Interpretacja indywidualna z dnia 20 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-3.4012.113.2026.3.JSU

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług, w zakresie uznania, że:

- Sprzedaż Nieruchomości wraz z Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - jest prawidłowe;

- Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków oraz Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT - jest prawidłowe;

- Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji - jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 11 marca 2026 roku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący uznania sprzedaży Nieruchomości wraz z Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami za dostawę odrębnych składników majątkowych, podlegających opodatkowaniu w całości oraz prawa Nabywcy do obniżenia podatku VAT wynikającego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości, wpłynął 11 marca 2026 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 24 kwietnia 2026 r. (wpływ 24 kwietnia 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

- A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

- B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Opis zdarzenia przyszłego

(i) Wnioskodawcy i planowana transakcja

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej: „Sprzedający”, „Zbywca”) na dzień złożenia niniejszego wniosku jest użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynków i budowli stanowiących nieruchomość położoną w (...), opisaną szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość”).

Z ekonomicznego punktu widzenia, głównym przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego jest wynajem powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców, podlegający opodatkowaniu podatkiem VAT.

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”) jest podmiotem, który planuje kupić od Zbywcy Nieruchomość. Nabywca po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości będzie prowadził opodatkowaną VAT działalność w zakresie wynajmowania powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”), która ma zostać dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą w (…) r. (planowana data Transakcji to (…) r.).

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu Ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm.). W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 Ustawy o VAT.

(ii) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

(a) prawo do użytkowania wieczystego gruntu - składającego się z działki o nr ewidencyjnym (...) położonej w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...) przy ul. (...) oraz (...), dla, której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) (dalej: „Grunt”),

(b) prawo własności budynku wraz z wyposażeniem, obejmującym odrębne środki trwałe wyodrębnione w budynku i ruchomości; budowli oraz urządzeń budowlanych zlokalizowanych na Gruncie (stanowiących część składową Gruntu):

(i) budynek biurowy wraz z garażem podziemnym (od strony prawnej jest to jeden budynek, jednak dla celów podatkowych jest ujmowany w rejestrze środków trwałych jako dwa środki trwałe - tj. dwa budynki), posadowiony na działce o nr ewidencyjnym (...) (dalej: „Budynek”), oraz

(ii) budowle i urządzenia budowlane:

- drogi, parkingi i chodniki położone na działce o nr ewidencyjnym (...),

- przyłącza, znajdujące się na działce o nr ewidencyjnym (...),

- oświetlenie zewnętrzne, znajdujące się na działce o nr ewidencyjnym (...),

- ogrodzenie, położone na działce o nr ewidencyjnym (...),

- palarnię, znajdującą się na działce o nr ewidencyjnym (...),

- wiatę rowerową, znajdującą się na działce o nr ewidencyjnym (...),

- pylony informacyjne, położone na działce o nr ewidencyjnym (...),

(dalej łącznie: „Budowle”).

Naniesienia znajdujące się na Gruncie określone jako Budynek stanowią budynek w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.; dalej: „Prawo budowlane”). Jednocześnie Budowle są budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Na Gruncie znajduje się również inna infrastruktura, która nie jest własnością Sprzedającego, należąca do podmiotów trzecich (dostawców mediów/energii), która nie będzie wchodziła w zakres planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Dla zdecydowanej większości powierzchni Gruntu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą Rady Miasta nr (...) z dnia (...) r. w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru (...), ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa. Zgodnie z tym planem, dominująca część Gruntu znajduje się na terenie zabudowy usługowej, przeznaczone pod usługi komercyjne oraz tereny dróg wewnętrznych. Dla pozostałych fragmentów Gruntu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla (...), zatwierdzony uchwałą Rady Miasta, zgodnie z którym zlokalizowane są na następujących obszarach:

- obszar 2 - dojazd do nieruchomości położonych poza granicami obszaru objętego planem, po wschodniej stronie ul. (...);

- obszar 3 - tereny zabudowy usługowej, produkcyjnej oraz magazynowej, z wyłączeniem wielkopowierzchniowych obiektów handlowych.

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej, ani nie stanowi gospodarstwa rolnego, ani też nie wchodzi w skład żadnego gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 z późn. zm.; dalej: „Kodeks Cywilny”), ani ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1653).

Prezydent Miasta wydał następujące decyzje stanowiące pozwolenia na budowę Budynków i Budowli: (…) (…)

(dalej łącznie: „Pozwolenia na Budowę”).

Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w (...) wydał:

- zaświadczenie nr (…) jednego segmentu (części naziemnej) Budynku oraz części Budowli;

- decyzje nr (...) w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego obejmującego drugi segment (część naziemną) Budynku wraz z garażem podziemnym Budynku oraz pozostałą część Budowli;

(dalej łącznie: „Pozwolenia na Użytkowanie”).

Budynek i Budowle zostały przyjęte do użytkowania przez Zbywcę etapami, wraz z Pozwoleniami na Użytkowanie.

Zbywca wskazuje, że Budynek będący przedmiotem Transakcji formalnoprawnie - zgodnie z wypisem z kartoteki budynków - stanowi jeden budynek (dla którego zostały wydane Pozwolenia na Budowę/Pozwolenie na Użytkowanie), przy czym dla celów podatkowych jest on kwalifikowany i wykazywany w rejestrze środków trwałych jako dwa odrębne środki trwałe (dwa budynki biurowe, które są połączone garażem) - dalej jako: „Budynek 1” i „Budynek 2”.

Zbywca ponosił nakłady względem Budynku, które były klasyfikowane jako oddzielne środki trwałe bądź jako zwiększenie wartości początkowej (ulepszenie) poszczególnych obiektów składających się na Budynek.

Dla Budynku 1, wartość wszystkich poniesionych nakładów (w tym klasyfikowanych jako osobne środki trwałe) przekroczyła 30% wartości początkowej budynku, niemniej biorąc pod uwagę jedynie nakłady, które rozpoznane zostały jako ulepszenie Budynku 1, ich wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku 1. Do dnia Transakcji nie jest planowana realizacja dodatkowych nakładów, w związku z czym wydatki na ulepszenie Budynku 1 nie przekroczą 30% jego wartości początkowej.

Dla Budynku 2 na moment złożenia niniejszego wniosku poniesione nakłady na ulepszenie nie przekroczyły 30% jego wartości początkowej. Przy czym przed dniem Transakcji Zbywca planuje zrealizować prace wykończeniowe tzw. fit-out dla najemcy, które mogą spowodować, że z perspektywy podatkowej wartość poniesionych wydatków na ulepszenie Budynku 2 osiągnie lub przekroczy 30% jego wartości początkowej (ze względu na trwające prace na ten moment Zbywca nie jest w stanie określić jaka część fit-out zostanie zaklasyfikowana jako ulepszenie Budynku 2, a jak jako odrębne środki trwałe). Zakończenie prac planowane jest przed (...) r.

Jednocześnie dla kompletności Wnioskodawca wskazuje, że w odniesieniu do Budynku (jako całości), wartość nakładów zaliczanych jako ulepszenie budynków (tj. bez uwzględniania nakładów, które zostały rozpoznane jako odrębne środki trwałe/ruchomości) nie przekroczy 30% ich łącznej wartości początkowej (uwzględniając nawet całą kwotę realizowanego aktualnie fit-out).

Zbywcy przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia VAT od wydatków ponoszonych na ulepszenie Budynku i Zbywca korzysta z tego prawa.

Zbywca nie poniósł (ani do dnia Transakcji nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie Budowli, których wartość byłaby większa lub równa 30% ich wartości początkowej.

(iii) Okoliczności nabycia Gruntu przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy

Na podstawie aktu notarialnego z dnia (...) r., Repertorium A nr (...) Zbywca nabył od „C.” Sp. z o.o. z siedzibą w (...) działki o numerach ewidencyjnych (...) oraz (...). Z powyższego aktu notarialnego wynika, iż nabycie nieruchomości stanowiło czynność zwolnioną z opodatkowania VAT. Ww. działki zostały następnie podzielone na działki o numerach (...) oraz stanowiącą Grunt działkę (...) na podstawie decyzji Prezydenta Miasta z dnia (...) roku o numerze (...).

Budynek oraz Budowle są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Zbywcy, polegającej na wynajmie Nieruchomości (podlegającemu opodatkowaniu VAT) oraz świadczeniu usług polegających na prowadzeniu prac wykończeniowych i adaptacyjnych w powierzchniach wynajętych przez najemców. Na dzień złożenia niniejszego wniosku ok. 90% powierzchni Budynku jest przedmiotem odpłatnych umów najmu (dalej: „Umowy Najmu”). Powierzchnie wynajęte były przekazywane i odbierane przez najemców począwszy od (...) r. (dotyczy pierwszej umowy najmu zawartej (...) roku).

Tym samym, od momentu wydania Nieruchomości pierwszemu najemcy do dnia złożenia niniejszego wniosku, a tym samym do dnia Transakcji, upłynie okres 2 lat.

W odniesieniu do Nieruchomości, jej wynajem stanowi główny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego przeważające źródło przychodu. Oprócz tego, Sprzedający uzyskuje również przychody z prac wykończeniowych i adaptacyjnych w powierzchniach wynajętych przez najemców. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne itd.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat.

Na dzień składania niniejszego wniosku Nieruchomość jest zabudowana i pozostanie zabudowana w dacie Transakcji.

(iv) Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), które Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”).

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego, Nabywca z chwilą nabycia Nieruchomości wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących Nieruchomości (względnie, na mocy cesji, w zakresie, w jakim okres najmu na podstawie danej umowy najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji).

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę w szczególności (dalej: „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

- prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu, w tym związane z tymi umowami, zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców, jak gwarancje bankowe i kaucje pieniężne złożone przez najemców, poręczenia spółki macierzystej,

- prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z Nieruchomością;

- autorskie prawa majątkowe do (i) dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) - również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile autorskie prawa majątkowe w tym zakresie będą posiadane przez Sprzedającego), jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;

- prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla następującego oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku: (i) system kontroli dostępu (KD), (ii) inteligentny system zarządzania budynkiem oraz (iii) system CCTV;

- dokumentację techniczną związaną z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierającą m.in. decyzje administracyjne dotyczące Budynku, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynku i Budowli (w tym dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, projekty architektoniczne Budynku, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynku, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynku itp.;

- znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego wybraną dokumentację prawną dotycząca przedmiotu Transakcji:

 a. wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli ich okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;

 b. dokumenty związane z zarządzaniem Budynkiem, analizą regulowania zobowiązań przez najemców, jeżeli oraz w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;

 c. kopie materiałów z due diligence (analizy prawnej i technicznej) przeprowadzonego w związku z Transakcją;

- wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

- umowę dotyczącą placu zabaw (Zbywca przeniesie na rzecz Nabywcy prawa i obowiązki z umowy najmu gruntu na sąsiedniej działce, na którym posadowiony jest plac zabaw użytkowany przez przedszkole znajdujące się w Budynku, natomiast wybudowana infrastruktura w postaci placu zabaw stanowi własność Zbywcy i zostanie przeniesiona w ramach Transakcji);

- dodatkowo (ewentualnie) Zbywca może udzielić Kupującemu licencji na znak towarowy charakteryzujący Nieruchomość.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że:

- Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

- W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że - zgodnie z ustaleniami Wnioskodawców - w skład przedmiotu Transakcji wchodzą tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości. W konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości lub związane z Nieruchomością jak najem gruntu pod plac zabaw na sąsiedniej działce dla celów przedszkola, które wynajmuje powierzchnię w Budynku) będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Sprzedającym.

