Interpretacja indywidualna z dnia 30 czerwca 2026 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.344.2026.4.KO

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług.

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 22 maja 2026 r. będącym odpowiedzią na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

- Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

- Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

A. Wnioskodawcy oraz planowana transakcja

1.

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Sprzedający”, „Zbywca”) na dzień złożenia niniejszego wniosku jest właścicielem Nieruchomości położonej w (…), opisanej szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość”). Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, podlegającą opodatkowaniu VAT.

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”) jest podmiotem, który planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość. Nabywca po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości będzie prowadził opodatkowaną VAT działalność w zakresie wynajmowania powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”.

2.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”, „Sprzedaż”), która ma zostać dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Wnioskodawcy planują przeprowadzić Transakcję do 31 grudnia 2026 r. zawierając umowę ostatecznie przenoszącą własność Nieruchomości (dalej: „Umowa Sprzedaży”).

3.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu Ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm.).

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

B. Opis Nieruchomości

1.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmie prawo własności nieruchomości składającej się z:

- gruntu, położonego w (…), składającego się z działek ewidencyjnych (…) (dalej łącznie jako: „Grunt”);

- zlokalizowanych na Gruncie budynków handlowo-usługowych wchodzących w skład prowadzonego przez Zbywcę centrum handlowego (tj. Budynki A-F) posadowionych na działkach (…) (dalej łącznie jako: „Budynek”);

- budowli i urządzeń zlokalizowanych na Gruncie, tj.:

- Infrastruktura techniczna terenu (działki nr …)

- sieć wodociągowa terenu,

- kanalizacja sanitarna,

- kanalizacja deszczowa,

- przepompownia sanitarna,

- przepompownia deszczowa,

- zbiornik retencyjny deszczowy,

- zbiornik przeciwpożarowy, przebudowana sieć energetyczna wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

- przyłącze energetyczne (RG).

- Układ komunikacyjny i zagospodarowanie terenu (działki …)

- parkingi i place manewrowe wraz z konstrukcją nawierzchni,

- konstrukcje wjazdów i wyjazdów,

- elementy zagospodarowania terenu stanowiące obiekty małej architektury,

- wiata śmietnikowa.

- Infrastruktura reklamowa i identyfikacyjna (działka …)

- pylon reklamowy,

- tablice reklamowe.

- Pozostałe budowle i elementy infrastrukturalne (działki …)

- przyłącza do sieci,

- budowle oraz elementy infrastruktury wykonane w ramach robót specjalistycznych, trwale związane z Gruntem i służące prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości jako centrum handlowo-usługowego.

(dalej łącznie jako: „Budowle”).

Wnioskodawca wyjaśnia, że wszystkie Budowle, o których mowa we wniosku, stanowią budowle trwale związane z gruntem, urządzenia budowlane oraz obiekty małej architektury w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Dalej łącznie Grunt, Budynek i Budowle opisane powyżej będą określane zbiorczo jako: „Nieruchomość”.

2.

Wnioskodawca nie wyklucza, że w ramach Transakcji może dojść również do przeniesienia na rzecz Nabywcy własności budowli i urządzeń budowlanych zlokalizowanych poza granicami Nieruchomości (dalej jako „Budowle poza Gruntem”).

3.

Dodatkowo na Gruncie jest zlokalizowane złącze kablowe średniego napięcia (tj. naniesienia), które nie jest własnością Zbywcy, a stanowią część tzw. przedsiębiorstwa lub przedsiębiorstw przesyłowych (dalej: „Naniesienie”). Naniesienie to nie zostanie przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

4.

Grunt, na którym położona jest Nieruchomość objęty jest zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie z uchwałą (…) Rady Miejskiej w (…) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części terenu miasta (…). Zgodnie z ww. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość jest przeznaczona na prowadzenie działalności usługowej, z wyjątkiem jej części, która są terenami dróg wewnętrznych.

5.

Decyzją Starosty (…) zatwierdzono projekt zagospodarowania Nieruchomości oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielono na rzecz Sprzedającego pozwolenia na budowę zespołu sześciu budynków handlowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, obejmującą m.in. parking, pylon, dwa zbiorniki wody przeciwpożarowej, zbiornik retencyjny oraz przyłącze średniego napięcia. Inwestycja miała być realizowana na działkach ewidencyjnych (…), położonych (…) (dalej: „Decyzja Pozwolenie na Budowę”). Decyzja stała się ostateczna z dniem 26 stycznia 2022 r.

Decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (…) udzielono Sprzedającemu pozwolenia na użytkowanie zespołu sześciu budynków handlowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą, obejmującą m.in. parking, zatoki postojowe, pylon, wiaty, zbiornik przeciwpożarowy, zbiornik retencyjny oraz przyłącze średniego napięcia. Inwestycja została zrealizowana na działkach ewidencyjnych (…), położonych w (…), na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (…), wraz z późniejszymi zmianami. Decyzja stała się ostateczna w dniu 12 października 2023 r. (dalej: „Pozwolenie na Używanie”).

6.

Dodatkowo, od dnia przyjęcia Budynku oraz Budowli do użytkowania do dnia Transakcji, Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

C. Okoliczności nabycia Gruntu przez Zbywcę

1.

W latach 2020-2021 Zbywca sukcesywnie nabywał prawo własności oraz udziały we własności nieruchomości gruntowych położonych (…) obejmujących łącznie działki ewidencyjne nr (…) (Grunt). Nabycie Gruntu następowało na podstawie kilku odrębnych aktów notarialnych zawieranych z osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej.

W odniesieniu do zdecydowanej większości transakcji nabycia Gruntu osoby je sprzedające nie były czynnymi podatnikami VAT, a sprzedaż Gruntu nie podlegała opodatkowaniu VAT, w konsekwencji czego transakcje te były opodatkowane PCC. W tych przypadkach po stronie Zbywcy nie wystąpił podatek VAT naliczony.

2.

Wyjątkowo, w ramach jednej z transakcji obejmującej działki nr (…) - na skutek uzyskania interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej - osoby zbywające te działki zostały uznane za podatników VAT wyłącznie w zakresie sprzedaży części działek stanowiących tereny budowlane. W konsekwencji jedynie sprzedaż działek (…) została opodatkowana VAT według stawki 23%, natomiast sprzedaż działek (…) korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w tym zakresie podlegała PCC.

