Interpretacja indywidualna z dnia 22 maja 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.247.2026.3.KP

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania transakcji sprzedaży niezabudowanych działek wyodrębnionych z Nieruchomości.

Uzupełniła go Pani pismem z 18 maja 2026 r. (wpływ 18 maja 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni (dalej również Sprzedająca) jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy prawo przedsiębiorcy, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej, którą nabyła w 2025 r. w drodze spadku po dziadku. Spadkodawca przedmiotową nieruchomość posiadał w swoim majątku od co najmniej 2010 r.

Nieruchomość stanowi jedną działkę ewidencyjną, dla której obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Teren, na którym położona jest działka oznaczony jest jako teren rolniczy.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię ani na cele osobiste, ani na cele działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie podejmowała działań mających na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, takich jak podział nieruchomości na mniejsze działki ewidencyjne, uzbrojenie działek, wydzielenie dróg wewnętrznych, czy działania marketingowe.

Do Wnioskodawczyni zgłosił się potencjalny Inwestor-Deweloper (dalej także jako Nabywca) zainteresowany kupnem przedmiotowej nieruchomości. Nabywca zamierza na nieruchomości rozpocząć inwestycję, polegającą prawdopodobnie na budowie budynków mieszkalnych.

Wnioskodawczyni i Inwestor umówili się, by po spełnieniu określonych warunków - wstępnie po uzyskaniu pozwolenia na budowę przez Inwestora doszło do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Na moment planowanej transakcji przedmiotowa nieruchomość może składać się z kilku mniejszych działek ewidencyjnych - Inwestor na podstawie udzielonego przez Wnioskodawczynię pełnomocnictwa ma zamiar wystąpić z wnioskiem o podział nieruchomości. Inwestor zainteresowany jest nabyciem całej przedmiotowej nieruchomości.

Wnioskodawczyni w 2026 r. udzieliła dwóch pełnomocnictw osobom działającym w imieniu Inwestora planującemu nabyć od niej przedmiotową nieruchomość. Jedno z pełnomocnictw (w tym do doręczeń) obejmuje umocowanie do:

• występowania i reprezentowania, a także działania w imieniu Wnioskodawczyni i na jej rzecz wobec władz, urzędów administracji państwowej i samorządowej, sądów, osób prawnych i fizycznych,
• składania w imieniu Wnioskodawczyni oświadczeń i wniosków,
• odbioru i kwitowania dokumentów, korespondencji, przesyłek z jakiegokolwiek tytułu mogą przypadać,
• składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania o wszelkich decyzji/postanowień,
• zamawiania i odbioru wszelkich wypisów, wyrysów i zaświadczeń z operatu ewidencji gruntów i budynków,
• w szczególności do zastępowania i reprezentowania Wnioskodawczyni we wszystkich sprawach związanych z podziałem geodezyjnym przedmiotowej nieruchomości, złożenia i odbioru dokumentacji związanej z realizacją pełnomocnictwa i załatwienia wszystkich spraw z tym związanych na warunkach według uznania pełnomocnika. Pełnomocnictwo zostało udzielone na czas określony do końca 2026 r.,
• pełnomocnictwo upoważnia pełnomocnika do udzielania dalszych pełnomocnictw na warunkach według uznania pełnomocnika.

Ponadto Wnioskodawczyni udzieliła również pełnomocnictwa do reprezentowania jej przed podmiotami i urzędami administracji publicznej w zakresie uzyskania wszelkich decyzji administracyjnych a w szczególności do występowania z wnioskami o: warunki wodno-kanalizacyjne, warunki PGE, warunki PSG, warunki zabudowy, warunki na dostawy ciepła, pozwolenia na budowę, uzyskiwanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, dokonywania wszelkich uzgodnień dla planowanej inwestycji.

Zakres pełnomocnictwa obejmuje również składanie oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane lub zmiany koniecznej dokumentacji, oraz do prowadzenia korespondencji.

Aktualnie Strony transakcji rozmawiały o przeniesieniu własności nieruchomości bez zawierania przedwstępnej umowy sprzedaży, dokładna data transakcji nie jest jeszcze ustalona.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni posiada nieograniczony obowiązek na terytorium Polski w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Spadkodawca (dziadek Wnioskodawczyni) nabył prawo własności nieruchomości, o której mowa we wniosku w drodze darowizny od swoich rodziców w 1975 r.