Umowa o zarządzanie Nieruchomością i umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości (m.in. umowy dot. usług i mediów dostarczanych do Nieruchomości), zawarte przez Zbywcę, zostaną wypowiedziane lub rozwiązane na dzień Transakcji lub przed datą Transakcji, tj. na dzień Transakcji lub do dnia Transakcji wypowiedzenia na podstawie takich umów o świadczenie usług zostaną podpisane i przekazane odpowiednim usługodawcom lub dostawcom mediów.

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy, innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki, składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

- działka o numerze ewidencyjnym (...) pozostająca u Zbywcy, która nie została wskazana jako objęta niniejszą Transakcją;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

- finansowanie posiadane przez Zbywcę dotyczące Nieruchomości (w ramach Transakcji Kupujący zapewni własne finansowanie i w ramach rozliczenia ceny Transakcji Sprzedający dokona spłaty (części) swojego finansowania);

- prawa i obowiązki z umów o prace budowlane i innych umów zawartych przez Zbywcę z wykonawcami oraz projektantami inwestycji, przy czym na Nabywcę mogą zostać przeniesione wybrane prawa i obowiązki z takich umów oraz z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań gwarancyjnych/w zakresie rękojmi przez wykonawców (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i obowiązki będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji na rzecz Nabywcy). Ponadto w ramach Transakcji przez Zbywcę lub inny podmiot z grupy Zbywcy zostaną udzielone na rzecz Nabywcy osobne gwarancje jakości na określone prace budowlane i elementy Budynku;

- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych tj. umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis i konserwację urządzeń, ochronę);

- prawa i obowiązki wynikające z umów na dostawę mediów do Nieruchomości;

- prawa i obowiązki wynikające z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), umów dotyczących budowy Budynku oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

- dokumentacja prawna i księgowa inna niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopie ksiąg rachunkowych i kopie dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopie dokumentów podatkowych Sprzedającego;

- jakiekolwiek toczące się lub zagrażające spory dotyczące Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników), odpowiednich: pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, w szczególności znaków towarowych;

- prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i banki;

- prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

- prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych; prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych przyszłych dokumentów kredytowych (w zakresie, w jakim takie przyszłe dokumenty kredytowe będą istniały w dacie Transakcji);

- środki pieniężne inne niż ewentualne kaucje najemców;

- oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy);

- koncesje, licencje i zezwolenia;

- wartości niematerialne składające się na wartość firmy Zbywcy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontrakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi;

- zakład pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 z późn. zm.).

Strony Transakcji dokonają również rozliczenia kosztów oraz przychodów związanych z Nieruchomością (tj. m.in. opłat eksploatacyjnych, kosztów mediów, kosztów operacyjnych, czynszów najmu) w tym za miesiąc, w którym nastąpi podpisanie Umowy Sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości, zgodnie z zapisami Umowy Sprzedaży.

Wnioskodawcy wskazują, że umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta przez Sprzedającego zostanie rozwiązana w związku z Transakcją. Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie nieruchomością z wybranym przez siebie zarządcą nieruchomości w dacie Transakcji lub po tym dniu (przy czym możliwe jest, że nowa umowa może być zawarta z tym samym podmiotem zarządzającym na zbliżonych warunkach). Nowy zarządca nieruchomości będzie zarządzał Nieruchomością od daty Transakcji.

Jak wskazano, intencją Wnioskodawców jest rozwiązanie na dzień Transakcji lub przed datą Transakcji umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu wejścia w życie odpowiednich umów zawartych przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub przed datą Transakcji.

Dodatkowo, Wnioskodawcy nie wykluczają, że:

- w stosunku do określonych umownie powierzchni w Budynku, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy (lub umów) gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie ubytku przychodów z wynajmu po stronie Kupującego;

- po dokonaniu Transakcji może dojść do korekty zwiększającej cenę za Nieruchomość, pod warunkiem ziszczenia się określonych w umowie sprzedaży okoliczności.

Jeśli określone w umowach najmu prace wykończeniowe/ulepszenia dotyczące wynajętych, lecz niewydanych w Budynku powierzchni nie zostaną zakończone przez Zbywcę do daty Transakcji, Zbywca w ramach Transakcji zobowiąże się wykonać odpowiednie prace i podejmie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania tych prac w terminach uzgodnionych w umowach najmu i umowie z Nabywcą (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami).

(v) Okoliczności związane z płatnością ceny Transakcji oraz dokumentowania Transakcji

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę, po której sprzedany zostanie przedmiot Transakcji („Cena”).

Na podstawie Umowy Sprzedaży Nabywca zapłaci Zbywcy Cenę sprzedaży w kwocie netto wyrażoną w walucie EUR.

Zbywca oraz Nabywca złożą bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości, w części w jakiej pod takie zwolnienie będzie podlegać.

(vi)Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości (tj. w Budynku oraz na Gruncie w zakresie miejsc parkingowych naziemnych) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

W uzupełnieniu wniosku - w odpowiedzi na pytanie Organu:

 1) czy urządzenia budowlane, o których mowa we wniosku, spełniają definicje urządzeń budowlanych, w myśl ustawy Prawa budowlanego (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)? Jeżeli nie, to proszę wskazać jakiego rodzaju obiektami są. W przypadku gdy urządzenia te spełniają definicje urządzeń budowlanych w myśl Prawa budowlanego, to proszę wskazać, czy są związane z budynkiem/budowlą (którą) - odpowiedzieli Państwo:

Spośród pozycji wskazanych we Wniosku do urządzeń budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane należy zaliczyć:

- przyłącza,

- oświetlenie zewnętrzne,

- ogrodzenie,

- urządzenia te są funkcjonalnie oraz technicznie związane z Budynkiem i są niezbędne dla prawidłowego korzystania z tego Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem.

Jednocześnie należy wskazać, że pozostałe elementy wymienione we wniosku nie spełniają definicji urządzeń budowlanych w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane, lecz stanowią budowle, o których mowa w art. 3 pkt 3 tej ustawy, jako samodzielne obiekty budowlane, niebędące budynkami ani obiektami małej architektury. Dotyczy to w szczególności:

- dróg, parkingów i chodników,

- palarni (element nie jest niezbędny do prawidłowego funkcjonowania Budynku - służy jego użytkownikom jako dodatkowe ulepszenie),

- wiaty rowerowej (j.w.),

- pylonów informacyjnych.

Elementy te nie mają charakteru urządzeń technicznych obsługujących obiekt budowlany, lecz stanowią samodzielne obiekty budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego.

 2) jakie odrębne środki trwałe wyodrębnione w budynku i ruchomości będą przedmiotem transakcji - odpowiedzieli Państwo:

W ramach Transakcji Zbywca planuje przenieść na Kupującego wszystkie odrębne środki trwałe oraz ruchomości związane z Nieruchomością będące w jego posiadaniu na dzień Transakcji.

Do odrębnych środków trwałych wyodrębnionych w Budynku należą w szczególności elementy instalacji, wentylacji (w tym wentylatory, klimakonwektory, instalacja grzewcza itp.), windy, instalacja CCTV, systemy itp., a także elementy wykończeniowe i wyposażenia np. meble, a także prace typu fit‑out wykonane na rzecz najemców, które zgodnie z przepisami o podatku dochodowym od osób prawnych zostały przez Zbywcę ujęte w ewidencji środków trwałych jako samodzielne środki trwałe, a nie jako ulepszenie budynków.

Ruchomości obejmują natomiast składniki majątkowe związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, w szczególności wyposażenie części wspólnych, które na dzień Transakcji będą własnością Zbywcy.

W konsekwencji, należy wskazać, że wszystkie elementy wyposażenia Budynku znajdujące się w nim na dzień Transakcji będą wchodziły w skład przedmiotu Transakcji (końcowa lista tych elementów będzie znana dopiero na moment dokonania Transakcji), przy czym kwestia ta nie powinna mieć wpływu na ocenę Transakcji pod kątem przepisów ustawy o VAT.

 3) czy ww. środki trwałe wyodrębnione w budynku i ruchomości były wykorzystywane przez Zbywcę, przez cały okres ich posiadania, wyłącznie do czynności zwolnionych - odpowiedzieli Państwo:

Odrębne środki trwałe wyodrębnione w Budynku oraz ruchomości nie były wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.

Składniki te były wykorzystywane w ramach prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej polegającej przede wszystkim na odpłatnym wynajmie powierzchni Nieruchomości, podlegającym opodatkowaniu VAT, a także w związku z usługami towarzyszącymi, w tym pracami wykończeniowymi i adaptacyjnymi realizowanymi na rzecz najemców.

 4) czy w związku z nabyciem ww. środków trwałych wyodrębnionych w budynku i ruchomości przysługiwało Zbywcy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i czy Zbywca z tego prawa skorzystał - odpowiedzieli Państwo:

W związku z nabyciem, wytworzeniem lub ponoszeniem nakładów dotyczących odrębnych środków trwałych wyodrębnionych w Budynku 1/Budynku 2 oraz ruchomości, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT i Zbywca z tego prawa korzystał.

 5) co należy rozumieć przez „osobne środki trwałe”, na które ponieśli Państwo nakłady? Czy „osobne środki trwałe” są trwale związane z Budynkiem - odpowiedzieli Państwo:

Przez użyte we Wniosku pojęcie „osobne środki trwałe” należy rozumieć takie nakłady poniesione przez Zbywcę, które zgodnie z przepisami o podatku dochodowym od osób prawnych zostały zakwalifikowane jako samodzielne środki trwałe (podlegające amortyzacji na podstawie własnych stawek amortyzacyjnych, niezależnych od budynku), a nie jako nakłady zwiększające wartość początkową Budynku i w taki sposób zostały ujęte w ewidencji środków trwałych Zbywcy.

 6) czy nakłady poniesione na ulepszenia Budynku 1 i Budynku 2, stanowiły nakłady w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tych Budynków - odpowiedzieli Państwo:

Nakłady poniesione przez Zbywcę na ulepszenia Budynku 1 oraz Budynku 2 należy oceniać w świetle przepisów ustawy o podatku CIT wyłącznie w zakresie wydatków, które zostały zakwalifikowane jako ulepszenie danego środka trwałego, tj. zwiększające jego wartość początkową w rozumieniu przepisów podatkowych, z pominięciem wydatków rozpoznanych jako odrębne środki trwałe (jak opisane zostało w odpowiedzi na pytanie 5). W tym kontekście Zainteresowani wskazują, że na moment złożenia niniejszej odpowiedzi na Wezwanie w odniesieniu do:

 a) Budynku 1

Wartość nakładów zakwalifikowanych podatkowo na cele podatku dochodowego od osób prawnych jako ulepszenie Budynku 1 nie przekroczyła 30% jego wartości początkowej.