Działki Gruntu na moment nabycia przez Zbywcę miały różny status zabudowy. Działki nr (…) były w momencie nabycia niezabudowane. Zabudowa występowała wyłącznie na działce (…), na której znajdował się budynek mieszkalny, oraz w ograniczonym zakresie na działce (…), przy czym zabudowa ta dotyczyła jedynie części całego areału i była wyodrębniona w dokumentacji transakcyjnej. W konsekwencji przeważająca część nabytego Gruntu stanowiły grunty niezabudowane.

D. Status Nieruchomości

1.

Budynek oraz Budowle zostały wybudowane przez Sprzedającego, któremu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Budynku i Budowli. Sprzedający bowiem poniósł te wydatki w związku z zamiarem wykorzystywania Budynku oraz Budowli do czynności opodatkowanych VAT.

Budynek i Budowle są wykorzystywane w prowadzonej przez Zbywcę działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (w stawce 23%) - tj. stanowią przedmiot odpłatnych umów najmu komercyjnego. Na moment składania niniejszego wniosku 98% powierzchni obejmującej pomieszczenia handlowe i usługowe przeznaczone do wynajęcia na rzecz najemców jest objęte umowami najmu, przy czym wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń w Budynku nastąpiło w lipcu 2023 r.

Ponadto, Zbywca jest stroną umowy dzierżawy, na podstawie której wydzierżawił infrastrukturę energetyczną zlokalizowaną na Nieruchomości, stanowiącą własność Zbywcy, na rzecz podmiotu świadczącego usługi dystrybucji energii elektrycznej.

2.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Należy przy tym zwrócić uwagę, że najem Nieruchomości stanowi zasadniczy przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego główne źródło przychodów. Co do zasady zatem, Zbywca nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością w zakresie wynajmu Budynku.

3.

W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty administracyjne, koszty mediów, koszty ochrony Nieruchomości, koszty obsługi technicznej, odbioru odpadów, czy sprzątanie Nieruchomości, itd. Zbywca posiada zawarte umowy z dostawcami tych usług, przy czym prawa i obowiązki z nich wynikające nie zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach transakcji.

Zbywca w celu zapewnienia bieżącej obsługi Nieruchomości zawarł z zewnętrznym podmiotem umowę o świadczenie usług obsługi nieruchomości, która obejmuje tzw. usługi facility management (dalej: „Umowa o obsługę Nieruchomości”).

Umowa o obsługę Nieruchomości nie zostanie przeniesiona na Nabywcę w ramach Transakcji i zostanie rozwiązana przez Sprzedającego przed Transakcją.

E. Planowana Transakcja i składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji

1.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie na podstawie Umowy Sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży.

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.; dalej: „Kodeks cywilny”), Nabywca z chwilą nabycia Nieruchomości wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z Umów Najmu dotyczących Nieruchomości.

W Umowie Sprzedaży, Sprzedający oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Oświadczenie będzie spełniać wymogi formalne, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

2.

Ponadto, w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę prawa i obowiązki związane z użytkowaniem Nieruchomości, w szczególności:

- wszelkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu lub dzierżawy (dalej: „Umowy Najmu”) (tj. zarówno te, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i te, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

- prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z Umów Najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

- wynikające z Umów Najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

- autorskie prawa majątkowe do dokumentacji dotyczącej Nieruchomości jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (o ile prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich będzie przysługiwało Zbywcy i w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są / będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;

- prawa wynikające z umów o roboty budowlane oraz umów projektowych, w tym m.in. umowy o generalne wykonawstwo, w tym wszelkie prawa Zbywcy wynikające z gwarancji i rękojmi generalnego wykonawcy oraz inne prawa Zbywcy wynikające z gwarancji i rękojmi udzielonych przez innych wykonawców (w tym architektów);

- prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań wykonawców z tytułu umów o roboty budowlane lub umów projektowych, w tym m.in. umowy o generalne wykonawstwo (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej oraz kwot zatrzymanych) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

- ruchomości oraz inne elementy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

- w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń (dalej łącznie: „Przenoszone Prawa i Obowiązki”).

Jak już wcześniej wskazano, niewykluczone, że w ramach Transakcji Zbywca przeniesie na rzecz Nabywcy Budowle poza Gruntem.

Ponadto w dniu zawarcia Transakcji, Zbywca może udzielić Nabywcy zgód na przeniesienie niektórych decyzji administracyjnych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym w szczególności (lecz nie wyłącznie) pozwoleń wodnoprawnych, decyzji na lokalizację infrastruktury technicznej w pasie dróg publicznych lub decyzji na zajęcie pasa drogi publicznej przez infrastruktury techniczną.

3.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że:

- przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy,

- zgodnie z ustaleniami Wnioskodawców, tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą w skład przedmiotu Transakcji. W konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Zbywcy.

W ramach badania stanu prawnego, technicznego oraz kwestii podatkowych i finansowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Zbywca udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące w szczególności Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

Zawarte przez Zbywcę umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (przykładowo: umowy z dostawcami mediów, umowa o wywóz śmieci, umowa o świadczenie usług sprzątania itp.) dla zapewnienia ciągłości ww. świadczeń i obsługi Nieruchomości mogą zostać przeniesione na Nabywcę, ale zgodnie z intencją Nabywcy zostaną one rozwiązane niezwłocznie po zawarciu Umowy Sprzedaży.

Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami.

W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Zbywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

Po Transakcji Nabywca może zawrzeć umowę o świadczenie usług bieżącej obsługi Nieruchomości (świadczenie tzw. usług facility management) z tym samym podmiotem, który świadczył takie usługi na rzecz Zbywcy. W tym przypadku zakres i warunki umowy będą poprzedzone negocjacjami z usługodawcą w celu uzgodnienia treści zgodnej ze standardami rynkowymi. Nabywca nie przewiduje, aby przedmiotowa umowa została zawarta na takich samych warunkach, na jakich współpracował z tym usługodawcą Zbywca, w szczególności Nabywca będzie dążył, aby warunki umowy zostały dostosowane do standardowych zapisów tego rodzaju umów stosowanych przez grupę, do której należy Nabywca oraz aby umowa została przygotowana według obowiązującego w grupie Nabywcy wzoru wykorzystywanego dla tego rodzaju umów.

Jak wskazano powyżej, intencją Wnioskodawców jest rozwiązanie przez Zbywcę umów związanych z bieżącą obsługą serwisową Nieruchomości niezwłocznie po zawarciu Umowy Sprzedaży i zawarcie przez Nabywcę po zawarciu Umowy Sprzedaży nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych umów serwisowych, zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami).