W zaświadczeniu w zakresie podatku od spadków i darowizn wydanym przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego wskazane zostały następujące nabyte składniki majątku:

• Nieruchomość niezabudowania 14 024 m²,
• Nieruchomość o powierzchni 2505 m², zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni użytkowej 333,55 m^2,
• Samochód osobowy (…),
• Środki pieniężne na rachunku bankowym,
• Nieruchomość o powierzchni 669 m², zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni 294,5 m²,
• Nieruchomość o powierzchni 324 m², zabudowana budynkiem mieszkalnym o powierzchni 91,5 m²,
• Przyczepa ciężarowa do przewozu zwierząt,
• Nieruchomość o powierzchni 5076 m²,
• Budynek gospodarczy o powierzchni 141 m²,
• Budynek gospodarczy o powierzchni 673,78 m².

Powodem sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku jest zaspokojenie własnych potrzeb i zabezpieczenie bytowe najbliższej rodziny, a także zakup mieszkania w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych.

Środki uzyskane ze sprzedaży Wnioskodawczyni przeznaczy na zakup mieszkania, pozostałe środki posłużą na zaspokojenie potrzeb bytowych bieżących i przyszłych oraz zabezpieczenie przyszłości dzieci.

Nieruchomości te nie były wykorzystywane w żaden konkretny sposób. Wnioskodawczyni jedynie miała i ma do nich tytuł własności i wynikające stąd ich posiadanie.

Przedmiotowa nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni nie występowała z wnioskiem o uchylenie/zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość.

Wnioskodawczyni nie występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży, działka posiada MPZP, który określa warunki zabudowy.

Opisane we wniosku działania pełnomocników nie są podejmowane na zlecenie Wnioskodawczyni i za wynagrodzeniem wypłacanym z własnych środków finansowych Wnioskodawczyni. Działania podejmowane przez pełnomocników służą spełnieniu warunków, od których zależy nabycie nieruchomości przez Inwestora.

Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia ww. nieruchomości.

Nieruchomość, o której mowa we wniosku od momentu nabycia do momentu zbycia nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

W odniesieniu do nieruchomości, o której mowa we wniosku Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła żadnych działań o charakterze marketingowym. Wnioskodawczyni nie zamieszczała ogłoszeń w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, które dotyczyły sprzedaży nieruchomości.

Sposób pozyskania potencjalnego nabywcy nieruchomości nastąpił z inicjatywy Kupującego, który zgłosił się do Wnioskodawczyni z propozycją zakupu nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży innej nieruchomości.

Wnioskodawczyni planuje zakup mieszkania na własne cele mieszkaniowe za środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Wnioskodawczyni posiada na współwłasność 1/2 łąk o łącznej pow. 5076 m², ale nie planuje ich sprzedaży.

Udzielenie pełnomocnictw potencjalnemu nabywcy stanowiło warunek konieczny dla późniejszego zawarcia umowy sprzedaży. Na podstawie tych pełnomocnictw, potencjalny Inwestor może powziąć informację czy na nieruchomości będzie mógł zrealizować planowaną inwestycję.

Drugie pełnomocnictwo obejmuje reprezentowanie Mocodawcy przed wszelkimi podmiotami i urzędami administracji publicznej w zakresie uzyskania wszelkich decyzji administracyjnych a w szczególności do występowania z wnioskami o: warunki wodno-kanalizacyjne, warunki (…), warunki (…), warunki zabudowy, warunki na dostawy ciepła, pozwolenia na budowę, uzyskiwanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, dokonywania wszelkich uzgodnień dla planowanej inwestycji. Zakres pełnomocnictwa obejmuje również składanie oświadczeń o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane lub zmiany koniecznej dokumentacji, oraz do prowadzenia korespondencji.

Pytanie

Czy zgodnie z art. 15 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy o VAT, sprzedaż działek wyodrębnionych z Nieruchomości przez Wnioskodawczynię stanowić będzie rozporządzanie majątkiem prywatnym, a w konsekwencji nie będzie stanowiła czynności opodatkowanej podatkiem VAT?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni planowana sprzedaż niezabudowanych gruntów nie podlega podatkowi od towarów i usług, nie mieści się bowiem w zakresie objętym definicją działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami VAT są między innymi osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest więc, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej: „TSUE” lub „Trybunał”) w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Jak wskazuje się natomiast w krajowym orzecznictwie, dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest ustalenie czy działalność ta przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną (tak np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 maja 2014 r. I FSK 774/13).

Co równie istotne, aby uznać dany podmiot za prowadzący działalność gospodarczą, trzeba wziąć pod uwagę, czy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży (w tym wypadku) nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), w szczególności zaś czy angażuje on środki zbliżone do innych stosowanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w przedmiocie handlu nieruchomościami.

