. art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

Z kolei w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 143 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.)

Jak wcześniej wskazałem, elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie, czy przedmiotowy teren stanowi teren budowlany, nie wystarczy analiza jego podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić należy, że w treści art. 2 pkt 33 ustawy, który definiuje pojęcie terenu budowlanego, ustawodawca odwołał się do przeznaczenia terenu, które są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do konkretnej nieruchomości (działki), a nie do funkcji podstawowych przeznaczenia terenu, które są zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do konkretnej nieruchomości (działki).

Ustawodawca nie uzależnił więc charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów (np. obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, obiekty małej architektury, obiekty infrastruktury technicznej, ścieżki rowerowe). Możliwość wybudowania na gruncie obiektów budowlanych, wynikająca z zapisów przeznaczenia dopuszczalnego terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznacza, że grunt ten w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, stanowi teren budowalny.

Jak wynika z wniosku, dla działki nr 1 zostały wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka będąca przedmiotem sprzedaży położona jest na terenach o następującym przeznaczeniu:

·1 – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi,

·2 – teren zieleni urządzonej, o podstawowym przeznaczeniu pod skwer (z dopuszczalnym przeznaczeniem wynikającym z MPZP na lokalizację urządzeń sportu i rekreacji, takich jak: (…),

·3 – tereny dróg publicznych, o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy lokalnej.

W zakresie terenu oznaczonego w MPZP jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, jak również w zakresie terenu oznaczonego w MPZP jako terenu dróg publicznych o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy lokalnej, możliwość zabudowy terenu wynika wprost z podstawowego przeznaczenia powyższych terenów określonego w MPZP. Natomiast w zakresie terenu oznaczonego w MPZP jako teren zieleni urządzonej z przeznaczeniem podstawowym pod skwer wskazali Państwo, że na terenie tym dopuszcza się lokalizację:

-obiektów i urządzeń budowlanych infrastruktury technicznej,

-niewyznaczonych dojazdów lub dojść pieszych, tras rowerowych,

-miejsc postojowych,

-zieleni towarzyszącej obiektom budowlanym lub zieleni komponowanej,

-innych tras rowerowych niewyznaczonych na rysunku planu.

W tym miejscu wskazać należy, że skoro ustawa nie precyzuje konkretnych terenów przeznaczonych pod zabudowę, przyjąć należy, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy. Jednocześnie ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego (wiodącego) celu, który teren, będący przedmiotem opodatkowania VAT, ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania podatkiem VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. W omawianej sprawie, oprócz podstawowego przeznaczenia działki będącej przedmiotem sprzedaży, należy zatem uwzględnić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym w części oznaczonej symbolem 3 wskazano na dopuszczalne przeznaczenie umożliwiające lokalizację obiektów i urządzeń budowlanych infrastruktury technicznej, niewyznaczonych dojazdów lub dojść pieszych, tras rowerowych, miejsc postojowych, zieleni towarzyszącej obiektom budowlanym lub zieleni komponowanej czy innych tras rowerowych niewyznaczonych na rysunku planu.

Tym samym, sama możliwość zabudowy działki będącej przedmiotem sprzedaży wskazanymi przez Państwa obiektami oznacza, że działka ta w całości stanowi teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji, w analizowanej sytuacji sprzedaż działki wydzielonej z działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W tym miejscu wskazać należy, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Zatem, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy, co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, nabycie Nieruchomości nastąpiło w wyniku ugody z września 1996 r. zawartej przed (…) w toku postępowania regulacyjnego. Nabycie Nieruchomości nie było opodatkowane podatkiem VAT. Ponadto, działka nr 1 i wydzielona z niej działka będąca przedmiotem sprzedaży od dnia jej nabycia do dnia planowanej sprzedaży nie była/nie jest/nie będzie wykorzystywana przez Państwa wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT.

Wobec powyższego sprzedaż ww. działki wydzielonej z działki nr 1 nie będzie korzystała również ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, planowana przez Państwa transakcja sprzedaży niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Odnosząc się końcowo do Państwa wątpliwości w zakresie obowiązku rejestracji jako podatnicy VAT czynni należy wskazać, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy:

W myśl art. 96 ust. 4 ustawy:

Jak wyżej wskazano, sprzedaż przez Państwa ww. działki gruntu wydzielonej z działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Ponadto, jak rozstrzygnąłem powyżej, w tej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W związku z powyższym, biorąc pod uwagę wykładnię art. 96 ust. 1 ustawy, w związku ze sprzedażą działki wydzielonej z działki nr 1, będą Państwo zobowiązani do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R i rejestracji do celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

Podsumowując stwierdzam, że sprzedaż przez Państwa działki wydzielonej z działki nr 1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W związku z powyższym, sprzedaż niezabudowanej działki wydzielonej z działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług, a Państwo zobowiązani będą do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R i rejestracji do celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

W odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych zauważam, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Powołana przez Państwa interpretacja indywidualna z 6 sierpnia 2025 r., znak: 0112-KDIL1-3.4012. 367.2025.2.KM dotyczy rozstrzygnięcia wydanego co prawda dla tożsamego z Państwem podmiotu, jednakże sposób wykorzystywania sprzedawanego gruntu był zupełnie inny niż ma to miejsce w Państwa przypadku. Natomiast pozostałe powołane interpretacje indywidualne dotyczą sprzedaży gruntów należących do majątku prywatnego osób fizycznych, zatem zostały wydane w odmiennych okolicznościach niż ma to miejsce w Państwa sytuacji.

Odnośnie powołanych przez Państwa we wniosku wyroków wyjaśniam, że powołane wyroki zostały przeanalizowane i potraktowane jako element argumentacji, natomiast są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnych spraw, osadzonych w określonych stanach faktycznych i tylko do nich się zawężają. Zatem, wskazane we wniosku wyroki nie mają wpływu na podjęte w wydanej interpretacji rozstrzygnięcie, bowiem wiążą one strony postępowania w tych konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.