Powyższe może mieć miejsce w szczególności z uwagi na konieczność zapewnienia ciągłości dostawy obsługi serwisowej lub wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia niezwłocznie po zawarciu Umowy Sprzedaży. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach, w szczególności, gdyby rozwiązanie danej umowy łączyło się z wygaśnięciem rękojmi lub gwarancji jakości udzielonej przez dostawcę, konieczne będzie kontynuowanie danej umowy przez Nabywcę, w szczególności do upływu okresu rękojmi lub gwarancji jakości udzielonej przez dostawcę.

4.

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki (oraz ewentualnie Budowli poza Gruntem) składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

- oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy);

- wierzytelności Zbywcy;

- środki pieniężne i umowy rachunków bankowych;

- zobowiązania Zbywcy (m.in. wynikające z umów, na podstawie których udzielono mu finansowania);

- prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością (np. umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych);

- koncesje, licencje (poza licencjami i sublicencjami dotyczącymi oprogramowania oraz praw autorskich dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości) i zezwolenia;

- wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi;

- księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę;

- zakład pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym pracownicy Zbywcy (tutaj Wnioskodawca nadmienia, że Zbywca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniał pracowników).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat.

W ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy.

5.

W Umowie Sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, Umów Najmu oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz okaże i/lub przekaże Nabywcy dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia Umowy Sprzedaży, tytułu prawnego do Nieruchomości, kwestii podatkowych, Umów Najmu.

Z ostrożności procesowej przed transakcją Strony zawnioskują o zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g ustawy Ordynacja Podatkowa dotyczące Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

F. Okoliczności związane z płatnością ceny planowanej Transakcji oraz dokumentowania planowanej Transakcji

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę Transakcji.

Nabywca będzie zobowiązany zapłacić Zbywcy na podstawie Umowy Sprzedaży cenę sprzedaży w kwocie netto wyrażoną w walucie EUR. Cena będzie płatna w EUR, a kwota VAT będzie płatna w PLN, zgodnie ze średnim kursem wymiany EUR/PLN opublikowanym przez Narodowy Bank Polski w dniu roboczym bezpośrednio poprzedzającym dzień Transakcji, z zastosowaniem mechanizmu podzielonej płatności.

Po dokonaniu Transakcji może dojść do korekty ceny za Nieruchomość, pod warunkiem ziszczenia się określonych w umowie sprzedaży okoliczności. W szczególności Strony dokonają rozliczenia czynszów najmu, opłat za media oraz opłat serwisowych za miesiąc, w którym zostanie dokonana Transakcja, według ustalonych procedur.

G. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości (tj. w Budynku) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Nabycie Nieruchomości oraz Przenoszonych Praw i Obowiązków nastąpi zatem przede wszystkim w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości.

Mając na uwadze, że:

 (1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o obsługę Nieruchomości (tzw. usługi facility management).

 (2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie umów serwisowych przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu (przy czym w wyjątkowych przypadkach możliwe jest przeniesienie praw i obowiązków niektórych umów),

 (3) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy,

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca będzie musiał zapewnić: (1) bieżącą obsługę nieruchomości (tzw. facility management), (2) umów serwisowych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Pismem z 22 maja 2026 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

Pytanie 1:

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego przez jednoznaczne wskazanie posadowionych na działce (…):

a) budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2026 r., poz. 524) trwale z gruntem związanych,

b) urządzeń budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane,

c) obiektów małej architektury w rozumieniu art. 3 pkt 4 ww. ustawy Prawo budowlane,

Proszę wskazać osobno dla każdej działki jakie posadowione są na niej budowle, urządzenia budowlane, obiekty małej architektury.

Odpowiedź na Pytanie 1: Wskazanie budowli, urządzeń budowlanych i obiektów małej architektury posadowionych na Gruncie

Na działkach składających się na Grunt objęty Wnioskiem posadowione są następujące obiekty:

1) na działce (…):

a. budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz.U. z 2026 r. poz. 524) trwale z gruntem związane:

i. instalacja wodociągowa zewnętrzna,

 ii. zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej,

iii. złącze kablowe średniego napięcia (dalej również: „Naniesienie”),

iv. droga wewnętrzna wraz ze zjazdami,

b. urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane:

 i. parkingi i place manewrowe wraz z konstrukcją nawierzchni,

ii. ogrodzenie.

2) na działce (…):

a. budowle w rozumieniu ww. ustawy Prawo budowlane trwale z gruntem związane:

 i. instalacja wodociągowa zewnętrzna,

 ii. zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej,

iii. droga wewnętrzna,

b. urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane:

 i. parkingi i place manewrowe wraz z konstrukcją nawierzchni,

ii. ogrodzenie.

3) na działce (…):

a. budynki:

i. Budynek A,

 ii. Budynek B,

iii. Budynek C,

b. budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane trwale z gruntem związane:

i. instalacja wodociągowa zewnętrzna,

ii. zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej,

iii. przebudowana sieć energetyczna wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

iv. droga wewnętrzna,

c. urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane:

i. parkingi i place manewrowe wraz z konstrukcją nawierzchni,

ii. przyłącze energetyczne (RG),

iii. zewnętrzna instalacja elektroenergetyczna,

iv. przyłącze do sieci gazowej (przyłącze gazowe) - wraz ze skrzynką gazową zamontowaną na ścianie budynku A,

v. ogrodzenie,

d. obiekty małej architektury w rozumieniu art. 3 pkt 4 ww. ustawy Prawo budowlane:

i. śmietniki.

4) na działce (…):

a. budynki:

i. Budynek A,

 ii. Budynek B,

iii. Budynek C,

iv. Budynek D,

b. budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane trwale z gruntem związane:

 i. instalacja wodociągowa zewnętrzna,

ii. zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej,

iii. kanalizacja sanitarna,

iv. przebudowana sieć energetyczna wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

v. droga wewnętrzna,

c. urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane:

i. parkingi i place manewrowe wraz z konstrukcją nawierzchni,

ii. przyłącze energetyczne (RG),

iii. ogrodzenie.