Ponadto do dnia Transakcji nie są planowane żadne dodatkowe nakłady zwiększające wartość początkową Budynku 1 w stopniu powodującym przekroczenie 30% jego wartości początkowej.

 b) Budynku 2

Na moment jego złożenia wartość poniesionych nakładów na ulepszenie Budynku 2 w rozumieniu podatku dochodowego od osób prawnych nie przekraczała 30% jego wartości początkowej. Jednocześnie na etapie składania Wniosku, z uwagi na planowane przed dniem Transakcji prace wykończeniowe, które nie były wówczas ukończone nie było możliwe jednoznaczne określenie jaka część tych wydatków zostanie zakwalifikowana jako ulepszenie Budynku 2, a jaka jako odrębne środki trwałe celem ustalenia czy próg 30% zostanie przekroczony dla tego budynku.

W ramach uzupełnienia opisu zdarzenia przyszłego, Zainteresowani wskazują, że w (...) r. zakończyła się wspomniana realizacja prac wykończeniowych (fit-out) na potrzeby najemcy, które zostały zaklasyfikowane jako ulepszenie Budynku 2 i łącznie z wcześniejszymi wydatkami na ulepszenie Budynku 2 ponoszonymi w (...) r. spowodowały przekroczenie progu 30% wartości początkowej Budynku 2.

Tym samym w wyniku zakończenia i ostatecznego rozliczenia prac fit-out nakłady na ulepszenie Budynku 2 w rozumieniu podatku dochodowego od osób prawnych osiągną próg przekraczający 30% jego wartości początkowej.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na wydatkach na ulepszenie Budynku 2 i z tego prawa korzystał.

Dla kompletności opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we Wniosku, mając na uwadze tak jak wskazane zostało w opisie we Wniosku, że zgodnie z wypisem z kartoteki budynków, Budynek stanowi jeden budynek (w przeciwieństwie do klasyfikacji na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych, gdzie wyróżniony został Budynek 1 i Budynek 2), Zainteresowani wskazują, że na moment złożenia niniejszej odpowiedzi na Wezwanie, przy ustalaniu przekroczenia progu 30% dla Budynku jako całości, tj. poprzez zsumowanie wartości początkowej Budynku 1 i Budynku 2 oraz odniesienie jej do łącznej wartości wydatków poniesionych na ulepszenie Budynku 1 i Budynku 2, próg 30% wartości początkowej Budynku nie zostanie przekroczony.

 7) czy - w odniesieniu do wszystkich powierzchni w Budynku - do dnia planowanej transakcji minie okres co najmniej dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia? Jeżeli nie, to proszę wskazać w odniesieniu do których powierzchni w Budynku nie doszło/nie dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia lub od pierwszego zasiedlenia - do dnia planowanej transakcji - minie okres krótszy niż dwa lata, oraz

 8) czy doszło do pierwszego zasiedlenia wszystkich Budowli, będących przedmiotem transakcji i czy od tego pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej transakcji minie okres co najmniej dwóch lat? Jeśli nie, to proszę wskazać, w odniesieniu do których konkretnie budowli nie doszło/nie dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia przed transakcją lub od tego pierwszego zasiedlenia minie okres krótszy niż dwa lata - odpowiedzieli Państwo:

Po nabyciu Gruntu Zbywca rozpoczął realizację Inwestycji mającej na celu budowę Budynku oraz Budowli. Pozwolenie na użytkowanie inwestycji zostało wydane dla jednego segmentu Budynku oraz części Budowli w (...) r. dla pozostałej części obejmującej drugi segment Budynku wraz z garażem podziemnym Budynku oraz pozostałej części Budowli.

Od momentu rozpoczęcia użytkowania przez Zbywcę, cała powierzchnia Budynku była przeznaczona na wynajem - Sprzedający wykorzystywał ją dla celów swojej działalności gospodarczej polegającej w szczególności na wynajmie nieruchomości oraz świadczeniu usług polegających na prowadzeniu prac wykończeniowych i adaptacyjnych w powierzchniach wynajętych przez najemców. Dodatkowo Budowle jako element inwestycji i integralny element inwestycji również były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej Sprzedającego.

Wskazali Państwo, iż około 90% powierzchni Budynku jest aktualnie objęte odpłatnymi umowami najmu. Powierzchnie te były sukcesywnie przekazywane najemcom i przez nich odbierane począwszy od dnia (...) r., co dotyczy pierwszej umowy najmu zawartej w dniu (...) r. Od tego momentu powierzchnie te były faktycznie wykorzystywane przez najemców w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej, a jednocześnie wykorzystywane przez Zbywcę w jego działalności gospodarczej polegającej na wynajmie Nieruchomości.

Rozpoczęcie pierwszych umów najmu na poszczególne powierzchnie Budynku nastąpiło zatem co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją. Od zawarcia umów najmu na niektóre powierzchnie upłynąć mógł okres krótszy niż 2 lata. Aktualnie są w budynku powierzchnie, które nie były jeszcze wynajęte, lecz Sprzedający aktywnie poszukuje na nie najemców.

Jednocześnie zaznaczyli Państwo, że powierzchnie wspólne Budynku z definicji nie były przedmiotem indywidualnych umów najmu, były natomiast do dyspozycji najemców i wykorzystywane przez najemców w ramach umów najmu i zgodnie z funkcją/przeznaczeniem powierzchni wspólnych.

W tym zakresie istotna jest również odpowiedź na pytanie 6 z Wezwania zgodnie z którą dla Budynku 2 doszło w (…) r. do przekroczenia przez ponoszone nakłady na ulepszenie 30% wartości początkowej Budynku 2.

Zainteresowani pragną podkreślić, iż analiza przepisu dotyczącego pierwszego zasiedlenia (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) jest niezbędna w celu prawidłowej interpretacji przepisów dotyczących zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, o które Zainteresowani pytają we Wniosku i powinna zostać przeprowadzona przez Organ w ramach postępowania interpretacyjnego. W konsekwencji poniższe stwierdzenia dotyczące określenia momentu pierwszego zasiedlenia i upływu 2 lat od niego stanowią element uzasadnienia Wniosku prezentowany przez Zainteresowanych.

W tym kontekście Zainteresowani stwierdzają w ramach uzasadnienia swojego stanowiska, iż pozwolenie na użytkowanie Budynku i Budowli zostało wydane w latach (...) i doszło wtedy do pierwszego zasiedlenia w związku z ich wykorzystaniem przez Zbywcę w prowadzonej działalności gospodarczej. Tym samym dla Budynku i Budowli minie okres co najmniej 2 lat od dnia pierwszego zasiedlenia do dnia Transakcji.

Dodatkowo, jak zostało wskazane w ramach odpowiedzi na pytanie z pkt 6 Wezwania z uwagi na zakończenie prac fit-out, które zostały przekazane na koniec (...) r. doszło wówczas do przekroczenia progu 30% wartości początkowej Budynku 2, przez co w zakresie Budynku 2 doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia. Tym samym od ponownego pierwszego zasiedlenia Budynku 2 nie minie okres 2 lat.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

 1. Czy sprzedaż Nieruchomości wraz z Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

 2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków oraz Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?

 3. Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców:

 1. Sprzedaż Nieruchomości wraz z Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

 2. Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków oraz Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

 3. Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji.

IX. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości i Przenoszonych Praw i Obowiązków w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Oznacza to, iż transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej „ZCP” lub „Zorganizowana Część Przedsiębiorstwa”) nie jest objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - tj. przedsiębiorstwa oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji podatkiem VAT albo podatkiem PCC.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zbycia ZCP czy też zbycia indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub ZCP).

A.Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być interpretowane pomocniczo w oparciu o definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w powołanym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej; majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; tajemnice przedsiębiorstwa; księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot planowanej Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności należności i zobowiązania Zbywcy.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz własność Budynków i Budowli, a także wymienione w opisie zdarzenia przyszłego Przenoszone Prawa i Obowiązki.

Zdaniem Wnioskodawców, nie można w związku z powyższym uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy, gdyż Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników przedsiębiorstwa Zbywcy, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Prawidłowość stanowiska, iż brak objęcia zakresem Transakcji któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu VAT (zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT) zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

- interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM), w której wskazano: „(…) przedmiotem zbycia nie będzie wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Jak wskazał Wnioskodawca, w ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia na kupującego pracowników dedykowanych do obsługi farmy wiatrowej, zobowiązań finansowych z tytułu dzierżawy za grunt oraz umów i zobowiązań z tytułu serwisowania farmy. Jednocześnie należy wskazać, że nabywca będzie mógł kontynuować działalność dopiero po uzyskaniu koncesji wydanej przez Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki. Zatem z powyższego opisu wynika, że przedmiotem dostawy będą składniki majątkowe i niemajątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa (w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny) lub jego zorganizowanej części (w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy), o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym transakcja sprzedaży farmy wiatrowej będzie stanowiła przeniesienie własności konkretnych składników przedsiębiorstwa, a więc dostawę towarów i świadczenie usług opodatkowane na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług według właściwych stawek podatku”;

- interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 7 kwietnia 2021 r. (0114-KDIP4-1.4012.8.2021.3.AM), w której wskazano: „(…) Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Zbywcy poza opisanym powyżej prawem użytkowania wieczystego Działek i prawem własności Budynków i Budowli oraz prawami i obowiązkami wynikającymi z umów najmu oraz Przenoszonymi Elementami. (…) Biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa oraz odnosząc je do przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem transakcji zbycia nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy”;

- interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w (...) z dnia 29 stycznia 2020 r. (0112-KDIL1-2.4012.589.2019.3.PM), w której wskazano: „(…) Tymczasem w ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie Nieruchomość (i ściśle związane z nią prawa i obowiązki m.in. wynikające z Umów najmu). Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę. W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nie można zatem - zdaniem Zainteresowanych - uznać, iż przedmiotem planowanej Transakcji jest zorganizowany zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym. W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy”;

- interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w (...) z dnia 19 listopada 2018 r. (0114-KDIP1-2.4012.600.2018.2.KT), w której wskazano: „(…) Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że do sprzedaży opisanej Nieruchomości nie będzie mieć zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy. Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ww. ustawy Kodeks cywilny, gdyż - jak wynika z wniosku - transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa, które zostały wymienione w opisie zdarzenia przyszłego. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. (…) Przedmiot planowanej Transakcji nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Składniki majątkowe mające być przedmiotem Transakcji w momencie Transakcji nie będą posiadać zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie należności oraz zobowiązań Zbywcy. Przedmiotowa Nieruchomość nie jest organizacyjnie i finansowo wyodrębnionym w istniejącym przedsiębiorstwie zespołem składników materialnych i niematerialnych. Zbywane składniki majątku nie zostały przypisane do działu/oddziału/wydziału w przedsiębiorstwie Zbywcy. Nie są również prowadzone osobne księgi rachunkowe w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości”.

