Interpretacja indywidualna z dnia 13 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.122.2026.3.KK

Interpretacja indywidualna

- stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług.

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 13 marca 2026 r. (data wpływu 13 marca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną. Wnioskodawczyni aktualnie nie prowadzi działalności gospodarczej na podstawie przepisów ustawy Prawo przedsiębiorców. Nie jest wpisana do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Nie widnieje Ona również w rejestrze VAT (biała lista podatników podatku od towarów i usług). Wnioskodawczyni planuje jednak w przyszłości zarejestrować się do VAT, jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, co jest związane z opisanym poniżej przedsięwzięciem, jakie planuje Wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni planuje nabycie nieruchomości gruntowej, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Aktualnie właścicielem tej nieruchomości gruntowej jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od (…) r. To od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Wnioskodawczyni zakupi tą nieruchomość gruntową.

Na powierzchni nieruchomości gruntowej nie znajdują się żadne obiekty budowlane, takie jak budynki czy budowle (przez obie działki przebiega jednak podziemna linia przesyłowa - stanowi ona własność przedsiębiorstwa przesyłowego).

Nieruchomość gruntowa obejmuje dwie działki ewidencyjne o numerach: A i B, obie położone w obrębie ewidencyjnym (...), w (…). Obszar całej nieruchomości gruntowej składającej się z tych działek to (…) ha.

Obie działki ewidencyjne są objęte obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dalej: „MPZP”).

Według Uchwały Nr (…) z (…) r. Rady (…) obie działki częściowo znajdują się na terenach oznaczonych symbolem (…), co oznacza tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i pensjonatowej.

Częściowo znajdują się one również na terenach oznaczonych symbolem (…), co oznacza tereny lasów. Na terenach lasów nie jest możliwa zabudowa.

Ponadto, część samej tylko działki A znajduje się również na terenach oznaczonych symbolem (…). Są to tereny łąk, pastwisk i nieużytków. Na terenach tych nie jest możliwa zabudowa. Nie są one przeznaczone pod zabudowę. Tereny te nie stanowią zatem terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33) ustawy o podatku od towarów i usług. Nie jest to przy tym własna ocena Wnioskodawczyni, lecz fakt. Wnioskodawczyni świadomie czyni to elementem opisu zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawczyni wskazuje, że istnieją linie rozgraniczające, które umożliwiają dokładne określenie, w jakiej części działki leżą na terenach budowlanych, a w jakiej na terenach innych niż tereny budowlane. Możliwe jest dzięki temu m.in. określenie, w jakiej części cena sprzedaży przypada na tereny budowlane, a w jakiej części na tereny inne niż tereny budowlane. Nie jest to przy tym własna ocena Wnioskodawczyni, lecz fakt. Wnioskodawczyni świadomie czyni to elementem opisu zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawczyni zakupi nieruchomość gruntową od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie umowy sprzedaży. Nie będzie zawierana żadna umowa przedwstępna. Strony ufają sobie i już omówiły ważne aspekty transakcji. Wnioskodawczyni nie dostrzega też potrzeby szczególnego zabezpieczania transakcji zakupu.

Wnioskodawczyni przed zakupem nieruchomości zarejestruje się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawczyni nabędzie bowiem nieruchomość w celu jej późniejszej odprzedaży z zyskiem. Taki zamiar będzie Jej towarzyszył przy jej nabyciu. W momencie zakupu nieruchomości gruntowej Wnioskodawczyni będzie już zarejestrowana do VAT, jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Wnioskodawczyni przy zakupie nieruchomości będzie działała we własnym imieniu i na własny rachunek. Nie będzie niczyim pośrednikiem.

Według wiedzy uzyskanej przez Wnioskodawcę od spółki będącej zbywcą w zakresie zbycia opisanej nieruchomości postąpi ona następująco:

1) sprzedaż obu działek na rzecz Wnioskodawczyni będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki 23%;

2) spółka wystawi Wnioskodawczyni fakturę dokumentującą sprzedaż obu działek opodatkowaną podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

W ramach transakcji wystąpi więc podatek od towarów i usług.

Cała nieruchomość gruntowa, obejmująca obie działki, zostanie sprzedana Wnioskodawczyni w ramach jednej czynności cywilnoprawnej, tj. jedna umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Wnioskodawczyni nie jest wspólnikiem ani członkiem zarządu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zbywającej działkę.