d. obiekty małej architektury w rozumieniu art. 3 pkt 4 ww. ustawy Prawo budowlane:

i. ławki,

 ii. śmietniki,

iii. stojaki na rowery,

iv. odbojnice,

 v. słupki zabezpieczające,

vi. wiaty na wózki,

5) na działce (…):

a. budynki:

 i. Budynek D,

ii. Budynek E,

iii. Budynek F,

b. budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane trwale związane z gruntem:

i. instalacja wodociągowa zewnętrzna,

ii. zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej,

 iii. kanalizacja sanitarna,

 iv. przepompownia sanitarna,

v. przepompownia deszczowa,

 vi. zbiornik retencyjny deszczowy,

vii. zbiornik przeciwpożarowy,

viii.przebudowana sieć energetyczna wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

 ix. droga wewnętrzna wraz ze zjazdami,

 x. wiata śmietnikowa,

xi. pylon reklamowy,

xii. tablice reklamowe,

c. urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane:

i. parkingi i place manewrowe wraz z konstrukcją nawierzchni,

ii. przyłącze energetyczne (RG),

iii. przyłącza do sieci (przyłącze wody, przyłącze kanalizacji sanitarnej, przyłącze kanalizacji deszczowej),

iv. separator substancji ropopochodnych,

v. ogrodzenie,

d. obiekty małej architektury w rozumieniu art. 3 pkt 4 ww. ustawy Prawo budowlane:

i. ławki,

 ii. śmietniki,

iii. stojaki na rowery,

iv. odbojnice,

 v. słupki zabezpieczające,

vi. wiaty na wózki,

6) na działce (…):

a. budynki:

i. Budynek A,

b. budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane trwale z gruntem związane:

i. instalacja wodociągowa zewnętrzna,

ii. przebudowana sieć energetyczna wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

iii. zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej (wraz z przepompownią ścieków deszczowych),

iv. droga wewnętrzna,

c. urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane:

i. parkingi i place manewrowe wraz z konstrukcją nawierzchni,

 ii. przyłącze energetyczne (RG),

iii. przyłącze do sieci (przyłącze gazowe) - wraz ze skrzynką gazową zamontowaną na ścianie budynku A.

7) na działce (…)

a. budynki:

i. Budynek B,

ii. Budynek C,

b. budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane trwale z gruntem związane:

i. przebudowana sieć energetyczna wraz z infrastrukturą towarzyszącą,

ii. droga wewnętrzna,

iii. wiata śmietnikowa,

iv. zewnętrzna instalacja kanalizacji deszczowej,

c. urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane: i. parkingi i place manewrowe wraz z konstrukcją nawierzchni, ii. ogrodzenie.

Kupujący doprecyzowuje, że wśród Budowli składających się na Nieruchomość będącą przedmiotem Transakcji, a nie opisanych we Wniosku składają się także:

1) budowle niewymienione we Wniosku, a wskazane powyżej, tj.:

a. przepompownia ścieków deszczowych znajdująca się na działce (…),

2) urządzenia budowlane niewymienione we Wniosku, a wskazane powyżej, tj.:

a. separator substancji ropopochodnych znajdujący się na działce (…);

b. ogrodzenie znajdujące się na działkach(…),

Dodatkowo, na Gruncie posadowione jest również złącze kablowe średniego napięcia (Naniesienie, opisane na stronie 5 Wniosku) oraz przyłącze gazowe, które stanowią część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego, które nie będzie przedmiotem Transakcji.

Kupujący doprecyzowuje także, że na obiekty małej architektury wskazane we Wniosku na stronie 5 składają się:

1) śmietniki - działki (…),

2) ławki, stojaki na rowery, odbojnice, słupki zabezpieczające, wiaty na wózki - działka (…)

Kupujący doprecyzowuje także, że naniesienia opisane we Wniosku jako:

1) sieć wodociągowa terenu - stanowi w rzeczywistości instalację wodociągową zewnętrzną znajdującą się na działkach (…),

2) kanalizacja deszczowa - stanowi w rzeczywistości zewnętrzną instalację kanalizacji deszczowej znajdującą się na działkach (…),

3) konstrukcje wjazdów i zjazdów – stanowią w rzeczywistości:

a. drogi wewnętrzne ze zjazdami znajdujące się na działce (…),

b. drogi wewnętrzne znajdujące się na działkach (…).

Instalacja wodociągowa zewnętrzna, zewnętrzną instalację kanalizacji deszczowej oraz drogi wewnętrzne stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Obiekty te stanowią samodzielne obiekty liniowe (sieci uzbrojenia terenu), funkcjonalnie niezależne od poszczególnych budynków, co uzasadnia ich kwalifikację jako budowli.

Pytanie 2:

Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem któregokolwiek budynku lub jego części, a jego dostawą nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata, to proszę wymienić ten budynek i wskazać, na której działce jest posadowiony.

Jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem którejkolwiek budowli lub jej części, a jej dostawą nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata, to proszę wymienić tę budowlę i wskazać, na której działce jest posadowiona.

Odpowiedź na Pytanie 2: Pierwsze zasiedlenie budynków i budowli

Wszystkie budynki i budowle w rozumieniu odpowiednio art. 3 pkt 2 oraz pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane objęte Wnioskiem zostały oddane do użytkowania do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w zakresie najmu komercyjnego opodatkowanego stawką 23% VAT w okresie przekraczającym 2 lata przed dokonaniem ich dostawy opisanej we Wniosku. Jak zostało wskazane we Wniosku wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń w Budynku nastąpiło w lipcu 2023 r.

W konsekwencji pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) budynków i budowli (w rozumieniu odpowiednio art. 3 pkt 2 oraz pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane), a ich planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata

Pytanie 3:

Czy któreś z naniesień określonych we wniosku jako Budowle (w tym urządzenia budowlane i obiekty małej architektury) nie są częścią składową budynku ani gruntu - należy wskazać które.

Odpowiedź na Pytanie 3: Budowle jako część składowa budynku lub gruntu

Wśród Budowli posadowionych na Gruncie znajdują się naniesienia niebędące własnością Sprzedającego, a stanowiące część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego, tj.:

1) przyłącze do sieci gazowej (przyłącze gazowe) wraz ze skrzynką gazową zamontowaną na ścianie budynku A, zlokalizowane na działkach (…) („Przyłącze Gazowe”),

2) złącze kablowe średniego napięcia (Naniesienie).

Zgodnie z brzmieniem art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), Przyłącze Gazowe oraz Naniesienie nie są traktowane jako część składowa budynku ani gruntu, ponieważ stanowią one własność przedsiębiorstwa przemysłowego.

W konsekwencji Przyłącze Gazowe oraz Naniesienie nie będą przedmiotem Transakcji opisanej we Wniosku, gdyż Sprzedającemu nie przysługuje prawo własności w stosunku do tych rzeczy. Nie zostaną one przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Wszystkie pozostałe Budowle wskazane we Wniosku stanowią części składowe budynków lub gruntu. Poza ww. Przyłączem Gazowym oraz Naniesieniem nie występują naniesienia określone we wniosku jako Budowle, które nie są częścią składową budynków ani gruntu.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

 1. Czy dostawa Nieruchomości wraz z Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy?

 2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 ani pkt 10a ustawy o VAT?