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane w wielu innych interpretacjach indywidualnych np. w:

- interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 sierpnia 2021 r. (0114-KDIP1-2.4012.277.2021.2.RST),

-interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 czerwca 2021 r. (0114-KDIP4-3.4012.198.2021.2.DS),

oraz w orzeczeniach sądów administracyjnych np. w:

- orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06, oraz

- orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zasadniczo żadne należności ani zobowiązania Zbywcy nie są przenoszone na Nabywcę, z wyjątkiem tych, które wchodzą w zakres Przenoszonych Praw i Obowiązków związanych bezpośrednio z umowami najmu. Opis wskazuje jednoznacznie, że należne, lecz niezapłacone wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych pozostają przy Zbywcy i nie stanowią elementu Transakcji. Jednocześnie zobowiązania Zbywcy z tytułu umów o zarządzanie nieruchomością, finansowania, umów serwisowych, umów na media, polis ubezpieczeniowych oraz innych umów niewymienionych jako przenoszone nie przechodzą na Nabywcę, gdyż nie zostały objęte zakresem Transakcji. Przenoszone są wyłącznie zobowiązania ściśle związane z umowami najmu - takie jak obowiązek zwrotu kaucji najemcom - które wchodzą w zakres Przenoszonych Praw i Obowiązków i które mają być przejęte przez Nabywcę zgodnie z treścią tych umów.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że Transakcji zasadniczo nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy. A zatem, po dacie planowanej Transakcji, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Zbywcy.

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się również, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (np. wyrok NSA z dnia 25.06.2015, sygn. akt I FSK 572/14) kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.

Zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, ponieważ zobowiązania i należności oraz inne składniki służące Zbywcy do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomość (i ściśle związane z nią prawa i obowiązki m.in. wynikające z umów najmu) oraz Przenoszone Prawa i Obowiązki. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę z wyjątkiem Przenoszonych Praw i Obowiązków. W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nie można zatem - zdaniem Wnioskodawców - uznać, iż przedmiotem planowanej Transakcji jest zorganizowany zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

W szczególności, w ocenie Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie umożliwia Nabywcy dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o nabyte na jej podstawie składniki majątkowe. Dla prowadzenia takiej działalności gospodarczej niezbędne byłoby uzupełnienie przedmiotu planowanej Transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu Transakcji będzie pozostawało w gestii Nabywcy.

Okoliczność, że przedmiotu Transakcji pomiędzy Zbywcą a Nabywcą nie można uznać za przedsiębiorstwo Zbywcy znajduje potwierdzenie również w interpretacjach indywidualnych - dla przykładu wskazać można na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 lutego 2023 r. 0111-KDIB3-1.4012.947.2022.3.AB), czy też interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 sierpnia 2022 r. (0111-KDIB3-1.4012.341.2022. 3.AB).

Warta szczególnej uwagi jest też interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w (...) z dnia 31 marca 2016 r., (IPPP3/4512-60/16-2/PC), w której organ podatkowy potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa zbywcy, gdyż „(...) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 55⁽¹⁾ Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Zbywcy. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej”.

B.Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

a) Zorganizowana część przedsiębiorstwa

W myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 24 kwietnia 2024 r. (0113-KDIPT1-3.4012.137. 2024.1.MWJ), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 marca 2024 r. (0111-KDIB3-2.4012.33.2024.3.AR), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 lutego 2024 r. (0114-KDIP1-1.4012.771.2023.1.AKA), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 lutego 2024 r. (0111-KDIB3-1.4012.810.2023.2.AB), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 lutego 2024 r. (0111-KDIB3-1.4012.807.2023.2.MSO), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 lutego 2024 r. (0111-KDIB3-3. 4012.416.2023.3.MPU), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 marca 2023 r. (0111-KDIB3-1.4012.47.2023.3.IK), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 czerwca 2019 r. (0114-KDIP4.4012.246.2019.2.MP), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 kwietnia 2019 r. (0112-KDIL2-2.4012.210.2019.2.LS), aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

- istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

- zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Wskazówki w zakresie interpretacji powyższych przesłanek przedstawiają same organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w (...) w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r., IPPP1/4512-1114/15-2/KR, stwierdził: „Podstawowym wymogiem jest, więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika, jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania, jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą, zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy, których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”. Podobne uwagi przedstawił również m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w (...) w interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r., IPPP3/4512-60/16-2/PC, jak również Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 7 stycznia 2021 r. (0114-KDIP4-1.4012. 582.2020.2.RMA).

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

b)Odrębność organizacyjna

Przenoszone składniki nie spełniają zdaniem Wnioskodawców kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze.

Ponadto, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności gospodarczej prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

W opisanym zdarzeniu przyszłym, wyodrębnienie organizacyjne spełnione mogłoby zostać wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział, itp.

Tymczasem, z opisu zdarzenia przyszłego jednoznacznie wynika, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze Zbywcy. Wskazano wprost, że nie funkcjonuje jako dział, wydział ani oddział, a ponadto nie są prowadzone dla niej odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Oznacza to, że składniki majątkowe zbywane w ramach Transakcji nie zostały wyodrębnione organizacyjnie w przedsiębiorstwie Zbywcy.

W konsekwencji, należy uznać, iż przedmiot planowanej Transakcji nie został wyodrębniony organizacyjnie w przedsiębiorstwie Zbywcy.

c)Odrębność finansowa

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. W konsekwencji, nie oznacza to samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Z takim rozumieniem pojęcia odrębności finansowej, zgadzają się również organy podatkowe (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 lutego 2024 r. (0114-KDIP1-1.4012.771.2023.1.AKA), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 lutego 2024 r. (0111-KDIB3-1.4012.807.2023.2.MSO), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 sierpnia 2023 r. (0111-KDIB3-2. 4012.299.2023.4.ASZ).

Tymczasem, z opisu zdarzenia przyszłego wynika jednoznacznie, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest wyodrębniona finansowo w przedsiębiorstwie Zbywcy. Wskazano, że nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat, co oznacza, że Zbywca nie prowadzi dla Nieruchomości samodzielnej ewidencji przychodów, kosztów, należności ani zobowiązań. Skoro brak jest odrębnych ksiąg rachunkowych, to - jak wynika z charakteru takiej organizacji - nie jest dokonywane pełne przyporządkowanie kosztów i przychodów, w tym kosztów zarządu czy usług księgowych, do przedmiotu Transakcji. W konsekwencji Nieruchomość nie posiada cech samodzielnego, finansowo odrębnego segmentu działalności, a w analizowanym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać na jakiekolwiek wyodrębnienie finansowe składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

W konsekwencji, należy uznać, iż przedmiot planowanej Transakcji nie został wyodrębniony finansowo w przedsiębiorstwie Zbywcy.

d)Odrębność funkcjonalna i samodzielność ZCP

Najistotniejszym elementem definicji ZCP jest wyodrębnienie funkcjonalne określonego zespołu składników majątkowych w ramach majątku podmiotu. Oznacza to, że zespół ten powinien być przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych, odmiennych od tych wykonywanych przez przedsiębiorstwo jako całość. Zespół ten powinien mieć również zdolność do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku, jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 12 lutego 2024 r. (0114-KDIP1-1.4012.771.2023. 1.AKA), w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 lutego 2024 r. (0111-KDIB3-1.4012.810.2023.2.AB), w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 lutego 2024 r. (0111-KDIB3-1.4012.807.2023.2.MSO), w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 lutego 2024 r. (0111-KDIB3-3.4012.416.2023.3.MPU), w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 21 czerwca 2019 r. (0114-KDIP4.4012.246.2019.2.MP), interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-2. 4012.239.2019.1.DM), interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 15 marca 2019 r. (0112-KDIL4.4012.41.2019.2.MB).

Na samodzielność jako kluczową okoliczność przesądzającą o istnieniu ZCP wskazują także sądy administracyjne w wydanych orzeczeniach. Jako przykład warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że zakres planowanej Transakcji obejmuje wyłącznie przeniesienie prawa użytkowania wieczystego Gruntu, własności Budynków i Budowli oraz praw i zobowiązań wynikających z Przenoszonych Praw i Obowiązków, natomiast nie obejmuje szeregu umów i elementów kluczowych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, takich jak umowy o zarządzanie, umowy na dostawę mediów czy umowy serwisowe, które zgodnie z opisem zostaną rozwiązane lub nie będą przeniesione na Nabywcę. W konsekwencji to Nabywca będzie musiał samodzielnie zorganizować strukturę operacyjną umożliwiającą prowadzenie działalności gospodarczej po nabyciu Nieruchomości, w szczególności poprzez zawarcie nowych umów z usługodawcami i dostawcami mediów, co wynika z jednoznacznie wskazanej konieczności zawarcia przez niego nowych umów o zarządzanie i umów serwisowych od dnia Transakcji lub po tym dniu. Tak ukształtowany zakres Transakcji, ograniczony wyłącznie do składników rzeczowych i określonych praw związanych z Nieruchomością, bez przeniesienia elementów organizacyjnych i operacyjnych, powoduje, że nabywane składniki nie mają zdolności do samodzielnego funkcjonowania jako przedsiębiorstwo, co w świetle opisu zdarzenia przyszłego potwierdza, że nie stanowią one zorganizowanego zespołu składników o cechach przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W konsekwencji, należy uznać, iż przedmiot planowanej Transakcji nie został wyodrębniony funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Zbywcy i nie ma zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo.

e)Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W ramach Transakcji na rzecz Nabywcy nie zostaną przeniesione zobowiązania Zbywcy, z wyjątkiem zobowiązań wymienionych wprost w katalogu Przenoszonych Praw i Obowiązków. W szczególności nie zostaną przeniesione zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem działalności Zbywcy, kluczowe dla działania każdego biznesu.

Przepis art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej z dnia 25 maja 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.85.2023.3.MPU, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał: „W myśl art. 2 pkt 27e ustawy: Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. (…) Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)”.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że w ramach planowanej Transakcji na Nabywcę nie przejdą zobowiązania Zbywcy, z wyjątkiem tych, które zostały wyraźnie wymienione w katalogu Przenoszonych Praw i Obowiązków. W opisie zdarzenia przyszłego wyraźnie wskazano, że liczne zobowiązania - w tym dotyczące finansowania działalności Zbywcy - nie wchodzą w skład przedmiotu Transakcji i pozostaną po stronie Zbywcy. W szczególności podkreślono, że finansowanie związane z Nieruchomością nie zostanie przeniesione na Nabywcę, ponieważ Kupujący zapewni własne finansowanie, a Zbywca spłaci swoje zadłużenie w ramach rozliczeń Transakcji. W konsekwencji zakres przenoszonych zobowiązań ogranicza się wyłącznie do tych, które zostały wprost ujęte jako element Przenoszonych Praw i Obowiązków, a wszystkie pozostałe - w tym zobowiązania finansowe - pozostają poza zakresem Transakcji.