Wnioskodawczyni nabędzie nieruchomość do swojego majątku osobistego. Pozostaje Ona bowiem w ustroju rozdzielności majątkowej.

Wnioskodawczyni nie prowadzi przy tym szczególnej ewidencji swojego majątku w podziale na określone kategorie. Nieruchomość będzie stanowiła Jej majątek i nie dokona żadnej jej klasyfikacji (również z uwagi na brak takiego obowiązku).

Celem nabycia nieruchomości jest lokata kapitału. Środki pieniężne przechowywane na rachunku bankowym lub niskooprocentowanej lokacie oferowanej przez bank tracą na wartości na skutek inflacji. Ulokowanie pieniędzy w nieruchomość gruntową pozwala na bezpieczną ochronę kapitału przed utratą jego siły nabywczej na skutek procesów inflacyjnych. Poza tym nieruchomości są bezpieczne w porównaniu do np. lokat w banku, który może upaść lub stać się ofiarą cyberataku (szczególnie w obecnej sytuacji geopolitycznej). Stąd właśnie pojawił się pomysł nabycia nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Jest to wyraz rozsądnego gospodarowania własnymi oszczędnościami.

Po nabyciu nieruchomości Wnioskodawczyni będzie oczekiwała aż wartość nieruchomości gruntowej wzrośnie i dopiero wtedy ją sprzeda (założeniem jest późniejsza sprzedaż nieruchomości). Stąd Wnioskodawczyni może sprzedać nieruchomość nawet po 2 lub 3 latach, jeśli jej wartość w tym czasie znacznie urośnie. Może też jednak zdarzyć się taka sytuacja, że Wnioskodawczyni sprzeda nieruchomość po 6 lub nawet 10 latach, jeśli ceny nieruchomości będą rosły wolniej. Wnioskodawczyni nie chce ulokować pieniędzy w nieruchomości „na zawsze”, ponieważ nie wiadomo, kiedy może dojść np. do załamania na rynku nieruchomości. Wnioskodawczyni już w momencie zakupu będzie więc miała zamiar późniejszej sprzedaży nieruchomości.

W tym czasie Wnioskodawczyni nie zamierza inwestować w nieruchomość i doprowadzić do zwiększenia jej wartości własnymi działaniami (np. nie dokona uzbrojenia terenu). Ma to być całkowicie pasywna inwestycja Wnioskodawczyni (wzrost wartości ma wynikać jedynie z działania mechanizmów rynkowych). Wnioskodawczyni nie postara się również o zmianę MPZP w zakresie części nieruchomości, które są terenami innymi niż tereny budowlane oraz nie będzie dążyła do uzyskania pozwolenia na budowę. Wnioskodawczyni nie będzie również wynajmowała lub dzierżawiła tej nieruchomości, bowiem wymagałoby to od niej zbyt dużo zaangażowania, czego Wnioskodawczyni nie chce. Wnioskodawczyni nie udzieli w zakresie nieruchomości żadnych pełnomocnictw do uzyskania pozwolenia na budowę, itp.

Wnioskodawczyni ma szeroką sieć kontaktów, a zatem przyszłego nabywcę nieruchomości odszuka zapewne wśród swoich znajomych lub też znajomych swoich znajomych (nabywca z tzw. „polecenia”). Wnioskodawczyni nie zamierza przy sprzedaży nieruchomości w przyszłości podejmować działań marketingowych czy korzystać z pośredników nieruchomości. Wnioskodawczyni jest przekonana, że nabywca sam pojawi się prędzej czy później.

Nieruchomość będzie więc pasywną inwestycją Wnioskodawcy.

Nabytej nieruchomości Wnioskodawczyni nie będzie używała do zaspokajania własnych potrzeb życiowych lub osobistych, np. do wybudowania się na niej, do podarowania jej swoim dzieciom lub wnukom czy też do wypoczynku. Jedynym wykorzystaniem nabytej nieruchomości przez Wnioskodawczynię będzie jej sprzedaż, która nastąpi po wzroście jej wartości. Wnioskodawczyni nabywa więc nieruchomość w celu spekulacyjnym. Celem zakupu będzie więc późniejsza sprzedaż i to będzie cel, do którego Wnioskodawczyni wykorzysta nieruchomość.

Nieruchomość gruntowa nie będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej innych osób w okresie poprzedzającym jej zbycie. Wnioskodawczyni nie udostępni jej innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy.

Nabywcą nieruchomości nie będzie podmiot powiązany z Wnioskodawczynią.