Istotne znaczenie mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży, to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Pod uwagę należy brać jednak wszystkie okoliczności, które mają związek z rozpatrywanym przypadkiem, zarówno te obecne, bieżące, jak i mające miejsce w przeszłości.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się także, że stwierdzenie, czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo istotna jest ocena, czy z dokonanych czynności wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec.

Ponadto sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 1 i ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE, umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyroki NSA: z 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Tym samym, podstawowymi cechami tak rozumianej działalności gospodarczej będą:

• wszelkie działanie jak producent, sprzedawca, usługodawca,
• prowadzenie działalności samodzielnie, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności,
• prowadzenie działalności w sposób stały (częstotliwy) lub wykonanie czynności w sposób jednorazowy w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.

Przez zamiar częstotliwości prowadzenia działalności należy tutaj rozumieć chęć, wolę powtarzalnego, a nie jednorazowego, wykonywania określonych czynności, składających się na istotę prowadzonej działalności (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 7 maja 2013 r., sygn. akt I SA/Rz 258/13).

W ocenie Wnioskodawczyni, czynność sprzedaży nieruchomości, złożonej z kilku działek ewidencyjnych - podzielonych na wniosek złożony przez Inwestora składających powinna zostać uznana za czynność podjętą przez Sprzedającą w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym, nie zaś w ramach działalności gospodarczej.

Podejmowane przez Wnioskodawczynię działania nie wskazują, że skala jej aktywności w celu zbycia nieruchomości była porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Sprzedająca nie angażuje bowiem w ramach transakcji środków podobnych do tych, jakie angażują producenci, handlowcy czy usługodawcy. Czynności te nie mają ponadto charakteru stałego.

Wskazać należy, iż Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającą w drodze spadku i do chwili obecnej nie była wykorzystywana. Jedyne czynności z nią związane to udzielenie osobom działającym w imieniu Inwestora (planującego nabyć nieruchomość) pełnomocnictw do działań podziałowych i w zakresie czynności niezbędnych do doprowadzenia mediów, składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii. Jedynym celem pełnomocnictwa udzielanego w takich warunkach prawnych jest ułatwienie uzyskania decyzji podziałowej i ewentualnych promes na przyłączenie mediów. Są to działania prowadzone przez osoby działające w imieniu Inwestora wyłącznie na jego rzecz; właścicielka gruntu nie jest zainteresowana budową budynków mieszkalnych na tej nieruchomości.

Tym samym, nie ma możliwości wskazania, że Wnioskodawczyni prowadziła szereg czynności podobnych do profesjonalistów na rynku nieruchomości, którzy zajmują się ciągłym pozyskiwaniem nowych terenów w celu ich dalszej sprzedaży.

Od początku posiadania Nieruchomości Sprzedająca nie wykonywała żadnych działań, które mogłyby być rozpatrywane jako działania „jak profesjonalista”.

Nieruchomość nie była w żaden sposób użytkowana przez Wnioskodawczynię. Sprzedająca w stosunku do Nieruchomości nie podejmowała żadnych działań o charakterze ulepszeniowym, nie dokonywała uzbrojenia terenu nieruchomości, nie ogradzała nieruchomości ani nie dokonywała jakichkolwiek inwestycji (np. przyłącza mediów, budowa drogi wewnętrznej), których celem byłoby zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości na potrzeby późniejszej sprzedaży.

W związku z tym nie można uznać, że Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży Nieruchomości podejmuje aktywne działania właściwe podmiotom profesjonalnie zajmującym się obrotem nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, a w konsekwencji, że sprzedaż gruntu opisana we wniosku, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i ust. 2 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 i art. 7 VAT.

Tym samym w przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości podzielonej na mniejsze działki ewidencyjne przez Inwestora działającego na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Wnioskodawczynię można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy działek Wnioskodawczyni będzie korzystać z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Za powyższym przemawia w szczególności fakt, iż:

• Nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię w drodze spadku w 2025 r.;
• Sprzedająca nie miała i nie ma zamiaru wykorzystywania Nieruchomości w celach zarobkowych, tj. Nieruchomość nie była przedmiotem umów najmu, dzierżawy, ani innych umów o podobnym charakterze;
• Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, nie stanowiła środka trwałego ani towaru handlowego;
• Sprzedająca nie dokonywała i nie będzie dokonywała żadnych ulepszeń Nieruchomości, nie ogradzała Nieruchomości, ani nie dokonuje jakichkolwiek inwestycji, których celem byłoby zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości na potrzeby późniejszej sprzedaży;
• Działania Sprzedającej nie mają charakteru ciągłego i powtarzalnego;
• Uzyskane ze sprzedaży środki Sprzedająca zamierza przeznaczyć na potrzeby prywatne.