 3. Czy w przypadku, gdy Zbywca postanowi przenieść na rzecz Nabywcy w ramach planowanej Transakcji również Budowle poza Gruntem, to ich przeniesienie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT jako świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT?

 4. Czy - w przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT (ze względu na fakt, iż Sprzedawca oraz Nabywca złożą w Umowie Sprzedaży zgodne oświadczenie o rezygnacji ze stosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i opodatkowaniu Transakcji podatkiem VAT) - Nabywcy będzie przysługiwało, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości oraz, stosownie do art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Ad 1.

Dostawa Nieruchomości wraz z Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, albowiem przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Ad 2.

Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako dostawa towarów i nie będzie korzystała z żadnego ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 ani pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ jak wskazano, Sprzedawca oraz Nabywca złożą w Umowie Sprzedaży zgodne oświadczenie o rezygnacji ze stosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i opodatkowaniu Transakcji podatkiem VAT.

Ad 3.

W przypadku, gdy Zbywca zdecyduje się na zbycie Budowli poza Gruntem, to ich zbycie będzie podlegało opodatkowaniu VAT jako świadczenie usług, gdyż są one posadowione na gruncie, który nie jest własnością Zbywcy.

Ad 4.

W przypadku, uznania, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT (ze względu na fakt, iż Sprzedawca oraz Nabywca złożą w Umowie Sprzedaży zgodne oświadczenie o rezygnacji ze stosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i opodatkowaniu Transakcji podatkiem VAT), Nabywcy będzie przysługiwało - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT - prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej Transakcję oraz, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym.

Ad 1. - Brak podstaw do wyłączenia Transakcji z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, gdyż przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy planowana Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, określonym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy nie zachodzi wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 6 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Jednocześnie, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Oznacza to, że transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa pozostaje poza zakresem opodatkowania VAT.

W konsekwencji, zasadnicze znaczenie dla określenia skutków podatkowych planowanej Transakcji ma ocena, czy przedmiot tej Transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Brak przesłanek do uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. W związku z powyższym, zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem doktryny oraz orzecznictwa, dla potrzeb wykładni art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy posiłkowo odwołać się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników materialnych i niematerialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej, obejmującym w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo (firmę), własność nieruchomości i ruchomości, prawa wynikające z umów, wierzytelności, środki pieniężne, koncesje, licencje, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawców, przedmiot planowanej Transakcji nie spełnia powyższej definicji przedsiębiorstwa. W ramach Transakcji Nabywca nabędzie co prawda prawo własności Gruntu wraz z Budynkami i Budowlami oraz określone prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (w szczególności prawa i obowiązki wynikające z umów najmu), jednak Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników przedsiębiorstwa Zbywcy.

W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia:

- oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy,

- środków pieniężnych oraz umów rachunków bankowych,

- wierzytelności Zbywcy,

- zobowiązań Zbywcy, w tym zobowiązań finansowych,

- ksiąg rachunkowych i dokumentów przedsiębiorstwa,

- wartości niematerialnych takich jak know-how, reputacja lub tajemnice przedsiębiorstwa,

- zakładu pracy ani pracowników.

W konsekwencji, przenoszone składniki majątkowe nie tworzą zorganizowanego zespołu składników umożliwiającego kontynuowanie działalności gospodarczej Zbywcy w niezmienionym kształcie. Jak podkreśla się w orzecznictwie, przedsiębiorstwo nie jest prostą sumą składników majątkowych, lecz zorganizowaną całością pozostającą w relacjach funkcjonalnych i organizacyjnych (por. m.in. wyrok NSA z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn. I FSK 572/14).

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, w których organy podatkowe wskazywały, że sprzedaż nieruchomości komercyjnej wraz z typowymi elementami transakcji nieruchomościowej (takimi jak prawa i obowiązki z umów najmu) nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa, jeżeli nie towarzyszy jej transfer kluczowych składników przedsiębiorstwa Zbywcy (np. interpretacje Dyrektora KIS: 0114-KDIP4-1.4012.8.2021.3.AM, 0112-KDIL1-2.4012.589.2019.3.PM, 0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM).

Brak przesłanek do uznania przedmiotu Transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Z przytoczonej definicji, jak również z utrwalonej praktyki organów podatkowych i orzecznictwa sądów administracyjnych, wynika, że dla uznania danego zespołu składników za zorganizowaną część przedsiębiorstwa konieczne jest łączne spełnienie przesłanek wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego i funkcjonalnego oraz przeniesienie zespołu składników obejmujących również zobowiązania.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym przesłanki te nie są spełnione. Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie jako dział, oddział czy wydział w strukturze Zbywcy, ani finansowo - dla Nieruchomości nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat.

Co istotne, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia zobowiązań Zbywcy, które - zgodnie z literalnym brzmieniem art. 2 pkt 27e ustawy o VAT – stanowią niezbędny element definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Powyższe stanowisko było wielokrotnie potwierdzane w praktyce interpretacyjnej organów podatkowych, m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 27 kwietnia 2011 r., sygn. ILPP1/443-173/11-3/AK.

Ponadto, po dokonaniu Transakcji Nabywca będzie zobowiązany do podjęcia dodatkowych działań faktycznych i prawnych w celu prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o nabytą Nieruchomość, w szczególności do zawarcia umów dotyczących bieżącej obsługi tej Nieruchomości. Umowy te zostaną rozwiązane przez Zbywcę przed Transakcją i nie będą przedmiotem przeniesienia.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, możliwość samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przenoszone składniki majątkowe stanowi kluczowy element definicji ZCP (por. m.in. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11). Analogiczne stanowisko zostało zaprezentowane także w wyrokach NSA z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06, oraz z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10.

Zgodność stanowiska Wnioskodawców z Objaśnieniami Ministra Finansów

1.

Stanowisko Wnioskodawców znajduje również potwierdzenie w Objaśnieniach podatkowych Ministra Finansów z dnia 11 grudnia 2018 r. dotyczących opodatkowania VAT transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych.

Z Objaśnień tych wynika, że co do zasady dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów opodatkowaną VAT, natomiast uznanie takiej transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa ma charakter wyjątkowy i wymaga spełnienia ściśle określonych warunków, w tym faktycznej możliwości kontynuowania działalności wyłącznie w oparciu o przenoszone składniki majątkowe.

2.