Nieruchomość Wnioskodawczyni zamierza nabyć do końca (…) r.

Na moment sprzedaży nabytej nieruchomości Wnioskodawczyni będzie zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny.

Dodatkowe informacje istotne

Z istotnych informacji należy wskazać, że Wnioskodawczyni w (…) r. kupiła działkę w (…) (inną niż objęta wnioskiem o interpretację). Wnioskodawczyni sprzedała ją na rzecz spółki prowadzącej działalność deweloperską (było to w (…) r.).

Obie te transakcje (kupno i sprzedaż) nastąpiły na podstawie aktu notarialnego. To był sposób sprzedaży.

Wnioskodawczyni przez lata mieszkała nieopodal tej działki w prowadzonym dawniej ze swym małżonkiem pensjonacie (była w nim zameldowana). O tym pensjonacie więcej będzie jednak poniżej.

W okresie, gdy działka położona obok pensjonatu była własnością Wnioskodawczyni nie była ona zabudowana. Był to „pusty” grunt. Wnioskodawczyni nic na nim nie wybudowała.

Wnioskodawczyni kupiła działkę obok pensjonatu, aby nikt obcy w stosunku do niej obok pensjonatu się nie wybudował, np. nie wybudował całego kompleksu apartamentowców lub jakiegoś nieestetycznego budynku. Wnioskodawczyni mieszkała bowiem wtedy w pensjonacie i chciała, żeby okolica pozostała spokojna i względnie niezabudowana. Chciała mieć bowiem „ładny widok”. Celem nabycia nie było osiągnięcie zysku lub inwestycja. Cel był pozagospodarczy.

Wnioskodawczyni nie wykorzystywała tej działki do niczego. Tylko ją kupiła i „spoczywała” w jej majątku. Cel jej zakupu był bowiem taki jak opisany wyżej i to dla jego osiągnięcia wystarczyło (tzn., aby nikt obcy się nie wybudował).

Wnioskodawczyni sprzedała działkę obok pensjonatu z uwagi na swoją przeprowadzkę z (…) do (…) i zaprzestanie prowadzenia pensjonatu. Przestały bowiem istnieć powody jej zakupu (przestało Wnioskodawczyni zależeć na tym, aby nikt inny się tam nie wybudował).

Działkę tę Wnioskodawczyni sprzedała później niż pensjonat, bo nie było chętnych kupców, którzy by się do niej sami zgłosili.

W zakresie tej działki Wnioskodawczyni udzieliła razem z sąsiadką pełnomocnictwa do uzyskania pozwolenia na budowę i takie pozwolenie zostało uzyskane w zakresie tej działki obok pensjonatu opisanej powyżej. Działka została zbyta razem z pozwoleniem na budowę.

Pensjonat z działką Wnioskodawczyni kupiła ze swoim małżonkiem w (…) r. Sposób zakupu: akt notarialny.

Pensjonat był wykorzystywany do mieszkania w nim przez Wnioskodawczynię i do prowadzenia działalności jako pensjonat. Działka z pensjonatem była zabudowana budynkiem pensjonatu.

Działka z pensjonatem została wykorzystana do celu prowadzenia działalności jako pensjonat i do mieszkania w nim przez Wnioskodawczynię.

Pensjonat to budynki niemieszkalne (tak je należy klasyfikować), ale Wnioskodawczyni też w nim mieszkała.

Wnioskodawczyni razem z małżonkiem sprzedała w (…) r. nieruchomość w (…) (pensjonat z gruntem). Sposób sprzedaży: akt notarialny.

Powodem był brak dalszej chęci prowadzenia działalności w zakresie pensjonatu (z uwagi na wiek).

Środki ze sprzedaży nieruchomości (pensjonat i działka obok niego) nie były przeznaczone przez Wnioskodawczynię na zakup innych nieruchomości. Nie było żadnych reinwestycji ich w inny grunt, nieruchomość.

Obecnie Wnioskodawczyni mieszka w (…), we własnym mieszkaniu (kupione dawno temu). Mieszkanie służy Wnioskodawczyni do celów życiowych, prywatnych. Nie jest to żadna inwestycja ani nic takiego.

Wnioskodawczyni nie posiada innych działek gruntu, które w przyszłości zamierza sprzedać. Ma tylko mieszkanie w (…) dla celów własnego zamieszkania i życia w nim, ale to nie działka gruntu.