Podsumowując, w przedstawionym stanie sprawy, Wnioskodawczyni nie będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy dokonując jednej transakcji sprzedaży nieruchomości składającej się z kilku działek ewidencyjnych stanowiących jej majątek prywatny. Zatem czynność ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że według art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek wyodrębnionych z Nieruchomości istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani w stosunku do sprzedaży działek wyodrębnionych z Nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast - jak wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy prawo przedsiębiorcy, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług. Jest Pani właścicielem nieruchomości gruntowej niezabudowanej, którą nabyła Pani w 2025 r. w drodze spadku po dziadku. Nieruchomość stanowi jedną działkę ewidencyjną. Nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób.

Aktualnie Strony transakcji rozmawiały o przeniesieniu własności nieruchomości bez zawierania przedwstępnej umowy sprzedaży, dokładna data transakcji nie jest jeszcze ustalona.

Jednak Inwestor i Pani umówiliście się, by po spełnieniu określonych warunków - wstępnie po uzyskaniu pozwolenia na budowę przez Inwestora doszło do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości. Sposób pozyskała nabywcy nieruchomości nastąpił z inicjatywy Kupującego, który zgłosił się do Pani z propozycją zakupu nieruchomości.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż działek wyodrębnionych z Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pani zapytania, należy wskazać, że co prawda nie doszło do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży posiadanej przez Panią Nieruchomości, jednak umówiła się Pani z Inwestorem, że do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości dojdzie po spełnieniu określonych warunków i jednocześnie udzieliła Pani nabywcy pełnomocnictwa do występowania w Pani imieniu przed organami administracji publicznej celem uzyskania wszelkich zgód i pozwoleń zmierzających do uzyskania końcowego, ostatecznego i wykonalnego pozwolenia na budowę inwestycji. Nie jest przy tym wykluczone, że przyszły nabywca w Pani imieniu wykonał/wykona także inne czynności - prawne bądź faktyczne - jak na przykład reprezentowanie mocodawcy przed osobami fizycznymi, prawnymi, w urzędach administracji rządowej i samorządowej, sądach i innych instytucjach, w tym przed urzędem skarbowym we wszelkich sprawach oraz czynnościach prawnych, składanie oświadczeń, wyjaśnień i wniosków, w istocie zmierzające do uzyskania wymaganych zgód/pozwoleń/decyzji.

Uzyskanie wymienionych w umowie decyzji i pozwoleń jest warunkiem zrealizowania właściwej umowy sprzedaży. Czynności te nastąpiły/nastąpią chronologicznie, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Inwestora (pozwolenia, przyłącza itp.), nie jest jednak staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.

W tej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Inwestor) sam się zgłosił, czyli Pani jako właściciel nieruchomości, nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do jej nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (nabywcę) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właściciela gruntu (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.). Jednak starania pełnomocnika nie są staraniami właściciela podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupującego, aby oferowany grunt uczynić atrakcyjniejszym dla potencjalnego nabywcy, by podnieść jego cenę.

Podkreślić należy, że z wniosku nie wynika, aby ww. podjęte przez kupującego działania prowadziły do podwyższenia atrakcyjności terenu niezabudowanych działek wyodrębnionych z Nieruchomości w celu ich sprzedaży, lecz przyszły nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, w celu przystosowania tej nieruchomości do zrealizowania własnych określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania ww. nieruchomości do potrzeb tego kupującego nie powoduje, że zostanie Pani z tego powodu uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika także, że przedmiotowa nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Panią w żaden sposób również w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie podejmowała Pani żadnych działań zmierzających do uatrakcyjnienia ww. nieruchomości. Nieruchomość, o której mowa we wniosku od momentu nabycia do momentu zbycia nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Ponadto, w stosunku do nieruchomości nigdy nie prowadziła Pani żadnych działań o charakterze marketingowym. Nie zamieszczała Pani ogłoszeń w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, które dotyczyły sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży przez Panią działek wyodrębnionych z Nieruchomości, nie wystąpi ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądza, że ta sprzedaż będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła i w tym konkretnym przypadku nie podejmie Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży działek wyodrębnionych z Nieruchomości, będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług i nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w odniesieniu do powyższej transakcji, a dostawa ta nie podlega opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przez Panią działek wyodrębnionych z Nieruchomości, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem, przepisy ustawy nie będą miały zastosowania do ww. sprzedaży.

W efekcie Pani stanowisko uznaję za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA: z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21; z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21; z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21; z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21; z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20; z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Informuję, że w zakresie pytania nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.