Jak wskazuje Minister Finansów, przy ocenie czy składniki majątku będące przedmiotem transakcji powinny zostać uznane za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, należy uwzględnić w szczególności:

- zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości, uznanie danej transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest możliwe wyłącznie wówczas, gdy na moment transakcji spełnione są łącznie określone kryteria, w szczególności, gdy przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zaplecze umożliwiające kontynuowanie działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę i wystarczające do dalszego prowadzenia tej działalności.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, należy wziąć pod uwagę, czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

- angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

- podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W szczególności Minister Finansów wskazuje, że w celu uznania zespołu składników majątkowych za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, oprócz standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych, na nabywcę powinny zostać przeniesione m.in.:

- prawa i obowiązki z umów finansowania,

- umowa o zarządzanie nieruchomością,

- umowa zarządzania aktywami,

- należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

3.

Jednocześnie w Objaśnieniach jednoznacznie wskazano, że za okoliczność wykluczającą możliwość uznania transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa należy uznać sytuację, w której nabywca - mimo nabycia nieruchomości - musi samodzielnie podejmować dodatkowe działania faktyczne lub prawne w celu kontynuowania działalności gospodarczej, w szczególności zawierać we własnym imieniu umowy o zarządzanie nieruchomością, zarządzanie aktywami czy bieżącą obsługę techniczną nieruchomości.

4.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym przedmiot Transakcji obejmuje wyłącznie składniki typowe dla transakcji nieruchomościowej, tj. prawo własności Nieruchomości oraz ściśle związane z nią prawa i obowiązki, w tym w szczególności wynikające z umów najmu, które w znacznej mierze przechodzą na Nabywcę z mocy prawa.

Jednocześnie w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione kluczowe elementy wskazane w Objaśnieniach Ministra Finansów jako warunkujące możliwość uznania transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, w szczególności umowy finansowania, umowa o zarządzanie nieruchomością, umowy zarządzania aktywami ani należności pieniężne związane z działalnością gospodarczą Zbywcy.

W konsekwencji, po dokonaniu Transakcji Nabywca będzie zobowiązany do podjęcia we własnym zakresie dodatkowych działań faktycznych i prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej przy wykorzystaniu nabytej Nieruchomości, w tym np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Zbywcę),

ubezpieczenia, ochrony, a także zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na najmie powierzchni w Nieruchomości.

Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie będzie miał zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy. Bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny.

Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

5.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym wskazane w Objaśnieniach Ministra Finansów warunki umożliwiające uznanie transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie są spełnione.

Przedmiotem planowanej Transakcji będą wyłącznie składniki typowe dla transakcji nieruchomościowej, a po dokonaniu Transakcji Nabywca będzie zobowiązany do podjęcia dodatkowych działań faktycznych i prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej przy wykorzystaniu nabytej Nieruchomości. Okoliczność ta, zgodnie z Objaśnieniami Ministra Finansów, jednoznacznie wyklucza możliwość uznania Przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Podsumowanie

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawców, przedmiot planowanej Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad 2. - Brak zastosowania zwolnień z opodatkowania VAT - opodatkowanie dostawy Nieruchomości w całości

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części. Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie obejmowała dostawę Gruntu zabudowanego Budynkami oraz Budowlami. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że Grunt podlega opodatkowaniu według tych samych zasad, co Budynki i Budowle znajdujące się na tym Gruncie.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów, chyba że znajdzie zastosowanie jedno ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwolniona z podatku jest dostawa towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu ich nabycia, importu lub wytworzenia nie przysługiwało dokonującemu dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W analizowanym przypadku przesłanki te nie będą spełnione. Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości były wykorzystywane przez Zbywcę w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (komercyjny najem powierzchni), a ponadto Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z poniesieniem wydatków inwestycyjnych na ich budowę.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwolniona z podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przedmiotem planowanej Transakcji jest jednak Grunt zabudowany Budynkami oraz Budowlami. Tym samym sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła dostawy terenów niezabudowanych, a w konsekwencji nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolniona z podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem przypadków, gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, lub

- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie budynku lub budowli do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne, po ich wybudowaniu lub po ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej.

W analizowanym przypadku Budynki i Budowle zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a pierwsze wydanie powierzchni najemcom nastąpiło w 2023 r. W konsekwencji planowana Transakcja zostanie dokonana po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli.

Niemniej jednak, Sprzedawca oraz Nabywca złożą w Umowie Sprzedaży zgodne oświadczenie o rezygnacji ze stosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i opodatkowaniu Transakcji podatkiem VAT. W konsekwencji zwolnienie to nie znajdzie zastosowania do Transakcji w następstwie złożenia oświadczenia przez obie jej strony.

Brak możliwości zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwolniona z podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz

- dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT, a jeżeli ponosił takie wydatki - były one niższe niż 30% wartości początkowej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z budową Budynków i Budowli. Tym samym nie jest spełniona jedna z podstawowych przesłanek zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W konsekwencji do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania również zwolnienie przewidziane w tym przepisie.

Podsumowanie

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawców, do planowanej dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 ani pkt 10a ustawy o VAT.

W efekcie, przy założeniu, że dostawa Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, a strony Transakcji złożą zgodne oświadczenie o opodatkowaniu Transakcji VAT, będzie ona w całości podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Ad 3. - Kwalifikacja zbycia Budowli poza Gruntem jako świadczenie usług

1.

W ocenie Wnioskodawców, w przypadku, gdy w ramach Transakcji dojdzie do zbycia Budowli poza Gruntem, to ich zbycie nie stanowi odpłatnej dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, lecz odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Zbywcy wskazane w opisie zdarzenia przyszłego Budowle poza Gruntem, natomiast nie nabędzie samego gruntu, na którym Budowle te są posadowione, gdyż grunt ten nie należy do Sprzedającego. Oznacza to, że przedmiotem zbycia po stronie Sprzedającego są wyłącznie Budowle poza Gruntem stanowiące w świetle regulacji podatkowych nakłady poniesione na cudzym gruncie jako inwestycję w obcym środku trwałym (na obcym gruncie).

2.

W analizowanym zdarzeniu przyszłym Sprzedający nie jest właścicielem gruntu, na którym znajdują się Budowle poza Gruntem, a tym samym nie przysługuje mu prawo do dokonania w tym zakresie dostawy towarów na podstawie Ustawy o VAT.

3.