W uzupełnieniu wniosku doprecyzowała Pani, że przez działki nr A oraz B przebiega kanalizacja stanowiąca podziemną linię przesyłową. Kanalizacja ta stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Dodatkowo wskazała Pani, że zgodnie z art. 3 pkt 3a tej ustawy obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności m.in. kanał. Tym samym kanalizacja jako kanał i element sieci uzbrojenia terenu mieści się w pojęciu budowli na gruncie Prawa budowlanego.

Ponadto wskazała Pani, że dla działki nr A obowiązują oznaczenia:

1) (…) - tereny lasów,

2) (…) - tereny łąk, pastwisk i nieużytków,

3) (…) - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i pensjonatowej.

Dla działki nr B obowiązują oznaczenia:

1) (…) - tereny lasów,

2) (…) - tereny łąk, pastwisk i nieużytków,

3) (…) - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i pensjonatowej.

Jednocześnie doprecyzowała Pani, że wskazana we wniosku podziemna linia przesyłowa przebiega przez obie działki, tj. działkę nr A oraz działkę nr B. Podziemna linia przesyłowa przebiega przy tym przez części obu działek objęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczeniem (…), tj. przez tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i pensjonatowej.

Wnioskodawczyni podkreśliła, że używane we wniosku określenie „nieruchomość” należy rozumieć jako działki nr A i B, chyba że z kontekstu jednoznacznie wynika, że chodzi o jedną z tych działek odrębnie.

Końcowo wskazała Pani, że:

1) kanalizacja przebiegająca przez działki nr A i B stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane,

2) działka nr A objęta jest oznaczeniami (…), (…) oraz (…),

3) działka nr B objęta jest oznaczeniami (…), (…) oraz (…),

4) podziemna linia przesyłowa przebiega przez obie działki, tj. przez działkę nr A i działkę nr B, w częściach objętych oznaczeniem (…).

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczenie pytań jak we wniosku)

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że przy późniejszej sprzedaży działek nr A i B będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług? (ostatecznie sformułowane w piśmie z 13 marca 2026 r.)

2. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że późniejsza sprzedaż nieruchomości zakupionej od spółki z o.o. będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT?

3. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że późniejsza sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu od VAT określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT?

4. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że późniejsza sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu od VAT określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT?

5. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że będzie on miał prawo do odliczenia VAT naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT z tytułu faktury dokumentującej dostawę działek wystawionej przez spółkę?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 13 marca 2026 r.)

1) W ocenie Wnioskodawcy prawidłowe jest stanowisko, że przy późniejszej sprzedaży działek nr A i B będzie on działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

2) W ocenie Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że późniejsza sprzedaż nieruchomości zakupionej od spółki z o.o. będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

3) W ocenie Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że późniejsza sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu od VAT określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

4) W ocenie Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że późniejsza sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu od VAT określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

5) W ocenie Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że będzie on miał prawo do odliczenia VAT naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT z tytułu faktury dokumentującej dostawę działek wystawionej przez spółkę.

Uzasadnienie stanowiska

Ad. 1.

Wnioskodawca nabędzie działki nr A i B z zamiarem ich późniejszej sprzedaży, a więc nie w celu prywatnym, lecz w celu gospodarczym. Działki te od chwili nabycia będą traktowane jako towar przeznaczony do dalszego obrotu. Planowana sprzedaż nie będzie zatem stanowiła zwykłego wykonywania prawa własności w ramach majątku prywatnego, lecz czynność realizowaną w warunkach właściwych dla działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Ustawa o VAT wiąże status podatnika z wykonywaniem samodzielnie działalności gospodarczej, a pojęcie działalności gospodarczej obejmuje m.in. aktywność handlową.

Ad. 2.

W ocenie Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że późniejsza sprzedaż nieruchomości zakupionej od spółki z o.o. będzie podlegała opodatkowaniu VAT na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Wedle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, rzeczy dzielą się na rzeczy ruchome oraz nieruchomości.

Stosownie do art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT, miejscem dostawy towarów jest w przypadku towarów niewysyłanych ani nietransportowanych - miejsce, w którym towary znajdują się w momencie dostawy.

Kluczowym jest również treść art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy VAT, z którego wynika, że opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

W ramach argumentacji do Ad 1. Wnioskodawca wykazał, że w zakresie nabycia i zbycia nieruchomości należy go uznać za podmiot działający w charakterze podatnika VAT. Ta przesłanka z art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy VAT jest zatem spełniona.