Tym samym, należy uznać, że z uwagi na brak przeniesienia zasadniczych zobowiązań związanych z prowadzonym przez Zbywcę przedsiębiorstwem, sprzedawane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą spełniały normatywnej definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

 f) Faktyczna możliwość kontynuowania przez Nabywcę działalności prowadzonej przez Zbywcę w oparciu o składniki majątku (zaplecze) będące przedmiotem Transakcji oraz zamiar kontynuowania przez Nabywcę tej działalności przy pomocy składników majątku (zaplecza) będących przedmiotem Transakcji

Stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym zbywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Stosownie do treści Objaśnień (podkreślenia i pogrubienia własne Zainteresowanych):

- „(…) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu (…);

- Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

- Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia Transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. (…);

- Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom. (…);

- W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

- prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

- umowy o zarządzanie nieruchomością;

- umowy zarządzania aktywami;

- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (…);

- Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy. (…);

- Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Umowy tego typu - czy to z przyczyn prawnych czy gospodarczych - zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej. Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach zbywca nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę nieruchomości. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu czy też inne. W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. (…);

- W przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:

- ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,

- prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),

- prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi /remontowymi prowadzonymi w budynku,

- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. Facility management agreement), itp.,

- prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe, o prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,

- prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,

- dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich,

- dokumentacja prawna dotycząca budynku - np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

- W powyższych przypadkach wskazane elementy przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. W przypadku niektórych kryteriów takich jak obowiązki wynikające z umów serwisowych, korzystanie z tych świadczeń jest konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest ona wykorzystywana do celów komercyjnych)”.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami - nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości stanowiące wyposażenie Budynku, prawa autorskie, czy dokumentacja). Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

- umowa o zarządzanie Nieruchomością,

- umowa serwisowe,

- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,

-  nie będzie przedmiotem Transakcji.

Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć prowadzeniu przez Nabywcę działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez uprzedniego zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością. Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Zbywcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Zainteresowanych wobec braku wypełnienia łącznie kryteriów wskazanych w przedmiotowych Objaśnieniach MF, brak jest podstaw do uznania przedmiotu Transakcji za ZCP/przedsiębiorstwo.

Reasumując, sprzedaż Nieruchomości wraz z Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła sprzedaż Gruntu, o którym mowa w opisie zdarzenia przyszłego wraz z posadowionymi na nim Budynkiem oraz Budowlami.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W przedmiotowym przypadku, należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji może podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

a)Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2) ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

W ocenie Zainteresowanych, planowana Transakcja nie powinna podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w związku z faktem, że Nieruchomość była wykorzystywana do działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

b)Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT do planowanej Transakcji

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Tereny budowlane zdefiniowane zostały w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze, że Grunt wskazany w opisie zdarzenia przyszłego jest zabudowany Budynkiem i Budowlami, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

c)Możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia”

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, chyba że: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z treści powyższego przepisu wynika, że aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do rozpoczęcia użytkowania budynków (budowli) na potrzeby własne lub do oddania budynków (budowli) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z brzmieniem ww. przepisu oraz ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szerzej, jako obejmujące, poza wydaniem nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych VAT, również wykorzystywanie ich przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych.

W wyroku NSA z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. I FSK 382/14, wskazano, iż „wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako "pierwsze zajęcie budynku, używanie". Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. […] Spółka użytkując w części budynek dla celów działalności gospodarczej spełniła warunki przewidziane dla zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu wyżej wskazanym i nie można twierdzić, że przedmiotowa dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia […]”.

Prawidłowość powyższego podejścia potwierdził Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE” lub „Trybunał”) w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r., C-308/16 w sprawie Kozuba Premium Selection sp. z o.o.

W ocenie Trybunału, pojęcie „pierwszego zasiedlenia” nie może zostać ograniczone do oddania budynku/budowli do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych VAT.

Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie stanowi nie tylko oddanie budynków lub budowli przez podatnika do użytkowania innemu podmiotowi, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT (jak np. najem, dzierżawa, sprzedaż), ale także zasiedlenie budynków/budowli poprzez ich wykorzystywanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika.

Zakres zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych - opierając się na powyższej definicji „pierwszego zasiedlenia” do pierwszego zasiedlenia przedmiotowej Nieruchomości doszło najwcześniej w momencie oddania Budynku/Budowli do użytkowania pierwszemu najemcy, na podstawie umowy najmu. Należy bowiem uznać, że od tego momentu mogła ona być wykorzystywana przez Zbywcę w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Budynek oraz związane z nim Budowle są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Zbywcy, polegającej na wynajmie Nieruchomości oraz świadczeniu usług obejmujących prowadzenie prac wykończeniowych i adaptacyjnych w powierzchniach wynajętych przez najemców. Na dzień złożenia wniosku około 90% powierzchni Budynku jest przedmiotem odpłatnych Umów Najmu, a przekazywanie pierwszych powierzchni najemcom rozpoczęło się (...) r. Tym samym, od momentu wydania Nieruchomości pierwszemu najemcy do dnia złożenia wniosku, a więc również do dnia planowanej Transakcji, upłynie okres dwóch lat. Oznacza to, że od chwili pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli do dnia Transakcji upłynie ponad dwa lata.

Dodatkowo jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego wartość ulepszeń całego Budynku dokonanych do dnia Transakcji nie przekroczy 30% jego wartości początkowej, a tym samym nie dojdzie do ponownego pierwszego zasiedlenia Budynku.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, w odniesieniu do Nieruchomości, Transakcja stanowi dostawę Nieruchomości dokonywaną po upływie 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia. Mając na uwadze tę okoliczność, zdaniem Zainteresowanych, przeprowadzona Transakcja podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

-zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Strony złożą bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

W związku z powyższym, zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT, nie będzie miało zastosowania do dostawy Nieruchomości.

Niezależnie Zainteresowani wskazują, że w przypadku gdyby wydatki na ulepszenie Budynku 2 przekroczyły 30% jego wartości początkowej i w ocenie Organu należy uznać, iż doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia tego budynku (jako osobnego środka trwałego), wtedy także nie znajdzie zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w związku z tym, że dostawa ta będzie dokonywana w ciągu 2 lat od ponownego pierwszego zasiedlenia.

d)Brak możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

W ocenie Zainteresowanych do dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie z ww. przepisem, dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że nabycie Gruntu przez Zbywcę było transakcją zwolnioną z podatku VAT. Jednocześnie wskazano, że Zbywcy przysługiwało i nadal przysługuje prawo do odliczenia VAT od wydatków ponoszonych na ulepszenie Budynku.

Ponadto, w opisie zdarzenia przyszłego przedstawiono również informacje dotyczące ponoszonych nakładów: w odniesieniu do Budynku 1 wartość wydatków na ulepszenie nie przekroczy 30% jego wartości początkowej, natomiast w przypadku Budynku 2 nakłady na ulepszenie mogą osiągnąć lub przekroczyć 30% wartości początkowej, co oznacza, że przesłanka dotycząca limitu 30% nie jest jednoznacznie spełniona w odniesieniu do całego Budynku; jednocześnie wydatki na ulepszenie Budowli pozostają niższe niż 30% ich wartości początkowej.

Powyższe informacje miałyby wpływ na dokonanie oceny, czy planowana Transakcja będzie objęta zwolnieniem z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, gdyby przepis ten mógł znaleźć zastosowanie w przypadku planowanej Transakcji. Z literalnego brzmienia art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT wynika jednak, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jak zostało wykazane wyżej, planowana Transakcja będzie - co do zasady - objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W konsekwencji, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania, niezależnie od tego, czy zostaną spełnione przesłanki określone w tym przepisie. Na tę konkluzję nie ma żadnego wpływu fakt, iż Strony zrezygnują z zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Niezależnie, nawet jeśli Organ uzna, że do Budynku 2 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 - ze względu na to, że dostawa będzie dokonywana w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia, to wciąż nie będzie on korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od wydatków ponoszonych na dokonywane ulepszenia i z tego prawa korzystał.

W konsekwencji, zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt. 10a ustawy o VAT, nie będzie miało zastosowania do dostawy Nieruchomości.

e)Podsumowanie w zakresie możliwości zastosowania zwolnień z podatku VAT

Mając na uwadze powyższą argumentację, do planowanej dostawy Budynku i Budowli nie znajdzie zastosowanie żadne z powyższych zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT, tj. w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10a ustawy o VAT. Dostawa Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości mogłaby być objęta zwolnieniem z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w związku jednak z tym, że Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynku i Budowli, to ich dostawa będzie w całości opodatkowana VAT i wskazane zwolnienie nie znajdzie zastosowania.

W konsekwencji, przedmiotowa Transakcja w całości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Sprzedaż Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości będzie zatem opodatkowana według tych samych zasad jak dostawa Budynku i Budowli znajdujących się na tym Gruncie.

W efekcie planowana dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.

W celu uniknięcia wątpliwości, Zainteresowani wskazują również, iż uwzględnienie pytania nr 2 w formie wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej jest w ich opinii zasadne i nie powinno budzić wątpliwości pod kątem potencjalnego wystąpienia o potwierdzenie w tym zakresie w ramach wniosku o wydanie wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.

Zgodnie z treścią art. 42a ustawy o VAT, „Wiążąca informacja stawkowa, zwana dalej „WIS”, jest decyzją wydawaną na potrzeby opodatkowania podatkiem dostawy towarów, importu towarów, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług, która zawiera:

 1) opis towaru albo usługi będących przedmiotem WIS;

 2) klasyfikację towaru według działu, pozycji, podpozycji lub kodu Nomenklatury scalonej (CN) albo według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług albo według sekcji, działu, grupy lub klasy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych albo usługi według działu, grupy, klasy, kategorii, podkategorii lub pozycji Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, niezbędną do:

a) określenia stawki podatku właściwej dla towaru albo usługi,

b) stosowania przepisów ustawy oraz przepisów wykonawczych wydanych na jej podstawie - w przypadku, o którym mowa w art. 42b ust. 4;

 3) stawkę podatku właściwą dla towaru albo usługi.

Natomiast zgodnie z art. 42b ust. 4 ustawy o VAT „Wniosek o wydanie WIS może zawierać żądanie sklasyfikowania towaru albo usługi na potrzeby stosowania przepisów ustawy oraz przepisów wykonawczych wydanych na jej podstawie, innych niż dotyczące określenia stawki podatku”.

Kierując się zatem intencją ustawodawcy, wyrażoną w konstrukcji wskazanych wyżej przepisów (w szczególności w art. 42a pkt 2), wiążąca informacja stawkowa dla potrzeb stosowania przepisów w zakresie VAT może być wydawana jedynie, gdy przepisy podatkowe odwołują się do klasyfikacji statystycznych - kwalifikacji CN, Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) lub Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

Wskazany wyżej zamiar ustawodawcy potwierdza również cytowany niżej fragment uzasadnienia projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz ustawy - Ordynacja podatkowa (druk sejmowy nr 3255), wprowadzającej instytucję wiążącej informacji stawkowej (ustawa z dnia 9 sierpnia 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw; t. j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1751).