W praktyce podatkowej jednolicie przyjmuje się, że w przypadku zbycia nakładów na cudzym gruncie taka czynność nie stanowi odpłatnej dostawy towarów, lecz powinna być traktowana jako odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w jednolitej linii interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, w szczególności w interpretacjach indywidualnych:

- z dnia 24 stycznia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.501.2024.3.MPU, w której organ wskazał, że odpłatne zbycie nakładów poniesionych na cudzym gruncie stanowi świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT,

- z dnia 25 lipca 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.462.2025.3.MW, w której Dyrektor KIS potwierdził, że przeniesienie nakładów nie skutkuje dostawą towarów.

Analogiczne stanowisko zostało zaprezentowane również m.in. w interpretacjach Dyrektora KIS:

- z dnia 23 października 2020 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.578.2020.1.OS,

- z dnia 28 lipca 2020 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.278.2020.4.MG,

- z dnia 11 marca 2020 r., sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.809.2019.2.MG.

W konsekwencji, zbycie Budowli poza Gruntem w ramach planowanej Transakcji należy kwalifikować jako odpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 4. - Prawo Nabywcy do odliczenia podatku VAT oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego

1.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Po nabyciu Nieruchomości Nabywca będzie wykorzystywał ją wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, polegającej na komercyjnym wynajmie powierzchni. Na moment Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

Dodatkowo, Transakcja będzie podlegała:

- przedmiot Transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa (vide: stanowisko w sprawie Pytania nr 1); 

- w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy o VAT (vide: stanowisko w sprawie Pytania nr 2).

2.

W związku z tym, po otrzymaniu faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tej faktury.

W szczególności, nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT, w tym na podstawie:

- art. 88 ust. 4 tej ustawy, gdyż na moment dokonywania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT,

- art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, gdyż transakcja udokumentowana fakturą jest opodatkowana VAT i zostały one dokonane w rzeczywistości.

3.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, nie wcześniej jednak niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę. Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wspomnianym wyżej okresie rozliczeniowym, może dokonać takiego obniżenia w deklaracji podatkowej zasadniczo za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawców - po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia Nieruchomości.

Ponadto, jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 tej ustawy, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Konsekwentnie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związanej z dostawą Nieruchomości na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawców, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionych faktur potwierdzających jej faktyczne dokonanie, Nabywca

będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktur dokumentujących dostawę Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

- zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

- faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanieprzez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

 a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

 b) umowy o zarządzanie nieruchomością;

 c) umowy zarządzania aktywami;

 d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt FSK 1316/15). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra - ruchome lub nieruchome - są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

W rozpatrywanej sprawie zasługuje na uwagę wspomniane już wyżej orzeczenie NSA z 24 listopada 2016 r., sygn. I FSK 1316/15, w którym Sąd stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. (...) Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych”. Podobna teza została zawarta w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. I FSK 1127/17.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki), którą Nabywca nabędzie na podstawie Umowy Sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży.

W ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę prawa i obowiązki związane z użytkowaniem Nieruchomości, w szczególności:

- wszelkie prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu lub dzierżawy (Umowy Najmu) (tj. zarówno te, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i te, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja - może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu nie rozpocznie się przed dniem Transakcji - o ile takie umowy wystąpią na dzień Transakcji);

- prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z Umów Najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

- wynikające z Umów Najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi Umowami Najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

- autorskie prawa majątkowe do dokumentacji dotyczącej Nieruchomości jak również wyłączne prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich do opracowań powyższej dokumentacji (o ile prawo do wykonywania i zezwalania innym na wykonywanie autorskich praw osobistych i zależnych praw autorskich będzie przysługiwało Zbywcy i w zakresie uzgodnionym umownie pomiędzy Stronami) oraz prawa własności nośników, na których utrwalone są / będą określone utwory podlegające ochronie praw autorskich;

- prawa wynikające z umów o roboty budowlane oraz umów projektowych, w tym m.in. umowy o generalne wykonawstwo, w tym wszelkie prawa Zbywcy wynikające z gwarancji i rękojmi generalnego wykonawcy oraz inne prawa Zbywcy wynikające z gwarancji i rękojmi udzielonych przez innych wykonawców (w tym architektów);

- prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań wykonawców z tytułu umów o roboty budowlane lub umów projektowych, w tym m.in. umowy o generalne wykonawstwo (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji lub poręczeń spółki macierzystej oraz kwot zatrzymanych) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

- ruchomości oraz inne elementy związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;

- w stanie wolnym od obciążeń, z wyjątkiem dozwolonych obciążeń.

Niewykluczone, że w ramach Transakcji Zbywca przeniesie na rzecz Nabywcy Budowle poza Gruntem.

Ponadto w dniu zawarcia Transakcji, Zbywca może udzielić Nabywcy zgód na przeniesienie niektórych decyzji administracyjnych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym w szczególności (lecz nie wyłącznie) pozwoleń wodnoprawnych, decyzji na lokalizację infrastruktury technicznej w pasie dróg publicznych lub decyzji na zajęcie pasa drogi publicznej przez infrastruktury techniczną.

W ramach badania stanu prawnego, technicznego oraz kwestii podatkowych i finansowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Zbywca udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące w szczególności Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

Zawarte przez Zbywcę umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (przykładowo: umowy z dostawcami mediów, umowa o wywóz śmieci, umowa o świadczenie usług sprzątania itp.) dla zapewnienia ciągłości ww. świadczeń i obsługi Nieruchomości mogą zostać przeniesione na Nabywcę, ale zgodnie z intencją Nabywcy zostaną one rozwiązane niezwłocznie po zawarciu Umowy Sprzedaży.

Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami.

Następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

- oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Zbywcy);

- wierzytelności Zbywcy;

- środki pieniężne i umowy rachunków bankowych;

- zobowiązania Zbywcy (m.in. wynikające z umów, na podstawie których udzielono mu finansowania); 

- prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością (np. umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych);

- koncesje, licencje (poza licencjami i sublicencjami dotyczącymi oprogramowania oraz praw autorskich dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości) i zezwolenia;

- wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi;

- księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę;

- zakład pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym pracownicy Zbywcy (tutaj Wnioskodawca nadmienia, że Zbywca nie zatrudnia i na moment Transakcji nie będzie zatrudniał pracowników).

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat.

W ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy. Przedmiotem zbycia będą tylko niektóre składniki przedsiębiorstwa niezdolne do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Zbyciu podlegać będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość wraz z Przenoszonymi Prawami i Obowiązkami, której nie sposób uznać za przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego przepisu.