Przechodząc dalej należy zauważyć, że zakupiona przez Wnioskodawcę od spółki z o.o. nieruchomość będzie stanowiła towar w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. Wnioskodawca w przyszłości sprzeda ją na rzecz innego podmiotu, w wyniku czego dojdzie do przeniesienia własności tej nieruchomości na ten podmiot (art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego i art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego). Wystąpi więc przeniesienie prawa do rozporządzania towarem (tą nieruchomością jak właściciel). Dodatkowo należy pamiętać o tym, iż umowa sprzedaży będzie odpłatna (przeniesienie własności następuje za zapłatą ceny), a nieruchomość jest położona w Polsce.

W efekcie będą spełnione wszelkie przesłanki dla opodatkowania VAT transakcji sprzedaży nieruchomości. Wynika to stąd, że:

1) Wnioskodawca działa w charakterze podatnika VAT (wykazano to w Ad 1.);

2) nieruchomość jest położona w Polsce (dostawa będzie miała miejsce na terytorium kraju);

3) nieruchomość stanowi towar;

4) w wyniku sprzedaży nieruchomości dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania nią jak właściciel;

5) transakcja sprzedaży będzie odpłatna. Wnioskodawca uzyska od drugiej strony cenę sprzedaży.

W efekcie późniejsza sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Tym samym, w Pani opinii, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Ad 3.

W ocenie Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że późniejsza sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu od VAT określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W ocenie Wnioskodawcy, zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania w analizowanym zdarzeniu przyszłym.

Z treści tego przepisu wynika, że zwolnienie ma charakter warunkowy i może być zastosowane wyłącznie w przypadku łącznego spełnienia dwóch przesłanek, tj.:

a) towary były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT,

b) z tytułu ich nabycia, importu lub wytworzenia podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym żadna z powyższych przesłanek nie zostanie spełniona. Po pierwsze, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości. Już sama ta okoliczność wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Po drugie, z opisu zdarzenia przyszłego nie wynika, aby nieruchomość miała być przed jej zbyciem wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Brak jest więc podstaw do uznania, że spełniony został warunek wykorzystania nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej.

W konsekwencji planowana dostawa nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Tym samym, w Pani opinii, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Ad 4.

W ocenie Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że późniejsza sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu przedmiotowemu od VAT określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Powyższe wynika stąd, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie Wnioskodawcy, planowana dostawa działek nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zwolnienie to dotyczy wyłącznie dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tymczasem obie działki są objęte obowiązującym MPZP. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, o tym, czy grunt jest „terenem budowlanym”, decyduje jego przeznaczenie pod zabudowę wynikające z MPZP. W tym przypadku MPZP przewiduje, że części obu działek znajdują się na terenach oznaczonych symbolem MN/MP-19, tj. na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i pensjonatowej. Oznacza to, że w tej części działki stanowią tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a ich dostawa nie może być objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Niezależnie od powyższego należy wskazać, że przez obie działki przebiega podziemna linia przesyłowa stanowiąca własność przedsiębiorstwa przesyłowego. Obecność tej infrastruktury technicznej oznacza, że grunt nie ma charakteru całkowicie niezabudowanego. Nie może on zatem podlegać zwolnieniu na zasadzie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W związku z powyższym do dostawy obu działek nie może znaleźć zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Tym samym, w Pani opinii, stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Ad 5.

W ocenie Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że będzie on miał prawo do odliczenia VAT naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT z tytułu faktury dokumentującej dostawę działek wystawionej przez spółkę.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zaistnienie po stronie podmiotu prawa do odliczenia VAT jest zależne od spełnienia przesłanki przedmiotowej i podmiotowej.

Przesłanka podmiotowa odnosi się do statusu nabywcy towarów lub usług. Oznacza ona, że prawo do odliczenia przysługuje wyłącznie podmiotowi posiadającemu status podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, a więc podmiotowi wykonującemu samodzielnie działalność gospodarczą. Brak takiego statusu po stronie nabywcy wyklucza możliwość skorzystania z prawa do odliczenia, niezależnie od charakteru nabywanych towarów lub usług.

Przesłanka przedmiotowa dotyczy natomiast związku pomiędzy nabywanymi towarami lub usługami a czynnościami opodatkowanymi VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, towary i usługi muszą być wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, przy czym związek ten może mieć charakter bezpośredni lub pośredni. Istotne jest, aby na moment nabycia istniał zamiar wykorzystania danego towaru lub usługi w działalności opodatkowanej, nawet jeżeli faktyczne wykonanie czynności opodatkowanej nastąpi w przyszłości.