Mianowicie „Zgodnie z projektowanymi przepisami WIS będzie decyzją wydawaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, na potrzeby opodatkowania VAT dostawy, importu, wewnątrzwspólnotowego nabycia towarów albo świadczenia usług. WIS - zawierająca m.in. klasyfikację towaru według CN albo według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, albo według PKWiU - będzie mogła być wykorzystana przez podatnika również na potrzeby stosowania przepisów w zakresie VAT, które tę klasyfikację przywołują, np. opodatkowania VAT transakcji na zasadzie odwróconego obciążenia, na potrzeby stosowania instytucji odpowiedzialności solidarnej, zwolnienia podmiotowego czy też zwolnienia z obowiązku stosowania kasy rejestrującej - art. 42a ustawy o VAT”.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 2, dostawa nieruchomości podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT, przy czym w ustawie o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których podlega ona zwolnieniu z VAT (zwolnienia przedmiotowe), określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Analiza treści wskazanych wyżej regulacji ustawy o VAT prowadzi do wniosku, że zawarte w nich zwolnienia przedmiotowe nie odwołują się w żaden sposób do klasyfikacji statystycznych, lecz skonstruowane są w sposób opisowy. Tym samym pytanie o opodatkowanie VAT w ramach przedmiotowego Wniosku dotyczące dostawy Nieruchomości nie może być przedmiotem wniosku o wydanie wiążącej informacji stawkowej ze względu na fakt, iż jest ściśle związane z interpretacją przepisów ustawy o VAT dotyczących opisowych zwolnień przedmiotowych, które nie odwołują się w żaden sposób do klasyfikacji statystycznych (CN, PKOB, PKWiU). W konsekwencji, zasadnym jest udzielenie odpowiedzi w tym zakresie przez Organ w trybie postępowania interpretacyjnego.

Reasumując, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków oraz Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Na dzień dokonania Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca jako czynny podatnik VAT będzie prowadził przy wykorzystaniu Nieruchomości działalność gospodarczą opodatkowaną VAT.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak Wnioskodawcy wskazywali w uzasadnieniu do pytania nr 1, przedmiot transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w związku z czym polegać będzie opodatkowaniu VAT. Natomiast zgodnie z uzasadnieniem do pytania nr 2, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji może znaleźć zastosowanie jedynie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, w związku jednak z tym, że Zbywca i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy Budynku i Budowli, to ich dostawa będzie w całości opodatkowana VAT.

Biorąc pod uwagę powyższe, po zakupie Nieruchomości i otrzymaniu od Zbywcy faktury VAT dotyczącej tej Transakcji, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej faktury VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia.

Należy ponadto uznać, że nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT, w szczególności na podstawie art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Również okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę. Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wspomnianym wyżej okresie rozliczeniowym, może dokonać takiego obniżenia w deklaracji podatkowej zasadniczo za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Konsekwentnie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związanej z dostawą Nieruchomości na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentujących dostawę Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji.

Stanowisko Zainteresowanych znajduje potwierdzenie m.in. w następujących interpretacjach wydanych przez organy podatkowe w odniesieniu do zdarzeń podobnych do przedmiotowego zdarzenia przyszłego:

- interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 14 sierpnia 2018 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.421.2018.2.KO,

- interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 28 maja 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.194.2019.2.RM,

- interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 25 kwietnia 2019 r. o sygn. 0112-KDIL4.4012.85.2019.3.JK,

- interpretacja wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 23 kwietnia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP1-2.4012.133.2019.2.WH.

Reasumując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku, w podatku od towarów i usług (pytania oznaczone numerami 1-3), jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tutaj wskazane te czynności, które, co do zasady, należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym należy zaznaczyć, że użyte w cyt. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. ”zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma on zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustawy o podatku od towarów i usług należy posłużyć się definicją sformułowaną w art. 55¹ ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071, ze zm.), zwanej dalej „Kodeks cywilny”. Zgodnie z tym przepisem:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5) koncesje, licencje i zezwolenia;

6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8) tajemnice przedsiębiorstwa;

9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. 

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie na uwagę zasługuje również orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość wraz z innymi prawami i obowiązkami, które Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży.

W skład Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji wchodzą:

- prawo użytkowania wieczystego gruntu - składającego się z działki o nr ewidencyjnym (...),

- prawo własności budynku wraz z wyposażeniem, obejmującym odrębne środki trwałe wyodrębnione w budynku i ruchomości; budowli oraz urządzeń budowlanych zlokalizowanych na Gruncie (stanowiących część składową Gruntu):

- budynek biurowy wraz z garażem podziemnym (wyjaśnili Państwo, że od strony prawnej jest to jeden budynek, jednak dla celów podatkowych jest ujmowany w rejestrze środków trwałych jako dwa środki trwałe - tj. dwa budynki), posadowiony na działce o nr ewidencyjnym (...);

- budowle: drogi, parkingi i chodniki, palarnia (zgodnie z Państwa wskazaniem element ten nie jest niezbędny do prawidłowego funkcjonowania Budynku - służy jego użytkownikom jako dodatkowe ulepszenie), wiata rowerowa (j.w.), pylony informacyjne;

- urządzenia budowlane: przyłącza, oświetlenie zewnętrzne, ogrodzenie - urządzenia te są funkcjonalnie oraz technicznie związane z Budynkiem i są niezbędne dla prawidłowego korzystania z tego Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem.

Ponadto, oprócz Nieruchomości, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę Przenoszone Prawa i Obowiązki, w szczególności:

- prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów najmu, w tym związane z tymi umowami, zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców, jak gwarancje bankowe i kaucje pieniężne złożone przez najemców, poręczenia spółki macierzystej;

- prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Sprzedającego oraz będą związane z Nieruchomością;

- autorskie prawa majątkowe do dokumentacji architektonicznej, budowlanej i technicznej (obejmującej projekt budowlany, projekt wykonawczy oraz projekty branżowe) - również w związku z adaptacją pomieszczeń na potrzeby najemców (o ile autorskie prawa majątkowe w tym zakresie będą posiadane przez Sprzedającego), jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są/będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;

- prawa wynikające z umów licencyjnych i/lub certyfikatów dla następującego oprogramowania wykorzystywanego (lub które w przyszłości ma być wykorzystywane) w związku z funkcjonowaniem Budynku: system kontroli dostępu (KD), inteligentny system zarządzania budynkiem oraz system CCTV;

- dokumentację techniczną związaną z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji, zawierającą m.in. decyzje administracyjne dotyczące Budynku, całą dokumentację techniczną dotyczącą budowy Budynku i Budowli (w tym dziennik budowy), dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, projekty architektoniczne Budynku, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, protokoły inspekcji i opinie ekspertów technicznych dotyczące Budynku, dokumentację powykonawczą, pomiary Budynku itp.;

- znajdującą się w posiadaniu Sprzedającego wybraną dokumentację prawną dotycząca przedmiotu Transakcji:

- wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, polisy ubezpieczeniowe najemców (jeśli ich okazanie ich kopii jest przewidziane w umowach najmu) oraz kopie wszelkiej istotnej korespondencji i dokumentów z tym związanych;

- dokumenty związane z zarządzaniem Budynkiem, analizą regulowania zobowiązań przez najemców, jeżeli oraz w zakresie, w jakim dokumenty takie będą w posiadaniu Sprzedającego w dacie dokonania Transakcji;

- kopie materiałów z due diligence (analizy prawnej i technicznej) przeprowadzonego w związku z Transakcją;

- wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Sprzedającego wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

- umowę dotyczącą placu zabaw (Zbywca przeniesie na rzecz Nabywcy prawa i obowiązki z umowy najmu gruntu na sąsiedniej działce, na którym posadowiony jest plac zabaw użytkowany przez przedszkole znajdujące się w Budynku, natomiast wybudowana infrastruktura w postaci placu zabaw stanowi własność Zbywcy i zostanie przeniesiona w ramach Transakcji);

- dodatkowo (ewentualnie) Zbywca może udzielić Kupującemu licencji na znak towarowy charakteryzujący Nieruchomość.

Wskazali Państwo również, że - zgodnie z ustaleniami Stron - w skład przedmiotu Transakcji wchodzą tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości, a zatem w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości lub związane z Nieruchomością jak najem gruntu pod plac zabaw na sąsiedniej działce dla celów przedszkola, które wynajmuje powierzchnię w Budynku) będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Sprzedającym.

Natomiast w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy, innych niż wskazane Przenoszone Prawa i Obowiązki, składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, w skład zbywanego przedmiotu Transakcji nie wejdą:

- działka o numerze ewidencyjnym (...) pozostająca u Zbywcy, która nie została wskazana jako objęta Transakcją;

- prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

- finansowanie posiadane przez Zbywcę dotyczące Nieruchomości (w ramach Transakcji Kupujący zapewni własne finansowanie i w ramach rozliczenia ceny Transakcji Sprzedający dokona spłaty (części) swojego finansowania);

- prawa i obowiązki z umów o prace budowlane i innych umów zawartych przez Zbywcę z wykonawcami oraz projektantami inwestycji, przy czym na Nabywcę mogą zostać przeniesione wybrane prawa i obowiązki z takich umów oraz z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań gwarancyjnych/w zakresie rękojmi przez wykonawców (o ile i w zakresie w jakim takie prawa i obowiązki będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji na rzecz Nabywcy). Ponadto w ramach Transakcji przez Zbywcę lub inny podmiot z grupy Zbywcy zostaną udzielone na rzecz Nabywcy osobne gwarancje jakości na określone prace budowlane i elementy Budynku;

- prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych tj. umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis i konserwację urządzeń, ochronę);

- prawa i obowiązki wynikające z umów na dostawę mediów do Nieruchomości;

- prawa i obowiązki wynikające z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego), umów dotyczących budowy Budynku oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego;

- dokumentacja prawna i księgowa inna niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopie ksiąg rachunkowych i kopie dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopie dokumentów podatkowych Sprzedającego;

- jakiekolwiek toczące się lub zagrażające spory dotyczące Sprzedającego, Nieruchomości lub przedmiotu Transakcji (lub któregokolwiek z jej składników), odpowiednich: pozwoleń na budowę, umów najmu, ruchomości lub jakichkolwiek praw autorskich lub praw własności intelektualnej niewymienionych w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, w szczególności znaków towarowych;

- prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i banki;

- prawa wynikające z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Sprzedającemu w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Sprzedającego na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

- prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych; prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych przyszłych dokumentów kredytowych (w zakresie, w jakim takie przyszłe dokumenty kredytowe będą istniały w dacie Transakcji);

- środki pieniężne inne niż ewentualne kaucje najemców;

- oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy);

- koncesje, licencje i zezwolenia;

- wartości niematerialne składające się na wartość firmy Zbywcy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontrakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi;

- zakład pracy.

Wynajem Nieruchomości stanowi główny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego przeważające źródło przychodu. Oprócz tego, Sprzedający uzyskuje również przychody z prac wykończeniowych i adaptacyjnych w powierzchniach wynajętych przez najemców. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne itd.

Analizując podany przez Państwa opis zdarzenia przyszłego w kontekście przywołanych wyżej regulacji prawnych, należy stwierdzić, że wskazany we wniosku przedmiot Transakcji, nie będzie stanowił przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbyciu podlegać będzie wyłącznie Nieruchomość wraz z opisanymi Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami związanymi z Nieruchomością, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana sprzedaż opisanej przez Państwa Nieruchomości nie będzie stanowiła również zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. W opisie sprawy wskazali Państwo bowiem, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat.