Planowana transakcja nie będzie również stanowiła zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Wskazali Państwo bowiem we wniosku, że Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku zakres Transakcji należy podkreślić, że przedmiot sprzedaży będzie ograniczał się do elementów typowych dla transakcji „nieruchomościowych”. W szczególności ogół elementów składających się na przedmiot zbycia na rzecz Nabywcy nie będzie umożliwiał Nabywcy kontynuacji działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę, bez podjęcia dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, w tym w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z przepisu tego wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli lub ich części do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać zwolnienie dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Natomiast w odniesieniu do obiektów małej architektury należy stwierdzić, że nie stanowią budowli czy też budynku zdefiniowanych w ustawie Prawo budowlane. Tym samym do obiektów małej architektury nie mają zastosowania przepisy art. 2 pkt 14 ustawy oraz zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że na moment Transakcji działki nr (…) będą zabudowane budynkami i budowlami w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Zatem w rozpatrywanej nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż wszystkie działki moment Transakcji będą zabudowane budynkami i budowlami.

Ponadto, na Gruncie posadowione jest również złącze kablowe średniego napięcia oraz przyłącze gazowe, które stanowią część tzw. przedsiębiorstwa przesyłowego, które nie będzie przedmiotem transakcji.

Zgodnie z art. 47 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Jednak stosownie do art. 49 § 1 Kodeksu Cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdujące się na działkach sieci przesyłowe są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi przesyłowe, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budowla, niestanowiąca własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym).

Tym samym przedmiotem dostawy w rozumieniu ustawy o VAT będą wyłącznie działki zabudowane Budynkami i Budowlami należącymi do Zbywcy, z wyłączeniem obiektów należących do podmiotów trzecich.

Odnosząc się zatem do ww. działek, należy wskazać, że w celu ustalenia czy w analizowanej sprawie dla sprzedaży ww. zabudowanych działek zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do znajdujących się na tych działkach Budynków i Budowli, będących przedmiotem dostawy, miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że dostawa Budynków i Budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż - jak wynika z opisu sprawy - wszystkie budynki i budowle zostały oddane do użytkowania do wykonywania czynności opodatkowanych VAT w zakresie najmu komercyjnego opodatkowanego stawką 23% VAT w okresie przekraczającym 2 lata przed dokonaniem ich dostawy.

W konsekwencji pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynków i Budowli, a ich planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Ponadto, od dnia przyjęcia Budynków i Budowli do użytkowania do dnia Transakcji, Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zarówno w odniesieniu do Budynków jak i Budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy - wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy - jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, w Umowie Sprzedaży, Sprzedający oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Oświadczenie będzie spełniać wymogi formalne, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Zbywca i Nabywca) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynków i Budowli, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Przedmiotem dostawy będą także urządzenia budowlane. Jak już wyżej wskazano urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Tym samym urządzenia budowlane znajdujące się na gruncie powinny być traktowane jako element przynależny do budynków, budowli i opodatkowane według stawek właściwych dla budynków, budowli.

Zatem dostawa urządzeń budowlanych przynależnych do budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, tak jak dostawa tych Budynków i Budowli, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast po skutecznym spełnieniu warunków określonych w przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy i skorzystania z opcji opodatkowania dostawy Budynków i Budowli według właściwej dla tej czynności stawki VAT także dostawa urządzeń budowlanych będzie opodatkowana według tej stawki VAT.

Mając na uwadze powyższe, dostawa działek nr (…), na którym posadowione są Budynki i Budowle - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Natomiast w odniesieniu do dostawy obiektów małej architektury znajdujących się na ww. działkach, jak już wcześniej wskazano, nie mają zastosowania zwolnienia wynikające z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy. Jednocześnie dostawa wymienionych we wniosku obiektów małej architektury nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

W konsekwencji dostawa obiektów małej architektury posadowionych na ww. działkach będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.

Podsumowując, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Wątpliwości Państwa dotyczą także kwestii opodatkowania przeniesienia na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji Budowli poza Gruntem.

W pierwszej kolejności należy przywołać ww. przepisy art. 47 § 1, § 2 i § 3 i art. 48 Kodeksu cywilnego

Zgodnie z art. 47 § 1, § 2 i § 3 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej.

Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość (np. wybudowanie budynku lub budowli) stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową. A zatem w sytuacji, gdy poniesione zostały nakłady na gruncie, który nie stanowi własności podmiotu, który wybudował te naniesienia, nakłady te staną się częścią nieruchomości i przypadną właścicielowi gruntu.

W świetle powołanych przepisów należy zwrócić uwagę, że nakłady poniesione przez Sprzedającego na obcym gruncie - tj. budowle znajdujące się poza Gruntem - nie stanowią towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy. Zatem w odniesieniu do zbycia ww. budowli należy uznać, że przedmiotem, który Kupujący w ramach Transakcji nabędzie od Sprzedającego będą ww. nakłady stanowiące inwestycję na obcym gruncie. Przedmiotowe nakłady nie stanowią odrębnej rzeczy, a jedynie skutkują one powstaniem po stronie Sprzedającego roszczenia o zwrot poniesionych kosztów. Roszczenie to nie stanowi natomiast prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu kosztów nakładów. Tym samym prawo to nie może również stanowić towaru w rozumieniu ustawy. W konsekwencji, w przypadku zbycia nakładów nie dochodzi do przeniesienia prawa do dysponowania towarem jak właściciel. Zatem należy przyjąć, że przeniesienie nakładów w obcym środku trwałym nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą, która mogłaby stanowić towar.

Reasumując sprzedaż budowli znajdujących się poza Gruntem nie może zostać uznane za odpłatną dostawę towarów, gdyż - jak wyżej wskazano - nie mamy tu do czynienia z odrębną rzeczą (art. 2 pkt 6 ustawy), która mogłaby stanowić towar. Niemniej jednak dysponując pewnym prawem w postaci nakładów, można to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Zatem dokonując zbycia tych naniesień Sprzedający dokona w istocie zbycia nakładów.

Z uwagi na powyższe, odpłatna czynność zbycia nakładów stanowi odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Odnosząc się z kolei do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy o VAT regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

We wniosku wskazali Państwo, że zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni w Nieruchomości (tj. w Budynku) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Jednocześnie, jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, planowana Transakcja nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Ponadto, w sytuacji gdy strony transakcji skorzystają z możliwości wyboru opodatkowania, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy dla dostawy ww. Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

Zatem w analizowanej sprawie nie zajdzie ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji, po dokonaniu planowanej Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dla dostawy ww. Budynków i Budowli korzystających ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Zbywcę z tytułu dostawy Transakcji. Podkreślić należy, że prawo to będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wymienionych w art. 88 ustawy.

Jednocześnie w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy, Nabywca będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla Nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego/Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.