W opisanym zdarzeniu przyszłym przesłanka podmiotowa prawa do odliczenia VAT jest spełniona. Jak wynika z przedstawionej wcześniej argumentacji (stanowisko do Ad. 1.), Wnioskodawca przy nabyciu nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Wnioskodawca dokona rejestracji jako podatnik VAT czynny jeszcze przed nabyciem nieruchomości oraz nabędzie ją samodzielnie, we własnym imieniu i na własny rachunek, z zamiarem jej późniejszej sprzedaży. Tym samym w momencie nabycia działek Wnioskodawca będzie posiadał status podatnika VAT, co przesądza o spełnieniu przesłanki podmiotowej, o której mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W opisanym zdarzeniu przyszłym spełniona jest również przesłanka przedmiotowa prawa do odliczenia VAT. Nabycie nieruchomości gruntowej następuje bowiem wyłącznie w celu jej późniejszej sprzedaży, która - jak wynika z przedstawionej wyżej argumentacji (Ad 2.) - będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że już w momencie nabycia nieruchomości istnieje zamiar jej wykorzystania do wykonania czynności opodatkowanej VAT.

W analizowanym przypadku zachodzi bezpośredni związek pomiędzy nabyciem nieruchomości a planowaną sprzedażą tej nieruchomości. Nieruchomość jest nabywana jako towar przeznaczony do dalszego obrotu, a jej późniejsze odpłatne zbycie stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT. Tym samym nabycie nieruchomości pozostaje w bezpośrednim i jednoznacznym związku z wykonywaniem czynności opodatkowanych, co - zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT - skutkuje powstaniem po stronie Wnioskodawcy prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej jej nabycie.

Dodatkowo należy wskazać, że odmowa przyznania Wnioskodawcy prawa do odliczenia podatku naliczonego prowadziłaby do naruszenia fundamentalnej zasady neutralności podatku od towarów i usług. W analizowanym przypadku VAT wynikający z faktury dokumentującej nabycie nieruchomości stanowiłby dla Wnioskodawcy realny ciężar ekonomiczny, mimo że nabyta nieruchomość nie będzie wykorzystywana do jakiejkolwiek konsumpcji po stronie Wnioskodawcy. Nieruchomość jest nabywana wyłącznie w celu jej dalszej odprzedaży i pozostaje towarem przeznaczonym do obrotu, a nie do prywatnego użytkowania.

Podatek od towarów i usług powinien obciążać ostatecznego konsumenta, a nie podmiot uczestniczący w obrocie gospodarczym. Brak możliwości odliczenia VAT naliczonego w sytuacji, gdy nabycie nieruchomości pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością opodatkowaną VAT, skutkowałby przeniesieniem ciężaru podatku na Wnioskodawcę, mimo że nie występuje po jego stronie żadna forma konsumpcji. Taki rezultat byłby sprzeczny z konstrukcją podatku VAT oraz z zasadą jego neutralności, która znajduje odzwierciedlenie w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT i stanowi jedną z podstawowych zasad wspólnego systemu VAT.

Bez wpływu na prawo do odliczenia podatku naliczonego pozostaje również okoliczność, że sprzedaż nieruchomości nastąpi dopiero w przyszłości, po wzroście jej wartości. Prawo do odliczenia VAT powstaje bowiem co do zasady w momencie nabycia towarów lub usług, jeżeli już na tym etapie istnieje zamiar ich wykorzystania do wykonywania czynności opodatkowanych. W przedstawionej sprawie taki zamiar występuje jednoznacznie, gdyż nieruchomość jest nabywana wyłącznie w celu jej późniejszej sprzedaży, która będzie czynnością opodatkowaną VAT.