Ponadto, Umowa o zarządzanie Nieruchomością i umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości (m.in. umowy dotyczące usług i mediów dostarczanych do Nieruchomości), zawarte przez Zbywcę, zostaną wypowiedziane lub rozwiązane na dzień Transakcji lub przed datą Transakcji, tj. na dzień Transakcji lub do dnia Transakcji wypowiedzenia na podstawie takich umów o świadczenie usług zostaną podpisane i przekazane odpowiednim usługodawcom lub dostawcom mediów. Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie nieruchomością z wybranym przez siebie zarządcą nieruchomości w dacie Transakcji lub po tym dniu (przy czym możliwe jest, że nowa umowa może być zawarta z tym samym podmiotem zarządzającym na zbliżonych warunkach). Nowy zarządca nieruchomości będzie zarządzał Nieruchomością od daty Transakcji.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika także, że Strony Transakcji dokonają rozliczenia kosztów oraz przychodów związanych z Nieruchomością (tj. m.in. opłat eksploatacyjnych, kosztów mediów, kosztów operacyjnych, czynszów najmu) w tym za miesiąc, w którym nastąpi podpisanie Umowy Sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości, zgodnie z zapisami Umowy Sprzedaży.

Państwa intencją jest również rozwiązanie na dzień Transakcji lub przed datą Transakcji umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu wejścia w życie odpowiednich umów zawartych przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub przed datą Transakcji.

Dodatkowo, nie wykluczają Państwo, że:

- w stosunku do określonych umownie powierzchni w Budynku, Sprzedający zobowiąże się, na podstawie odrębnej umowy (lub umów) gwarancji czynszowej, do wypłaty na rzecz Kupującego odpowiedniej kwoty gwarancji czynszowej, której celem będzie wynagrodzenie ubytku przychodów z wynajmu po stronie Kupującego;

- po dokonaniu Transakcji może dojść do korekty zwiększającej cenę za Nieruchomość, pod warunkiem ziszczenia się określonych w umowie sprzedaży okoliczności.

Ponadto, jeśli określone w umowach najmu prace wykończeniowe/ulepszenia dotyczące wynajętych, lecz niewydanych w Budynku powierzchni nie zostaną zakończone przez Zbywcę do daty Transakcji, Zbywca w ramach Transakcji zobowiąże się wykonać odpowiednie prace i podejmie inne odpowiednie działania konieczne do wykonania tych prac w terminach uzgodnionych w umowach najmu i umowie z Nabywcą (dotyczy to również usunięcia wszelkich potencjalnych wad związanych z tymi pracami).

Wskazali Państwo także, że w skład zbywanego przedmiotu Transakcji nie wejdzie zakład pracy zgodnie z art. 23¹ ustawy Kodeks pracy.

Z opisu sprawy wynika, że działalność gospodarcza (polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości, tj. w Budynku oraz na Gruncie w zakresie miejsc parkingowych naziemnych, na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty) będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

W opisie sprawy podali Państwo, że zbywana Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział.

Z podanych okoliczności wynika również, że przedmiot Transakcji - Nieruchomość wraz z Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami - nie działa jako niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, więc warunek wyodrębnienia funkcjonalnego nie zostanie spełniony.

W związku z powyższym, transakcja sprzedaży opisanej we wniosku Nieruchomości, nie może być traktowana jako zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot transakcji będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe tj. Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego działki nr (...) z posadowionymi na nich budynkami, budowlami i urządzeniami budowlanymi) oraz wybrane składniki majątkowe związane z Nieruchomością, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować (kontynuować) określone funkcje w ramach takiej działalności.

Podsumowując, przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż składników majątkowych (Nieruchomości wraz z opisanymi Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami związanymi z Nieruchomością) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest zatem prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b Ustawy o VAT w stosunku do dostawy Budynków oraz Budowli, w takim zakresie, w jakim ich dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Do dostawy terenów zabudowanych stosuje się przepisy art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418, ze zm.; dalej jako: „Prawo budowlane”).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego:

W myśl art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

W myśl art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, na którą składa się prawo własności:

- budynku biurowego wraz z garażem podziemnym, który - zgodnie z informacjami podanymi przez Państwa - od strony prawnej stanowi jeden budynek, jednak dla celów podatkowych jest ujmowany w rejestrze środków trwałych jako dwa środki trwałe - tj. dwa budynki (Budynek 1 i Budynek 2), wraz z wyposażeniem, obejmującym:

- odrębne środki trwałe wyodrębnione w budynku, tj. elementy instalacji, wentylacji (w tym wentylatory, klimakonwektory, instalacja grzewcza itp.), windy, instalacja CCTV, systemy itp., a także elementy wykończeniowe i wyposażenia np. meble, a także prace typu fit‑out wykonane na rzecz najemców, które zgodnie z przepisami o podatku dochodowym od osób prawnych zostały przez Zbywcę ujęte w ewidencji środków trwałych jako samodzielne środki trwałe;

- ruchomości (składniki majątkowe związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, w szczególności wyposażenie części wspólnych, które na dzień Transakcji będą własnością Zbywcy);

- budowli (dróg, parkingów i chodników, palarni, wiaty rowerowej, pylonów informacyjnych);

- urządzeń budowlanych zlokalizowanych na Gruncie (przyłącza, oświetlenie zewnętrzne, ogrodzenie).

Z opisu sprawy i jego uzupełnienia wynika, że Budynek oraz Budowle są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Zbywcy, polegającej na wynajmie Nieruchomości oraz świadczeniu usług polegających na prowadzeniu prac wykończeniowych i adaptacyjnych w powierzchniach wynajętych przez najemców. Pozwolenie na użytkowanie inwestycji zostało wydane dla jednego segmentu Budynku oraz części Budowli w (...) r. dla pozostałej części obejmującej drugi segment Budynku wraz z garażem podziemnym Budynku oraz pozostałej części Budowli.

Od momentu rozpoczęcia użytkowania przez Zbywcę, cała powierzchnia Budynku była przeznaczona na wynajem - Sprzedający wykorzystywał ją dla celów swojej działalności gospodarczej. Dodatkowo Budowle jako element inwestycji i integralny element inwestycji również były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej Sprzedającego.

Wskazali Państwo, że około 90% powierzchni Budynku jest aktualnie objęte odpłatnymi umowami najmu. Powierzchnie te były sukcesywnie przekazywane najemcom i przez nich odbierane począwszy od dnia (...) r., co dotyczy pierwszej umowy najmu zawartej w dniu (...) r. Od tego momentu powierzchnie te były faktycznie wykorzystywane przez najemców w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej, a jednocześnie wykorzystywane przez Zbywcę w jego działalności gospodarczej polegającej na wynajmie Nieruchomości.

Rozpoczęcie pierwszych umów najmu na poszczególne powierzchnie Budynku nastąpiło co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją. Wskazali Państwo także, że od zawarcia umów najmu na niektóre powierzchnie upłynąć mógł okres krótszy niż 2 lata, a ponadto aktualnie są w budynku powierzchnie, które nie były jeszcze wynajęte, lecz Sprzedający aktywnie poszukuje na nie najemców.

Jednocześnie zaznaczyli Państwo, że powierzchnie wspólne Budynku nie były przedmiotem indywidualnych umów najmu, były natomiast do dyspozycji najemców i wykorzystywane przez najemców w ramach umów najmu i zgodnie z funkcją/przeznaczeniem powierzchni wspólnych.

Ponadto, Zbywca ponosił nakłady względem Budynku, które były klasyfikowane jako oddzielne środki trwałe bądź jako zwiększenie wartości początkowej (ulepszenie) poszczególnych obiektów składających się na Budynek.

Zgodnie z informacjami podanymi przez Państwa, wartość nakładów zakwalifikowanych podatkowo na cele podatku dochodowego od osób prawnych jako ulepszenie Budynku 1 nie przekroczyła 30% jego wartości początkowej. Ponadto do dnia Transakcji nie są planowane żadne dodatkowe nakłady zwiększające wartość początkową Budynku 1 w stopniu powodującym przekroczenie 30% jego wartości początkowej.

Natomiast, w odniesieniu do Budynku 2 - doprecyzowując opis zdarzenia przyszłego - wskazali Państwo, że w (...) r. zakończyła się realizacja prac wykończeniowych (fit-out) na potrzeby najemcy, które zostały zaklasyfikowane jako ulepszenie Budynku 2 i łącznie z wcześniejszymi wydatkami na ulepszenie Budynku 2 ponoszonymi w (...) r. spowodowały przekroczenie progu 30% wartości początkowej Budynku 2.

Tym samym w wyniku zakończenia i ostatecznego rozliczenia prac fit-out nakłady na ulepszenie Budynku 2 w rozumieniu podatku dochodowego od osób prawnych osiągną próg przekraczający 30% jego wartości początkowej.

Podali Państwo także, że Zbywca nie poniósł (ani do dnia Transakcji nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie Budowli, których wartość byłaby większa lub równa 30% ich wartości początkowej.

Analizując przedstawione przez Państwa informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że dostawa Budynku 1 - w zakresie w jakim do jego pierwszego zasiedlenia doszło co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją (w tym powierzchni wspólnych Budynku) - oraz Budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż rozpoczęcie pierwszych umów najmu na poszczególne powierzchnie Budynku 1 (w tym powierzchni wspólnych Budynku) nastąpiło co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją. Ponadto, jak wynika z opisu sprawy, wartość nakładów poniesionych na ulepszenie Budynku 1 nie przekroczyła 30% jego wartości początkowej i nie są planowane żadne dodatkowe nakłady zwiększające wartość początkową Budynku 1 w stopniu powodującym przekroczenie 30% jego wartości początkowej do dnia Transakcji. Również, w odniesieniu do Budowli, Zbywca nie poniósł (ani do dnia Transakcji nie będzie ponosił) wydatków na ich ulepszenie, których wartość byłaby większa lub równa 30% ich wartości początkowej.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do Budynku 1, w zakresie w jakim do jego pierwszego zasiedlenia doszło co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją (w tym powierzchni wspólnych Budynku), jak i Budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Jak wskazano powyżej, ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Wskazali Państwo, że Zbywca oraz Nabywca złożą bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność Nieruchomości, wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości, w części w jakiej pod takie zwolnienie będzie podlegać. Ponadto, zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Tym samym, mając na względzie, że w zakresie dostawy Budynku 1, w części w jakiej do jego pierwszego zasiedlenia doszło co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją oraz Budowli Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, składając stosowne oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT tej dostawy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z ust. 11 ustawy o VAT, dostawa Budynku 1 (w zakresie w jakim do jego pierwszego zasiedlenia doszło co najmniej 2 lata przed planowaną Transakcją) oraz Budowli będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Natomiast zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie znajduje zastosowania w stosunku do pozostałej części Budynku 1, dla której nie minie okres co najmniej dwóch lat od pierwszego zasiedlenia lub dokonywanej w ramach pierwszego zasiedlenia.

Zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie znajdzie również zastosowania do dostawy Budynku 2, dla którego w (...) r. zakończyła się realizacja prac wykończeniowych (fit-out) na potrzeby najemcy. Wskazali Państwo, że w (…) r. doszło do przekroczenia przez nakłady na ulepszenie 30% wartości początkowej Budynku 2. Zgodnie z Państwa wskazaniem, w zakresie Budynku 2 doszło do jego ponownego pierwszego zasiedlenia. W Konsekwencji planowana dostaw Budynku 2 nastąpi w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.  

Konieczne zatem jest w stosunku do Budynku 1 (w zakresie w jakim jego dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy) i Budynku 2 zbadanie przesłanek do zwolnienia w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Wskazali Państwo, w związku z nabyciem, wytworzeniem lub ponoszeniem nakładów dotyczących odrębnych środków trwałych wyodrębnionych w Budynku 1/Budynku 2 oraz ruchomości, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT i Zbywca z tego prawa korzystał.

Powyższe wyklucza więc zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, w odniesieniu do Budynku 1 (w zakresie w jakim jego dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy) oraz Budynku 2.

Tym samym w odniesieniu do Budynku 1 (w zakresie w jakim jego dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy) oraz Budynku 2 zasadne staje się zbadanie przesłanek zwolnienia od podatku na podstawie przepisów art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z podanym opisem od momentu rozpoczęcia użytkowania przez Zbywcę, cała powierzchnia Budynku (rozumianego jako Budynek 1 i Budynek 2) była przeznaczona na wynajem. Podali Państwo, że Budynek oraz Budowle są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Zbywcy, polegającej na wynajmie Nieruchomości (podlegającemu opodatkowaniu VAT). Zbywcy przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia VAT od wydatków ponoszonych na ulepszenie Budynku i Zbywca korzysta z tego prawa. Biorąc więc pod uwagę opis sprawy, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 nie będzie miało zastosowania w odniesieniu do Budynku 1 (w zakresie w jakim jego dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy), a także Budynku 2, bowiem nie będą spełnione wynikające w tego przepisu warunki.

Podsumowując, dostawa pozostałej części Budynku 1 oraz Budynku 2, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a, ani art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem dostawa Budynku 1, Budynku 2 i Budowli będzie opodatkowana (w przypadku części Budynku 1 oraz Budowli gdy Strony zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

Z wniosku wynika ponadto, że na działce nr (...) znajdują się urządzenia budowlane (przyłącza, oświetlenie zewnętrzne, ogrodzenie). Urządzenia te należy opodatkować łącznie z budynkami i budowlami, z którymi są powiązane, bowiem brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla tych urządzeń budowlanych w oderwaniu od budynku i budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu. Zatem planowana sprzedaż urządzeń budowlanych będzie dzieliła los podatkowy budynków i budowli znajdujących się na tej działce, z którym są związane.

Mając na uwadze powyższe, dostawa prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr (...), na której posadowione są ww. Budynek 1 i 2 oraz Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Wskazali Państwo również, że w ramach Transakcji Zbywca planuje przenieść na Kupującego wszystkie odrębne środki trwałe oraz ruchomości związane z Nieruchomością będące w jego posiadaniu na dzień Transakcji.

Do odrębnych środków trwałych wyodrębnionych w Budynku należą w szczególności elementy instalacji, wentylacji (w tym wentylatory, klimakonwektory, instalacja grzewcza itp.), windy, instalacja CCTV, systemy itp., a także elementy wykończeniowe i wyposażenia np. meble, a także prace typu fit‑out wykonane na rzecz najemców, które zgodnie z przepisami o podatku dochodowym od osób prawnych zostały przez Zbywcę ujęte w ewidencji środków trwałych jako samodzielne środki trwałe, a nie jako ulepszenie budynków.

Ruchomości obejmują natomiast składniki majątkowe związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, w szczególności wyposażenie części wspólnych, które na dzień Transakcji będą własnością Zbywcy.

W konsekwencji, należy wskazać, że wszystkie elementy wyposażenia Budynku znajdujące się w nim na dzień Transakcji będą wchodziły w skład przedmiotu Transakcji (końcowa lista tych elementów będzie znana dopiero na moment dokonania Transakcji).

Wyjaśnili Państwo, że przez użyte we Wniosku pojęcie „osobne środki trwałe” należy rozumieć takie nakłady poniesione przez Zbywcę, które zgodnie z przepisami o podatku dochodowym od osób prawnych zostały zakwalifikowane jako samodzielne środki trwałe (podlegające amortyzacji na podstawie własnych stawek amortyzacyjnych, niezależnych od budynku), a nie jako nakłady zwiększające wartość początkową Budynku i w taki sposób zostały ujęte w ewidencji środków trwałych Zbywcy.

Należy podkreślić, że zarówno ustawa o podatku od towarów i usług, jak i przepisy wykonawcze do niej, nie regulują pojęcia „części składowych”. Zatem w tym celu należy odwołać się do przepisów ustawy Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 47 § 2 kodeksu cywilnego:

Aby jednak uzyskać atrybut części składowej rzeczy nadrzędnej, w tym przypadku Budynku, osobne środki trwałe, a także elementy wykończeniowe i wyposażenie powinny być połączone z tą rzeczą w taki sposób, że będzie istniała:

- więź fizykalno-przestrzenna oraz,

- więź funkcjonalna (gospodarcza)

a połączenie będzie miało charakter trwały (nie dla przemijającego użytku). Przy czym przesłanki te muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji takiego połączenia powinny one stracić byt w sensie prawnym, gospodarczym i fizycznym. Zatem składniki trwale związane z budynkiem nie będą mogły samoistnie stanowić rzeczy, lecz powinny tworzyć z budynkiem jedną całość.

Przy czym, zgodnie z art. 47 § 3 kodeksu cywilnego:

Jednocześnie stosownie do art. 51 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 51 § 3 Kodeksu cywilnego:

Pojęcie przynależności należy zatem odróżnić od pojęcia części składowej, bowiem związek, jaki zachodzi pomiędzy rzeczą przynależną (pomocniczą) a rzeczą główną, jest luźniejszy niż związek pomiędzy częścią składową a rzeczą nadrzędną. Wprawdzie przynależności i części składowe dzielą los prawny rzeczy głównej (nadrzędnej), lecz w przypadku przynależności zasada ta nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego. Pomiędzy rzeczą główną a przynależną zachodzi wyłącznie związek funkcjonalny. Nie ma więc ścisłej więzi fizycznej, która powoduje, że rzecz staje się częścią składową innej rzeczy. W stosunku przynależności występują dwa odrębne podmiotowe prawa własności - do rzeczy głównej i do rzeczy pomocniczej. Zatem przynależność (rzecz pomocnicza) nie traci samodzielnego bytu prawnego wskutek jej związku z rzeczą główną - pozostaje, w przeciwieństwie do części składowej, samoistną rzeczą ruchomą. Dlatego też przynależność może stanowić przedmiot samoistnego obrotu, natomiast część składowa nie może być przedmiotem odrębnej dostawy.

W kontekście powyższych uwag podkreślić należy, że wszelkie elementy klasyfikowane przez Państwa jako osobne środki trwałe wyodrębnione w Budynku, a także elementy wykończeniowe i elementy wyposażenia, które zostaną połączone z budynkiem w sposób trwały, będąc jego częściami składowymi, będą stanowiły nierozerwalną część sprzedawanego budynku. Nie można zatem przenieść prawa do rozporządzenia budynkiem bez przenoszenia własności jego części składowych. Czynność dostawy budynku i związanych z nim trwale elementów składowych będzie zatem jedną czynnością dostawy, która będzie opodatkowana właściwą stawką podatku lub będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Pojęcia dostawy budynku nie można natomiast rozszerzać na dostawę elementów, które nie są nierozerwalnie związane z konstrukcją budynku. Elementy klasyfikowane przez Państwa jako osobne środki trwałe wyodrębnione w Budynku, a także elementy wykończeniowe i elementy wyposażenia budynku, które nie będą w sposób trwały związane z bryłą budynku, jako mogące być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego, będą stanowić elementy niebędące częściami składowymi budynku i winny zostać opodatkowane odrębnie od dostawy budynku, według stawki właściwej dla dostawy danego rodzaju towaru.

Zatem dostawa elementów klasyfikowanych przez Państwa jako osobne środki trwałe wyodrębnione w Budynku, a także elementów wykończeniowych i elementów wyposażenia, które mogą być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego, który nie stanowi części składowej, winna zostać opodatkowana według przepisów właściwych, tj. według stawki właściwej dla danego towaru.

Zatem mając na uwadze wskazane we wniosku okoliczności sprawy stwierdzić należy, że w analizowanym przypadku planowana dostawa odrębnych środków trwałych wyodrębnionych w Budynku oraz elementów wykończeniowych i wyposażenia, które zostały umieszczone/zamontowane w budynku z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych danego budynku i którego sposób zamocowania uniemożliwia ich demontaż bez uszkodzenia konstrukcji zabudowań, nie będzie stanowić odrębnej dostawy od dostawy danego budynku i będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podatku właściwej dla dostawy tego budynku.

Natomiast dostawa elementów klasyfikowanych przez Państwa jako osobne środki trwałe wyodrębnione w Budynku, a także elementy wykończeniowe i elementy wyposażenia, których montaż nie nastąpił z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych budynku, a jego demontaż nie spowoduje uszkodzenia budynku powinno zostać opodatkowane na zasadach właściwych dla tych towarów.

Przechodząc z kolei do ewentualnego zwolnienia od podatku dostawy ww. elementów klasyfikowanych przez Państwa jako osobne środki trwałe wyodrębnione w Budynku, a także elementy wykończeniowe i elementy wyposażenia, niestanowiących części składowej budynku należy przeanalizować zapisy art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak już wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

 1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

 2. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku, składniki te były wykorzystywane w ramach prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej podlegającym opodatkowaniu VAT, i zgodnie z Państwa wskazaniem, nie były wykorzystywane przez Zbywcę wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.

W konsekwencji dostawa ww. składników nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, bowiem w odniesieniu do pozostałych środków trwałych i ruchomości nie zostanie spełniony jeden z warunków do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.Zatem ich dostawa będzie opodatkowana właściwą dla danego towaru stawką podatku od towarów i usług.

Podsumowując w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budynku 1 i Budowli - korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Zbycie Nieruchomości będzie w całości opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, pomimo częściowo odmiennej argumentacji - z uwagi na fakt, że wywiedli Państwo prawidłowy skutek prawnopodatkowy, jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa Nabywcy do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, wskazać należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 86 ust. 10 ustawy:

Według art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W opisie sprawy wskazali Państwo, że Nabywca po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości będzie prowadził opodatkowaną VAT działalność w zakresie wynajmowania powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców. Ponadto, w opisie sprawy wskazali Państwo, że Nabywca będzie w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Jednocześnie, jak wyjaśniono w niniejszej interpretacji, dostawa Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji, gdy Strony transakcji skutecznie skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy Budynku 1 i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Interpretacja rozstrzyga ściśle w zakresie sformułowanych pytań w podatku od towarów i usług, stąd wszelkie inne kwestie poruszone w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego oraz własnym stanowisku, a nie objęte pytaniami nie były przedmiotem interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

 - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.