Dla realizacji prawa do odliczenia nie jest wymagane, aby czynność opodatkowana została wykonana niezwłocznie po nabyciu towaru. Odroczenie sprzedaży w czasie, wynikające z racjonalnych decyzji inwestycyjnych Wnioskodawcy, nie wpływa na istnienie prawa do odliczenia VAT naliczonego. Istotny jest zamiar podatnika istniejący na moment nabycia towaru, a nie moment faktycznego wykonania czynności opodatkowanej. W sytuacji ewentualnej zmiany tego zamiaru ustawodawca przewidział mechanizm korekty podatku naliczonego, który pozwala na dostosowanie pierwotnie dokonanych odliczeń do faktycznego sposobu wykorzystania towaru. Potwierdza to, że samo odsunięcie w czasie sprzedaży nieruchomości nie może pozbawiać Wnioskodawcy prawa do odliczenia VAT już na etapie jej nabycia. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości, gdzie zbycie może nastąpić po wielu miesiącach a nawet latach.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że w opisanym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości. Wynika to z faktu, że:

 1) Wnioskodawca w momencie nabycia nieruchomości posiada status podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, co oznacza spełnienie przesłanki podmiotowej,

 2) nieruchomość jest nabywana wyłącznie w celu jej późniejszej sprzedaży, która będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT, a zatem spełniona jest przesłanka przedmiotowa,

 3) odmowa prawa do odliczenia prowadziłaby do naruszenia zasady neutralności VAT, gdyż Wnioskodawca zostałby obciążony podatkiem mimo braku jakiejkolwiek konsumpcji po jego stronie,

 4) odroczenie sprzedaży nieruchomości w czasie pozostaje bez znaczenia dla prawa do odliczenia, ponieważ decydujący jest zamiar wykorzystania nieruchomości do czynności opodatkowanych istniejący już w momencie jej nabycia, a ewentualna zmiana tego zamiaru podlegałaby rozliczeniu w drodze korekty VAT.

Tym samym, w Pani opinii, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 5 należy uznać za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast w myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu wykonywania czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr A i B istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu wykonywania czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że aktualnie nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Planuje Pani nabycie nieruchomości gruntowej, która obejmuje dwie działki ewidencyjne o numerach: A i B. Zakupi Pani nieruchomość gruntową od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością na podstawie umowy sprzedaży. Nie będzie zawierana żadna umowa przedwstępna. Nieruchomość nabędzie Pani do swojego majątku osobistego. Pozostaje bowiem Pani w ustroju rozdzielności majątkowej. Nie prowadzi Pani przy tym szczególnej ewidencji swojego majątku w podziale na określone kategorie. Nieruchomość będzie stanowiła Pani majątek i nie dokona Pani żadnej jej klasyfikacji.

Celem nabycia nieruchomości jest lokata kapitału. Wskazała Pani, że środki pieniężne przechowywane na rachunku bankowym lub niskooprocentowanej lokacie oferowanej przez bank tracą na wartości na skutek inflacji. Ulokowanie pieniędzy w nieruchomość gruntową pozwala na bezpieczną ochronę kapitału przed utratą jego siły nabywczej na skutek procesów inflacyjnych. Poza tym nieruchomości są bezpieczne w porównaniu do np. lokat w banku, który może upaść lub stać się ofiarą cyberataku (szczególnie w obecnej sytuacji geopolitycznej). Stąd właśnie pojawił się pomysł nabycia nieruchomości przez Panią.

Po nabyciu nieruchomości będzie Pani oczekiwała aż wartość nieruchomości gruntowej wzrośnie i dopiero wtedy ją Pani sprzeda. Stąd może Pani sprzedać nieruchomość nawet po 2 lub 3 latach, jeśli jej wartość w tym czasie znacznie urośnie. Może też jednak zdarzyć się taka sytuacja, że sprzeda Pani nieruchomość po 6 lub nawet 10 latach, jeśli ceny nieruchomości będą rosły wolniej. Nie chce Pani ulokować pieniędzy w nieruchomości „na zawsze”, ponieważ nie wiadomo, kiedy może dojść np. do załamania na rynku nieruchomości.

W tym czasie nie zamierza Pani inwestować w nieruchomość i doprowadzić do zwiększenia jej wartości własnymi działaniami (np. nie dokona Pani uzbrojenia terenu). Ma to być całkowicie pasywna inwestycja (wzrost wartości ma wynikać jedynie z działania mechanizmów rynkowych). Nie postara się Pani również o zmianę MPZP w zakresie części nieruchomości, które są terenami innymi niż tereny budowlane oraz nie będzie dążyła do uzyskania pozwolenia na budowę. Nie będzie Pani również wynajmowała ani dzierżawiła tej nieruchomości, bowiem wymagałoby to od Pani zbyt dużo zaangażowania. Nie udzieli Pani w zakresie nieruchomości żadnych pełnomocnictw do uzyskania pozwolenia na budowę, itp.

Ma Pani szeroką sieć kontaktów, a zatem przyszłego nabywcę nieruchomości odszuka Pani zapewne wśród swoich znajomych lub też znajomych swoich znajomych (nabywca z tzw. „polecenia”). Nie zamierza Pani przy sprzedaży nieruchomości w przyszłości podejmować działań marketingowych czy korzystać z pośredników nieruchomości. Jest Pani przekonana, że nabywca sam pojawi się prędzej czy później.

Nieruchomość będzie więc, Pani zdaniem, pasywną inwestycją.

Nabytej nieruchomości nie będzie Pani używała do zaspokajania własnych potrzeb życiowych lub osobistych, np. do wybudowania się na niej, do podarowania jej swoim dzieciom lub wnukom czy też do wypoczynku. Jedynym wykorzystaniem nabytej nieruchomości przez Panią będzie jej sprzedaż, która nastąpi po wzroście jej wartości. Nieruchomość gruntowa nie będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej innych osób w okresie poprzedzającym jej zbycie. Nie udostępni jej Pani innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Panią działekA i B nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że ww. sprzedaż ww. działek, wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmie Pani bowiem takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność będzie mieściła się w pełni w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

W analizowanej sprawie kluczowe znaczenie ma fakt, że - jak sama Pani wskazała - planowany zakup nieruchomości ma jedynie charakter pasywnej inwestycji i służy ochronie wartości oszczędności przed inflacją. Sam zamiar osiągnięcia zysku przy przyszłej sprzedaży nieruchomości nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej, ponieważ naturalnym celem każdej racjonalnej inwestycji prywatnej jest zachowanie lub zwiększenie wartości majątku. Istotne jest natomiast to, czy w celu sprzedaży właściciel podejmuje aktywne, profesjonalne działania charakterystyczne dla handlowców zajmujących się obrotem nieruchomościami. W Pani przypadku takie działania nie wystąpią. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami i nie zamierza organizować sprzedaży w sposób właściwy dla przedsiębiorców. Nabyta nieruchomość nie zostanie włączona do żadnej działalności gospodarczej ani wykorzystywana do czynności zarobkowych takich jak najem czy dzierżawa. Nie planuje Pani również podejmowania działań zwiększających atrakcyjność lub wartość działek poprzez uzbrojenie terenu, budowę infrastruktury, zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy uzyskanie pozwolenia na budowę. Nie będzie Pani także prowadziła działań marketingowych ani korzystała z pośredników nieruchomości, a przyszły nabywca ma zostać znaleziony w ramach prywatnej sieci kontaktów. Również przewidywany okres posiadania nieruchomości - potencjalnie kilkuletni lub nawet wieloletni - wskazuje na prywatny charakter lokaty kapitału, a nie na zamiar prowadzenia zorganizowanego i stałego handlu nieruchomościami. Wszystkie wskazane okoliczności prowadzą do wniosku, że planowana sprzedaż działek będzie jedynie formą realizacji prawa własności w odniesieniu do majątku prywatnego nabytego w celu ochrony kapitału, a nie przejawem działalności gospodarczej.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że dokonując sprzedaży działek A i B, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek A i B, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią działek nr A i B, nabytych od Spółki, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia ww. czynności na podstawie odpowiednio przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 2, 3 i 4 jest nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii ustalenia, czy będzie miała Pani prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej dostawę działek wystawionej przez Spółkę wskazać należy, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

Jak stanowi art. 86 ust. 1 ustawy:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z powołanych przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak rozstrzygnięto wyżej, z tytułu późniejszej sprzedaży przez Panią działek nr A i B, nabytych od Spółki, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku VAT, a ww. sprzedaż nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym już na moment nabycia ww. działek brak będzie związku pomiędzy ich zakupem a wykonywaniem czynności opodatkowanych, który - jak wskazano wyżej - jest warunkiem odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Zatem, mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawione okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku nie zostaną spełnione przesłanki określone w art. 86 ust. 1 ustawy warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego, ponieważ nabyte od Spółki działki nr A i B nie będą wykorzystywane przez Panią jako podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług

W konsekwencji należy stwierdzić, że nie będzie miała Pani prawa do odliczenia VAT naliczonego z faktury dokumentującej dostawę działek nr A i B, wystawionej przez Spółkę.

Tym samym Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 5 należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zakres przedmiotowy wniosku wyznaczają przedstawione przez Panią pytania. Tym samym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Zauważam, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.